园区产业定位策略、方法及案例

原创 云阿云•城市运营•产业园区课题组

导读：真正要做好一个产业园区，产业定位仅仅是第一步，后期还要做产品定位、配套设施、企业服务、招商策略、园区运营模式等具体计划。

园区产业定位是指通过对园区所在区域全面的分析，依据产业发展的核心原理，对拟建设园区的产业进行策略性的选择，形成一个明确的核心产业诉求，构建一个体系化的产业发展组合。园区的产业定位是园区发展的前提，是做好一个产业园区的关键环节之一。科学、正确的产业定位对于后续的产品设计起到决定性的影响，更能明确招商方向，减小招商难度，发挥地区的产业集聚效应，促进区域创新，加强区域与企业竞争力。

错误的产业定位将会给后续发展带来一系列弊端；定位偏离、定位范围太广容易导致招商混乱、企业鱼龙混杂、政府不过审，定位范围太窄又会限制客群范围，不利于去化。例如江苏苏南某产业园定位为电子信息产业，但所在城市实际是冶金产业为主，产值占比达46%，其次为化工、食品、纺织等传统产业、少量装备制造产业，电子信息产业产值仅占比2.97%，也不具备电子信息产业的上下游配套；该园区产业定位偏离且产业范围过窄，没有结合当地产业的实际发展情况，导致后期难以招商。

对于做好园区的产业定位，和毅咨询结合产业发展核心原理及自身的服务实践提出了下图1的园区产业定位逻辑，对园区产业定位进行详细阐述：首先，从城市、产业、项目三个层面进行分析，理解现状与趋势；然后，结合标杆案例的学习解剖，提供实践借鉴；最后依托“产业链升级”、“产业集群优化”建立定位指南，构建明确的产业定位的策略，形成园区核心产业诉求和优势产业发展组合，指导后续招商运营。

1、城市分析

对城市的分析主要目的是为了了解城市的区域占位和其在城市群中的功能、该城市目前的发展情况、对外的通达程度，以便于判断城市在区位、交通、经济等方面对于自身产业发展和对外招引产业的有利因素。

1.1 区位

分析城市区位，主要是要了解目标城市的占位，不同的城市占位对城市的发展有不一样的影响效果和战略定位。具体要分析该城市所在的城市群、在城市群中的级别，如中心城市、发展极、卫星城市等，以及城市（群）未来的发展方向。

例如武汉是中国的中部中心城市、长江中游经济带中心城市，武汉城市群中心城市，被称为“九省通衢”，这样的占位对产业具有很强的吸附作用；太仓是苏州下辖的一个县级市，毗邻上海嘉定区和昆山市，属于长三角核心区，这样的占位给予太仓很多从上海和昆山来的企业和投资。

1.2 经济

对经济的分析主要是为了了解目标城市当前的经济发展水平和发展结构，以及在同区位、同类型城市中的发展水平、工业发展水平等。目前经济发展水平较高的城市及区域倾向于发展技术密集型、知识密集、人才密集型的产业，如电子信息、新能源汽车、生物医药、医疗器械、环保节能、机器人产业等，现代服务业，如信息技术服务、金融服务、医疗卫生服务等；这些城市核心区主要发展的产业环节倾向于研发、技术、服务、应用端等非生产加工环节，把生产制造环节放在非核心区。经济水平相对较弱的，凭借其自身的资源较难招引大量技术密集型的产业，所以发展劳动密集型产业的较多，如机械设备制造、中药、纺织、食品产业等，或者承接大城市部分产业的生产制造环节，或其自身有优势产业也可以发展成产业集群或部分产业链。

对经济的分析一般关注以下几个指标：①GDP：即国内生产总值，体现地区的经济状况和发展水平，对GDP进行排名，一般是在市、区、县之间进行横向对比，了解目标城市在本地范围内的经济发展水平；此外，部分较强区县也需了解全国百强县/区排名，明确目标城市在全国同级行政区划范围内的发展水平；②三产比例：即三次产业增加值占GDP的比例；主要体现目标城市的主导产业以及其主导程度；③工业生产总值/增加值：反映一定时间内该城市的工业生产规模和水平。

1.3 人口

通过对城市历年来的常住人口和户籍人口的变动数据，判断目标城市的规模、属于人口流入/流出型城市，以此判断该城市对于人员的吸附能力；通过与周边城市人口数据的横向对比，了解目标城市在本地区内部的城市能级；人口数据还反映当地劳动力聚集程度。人口流入型城市一般经济发展水平相对较高，人才的流入也相对较多，在这样的城市里，可以发展技术密集型、人才密集型产业；而人口流出型城市一般对人才的吸附能力不够，在做定位时更偏向于做劳动密集型产业。

