京圈超级富豪，恐被这家开发商收割

商业人物 2023-05-21 云阿云智库•楼市

导读：围绕着房地产进行的债务抵押与纠纷，本是商业活动中屡见不鲜的现象。但是，当纠纷与万柳书院联系起来的时候，却变成了一个有关阶层与财富的幻梦破灭的故事。

以下文章来源于盐财经 ，作者寇大庸

作者：寇大庸

来源：盐财经（ID：nfc-yancaijing）

购置上亿豪宅的业主也会被房地产商“割韭菜”吗？

这种事或许正在北京的豪宅圈上演。

近日，北京的豪宅顶流万柳书院被挂上了拍卖平台，当中的75套豪宅被开发商当作债权抵押物，债权总额高达46.75亿元。

这本是一桩正常的商业交易行为，但据称这75套豪宅中的许多套已经被业主签约、购买，甚至入住，这意味着，未来可能会出现业主与开发商之间的房屋物权纠纷。

万柳书院向来声名在外且神秘莫测，因而吸引了不少人的关注和想象。

今年年初，一条定位于此地的“胯下运球”短视频爆火，人们不仅通过视频画面来极尽所能地神话居住于此地的人们的生活，而且还自贬身段开起了“老奴”与“少爷”的玩笑。

此次拍卖事件的发生，或许会让人们意识到，富豪和普通人的生活并没有本质上的区别。

一、上亿豪宅被抵押

5月7日，拍卖平台上悄然挂出了一则“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”拍卖公告。

这则拍卖的标的物正是北京知名豪宅——万柳书院，当中包含了75套万柳书院住宅商业服务用房以及车位，债权总额46.95亿，债券本金37.5亿元。

处置主体为中国信达资产管理股份有限公司北京分公司，中赫集团有限公司是共同债务人，中赫置地、中赫集团实际控制人周金辉及其配偶提供连带责任保证。

这意味着，如果中赫集团出现了违约情况，那么万柳书院的这些豪宅将被用于拍卖偿还债务。

平摊下来，每一套万柳书院的住宅对应的债务金额为6200多万元。

截至目前，这则拍卖公告已经吸引了61名意向人和2万+人次的围观，可谓是拍卖圈的一桩奇观。

令人疑惑的地方在于，这些被挂出拍卖的房源，并不是全是尚未售出的新房，当中既有已签约房源，也有未签约房源。

比照拍卖公告内公布的房源信息与北京住建委公布的网签信息会发现，这75套住宅中有15套已经网签。

据每日经济新闻报道，有了解情况的房屋经纪人表示，万柳书院的这些楼盘中大部分已经出售，并且已有业主入住，“但是开发商之前把这些房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本”。

