商业地产案例分享-佛山印象城项目（上）

原创 北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：佛山印象城的升级改造，不仅是对单一项目的价值重塑，更是为大湾区传统商业空间转型提供可复制的“数据驱动+场景赋能”范式。通过精准定位家庭客群、激活空间效能、嫁接文化IP，项目有望成为湾区商业焕新的标杆案例，为后续存量资产升级注入强劲动能。全文共22700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

佛山印象城运营管理方案

数据驱动场景革新，构建大湾区商业焕新标杆

一、项目概述

（一）项目基本信息

1.地理位置与交通条件

1.1核心区位价值：佛山印象城坐落于佛山市禅城区季华五路36号，地处季华路与岭南大道交汇处，属佛山政务与商业双核心辐射圈。该区域作为禅城区“强中心”战略的核心地带，汇聚了行政机构、金融企业及高端住宅区，形成高消费力人群的天然聚集地。

1.2立体交通网络

地铁覆盖：距离广佛地铁1号线季华园站仅800米，该线路日均客流量超50万人次，项目可辐射通勤客流超5万人次/日。

公交接驳：18条公交线路途经（包括103、113、116、120、122、123、127、130、132、138、153、157、159、259路等），日均输送客流约3.2万人次，形成覆盖全城的公共交通网络。

自驾需求：周边3公里范围内集聚万科金融中心等20余座甲级写字楼及中海凤凰熙岸等高端住宅区，衍生大量高净值客群停车需求。然而，项目现有停车场仍采用传统取卡进出模式，高峰期排队时长超15分钟，智能化改造迫在眉睫。

2.商业面积与建筑结构

2.1体量规模优势：项目总建筑面积达10.67万平方米，由地上5层与地下2层构成（含永辉超市旗舰店），是目前禅城南区最大的单体购物中心58。其前身为2011年开业的社区型购物中心“新一城”，后经深国投商置投资3亿元收购毗邻烂尾楼并升级扩建，于2011年12月24日以“印象城”品牌重新开业，成为华南首个印象城项目。

2.2结构性痛点

动线割裂：L2以上楼层因早期健身中心阻隔，形成约2，000㎡的客流死角区域，导致高层商铺空置率达18%，客流转化率流失约30%。

硬件老化：卫生间设施陈旧、电梯响应迟缓等问题突出。尽管2025年2月已完成畅洋智能电表系统改造（实现远程抄表与能耗精细化管理），但其他硬件升级尚未启动。

佛山印象城关键建筑技术指标

3.业态分布现状与问题

3.1品牌结构分析：项目以国际快时尚与连锁餐饮为双引擎，主力店包括H&M、优衣库（华南首店）、Apple、MUJI等零售品牌，以及麦当劳、必胜客、味千拉面等餐饮连锁。其中H&M与优衣库入驻时曾引发全城热议，实现“佛山人无需再赴广州购物”的消费回流。

3.2业态比例失衡：

零售主导型结构：零售业态占比达65%，其中快时尚占零售面积的40%，同质化严重导致坪效增长乏力。

餐饮短板突出：餐饮占比仅28%，低于区域竞品35%的均值，且缺乏特色主题餐厅，午市翻台率不足1.2次。

亲子业态稀缺：儿童教育及娱乐占比仅15%，无法满足3公里范围内28%的幼童家庭需求（据2024年禅城区人口统计）。

3.3租金收益影响：快时尚品牌虽贡献客流，但租金承受力低（约80-120元/㎡/月），而体验业态可支撑150-200元/㎡/月租金水平，结构优化将直接提升NOI（净营运收入）。

（二）合作背景与战略意义

1.云阿云公司核心业务与优势

1.1资源整合能力

全球品牌库：合作品牌超2，000家，包含日本家居巨头NITORI、乐高教育等稀缺资源，其中Top20%品牌区域存活率达95%，显著高于行业均值。

数据驱动招商：BI系统通过区域消费力、品牌关联度、客群重合度等12项指标建模，精准预测品牌区域存活率，招商成功率超90%（参考苏州印象城升级案例）。

1.2资本运作经验

REITs退出设计：独创“培育期REITs分层退出”模式，如协助杭州印象城通过资本化率压缩5%，实现3年NOI提升25%，估值增长30%6。

2.与深国投商置合作渊源

历史纽带：深国投商置母公司为沃尔玛中方创始股东，凭借此关系，云阿云在谈判中借力沃尔玛锚定效应，成功获取政府支持。典型案例包括：

2005年杭州地块以153元/㎡超低楼面价获取（因竞标条件限定仅深国投符合）；

2025年佛山印象城改造获批2，000万元市政配套资金，用于地铁连廊建设。

战略协同升级：2025年启动“印象城焕新计划”，佛山项目作为华南首批试点，重点验证“数据招商+场景革命”模式，目标复制苏州印象城成功经验（该项目升级后客流提升40%，租金增长35%）。

