商业地产案例分享-深圳海雅缤纷城项目-商业地产

业态类型	代表品牌	面积占比	体验亮点
电竞娱乐	网鱼电竞馆	800㎡	专业赛事直播 + 主题包厢
沉浸式体验	大侦探剧本杀	1200㎡	独家 IP 剧本 + 实景搜证
潮玩零售	X11 全球潮玩集合店	1500㎡	限量手办首发 + 盲盒机矩阵

运营案例

剧本杀场馆与餐饮品牌联动推出「侦探套餐」（如「密室主题蛋糕」），用餐顾客可享剧本杀 9 折，带动相关餐饮销售额增长 25%；

潮玩店设置「DIY 定制区」，用户可现场设计潮玩形象，3D 打印制作，客单价达普通商品的 3 倍。

2. 夜经济深度拓展：从「延长营业」到「场景再造」

指标	现状（2023）	目标（2024）	策略动作
夜间销售额占比	35%	45%	推出「夜猫子会员」，享全场 8 折
凌晨 1-2 点客流量	500 人次 / 日	1500 人次 / 日	举办「电音派对」「深夜读书会」
夜间会员增长	200 人 / 月	800 人 / 月	注册送夜间专属礼包（如打车券）

（三）区域协同发展：从「单体竞争」到「生态共建」

通过「跨项目联动 + 深港资源整合」扩大辐射半径，目标使香港客群占比从 3% 提升至 8%，区域整体销售额增长 20%。

1. 区域商业联盟深化：打造「宝安商业共同体」

联盟合作清单

合作领域	具体措施	预期效果
会员体系	跨商场积分通用，V3 以上会员享联盟权益	会员流动率提升 15%
营销活动	联合举办「宝安购物节」，统一促销档期	客流量增长 30%
供应链	共享物流仓储，降低品牌入驻成本	新品牌引入周期缩短 20%

案例参考：

借鉴「上海徐家汇商圈」经验，推出「商圈通票」：99 元享 3 家商场各 50 元无门槛券，预计带动跨店消费占比达 25%。

2. 深港消费融合：激活跨境流量红利

香港客群运营策略

需求维度	痛点解决方案	落地动作
交通便利	缩短通关时间 + 直达接驳	开通「福田口岸 - 商场」直达巴士，每日 10 班
消费优惠	汇率差补贴 + 专属折扣	香港信用卡消费享 3% 返现，指定品牌折上折
文化认同	港式业态 + 明星互动	引入兰芳园、一兰拉面，邀请香港艺人举办见面会

