智慧产业园区运作路径分析

云阿云智库•产业园项目组

导读：智慧园区已成为当今城市规划和社会发展的关注焦点。本文首先介绍了智慧园区的概念和内涵，并基于目前智慧园区政策背景和发展历程，对智慧园区的运作路径从规划设计、建设部署、管理运营三个方面加以阐述和分析，以期帮助行业相关主体进一步明晰智慧园区建设路径，助力园区逐步走向转型迭代的道路。本文共7000字，由云阿云智库产业园项目组提供。

关键词：智慧园区 发展趋势 运作路径

一、智慧园区概述

（一）智慧园区的概念和政策背景

园区是人员生产生活的主要载体，作为城市的基本单元，园区有效地链接了个体、企业和城市，是城市建设的基础落脚点。随着数字技术的发展和经济社会新需求的驱动，园区在不断地演进与迭代，并逐步衍生出了智慧园区。根据《智慧产业园区标准体系研究报告（2022）》对智慧园区的定义，智慧园区是将云计算、大数据、物联网、人工智能、5G、数字孪生等新一代信息技术与产业深度融合，集成园区制造资源与第三方服务能力，实现圈层资源共享、产业联动发展、环境实时感知、事件全程可视、生产自动适应、设备全时利用、社群价值关联，推动产业价值链延伸，提升园区智能化管理和社会化集成能力。

近年来，我国颁布了一系列与智慧园区相关的政策及指导意见，为园区的智慧化建设与数字化转型提供指引，并创造了良好的政策环境。2021年3月，“十四五”规划对外发布，其中明确提出，需加快建设数字经济、数字社会、数字政府，以数字化转型驱动生产方式、生活方式和治理方式变革。该发展目标提出，标志着国家对智慧园区的发展提出了更高的要求，同时也对智慧园区的建设赋予了更多的内涵。

（二）智慧园区发展历程和趋势

从智慧化程度的角度看，智慧园区的建设发展大致可分为以下3个阶段：

智慧园区1.0阶段：通过完善园区信息基础设施建设，初步实现单点设施的初步数字化，如基于人脸识别的闸机通行、基于摄像头的安防监控等，目前我国大多数园区便处于智慧园区1.0阶段；

智慧园区2.0阶段：通过数字化平台的建设，实现多元应用场景的打通，其本质是从传统垂直系统架构向基于数字平台的分层架构演进的过程；

智慧园区3.0阶段：依托于数字平台，将人工智能技术全面融入园区内生产、生活、生态等方面，将园区中生产、运输、生活、市政、交通、能源、商务、商业等各个核心系统整合起来，实现园区全要素聚合和全场景智慧，使园区成为一个基于数据自动决策、自主学习、自我进化的有机生命体，为人们生产生活带来全新的服务体验，为社会带来新的价值。

基于上述发展路线，未来随着数字技术与经济社会各领域全面应用与深度融合，智慧园区将朝着智慧零碳园区、全场景智慧园区、全生命周期生态共建等新发展趋势逐步演进。

二、智慧园区运作路径分析

智慧园区的运作路径主要可以划分为规划设计、建设部署、管理运营三个阶段，是逐步将数字技术从概念落到园区方方面面，并实现智慧化管理服务和运营维护的系统工程。

（一）智慧园区规划设计

顶层设计对智慧园区建设至关重要。智慧园区的规划是将顶层设计的方法与理念运用到园区的业务发展，综合考虑用户需求、商业价值和技术可落地性，以及运营需求、实施节奏及资源投入等要素，从统筹全局的战略视角出发，对园区的智慧化进行蓝图规划和场景设计。

1.战略定位

智慧园区在设计规划阶段首先要将园区内部的业务诉求与外部的宏观环境与洞察分析相结合，业务诉求重点在于理解园区的业务战略和发展理念，梳理园区客户业务发展痛点及需求，明确园区建设方向；同时应参考园区智慧化建设支持政策、行业发展趋势、技术发展应用等，结合外部专家访谈，开展潜在核心客户需求调研。通过内外部综合分析，提炼与客户需求相匹配的智慧园区建设建议与内容，总结符合园区业务发展和项目特征的智慧化需求，制定园区的智慧化愿景和目标，指导园区智慧化建设。