3.参与运营的战略意义

3.1打造区域标杆：项目肩负创建大湾区存量商业改造样板使命。通过引入“亲子科普长廊”（与珠海长隆团队合作）及“岭南非遗数字展”（应用天启代理IP技术实现文化IP数字化呈现）等场景，突破传统购物中心框架。

3.2资产增值路径：目标3年实现估值增长30%，核心策略包括：

客流转化提升：通过亲子业态引入，带动家庭客群停留时长从1.8小时增至3.2小时；

租金结构调整：体验业态占比提升至40%，拉动整体租金坪效从120元至180元/㎡/月；

运营成本优化：停车场智能化改造预计降低人工成本40%，电表系统升级已实现能耗下降15%。

佛山印象城的升级改造，不仅是对单一项目的价值重塑，更是为粤港澳大湾区传统商业空间转型提供可复制的“数据驱动+场景赋能”范式。通过精准定位家庭客群、激活空间效能、嫁接文化IP，项目有望成为湾区商业焕新的标杆案例，为后续存量资产升级注入强劲动能。

二、项目SWOT分析及战略总结

（一）优势（Strengths）

1.品牌影响力基础深厚

首店效应持续释放：优衣库、H&M等品牌作为华南首店入驻时曾创下单日客流破10万的纪录，至今仍是广佛年轻客群的核心吸引力。深国投商置与西蒙地产联合打造的“印象城”标准化运营体系，已在全国32个项目验证，可降低区域试错成本超15%（参考杭州印象城开业筹备周期缩短30天）。

集团协同优势：依托沃尔玛（B1-B2主力店）的锚定效应，2025年成功联动政府完成地铁连廊建设审批，预计导流文华公园年500万客流中的20%。

2.资源整合能力

算法招商精准制导：通过BI系统动态筛选“区域抗风险品牌库”，如亲子医疗品牌瑞尔齿科（深圳海岸城店坪效达1.2万元/㎡）、宠物社交品牌Pet’em（上海静安店复购率45%），差异化填补业态空白。

政策红利最大化：2025年联动禅城区政府申报“绿美佛山”专项补贴，成功获批2，000万元用于外立面光伏幕墙改造，降低硬件投入成本35%。

3.地理区位不可替代性

高密度客群覆盖：3公里半径内覆盖42万常住人口+18万办公人群（万科金融中心等20座写字楼），人均可支配收入年均增长12%（2024年禅城区统计公报）。

市政资源嫁接：与文华公园（年客流量528万人次）仅一街之隔，规划中的空中连廊可将公园休闲客流直接导入L2层“森活走廊”，复制惠州印象城TOD模式的成功经验（该项目导流后周末客流提升25%）。

（二）劣势（Weaknesses）

1.业态结构失衡制约收益

坪效两极分化：除优衣库（坪效1，500元/㎡/月）、H&M（坪效1，200元/㎡/月）外，其余服饰品牌坪效均低于800元/㎡/月，而餐饮占比仅20%（区域竞品均值35%），导致整体租金坪效落后竞品15%。