例如，玉林市GDP仅200多亿，但却是广西的第二人口大市，常住人口约582.3万，户籍人口约743万人，因此劳动力非常密集；虽然是人口流出型城市，但基于人口基数，也在玉林设立机场，加上其临海的区位，玉林的商贸物流业十分发达；在743万人口中，有海外华侨及港澳台同胞220多万人，是广西最大、全国著名的侨乡，目前玉林的在招商产业园区有约3成客户是回归投资的玉商。因此在做产业定位时，再结合玉林城市区位、经济、交通、优势产业等其他方面，玉林某项目最终定位为龙头企业上下游产业，即机械设备制造业、金属加工业等劳动密集型产业。

1.4 交通

产业发展需要有通达的对外贸易，封闭的地区很难单独发展起某个产业；对企业来说，它的供应商和客户范围扩大、基数增多，企业才能真正发展起来；交通条件对于货物的流进流出、关键技术人员的引进都起到至关重要的作用。因此需要对城市的交通条件进行分析。

物流产业是对交通依赖最大的产业，一般分布在港口、机场等位置；而制造业由于其产品需要供应和销售，也对交通依赖较大，因此在高速出入口、货运火车站、港口等枢纽附近更有利；研发、服务类产业对货物流通要求不高，对交通的依赖性体现在人员流动上，因此对高铁站、城市内部的公共交通依赖性更强。

对交通的分析，需要分析整个城市交通条件，包括高速和公路路线、是否有高铁站、机场、港口等，除了分析现有的交通条件，还需要了解未来城市在交通方面的规划和在建工程。对于小城市或卫星城市，他们内部企业有很大程度上依赖于中心城市的上下游企业和人员调遣，更需要交通上的通达性，提升货物和人才流通的便利程度。

1.5 规划

城市规划是对于城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署。

研究城市规划的目的，一方面是要了解城市的定位、标签或在整个城市群中的作用。例如中心城市或发展极（上海、北京、南京等）、承接中心城市外溢的卫星城市（滁州、廊坊、嘉兴等）、工业强市（宁波、苏州、佛山等）、旅游型城市（桂林、大理等）、港口城市（深圳、大连等）、有特殊产业的城市（义乌、唐山等）。

另一方面，从单个城市内部角度，要了解城市功能布局以及城市发展方向，以判断城市的区位价值和定位。例如《武汉市国土空间“十四五”规划》中表明，重点按照“主城做优、四副做强、城乡一体、融合发展”的空间格局。主城是中心城区，着力发展现代金融、现代商贸、创意设计、商务服务、文化旅游等第三产业；“四副”分别为光谷副城、车谷副城、临空经济区副城、长江新区副城，以大健康、人工智能、光电产业、汽车产业为核心，聚焦发展高端新兴主流产业；“五个中心”则是“一主四副”的中心，核心职能是全国经济中心、国家科技创新中心、国家商贸物流中心、国际交往中心、区域金融中心。

2、产业分析

对产业分析主要目的是明确城市或区域现有的产业发展水平、竞争态势以及未来的发展方向和潜力，并对其招商竞争优劣势进行分析，以筛选未来可选择的产业类型和环节。产业分析分为产业现状、现有产业的发展前景、当地产业招商引资的优惠政策、产业规划、区域间产业的竞争和协同关系等；此外，还可以结合标杆项目进行相关研究。

2.1 产业现状

（1）产业规模

分析产业规模帮助我们了解目标城市的产业总体量、主导产业类型及其体量，包括产业目前的发展阶段、发展质量、产业环节、产业结构、企业数量与结构等，以帮助我们寻找未来产业发展的机会点。

产业规模的分析方法一般是按照国家分类标准进行指标分析，如制造业按表2的分类标准，搜集目标城市各行业的规上企业数量、产值等指标，确定其主导产业；对当地龙头企业、大、中、小型企业的行业类型与数量分布进行结构性分析，必要时可以搜集高新技术、专精特新、瞪羚、专精特新小巨人、独角兽企业的行业类型与数量。

从细分环节来说，对于地区产业的分析，要建立在细分产业的产业链基础上。需要对龙头企业、其他企业的既有产业链环节、工艺技术、零件、分布进行分析，判断其产业链是否完整，具备哪个环节的优势与劣势。

