商业地产案例分享-佛山顺德大信新都汇项目（下）

原创 北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：方案聚焦佛山顺德大信新都汇资产运营，基于项目区位、交通及业态现状，通过 SWOT 分析明确优劣势与机会威胁，提出 “新能源体验 + 岭南文化”双核定位，规划业态组合、招商策略及智能化运营路径，旨在破解同质化竞争，提升客流与收益，打造大湾区文旅商融合标杆。全文共22000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

佛山顺德大信新都汇资产运营管理方案

五、项目挑战与应对策略

（一）核心挑战矩阵与量化影响

 1.主要挑战深度剖析

1.1品牌调整难题

核心问题：在 12 个月内完成 40% 品牌替换过程中，面临招商成本高企与新品牌成活率低的双重困境。招商环节需投入高额资源吸引优质品牌入驻，同时新品牌进入市场后需经历漫长培育期，且存在较高失败风险。

量化影响：根据仲量联行数据，商业综合体大规模品牌调整时，招商成本平均增加 20%-30%，顺德大信新都汇预计招商成本将增加 25%。行业数据显示，新品牌入驻后的 3-6 个月培育期内，销售额平均下降 10%-18%，本项目预估新品牌培育期销售额或下降 15%。若新品牌成活率低，将导致空置率上升，进一步增加招商成本和运营压力。

行业参照：某二线城市商业综合体在品牌升级时，引入 15 个新品牌，其中 5 个在开业 6 个月内因客流量不足、销售额未达预期而撤柜，撤柜率高达 33%。撤柜不仅造成前期招商投入浪费，还影响商场整体形象和其他品牌信心，导致后续招商难度加大。

1.2需求响应滞后

核心问题：消费者需求迭代速度显著加快，尤其是 Z 世代消费者兴趣点变化频繁，而传统商业运营模式下，市场调研、决策制定到执行落地流程冗长，难以快速响应市场变化，导致业态、品牌与消费者需求脱节。

量化影响：埃森哲调研表明，Z 世代消费者兴趣点每 3 个月就会发生显著变化，这要求商业运营团队决策效率提升 50% 以上，否则将面临消费者流失、市场份额下降的风险。若无法及时调整，可能导致客流量减少、销售额下滑，错过市场机遇。

行业参照：上海 TX 淮海通过大数据分析，精准捕捉到 Z 世代对国潮文化兴趣增长 300% 后，迅速引入 12 家国潮品牌，活动期间客流量提升 52%，销售额增长 45%。反观某老牌购物中心，因未能及时响应消费者对健康生活方式的需求，在运动健身、有机食品等业态布局滞后，客流量持续下滑，市场份额被新兴商业体抢占。

1.3成本控制困境

核心问题：为提供高品质服务和设施，顺德大信新都汇能耗成本和人力成本大幅增加。在追求高品质运营的同时，如何在租金收益增长受限的情况下，有效控制成本，维持项目盈利水平，成为关键难题。

量化影响：行业数据显示，提供高品质服务和设施的商业综合体，能耗成本通常比传统商场高 25%-35%，本项目能耗成本高 30%；人力成本占比方面，行业平均水平为 15%-18%，而本项目人力成本占比达 20%。过高的成本严重压缩利润空间，若不加以控制，将影响项目长期发展。

行业参照：广州太古汇通过引入智能照明和空调控制系统，实现能耗降低 22%，年节省成本超 800 万元。某一线城市高端商场因在照明、空调等能源设施上追求高品质，年能耗费用高达 3000 万元，占运营成本的 25%；同时，为提供优质服务雇佣大量员工，人力成本年支出达 4000 万元，过高的成本使得商场盈利困难。

1.4 电商冲击加剧

核心问题：随着电商行业的快速发展，消费者购物习惯发生改变，线下消费外流严重。同时，线下商业体存在体验同质化问题，无法为消费者提供独特、有吸引力的购物体验，导致消费者更倾向于线上购物。

量化影响：相关数据表明，线下零售坪效仅为线上旗舰店的 1/3，线上购物的便捷性和价格优势对线下商业造成巨大冲击。若不能有效应对，将导致线下商业客流量和销售额持续下降，经营效益恶化。