体验场景缺失：缺乏IP主题展（如岭南天地引入故宫文创展带动客流+18%）、科技互动装置等沉浸内容，客均停留时长仅1.2小时（千灯湖环宇城达2.5小时）。

2.硬件老化加剧运营损耗

设施投诉高频：卫生间未翻新导致客诉占比达35%（2024年第三方调研数据），停车楼高峰期平均排队时长15分钟（竞品已普及无感支付，通行效率提升40%）。

数字化基建滞后：仅完成电表智能化改造，未部署热力图传感器（冷区空置率40%），而竞品千灯湖环宇城通过智慧导航系统降低冷区面积60%。

3.客户粘性构建乏力

会员体系薄弱：现有45万会员中活跃用户仅18%（竞品岭南天地达35%），未建立分级权益体系。

线上流量短板：抖音本地生活账号粉丝量不足1万（千灯湖环宇城账号粉丝8.6万），2025年春节线上曝光量仅为竞品的1/3。

（三）机会（Opportunities）

1.区域消费市场持续扩容

节日消费爆发：2025年春节禅城区商圈客流同比增10.2%，销售额增8.1%，其中岭南天地销售额增幅达16%（数据来源：佛山市商务局）。

政策刺激加码：禅城区发放2.5亿消费券带动消费21.9亿元，印象城可联合政府推出定向补贴（如亲子消费满200减50）。

2.新兴消费需求爆发窗口

“四种经济”红利：响应顺德区提出的首发经济、谷子经济（二次元）、颜值经济、宠物经济战略：

谷子经济：引入泡泡玛特城市旗舰店（参考上海百联ZX创趣场首月销售额840万元，同比增长84%）；

宠物经济：开设Pet’em宠物社交馆，覆盖3公里内1.2万养宠家庭（客单价150-300元）。

3.政策赋能商业升级

电商扶持：禅城区2023年电商交易额3，279.8亿元（同比增19.3%），推出“网销破亿奖300万”政策，印象城可推动商户接入抖音本地生活。

改造补贴落地：佛山市商业体智能化改造最高补贴500万元，印象城已获批首期180万元用于停车场无感支付系统建设。

（四）威胁（Threats）

1.竞品挤压生存空间

1.2线上平台分流加剧

美团、抖音占据禅城区餐饮线上流量65%（2024年数据），到店核销率超40%。

突围策略：构建“社群分销云”，会员跨店消费券裂变（目标私域转化60万会员，贡献营收15%）。

1.3消费行为结构性变化

消费降级趋势显现：2025年佛山家电“以旧换新”占比提升至35%（春节带动消费1.5亿元），印象城需引入名创优品黑标店等高性价比业态平衡需求。

（五）项目SWOT及总结

核心结论：需以 “场景革命+数据招商” 破局同质化，优先改造硬件短

（六）战略总结：破局路径与实施保障

1.锚定高频刚需业态重构

餐饮扩容：占比提升至30%，引入区域首店餐饮（如深圳网红品牌“农耕记”，坪效1.8万元/㎡/月）。

亲子体验升级：占比增至25%，落地乐高教育中心（签约面积800㎡）及瑞尔齿科儿童诊所。

空间革命：拆除L2健身房，建设“文华公园-森活走廊”双动线，复制惠州印象城TOD导流模型（预计停留时长增加40分钟）。

2.数据驱动差异化竞争

算法招商落地：应用云阿云BI系统筛选“区域存活率Top20%品牌”（如永辉超市升级店，参考苏州印象城升级后客流+35%）。

流量裂变引擎：联合政府发放“亲子消费券”，目标2025Q4会员突破60万，私域销售占比15%。

3.风险对冲机制设计

轻资产改造：分三期推进硬件升级（首期投入1，200万元改造L1/L4层），申请佛山市改造补贴300万元。

柔性合约保障：餐饮品牌采用“保底租金+营业额分成”（抽成阈值15%），空置风险降低25%。

核心验证指标：通过业态重组与流量运营，3年内实现NOI提升25%（参照苏州印象城模型），估值增长30%，确立大湾区存量商业改造新范式。

三、项目竞品分析及总结

（一）竞品核心定位与特色业态

1. 岭南天地：文旅融合型城市会客厅

定位：国家级夜间文旅消费集聚区（2024年入选），主打“历史街区焕新+广府文化沉浸体验” 。

特色业态

首店矩阵：引进150+品牌首店/旗舰店（如泡泡玛特华南旗舰店、猫的天空之城书店），文化类商户占比50%（178家），年营业额超12亿。

非遗活化：40+文化展馆（石湾美陶、剪纸艺苑）+ 常态化粤剧/醒狮表演，培育《剑合钗圆》沉浸舞剧。

夜经济引擎：夜间消费占比超50%，2024年上半年客流1650万人次（日均9万），跨年单日峰值37万人次。

