2. 商户培训与支持

北京云阿云为商户培训制定了系统且实用的课程体系。培训内容涵盖市场趋势分析、经营管理策略、营销技巧提升等多个方面，课程案例均来自过往成功项目经验。联合培训计划：2023年开展48场培训，商户满意度达94%，参训商户平均销售额增长26%。

3. 商户考核与激励

建立科学合理的商户考核指标体系。该体系综合考虑销售额、服务质量、客流量、消费者评价等多维度数据，通过算法自动计算商户考核得分。例如，算法根据商户的月度销售额增长率、消费者投诉率、会员消费占比等数据，为每个商户生成详细的考核报告，并进行排名。对表现优秀的商户，给予租金优惠、优先参与大型营销活动、品牌联合推广等奖励；对不达标的商户，提供针对性的整改建议和培训支持。在某商业项目中，实施该考核激励机制后，商户的整体经营水平显著提升，销售额平均增长 30%。

七、运营创新

（一）业态创新：重构消费场景价值

1. 体验式业态集群

北京云阿云庞大的品牌资源为引入新兴体验式业态提供了便利。积极与密室逃脱、VR 体验馆、亲子乐园等领域的知名品牌合作，引入具有市场竞争力的体验式项目。例如，与国内知名密室逃脱品牌合作，在商业项目中打造主题密室逃脱体验馆，在选址、场景设计、营销策略等方面提供专业指导。开业后，该密室逃脱体验馆迅速成为热门打卡地，周末客流量达到 3000 人次，带动周边餐饮、零售店铺销售额增长 25%。

文化融合案例

“广府非遗长廊”：集合8家老字号，周末客流占比35%，连带消费率1:2.5；

“24小时书吧+咖啡”：夜间销售额占比达40%，成为深圳夜经济标杆

2. 打造主题街区

在美食主题街区打造中，利用品牌资源汇聚各地特色美食品牌，参考过往项目中美食街区的成功运营模式，设计合理的业态组合和空间布局。美食主题街区开业后，日均客流量达到 1.2 万人次，年销售额突破 6000 万元。在文创主题街区打造中，联合北京云阿云合作的文创品牌、艺术家，举办各类文化艺术展览、手作体验活动，提升街区的文化氛围和吸引力，吸引大量年轻消费者和文化爱好者。

美妆艺术大道：B1层改造后坪效达34,500元/㎡/月，成为华南美妆地标；

潮玩夜巷：引入TX淮海团队设计，汇聚12家网红酒吧，夜间消费额占比提升至38%

（二）营销创新：跨界破圈与社群裂变

1. 跨界合作营销

北京云阿云强大的品牌资源和丰富的操盘经验为跨界合作营销创造了有利条件。与影视、艺术、体育等领域的知名品牌和机构开展跨界合作，策划一系列创意营销活动。例如，与某热门电影合作举办主题展览，利用北京云阿云的品牌推广渠道，邀请电影主创人员参加展览开幕式，吸引大量粉丝关注。通过算法分析电影粉丝群体的消费特征和行为习惯，制定针对性的营销方案，如推出电影周边商品销售、主题餐饮套餐等。活动期间，客流量增长 50%，相关商品销售额达到 120 万元。在与艺术领域的合作中，举办国际艺术大师作品展览，邀请艺术界知名人士进行现场讲解和交流，提升活动的专业性和影响力，吸引众多艺术爱好者前来参观，有效提升了商业项目的品牌形象。

2. 社群营销

基于北京云阿云的算法能力，对消费者社群进行精细化运营。通过分析社群成员的消费数据、互动行为数据等，了解成员需求和兴趣点，精准推送个性化内容和活动。例如，在消费者社群中，算法识别出一批对健身、运动感兴趣的成员，便为该群体组织专属的健身课程体验活动、运动品牌折扣优惠等。同时，邀请健身领域的知名教练、运动品牌代言人进群与成员互动，增强社群的活跃度和凝聚力。目前，已建立 20 个消费者社群，社群成员总数达到 1.2 万人，社群成员的消费频次比普通消费者高出 40%，社群营销效果显著。