2.建设框架

以智慧园区建设的愿景及目标为基础，以业务蓝图和总体框架为牵引，以用户体验为中心、以数字技术为手段、根据智慧化设计原则，进行园区的业务设计和系统设计。首先，面向园区各业务部门、B端企业、入驻商户、消费者及居民等核心客群，根据人本设计、绿色低碳、技术前瞻、实用实效等智慧化设计原则，设计智慧化业务场景和理想用户旅程。其次，从业务场景技术实现落地的角度，明确支撑业务场景实现所需的智慧化能力、核心技术、软件系统及硬件设备等，形成与园区业务发展诉求高度匹配的智慧化系统框架，指导智慧园区落地建设。

3.实施路径

基于总体框架，依据紧迫性、重要性、成熟度、经济性等原则，结合智慧园区建设的统一的标准规范体系与信息安全体系，设计智慧园区建设的实施路径。首先，通过对总体框架的逐项拆解与解读，识别需建设实施的智慧化应用、平台及基础设施，确保落地建设内容与整体规划、场景设计等内容保持一致。其次，基于业务紧迫性和实施难度划分智慧化建设阶段，并根据智慧化建设内容的功能属性，形成项目清单。最后，根据项目对业务支撑的紧迫性、客户实际诉求、资金投入等条件，制定清晰的近、中、远期实施计划、明细建设内容和投资匡算。以此循序渐进地推进以用户为中心、价值为导向、可持续发展、创新的智慧园区建设。

案例：青海省零碳产业园区

2022年4月23日，青海省零碳产业园区建设实施方案和总体规划通过专家评审。青海省零碳产业园是目前国内规划面积第二大、青藏高原范围首座零碳产业园区，位于青海省海东市河湟新区，规划总面积约22.09平方公里。

园区规划旨在以零碳为标准，统筹基础设施、产业体系和配套服务设施的规划建设，打造以绿电为能源基础，以绿锂、绿硅、绿氢、绿色畜牧、科创服务为主导产业的创新型智慧零碳产业园区。根据规划内容，该园区将形成锂电池、新能源装备、绿色畜牧三大主导产业集群，以及支撑零碳产业发展的生产服务业。具体实施路径上，园区按“核算、减排、抵消”三大环节，系统规划、分项实施。其中在碳排减方面，依托青海清洁能源优势，构建“净零碳”闭环管控体系和“全绿电”供应体系，降低园区“设、建、运、维、拆”全生命周期碳排放。通过对园区的系统规划设计，使其能够充分利用青海省资源能源优势，并探索形成可复制、可推广的新能源产业发展模式。

（二）智慧园区建设部署

智慧园区建设以业务为导向。作为承载城市功能、产业载体、生活服务的综合场景，智慧园区充分融合了新一代信息技术和应用场景，总体架构体系可划分为包括园区基础网络和大数据中心的基础设施层、包括园区生态数据、公共数据和智能场景数据的数据资源层、包括园区经营、管理、服务等集合场景和服务对象的智能应用层和服务接入层。基于智慧园区的总体架构体系，其建设路径具体可划分为筹备、实施、验收、上线移交四个主要阶段。

1.建设筹备

在建设筹备阶段，建设方依据顶层设计规划的内容进行方案招标，由多家园区承建方据此给出深化方案及能力展示，最终由建设方评估选择一家承建方。在此过程中，应以顶层设计为依据，并能最大程度保障建设结果，服务业务需求及运营为导向。

实践中常见的建设模式主要分为两种：（1）包括采购与实施全过程在内，由总包方全部集成的建设模式；（2）弱电智能化、智慧化（数字平台+应用）分包建设模式。通常，建设方可基于项目的体量、项目特点，自身的建设经验、管理能力及IT技术能力等因素，先选择适合的建设模式，再选择适合的承建方进行智慧园区建设。并且在这两种建设模式中，业主方也可针对硬件设备的选择提出品牌建议，由其在限定品牌范围内做出选择。

2.建设实施

在建设实施阶段，首先需要成立双方联合项目组进行建设需求确认，明确建设内容，为后续建设内容开展的依据及验收依据。据此由承建方开展主要实施工作，内容包含：弱电施工、基础设施建设（比如数据中心、网络、IT等），数字平台搭建，应用开发与测试，业务场景集成测试等。通常承建方需要具备基于场景的应用集成开发能力以及充分的自身技术管理经验及能力，依托自身完善的项目管理能力和平台来达成项目目标，确保各个单系统保质保量按时完成。

3.项目验收

在项目验收阶段，主要对照建设阶段建设方及承建方确认的建设需求及内容，进行系统验收和试运行。除了按照系统功能来验收外，尤其注意按照业务场景价值点来验收，建设的最终效果是否达成了规划设计中的业务价值点，用户体验是否达到预期，是否可运营。

