城市商圈报告系列-深圳主要商圈研究

云阿云智库•商业地产项目组

导读：深圳商圈呈多区域、多层级分布，沿海南岸扎堆西移，传统与新兴商圈共融。福田CBD、后海等冲击世界级地标，勾勒“深圳速度”下的消费升级版图。全文共5600字，由云阿云智库•商业地产项目组提供。

深圳城市商圈

探秘深圳10大“顶流”商圈

在我国，有一种发展速度，叫“深圳速度”。从“小渔村”跻身“北上广深”一线城市梯队，深圳只用了大约30年的时间。在深圳发展的黄金年代，城市商圈也迅速崛起，经历了从大众商圈到高端商圈的发展，目前正积极打造世界级的地标商圈。

深圳商圈特点

1、深圳商圈多区域、多层级分布，可进行多维度划分

深圳商圈类型可从多个维度进行划分。

从成熟度可分为东门商圈、华强北商圈、福田CBD商圈、后海商业区等成熟核心商圈，以及万象天地商业区、龙华商圈等新兴商圈；

从业态情况可划分出大众商圈和高端商圈；

从商圈定位能级角度，还能划分世界级商圈、市级商圈、区域级商圈等。

而这些商圈共同构建起了深圳多区域、多层级、多维度商圈体系。

2、城市沿海南岸商圈扎堆，由东向西“移动”

如上图的深圳重点商圈分布情况，深圳核心商圈分布在城市以南，靠近海岸线。若以深圳商圈老大哥“东门商圈”为原点，向西发展的趋势十分明显。

同时，不同于重庆商圈较为分散的情况，深圳商圈出现了“手牵手”的分布格局，东门商圈、蔡屋围商圈、华强北商圈以及福田CBD商圈一字排开，相互之间距离较近。

3、世界地标级商圈逐步成型，高能级商场扎堆

深圳去年发布文件，提出将建设游客必到的世界级商圈，打造全球高端品牌中国首发地等举措，力争用3年让国际消费中心城市建设迈上新台阶。而福田CBD商圈、后海商圈则是深圳要打造的世界级地标商圈。

东门商圈

位置：深圳罗湖区

商圈面积：351.13万m

功能分类：市级商圈

商圈定位：传统成熟商圈

商圈主要项目

深圳金光华广场、深圳茂业奥特莱斯深圳DDM mall商业广场、大世界广场、太阳百货广场

商圈现状

东门商圈是深圳商业发展的“根”，但因先天规划不足经营低端固化等问题，所以政府将对东门商业步行街区进行改造升级。推动深圳“根”与国际“潮”在东门更好的融合，塑造有历史记忆、文化脉络、深圳特色的步行街。

深圳金光华广场——

深圳金光华广场（商业楼层：9F，开业时间：2004年11月）是深圳首家与地铁接驳购物中心，无缝接驳地铁1号线国贸站。2021年其销售额约21.8亿元。

金光华广场商业建筑面积约12万㎡，近年来对餐饮、美妆等业态进行了焕新升级。引入姜虎东白丁烤肉、探鱼全国首家500平旗舰店以及陈香贵、虎头局、丘大叔、阿嬷手作等连锁轻食餐饮品牌。DIOR、SK-II、Lancome等大量一线美妆品牌也为其带来了不少人流量。

蔡屋围商圈

位置：深圳罗湖区

商圈面积：120.11万m?

功能分类：市级商圈

商圈定位：高端商圈

商圈主要项目

深圳万象城、深圳KK Mall、深圳地王星荟

商圈现状

蔡屋围商圈位于东门商圈、华强北商圈之间，构成“金三角”。蔡屋围国际金融中心的定位，也意味着这里聚集着众多高净值人群。深圳万象城、深圳KKMall的呈现也推使蔡屋围商圈成为深圳首个奢侈品牌聚集的高端商圈。

深圳万象城——

深圳万象城（商业楼层：6F），去年销售额达到130亿元，无疑是领跑深圳商业市场的“一哥”。在全国购物中心中，其销售额位列第七位。

深圳万象城于2004年12月9日开业，与地铁一号线大剧院站接驳。其商业体量约25万㎡，涵盖国际奢侈品牌、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地等多元业态，商业空间以盒子、开放式街区、独栋旗舰店、下沉式广场、空中花园等多形态空间构成。