（2）产业格局

同一个城市或区域里面不同的产业集中区也存在竞争或合作、流动关系。对产业格局的分析目的是了解城市产业集中区的分布与能级、产业类型，明确产业的空间格局；这对于后期做项目时判断各区域间产业的竞争和相互导入有很大影响。

产业格局主要分析内容为城市或区域内的开发区，开发区的能级（国家级/省级/市级）、各工业集中区的主导产业或产业集群、龙头企业、各产业规模、新建或规划产业类型等。

例如武汉江夏区的产业集中区已经位于四环外，从武汉整体城市格局来看区位上并无太大优势，但园区招商的客户主要来源是武汉全市，其中较为明显的是东湖高新区（即光谷副城）的客户；东湖高新区是国家级开发区，能级高、产业密集，江夏区工业集中区由于靠近东湖高新区，所以也能招引一部分东湖高新区的客户，实现区域间的产业导入。

（3）产业要素

产业要素一般是城市现有的、对城市生产发展有利的资源。通过分析城市所具有的产业要素资源，可以判断目标城市所具备的产业优势和能吸附的产业类型。

产业要素包括初级要素和高级要素两大类，前者包括自然资源、气候、地理位置、人口统计特征，后者包括通讯基础设施、复杂和熟练劳动力、科研设施以及专门技术知识。

例如青岛发展海洋产业，28个海洋及相关产业在青岛均有布局，2022年，全市海洋生产总值5014.4亿元，占GDP比重达到33%。青岛在海洋产业方面的初级要素有沿海优势，拥有天然的海洋资源、北方养殖中心；高级要素为集聚全国30%的涉海院士、40%的涉海高端研发平台、50%的海洋领域国际领跑技术，以及崂山实验室、国家深海基地、中船重工七二五所、自然资源部第一海洋研究所等一大批国家重点海洋科技项目。

（4）产业发展路径

通过对目标城市过去产业升级转型路径的分析，可以判断该城市未来要进行产业升级转型可能产生的路径。

一个地区产业转型升级就是从低附加值升级至高附加值产业，从衰退阶段的产业升级至创新阶段的产业，从高能耗高污染升级至低能耗低污染的产业，从粗放型升级至集约型产业。根据产业链理论的微笑曲线，价值最丰厚的区域集中在产业链的两端——研发和市场，处于中间环节的加工制造附加值最低。

本文认为，产业升级转型的路径分为内生型和外迁型2个方面。

① 内生型产业升级转型

内生型产业升级转型是指依赖资金、政策、人才等大量资本的投入，把本地的已有的产业进行孵化培育，或者企业自身实现成长，以实现产业升级转型。

例如湖北十堰市房县的黄酒产业是其农业七大产业链之一，也被列入十堰市农业重点产业链。近年来，房县将黄酒产业作为全县重点产业、支柱产业和示范产业来打造，先后投入3000余万元产业发展资金，搭建产学研合作平台，提升龙头企业核心竞争力。其中龙头企业湖北庐陵王酒业有限责任公司与市农科院合作，针对种子提纯、黄酒品质提升、酒曲维生物研发等方面进行了合作，产品质量得以很大提升。截至2023年年底，整个房县黄酒全产业链产销值突破35亿元。

② 外迁型产业升级转型

外迁型产业升级转型是指一个地区的产业升级转型主要通过其他地区的整体或部分产业环节转移过来而形成的，外迁过来的产业能级一般高于本地区原生产业能级。

外迁产业一般有以下3种情况：（1）扩张性转移：本地企业仍具有较强的比较优势和竞争力，为了扩大市场份额，向周边地区扩张性建厂或与周边地区企业进行协作等方式进行的产业整体或部分环节的转移；（2）衰退/清退性转移：本地不再具有比较优势的产业向外转移，例如2014年北京为了疏解其非首都功能，解决“大城市病”问题，将一些具有污染的、低效能的企业向外围区域疏解，廊坊作为主要的产业承接地，精准定位，错位承接，积极构建与京津优势互补产业链条，实现了地区自身的产业升级；（3）协作性/并购性/资本或技术流动性转移：一个地区的企业出于与其他企业合作（上下游企业）、降低成本（土地成本、物流成本）、技术、资本、收益、人才等因素，会将部分环节、整体转移到其他地区。例如翰森制药集团是江苏连云港的龙头药企，基于人才、资本、技术等因素，2024年，该企业在上海设立全球研发总部。