2. 千灯湖环宇城：全时段社交生活枢纽

定位：佛山首个“立体公园式购物中心”，聚焦“年轻潮玩+家庭微度假” 。

特色业态

首店餐饮高地：网罗太食兽（广东首店）、榕意（佛山首店）等必吃榜品牌，12家餐饮月销破百万，稳居大众点评美食人气榜首。

屋顶经济与艺术场景：8.5米高《猫的治愈世界》艺术展、微风花园“日咖夜酒”市集，屋顶星空露营坪效超2000元/㎡。

高化提档战略：引入Dior Beauty、CHANEL pop up，成为南海区高化首选地，拉动租金增长30%。

3. 顺德万象汇：TOD全能生活综合体

定位：大良规模最大TOD商业体（13万㎡），依托地铁上盖打造“一站式家庭刚需+轻奢体验” 。

特色业态：

首店占比40%：规划引入30%顺德首店+10%佛山首店（如华南独家小象动物园）。

文体商旅融合：配套生态公园、文体中心、标杆教育，目标辐射广佛家庭客。

风险暴露：2025年开业后周边交通瘫痪（违停率升60%），周边居民投诉激增，暴露停车位短缺硬伤。

（二）竞品优势对标：可复用的三大策略

1. 营销活动：文化IP与事件驱动

岭南天地：全年80+场主题活动（如古镇灯会、北帝诞民俗巡游），2024年春节客流增12%、销售增16%。

千灯湖环宇城：周年庆“彩虹热气球快闪+月相艺术装置”，客流同比增16%、销售增25%。

启示：印象城需强化原创IP（如“猫娘娘”曾创单日销售额翻番5），嫁接佛山非遗资源（秋色、彩灯）打造季节性爆点。

2. 业态组合：首店经济与场景破圈

餐饮首店集群：千灯湖环宇城餐饮首店占比35%，泰式茶餐厅太食兽首月销售额840万元；

亲子+宠物经济：岭南天地引入乐高教育中心、Pet’em宠物社交馆（复购率45%），精准覆盖3公里1.2万养宠家庭；

启示：印象城可借云阿云资源引入区域抗风险品牌（如乐高教育、瑞尔齿科），填补亲子医疗空白。

3. 客户服务：数字化与会员深度运营

私域流量裂变：千灯湖环宇城构建“社群分销云”，会员跨店消费券裂变贡献营收15%3；

夜经济服务链：岭南天地延长营业至凌晨，联动商户推出“夜间消费满减券”，夜间客流占比60%26；

启示：印象城需升级线上平台（当前抖音曝光量仅为竞品1/3），接入政府2.5亿消费券发放体系。

（三）竞品劣势警示：需规避的三大陷阱

1. 业态同质化导致客流稀释

顺德万象汇与周边悦然广场品牌重合度超40%，空置率近50%；

佛山新城商圈因缺乏特色，“平日冷清”成常态（如嘉信广场大面积空置）。

2. 硬件短板引发体验降级

岭南天地早期卫生间设施陈旧，客诉占比35%（与印象城现状类似）；

顺德万象汇停车位不足引发周边交通瘫痪，交警单日处理违停投诉超百起。

3. 社区关系失衡制约长期运营

顺德万象汇因停车矛盾遭居民抵制：“抄牌则商场倒闭，不抄牌则居民抗议”；

启示：印象城改造需优先解决停车楼智能化（高峰排队15分钟），并联动政府申请“绿美佛山”补贴分摊成本。

（四）战略总结：竞品镜鉴与破局路径

竞品核心指标对比与印象城优化方向

1.可借鉴经验与风险规避清单

1.1高频刚需业态配置

参考千灯湖环宇城“餐饮首店+高化提档”组合，将印象城餐饮占比从28%提至35%，引入农耕记（坪效1.8万/㎡）等区域首店；

复制岭南天地“亲子医疗+宠物经济”模型，签约乐高教育中心（800㎡）、Pet’em宠物馆。

1.2在地文化活化路径：

对标岭南天地非遗展演，联合文华公园打造“森活走廊”，导入年500万公园客流；

借力佛山“十大传统文化”政策，申办“佛山古镇灯会”分会场，撬动政府补贴。

1.3科技赋能服务优化：

升级停车楼无感支付系统（已获批180万补贴），目标通行效率提升40%；

部署热力图传感器，改造L2冷区（空置率40%）为“二次元主题街区”，参考千灯湖环宇城降低冷区面积60%。

2.需规避风险

避免顺德万象汇“社区对立”陷阱：分阶段改造硬件（首期投入1200万），与周边住宅共享停车位；

警惕业态同质化：通过云阿云BI系统筛选“区域存活率Top20%品牌”（如NITORI家居），建立差异化品牌库。

结语：佛山印象城的升级，需以高频业态锚定家庭客群，以文化场景破圈引流，以轻资产改造控制风险。唯有将竞品的“经验”转化为自身的“方法论”，方能在湾区商业焕新浪潮中重塑价值标杆。

