商业地产案例分享-佛山天虹购物中心项目（下）

原创 北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告聚焦佛山天虹购物中心，分析其依托广佛交通枢纽优势与差异化场景设计，结合天虹数字化会员体系与 AI 技术应用，破解区域竞争困局的策略。并提出“智慧生活第三空间” 定位及双轮驱动（空间价值革新与数字化赋能）战略，旨在为项目从区域商业体向广佛体验标杆的跨越提供路径参考。全文共21600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

佛山天虹购物中心招商运营管理报告

交通赋能、场景创新与数字化驱动的商业升级路径

七、招商策略：数据驱动与业态创新融合

（一）分阶段招商实施策略

招商工作采用三级推进模型，通过阶段性目标分解实现资源优化配置。借鉴亳州谯城区“招商引资10条”的成功经验，该区通过建立专业招商队伍和市场化运作机制，2024年新签约亿元以上工业项目85个、总投资440亿元。

1.主力店锚定阶段（1-3个月）

1.1品牌战略选择：优先锁定三大核心引擎业态

sp@ce天虹超市（5，000㎡）：作为区域性零售龙头，天虹超市在社区化转型中成效显著，其转型门店2023年平均客流增长近30%，单店最高业绩提升97%

海底捞智慧店（800㎡）：餐饮头部品牌的科技化门店形态，具备强客流吸附力

乐高教育中心（1，200㎡）：作为儿童业态主力店，乐高在全国已布局近百家中心，其课程体系覆盖3-12岁全学龄段，年均服务时长超1200课时/店

1.2创新合作模式：采用 “低租金+收益分成”复合模式

基准租金下浮20%，换取5%年营收分成

该模式在南海里水镇停车场项目成功验证，村集体通过30%收益分成，使年收益预期提升至8万元，同时降低承租方初始成本压力

参照主力店招商的“大船效应”，核心租户面积占比虽大但能提升整体安全性

2.次主力店填充阶段（4-6个月）

实施 “品类控量+品牌分级”策略，严控同质化竞争

女装品类：总量控制在15个品牌内，形成 “3-5-7”金字塔结构

顶层：轻奢品牌3家（如MO&Co.等）

中层：设计师品牌5家

基础层：快时尚7家

美妆品类：采用 “集合店+单品牌店”组合

引入SEPHORA作为次主力店

搭配DIOR、YSL等单品牌店

数码业态：每个细分品类仅保留1-2家头部品牌，如Apple授权店搭配电竞体验馆

商业布局科学依据：根据购物中心租户功能理论，主力店承担“帅才”角色（全面引领），次主力店发挥“将才”作用（单点突破）2。在深圳万象天地案例中，通过UR、完美日记等潮流品牌的精准布局，年轻客群占比提升至75%，带动整体销售额增长25%。

次主力店品牌组合策略

3 小微品牌优化阶段（7-12个月）

针对网红餐饮、文创手作等特色小店，实施 “孵化式租约”机制：

3.1前期扶持：前6个月租金优惠30%，配套三大支持体系

供应链支持：接入天虹联合采购系统，降低采购成本10-15%

数字营销：提供小程序引流、会员系统共享等数字化工具

培训体系：参照乐高活动中心模式，开展两周强化培训与上岗考核8

3.2动态考核：设置季度坪效评估机制

基础线：800元/㎡/月

达标线：1200元/㎡/月

达标商户自动续约并享阶梯式分成优惠

该模式在南昌奥体天虹得到成功验证，通过“三坑”随舞、主题市集等活动孵化新兴品牌，单店最高坪效提升97%

（二）三维品牌资源生态构建

基于北京云阿云全球网络资源，构建金字塔式品牌储备体系，形成动态优化机制。参考衡水市产业链精准对接经验，通过梳理产业招商图谱实现靶向招引。

1.战略级伙伴（占比20%）

1.1核心特征：抗周期性强、品牌壁垒高

1.2代表品牌：优衣库、星巴克、sp@ce天虹超市

1.3合作模式：

签约5年以上长租约

采取“固定租金+营业额抽成”模式（如基准租金35元/㎡/天+3%抽成）

优先给予广告位支持和营销资源联动

1.4案例参考：深州绿色家居产业园通过锁定行业龙头，成功吸引98家企业入驻，形成完整产业链6

2.成长型伙伴（占比50%）

2.1核心特征：高增长性、客群契合度高

2.2代表品牌：泡泡玛特、Manner Coffee、太二酸菜鱼

2.3合作创新

3年弹性租约设计

设置面积调整条款（如±15%面积弹性）

营收对赌机制：保底租金与分成租金取高值

2.4数据支撑：网红茶饮品牌采用类似模式后，开业首月销售额突破80万元，客流量超1万人次

3.创新实验伙伴（占比30%）

3.1核心特征：业态创新、场景驱动

3.2代表业态：AI体验馆、虚拟试衣间、非遗工坊

3.3风控机制

1年短租约周期

设置优先续约权（同等条件下）

绩效挂钩的退出机制

3.4天虹创新实践：2024年春节非遗主题活动吸引370万次小红书曝光，宣传片全网传播量达1420万次5。苏州相城天虹联合苏州博物馆打造“宋韵风潮”主题展，打破传统展陈模式，使文化体验转化为消费动能