行业参照：中山石岐大信因未建立线上体验补偿机制，如直播选款 + 到店自提等服务，线上销售额占比不足 5%，远低于行业平均水平 20%。在电商冲击下，其工作日晚间餐饮入座率不足 40%，服装区大量撤柜，租金跌至 6000 元 / 月，逐渐失去市场竞争力。

2.主要挑战及量化影响汇总

（二）创新破局策略与执行路径

1.品牌焕新：首店经济+定制化合作

1.1首店集群策略

引入 niko and...华南首店（参照上海首店月客流15万3）、民信双皮奶非遗概念店（客单提升至80元，+78%）

提供 “3+3”政策包：3个月免租期+30%营销补贴+定制化店铺设计（参照深圳万象天地首店销售额↑60%）

本土品牌升级：联合香云纱×蔚来NIO Life模式，开发 “顺德美食IP矩阵”（如猪肉婆私房菜×非遗主题店，预期翻台率↑30%）

2.需求响应：AI驱动+敏捷决策

A[数据采集] --> B[AI消费洞察系统]  

B --> C{Z世代需求分析}  

C -->|潮玩/国潮| D[48小时引入快闪店]  

C -->|健康轻食| E[2周调整餐饮组合]  

技术支撑：部署京东AR试衣镜（转化率↑9.6%，退货率↓7.5%8），覆盖30%服装店铺

组织变革：设立 “00后青年创想委员会” ，月均提案采纳率目标≥40%

3.成本精益化：绿色科技+人力重构

4.抗电商冲击：线下体验壁垒构建

4.1“虚拟卖场”全域覆盖

AR试穿直邮：30%店铺配置京东AR试衣镜，扫码下单直邮到家（转化率↑9.6%8）

直播基地共建：B1层设 “广货直播工坊” ，联合本地制造业开展 “到店自提折扣计划”（参照山姆会员店线上下单占比35%5）

4.2线下独家体验强化

新能源试驾动线：复刻上海森兰商都800米科技长廊，增设氢能演示区（留存时长45分钟↑行业2倍）

策展型商业：月更主题快闪（如岭南画派数字艺术展），参照K11艺术展客流↑40%

（三）案例警示与避坑指南

1.中山石岐大信衰落案例深度解读

中山石岐大信的衰落，为顺德大信新都汇敲响警钟。其衰落原因主要体现在三个方面：硬件设施方面，20 年未更新空间动线，导致消费者在商场内购物动线不流畅，体验不佳；停车场导视系统落后，消费者停车困难，降低了到店意愿，客流量逐渐下降。

在电商应对上，未建立线上体验补偿机制，未能跟上消费者购物习惯变化的趋势。当消费者越来越倾向于线上购物时，该商场缺乏线上线下融合的服务模式，线上销售额占比不足 5%，远低于行业平均水平 20%，大量消费需求流失到线上平台。

在项目定位上，盲目追求全客层，缺乏对核心消费群体的精准定位和把握。没有针对年轻客群等具有消费潜力的群体进行业态和品牌布局，导致商场缺乏吸引力，逐渐失去市场竞争力，最终出现工作日晚间餐饮入座率不足 40%，服装区大量撤柜，租金跌至6000元/月的衰落现象。