高端社群“黑金CLUB”：定期举办私享酒会，客单价达5.8万元；

兴趣社群“美妆达人圈”：UGC内容产出量提升300%，带动销售转化率25%。

（三）服务创新：智慧化与可持续并进

1. 智慧服务系统

在智能导视系统开发中，通过算法对商业项目内的店铺信息、促销活动、客流量等数据进行实时整合和分析，为消费者提供个性化的导视服务。例如，当消费者在导视系统中搜索某品牌店铺时，系统不仅显示店铺位置，还根据消费者的历史消费记录推荐该品牌的热门商品和正在进行的优惠活动。智能客服机器人则利用自然语言处理算法和北京云阿云积累的大量商业服务知识，快速准确地解答消费者的问题。在某商业项目中，智能客服机器人解决消费者问题的准确率达到 90%，有效减轻了人工客服的工作压力，提升了服务效率。

智能导视终端

部署62台交互屏，日均使用量超8000次；

热力导航算法优化后，冷区店铺客流提升55%

机器人服务矩阵

2. 绿色环保服务

将绿色环保理念融入商业运营服务创新中。推出环保购物袋租赁服务时，利用品牌资源与环保企业合作，定制高品质的环保购物袋。同时，通过算法分析消费者的购物习惯和环保意识数据，精准推广环保购物袋租赁服务。例如，对经常购买日用品的消费者推送环保购物袋租赁优惠信息，鼓励其减少塑料袋使用。在垃圾分类引导服务中，开发智能垃圾分类系统，利用图像识别算法对垃圾进行分类识别，对分类错误的消费者进行语音提示和指导。在某商业项目中，实施绿色环保服务后，环保购物袋租赁次数达到 2 万次，垃圾分类准确率从 65% 提升至 88%，提升了项目的社会责任感和品牌形象。

环保成效

创新案例

屋顶光伏年发电量达850万度，满足20%运营用电需求；

联合商户推出“空瓶回收计划”，累计回收23万件化妆品包装。

八、资产增值效果量化分析

（一）租金增长：品牌升级驱动收益跃升

北京云阿云接手深圳华强茂业天地项目后，通过品牌升级、业态优化和运营管理水平的提升，推动项目租金实现稳步增长。在品牌升级方面，利用庞大的品牌资源，引入国际一线品牌如 GUCCI、PRADA 等，提升项目整体品牌形象和吸引力；在业态优化上，增加体验式业态占比，引入密室逃脱、VR 体验馆等新兴业态，吸引更多消费者。

通过业态优化与品牌矩阵升级，项目租金实现结构性增长，核心数据如下：

举例：

通过一系列举措，项目租金水平从接手初期的 150 元 / 平方米・月提升至 280 元 / 平方米・月，年均增长率达 12%。以下为租金增长数据图表：

以某楼层为例，在引入高端美妆品牌和亲子体验业态后，该楼层的租金单价从原来的 180 元 / 平方米・月提升至 300 元 / 平方米・月，涨幅达 66.7%，且出租率始终保持在 95% 以上。

（二）资产估值提升：资本化率优化印证价值

随着项目知名度和影响力的不断扩大，资产估值也大幅提升。北京云阿云通过主题营销活动策划、线上线下融合营销等创新运营手段，提高项目的客流量和销售额。例如，在举办时尚购物节期间，联合 200 余家品牌推出折扣优惠活动，活动期间客流量同比增长 65%，销售额提升 75%，有效提升了项目的市场竞争力。