（三）数据驱动的精准招商体系

建立“量化评估+场景匹配”双轨机制，确保品牌组合科学性与市场适应性。借鉴主力店招商的科学方法，按正确程序开展商圈分析、市场定位、业态定位、主力店确认等步骤。

1.品牌筛选三维模型

采用12维度数据评估体系，实现品牌价值精准画像：

1.1市场热度指标：百度指数年增长率、微信指数、小红书笔记量（如Meland儿童乐园年指数增长超30%，笔记量10万+）

1.2经营能力指标：坪效行业分位数、客单价对比率、拓店成功率

1.3客群匹配度：年龄契合指数、消费偏好吻合度、停留时长关联性

1.4案例实证：在筛选亲子品牌时，除基础经营数据外，重点考察其参与FLL机器人世锦赛等国际赛事的能力，此类活动可使家庭停留时长提升40%

2.差异化竞争策略

2.1首店经济突破

引入华南首家沉浸式艺术书店

打造佛山首个宠物友好咖啡馆

参考成都太古里通过% Arabica等首店品牌，实现日均客流10万+

2.2品类组合优化

零售业态：中高端品牌55%（CK Jeans等）+特色品牌30%（设计师集合店）+基础配套15%

餐饮业态：正餐40%（西贝莜面村）+轻餐30%（Manner Coffee）+特色小吃30%

2.3场景化延伸

宠物友好：78家商场已配置宠物服务设施

银发关爱：22家社区店专设老年课程

夜间经济：深圳君尚3019延长营业至凌晨2点，酒类销售增长65%

3.客群精细化运营

家庭客群：组合金宝贝早教+巧虎欢乐岛+乐高教育，形成儿童成长生态链

年轻客群：通过UR、完美日记、喜茶构建“时尚+美妆+茶饮”消费闭环

社群渗透：开展“天虹邻里节”，2023年举办110余场活动，强化社区纽带

（四）创新合作与风险管控机制

基于商业体与品牌共生发展的理念，重构合作模式与风控体系。参考谯城区产业基金运作经验，通过建立容错机制和绩效评价体系控制风险1。

1.数字化招商平台

1.1功能矩阵：

品牌数据库：动态更新320个储备品牌经营数据

在线招商系统：支持VR看铺、政策查询、意向提交

智能匹配引擎：基于云阿云AI模型预测品牌适配度

1.2运营成效：

试运行阶段接收咨询200余次

达成初步意向50余个

招商周期缩短30%

2.产业链协同招商

2.1天虹生态赋能

供应链协同：超市供应商资源导入（如地方特色食品）

自有品牌扩展：天虹美妆集合店、家居买手店

营销资源共享：2000万会员体系导流

2.2政企资源联动

借鉴吉首天虹模式：联合商务局举办“焕变湘西时装周”，实现传统文化与现代商业融合5

对接佛山制造业资源：引入智能家居体验馆

3.风险对冲设计

3.1租金安全机制

基准租金与分成租金取高值（如保底40元/㎡/天 VS 5%分成）

递增条款：参考逢涌村停车场项目每36个月递增10%

3.2竞争保护条款

主力店200米内不引入同类品牌

超市自营区限制服饰品类招商

3.3退出管理标准

连续2季度坪效低于行业均值60%启动评估

引入新品牌时优先考虑战略伙伴衍生线

分阶段招商考核指标

本招商方案通过分阶段业态布局、三维品牌生态构建、数据驱动决策及创新合作机制，打造购物中心招商的闭环体系。在实施过程中需重点关注三大要素：

动态调优机制：借鉴谯城区“招商图谱”模式，每季度更新产业招商图谱和靶向企业清单6

文化赋能价值：吸收天虹非遗营销经验，将广府醒狮、佛山木版年画等文化元素转化为场景竞争力

村企合作创新：应用里水镇“分润模式”精髓，在保底租金基础上增加分成机制，实现风险共担、收益共享

通过该方案实施，预计可实现以下商业指标：年轻客群占比提升至40%以上，首店经济带动客流增长30%，整体客单价突破120元。最终构建兼具商业活力与文化魅力的城市商业新地标，为佛山消费升级注入全新动能。

