多省市发布2023年一号文件，大力提振住房消费！

宋光辉2023-02-06云阿云智库•地产政策•财政金融

导读：总结而言，中国的经济金融形势仍然能够支持房价稳定上涨，关键的变量是政策。当前，政策下调房贷利率，就是政策从打压房地产转为提振房地产的一个体现。除了房贷利率下调，还有很多政策工具可以使用。

多个省市发布2023年一号文件，大力提振住房消费

1月29日，上海发布《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》，其中提到支持刚性和改善性住房需求，满足房地产企业合理融资需求，保持土地平稳供应并优化结构，确保房地产市场平稳健康发展等。

1月28日，广东住建厅在广东全省高质量发展大会上表示，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利；按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。

1月27日，辽宁在发布了《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》，其中在推动消费复苏回暖的框架中，对于二手房和非住宅类商品房等都提出了支持性政策，鼓励二手房交易和新建商品房销售享受同等补贴支持政策。

1月16日，江苏发布的一号文件从个税、公积金、动迁安置、价格备案等角度落实了购房需求提振的支持。文件单列“促进房地产市场平稳健康发展”一章，大力支持刚性和改善性购房需求，坚持“房住不炒”，认真落实居民个人换购住房个人所得税政策等。

2022年12月16日，中央经济工作会议后，在面对“明年房地产政策的侧重点是什么？如何更好满足居民刚性和改善性住房需求？”的问题时，中央财办有关负责同志强调要充分认识到房地产行业的重要性，并且认定房地产对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。我国城镇化率仍有较大提升空间，刚性和改善性住房需求潜力很大。近期密集出台的政策措施将逐步见效，各项政策措施还将继续完善。

中央财办有关负责同志对于房地产地位的这一认定，坚定了市场对于房地产政策的信心。在房地产在政策制定者眼中具备如此重要的地位的情况下，明年的房地产发展必然将会得到政策的积极鼓励和全面支持。

对于明年房地产政策，中央财办有关负责同志表示，在前期已出台多项政策基础上，会议从供给端、预期和需求端，以及促进行业新模式转型等方面作出部署。接着分别从供给端、预期和需求端两个方面，阐明了明年房地产政策的具体实施构想，中央财办负责同志并且还表示，要抓紧研究中长期治本之策。

今年供给端方面的政策，从央行与银保监会联合出台的“十六条”到证监会放开地产企业的权益融资及重大资产重组等政策，可以说是足够充分的。这些政策，也使得地产企业得以渡过流动性危机，恢复正常经营，切实履行保交楼责任。

然而，当前对于房地产行业的主要问题，已经不在于供给端，而在于预期需求端。当前，由于近一年里的房价持续下跌及房产销售下降，导致购房者形成了房价下跌的预期。这种预期限制了消费者的购房活动，使得房价进一步承受下行压力，由此而形成了恶性循环。

需求端政策如何发力，成为未来关键！

此前银保监会主席郭树清在在国务院新闻发布会的讲话中提到金融服务的内容。郭树清主席谈及“新市民”金融服务工作时表示，近期，银保监会、中国人民银行将联合发文，要求做好“新市民”的金融服务工作，满足他们安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老等需求。

郭树清主席解释说，所谓“新市民”，指的是在城镇已经居住的，但是还没有户口的；或者是刚刚拿到户口不足两年、三年的，人口数量大概有3亿多。经过调查了解到，由于这些人离开农村，没有确定的工作岗位，有的是个体工商户，有的是农民工。市场机构有统计，农民工平均在一个单位或一个岗位上工作大概也就半年时间，他们到银行申请贷款，银行会要求出示单位的收入证明，显然对他们而言是比较困难的，此外还有孩子就学的问题。

当前房贷是我国居民能够获得的最为重要而又最为普遍的信贷类金融服务。中国还有3亿多没有获得过合意的金融服务的新市民，这也意味着，新市民群体是潜在的巨大的住房消费力量。后续，我们可以静待政策出台，鼓励金融机构通过加强对新市民的金融服务，来进一步提振居民的购房需求。

只要政策足够努力，房价一定能够起来!