2.中山石岐大信衰落根源

硬件老化：20年未更新动线，停车场导视落后（客诉率↑35%）

数字化缺位：线上销售占比<5%，无全渠道引流手段

客群失焦：盲目追求全客层，年轻客群流失至佛山岭南天地（18-35岁占比↓至28%）

3.顺德项目避坑措施

3.1空间硬件迭代

地下停车场采用 数码彩环氧地坪漆（维护成本↓50%，寿命↑8年）

动线植入 京东AR导览系统（参照天工计划3.08）

3.2年轻客群锚定

“夜间文化联盟”：22:00后开放B1层予街舞/滑板社群（参照长沙文和友夜间销售占比↑至40%）

元宇宙会员体系：发行数字艺术徽章，联动岭南非遗IP（Z世代渗透率目标50%）

（四）战略实施框架

1.三阶段目标体系

2.资源协同计划

国际资源：导入新加坡凯德置地培训体系（招商成功率↑20%）

算法支持：部署 “云阿云AI招商引擎”（品牌组合收益↑15-20%）

文化联动：联合东莞可园博物馆打造 “岭南非遗巡回展”（参照《双城记》特展客流↑50%

六、业态规划及品牌布局

（一） 主题业态矩阵规划

1.新能源体验枢纽（占比30%）

依托特斯拉（转化率28%超行业均值15%）与腾势体验店47的成功基础，构建“展示-试驾-衍生消费”全链条：

科技长廊：复刻上海森兰商都800米室内试驾动线，集成AR模拟极地/沙漠路况（延长停留时间至45分钟）

氢能展示区：引入本土企业“攀业氢能”燃料电池演示，预计年引流5万科技客群

衍生消费链：充电桩销售区+车饰定制工坊（目标客单价提升至3000元）

2.岭南文化实验场（占比25%）

以“非遗新造”为核心，破解文化商业转化难题：

IP联名工坊：延续香云纱×蔚来周销50万的成功模式1，新增“广绣×小米”智能家居体验店

美食文化区：民信双皮奶非遗概念店（客单价80元 vs 普通店45元）搭配猪肉婆私房菜主题店（预期翻台率↑30%）

沉浸式展厅：醒狮文化全息剧场（参照故宫文创8.5倍衍生消费拉动率）

3.家庭娱乐中心（占比30%）

针对3公里内18万家庭客群1，打造“亲子+教育+社交”场景：

奈尔宝家庭中心：配置儿童攀爬乐园与家长咖啡办公区

STEM教育集群：引入大疆教育实验室、杨梅红美校

跨层互动装置：B1至3楼设置巨型机械动力艺术装置（参照K11艺术展引流40%）

4.商务服务核心（占比15%）

联动喜来登酒店（年均会议200+场），提供：

共享会议舱：午间分段租赁（50元/30分钟）

智能商务服务站：文件打印/同城急送/视频会议室

晚8点后业态：精酿酒吧+轻音吧（转化商务宴请后客群）

（二）品牌组合数据模型

采用 “30%首店+30%本土品牌+40%成熟品牌” 组合策略，具体落位

（三）楼层规划及品牌汇总

B1 层：生活市集与美食天地

生活市集：引入永旺精品超市，提供丰富的生鲜食材、进口食品、生活用品等，满足周边居民日常生活购物需求。同时，设置特色农产品展销区，展示和销售顺德本地特色农产品，如顺德牛乳、均安烧猪等，推广本土美食文化。

美食天地：打造美食街区，汇聚各地特色小吃和网红美食。顺德双皮奶、陈村粉、重庆小面、长沙臭豆腐等特色小吃一应俱全，还有喜茶、奈雪的茶等网红饮品店，满足消费者的味蕾需求。

1F：时尚名品与潮流前沿

国际一线品牌：GUCCI、PRADA、HERMES 、帝车星等国际知名品牌开设旗舰店或形象店，展示最新时尚单品，提升项目整体档次。

潮流品牌：日本 niko and... 华南首店、韩国 ADER ERROR、月魁星 等潮流品牌入驻，带来独特的潮流文化和时尚服饰，吸引年轻客群。

珠宝首饰：周大福、六福珠宝、琥福珠宝、周生生等知名珠宝品牌，提供各类精美首饰，满足消费者的饰品购买需求。

美妆护肤：丝芙兰、Sephora Collection 、月魁星美妆、凤池夸美妆等美妆集合店，以及雅诗兰黛、兰蔻、SK-II 等国际知名美妆品牌专柜，提供丰富的美妆护肤产品和专业的美容服务。

2F：时尚女装与生活服务

时尚女装：ZARA、H&M、UR 、凤池夸等快时尚品牌，以及江南布衣、欧时力、Five Plus 等国内知名女装品牌，提供时尚多样的女装款式，满足不同年龄和风格的女性消费者需求。

