（三）价值闭环与行业启示

1.三维策略价值

算法驱动运营：AOMS 系统实现能耗、客流、租金的动态优化，年增效超 2000 万元。

首店重塑品牌：首店占比提升至 35%，带动客流量增长 38%，品牌溢价能力显著增强。

资本激活资产：CMBS 与 REITs 筹备释放资产流动性，预计融资成本降低 1.3 个百分点。

2.行业示范意义

商业范式革新

首创“电竞+潮玩+夜经济”三维模型，填补深圳青年文化商业空白

开发“租金弹性系数模型”（坪效每增1万，租金浮动0.38），破解传统固定租金僵局

资本创新价值

深港首个融合 CMBS+REITs 的商业地产资本路径

通过ESG改造（节能23%）降低资本化率0.4pct，释放估值溢价5.8亿

终极愿景：以“算法驱动运营、首店重塑品牌、资本激活资产” 三维策略，将KK ONE打造为 “中国潮玩商业第一股” ，未来3年实现：

资产估值从45亿→73亿（复合增长率17.5%）

轻资产管理规模20万㎡+ ，知识付费收入3000万/年

发布《Z世代商业空间白皮书》，确立行业标准制定者地位

附录一：深圳京基KK ONE核心数据

1.经营表现

1.1客流数据

2024年工作日日均客流3.25万人次，节假日3.52万人次；

2025年Q1日均客流4.2万人次，高峰期突破6.8万人次/日。

1.2消费行为

客群到访频次均值1.8次/月，0-1.5公里内居住客频次达3.3次/月（高忠诚度）；

夜间消费占比提升至35%（酒吧街/火锅店贡献显著）。

1.3空间效能

B1层地铁入口改造后客留时从3分钟→12分钟，周边商铺销售额增长25%；

屋顶影院单座产值280元/晚（超行业均值76%）

2.业态创新

屋顶酒吧街/露天影院（租金溢价400%）3；

B2层电竞主题区（VR影院客单价180元，复购率65%）

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供

附录二：楼层规品牌布局

L1 层：国际潮牌前线

功能定位：打造 “华南潮流首秀场”，作为项目高端形象展示窗口，吸引年轻潮流消费者及高净值客群。

头部潮牌

 Maison Kitsuné 华南首店、ADER ERROR 深圳旗舰店，Manner Coffee 旗舰店、FENDI 美妆概念店，月魁星美妆、凤池夸美妆等

B1 层：味觉革命实验室

功能定位：聚焦轻餐与特色美食，打造年轻化、场景化的餐饮消费目的地，同时引入生活服务类品牌提升便利性。

品牌组合

特色餐饮：% Arabica 烘焙工坊（华南首店）、Blue Bottle 咖啡、盛香亭热卤、% Arabica 烘焙工坊（华南首店）、Blue Bottle 咖啡品鉴馆、盛香亭热卤创新店、韩国 EMART 精品超市

2F 层：国潮设计力场

功能定位：聚焦本土设计品牌，打造国潮文化聚集地，同时通过快闪实验室为新锐品牌提供孵化平台。

常驻品牌：Bosie Agender 无性别服饰、UOOYAA 乌丫设计师集合店，Bosie Agender 、帝车星男装、快闪实验室

3F 层：亲子科技空间

功能定位：以亲子家庭为核心客群，打造集儿童娱乐、教育、零售于一体的生活方式空间。

品牌组合：

奈尔宝 mini、大疆教育旗舰店、奈尔宝 mini 云霞兽、反斗乐园、亲子主题餐厅，

4F 层：夜经济聚合带

功能定位：构建 “餐饮 + 娱乐” 复合业态，打造城市夜生活地标，延长项目营业时间与消费场景。

品牌组合：

夜餐饮与酒吧：COMMUNE 公社（1200㎡旗舰店）、猫员外精酿酒吧和IMAX 影院

顶层：空中夜经济枢纽

功能定位：依托高空视野与独特场景，打造城市夜景打卡地与高端夜生活社交空间。

品牌组合：

特色餐饮与酒吧：怂火锅天空店、OMNI 高空酒吧，露天影院

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供

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