值得一提的是，项目十分重视品牌升级。相关数据披露，深圳万象城近三年品牌调整、升级、新进等超300家，其中全新引入品牌超150家，每年调整占比超30%。

目前，LOUIS VUITTON、BURBERRY、SANIT LAURENT、BOTTEGA VENETA、DOLCE&GABBANA、ALEXANDER MCQUEEN等重奢品牌在项目中呈现出了复式旗舰店。

华强北商圈

位置：深圳福田区

商圈面积：282.85万m

功能分类：市级商圈

商圈定位：传统成熟商圈

商圈主要项目

深圳华强茂业天地、群星广场购物中心、世纪汇购物中心、华强广场、曼哈商业广场、君尚购物中心、赛格广场

商圈现状

华强北商圈与东门商圈同为深圳的传统核心商圈，被誉为“中国电子第一街区”，以华强电子世界、赛格广场等电子专业市场为主体。但发展至今，华强北商圈也迎来了华强茂业天地、世纪汇购物中心等综合型购物中心，经营业态得以丰富。

深圳华强茂业天地——

深圳华强茂业天地（开业时间：2003.10，商业建筑面积：8万㎡）也为云阿云智库商业地产项目组数据中的A+商场，邻近地铁2号线和7号线的交汇站华强北站。其2021年门店销售额约为30.9亿元，亦不容小觑。

华强茂业天地虽然是涵盖多元业态的综合性购物中心，但以高端化妆品为核心竞争力。

汇集了Estee Lauder、Dior、Lancome、SK-11、Tom Ford、Gucci等国际一线的化妆护肤品品牌。据悉，去年项目化妆品业绩为15.7亿元，同比增长8.28%，化妆品品牌总数和销量均为华南第一。

福田CBD商圈

位置：深圳福田区

商圈面积：639.54万m

功能分类：核心商圈

商圈定位：世界级地标商圈

商圈主要项目

星河COCO park、领展中心城、One Avenue卓悦中心购物公园、大中华·HUA广场

商圈现状

福田CBD商圈位于深圳CBD核心位置，集中了大量的金融商贸、文化、服务及大量的商务办公楼和星级酒店。8条地铁线路纵横交错，交通十分便捷，未来将逐步成为世界级的地标商圈。

深圳福田星河COCO park——

星河COCO park（商业楼层：6F）地处深圳福田CBD商圈黄金地段，毗邻大运主体育场馆，与地铁1、3号线的购物公园站无缝衔接，定位为“公园版情景式购物中心”，有着下沉露天广场、天台星空栈道等创新商业场景。

项目于2006年9月20日正式开业，商场经过二期升级，商业建筑面积由一期6.78万㎡增至12万㎡，2021年销售额约28亿元。

星河COCO park在美妆、潮流、网红餐饮上都有大力布局。囊括Guerlain、FRESH、Givenchy、ACQUA DI PARMA、Burberry、ISSEYMIYAKE等国际一线美妆品牌；且引入乐不少餐饮首店，包括国内首家新加坡米其林美食地标泰珍荟旗下狮.拾久品牌、深圳首家米其林必登榜潮汕菜海门鱼仔、深圳首家米其林泰式餐厅Mango Tree等。

另外，商场持续举办各类青年潮流活动，积极打造“CBD青年不夜城”以及“爱宠公园”。

下沙商圈

位置：深圳福田区

商圈面积：162.5万m

功能分类：区域级商圈

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目

深圳京基福田kkone、乐安居、BO SPACE购物中心

商圈现状

上下沙是深圳人眼里的城中村，而近年来随着城市更新的推进，下沙商圈逐渐“逆袭”，被看作是深圳CBD的“后花园”。首个大型购物中心KKONE的开业，更是改变了区域的商业格局。

KK ONE购物中心——

KK ONE购物中心（商业建筑面积：10万㎡，商业楼层：5F）与历史悠久的下沙古村相邻，靠近地铁9号线下沙站，是集商业、商务、住宅、酒店、餐饮、文化、娱乐和交通枢纽于一体的商业综合体。去年，项目销售额为14亿元。

KK ONE购物中心于2016年5月29日正式开业，以年轻时尚为主题，整体以“主力店+快时尚+品牌集成店+人气餐饮+休闲娱乐”的业态组合作为主线。成为了深圳又一潮人聚集地。

