城市商圈报告系列-西安主要商圈研究

云阿云智库•商业地产项目组

导读：西安作为十三朝古都，近年商业发展迅猛。九大商圈沿中轴线分布，高端如 SKP，创新如老城根 G park，新 mall 频开，展现强劲商业力。全文共5600字，由云阿云智库•商业地产项目组提供。

西安城市商圈

“商业力”爆发，探秘9大实力商圈

西安作为“十三朝古都”，是中国六大古都中建都历史最长的一个。从大秦王朝到大唐盛世，长安城见证了中华民族灿烂的历史文明。

而近年来，西安的商业发展也是“气势恢宏”，给人以较大的想象空间。

今年4月，商业体量高达32万方的商业“巨舰”西安荟聚购物中心正式开业。近期，西安万象城也重磅亮相，而正在修建的西安太古里也备受关注。

当然，除了“大商业”，西安还涌现除了老城根G park、小寨原力场等颇具“性格”的创新商业项目。

西安的商圈就是大西北的“会客厅”，而其基于“地正方圆”的地理特点和特有的历史文化背景，在商业的发展上特色和脉络鲜明。

西安商圈特点

1.商圈分布特点：南北中轴线串联核心商圈

西安的中轴线就是一条“黄金线”，串联西安核心商圈。

十年前，西安商圈的“一哥”无疑是钟楼商圈，而时至今日，大南门商圈、小寨商圈、行政中心商圈发展亮眼。

而这些商圈均在西安南北纵轴上，同时核心商圈有“南移”趋势。

2. 商业项目亮点：高端商业、创新商业、文化街区齐聚

西安拥有全国第二座重奢商场SKP，今年年底万象城也正式开业，西安太古里预计在2026年亮相。高端商业接连“重仓”西安。

老城根G park、大悦城、大融城等商业项目无论是从商业场景还是节日活动上，都积极创新，给西安带来全新的购物娱乐体验。

另外，大唐不夜城等现象级文化街区也让西安的商业更加丰富。

3.商业项目分布格局：轴线分布明显

从西安商业地产热力图来看，西安商业项目在三环内较为聚集，核心商圈的商业项目较多。

另外西安“中轴线”的商业项目明显聚集度高。

4.本土商业地产商和全国性商业品牌“混战”

西安既有解放集团、世纪金花等本土“地头蛇”商业开发运营商，也吸引来了SKP、万象城、太古里、大悦城、大融城、宜家荟聚、龙湖天街、万达广场等重量级商业地产项目的“操盘手”。

未来西安的商业对战，无疑会更“卷”，更激烈。

大南门商圈

位置：西安碑林区

商圈面积：332万m

功能分类：市级核心商圈

商圈定位：国际消费中心

商圈主要项目

西安SKP、西安南门合生汇、西安王府井百货(南门店)西安中贸广场、西安太古里(修建中)

商圈概况

在西安商业发展变迁中，核心商圈有南移趋势，曾经的商圈“一哥”钟楼商圈面临更新升级，而南门商圈作为商圈南移第一站，承接着西安“城墙”内外客流，且聚集着西安SKP、西安太古里(修建中)等高端商业项目是西安重点培育的国际化商业会客厅，也在逐渐成为西安商业“新中心”

西安SKP——

西安SKP（楼层：B1-13F）于2018年开业，总建面达24万平方米，也是继北京SKP后，全国第二座SKP。所以无论是对西安，还是北京华联集团的商业布局来说，都有重大意义。

西安SKP涵盖了奢侈品、高端化妆品、腕表、服饰、家电、高端超市、餐饮、影院等多种业态，聚集着LOUIS VUITTON、HERMES、DIOR、GUCCI、CHANELPRADA、Moncler、Givenchy、Céline等重奢品牌，在引进的1300多家品牌中，有超600家均是首进西安，整体“品牌力”强劲。

而在体验式场景打造上，西安SKP更是“豪气”打造出了室内花园、展览空间以及SKP自营的RENDEZ - VOUS 的新型阅读空间，将高端商业、文化潮流、生活美学融为一体。

2023年，西安SKP销售达到了80亿元，虽然相对2022年的95亿有所降低，但这个销售成绩在西安仍能稳居第二位，在全国商业项目中也能挤进TOP20。

钟楼商圈

位置：西安碑林区

商圈面积：145万㎡

功能分类：市级核心商圈

商圈定位：国际消费中心

商圈主要项目

西安开元商城(钟楼店)、民生百货(骡马市店)、中大国际(南大街店)