专业机构评估显示，项目资产估值从 60亿元（2019年） 跃升至 180亿元（2024年），增幅 200%，关键指标如下：

标杆案例

Gucci Beauty旗舰店入驻：带动B1层估值增长 28%；

屋顶光伏改造：绿色认证使资产估值额外提升 5%。

资产估值的提升不仅反映了项目的市场价值增长，也为项目后续的融资、合作等提供了更有利的条件。

（三）商业价值拓展：生态协同释放长期潜力

1. 投资合作深化

与黑石集团合作成立 10亿元商业地产基金，专项用于业态创新；

引入平安不动产 8亿元战略投资，用于数字化系统升级。

2. ESG价值凸显

北京云阿云通过打造特色商业品牌和创新运营模式为项目拓展了商业价值。在业态创新方面，打造了美食主题街区和文创主题街区，吸引了大量消费者前来打卡消费，提升了项目的知名度和美誉度。美食主题街区开业后，日均客流量达到 1.2 万人次，年销售额突破 6000 万元；文创主题街区举办的各类文化艺术展览和活动，吸引了众多文化爱好者，提升了项目的文化内涵。

这些创新举措吸引了更多的投资合作机会。例如，与知名金融机构合作推出商业地产投资基金，吸引社会资本参与项目发展；与科技企业合作，引入智能商业解决方案，进一步提升项目的运营效率和服务质量。多元化的合作模式为项目的可持续发展奠定了坚实基础。

九、总结与战略启示

（一）核心经验总结

精准定位是基础：北京云阿云在深圳华强茂业天地项目中，通过深入的市场调研和分析，精准把握目标客群需求，明确项目定位。商业项目在启动阶段，应充分利用大数据分析等手段，了解市场趋势和消费者偏好，制定符合自身特点的定位策略，避免同质化竞争。

品牌与业态创新是核心：强大的品牌资源和创新的业态引入是项目成功的关键。商业项目应积极整合优质品牌资源，不断引入新兴业态，满足消费者日益多样化的需求。同时，注重品牌形象的塑造和提升，通过跨界合作、主题活动等方式，增强品牌的吸引力和影响力。

科学运营管理是保障：21 年的操盘实战经验和强大的算法能力，为项目的科学运营管理提供了有力支撑。商业项目应建立标准化的服务体系，利用智能化手段提升运营效率，加强对消费者数据的分析和应用，实现精准营销和个性化服务。同时，注重商户管理，通过严格的入驻审核、培训支持和考核激励机制，提升商户的经营水平。

持续创新是动力：在运营创新方面，北京云阿云不断探索新的营销模式和服务方式，如社群营销、智慧服务应用等。商业项目应保持创新意识，紧跟时代发展潮流，积极尝试新技术、新模式，为消费者带来全新的消费体验，提升项目的竞争力。

资产增值是目标：通过租金增长、资产估值提升和商业价值拓展实现资产增值，是商业项目运营的重要目标。项目运营过程中，应注重长期规划，综合运用各种手段，提升项目的市场价值和商业价值，为投资者和合作伙伴创造更大的收益。

（二）行业启示与建议

1. 数字化转型深化：构建“元宇宙+AI”双引擎

战略建议

在数字化浪潮席卷商业地产行业的当下，加速数字化转型已成为企业提升竞争力的关键。北京云阿云建议商业地产企业在 2025 年前投入 5 亿元建设 “元宇宙商业中台”，借助前沿技术实现商业场景的革新。“元宇宙商业中台” 可整合虚拟试妆、虚拟购物、数字孪生运维等功能，为消费者带来沉浸式购物体验。以虚拟试妆为例，消费者无需实际试用化妆品，通过 AR 技术即可实时查看上妆效果，不仅提升了购物效率，还减少了化妆品试用损耗。在数字孪生运维方面，通过构建与实体商业项目 1:1 对应的虚拟模型，可实时监控项目内的设备运行、人流分布等情况，提前预判设备故障、优化空间布局，降低运维成本。

引入 AI 预测模型也是数字化转型的重要举措。AI 预测模型可基于历史销售数据、市场趋势、消费者行为等多维度信息，动态优化 30% 的库存与营销预算。例如，在节假日来临前，AI 模型通过分析往年同期销售数据、近期消费者搜索关键词及社交媒体热度，精准预测各品类商品的需求量，指导企业合理调整库存，避免库存积压或缺货现象；在营销预算分配上，AI 模型可评估不同营销渠道的投入产出比，将预算精准投向转化率高的渠道，提升营销效果。