2.2 产业前景

对目标区域已有产业的前景分析，主要是为了筛选景气度高、市场规模足够大、有一定发展机会的产业，放弃前景差、没有竞争力的产业。

未来产业的趋势是更加高端化、智能化、绿色化、融合化。根据《新产业标准化领航工程实施方案（2023─2035年）》，战略新兴产业有新一代信息技术、新能源、新材料、高端装备、新能源汽车、绿色环保、民用航空、船舶与海洋工程装备等；未来产业有元宇宙、脑机接口、量子信息、人形机器人、生成式人工智能、生物制造、未来显示、未来网络、新型储能等。这几种类型的产业发展前景较好，市场空间更广阔。

判断产业前景，主要分析产业发展历程、现处阶段、市场规模与趋势，当前供求市场（行业竞争、产能情况、国产替代率等）、未来的应用端需求市场、政府扶持或清退等指标。

例如化工产业，传统化工具有高耗能、高耗水、高污染，不符合绿色节能发展目标，因此在近几年已被陆续淘汰；取而代之精细化工、绿色化工，其产业大类是新材料产业。与传统化工相比，其产品更加纯净、绿色，对环保、安全和可持续性的要求也更高。20世纪末至2010年，我国高性能材料产业从基础薄弱起步，逐步发展，尤其在化工新材料等领域取得进步。2010年至2020年后，我国高性能材料经历了产业规模扩大向自主研发过渡，并成为战略性新兴产业的发展历程。根据工信部数据，我国新材料产业产值从2012年的约1万亿元增长至2023年的超过7万亿元，年均增速保持在20%左右；此外，新材料的应用行业十分广阔，包括电子信息、新能源、汽车工业、家电、医疗、节能环保、航空航天、化工产业等。

2.3 产业政策

产业政策反映的是政府能够在产业招商上给到的优惠政策；政府给予优惠政策是吸引产业的一大优势。因此定位园区时，需要研究产业政策，以此判断招引产业时的政策优势。

例如海宁市《贯彻〈浙江省进一步推动经济高质量发展若干政策〉承接落实方案》中提到一些产业政策，包括①扩大有效投资政策，由市发改局牵头实施，主要包括重大项目建设、财政与资金支持、用地保障等方面；②科技创新政策，由市科技局牵头实施，重点在高层次科技人才引育、高能级创新平台打造、关键核心技术攻关、科技企业培育等方面加大支持力度，包括资金支持、税收减免、金融服务等方面；③先进制造业集群培育政策，由市经信局牵头实施，包括各类财政资金支持、税收优惠、基金引导等政策；④此外还有现代服务业高质量发展、乡村振兴和城乡融合发展等一些其他政策。

在此基础上，海宁经开区政府锚定泛半导体产业，精细绘制招商路线图，通过免租金、定制厂房、人才补贴、建设配套设施等方式，引进泛半导体项目上百个，其中不乏天通股份、奕瑞影像、拓荆科技、立昂微等一批行业龙头骨干企业，培育了天通瑞宏、众凌科技、确安科技、拓荆键科等一大批实力雄厚的特色企业，实现了泛半导体产业“从无到有”，又到“多点开花”的产业布局。

2.4 产业规划

通过对产业规划的分析，明确目标城市或区域未来重点发展的产业类别和产业环节，在做产业定位时不与产业规划偏离方向。

产业规划一般包括支柱产业、特色产业、传统产业等产业类型的未来走向、规划产值目标、产业结构以及产业布局等；产业环节细化到产业门类下具体要发展的产业链和产业环节，以及目前或未来动工的某些产业类别的项目。

分析产业规划一般通过各级政府出台的产业相关规划文件，包括“十四五”产业规划、针对某一产业类型的规划、指导意见等，如《常州市“十四五”工业智造发展规划》、《江宁区推进制造业强区行动计划》、《江苏省氢能产业发展中长期规划（2024-2035年）》、浙江省《关于培育发展未来产业的指导意见》等。此外，还可以通过政府访谈、实地调研等方式，了解市级及以下小范围内的产业发展方向以及政府招商意愿。

2.5 产业竞合关系

通过对产业竞合关系的分析，可以了解目标城市在该地区范围内可能遇到的竞争和产业集群/产业链带来的协同优势，在产业定位时可以减少与周边地区的竞争、增加与周边的地区的协同。

对于一个城市及区域的产业（链）和企业来说，总是存在着协同和竞争关系的环境和企业。一方面，一定区域范围内的供应与需求方的协同与合作、本地竞争者的压力、市场的推力是推动产业或企业生长的动力；另一方面，本地竞争过于激烈也会导致资源过度消耗，妨碍规模经济的建立。