这些信息的披露，让这场拍卖变得复杂了起来。

简单来说，如果房屋尚未售卖，那么开发商想要如何处置这些房屋都可以。

但是，如果房屋已经网签并进行物权登记，或者尚未网签但业主已经缴了房款，那么此时开发商再把这些房源拿去抵押，就可能出现“一房两售”的情况。

在司法上，对争议的房屋所有权归属有着明晰的判定方式，取决于抵押与买卖合同的流程和先后顺序。

只是如果真的出现这种情况，那么对于万柳书院的业主来说，无疑是被开发商“摆了一道”。

这也将是国内少见的，发生在顶级富豪与开发商之间的房屋物权纠纷事件。

二、失信的开发商

是什么人敢“割富豪们的韭菜”？

万柳书院背后的开发商中赫集团成立于2005年，这是一家规模不大的房地产公司，并不为普通人所知晓。

但在富豪圈内，中赫集团却是声名显赫，因为中赫集团专攻顶级豪宅项目。

中赫集团先后开发了“北纬40°”“钓鱼台7号”等数个地产项目，个个都是顶级豪宅。

其中，“钓鱼台7号”的楼盘单价一度高达30万元/平米，刷新了北京的楼盘单价纪录。

万柳书院的地块，更是中赫集团以26.3亿元的总价、4.42万/平米的单价，从一众竞争者中夺得，刷新了当时的北京地王单价纪录，并在开发后一举成为全国顶级的豪宅。

2016年后，中赫集团的业务重心逐渐转向了体育+旅游等多元产业布局，开始广泛投资体育、石油天然气、旅游小镇等项目。

其中最知名的一笔投资是入股“北京国安俱乐部”。

2016年，中赫集团以35.5亿元的价格收购了北京国安64%的股权，成为北京国安的第一大股东。

2021年，中赫集团又从中信集团那里收购了剩下36%的股权，成为北京国安的唯一股东。

只是，漫长的投入和培养，没能换来好的经营效益。入主国安之后，国安的经营连年亏损，2020年，国安俱乐部亏损高达12亿元。

这只是中赫集团业务现状的一瞥。

在地产进入白银时代之后，中赫集团无力再通过地产对其他项目进行输血，此后发展陷入了困境。

此次拍卖信息中披露，“债务人曾存在逾期等违约情形”。

根据企查查提供的信息，自2022年9月起，中赫集团已有5次成为被执行人，最新的一次发生在今年4月，执行标的为3.35亿元，累计被执行总金额高达11亿元。

此外，中赫集团旗下的诸多公司股权被冻结，标的企业包括腾赫（北京）数字科技有限公司、北京合创冰雪小镇企业管理中心、中赫置地有限公司，冻结结束日期在2025—2026年。

此次万柳书院的大规模的债权抵押，想必也是中赫集团为回笼资金、偿还债务所进行的资产置换操作。

三、万柳书院的幻梦

围绕着房地产进行的债务抵押与纠纷，本是商业活动中屡见不鲜的现象。

但是，当纠纷与万柳书院联系起来的时候，却变成了一个有关阶层与财富的幻梦破灭的故事。

在地产狂飙的年代，万柳书院最早是作为豪宅顶流被大众所知晓。

万柳书院位于海淀核心区，紧邻中关村，周围有颐和园、圆明园等景点以及中关村三小、人大附小等名校资源，地理位置十分优越。

在万柳书院8.9万平方米的地块上，只有区区300余套住宅，每一套的面积在200—600平米之间，低密度、大空间，就连停车位都比普通小区的要大一些。

此外，万柳书院还为住户们提供了堪比疗养院的配置与服务，并配备有管家悉心打理房屋的一切事宜。

这些因素共同将万柳书院推至“北京豪宅的尽头”。

据称，万柳书院的业主们多为中关村的IT新贵，柳传志、丁磊等知名富豪都是万柳书院的业主。

2015年7月，万柳书院上市销售，楼盘均价便已超过14万元/平米，成为当时北京为数不多的单价过10万的地产项目。

此后万柳书院一直是有价无市，去年5月，万柳书院一间300平米的住宅在司法拍卖中以1.09亿元的价格成交，单价超过36万元/平米，可见其受捧程度。

作为顶级豪宅，万柳书院最令人津津乐道的是它那5米高的外墙，据称每一块都由荷兰匠人纯手工烧制，可以在不同的天气和时段呈现不同的颜色。更甚之，设计师还特意将围墙向内倾斜了5度，以“谦卑地照顾路人的感受”。

普通人难以分清这究竟是包装话术，还是真的具有功能上的差异，但高大的围墙隔绝了墙内与墙外的生活，使富豪生活增添了一丝神秘色彩。

年初，一条定位于万柳书院的“变装运球”的短视频突然爆火，视频内容很简单，只是一位高中生在家中拍摄了自己变装胯下运球的视频，却获得了超过200万个点赞。

不仅如此，视频里的一切元素、画作、提琴和衣服都被网友们仔细地分析、比对，人们从模糊的视频画面中推断出，挂在墙壁上的一幅画是齐白石的真迹，价值4亿元；画面右边只露出一部分的提琴，也被认为是稀世名品。

这位高中生的其他资料和视频也被网友们找了出来，并勾勒出了一个家境优渥、精通各种艺术、运动、品行良好的富家子弟形象。

事情到这还不算完，许多网友开始在评论区内称呼自己为“老奴”，称呼这名高中生为“少爷”，甚至出现了“少爷是不是把老奴落在广西了”、“少爷，您看老奴拴在哪里比较合适”等自贬身段的留言。

还有一名20多岁的女生，给这位“少爷”写了整整2页的情书，当中满是对这位“少爷”不切实际的美好想象与优渥生活的艳羡。

通过这条短短数十秒的视频，网友们极尽所能地想象着万柳书院厚重围墙内富豪们的生活，这种好奇是人之常情。

只是，当人们因家境优渥而对一个面目模糊的陌生少年进行神话和谄媚时，这种关注与想象就变了味。

财富、阶层与各种美好的品性联系在一起，富豪因其财富成为了崇拜对象，而普通人则在这种比较中进行着降格自尊的自我贬低。

此番万柳书院的拍卖事件或许会使人们意识到，那堵被描述得天花乱坠的高墙并不能使富豪们无坚不摧，他们也有可能像普通人一样遇上物权纠纷，被“割韭菜”。

过好自己自尊自爱的生活，才是真正重要的事情。