八、运营管理创新战略

（一）数字化精益运营升级（技术赋能价值链）

1.全触点AI交互系统

智能导购2.0： 升级云阿云AI导览屏→集成AR试穿+社交分享功能（案例：韩国乐天“魔镜”提升转化率40%）

动态热力图2.0： 华为云+UWB定位技术，实现客流轨迹预测（表格：热力监测指标优化）

2.无人化服务生态

机器人网络： 配送机器人→清洁/安防多工种协同（案例：上海印象城20台机器人年省人力成本300万）

云货架革命： B1层地铁口设“虚拟超市”，扫码即购+30分钟达（适配广佛通勤场景）

（二）场景化运营深度实践（空间×内容重构）

1.事件营销IP化

城市记忆工程： 每月主题节升级为“非遗活化实验室”（案例：佛山香云纱工坊×时装周，客流量+35%）

屋顶经济2.0

A[星空花园] --> B(轻食观景-精酿实验室)

A --> C(萌宠社交-宠物健康诊所)

A --> D(菜园认养-CSA农场直供)

2.会员资产化运营

28日天虹日： 裂变模型设计

消费积分 → 积分竞拍IP联名品 → 推荐3人享免费托儿 → 形成私域闭环

数据： 会员日ARPU值提升2.8倍（参考银泰365会员模型）

（三）财务创新引擎构建（收益多元化×风控智能化）

1.收益结构重构

2.风险控制双循环

动态准备金： 空置风险金→AI驱动的快闪店优选系统（算法匹配品牌相似度＞80%）

绿色金融杠杆： 光伏补贴+碳交易收益（案例：深圳COCO Park年碳汇收益120万元）

（四）未来发展三维跃迁（2026路线图）

1.空间革命

西区创意街区： 引入“日咖夜酒”复合业态（模型：TX淮海24小时经济）

业态组合公式： 30%首店+40%体验店+30%快闪轮换

2.技术深水区

虚拟店长系统

爆款预测 → 自动补货 → 风险预警 → 形成经营决策闭环

数据： 预测准确率90%对标亚马逊供应链AI

3 ESG价值锚点

碳中和路径： 2025年屋顶光伏覆盖80%公共区域

治理创新： 设立AI伦理委员会，参考微软负责任AI框架

九、2025-2030战略发展规划

（一）短期攻坚计划（2025-2026）：数字筑基与流量激活

1. 品牌焕新工程：智能化升级与精准淘汰机制

1.1智能招商系统：引入 AI品牌匹配引擎，基于客群消费数据与品牌业绩表现构建动态评估模型，实现招商过程全数字化管理。参考700CC茶饮品牌的智能化升级路径，通过TEDIA智能调饮设备实现出杯效率提升（平均6秒/杯）和口味标准化（物料误差<1克），为餐饮业态提供技术标杆。建立品牌分级评估体系，设置季度坪效考核机制，对末位15%品牌启动自动预警淘汰流程，同时储备20个高潜力新兴品牌作为替换资源池。

1.2成本效益优化：借鉴美豪丽致酒店3.0模式，通过 模块化设计 与 供应链整合，将升级改造成本控制在行业平均值的70%以下。其单房综合造价（含公区）为12.5万元起，远低于行业平均15万-20万元的标准，运营成本控制在140-180元。

品牌焕新核心指标与实施路径

1.3品牌孵化创新：设立 200㎡品牌实验室，联合本土设计师打造季度性主题快闪店。参考TX淮海年轻力中心的运营模式，通过数据测试-用户反馈-快速迭代的三阶段验证机制，每年孵化3-5个新锐品牌，孵化成功率达60%以上方可正式入驻。

2. 流量裂变计划：全域营销与沉浸式体验

2.1数据驱动的精准营销：部署云阿云用户画像系统，构建 RFM价值分层模型（最近消费时间R、消费频率F、消费金额M），针对不同客群制定差异化营销策略。参考霸王茶姬“星推搜直”全链路营销，通过抖音平台达人矩阵实现312%GMV增长的经验，打造 “天虹会员日”IP活动10。首年目标：会员转化率提升至30%，跨业态消费增长25%。

2.2沉浸式场景营造：规划 AR寻宝游戏系统，结合LBS定位技术设置50个虚拟互动节点。效仿上海虹桥南丰城年举办200+亲子活动的经验，开发 “岭南文化探秘”主题动线，通过扫码解锁文化故事获取积分奖励，预计延长顾客停留时间40%，带动关联消费提升30%。