针对目标区域产业的竞合关系分析，需要对产业上下游环节的本地化率和外地的交叉协同情况进行分析。如果目标城市的客户是外迁型或者产业链分布于城市群，还需对中心城市、竞争地区或集群内其他城市进行关产业分析。

长三角地区新能源汽车产业协同是区域产业协同的范本案例。目前，长三角是新能源汽车的产业高地，打造“4小时产业圈”。其中上海提供芯片、软件等组成的“大脑”；江苏动力电池及配套重点企业超过140家，电机、电控、电驱动总成等关键零部件领域的领军企业不断增加，其中常州动力电池的产业链完整度高达97%；浙江环杭州湾新能源汽车产业集群加速推进，温州、台州沿海汽车产业带转型提升；安徽整车—电池—电机—电控全产业链已经形成，整车、零部件、后市场三位一体布局全面实施。一台新能源汽车的完整产业链构建在4小时车程内，既契合产业就近采购原则，能够大幅缩减零部件运输成本，也赋予供应系统快速灵活的响应能力，工厂能够按照生产计划随时调配周边企业零部件。同时“4小时产业圈”更容易产生创新成果，相比传统燃油车，新能源车的更迭周期大幅缩减，整车项目约一年一小改，两年一中改，开发周期在一年半左右。这对零部件企业响应新需求的速度、同步开发能力等提出更高要求。处在4小时产业集群圈中，对于整车厂和供应商而言，沟通成本、协同设计、测试效率都将获得改善。

3、项目分析

与城市/区域的产业定位不一样，项目的能级较低，招引的企业也有限，因此需要基于园区自身能力范围及资源范围去做精准定位。立足于对项目本身的分析，可得到该项目所具有的优势、资源和限制条件，进一步筛选出产业类型，摒弃不符合项目自身条件的产业类型。对项目的分析一方面需考虑项目本体与周边情况，另一方面需结合项目的指标进行衡量。

3.1 区位环境

对区位环境的分析主要是为了判断项目所处环境的能级、客观条件的优劣势、周边资源配套，以此判断潜在客户类型和来源、招引客户质量等。

（1）项目区位

区位即地理位置，项目处于城市或区域的不同位置，表示其所属的功能板块、周边的配套条件、周围的城镇化发展水平都所有不同；另外，项目的小区位对展示面也有很大影响。因此对于企业来说，项目所处区位是其愿不愿意入驻项目内部的重要影响因素。

判断区位的好坏，一般判断项目是否在产业成熟区，是否处于国家/省/市级开发区（一般开发区会有龙头企业、较好的政策、较浓郁的产业氛围，也易形成产业集群），与城市中心、产业聚集中心、交通枢纽的位置关系等。

例如，一个产业园项目与主城区的距离比较近，主城区一般承担生活功能，配套比较完善、人员通勤也较为便利，所以一方面考虑这个区位利于吸引人才，另一方面由于项目不处于工业集中区，周围生产制造氛围较差，判断企业会更倾向于把研发办公的职能放在这个位置，那做产业定位时就要考虑做产业的研发办公环节。

（2）项目周边的城市界面

城市界面包括建筑、道路、设施、开放空间、街区、景观、城市交通系统等方面。城市界面的好坏对于所能招引的企业质量有重要影响；经营情况良好的企业更注重展示形象，因此良好的城市界面更能够吸引优质的企业；而老破小的城市界面里面一般也是一些低附加值小企业。

例如新开发的区域可能城市界面新、道路条件良好，未来有发展潜力，但可能当前入驻企业较少，政府通过优惠政策招引龙头企业入驻；在这样的区域内建造一个产业园区，产业的定位就需要围绕当地的龙头企业去做布局，通过该区域现有的较新的建筑物、宽敞的道路等优势（包括初期发展政府制定的优惠政策），去招引一些发展情况较好的龙头企业上下游企业入驻。

（3）项目周边产业基础

项目周边的产业基础决定了项目周边的产业资源优劣程度，这些企业也是目标项目的潜在客户。一般企业更倾向于处于产业氛围浓厚、有上下游配套企业、相关产业集群的区域内，这对其供货、销售、服务、人员招引、配套设施等方面都能提供很大的便利。因此项目周边产业基础对于产业定位起到关键性作用。

对项目周边产业基础的分析主要查找分析项目周边产业密集程度、是否有链主企业、产业类型聚集度，中小企业基数与类别、政府园区引进的企业等；附近如果有产业园区，则需要调研入园企业，首先看入住率，其次是企业质量与类别，必要时可以做企业访谈，了解企业入驻的动因以及目前所在园区的优缺点，这些对未来产品定位有很大帮助，这些企业也可能是潜在客户。