数据测算：

若香港客群人均消费 1500 元，目标 5 万人 / 年可贡献 7500 万元销售额；

联动深圳湾口岸免税店，推出「购物 + 免税」套餐，预计带动客单价提升 30%。

深中通道开通后，中山项目预计辐射2500万湾区客群，深圳总部与中山生产基地联动模式可降本20%

结语：从「商业空间」到「城市生活平台」的进化

海雅缤纷城的运营逻辑已从「招商 - 销售」的传统模式，升级为「用户运营 - 场景创新 - 生态共建」的立体化模型。未来竞争的关键在于：

数据深度：能否通过 AI 进一步挖掘会员「未被满足的需求」，如情绪消费、社交货币生产；

场景壁垒：能否持续创造「线下不可替代的体验」，如虚实融合的零售革命、文化 IP 的独家运营；

区域共生：能否在「商业联盟」中扮演组织者角色，通过资源整合形成「1+N＞N」的协同效应。

通过上述策略的持续迭代，海雅缤纷城有望成为大湾区「体验型商业」的标杆样本，为中国购物中心的转型升级提供可复制的「宝安范式」。

附录：深圳海雅缤纷城核心数据汇总

深圳海雅缤纷城核心数据总表（截至2024年）

维度	指标	数据	增幅/对比	说明
区位规模	总建筑面积	30万㎡	-	商业面积19.8万㎡
	3公里常住人口	92万人	高端住宅占比35%	消费潜力客群基础
	日均车流量	30万次	-	配套车位3000+
经营成效	年销售额	72亿元	↑50%（2020年48亿元）	2023年美妆品类占零售48%
	日均客流量	11.2万人次	↑65%（2020年6.8万人次）	夜间客流峰值1.5万+（2023）
	会员消费贡献率	68%	↑51%（2020年45%）	V3-V5会员人均年消费28万元
	出租率	95%	改造前空置率32%（2020）	-
业态结构	体验业态占比	38%	↑111%（2020年18%）	目标2025年达45%
	零售业态销售额占比	美妆轻奢48% / 潮玩数码25%	-	Gucci Beauty首店月销800万
	餐饮夜间销售占比	45%（2023）	↑12PP（2021年33%）	“深夜食街”客单价180元
创新成果	首店数量（累计）	119家	2023年新增32家	含Gucci Beauty等全球旗舰店
	会员复购率	V5级40%	非会员平均18%	环球影城套票等权益驱动
	AR导航使用率	55%	带动冷区销售↑30%	隐藏优惠券领取率40%
	光伏发电量	850万度/年	减碳600吨	获ESG基金溢价15%
运营提效	停车场离场时间	12秒	↓94%（原3分15秒）	无感支付覆盖率100%
	品牌迭代效率	40%提升	年均调整品牌100+	动态淘汰机制淘汰率25%
	社群转化率	垂直社群月消费频次4.5次	是非社群用户2.3倍	戏剧社群带动文创销售↑60%

2022-2023品牌结构调整成效

类别	数量	面积占比	租金贡献率
国际科技品牌	45	32%	48%
本土创新品牌	60	40%	35%
首店/旗舰店	18	28%	17%

关键数据说明

经营跃升：北京云阿云2021年介入后，通过 “首店经济+算法赋能”（如动态调铺系统）实现：

销售额3年增50%，会员贡献率突破68%

体验业态占比翻倍，夜间经济成第二增长曲线

创新亮点

首店矩阵：Gucci Beauty华南首店月销800万，带动同层坪效↑22%

绿色资产：屋顶光伏年发电850万度，获ESG溢价

智慧运营：AR导航提升冷区到店率，无感支付压缩离场时间94%

行业标杆

会员复购率（V5级40%）超行业均值25%

品牌迭代效率较传统模式提升40%，年淘汰低效品牌32家

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供。

附录二：楼层规划及品牌布局

楼层	规划	品牌布局
B2 - B3	停车场	-
B1	超市 + 特色餐饮 + 快时尚 + 生活配套	百易特精品超市（由台湾零售团队管理，定位高端人群，以健康、品味、流行为核心理念）；特色餐饮如各类小吃、简餐等；快时尚品牌如 ZARA、H&M、UNIQLO、GAP 等；生活配套涵盖美容美发、药店、干洗店等
L1	海雅百货 + 珠宝 + 服饰 + 餐饮 + 饰品	海雅百货（海雅集团首个打破传统百货模式全新升级版概念百货，不同楼层呈现不同设计风格）；珠宝品牌有周大福、琥福珠宝、周生生等；服饰品牌包含国际知名品牌如 MCM、MARC JACOBS、COACH、月魁星女装、MICHAEL KORS 、帝车星男装等；餐饮以轻食、咖啡、甜品店为主，如星巴克等；饰品店有潘多拉等
L2	海雅百货 + 服饰 + 精品	海雅百货部分区域；服饰涵盖国内外中高端女装、男装品牌；精品店有各类家居饰品、工艺品店等
L3	海雅百货 + 大剧院 + 服饰 + 餐饮	海雅百货；剧院与湖南田汉大剧院合作，面积约 5000 平米，共有 903 个座位（一层坐席 704 个，VIP 坐席 22 个，二层坐席 161 个，8 个包厢提供 16 个贵宾坐席）；服饰品牌以运动休闲服饰为主，如 NIKE、ADIDAS、NEW BALANCE 等；餐饮有各类特色餐厅，如绿茶餐厅等
L4	大剧院 + 电影院 + 真冰场 + 娱乐 + 家居 + 儿童 + 餐饮	电影院为超五星级万达 IMAX 影城；1250㎡室内超大真冰溜冰场；娱乐有儿童亲子乐园奈尔宝、野恩动物园、儿童卡丁车区域、淘气城堡等；家居品牌展示各类家具、家居用品；儿童业态包含儿童服饰、玩具店等；餐饮以适合家庭聚餐的餐厅为主
L5	大剧院 + 电影院 + 真冰场 + 餐饮 + 生活配套	部分电影院、真冰场区域；餐饮有各类中餐厅、火锅店等；生活配套有眼镜店、数码产品店等
L6 - L7	海雅宴会厅	海雅宴会厅位于此，面积 8000㎡，可同时容纳 150 席大型宴会，二层全部为包房

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供。

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