关于房价，作者有个判断，只要政策足够努力，房价一定能够起来。早在中国房价处于上升之势的时候，作者就作出了这个判断。看到央行下调房贷利率20BP的新闻，我相信，还有更多的金融政策工具，正在来的路上。

在作者写作的《金融工程实战术》当中，借鉴美国的经验，针对房地产做出了判断。摘抄文中内容如下：“中国房价一直上涨的趋势，如果出现大的转折点，有两个关键的临界点：

①一个临界点是，央行作为金融系统的总架构师，主动强行收缩货币。这个临界点非常难以判断，取决于决策者的价值取向等各种因素，不确定性较大。市场通常认为这种可能性很低。②另一个临界点是，经济金融形势倒逼央行收缩货币。依美国的经验就是国内储蓄率下降到很低的水平和国内的资本大量外逃。”

得出的结论是：“中国的房地产市场比较稳定，而且形势可控，不会出现类似逼仓美联储的次贷危机！”

此前的去杠杆、金融强监管及房地产调控等政策，可以视为是主动强行收缩货币，这引发房地产价格的下行。当前政策已经转向，这表明房价遭受打压的阶段已经过去。现在政策正在朝提振房价的方向前进。

总结而言，中国的经济金融形势仍然能够支持房价稳定上涨，关键的变量是政策。当前，政策下调房贷利率，就是政策从打压房地产转为提振房地产的一个体现。除了房贷利率下调，还有很多政策工具可以使用。

我们可以将美国为了提振房价曾经出现的金融工具，进行列举，以资借鉴。任何政策工具，在实现本来目标的同时，也会产生副作用，这种副作用就是代价。因此关键的问题，是政策愿不愿意付出一定代价来提振房价。

针对当前的形势，我们可以作出判断：房价不稳，政策不停，还有很多政策正在来的路上。未来，中国可以提振房地产需求的政策工具或金融工具包括：

①房贷利率进一步下调

②房贷固定利率加转换再融资

③房贷首付比下调

④按揭月供的重置

⑤房贷有限责任+个人破产

⑥购房补贴及非经济补偿

其中，很多政策或金融工具，对于居民福利而言，都是一种提升。

1、融房贷利率下调

中国的房贷利率还有下调的空间，当前房贷的利率偏高。中国的房贷，在如此高的首付比的情况下，风险很低。在考虑税收之后，正常的房贷利率，应该与国债收益率维持在一个较低的利差水平。当前，中国的10年期国债利率是3%。很多AAA级国企债券5年期的市场利率在3.5%左右。这表明，房贷利率下调到4%都是适宜的。

当前的房贷利率偏高，这个也可以从很多商业银行偏好发放房贷推断出来。这表明，在当前没有信贷管制的情况下，当前的利率，市场供需关系是供大于求。

三十年期的房贷，贷款利息相比贷款本金的比例很大。房贷利率降低，可以有效降低购房人的支付负担。这既在当前有利于提振房产价格，也是有利于购房人。美国为了提高居民的自住率，实现美国梦，政策向购房人倾斜扶持。美国成立的“央企”两房机构即房利美和房地美，为房贷提供担保，并且只收取很低的担保费。由于两房隐含美国联邦政府的信用，其介入之后，房贷信用风险几乎为0，从而大大降低了贷款利率。

中国当前公积金贷款的利率比商业银行贷款利率要低不少，这是有利于购房者的。然而公积金的贷款数额有限。居民购房的贷款，大部分还是来自于商业银行的贷款。如果参照美国的经验，中国也可以成立专门的政策性银行，开展类似业务。对于美国而言，国会成立两房，给居民购买房屋提供担保，这是一种“社会主义”的做法。在中国这样的社会主义国家，这样做利国利民，则当前这种形势之下，有何不可为？

2、房贷固定利率+再融资

美国的房贷市场还有一个非常重要的运作惯例，也是大大有利于普通百姓的借款人的。那就是固定利率加住房再融资。去年的时候，中国的基准利率转换，政策要求房贷借款人选择固定利率还是浮动利率。很多人陷入了纠结。如果未来利率是下行的话，那么选择浮动利率是好的。但是万一未来利率上行的话，那就会增加自己的还款负担。这一政策实际上是让普通老百姓对于未来的利率进行赌博。很显然，普通民众不具备这样的分析预测能力，也不愿意承担相关的风险。

