流量引擎建设：开通免费接驳巴士（8：00-22：00每20分钟/班），串联三大节点，目标提升过夜游客占比至总客流25%

1.3  2027年「资产证券化」关键步骤

NOI提升工程：通过租户结构调整（高毛利业态占比升至45%），压缩运营成本（IoT设备降低能耗12%）

绿色REITs筹备：

2026年完成ESG认证（安装光伏幕墙，年发电量32万度）

对标“招商蛇口产业园REIT”发行结构，设计保底租金+超额分成模式

（二）核心技术赋能：数字化基建清单

1. AI招商系统落地场景

实时匹配引擎：接入赢商网20万+品牌数据库，实现三秒生成招商方案（如输入“轻奢女装”，自动推送BESIONIA、MARYLING等匹配度＞90%品牌）

风险预警看板：设置双色预警机制（红色：坪效＜基准值80%；黄色：客流连续两周降幅＞15%），2025年目标降低掉铺率至10%

2.沉浸式体验系统

3.低碳运营体系

光伏幕墙计划：北立面铺设碲化镉薄膜电池（转化率18%），年减碳300吨（参考北京SKP屋顶电站模式）

能源管理平台：实时监测租户能耗，对超标商户收取阶梯能源费

（三）政企协同攻坚：资源捕获路线图

1.政策红利转化

外贸优品专区

对接南海区商务局“外贸转内销”补贴（200元/㎡装修补助）

引入本地家具产业带白牌（林氏木业等），设置ODM选品区（复制佛山创意产业园模式）

消费刺激联动：绑定政府“家电以旧换新”政策，在京东家电店设专项服务台（目标带动3C品类销售增40%）

2.城市事件绑定策略

叠滘龙舟赛深度合作

汽车嘉年华升级：联合政府开通“试驾专线”（千灯湖-南海影视城），复制2023年佛山新城活动经验（带动客流增35%）

3.商圈联盟机制

共建消费生态池：

发行通用消费券（千灯湖环宇城/保利MALL/顺联公园里三店通用）

建立数据共享中台（分析广佛客群消费动线）

交通接驳优化：推动政府增设夜班公交（22：30-24：00），覆盖三大商场闭店客流.

（四）资产运营KPI三年目标体系

佛山保利 MALL 资产运营升级方案以 “艺术破圈、场景再造、数据赋能” 为核心逻辑，通过业态重构与资源整合，构建 “商业 + 文旅 + 产业” 的复合生态。未来将依托广佛同城化红利与政府政策支持，持续强化 “千灯湖文旅商枢纽” 定位，力争 2027 年实现年客流 2200 万人次、NOI 收益率 5.8% 的目标，成为大湾区存量商业改造的标杆范本，为保利商旅输出可复制的资产增值方法论。

附录：佛山保利MALL核心数据汇总

1.经营业绩

销售额：2018 年销售额突破 15 亿元，同比增长 20%；2022 年度，项目总销售额接近 17 亿元，同比上升超过 15%；2024 年销售额为 68 亿元。

客流量：2022 年客流总量超 1500 万人次，同比上升超 8%。

2.业态品牌

主力店：包括佛山南海首家永旺 GMS 旗舰店、佛山首家超五星级电影院保利国际影城、佛山南海唯一真冰溜冰场冠军溜冰场等。

餐饮品牌：涵盖 30 多家特色餐厅和网红餐厅，包括全球首家大型室内竹编艺术餐厅 —— 川隈杂谈、佛山第三家喜茶、蛙友会、尚宴新派粤菜馆以及人山人海・中点等，餐饮占比由原来的 15% 升至 30%。

零售品牌：携手 ELLASSAY、YINER、Koradior、MO&CO、月魁星女装 等近 50 个时尚高端女装品牌，打造淑女馆；还引进了时尚潮流服饰、箱包、鞋帽、饰品等个性品牌及数码品牌，打造佛山首个 “时尚生活美学” 主题街区。

儿童业态：汇聚儿童零售、儿童教育、儿童摄影、儿童乐园等多种儿童业态，如佛山首个大型室内儿童玩乐馆奇乐儿，成功塑造三楼为儿童教育特色区。

3.营销活动

自开业以来，秉承 “月月有主题，周周有活动” 的营销理念，如 2018 南国书香节佛山分会场暨佛山书展嘉年华、第 27 届中国金鸡百花电影节少数民族影展等。在 14 周年庆时，以 “潮动玩购 +” 为全新定位，从 “视觉”“听觉”“触觉”“味觉”“嗅觉” 五个维度，打造感官炸裂的体验之旅。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供

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