内衣家居：爱慕、曼妮芬、维多利亚的秘密等内衣品牌，以及无印良品、ZARA HOME 等家居品牌，提供舒适的内衣和家居用品，提升消费者生活品质。

生活服务：设置美发沙龙、美甲店、美容院等生活服务设施，为消费者提供便捷的美容美发服务。

3F：潮流男装与运动休闲

潮流男装：李宁、安踏、特步等国内知名运动品牌，以及耐克、阿迪达斯、彪马、云霞兽等国际运动品牌，提供各类运动服饰、鞋履和运动装备，满足运动爱好者的需求。

户外运动：迪卡侬、哥伦比亚、北面等户外运动品牌，展示和销售户外服装、背包、帐篷等户外用品，为户外运动爱好者提供专业装备。

数码科技：苹果、华为、小米等数码品牌专卖店，提供最新的电子产品和数码配件，满足消费者对科技产品的购买需求。

4F：亲子天地与儿童娱乐

亲子成长中心：引入大型亲子游乐设施，如室内儿童乐园、亲子游泳馆等，为孩子提供安全、有趣的游乐场所。同时，布局各类儿童教育培训品牌，包括早教中心、少儿编程培训机构、艺术培训学校等，助力孩子全面发展。

母婴用品：孩子王、爱婴岛等大型母婴店，提供从孕期用品到儿童成长各阶段所需商品，如奶粉、纸尿裤、婴儿车、童装等。

儿童服饰：巴拉巴拉、安奈儿、小猪班纳等知名儿童服饰品牌，提供时尚可爱的儿童服装，满足孩子的穿着需求。

5F：餐饮盛宴与休闲娱乐

高端正餐：引入米其林级别的餐厅，如鼎泰丰、正斗等，提供精致美食和优质服务，满足商务宴请和家庭聚餐的高端需求。同时，还有一些国内知名的高端餐饮品牌，如俏江南、望湘园等，提供不同菜系的美食选择。

特色餐饮：顺德公、龙的酒楼等顺德本土知名餐饮品牌，以及一些外地特色餐饮品牌，如太二酸菜鱼、蛙来哒等，提供各具特色的美食，让消费者品尝各地美味。

休闲娱乐：设置电影院，配备先进的放映设备和舒适的观影环境，提供优质的观影体验；KTV 设置主题包房，提供多样化的歌曲选择和个性化服务，满足朋友聚会、家庭娱乐需求。

6F：屋顶花园与特色体验

屋顶花园：打造绿色生态的屋顶花园，设置休闲座椅、景观小品，为消费者提供休闲放松的空间。同时，可举办户外婚礼、主题派对等活动，增加项目的特色体验。

特色体验：引入新能源科技广场，展示新能源汽车、智能家居等科技产品。特斯拉体验中心、蔚来 NIO House 等新能源汽车品牌提供车辆展示、试驾体验等服务；智能家居展示区展示智能家电、智能安防等产品，让消费者体验科技带来的便捷生活。此外，还可设置一些创意工作室、手工作坊等，提供独特的体验服务。

七、项目招商策略

（一）首店经济战略实施

1.国际品牌攻坚："3+3+X" 政策体系

1.1核心政策包：在原有 "3 个月免租期 + 30% 营销补贴 + 定制化店铺设计" 基础上，新增：

长期租金梯度优惠：第 4-12 个月租金按基准价 8 折收取，第 2 年起按客流达标率（如月均客流≥5000 人）浮动调整

供应链支持：联合本地物流企业提供仓储配送成本补贴（首年补贴 20%）

1.2案例对标升级：参考深圳万象天地首店组合（餐饮 32%+ 零售 45%+ 体验 23%），针对性引入日式咖啡（% Arabica）、设计师服饰（Jil Sander Online Store）等稀缺品类