而对于美国的购房人则不必担心这样的问题。美国的住房贷款，绝大部分都是固定利率。这样的话，万一利率下行，普通百姓不是吃亏了吗？

不会。

在利率下行的时候，美国的购房人可以申请再融资，以更低的利率借入资金，归还之前的高利率贷款。这种操作不但规则允许，而且在实践当中也简便易行，转换成本很低，具备现实操作性。

美国的金融机构，在发放房贷时，相当于给借款人提供了一个选择权。这样的话，美国的金融机构承担了风险。也正因为此，美国的贷款机构选择将住房贷款打包发行MBS资产支持证券，MBS才有活跃的交易。这些交易实际上就是对于利率风险的管理，或者投机。

中国当前的浮动利率，实际上是将利率风险由借款人承担。而本来，从社会分工而言，金融体系的核心职能是风险管理。金融机构在管理利率风险方面，相比普通居民有优势。更合理的风险分配格局，是由金融机构来承担。银行无法承担的时候，可以选择打包发行证券，由金融市场分散来承担。

只不过，中国的金融体系之前的形势一直是资金需求大于供给。这使得金融机构在开展业务的时候，相比借款人处于优势地位，是“甲方”。很多操作惯例也体现出来银行是“甲方”的特点。

这种惯例一旦形成，很容易格局固化。普通百姓很难改变这种惯例，只能承担风险。如果政策借此拯救房市之机，推出来这一有利于普通百姓的模式，即允许百姓选择固定利率贷款，并且可以低成本的进行再融资，那么也是利国利民之事。对于金融体系而言，由于金融机构提供在房贷合同当中选择权，会在贷款利率当中体现出来该选择权的价格。

中国可以通过金融市场来进行交易，让金融机构对于利率风险进行管理。这有利于金融市场的发展。中国推出期货产品，但是交易不活跃，原因在于中国的金融机构通过浮动利率贷款，与金融机构的浮动利率的存款，进行了充分对冲。中国的金融机构也有固定期限的存款，但是占比不高，而且较为短期，从而实际上也是浮动利率，中国面临的利率风险较少，自然缺乏通过国债期货交易管理利率风险的动机。

3、首付比下调

房贷首付比下调。房贷首付比下调到20%是安全的。中国历史上曾经有几次下调房贷首付比，依稀记得是在2008年、2014年以及今年。历史经验表明，每次贷危机首付比降低，毫无例外，都带来了房价的快速上涨。

房贷首付比降低，可以有效提振房价，这是很好理解的。现实当中，很多人就是因为房价太高，而购买不起。首付比降低，相同的自有本金，可以撬动更多的贷款，因此提高了居民的房屋购买力。

但是，今年，下调首付比，未必会带来房价的大幅下降。因为，本来房价是要大幅下跌的。下调首付比，正好对冲这一下跌。

之前作者曾经写过一篇文章。文章引用了央行金融稳定报告的内容。这是一个调查，显示中国近十年里，房价增幅走势与个人新增贷款的增幅走势，高度相关。依此研究结果，今年一季度，中国居民的住房贷款余额规模不增反降，这意味着如果规律不变的话，中国今年的房价下行幅度，将是可怕的。

中国的首套房，普遍的首付比是30%。而在之前，下调的极致是25%。作者为什么提出20%的数值？这也是借鉴美国的经验。在美国，两房提供担保的贷款被称为是优质贷款，这些贷款担保，因为包含政策福利，需要满足各类条件。

比如，对于价格超过一定上限的房屋，不能获得贷款担保。能够获得两房担保的优质贷款，通常要求也是首付比不利低于20%。美国近百年的房贷历史表明，这个首付比是安全的。

美国的次贷危机，很多次贷之所以发生风险是因为首付比太低了，远远低于20%。有的次级贷款是0首付，甚至还有的贷款是负首付，买房子不用自已支付一分钱，还可以从银行获得装修贷款。