4.上线移交

在上线移交阶段，主要活动包含承建方提供上线保障、培训、内部推广、转运维/运营。智慧园区建成后将对客户组织团队分工、个人工作习惯等带来巨大影响，因此需要承建方在移交过程中做好对建设方的培训工作；此外，运用内部推广的方式使园区使用者体验到智慧化带来的改变，使其受益于智慧化应用，为正式运维和运营打下坚实的基础。

案例：深圳湾科技生态园

深圳湾科技生态园位于深圳高新区南区核心地带，项目总建筑面积188.83万平方米，总投资211亿元，由深圳投控所属平台企业深圳湾科技发展有限公司开发运营，主要解决深圳产业空间不足和高成本问题，提升深圳科技创新资源配置能力，同时为未来实现标准化、品牌化、规模化的输出提供范本。

在智慧园区的建设上，园区依托现有智能化系统，通过数字平台统一业务与数据接入标准，部署产业生态资源大数据平台底座，助力构建产业系统生态圈；通过智慧服务系统融合合作伙伴产业生态资源，打造引领型资源平台；通过产业生态资源数字化、基础服务线上化、专业服务集约化，实现园区产业生态资源价值再造；搭建智慧安防、智慧能源、智慧通行、智慧停车等多项应用系统，改善园区工作及生活环境；借助“物理孪生”实现园区全域感知、全场景智慧的数字化管理与精细化治理；通过产业生态运营成果一屏呈现分析，辅助产业生态创新运营决策。

（三）智慧园区管理运营

运营是瞄准业务目标，围绕业务流程开展的持续性、周期性的业务管理活动。智慧园区的运营是园区全生命周期的落地阶段，是园区服务提供、价值创造和智慧化赋能的实现阶段，也是最重要的阶段。园区运营方需要围绕业务场景，依托融合共享的园区大数据，开展持续运营，使智慧园区的价值得到显性，实现建设目标。同时，通过运营的积累，持续迭代演进，创新业务场景，进而实现新的运营模式，使能智慧园区价值最大化。

通常针对不同的服务对象，可以将智慧园区相关的运营工作，划分为以园区核心业务为运营对象的业务运营；以园区安防、设施管理、能效管理等场景为运营对象的园区日常运营和以5G、网络、数字平台等ICT基础设施为运营对象的设备运维三个层次，三个层次具体涉及资产管理、基础物业、能源管理、产业与经济、健康与环境管理、安全管理等内容。

1.资产管理

园区运营方最大收入来源是房租租金。智慧园区的资产管理核心是对园区资产全流程的管理，从早期园区建设期对项目、楼栋和门牌的管理，到招商时对潜在客户的管理，再到运营期对合同、物业、账单等的全流程管理，并且可以进行一区多园管理。

2.基础物业

园区基础物业包括客户服务、房屋及设施设备管理、秩序维护管理、环境管理4部分内容。智慧园区基础物业运营管理是指通过数字化管理平台，将基础物业服务及房屋、设施、设备、环境等全部纳入实时动态监控范围，实现房屋及设施设备在其生命周期内的高效、可靠地运转。智慧园区物业管理能够突破园区的空间限制，有利于指导和改善物业管理基础服务，提高物业管理质量，降低运营成本。

3.能源管理

智慧园区能源管理是为园区运营方提供覆盖整个园区的产能/用能信息、综合能源优化配置服务、智慧运维服务以及园区KPI指标可配置评价分析服务。通过运用物联网与大数据技术，对园区内供能和用能企业实现集实时调度、生产计划、运维检修、设备管理于一体的全方位、智能化管控，达到供能设施的生产效率最大化、用能设施用能节约化、区域能源指出的最小化的能源管控目的。

案例：金风科技亦庄智慧园区

金风智慧园区建于2010年，建筑面积超过9万平方米，经过多年的发展，已形成集可再生能源、智能微网、智慧水务、绿色农业和运动健康等功能于一体的绿色园区生态系统。为大力推动绿色能源利用，园区内现部署了4.8MW分散式风电、1.95MW分布式光伏和钒液流、锂电池、超级电容等多种形式储能。

在能源管控方面，金风科技亦庄智慧园区将清洁能源与数字化技术深度融合，依托园区智慧能源管理系统对能源供给-储存-消费-管理-交易的全流程进行全方位的规划与管理。2020年，园区总用电量1573万度，其中使用自有风电机组和光伏设备发电量482万度，剩余电量购自电网。在可再生能源发电量与园区用电负荷存在时间差异，新能源电量得以返送电网消纳的情况下，加上自发自用绿电，园区总的可再生能源发电比例近50%。