商圈概况

钟楼商圈位于西安城市中心，是西安曾经的商业中心，发展较盛时商圈内聚集着十余个商业项目。但由于钟楼商圈中大部分商业偏老旧，陆陆续续歇业了多个商业项目，如今整体商业势能大不如前。但钟楼商圈占据着得天独厚的城市地标位置，经过城市更新和商业焕新后仍有“东山再起”的机会。

开元商场——

每个城市都有一些“元老级”商场，而开元商场则是西安人心中的OG。

开元商场（商业体量：10.3万㎡，楼层：B3-7F）由西安解放集团股份有限公司建设运营，一期于1996年开业，距今已有28年。

而开元商场的“前身”是解放百货商城，建成于1956年，更是历史悠久。

虽然钟楼商圈“倒下了”不少老商场，但开元商场经过积极焕新升级，发展仍旧稳健。开元商场摆脱传统百货商场的固有框架，将业态调整为美妆、珠宝、服饰、家居家电为主，同时引入新式茶饮、特色美食品牌。

开元商场坐落于西安“必打卡”地标“钟楼”旁，坐拥2号线和6号线双地铁，这也意味着商场能够承接大量客流。

近年来，开元商场营造出了“许愿天台”“落日天台”“天空之境”“天空灵感花园”等商业场景，吸引着客流。

2023年，开元商场销售约29.5亿，在西安商场中位列第三，虽然相比大商业体量的赛格和SKP仍有一定距离，但已经超越了西安大部分商场，吸金力不容小觑。

小寨商圈

位置：西安雁塔区

商圈面积：445万m

功能分类：市级核心商圈

商圈定位：国际消费中心

商圈主要项目

赛格国际购物中心、华旗国际购物中心、金沙国际购物广场、小寨国贸中心、小寨原力场、旺角购物广场小寨银泰城

商圈概况

小寨商圈位于大南门商圈以南，是西安商业项目最聚集的商圈之一。小寨商圈有着百货商场、购物中心、潮流街区等多元商业地产形态，周边还有多个大学，商圈整体人气居高不下。同时还有西安购物中心“销冠”赛格国际购物中心坐镇。因此小寨商圈近年来也被视为“西北第一商圈”

赛格国际购物中心——

赛格国际购物中心（楼层：B2-11F）建面约25万㎡，其中商业体量高达20万㎡，于2013年开业，是西安常年销售额超过百亿的王牌商业综合体。

赛格紧邻小寨站，即西安地铁2号线和3号线的交汇站，交通十分便捷。同时距离钟楼、大雁塔、大唐不夜城等景点较近，客流量巨大。

赛格国际购物中心集购物、休闲、商务、社交、餐饮、娱乐等业态为一体，聚集着GUCCI、MAX MARA 、TOM FORD、HEFANG JEWELRY、PANDORA等国际奢侈品牌以及BURBERRY、CHANEL、DIOR等国际一线美妆大牌。

在商业场景打造上，赛格斥巨资打造了全球最大的室内飞瀑景观，以及亚洲室内最长的“飞天”扶梯，这也让赛格超越购物中心的定位，成为必打卡的城市“景点”。

2023年，赛格国际购物中心的销售额为120亿元，稳居西安乃至西北地区榜首。‌‌

大雁塔商圈

位置：西安雁塔区

商圈面积：388万m

功能分类：区域核心商圈

商圈定位：特色文旅商圈

商圈主要项目

西安大悦城、曲江银泰城、西安新乐汇、曼蒂广场、金鹰国际购物中心(曲江店)

商圈概况

大雁塔商圈依托于大唐不夜城特色街区以及大雁塔历史古迹，融合大唐特色建筑和现代商业，商圈辨识度较高，文化氛围、商业氛围浓厚。商圈中汇聚着多个商业项目，其中不乏大悦城、银泰城等知名购物中心。

西安大悦城——

西安大悦城（楼层：B2-4F）位于大唐不夜城以西，商业体量约14.6万方，于2018年正式开业。项目前身是曲江秦汉唐国际文化商业广场，后被大悦城收购焕新开业。因此西安大悦城也被看做西安城市更新的典范。