（4）项目对外交通

项目对外交通是基于项目小区位上的交通条件。由于企业大货车进出园区、货物物流运输、员工通勤的需要，所以项目自身的对外交通也是企业主选择是否入驻园区的重要影响因素之一。

项目的对外交通从微观来看，需关注地块的四至情况，要便于大车、货车出行；宏观角度，项目与交通枢纽，如高速出入口、高铁站、港口、机场等的距离近，有利于物流运输和人员流动。例如，一般城市的港口、机场附近都会发展物流产业，原因就是其交通优势。

（5）不利因素

考虑不利因素的原因在于这些因素可能会阻碍优质企业的招引。一般不利因素包括周边有殡葬中心、公墓、四至道路破窄、项目在园中园里面，缺少企业展示面等。

3.2 项目指标

项目指标是指政府对项目体量、设计、税收等指标上的要求，这些指标对项目招引企业质量、产品设计、自持可售等方面产生影响、对未来产业招商范围产生一定的限制，因此需要明确项目指标。

这些指标一般包括：土地性质、土地面积、容积率、税收要求、自持比例、最小可分割面积、分割方式、限高、限层数、建筑密度等。

（1）土地性质

不同性质的土地对生产研发、污染等级、配套建设等方面的要求不一样，因此能招引的产业和企业类型不一样，所以我们要明确土地性质。

一般有工业用地M0、M1、M2、M3、科研用地。M1即一类工业用地，这类工业对环境和公共设施几乎无干扰，如电子、工艺品等；M2即二类工业用地，有一定的环境干扰，如食品和医药制造；M3即三类工业用地，有严重的环境干扰，如采掘和化学工业；M0是一种特殊的分类，指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的工业用地。科研用地指用于科学研究、实验、技术开发等用途的土地，倾向于吸纳研发、孵化、高新技术等都市型产业，物业功能及形态更类似于商务办公楼。

土地性质对产业的选择主要影响在于：

①限定了对生产加工、研发的要求，工业用地可以生产加工，而科研用地只能做研发类产业类型；

②限定了对污染排放的要求，不同产业的污染排放不一样，因此这个方面对产业的选择有决定性的影响；

③对容积率的要求不同，M0和科研用地的容积率更高。容积率高的产品招引的产业是可以上楼的，一般是研发类、检验检测、电子信息、轻型加工等产业；一般M2、M3容积率要求低于M1；

④对税收的要求不同，M0和科研用地的税收要求一般相对较高。税收较高的产业一般是具有高附加值的、技术密集型、资本密集型产业，包括电子信息、新材料、生物医药、医疗器械、半导体等产业；

⑤对车位配比的要求不同：一般工业用地对停车位的配比要求不高，在100:0.4左右，而M0和科研用地至少要达到100:0.8，一般建造地下车位，增加建设成本。 

以上描述是一个大概水平，实际每个城市的政策不一样，且分析项目时需要结合其他指标。

（2）税收要求

税收是由企业产值和税率决定的。一般情况下，产值越高，税收越高。税收要求体现政府对引入的企业产值的要求，也限定了入园企业的门槛，因此做项目前需要先明确税收要求。

一些地方政府在出台工业用地政策时会提到关于税收要求的条款，在获取项目时，政府对项目的税收要求一般不低于政策里面的要求。在税收要求较高的情况下，引入产业的质量不能太低；但政府对税收要求不能过高、脱离实际，这对后期招商有致命性打击。

根据园区土地性质、园区自身性质不同，税收要求差距较大。一般纯加工型产业园区税收要求在20-30万/亩，产研类园区在50-80万/亩，总部型园区在80万/亩以上，甚至一百多万。根据城市和区域的不同，税收要求也有所不同。根据税收要求，可以导入不同类型的产业，比如税收要求在30万以下的，可以导入低附加值的加工型产业，如金属加工、食品制造等；税收要求80万以上的，选择高附加值的研发类的、技术密集型的产业，如信息产业、医药研发等；50-80万要求的，选择生产加工相结合的产业，如医疗器械研发制造、环保设备研发制造等。

例如武汉某园区，税收要求在66万/亩，这种要求基本限制了食品、木材等低附加值、劳动密集型产业入驻，这个园区最终产业定位为智能制造、电子信息产业，招引了轻工电子、精密机械、汽车零部件等生产与加工相结合的企业。