后海商圈

位置：深圳南山区

商圈面积：545.45万m

功能分类：传统成熟商圈

商圈定位： 世界级地标商圈

商圈主要项目

深圳海岸城、深圳湾万象城、茂业百货(南山店)鹏润达·奥特莱斯、大地广场

商圈现状

后海商圈是深圳城西最具影响力的商圈，与东门商圈、华强北商圈曾呈现出“三足鼎立”之势。未来深圳将高标准建设独具滨海特色的后海超级商业区，打造集高端消费目的地和标志性城市景观于一体的世界级地标性商圈。

深圳海岸城——

深圳海岸城（营业面积：12万㎡，商业楼层：6F）于2007年12月16日开始营业，是深圳西部最大的滨海风情购物中心。项目周边交通设施完善，地铁2号线、11号线后海站可直达商场。

作为老牌综合型购物中心，深圳海岸城近年来保持由内而外的换新，不仅全新定制外立面泛灯光工程，去年更是新引入了超过65家优质品牌。项目去年总销售额也达到了40亿元，可谓是“老当益壮”。

据了解，未来该购物中心将补充潮玩体验、国际化妆品等业态，引入网红餐饮、轻餐特色。另外，作为深圳率先主打“爱宠”主题的购物中心，商场提供喵汪出行推车、喵汪友好电梯等，在这里偶遇喵汪不是新鲜事。

深圳湾万象城——

深圳湾万象城（商业建筑面积：8万㎡）定位为融合时尚、艺术、文化于一体的新一代高端商业综合体，于2018年12月正式营业。

作为深圳数一数二的顶级商场，深圳湾万象城包揽的国际奢侈品牌一应俱全。聚集着LV、Cartier、HERMES、CHANEL等重奢品牌，其中CHANEL首进深圳市场。另外，Audemars Piguet、alexanderwang、Brunello Cucinelli、Christian Louboutin、GOYARD等国际名品亦是首进华南市场。

项目独创餐饮场景主题区，提供高端正餐、上乘精致的日常餐饮、小酒馆等高格调餐饮；3F的前瞻书店以中国传统文化的“金木水火土”划分空间，书店内将东方韵味和现代设计的融合，为都市消费者带来独特的文化交流体验。

宝安商圈

位置：深圳宝安区

商圈面积：1063.3万m

功能分类：区域级商圈

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目

深圳壹方城、深圳海雅缤纷城、宝安福城万达广场前海HOP天地购物中心

商圈现状

宝安商圈大约在2013年起势，目前已有壹方城、万达广场等多个知名商业项目扎堆，是新兴商圈中成熟度较高的商业中心。未来深圳将持续推进宝安商业中心成为集“滨海+文化+休闲+购物”于一体的黄金商旅乐购海岸线。

深圳壹方城——

深圳壹方城（商业楼层：8F）商业建筑面积达36万㎡，是深圳目前单体体量最大的购物中心，定位为轻奢购物高地和潮流生活目的地。项目去年项目销售额达68.8亿元，在深圳仅次于深圳罗湖万象城。

在项目门口“盘踞”着劳伦斯为壹方城量身定制的专属大型艺术雕塑——超然。栩栩如生的龙雕塑，雄踞一方，十分抢眼。

项目近年来品牌焕新频繁，引进了宝格丽香水、梵克雅宝、LONGINES、TUDOR、BPIAGET、GUCCI、QEELIN等高端香氛腕表饰品，以及POLO Ralph Lauren、PINKO、bebe、Curiel、Y-3等国际轻奢服饰。王春春鸡汤饭、KUMO KUMO、陈香贵、喜识、胡阿大、夸父炸串、EGGY等首次进入深圳及华南的网红餐饮店也为商场带来了人气。

近年来，壹方城持续举办各类品牌展，搭建快闪店。兰蔻新春游园会、香奈儿狮子唇膏系列巡展、Dior心花漾限时展台、宝格丽香氛快闪店等均引发了不小关注。

海雅缤纷城——

海雅缤纷城（商业体量：30万㎡）有着丰富多元业态，汇集国际美妆、潮流风尚、亲子世界、品牌美食等于一体，在2013年9月13日正式开业，是为宝安商圈“打头阵”的商业项目。海雅缤纷城去年销售额达到48亿元，对比2020年上涨20.3%。

自开业以来，海雅缤纷城大牌云集，包括BURBERRY新概念形象店、LA MER精品店、GUERLAIN香氛精品店等。另外，商场顶楼还有一家面积超6400㎡的室内动物园——野恩动物园，不仅有上百种国内外珍稀昆虫/水陆两栖萌宠动物，还有儿童卡丁车等娱乐设施，备受家庭类客户青睐。

值得一提的是，购物中心也紧随热潮，在屋顶打造出了超2000㎡户外空间，作为城市星空露营地

万象中心商圈

位置：深圳南山区

商圈面积：491.54万m?