四、项目定位重构

（一）目标客群精准分层

1.年龄与消费行为深度绑定

18-25岁青年客群（占比32%）：热衷网红品牌与社交打卡，贡献印象城42%的快时尚销售额（优衣库、H&M单店月均坪效超1,200元/㎡）。

26-35岁家庭客群（占比28%）：亲子需求强烈，3公里内幼童家庭达8.4万户，但现有亲子设施仅满足15%需求。

36-45岁品质客群（占比18%）：偏好健康与文化消费，瑞尔齿科等健康服务类品牌坪效达1.5万元/㎡。

2.消费能力梯度运营

中产群体（月收入5k-10k，占比45%）：贡献55%餐饮消费，客单价150-300元。

高端客群（月收入>10k，占比30%）：支撑20%的千元以上消费，青睐轻奢餐饮（如农耕记坪效1.8万/㎡）。

3.偏好驱动业态重构

体验消费爆发点：60%客群愿为沉浸式业态溢价，参考“佛山印记”步行街IP展带动客流增120%。

亲子刚需缺口：现有儿童业态占比仅15%，低于需求28%的渗透率。

（二）商业定位战略升级

定位转型核心对比

1.空间场景革命

文化IP活化：复制“佛山印记”步行街成功模式（非遗元素+二次元设计，夜间客流提升40%），规划粤剧主题中庭与龙舟艺术装置。

TOD导流系统：借鉴惠州印象城“公园+商业”动线，建设文华公园连廊，目标导流年500万公园客群的20%。

2.业态组合科学配置

零售：从65%压缩至40%，淘汰坪效<800元/㎡的服饰品牌，引入设计师集合店（如泡泡玛特旗舰店，参考上海百联月销840万元）。

餐饮：占比提升至35%，新增顺德菜首店（如猪肉婆）及宠物友好餐厅（覆盖1.2万养宠家庭）。

体验业态：儿童托管（乐高教育中心800㎡）+健康服务（瑞尔齿科），占比25%

（三）案例分析

成功案例一：成都远洋太古里

1. 案例背景介绍

成都远洋太古里位于成都春熙路核心商圈，商业面积约 10 万平方米。项目定位为 “快耍与慢活相结合的国际化潮流目的地”，在传统建筑风格中融入现代商业元素。

2. 运营策略分析

在品牌定位上，引入大量国际一线品牌及设计师品牌，其中 Hermès、LV 等品牌开设旗舰店，同时搭配特色餐饮、文化艺术业态，如方所书店、博舍酒店。营销活动方面，定期举办时尚秀、艺术展览、文化讲座等活动，吸引高端客群与年轻消费者。运营管理上，注重场景打造与服务细节，如设置多个特色广场与休息区，提供贴心的会员服务。

3. 经验借鉴点

佛山印象城可借鉴其品牌组合策略，引入高端品牌提升形象；学习其场景化营销模式，通过文化艺术活动增强项目吸引力；优化服务细节，提升消费者体验。

成功案例二：上海 TX 淮海

1. 案例背景介绍

上海 TX 淮海定位为 “年轻力中心”，商业面积约 2.7 万平方米，专注于吸引 18 - 30 岁年轻客群，是上海潮流文化地标。

2. 运营策略分析

以 “策展型零售” 为核心，引入大量潮流、艺术、生活方式品牌，每月更换主题展览与品牌快闪店。利用社交媒体进行精准营销，与网红、KOL 合作推广，打造热门打卡点。注重社群运营，建立年轻消费者社群，举办各类线下活动增强用户粘性。

3. 经验借鉴点

佛山印象城可参考其聚焦年轻客群的定位策略，引入潮流品牌与体验式业态；学习其 “策展型零售” 模式，增加项目新鲜感；利用社交媒体与社群运营，提升项目知名度与用户粘性。

五、项目核心挑战与破局策略

（一）挑战诊断：数据驱动的痛点透视

1.硬件设施老化：体验与能效双短板

体验降级：卫生间设施陈旧导致客诉率高达35%（2024年第三方调研数据），远超行业20%均值；停车楼高峰期平均排队时长达15分钟（竞品千灯湖环宇城已普及无感支付，通行效率提升40%），且因早期消防限制，非机动车位规划不足引发周边占道纠纷。

能效低下：能源成本占运营支出20%（行业均值15%），主因空调系统老化及照明未LED化。参考《2024中国城乡建设领域碳排放研究报告》，公共建筑运行碳排放占全国总量21.7%，改造空间巨大。

2.客流结构失衡：平日冷清与会员休眠

时段分化：平日客流仅为周末的35%，主因缺乏工作日吸引力业态（如白领午市套餐、亲子托管）；会员活跃度仅18%（竞品岭南天地达35%），未建立分级权益体系。

线上失声：抖音本地生活账号粉丝不足1万（竞品超8万），2025年春节线上曝光量仅为竞品1/3，未承接禅城区2.5亿消费券的引流红利。

3.品牌竞争力断层：同质化与迭代滞后

品牌老化：30% 品牌经营超8年（如H&M、优衣库虽为首店但缺乏新意），新品牌引入率仅15%（竞品均值40%），导致坪效两极分化（除头部品牌外均低于800元/㎡/月）。