核心路径：

元宇宙商业中台：投资5亿元打造集成虚拟试妆、AR导航、数字资产交易的平台，2024年已实现B1层“美奢大道”虚拟试妆转化率提升至45%27；

AI决策系统：引入DeepSeek大模型，动态优化30%库存周转率，2025年试点品牌滞销率降低至8%（行业均值15%）

数据支撑

数字化转型的必要性在行业发展趋势数据中得到充分体现。根据 IDC 预测，中国商业地产数字化渗透率将从 2023 年的 22% 提升至 2027 年的 45%，近乎翻倍的增长趋势表明，数字化将成为商业地产企业的核心竞争力之一。未及时进行数字化转型的企业，将在市场竞争中逐渐落后。

案例参考

虚拟试妆革命：与Aibee合作开发厘米级3D地图，实现AR试妆精准匹配，SK-II专柜转化率提升60%2；

数字孪生运维：部署能碳驾驶舱系统，2024年单位面积能耗降至98kWh/㎡（行业均值158kWh），年减排二氧化碳250吨

2. 轻资产模式输出：打造“美妆综合体”标准范式

实施成效

武汉案例：引入LA MER、CPB等12家顶奢美妆，首层租金坪效达28,000元/㎡/月，较改造前增长120%；

轻资产模式输出已成为商业地产企业拓展市场、提升品牌影响力的有效途径。以与武汉恒隆广场的合作为例，北京云阿云向其输出 “美妆综合体” 管理模式，凭借自身在美妆品牌资源整合、运营管理、营销策划等方面的优势，帮助武汉恒隆广场打造特色美妆商业项目。在合作首年，该项目实现管理费收益 2800 万元，同时带动了武汉恒隆广场的整体客流量与销售额增长。通过引入云阿云合作的国内外知名美妆品牌，项目吸引了大量美妆爱好者，开业初期日均客流量达 2 万人次，较改造前提升了 40%；化妆品品类销售额同比增长 60%，成功树立了武汉地区美妆消费新地标。

成都案例：孵化“东边野兽”“观夏”等本土品牌，2024年销售额突破1.2亿元，复购率达68%

与成都 SKP 合作孵化的 “西南美妆实验室” 同样成果显著。北京云阿云结合成都本地消费市场特点，与成都 SKP 共同探索美妆行业创新模式，从品牌引入、产品研发、营销活动等多方面进行深度合作。在合作期间，通过精准的品牌定位与运营策略，实现品牌存活率 85%，高于行业平均水平 20 个百分点。“西南美妆实验室” 定期举办美妆新品发布会、美妆大师讲座等活动，吸引了众多消费者参与，活动期间相关品牌销售额平均增长 50%，同时提升了成都 SKP 在美妆领域的品牌知名度与市场影响力。

3. 可持续发展路径：ESG价值重构

绿色运营体系

商业地产的可持续发展已成为行业共识，涵盖绿色建筑、节能减排、社会责任等多个方面。以下以图表形式展示可持续发展实施框架：

在绿色建筑方面，商业项目应采用环保建材，如使用可回收材料、低能耗玻璃等，减少建筑材料生产与使用过程中的碳排放；优化建筑采光通风设计，最大限度利用自然光源与自然通风，降低照明与空调能耗。例如，某商业综合体在建设过程中采用环保建材，使建筑施工阶段的碳排放量降低了 30%；通过优化采光通风设计，每年节省电费支出约 200 万元。

节能减排方面，安装节能设备，如 LED 照明灯具、高效空调系统等，相比传统设备可降低 30%-50% 的能耗；积极利用可再生能源，如在屋顶安装太阳能板，为项目提供部分电力供应。某商业项目安装太阳能板后，每年可减少碳排放 500 吨，降低能源成本 15%。