西安大悦城涵盖美食餐饮、鞋服箱包、美妆、珠宝首饰、娱乐休闲、亲子生活等多元业态，购物中心品牌焕新持续进行，今年引入了Salomon区域首店、hazzys、Lacoste、A blueberry等西北首店。

在商业场景打造上，西安大悦城表现突出，中庭的巨型“悟空”雕像高达7米，成为网红打卡点。

另外，4楼天台大悦城打造了“大雁塔最佳拍照点”的屋顶花园，并持续举办各种主题活动，备受年轻人喜爱。

2023年，西安大悦城销售额达到了17亿元，闯入西安购物中心销售额TOP10，全年客流突破2000万。

曲江CCBD商圈

位置：西安雁塔区

商圈面积：229万m?

功能分类：新兴商圈

商圈定位：区域高端商圈

商圈主要项目

西安万象城、西安万象天地、麦德龙(雁塔商场店)居然之家(曲江店)

商圈概况

曲江CCBD商圈位于南中轴，南三环内侧，地理位置优越。商圈内还有陕西自然博物馆、曲江国际会议中心等文化、商业配套。而随着西安万象城的启幕，曲江CCBD商圈无疑也将提档升级。

西安万象城——

西安万象城（楼层：B2-4F）位于陕西自然博物馆东侧，与万象天地隔街相望，其商业体量达到了15.5万方，于近期的2024年12月9日盛大开业。

项目建筑由国际顶尖设计团队打造，其“灵魂装置”生命之树由国际“鬼才”设计师托马斯·赫斯维克先生设计，一经开放即成为大家打卡拍照地。

另外项目主体的超大玻璃立面、屋顶花园、室内流线等设计也十分大气，颇具看点。

西安万象城有涵盖国际潮流、高端餐饮、户外运动等多元业态，品牌阵营相当“豪华”。

在项目近400家店铺中，有近200家区域及城市首店、城市旗舰及概念店，占比近50%。比如：Olé西安首家G5旗舰店以及Calvin Klein、Vivienne Westwood、13DE MARZO、GROTTO等品牌。

餐饮店铺中，80%为米其林、黑珍珠及品牌首店、旗舰店，包括淮扬府、宴遇·福建荟馆、山茶四季等品牌。

当然，西安万象城刚刚开业，后续还将面对西安激烈“商战”，但从当前起商业场景和品牌组成来看，西安万象城的“战斗力”应该是在水平之上的。

行政中心商圈

位置：西安未央区

商圈面积：833万m

功能分类：区域核心商圈

商圈定位：传统成熟商圈

商圈主要项目

西安大融城、西安CTIY ON熙地港、汉神购物广场、西安时尚大街、双威迎宾广场、西安世纪金花New Block

商圈概况

行政中心商圈在西安钟楼正北方向，是西安城北的核心商圈。随着市政府的迁移，行政中心商圈近年来发展日新月异。相对于一些传统老商圈来看，行政中心商圈城市界面更新，更时尚，周边高端写字楼扎堆可为商圈注入优质客源。

西安大融城——

西安大融城（B1-5F）商业体量约10万㎡，于2018年开业，是西北地区首座大融城。其交通便捷，与二号线和四号线的交汇站行政中心站无缝接驳。

大融城定位为“潮玩家”，目标客群为25-40岁中产阶级新贵家庭客群。涵盖国际轻奢、国际化妆品、超市影院、品质餐饮、潮流生活、亲子娱乐等业态，以及“大话食局”美食街区、“改潮集市”文创街区。

开业之时，大融城15%的品牌为西安首店，无疑给城北商业带来了新活力。

开业6年后，大融城仍保持品牌持续焕新，近年来引进了MESUX、BADINA、bossini.X KIDS、KIDSLAND万代店、阿尔莫酸奶、全牛匠黑金店等西北首店；安三胖韩国烤肉料理、GRADE BEAUTY配饰、涮食间等西安首店，城北首店更不在少数。