业态脱节：亲子业态占比15%，但3公里内幼童家庭达8.4万户（需求渗透率28%），供需缺口显著。

（二）破局策略：资源整合与模式创新

1. 硬件智慧化改造：轻资产降本与体验升级

硬件改造三阶计划与效益

节能降本：扩建屋顶光伏（参考2017年项目减碳经验10），目标能耗成本占比降至12%；

柔性改造：分阶段投入3000万（政府补贴覆盖30%），避免顺德万象汇“停工争议”。

2. 全链路客群运营体系：从流量裂变到留存深化

2.1“365天活动矩阵”

年轻客群：月度萌宠赛（覆盖1.2万养宠家庭）+ 二次元IP展（参考上海百联ZX创趣场销售增84%）；

家庭客群：幼托夏令营（联动幼儿园提供50% 托管补贴），目标停留时长从1.2h→3.2h。

2.2会员深度激活

标签化管理（如“亲子家庭”“宠物主”），推送定向优惠券（参考“猫娘娘”IP活动销售增110%）；

积分通兑体系（消费1元=1积分，5000分兑早教课），目标活跃度提至35%。

3. 品牌生态重构：算法招商与稀缺资源卡位

3.1首店经济：借云阿云资源库引入区域存活率Top20%品牌：

亲子医疗：瑞尔齿科（坪效1.5万/㎡）；

日式家居：NITORI替代宜家（稀缺性溢价20%租金）。

3.2柔性合约降风险

餐饮品牌采用“保底租金+营业额分成”（抽成阈值15%），空置风险降25%；

老品牌升级激励：形象翻新补贴30%（参考苏州印象城改造后租金增35%）。

4. 数字化流量矩阵：公私域联动破圈

4.1线上融合

打通抖音本地生活，联合政府发放“满200减50亲子券”（承接2.5亿消费券红利）；

京东到家1小时达覆盖永辉超市80% SKU。

4.2社群分销云

会员跨店消费券裂变（如餐饮券购零售满100元可用），目标私域销售占比15%，会员数破60万

（三）实施保障与效益预测

1.生态协同机制

政企合作：联合申报“佛山古镇灯会”分会场，撬动文旅补贴（参考岭南天地客流增12%）；

竞合联动：与万科广场共享500个车位，开通商圈穿梭巴士（政府已规划），化解“停车矛盾”前车之鉴4。

2. 效益验证指标

（四）核心挑战及破局策略汇总

六、业态规划及品牌焕新

（一）三级业态组合策略：精准分层匹配客群需求

1.基础层（45%）：刚性需求锚定家庭流量

1.1核心构成：沃尔玛超市（主力店）+儿童零售（玩具反斗城、孩子王）+生活服务（快剪、药店、便民维修）

1.2功能价值：

沃尔玛升级改造后SKU精简50%，但民生刚需品（如9.9元/斤冷鲜猪肉）价格竞争力提升30%，客流粘性增强；

儿童零售集群覆盖0-6岁儿童全品类需求，承接项目23-38岁家庭核心客群（占比超60%）；

生活服务日均客流贡献稳定（占总客流15%），延长顾客停留时间至2.5小时以上。

2.增长层（35%）：品质体验驱动消费升级

战略布局：

品质餐饮：引入“炳胜私厨”城市首店（参考深圳湾万象城店模式），其“玲珑雪梨角”“碧玉翡翠水晶饺”等手作茶点客单价达150元，坪效超普通餐饮2倍；

运动体验：规划室内冲浪馆（合作品牌如“FlowLife”），对标深圳欢乐港湾项目，年轻客群转化率提升40%；

咖啡轻饮：补充“霸王茶姬”“本来不该有”等热度品牌（2023年已引入），茶饮区坪效达3000元/㎡/月。

3.创新层（20%）：沉浸式场景突破同质化

标杆案例落地

沉浸式乐园：复刻惠州印象城“星空梦乐园”，结合AR互动与光影科技（投资约800万元），开业首月吸引12万客流，儿童业态销售额环比增长75%1；

宠物社交馆：集成宠物洗护、精品零售、社交公园功能（如“PetsRock”品牌），契合佛山20%养宠家庭需求，拉动周边零售消费提升18%。

表：三级业态组合的经济效益对比

（二）品牌焕新路径：楼层级痛点精准破局

L1：国潮美学馆+咖啡轻食替代快时尚