1.3风险对冲机制：设置首店业绩对赌条款（如年销售额达标率＜70% 则终止补贴）

2.本土品牌升级计划："空间 + 流量 + 资本" 三维赋能

2.1空间升级：联合云阿云品牌实验室提供 "老字号焕新包"（含 SI 系统升级、非遗元素植入，单店投入 50-80 万元）

2.2流量扶持：

专属线上商城入口（微信小程序优先展示）

季度主题营销活动（如 "顺德老字号文化周"，预计曝光量 500 万 +）

2.3资本链接：对接本地产业基金，为升级品牌提供最高 200 万元低息贷款（年利率 3.5%）

3.快闪矩阵运营："主题 IP + 数据选商" 模型

3.1招商策略：

定向邀请潮玩 IP（如泡泡玛特城市限定展）、新锐设计师品牌（如 SHUSHU/TONG 快闪店）

设立 "快闪孵化池"，对入选品牌收取 10% 销售额分成（低于传统租金 30%）

3.2数据驱动：通过商场 WiFi 探针分析客群停留时长，动态调整快闪主题（如工作日侧重文创，周末侧重亲子互动）

（二）算法招商系统部署

云谷 AI 招商引擎三大模块升级

1.动态收益模拟系统

数据输入：整合会员消费数据（近 12 个月 30 万 + 条）、周边 3 公里客群画像（通过美团 / 大众点评获取）

输出模型：提供 3 套品牌组合方案（保守型 / 均衡型 / 创新型），测算指标包括：

坪效提升率（预计 18-22%）

客群匹配度（Z 世代偏好品牌占比建议值）

租金承载力阈值（单铺月租金上限测算）

2.租户协同分析平台

跨业态导流模型：

餐饮与零售：测算 "太二酸菜鱼" 与 "KKV" 的客群重叠率（历史数据显示约 28%），建议相邻铺位租金优惠 5%

亲子与休闲："奈尔宝" 与 "西西弗书店" 的家庭客群共享率达 45%，可联合推出 "亲子套票"

实时热力监测：通过商场摄像头 AI 分析，生成各楼层客流热力图，动态调整品牌落位

3.风险预警系统 2.0

监测维度

（三） 绿色业态筛选标准

1.ESG 评级体系四大维度

2.重点业态落地案例

低碳店铺：引入 "Seesaw Coffee" 环保店，采用可降解杯具 + 光伏供电，预计单店年碳减排 12 吨

循环经济："红布林" 奢侈品循环商店入驻，提供以旧换新服务，商场抽取交易佣金 5%（低于传统零售 8%）

能源协同体：屋顶部署 500kW 光伏电站 + 200kWh 特斯拉储能墙，可为全场 20% 商户提供绿电，预计年节省电费 45 万元

（四）招商政策对比图表

首店经济 / 算法招商 / 绿色业态政策矩阵

执行保障

招商团队激励：设立首店引入专项奖金（单店最高 5 万元），绿色业态签约提成上浮 30%

数据中台建设：2025 年 Q3 前完成会员数据与 AI 引擎对接，实现实时招商决策支持

政策动态调整：每季度召开品牌听证会，根据市场反馈优化补贴力度与准入标准

通过 "政策精准性 + 技术赋能 + 生态构建" 三位一体策略，预计项目开业首年客流突破 800 万人次，租金坪效达 15 元 /㎡・天，成为大湾区商业数字化招商标杆。

八、运营管理创新：全时段价值挖掘深度解析

在消费升级与商业竞争加剧的背景下，佛山顺德大信新都汇积极探索运营管理创新，致力于实现全时段价值挖掘，以提升自身竞争力与商业价值。以下将从双轨服务系统优化、智能化管理体系、会员资产化运营、资产增值路径、发展建议等方面展开详细阐述，并补充大量数据与案例分析作为论点支撑。

（一）双轨服务系统优化

1.创新逻辑： 破解家庭与商务客群 “时段对冲” 矛盾（早高峰家庭采购 vs 午间商务用餐）

2.数据支撑：

大润发早市生鲜时段客流占全日35%，但客单价仅68元（vs 晚间112元）

喜来登酒店午间极速套餐需求达1200份/日，但现有餐厅承载力仅800份

3.优化方案与案例参照

4.预期成效：

家庭客群停留时长延长1.8小时 → 衍生消费提升25%

商务套餐产能提升50% → 午间营收突破18万元/日

（二）智能化管理体系

技术矩阵与效益验证

创新应用：

AR导航与商业联动：在京东AR导览中嵌入商户优惠券（参照 日本Grand Front Osaka），触发率↑28%

光伏发电数据屏显：在新能源体验区实时展示屋顶光伏发电量（如特斯拉展厅日发电 1200度），强化绿色标签

（三）会员资产化运营

1.元宇宙会员体系架构

A[身份标签] --> B[“醒狮守护者”NFT徽章]  