2.3跨业态数据联盟：与场内主力店共建 消费数据池，打通会员积分体系。参考高梵鹅绒服品牌心智建设案例，通过黑金系列核心价值聚焦和热点事件绑定，在高端市场实现占有率突破。

3. 数字基建落地：智能化运营系统

3.1核心系统部署：

智能导购机器人：覆盖主要出入口，实现品牌导航、活动查询、积分兑换一体化服务，降低人工咨询成本15%

热力图监测平台：通过5G+AI摄像头实时分析200+区域客流密度，动态调整店铺位置与营销资源投放，招商调铺效率提升50%

云POS系统：整合支付、库存、会员管理功能，收银效率提升30%，高峰期排队时间缩短至5分钟内

3.2数据中台建设：借鉴云阿云云端管理中台经验，实现 “总部-店铺”数据双向贯通。门店运营数据（客流量、转化率、坪效）每小时更新，辅助管理层实时决策。

（二）中期跃升战略（2027-2029）：业态革命与资产增值

1. 业态革命路线图：首店经济与场景创新

1.1沉浸式业态集群：引入区域首店品牌25家，重点布局“夜经济区+健康社交+文化体验”三大板块：

夜间娱乐区：参考成都REGULAR源野的社区化运营，打造 18:00-24:00时段专属业态组合，引入微醺酒吧、深夜书房、livehouse等延时营业场所

健康社交站：复制深圳万象城「SNOW51」室内滑雪 模式，与运动康复机构合作开发“健康管理+轻食社交”复合空间

文化体验馆：借鉴 茅台文化体验馆 的1:1酿酒工坊复刻，联合佛山市博物馆打造“岭南非遗工坊”，单店目标年接待10万人次，体验转化率超40%

业态结构调整规划

1.2数字化消费场景：开发 元宇宙卖场入口，效仿洋河“封藏大典”VR酒窖模式，用户可通过虚拟形象参与新品发布会、限时拍卖等活动。结合 NFT会员勋章体系，持有者享受专属权益（线下空间优先预约、限量款购买资格），目标3年内数字会员转化率达40%

2.资产增值引擎：租金优化与资本创新

2.1租金结构重构：建立 “价值成长型”租金模型，设置 基础租金+销售额分成+流量奖励金 三级收益机制。主力店占比压缩至35%，首店品牌与体验业态占比提升至45%，形成多元化收益结构。

2.2绿色金融工具：试点发行 绿色REITs，对标 新加坡凯德模式 将节能改造项目（光伏幕墙、智能照明）证券化。预计募集资金2亿元，用于ESG项目投资，实现年减碳2000吨目标。

2.3数据资产变现：构建 商业数据联盟，整合广佛区域5个商业项目消费数据，形成 区域消费指数报告，面向品牌商、研究机构提供数据服务，3年内创造非租金收益3000万元

（三）长期生态布局（2030+）：模式输出与智慧标杆

1.轻资产输出矩阵：从管理到数字赋能

1.1标准化输出体系：构建 “运营系统+人才培训+品牌资源”三位一体输出模式：

数字系统SaaS化：将智能导购、热力监测等模块封装为标准化产品，参考 万达商管2023年轻资产收入占比达65% 的经验，首年输出3个项目

人才培训学院：联合 中山大学管理学院 设立商业运营课程体系，年培训行业人才500人次

品牌资源库：积累超200个优质品牌合作资源，形成 “天虹优选”品牌矩阵

1.2生态化合作网络：复制 启程酒管与温德姆酒店战略合作 模式，与国际商业集团组建 粤港澳大湾区商业联盟，共享全球品牌资源与管理系统。

2. 智慧商业标杆：元宇宙融合与可持续创新

2.1.全场景数字化覆盖：分阶段实施

NFT会员体系--> 数字孪生商场 --> AR导航购物 --> 脑机交互试衣

参考 韩国乐天世界「Lotte Verse」部署路径，2030年实现 90%实体场景数字化映射

2.2 ESG价值创造

环境维度：安装 BIPV光伏幕墙，年发电量120万度，减碳2000吨；参照东京midtown无障碍设计，改造残障友好设施

治理维度：建立 供应商碳足迹追踪系统，要求合作品牌提供环保认证，ESG达标率纳入招商核心指标

（四）核心支撑体系：政策、技术与人才三位一体

1.政策杠杆工具箱：多层次资源整合

1.1构建 “政策研究-申报-落地”全流程机制

政府关系 --> [消费券承接]

政策研究 --> [文商旅补贴]