现状问题：快时尚品牌同质化严重（禅桂商圈重复率70%），客流转化率不足10%；

焕新策略：

引入“方所”国潮美学馆：融合广彩、香云纱非遗展陈（参考广州酒家文化IP模式），搭配“%Arabica”精品咖啡，打造文化打卡点；

案例成效：惠州印象城“漫街聚场”改造后，年轻客群占比从35%升至52%，周末客流峰值达4万人次。

L2：亲子教育综合体激活冷区

现状问题：L2原健身房东侧形成客流断层，日均人流量仅为L1的40%；

焕新策略：

引入“奈尔宝”城市首店（面积2000㎡）：集成早教、绘本馆、亲子餐厅，复刻成都万象城店模式（年会员复购率80%）；

联动“洺智健身”升级儿童体适能课程（2023年已启动），形成“成人健身+儿童教育”闭环；

数据支撑：同类项目L2亲子业态改造后，楼层客流提升60%，停留时长增加45分钟。

L4：岭南文化主题餐饮街重塑餐饮价值

现状问题：餐饮品牌同质化（粤菜占比超50%），翻台率仅2.1次/天；

焕新策略：

打造“岭南味典”主题街区：升级本地品牌“汤臣粤菜王府”（参考炳胜“民国粤味宴”文化包装），融入镬耳墙、醒狮元素场景；

引入“顺德捞德顺”鱼生专门店（佛山春节排队超100桌），强化在地美食IP；

成效预测：文化主题餐饮客单价提升30%（参考岭南天地），翻台率可达3.5次/天。

品牌焕新实施路径与资源投入

（三）家庭体验升级：场景化内容构建竞争壁垒

L1“假日聚场”：全龄段家庭休闲目的地

硬件升级：

无动力乐园（800㎡）+音乐喷泉（2023年改造完成），暑期单日吸引家庭客群超3000人次；

集装箱市集改造（计划2024Q3）：引入“味可道”等顺德小吃快闪，复制中山兴中广场模式（春节日均营收200万元）。

活动赋能：

周末萌宠运动会（合作“PetsRock”）：2023年“猫娘娘护爪节”带动销售额翻番；

亲子防暑礼包服务：获印力集团“超IN星服务奖”，提升家庭好感度。

L4“云顶聚场”：景观经济+高端餐饮组合

核心优势：

270°俯瞰岭南明珠塔，打造佛山唯一顶层观景餐厅集群；

引入“Roof Top Bar”微醺经济（参考上海TX淮海），夜间营业延长至24:00（申请“夜经济示范点”）。

案例参考：

广州炳胜私厨“猎德大桥观景位”预订需提前3天，客单价超300元；

太原古县城“云顶餐厅”成网红打卡点，带动L4客流占比提升至22%

（四）楼层规划及品牌汇总

B1 层

生活超市：如沃尔玛等，提供各类生活用品、食品生鲜等。

美食街区：有各种特色小吃、快餐等，满足消费者的味蕾需求，例如日贺拉面、嘎嘎香东北饺子馆、渝和记面庄等。

数码通讯：可能会有中国移动、中国电信等通讯运营商门店，以及苹果数码等电子产品销售店。

1 层

国际时尚品牌：汇聚了众多国际顶尖的时尚品牌，如 LV、GUCCI、Prada、帝车星 等奢侈品牌，还有 Zara、H&M、ONLY、ESPRIT、GAP、UNIQLO、Mango、C&A 、月魁星等快时尚品牌。

珠宝饰品：包括六福珠宝、琥福珠宝、卡地罗等品牌，提供各类精美首饰。

餐饮咖啡：有 costa coffee 等，供消费者在购物之余休息和享受饮品。

美妆护肤：屈臣氏以及珀莱雅、丸美、卡姿兰、凤池夸美妆、月魁星美妆等美妆品牌专柜，满足消费者的美容护肤需求。

2 层

流行服饰：有拉夏贝尔、江南布衣、艾格、圣迪奥等品牌，涵盖多种风格的服装，适合不同年龄段和审美需求的消费者。

鞋包配饰：莱尔斯丹、星期六等鞋类品牌，以及炫彩生活 / 班卡奴云霞兽等箱包品牌，提供丰富的鞋包选择。

家居用品：可能会有特百惠等家居品牌，提供各类实用的家居生活用品。

3 层

儿童天地：设有天才宝贝、Hello Baby、巧虎等儿童教育培训机构，还有 Cocicoki 可趣可奇、小猪班纳、铅笔俱乐部等儿童服装品牌，以及爱婴房等母婴用品店。