A --> C[“氢能先锋”动态勋章]  

D[积分通兑] --> E[1积分=1元购车饰]  

D --> F[500积分兑换特斯拉试驾]  

G[数据银行] --> H[Z世代消费热力图]  

G --> I[品牌调整决策树]  

2.数据资产开发案例

2.1跨业态积分体系

大润发超市每消费100元积1分 → 兑换特斯拉试驾（成本80元/次）

参照 华润万象生活 积分互通模式：会员跨店消费率↑ 34%

2.2青年创想委员会机制

每月收集00后提案 ≥50份，采纳率40%（如B1层滑板公园提案）

效仿 东京涩谷PARCO 青年理事会：年轻客群复购率提升至 45%

2.3消费白皮书变现

基于50万会员数据生成《Z世代潮流趋势报告》，向品牌方收费 5-8万元/份。

参照 北京SKP数据服务 年营收超 2000万元。

（四）资产增值路径：金融化与数据化双驱动

1. REITs融资准备

1.1资产包构建策略

1.2发行成本优化

通过LEED金级认证 → 大信商用信托发行利率↓至 4.2%（行业均值5.7%）

参照 领展房产基金 绿色债券模式：融资规模可扩大 30%

2.文化溢价开发

2.1 IP商业化路径：

香云纱数据库授权

向UR、MO&Co.等品牌收取 3-5% 销售额分成

参照 故宫文创IP授权 模式：年分成收入可达 6000万元

2.2策展衍生品开发

2.3案例对标

K11艺术基金会 衍生品毛利率达 68%（行业均值45%）

《双城记》特展衍生品占营收 18%，客单价提升 120元

3.数据资产变现

3.1双轨变现模型

[原始数据] --> [AI消费洞察系统] --> A{数据产品化}  

A --> 《Z世代潮流白皮书》--> 向品牌方收费 5-8万/份

A--> 品牌组合收益SaaS系统  --> 按年收取系统服务费  

3.2实施案例

SaaS系统收费模式：

基础版： 8万元/年（收益模拟功能）

进阶版： 20万元/年（含风险预警+租户协同分析）

参照 美国MRI Software 商业地产SaaS市占率 35%

3.3数据服务边际成本

每新增1个项目数据采集成本↓ 12%（云阿云算法复用）

九、发展建议：规避石岐陷阱，拥抱湾区红利

（一）交通优化优先

为避免重蹈珠海斗门大信 “新堵汇” 的覆辙，佛山顺德大信新都汇应将交通优化放在首位。

在潮汐车道设置方面，工作日午高峰增设中兴南路东向车道。通过对交通流量数据的分析，合理调整车道设置，能够有效缓解交通拥堵。以某城市实施潮汐车道后的数据为例，相关路段的通行效率提升了 20 - 30%，车辆平均等待时间缩短了 15 - 20 分钟。

接驳系统建设方面，与山姆会员店共建免费穿梭巴士，参照北京 SKP 模式。免费穿梭巴士能够扩大商业场所的辐射范围，吸引周边地区的客流。以北京 SKP 的穿梭巴士为例，其日均载客量可达数千人次，为商场带来了大量的潜在顾客。

地库导流方面，AR 导航覆盖 98% 车位，参照京东天工计划 3.0。AR 导航能够帮助车主快速找到空闲车位，提高停车场的使用效率。据实际使用数据统计，使用 AR 导航后，车主平均找车位时间缩短了 5 - 8 分钟，停车场的周转率提升了 15 - 20%。