江苏苏南某产业园区定位以新能源、智能设备、高端医疗器械及先进特色半导体为主导产业，原来税收要求在60万/亩，项目也招引了达到税收要求的企业，但去化十分缓慢；一年多以后政府降低税收要求，项目在半年内快速去化，而其招引的产业更加多元化，除了定位的产业类型外，还招引了汽车零部件、医疗用品、高端纺织等产业。

（3）自持比例

自持比例决定了有多少体量是需要开发主体自营/出租的，而自持和可售部分的客户类型是不一样的，因此需要明确项目的自持比例要求，并综合考虑其他因素。

目前多数项目的自持部分做成分层厂房，招引的产业一般是研发、组装、轻加工类等可以上楼的小企业，包括服装纺织、光学镜片、工艺品制造、设备组装、商贸物流等低附加值产业，生物医药、检验检测、电子信息、轻型智能成套装备、智能传感器、仪器仪表等高附加值产业。市面上还有小部分项目的自持部分产品力较高或做定制载体，旨在把优质资产保留，并招引更高品质的企业或龙头企业，拉动园区的总产值，并借此吸引其上下游产业，如汽车零部件、医疗器械制造、节能设备制造、光电设备等产业。

（4）项目设计相关指标

产品与客户是紧密联系在一起的，虽然产品的定位设计是基于市场和客户需求，但部分项目指标的框定也影响了产品的设计。这些对设计有影响的指标包括土地面积、容积率、最小可分割面积、分割方式、限高、限层数、建筑密度等。

土地面积和容积率决定了整个项目的体量，同时容积率对产品的影响较大。例如项目要求2.0容积率，在建筑密度45%的情况下，如果按照全部做一样的产品，就要满铺4.5层，当然也可以做一个高低配，但是这些指标就给项目的产品排布框定了一个范围。

多数地区的政府对产业用地会出台一些文件，这些文件会体现对项目的指标要求。

4、园区产业定位

产业园区对于产业方面的主要作用，一是将一部分企业聚集起来，通过共享资源、配套设施，节约土地和治理环境成本，创造聚集力，产生较强的内外部规模效应；二是通过招引一些产业环节进行主产业链的配套、提供企业服务、孵化培育、金融服务等方式来帮助已有产业（链）优化或升级。

4.1 定位指南

在园区产业定位前，先要明确，园区产业定位目的就是帮助区域产业实现更的发展。本文认为，一个地区某一类别产业发展相对理想的状态就是形成产业集群或形成较完整的产业链。要实现这样的状态，园区需要结合其自身的资源和能力，去帮助当地产业去做提升或弥补不足。

（1）产业链升级。

虽然产业发展的理想状态是形成较完整的产业链，即从原料到研发生产再到应用端的整个产业链条。但一个园区有能力限制，能做的是帮助产业链实现升级优化，通过强链、延链、补链三个核心环节去给产业链做强化、延伸、补充。