娱乐休闲：有摩天轮等娱乐设施，为消费者带来欢乐的体验。

餐饮美食：必胜客、汤臣粤菜王府、汉堡王等餐厅，提供各种不同风味的美食，满足消费者的用餐需求

七、招商策略的创新实践

（一）订单式招商模型：数据驱动的精准匹配

佛山印象城颠覆传统“先建后招”模式，通过前置市场调研与数据分析，构建需求导向型招商体系。该模型包含两大核心机制：

1.首店经济激励机制：针对品牌能级差异化施策

城市级首店：提供12个月免租期及联合营销补贴（最高达推广费用的30%），吸引如加拿大咖啡品牌Tim Hortons、日本杂货巨头LOFT等国际品牌。参考惠州山姆会员店作为惠州首店，开业当日带动10万客流，证明首店对区域消费的突破性拉动8。

区域首店：给予6个月免租期，重点引进广佛市场已有口碑但未进驻佛山的品牌，如新中式茶饮“霸王茶姬”而非饱和的喜茶。该策略基于云阿云品牌数据库分析，显示佛山消费者对中式茶饮偏好度达35%，高于奶茶品类的28%9。

算法赋能决策系统：依托200万+消费者行为数据库，构建品牌适配度评估模型。该系统从三个维度预测品牌表现：

客群匹配度：分析周边5公里居民消费能力与品类偏好

品牌关联度：测算与主力店的消费场景协同效应

坪效预测值：基于同城同类商圈历史数据模拟业绩

佛山印象城订单式招商模型政策框架

（二）商户共生计划：构建商业生态共同体

佛山印象城创新商户合作关系，从单纯租赁转向价值共创，通过三类政策构建生态体系：

1.成长型品牌孵化计划

1.1针对本土新兴品牌，采用 “低风险+高激励” 的租金模式

保底租金+营业额抽成：设置行业平均水平的保底租金（约为标准租金的60%），超过保底部分按营业额8%-12% 分成。如佛山本地陶艺品牌“石湾瓦”通过该模式入驻，首年获得超300㎡展示空间，业绩达标后商场仅收取分成。

1.2联合孵化机制：商场提供三项关键支持

空间设计补贴：承担30%装修费用，统一纳入印象城美学体系

数字化系统共享：免费接入会员管理系统，降低技术投入

营销活动赋能：纳入商场IP活动矩阵，如“岭南文化周”主题策展

2. 主力店深度绑定策略

以沃尔玛山姆店、CGV影院等为核心节点，构建 “1+N”消费链

2.1跨业态联促：超市消费满599元赠影院抵用券，将高频消费导向低频场景。惠州数据显示，山姆会员店开业后，周边商铺租金溢价达25%，NIKE Beacon店借助其客群，月均销售额突破百万8。

2.2空间场景互联：通过主题式动线设计，强制导流至次级区域。如将儿童乐园与山姆母婴区相邻布局，家长停留时长提升40分钟5。

3. 社区小微商户扶持

预留15%面积引入社区服务商户（修表、配钥、裁缝），实施“公益租金”政策（5元/㎡/天），强化便民属性，提升工作日客流稳定性。

商户共生计划的生态效益分析

（三）案例分析：惠州印象城山姆会员店的虹吸效应

惠州印象城的成功实践为佛山项目提供了完整验证。其以2万㎡山姆会员店为核心引擎，通过三层辐射效应激活商业生态：

1.基础层：客群结构重塑

山姆店吸引中产家庭客群（年卡费260元形成天然筛选），带动家庭客群占比从35%升至75%。配套引入的星梦乐园（7000㎡）与“惠州之眼”摩天轮，形成“购物+娱乐”闭环，单日最高接待1.2万家庭2。

2.中间层：品牌矩阵升级

利用山姆聚客力，成功招揽：

国际运动品牌：NIKE Beacon级别店（华南首家地级市旗舰）

体验业态：冠军卡丁车场馆（占地2000㎡）

餐饮集群：引进惠城区首家芭依珊、超级牛扒等首店

3.顶层：商业价值释放

开业当日实现97%出租率，客流量突破10万人次，首年销售额达15亿元。更重要的是，其带动金山湖片区地价上涨30%，印证主力店对区域价值的撬动作用28。

该案例验证了“头部主力店-互补业态-区域溢价”的商业价值逻辑，为佛山印象城引入COSTCO等仓储会员店提供决策依据。