4.产业与经济

园区产业与经济，展示园区内集聚的产业链及对应产业链企业的主营领域及发展现状。智慧园区产业经济服务对外为企业和人才提供便捷、多元的各类服务，促进园区产业资源共享，加强企业合作，促进产业集群的优势互补；对内业财一体化管理机制，可实现智能化、精细化资产管理，降低空置率，节约人力成本。目前，企业和外部投资者对土地、优惠政策的敏感度逐渐下降,已不再单纯局限于纯粹物理空间和水电气等基础设施服务，而是对园区服务软环境提出了更高要求，对应园区服务内容和项目也日益呈现出多样化的特点。

特别是伴随着智慧园区的兴起，产业园区运营方需要通过园区增值服务和科技创新服务吸引并留住企业。其中，园区增值服务主要包括人才服务、金融服务、信息服务、市场服务、产品服务、组织服务6大部分。增值服务不仅仅是园区的一种新的服务模式，更是一项系统工程，通过服务共享、规模经济的方式，降低企业运营成本，增加企业经营收益，使企业得以快速发展。因此，只有了解园区增值服务需求，明确园区增值服务体系，设计各项增值服务的内容和流程，才能打造出真正能为园区增值的功能平台。

案例：郑州天健湖智联网产业园

作为郑州市首个新型产业用地（M0）落地项目，园区围绕“1+5+N”的产业生态体系，重点引入智能物联网龙头企业，吸引5G、大数据、云计算、人工智能、区块链等产业集聚。

该产业园5G+智慧园区总体架构主要包括1个数据中心和2个应用管理平台（智慧园区运营管理平台、物联网综合管控平台）。其中在智慧园区运营管理平台中又包括有智慧办公、智慧物业、智慧招商、企业分析、产业分析、资产管理等多个子系统。以智慧招商子系统为例，可聚焦招商项目、招商工作人员双线管理，实现对招商全过程的规范管理和风险把控。并且该系统也可记录园区招商工作的各项进展信息，形成招商大数据，以此沉淀企业画像，实现招商成果数据化，辅助招商决策。

5.健康与环境管理

园区的绿色健康发展是城市绿色健康可持续发展的基本载体和基础环节。智慧园区的健康与环境管理是指在开发过程中以建筑美学为目标，以保障生态系统的良性循环为原则，以绿色经济为基础，以绿色技术和智能运行相关技术为支撑而建立起来的全新园区。其运营重点在于运用物联网技术、智能感知技术，结合数据平台，集成建筑各类绿色指标数据和健康指标数据，努力实现提升园区建筑室内外环境舒适度，合理降低建筑能耗，提升设备设施实时使用效率和效果，延长设备设施使用寿命，同时建立一套市场认可的绿色运维评估方式，辅助实现绿色健康园区的动态评价。

6.安全管理

智慧园区安全管理包括园区人员和财产安全以及信息网络安全的管理。园区安全管理是一切智能化和品质管理的基础。园区安全管理的范围很广，具体包括园区交通安全、园区消防安全、园区楼宇安全、园区人员安全、园区设备安全和园区网络安全等。通过智慧化园区安全管理运营，可实现对危险源的监控、分析和报警，对安全保障资源的智能调度，保障园区财产和人员安全，同时通过对重点部位灾害模拟仿真，也可实现科学预警，减少事故的发生。

三、结语

综上，在数字经济快速发展的时代背景下，智慧园区作为产业、技术和创新的聚集地，发挥着越来越重要的作用。通过先进的信息化技术和智能化的运作模式，智慧园区能够提高生产效率、降低运营成本、促进产业升级和经济增长。随着数字经济的深入发展，智慧园区的建设和运作将面临更多的机遇和挑战。为此，需要更进一步加强智慧园区的顶层设计，优化运作模式，推动数字化转型和绿色发展。同时，还需要积极探索智慧园区与数字经济的深度融合，推动产业互联网的发展，打造具有竞争力的智慧园区生态系统。

展望未来，智慧园区将在数字经济时代扮演更加重要的角色，成为推动产业升级、创新发展和经济增长的重要力量。特别是在当前园区数字化转型的机遇期，更应通过不断探索和实践，找到适合的智慧园区发展路径，使智慧园区从规划、建设到运营能够得到系统落地，促进园区的智慧化迭代。