顺德项目方案

（二）年轻客群深度绑定

为破解中山石岐大信 “青年流失” 的困局，佛山顺德大信新都汇应加强与年轻客群的深度绑定。

成立 00 后创想委员会，每月举办线下提案会与线上元宇宙投票。通过这种方式，充分听取年轻客群的意见与建议，让他们参与到商业场所的建设与发展中来。以某商业综合体的青年创想活动为例，通过采纳青年提案，推出了一系列深受年轻客群喜爱的活动与服务，年轻客群的消费占比提升了 10 - 15%。

打造街头文化联盟，在 B1 层夜间开放街舞 / 滑板区，借鉴长沙文和友模式。街头文化具有强大的吸引力与传播力，能够吸引大量年轻客群。以长沙文和友为例，其街头文化活动将夜间销售占比提升至 40%。新都汇的街头文化联盟通过举办各类街头文化活动，不仅能提升夜间商业活力，还能增强品牌的年轻时尚形象。

（三）湾区资源联动

佛山顺德大信新都汇应积极加强湾区资源联动，实现优势互补、协同发展。

开展广佛商业双城记，与广州 K11 联合举办 “湾区青年艺术节”。通过跨城市的商业合作与文化交流，能够扩大品牌影响力，吸引更多客流。以某跨城市商业合作活动为例，活动期间参与人数超过 10 万人次，带动相关商业场所销售额增长 20 - 30%。

实施算法输出计划，将云谷 AI 系统服务佛山万象城等竞品，采用轻资产模式增收。通过输出先进的算法与管理经验，不仅能为其他商业场所提供价值，还能为自身创造新的收入来源。以某商业地产科技公司为例，其算法输出服务的年收入已超过亿元。

创新合作模式

（四）云阿云核心价值注入

云阿云通过算法驱动、资源协同与金融赋能，为佛山顺德大信新都汇注入核心价值。三年目标实现资产估值提升 25%，净运营收入突破 3.8 亿。同时，对标警示案例中山石岐大信，顺德项目需持续投入硬件迭代（年均投入营收的 5%）与数字基建，以保持商业竞争力。本方案通过业态主题化、招商算法化、运营场景化三大创新，构建抵御电商冲击的线下体验壁垒。云阿云将依托品牌数据库（覆盖 2，300 + 优质品牌）与资产管理系统，动态优化租户组合，确保项目年均客流复合增长率≥15%，2026 年稳定盈利期线上下单占比达 35%，净利润率 12%，成为大湾区文旅商融合标杆。

三大赋能体系与目标

附录：佛山顺德大信新都汇核心数据汇总

会员资产化数据

数字艺术徽章：如某游戏平台虚拟徽章，限量版在二手交易市场价格可达原价数倍甚至数十倍，增强会员身份认同感与品牌影响力。

跨业态积分：超市会员消费频次提升 15%，客单价增加，促进不同业态协同发展。

数据银行：青年创想委员会提案采纳率≥40%，某快时尚品牌依此调整策略，销售额同比增长 25%。

资产增值数据

REITs 融资准备

资产包构建：停车场（3000 车位）为稳定现金流来源，新能源体验区年引流 15 万，两者组合提升资产包吸引力。

现金流优化：通过绿色认证（LEED + 光伏电站），参照大信商用信托经验，发行成本降低 1.5%，安装光伏电站后电力成本降低 10 - 15%，还获政府补贴与政策支持。

文化溢价开发

IP 授权收入：参考估值 20 亿非遗 IP 案例，香云纱 IP 授权可带来可观收入与文化传承发展，某非遗 IP 授权服装品牌销售额大幅增长。

策展商业化：与东莞可园博物馆合作巡回展，设定衍生品销售占比目标 18%，某艺术展览衍生品销售额占比超 30%。

数据资产变现

消费洞察报告：某市场调研机构行业报告售价可达数十万元甚至上百万元，大信新都汇《湾区 Z 世代潮流趋势白皮书》具商业价值。

招商云平台：某商业地产招商平台 SaaS 服务订阅收入每年达数千万元，大信新都汇品牌组合收益模拟系统 SaaS 服务助力招商决策。

客流量

平日客流：4万人次/日（2023年数据）

节假日峰值：7万人次/日（春节等节点）

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供