功能分类：区域商圈

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目

深圳益田假日广场、深圳万象天地、科技园文化广场、荟食广场

商圈现状

万象中心商圈位于宝安商圈、后海商圈以及华侨城商的几何中心点，商圈位置优势明显。近年来得益于万象天地的呈现，越发被大家重视。

深圳万象天地——

深圳万象天地（商业建筑面积：23万㎡，营业面积：12.1万㎡）于2017年9月27日正式开业，与地铁1号线高新园站无缝衔接。

其商场屋顶上趴着一只名为bubble coat elephant的艺术装置，长达24米的象鼻从楼顶垂直而下，定时还会喷水。堪比成都IFS的大熊猫。

万象天地在空间格局上不同于传统的购物中心大盒子的商业空间，而是采用“街区+mall”的创意，同时还配有10栋独栋旗舰店商业空间。项目划分了时尚、餐饮、儿童天地、人文生活四大版块，入驻了超1000个品牌。

大盒子部分主要以常规购物中心业态为主，奢侈品众多、潮牌汇集，囊括影院、溜冰场、超市。在购物中心顶层，还规划了云端沙龙区。

深圳益田假日广场——

深圳益田假日广场（开业时间：2008.8.30，商业体量：13.58万㎡）是一个集体验式购物中心、生态写字体、五星级主题酒店为一体，体验商业结合文化旅游，去年商场销售额达到50.1亿元。

去年，益田假日广场持续引进国际大牌，包括国际品牌Emporio Armani华南全新形象店，BALLY全新精品店，MONTBLANC全新形象店，COLOMBO华南首店，SK-Ⅱ，Jo Malone全新形象店等。

值得一提的是，经典缩微景点——世界之窗紧邻益田假日广场，也将为其带来源源不断的人流量。

龙岗中心城商圈

位置：深圳龙岗区

商圈面积：2151.31万m

功能分类：区域级商圈

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目

龙岗万科广场、世贸中心、岁宝百货(龙岗店)新龙岗商业中心、天成广场

商圈现状

龙岗中心城围绕“三馆一城”，以及世贸中心、万科广场珠江广场等核心项目，引导品牌集聚。打造面向深圳东部辐射周边城市的综合商业中心。

深圳龙岗万科广场——

深圳龙岗万科广场（开业时间：2013.12.21，商业建筑面积：10.2万㎡）是集购物、餐饮、娱乐休闲于一体的“家庭型”购物中心。

定位于中高端的客群，龙岗万科广场拉升了龙岗CBD片区城市功能，在去年即引进了bebe、MARC O’POLO、VJC OLIVIA、HAZZYS、LEGO、姜虎东白丁烤肉、浅锅日式和牛小锅放题、鲜潭蒸汽石锅鱼等17家区域首店，覆盖时尚、文娱体验与餐饮社交等多元业态。

另外，香米“LIFE4肆层”空间，将生态艺术与商业环境进行结合，打造成为公共社交空间，其中还穿插有精致餐饮店。

龙华商圈

位置 ：深圳龙华区

商圈面积：2236.76万m

功能分类：区域级商圈

商圈定位：新兴商圈

商圈主要项目

深圳龙华壹方天地、百佳华商场(龙华店)、天虹商场(龙华店)、融创荟

商圈现状

龙华商圈位于深圳城市中部，亦是深圳将重点打造地新兴商圈。未来将以地铁4号线为中轴，串联北站、红山、龙华等三大商圈，构建“一带三圈”商业发展格局。

龙华壹方天地——

龙华壹方天地的定位“集群式商业中心”，包括A、B、E三个区以及壹方城，商业体量达60万㎡，规划打造青年生活公社-乐聚公园、潮流女性策源地-PP街、多元主题购物中心-壹方城、创意家居休闲馆-艺创汇、品质生活空间-LIFE广场等五大主题商业。

其中，壹方城布局有超300个品牌，lululemon、POLORalph Lauren、PINKO、bebe、Laurel、GEGINA、YI、DANIEL HECHTER等国际大牌聚集。值得一提的是，项目包揽了90%首进龙华的品牌，拉伸了龙华商圈整体水平。