未来城：7大创新合作模式造就时代奇迹

云阿云智库未来城课题组2025-3-20云阿云智库•关于我们

导读：未来城7大创新合作模式，涵盖交易结构、资源整合与风险控制，具备强落地性。模式已在长三角、大湾区等20+园区验证落地，平均缩短招商周期40%，提升资产回报率至15%-25%。通过灵活组合，可快速构建政府要政绩、企业要效益、资本要安全的共赢生态。

一、政企协同开发模式：城市能级跃迁引擎

（一）合作架构

政府角色：土地供给（50年使用权）+ 政策包（税收“三免三减半”、人才补贴、专项债支持）

运营方角色：园区规划+产业招商+轻资产运营（收取管理费）

财团参与：联合体竞标（央企工程局负责基建+险资提供REITs通道）

（二）交易结构

SPV股权分配：政府平台公司（30%）+ 运营方（20%）+ 央企（40%）+ 险资（10%）

收益分配：基建利润（央企）：工程总包价差（控制在8%-12%）

运营收益（运营方）：租金分成（基础15%+超额20%）+ 产业服务费

资本方（险资）：REITs发行管理费（1.5%）+ 资产增值收益

退出机制：运营稳定后（5年）发行公募REITs，原始股东保留30%份额

（三）案例：苏州BioBay生命科学园

政府提供150亩土地+专项债30亿元，中建三局建设，平安资本发行REITs募资50亿元，药明康德运营招商，2025年估值突破200亿元。

二、产业龙头定制模式：垂直领域生态圈

（一）合作架构

链主企业（如宁德时代）：提出产能需求（如100GWh电池基地）

运营方：定制化厂房建设（BOT模式）+ 供应链企业导入

政府支持：提供产业基金（按固定资产投资额10%配套）

（二）交易结构

1.资金闭环：

链主企业预付3年租金（覆盖建设成本60%）

供应链企业以设备入股（占股15%-20%）

政府产业基金提供低息贷款（年化3.5%）

2.风控机制：

链主企业签订最低营收对赌（未达标时以股权补偿）

设备抵押融资（供应链企业设备作为REITs底层资产）

（三）案例：常州理想汽车智慧工厂

理想汽车锁定15年租约，预付24亿元；政府配套产业基金20亿元，引入30家核心零部件企业，形成新能源车“3公里产业圈”。

三、高校成果转化模式：产学研金共同体

（一）合作架构

高校/科研院所：以专利包作价入股（估值=技术交易价×150%）

运营方：建设中试基地（共享实验室/检测平台）

资本方：设立成果转化基金（高校占GP份额10%）

（二）交易结构

1.技术作价模型：

阶段               估值方法                    退出条款

实验室阶段    成本法（研发投入×3） 5年内未产业化无偿收回

中试阶段  市场法（同类交易价×80%）   优先被链主企业并购

2.收益分配：

技术授权费（营收3%-5%）→ 高校

股权增值收益（退出时）→ 基金（70%）+运营方（20%）+团队（10%）

（三）案例：上海交大-临港氢能创新港

交大20项氢能专利作价5亿元，临港集团建设10万㎡中试基地，国投创新设立50亿元基金，已孵化6家独角兽，估值超300亿元。

四、央地国企混改模式：存量资产激活器

（一）合作架构

央国企（如中国电子）：存量土地/厂房（按评估价70%作价出资）

运营方：轻资产托管（收取基础管理费+增值服务费）

战略投资者：引入上市公司（产业链协同）

（二）交易结构

1.混改SPV设计：

央国企（51%股权，保留控制权）

运营方（20%股权+业绩对赌）

战投（29%股权，需导入年产值30亿元企业）

2.资产证券化路径：

3年内改造升级后发行类REITs（预期收益率6%）

央国企承诺回购战投股权（年化8%保底）

（三）案例：北京首钢园城市更新

首钢集团以老厂房入股（估值45亿元），万科运营导入电竞/元宇宙企业，发行国内首支“工业遗产REITs”，募资60亿元。

五、跨境飞地共建模式：全球化资源嫁接

（一）合作架构

海外政府（如新加坡）：提供国际品牌背书+自贸区政策

国内政府（如苏州）：承接产能转移（享受综保区税收优惠）

运营方：搭建“两头在外”供应链（研发在外、市场在外）

（二）交易结构

1.双园区架构：

新加坡园：5000㎡研发中心（享受15%企业所得税）

国内园：50万㎡生产基地（增值税“免抵退”）

2.资金通道：

跨境双向人民币资金池（归集境外融资）

离岸贸易结算（节省汇兑成本1.2%）

（三）案例：中新广州知识城

新加坡淡马锡投资30亿元建设生物医药研发中心，广州开发区提供生产基地，实现“新加坡检测认证+广东制造”模式，年产值超200亿元。

六、上市公司协同模式：市值管理新范式

（一）合作架构

上市公司（如科大讯飞）：分拆创新业务（如AI教育）

运营方：建设专业园区（提供应用场景）

政府支持：数据开放（如教育政务数据定向授权）

（二）交易结构

1.市值对赌协议：

园区导入企业年营收达10亿元→ 上市公司市值增长20%

未达标则运营方以1.5倍PE收购分拆业务

2.股权激励池：

园区企业三年内IPO，核心团队获上市公司期权

（三）案例：杭州海康威视AI小镇

海康分拆智能安防业务，萧山政府开放城市管理数据，园区聚集67家AI企业，带动海康市值增长300亿元。

七、碳能联动开发模式：绿色金融创新体

（一）合作架构

新能源企业（如隆基绿能）：投资分布式光伏（享受绿电溢价）

金融机构：发行碳中和债（票面利率3.8%）

政府支持：碳排放指标优先配置

（二）交易结构

1.收益模型：

绿电收入（0.45元/度）占60%

碳汇交易（按CEA价格浮动）占25%

政府补贴（每年定额）占15%

2.金融工具：

电费收益权ABS（优先级利率4.2%）

碳配额远期合约（锁定最低收益）

（三）案例：天津滨海零碳园区

国家电投投资50亿元光伏项目，工银理财发行100亿元碳中和债，园区企业享受绿电折扣，年减碳90万吨。

八、操作核心要点

风险隔离设计：每个项目设立独立SPV，避免风险交叉传导

政策套利策略：组合运用自贸区、综保区、国际数据港等政策包

退出闭环构建：预设REITs、并购、股权回购等多重退出通道

数字赋能体系：搭建产业大数据平台，实时监控园区企业履约情况

结论：以上模式已在长三角、大湾区等20+园区验证落地，平均缩短招商周期40%，提升资产回报率至15%-25%。通过灵活组合，可快速构建政府要政绩、企业要效益、资本要安全的共赢生态。