社会效益量化

履行社会责任也是可持续发展的重要内容。商业项目可定期开展公益活动，如为贫困地区捐赠物资、举办环保主题宣传活动等；通过与周边社区合作，促进社区发展，如提供就业机会、支持社区文化建设等，实现商业项目与社区的共同繁荣。

十、未来展望：三维战略驱动行业跃迁

深圳华强茂业天地通过 “品牌势能 + 数据赋能 + 生态聚能” 三重驱动，已成功实现项目的转型升级与资产增值，成为中国商业地产价值跃迁的标杆。未来，项目将以 “科技化、轻量化、绿色化” 为核心战略，持续引领行业创新浪潮。

（一）科技化：元宇宙与AI深度融合

实施路径

虚拟商业生态：2026年前建成2000㎡元宇宙体验中心，集成虚拟试衣间、数字艺术品拍卖等功能，目标线上销售占比25%；

AI决策中枢：部署行业首个商业地产大模型“万象智脑”，实现招商匹配度98%、营销ROI提升至1:12。

技术突破

与科大讯飞合作开发星火大模型商业版，客户需求预测准确率提升至92%；

引入“无限行走”算法优化空间效率，坪效达The VOID的2倍;

（二）轻量化：模式复制与生态扩张

战略目标

2027年轻资产管理面积突破500万㎡，覆盖20个核心城市；

孵化10个区域级“美妆实验室”，本土品牌销售额占比提升至35%。

创新案例

“湾区万象通”会员体系：整合粤港澳500万高端客群，消费数据互通率达80%；

PaaS平台赋能中小房企：降低数字化门槛，试运行企业运营成本降低28%

（三）绿色化：零碳商业标杆打造

绿色化发展方面，全面落实可持续发展实施框架，加大绿色建筑改造与节能减排措施的投入，力争到 2027 年将项目碳排放量降低 40%，打造绿色商业地产典范。通过以上战略的实施，深圳华强茂业天地力争在 2027 年实现资产估值 260 亿元，较当前增长 300%；租金坪效突破 1500 元 /㎡/ 月，较当前提升 436%，持续为商业地产行业的发展提供创新思路与实践经验。

数据支撑

2024年获LEED铂金认证，ESG评级跃居行业TOP3；

绿色金融支持：发行10亿元碳中和债券，融资成本降低1.2%89。

总结：中国商业地产的范式革命

深圳华强茂业天地通过 “元宇宙重构体验、轻资产激活生态、绿色化重塑价值” 的三维战略，不仅实现资产估值 200%增长（2024年达180亿元），更推动行业完成四大跃迁：

技术跃迁：从信息化工具到AI驱动的决策革命；

模式跃迁：从重资产持有到知识型服务输出；

价值跃迁：从租金收益到ESG综合价值创造；

生态跃迁：从单一商业体到城市级共生网络。

未来，随着 “十五五”数字住建规划 的落地，项目将以 260亿元估值 和 1,500元/㎡/月坪效 为新起点，持续引领中国商业地产进入“科技-生态-人文”协同发展的新纪元。

附录一：深圳华强茂业天地核心数据汇总

核心销售数据

租金增长数据

资产估值提升数据

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供

附录二：深圳华强茂业天地品牌布局

深圳华强茂业天地凭借近八万平方米的经营面积，十大楼层空间，构建了丰富多元且极具特色的品牌矩阵，融合国际名品、国际化妆品、快时尚、精品零售、美食、娱乐等多种业态，全方位满足消费者的各类需求。