而在中国，当前二套房的首付比尤其高，甚至高到夸张。像在上海居民购买房屋，二套房普通住宅的首付比50%，超出一定价格的则是70%，而且银行在评估房屋价值从而决定贷款规模的时候，当前只能按照核验价格，核验价格比市场实际交易的价格要低20%以上。这意味着，实际的首付比接近甚至超过80%。这些都是之前为了防范房价过快上涨而出台政策。当前形势已经逆转，显然必须调整，否则就是在刻舟求剑。

4、按揭月供的重置

首付比下降，解决了购房款不足的问题。然而，欠债总是要还的。购房者还面临着按揭月供的问题。在当前，经济形势低迷，还在恢复过程中。很多意愿购房者的收入不稳定，借入过高的贷款，后续没有能力偿还，将会产生违约。

一个解决的方案，就是类似银行工商业贷款的宽限期。在购房的前几年里，可以不用每月偿还贷款，或是每月偿还很小量的贷款，将利息积累到本金上面。然后，等到经济形势好转之后，再重新确定每月还款安排。美国，将这种操作称为“RESET”，也就是还款安排的“重置”。这种福利性质的安排，可以考虑提供给刚毕业的大学生、刚成年结婚的年轻人，购买自住首套房。

5、房贷有限责任+个人破产

然而，欠债总是要还的。重置不过是将偿还压力延后，但是并没有减少偿款负担。购买房地产是一笔大的投资，本身就存在风险。购房人申请贷款，撬动杠杆购买风险，进一步加大了风险。当前，疫情冲击下，很多人面临失业的打击，收入剧减而月供刚性还款压力不减，断供潮出现。断供后让很多人居无定所，还背负一身债务，成为游民。

香港在东南来危机之后，房价下降70%。很多人付了首付，辛苦偿还了一定时间的月供，却发现自己拥有的是负资产。负资产是指房屋的市场价格少于住房贷款，房屋权益是负的。很多人不堪其负，不堪其辱，甚至有跳楼自杀的。这种情况，会冲击社会秩序，影响社会稳定。

美国有个人破产机制，来对冲这一风险。这是社会对于失败者的包容，允许投资房产失败者从头再来。香港的钟镇涛，就是唱《让一切随风》的那个歌手，就是在投资房产失败后，选择破产。扔掉负债包袱，从新来过。《让一切随风》这个歌名，正是其内心的写照。

去年3月，中国首部个人破产法规在深圳试点。

除了个人破产，还有一种的方式就是有限追偿。

美国的商业物业抵押贷款（打包发行证券叫做CMBS）就有这种有限追偿的条款安排。当借款人无力偿还贷款的时候，可以选择将物业所有权转让给金融机构，获得豁免贷款的权利。这种做法，是将房价下跌的风险转嫁给了金融机构。金融机构可以对于提供的这一权利，收取费用，体现在更高的贷款利率上面。这种做法，从宏观层面，政府可以将房地产相关风险保留在金融体系之内，防止其漫延到社会体系里。

6、购房补贴及非经济补偿

这些是当前很多地方政府为了提振当地房地产市场，以及吸引人口定居本地的政策。这些政策各地不同，不可一一列举。我们只要明白，土地财政之下，地方政府与地产几乎生死与共。相比金融监管部门，地方政府更加重视提振房价的政策。上级政府松动，地方政府将会在其能力范围之内，无所不用其及。如今在房地产市场高高在上的上海，曾经为了提升房价，也推出了蓝印户口，即可以让那些购买房屋的人获得上海户口。

总结：我们该舍弃哪些？

中国的房地产市场发展到如今，房价已经较高了，居民购房的负担很重。因此，继续推动房价上涨，风险越来越大。然而，中国经济当前似乎又难以摆脱对于房地产的依赖。因此，中国当前的政策需要在不同的利益之间进行取舍，或是两害相权取其轻。

围棋十诀当中，有一条叫做逢危需弃。有的时候，为了全局利益，必须将局部的某些利益舍弃。高手还会主动选择弃子战术。什么都想要，这是理想。必须舍弃，这是现实。