可见在“首店经济”上发力是西安大融城保持发展活力的一大“杀手锏”。

另外，大融城一年四季均会举办潮流文创活动，比如“步天歌”科学艺术展、知乎“灯塔计划”公共艺术全国首展等都较为出圈。

2023年，大融城销售额约为23亿元，闯入去年西安购物中心销售额TOP10之列。

高新路商圈

位置 ：西安雁塔区

商圈面积：568万m

功能分类：区域成熟商圈

商圈定位：区域中心商圈

商圈主要项目

西安中大国际商业中心、西安高新万达广场、金鹰国际购物中心(高新店)、西安世纪金花(高新店)、高新9号广场、盛大时代广场

商圈概况

每个核心城市也许都有一个聚集着年轻人的“高新区”西安的高新路商圈也不例外。高新路商圈位于西安西南向的核心产业区，同时临近西安电子科技大学、西安文理学院等几所高校，科技人才和高校才俊扎堆，为高新路的商业发展持续注入“动力”。

中大国际商业中心——

中大国际商业中心（楼层B3-5F）定位为高端商场，商业体量约8.8万㎡，于2016年开业。是中大国际在西安布局的第二座商业综合体。

商场内聚集着MONTBLANC、ISSEY MIYAKE、Max Mara、KENZO、BALLY等国际奢侈品牌，1F内还有CHANEL、CPB、GIVENCHY等国际知名美妆品牌。主力店引进了Ole’精品超市、斐波影城等。

在商业场景上，项目门口的巨型“蓝熊”极具辨识度，也是西安的网红打卡点之一。

另外在节假日或者周年庆的时机下，中大国际商业中心都会变化内部空间装饰，在空间打造上别具一格。

2023年，中大国际商业中心销售额约23.6亿元。“吸金力”保持在高水准。

大兴商圈

位置：西安莲湖区

商圈面积：827万m

功能分类：区域核心商圈

商圈定位：区域中心商圈

商圈主要项目

老城根G park、龙湖西安大兴星悦荟、丰禾万达广场

商圈概况

大兴商圈位于西安城墙外西北向，是大兴新区的核心商圈。当前商圈内地铁8号线正在修建，贯穿之后会提升商圈交通便捷度。商圈中的商业项目代表西安老城根G park极具“个性”是西安创新商业的典型项目之一

老城根G park——

初听老城根G park项目名称，就觉得十分特别。而商场本身也如其名字，极具“个性”。

老城根G park（楼层：B2-3F）商业体量约11万㎡，于2016年正式开业。项目主体风格为仿汉建筑，又配以LED异形水晶大屏，古风和现代潮流的搭配，给人与众不同的视觉冲击。与传统的盒子商业不同，其以L型街区配以透光天幕，商业空间亦十分特别。

在品牌布局上，老城根也十分用心。既有DIOR、Pandora等奢侈品品牌，也有lululemon、%Arabica、nice rice、POPMART等时尚潮流品牌。西安方所、开顿IMAX影城、魅KTV、盒马鲜生等主力店也将为其吸纳客流。

另外，运动下沉广场也是老城根“折腾”的重要场所，不仅举办过滑板、滑雪、篮球等运动活动，还有各种表演走秀活动，持续为商场注入年轻活力感。

据了解，2023年西安老城根GPark的销售额同比提升了45%，商业辐射影响力明显提升

雁南商圈

位置：西安雁塔区

商圈面积：659万m²

功能分类：新兴商圈

商圈定位：区域中心商圈

商圈主要项目.

西安荟聚、红星美凯龙生活馆、长安万科广场，山姆会员店(在建)

商圈概况

雁南商圈紧邻雁南公园，周边有金地、万科、合能等多个住宅小区，以及大学城。2024年雁南商圈迎来了西北商业体量最大的“巨无霸”商场--西安荟聚，商圈整体能级和影响辐射范围明显提升。

西安荟聚——

西安荟聚（楼层：B2-3F）占地面积205亩，建面超32万㎡，是中国第9家、西北首家荟聚中心，也是目前陕西省最大的外商独资商业综合体，于2024年4月正式开业。

项目位于雁南公园以南，天然拥有公园+商业的新潮商业场景，项目本身也规划有四大特色中庭：旷野、草甸、湖畔及树屋。西南荟聚联手正在修建的山姆会员商店（雁塔店），将成为雁南商业新极核。

西安荟聚汇集零售、餐饮、娱乐、儿童、生活方式等多元化、全龄段消费业态。当前，引入了近400家品牌，包括迪卡侬、盒马鲜生、寰映影城等主力店，以及失重餐厅、Tims、喜茶、霸王茶姬、优衣库、UR、MUJI等热门品牌。

据了解，西安荟聚开业100天即突破10亿销售额，吸金力强劲。