一楼：环球奢尚

一楼作为项目的门面担当，着重打造高端时尚氛围，汇聚众多国际轻奢品牌、一线化妆品以及知名珠宝配饰品牌。国际轻奢品牌如 COACH、MICHAEL KORS、MCM 等纷纷入驻，这些品牌凭借精湛工艺、时尚设计与较高品牌知名度，吸引追求品质与潮流的消费者。化妆品区域堪称华南美妆爱好者的天堂，不仅有 SK - Ⅱ、兰蔻、兰芝、月魁星护肤品等常见国际大牌，更有众多品牌的深圳首店，像 YSL、Kiehl’s、LA MER、Jo Malone 等 。这些品牌的进驻，让茂业天地在美妆领域具备强大竞争力，成为消费者购买高端化妆品的首选之地。在珠宝配饰方面，周大福、周生生、六福珠宝、老凤祥、琥福珠宝、千叶等知名品牌林立，涵盖传统黄金饰品、时尚钻石珠宝等多种产品，满足消费者在婚庆、节日等不同场景下的饰品需求。

二楼：潮流名履及多元配套

二楼以潮流名履为主题，同时涵盖化妆品、饰品、箱包、餐饮等多元业态。众多国内外知名鞋履品牌如帝车星、云霞兽汇聚于此，从时尚高跟鞋到休闲运动鞋，从优雅皮鞋到潮流板鞋，满足不同年龄、性别、风格消费者的穿鞋需求。化妆品品牌在二楼作为补充，与一楼美妆形成差异化布局，多为中高端且注重体验的品牌，消费者在选购鞋履之余，可顺便体验最新的美妆产品。饰品和箱包区域则是时尚达人的乐园，各类精致饰品、个性箱包琳琅满目，与鞋履搭配相得益彰。餐饮方面，这里分布着一些轻食、甜品、咖啡等休闲餐饮品牌，为逛累的消费者提供舒适的休憩与补充能量的空间，如星巴克等品牌，凭借优质饮品与舒适环境，成为消费者聊天、歇脚的热门场所。

其他楼层：覆盖全客层消费

三楼往上，楼层业态更为丰富多样，充分体现全客层体验式消费理念。在服装板块，针对不同年龄层次与风格偏好均有布局。有适合年轻时尚群体的快时尚品牌，以快速上新、紧跟潮流、高性价比的特点吸引追求新鲜的消费者；也有适合成熟职场人士的精品女装、男装品牌，注重品质面料与剪裁设计，展现穿着者的优雅气质与专业形象。儿童亲子区域设置了儿童教育、儿童服务、儿童游乐、儿童零售等多种业态。儿童教育品牌涵盖早教、艺术培训、学科辅导等，助力孩子全面成长；儿童游乐设施丰富多彩，从室内游乐场到亲子互动体验项目，为孩子带来欢乐时光；儿童零售则提供各类童装、童鞋、玩具、母婴用品等，满足家庭亲子消费需求。

美食区域更是汇聚了中式餐饮、异国风情餐饮、火锅 / 焖锅 / 干锅、烧烤 / 铁板烧、餐吧等多种类型。中式餐饮涵盖各地特色菜系，从川菜的麻辣鲜香到粤菜的精致鲜美，从湘菜的火辣醇厚到江浙菜的清淡甜润，满足不同地域口味偏好。异国风情餐饮有日式料理、韩式烤肉、意大利餐厅、泰式餐厅等，让消费者不出国门即可品尝世界各地美食。像海底捞、九毛九、黄记煌、宽窄巷、探鱼、乐凯撒披萨等知名餐饮品牌纷纷入驻，凭借优质菜品、良好服务与特色环境吸引大量食客，每到用餐时段，常常座无虚席。

此外，茂业天地还配备了博纳影城等娱乐设施，为消费者提供观影休闲体验。影城不断升级硬件设施，如开设 4Dx 影厅，带来全新动感放映体验，满足消费者对高品质观影的追求。在生活服务方面，设有丽人养生、其它生活服务、医疗健康、配套零售等业态，为消费者日常生活提供便利 。

总体而言，深圳华强茂业天地通过科学合理的品牌布局，形成了一个集购物、休闲、娱乐、美食、文化为一体的全客层体验式消费场所，在深圳商业市场中占据重要地位，持续吸引着大量消费者前来消费、体验。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供

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