①强链强调增强产业链各节点上的企业和产业集群的竞争力，培育具有“链主”地位的企业，通过深化上下游、企业间、校企间、企地间的合作，形成聚合优势和核心竞争力。

②延链侧重于通过技术创新推动产业升级，延伸产业链结构，提升产业链价值，形成新的增长点，实现更高质量的发展。

③补链主要针对产业链中的缺失环节和短板节点进行补充，旨在确保产业链的完整性和安全性。

（2）产业集群优化。

产业集群即横向发展同一种类型的产业，体现的是某一行业内的竞争性企业以及与这些企业的关联企业和机构聚集在同一地域。

帮助地区形成产业集群，就要充分利用地区已有的资源和优势，集中发展该类产业，提供共享资源，提升产业凝聚力和创造力，协助地区形成产业集群。

4.2 园区产业定位策略

基于城市和项目的分析，从帮助地区实现产业集群或实现产业链升级优化出发，本文提出3种园区产业定位策略。在实际项目上，可能还会根据其特殊性有其他定位策略。

（1）强化优势主导产业

一个地区的优势主导产业一般有围绕龙头企业的产业集群或上下游产业链，要强化主导企业，有以下2种情况：

第一，地区内存在某一类别产业集群时，园区产业可以定位为该产业类型，并计划招引产业集群内的优质企业，实现企业的聚集与资源共享，帮助地区形成产业集群。

第二，地区内存在某一类别产业链时，可以定位为该类产业，并选取其中的某一些环节，策略如下：

①强链：招引并培育产业链中的优质企业或高成长性小企业，通过提供研发创新空间，增加人才招引、金融服务、企业申报等企业服务方式，帮助企业实现升级；

②延链：探索新的产品研发路径和市场应用端，在地区已有产业链基础上，招引其上下游企业，提升地区的资源本地化率，以延长产业链，增加产业链附加值；

③补链：明确产业集群中的缺失环节，定点招商，以攻克被“卡脖子”的关键技术和核心零部件，实现产业链的完整性。

例如天津滨海新区汽车产业为优势集群，汽车、新一代信息技术规模已近两千亿，有4家整车厂，其中2家包含新能源汽车整车厂；产品以燃油和车体为主，适配中高端车；电气化、新能源企业领航力偏弱。通过分析其产业链条，发现其具备发展电子控制装置、燃油动力系统电气化部件、仪器仪表设备等的技术能力，金属成型工艺集聚度高，但传感及仪表环节有断点；燃油系统的金属结构件、非金属件等环节为传统优势，宜通过转型重塑产品力，服务于新能源产业链。

某产业园项目位于滨海新区北部，片区内有一家龙头新能源汽车整车厂，且有很多高端科技型人才落户。该园区借助其优势，瞄准新能源和智能网联汽车产业集群，将产业定位为“新一代汽车产业”，一方面围绕围绕电控、动力电池、产线设备等核心组件发展新能源汽车的关键零部件配套，另一方面围绕智能感知、智能决策、智能座舱等核心系统发展智能网联汽车的关键配套产业。

（2）借助优势引进新兴产业

新兴产业是新时代下产业发展的大势所趋，具有庞大的发展前景。如果地区具备某种发展新兴/未来产业的优势，可以考虑发展该类产业类别，并从中选取合适的产业环节。本文认为定位某一类新兴产业及其环节，存在以下2种情况：

第一，延链。当地具备某一类新兴产业的上下游产业优势，可以考虑把该种优势充分利用起来，把产业链往高附加值的方向发展，实现产业从传统往新兴的转型。

第二，补链。周边地区有一些发展较好的新兴产业集群，目标城市则具有一定的地理优势，可以考虑与周边地区错位发展产业环节，减少竞争，实现与周边地区的协同发展。

由于一个产业园项目较小，所以招引新兴产业环节难度较大，一般需要政府的大力支持。例如，某项目位于江苏苏南的某镇，该镇上制造业企业1000余家，近半数从事通用设备制造，为第一大集群。产业基础能力以金属切削、冷热成型为主，拥有冲压工艺高专业化度。该镇近三年汽车、仪器仪表的新企业数快速成长，智能装备、金属制品平稳增长；主要增长类型为电力装备、能源装备、医疗器械等产业的产线设备。该项目园区产业定位借助苏南地区的区位优势，本地特有的冲压工艺高专业化集聚程度，促进现有产业链向新兴产业延伸，定位该园区主导产业为智能装备产业，特色产业为新一代汽车产业。

（3）配套发展赋能型产业

配套赋能型产业是基于地区已有产业集群的强链和补链2个环节，来对已有产业集群进行增加和补充。在产业园区里面，赋能型产业是作为主导/优势产业的配套而引进的，不能作为整个园区的主要引进对象。

赋能型产业为其他产业提供差异化产品和服务，如技术赋能，有SaaS、云计算、物联网、人工智能、人脸识别赋能等；服务型赋能，有设计、研发、检验检测、采购、营销赋能等。这些赋能能够提升整个产业集群/产业链的效能，提供技术、服务等方面的支持，补足某些方面的短板，甚至改变整个行业的格局。

例如苏州某生物医药产业园，是区域为发展生物医药产业而建立的专业科技创新载体。体量有100多万方，汇聚数百余家各类生物医药创新企业，内部产业除了医疗器械、新药创制为主导产业之外，另外还有18%投资服务产业、11%服务外包产业（CRO）、4%生物技术产业、2%纳米技术产业等赋能型产业，用于支持园区内部主导产业。目前，该园区已形成了创新药物、高端医疗器械与体外诊断、生物技术三大重点产业集群。

5、总结

园区产业定位的逻辑思路只是理论，而真正的产业定位需要大量的实地调研，切实搞清楚当地产业真正的情况，企业的痛点、难点；其次，要从园区投资、收益的整体维度考虑产业定位，作为开发主体，要充分考虑招商难度。招商背后是收入、现金流，还需要面对政府的审核，这些都涉及到招商进度、开发模式与周期变现等等因素，因此要通盘考虑。在实操层面上，每个项目的情况都不一样，园区的产业定位要有坚定性和灵活性，要切合实际。最后，真正要做好一个产业园区，产业定位仅仅是第一步，后期还要做产品定位、配套设施、企业服务、招商策略、园区运营模式等具体计划。