产业协同 --> [跨境电商试验点]

1.2重点争取 三项政策红利

税收优惠：申请商业改造项目企业所得税“三免三减半”

产业发展基金：对接佛山市现代服务业发展基金，获取低息贷款

跨境电商试验点：在B1层设立 港澳商品免税直采区，货品通关时效缩短至24小时

2. 技术投入配比模型：聚焦智慧化升级

建立“532”技术投入结构（年投入≥运营收入5%）：

2025-2030技术投入规划

参考 700CC的TEDIA智能系统，实现 物料消耗精准监控，降低原料损耗成本。

3. 人才造血计划：双轨制培养体系

3.1校企协同培养：复制 “掌上大学”校企合作模式，与 佛山科学技术学院 共建 商业运营实训基地，每年接收实习生100人，留用率超70%。参照 文物全科人才定向培养 机制，设置 “天虹奖学金” 锁定潜力人才。

3.2数字工匠计划：引进 三大新型岗位：

VR陈列师：负责虚拟卖场空间设计

数据运营官：主导客流分析与营销决策

元宇宙策展人：策划数字艺术展览

3.3激励机制创新：实施 “超额利润分成+项目跟投” ，管理层可投资新拓展项目，享受资产增值收益。参考 云浮市烟草局营销竞赛机制，举办 “天虹创新挑战赛” ，优秀提案获孵化资金支持。

（五）关键执行保障：风险管控与可持续增长

1. 动态监测仪表盘：数据驱动的健康诊断

1.1建立 五大核心指标实时追踪系统：

title 健康度监测指标

“会员贡献率” ： 45    “坪效增长率” ： 25

“绿色指数” ： 15       “客流转化率” ： 10

“数字化渗透率” ： 5

1.2设置 三级预警机制：当坪效连续3个月下滑超5%，自动启动品牌优化预案；客流转化率低于15%时，触发营销活动紧急方案

2. ESG增值路径：可持续商业实践

2.1环境维度：实施 “零碳卖场”三步走

2026年：完成LED照明全覆盖，能耗降30%

2028年：屋顶光伏+储能系统投运，清洁能源占比40%

2030年：达成碳中和认证，绿电使用率100%

2.2社会维度：打造 “社区共生计划”

银发友好日：每月首周周二设长者专属折扣

创客集市：免费提供20个摊位扶持本地创业者

非遗活化基金：年投入150万元支持佛山传统文化再生项目

3. 风险对冲机制：构建商业韧性

3.1品牌替换储备库：常备20个经过市场验证的备选品牌，确保汰换周期≤45天

3.2多元收入结构：到2029年形成 租金（60%）+营销服务（20%）+数据服务（15%）+其他（5%） 的收益模式

3.3政策波动应对：建立 政府关系专项小组，每月分析政策动向，提前准备3套预案

核心创新点

本规划通过 “科技赋能+场景革命”双轮驱动，打造 四大差异化竞争力：

首创新型融资模式：商业空间证券化（绿色REITs）破解重资产桎梏

颠覆传统运营成本：AIGC虚拟店长降低人力成本30%

重塑区域商业格局：广佛商业数据联盟打破消费孤岛

定义未来商业伦理：ESG指标纳入品牌准入体系

本规划深度融合数字化工具与人文关怀，以季度为里程碑设置28项关键指标，确保短期现金流与长期资产增值的平衡发展，最终实现从 “购物场所”到“城市活力中枢”的战略跃迁。

附录：佛山天虹购物中心核心数据汇总

1.运营数据

2024 年年销售额：72 亿元

冰雪经济：华南首家室内滑雪训练馆 “SNOW51” 年培训学员超 3 万人，带动运动服饰销售增长 45%

美妆零售：引进 Charlotte Tilbury、NARS 等 20 + 国际美妆品牌，2024 年美妆节单日销售额破 2000 万元

绿色商业：屋顶 5000㎡“天空农场” 提供亲子种植体验，全年举办环保市集超 50 场

科技品类：2024 年 “未来生活节” 联合华为发布智能家居新品，科技品类销售额同比提升 35%

2.数字化服务

人脸识别机能，可 “刷脸买单”

“天虹” App、小程序，可免排队自助买单、享受 “天虹到家” 2 小时送货等服务

智慧停车系统，自动享受停车优惠

3.客流与销售

2023年五一假期：客流量同比增⻓47%2。

2025年春节假期：客流量同比增超50%，销售额增⻓超15%5。

4.活动引流

2023年五一举办“佛山功夫×《这就是街舞》”活动，单场引流超5000人次，社交媒体曝光50万+

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供