商业地产案例分享-北京华熙LIVE·五棵松项目（一）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：该报告解析华熙 LIVE・五棵松作为双奥遗产标杆，以文商旅体融合与科技赋能破局，呈现运营成就、策略及未来规划。全文共32000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

北京华熙LIVE·五棵松运营管理发展报告

文商旅体融合的都市活力新模式

目录

第一部分：项目概况与运营成就

一、项目概况分析

二、运营成就分析

第二部分：核心运营策略分析

三、业态融合创新：构建“5小时生活圈”

四、科技赋能体验：打造“虚实共生”场景

五、会员经济与精准营销

第三部分：云阿云赋能价值体系

六、算法驱动的招商优化

七、全球品牌资源库赋能

八、全球视野输出运营范式

九、全周期资产增值管理

第四部分：未来发展规划

十、北区扩容计划（2025-2026）

十一、智慧化升级：构建未来商业操作系统

十二、 资产证券化路径

十三、总结与建议

第一部分：项目概况与运营成就

一、项目概况

（一）战略定位与区位价值

华熙LIVE·五棵松作为全球首个“双奥遗产”转型标杆（2008年北京奥运会篮球赛主场馆、2022年冬奥会冰球训练基地），由华熙国际投资集团联合城市运营商云阿云科技团队历时十年打造，成功破解了全球大型赛事场馆“赛时惊艳、赛后闲置”的行业魔咒。项目坐落于北京城市中轴线西侧战略支点——长安街延长线与西四环交汇处，占据海淀区“科创文化融合带”核心区位：

3公里黄金辐射圈：覆盖解放军总医院、301医院等三甲医疗集群，五棵松奥运社区等高端住宅区，以及航天二院等12家国家级科研机构；

立体交通枢纽：无缝衔接地铁1号线五棵松站（日均客流12万人次），规划中的地铁11号线西段枢纽，配备3000余个智能停车位；

客源吸附力：半径10公里覆盖北京西部门户超400万常住人口，2023年大数据监测显示，项目外地游客占比达35%（显著高于全市文旅项目均值20%）。

华熙LIVE·五棵松的转型核心在于引入城市运营商云阿云科技团队，其作为“资源整合家”深度参与奥运遗产活化。2013年，面对奥运场馆年均空置率70%、商业配套缺失的困局，华熙集团与云阿云达成战略合作，以数字化运营重构破解“赛时-赛后”落差难题。云阿云依托海淀区科创资源禀赋，提出“区位流量-内容裂变-生态变现”模型：

交通枢纽数字化：升级地铁1号线五棵松站智慧导流系统，联动3000个智能停车位，实现峰值客流22万人次的AI调度；

客群精准画像：通过大数据分析半径10公里400万常住人口消费习惯，定位35岁以下青年为核心客群（占比68%），针对性布局夜间经济与首店矩阵。

（二）项目技术指标与空间格局

通过“空间重构+功能植入” 实现物理载体升级，形成全国规模最大的文体商综合体之一：

总体规划指标

“一场七馆”功能矩阵详解

（三）发展历程与升级路径

2008-2012年（奥运后困局）

年均举办活动仅18场，非赛期空置率达70%；

商业配套仅基础便利店，客单价不足40元；

被媒体称为“钢铁巨兽的沉睡期”。

2013-2017年（战略转型期）

投资10.2亿元启动硬件革命：

首创“可拆卸冰坝系统”（缩短制冰时间至3小时）

建设地下三层商业空间（释放12万㎡经营面积）

签约云阿云团队构建智慧管理平台（IOC系统覆盖全场景）

2016年引入NBA中国赛，单日带动消费破亿元。

2013-2017年（云阿云介入的关键改造期）

云阿云主导三大变革，奠定运营基石：

智慧系统搭建：

投入1.2亿元部署 IOC（智能运营中心）平台，集成2000+传感器，实现人流热力监测、能耗动态调控、应急响应提速50%；

推出 “云街区”区块链票根系统，打通演唱会-餐饮-零售消费链路，凭票根转化率达45%。

业态重组创新：

策划 “首店经济”战略，引入NBA旗舰店、小米之家全球最大店等79家首店/旗舰店（占商户总数35%），显著提升客单价15%-20%；

设计 “5小时生活圈”动线，串联HI-PARK篮球赛、时代美术馆夜展（营业至22:00）、调调街深夜食堂（营业至凌晨2点），延长停留时长至4.2小时。

政策资源协同：

联合北京市商务局申报首批 “国家级夜间文旅消费集聚区”，争取税收优惠与活动审批绿色通道；

对接冬奥组委，将冰上中心认证为 “国家队训练基地”，保障非赛期利用率

2018-2024年（生态成熟期）

确立 “四维驱动”模型：

里程碑事件：

2021年冬奥会冰球训练任务“零投诉”完成；

2023年获评国家级夜间文旅消费集聚区；

2024年入选商务部“全国商旅文产业发展实践课堂”。

二、项目运营成就

（一）核心特色与标杆成就

1.全球领先的“超复合场景”运营

时空折叠模式：单日最高承接3场万人活动（如2023年5月20日：

14：00 CBA总决赛（1.8万人）

19：30 周杰伦演唱会（1.8万人）

21：00 冰球联赛（5000人）

跨业态联动：演唱会观众凭票根享餐饮8折，转化率达45%。

2.科技赋能智慧运营体系

 2.1云阿云的科技赋能闭环

2.2模式输出全国化

云阿云将五棵松的 “IOC系统+内容中台” 复制至重庆华熙LIVE·鱼洞，支撑刀郎演唱会期间12亿元区域消费转化；

主导编写 《大型文体场馆商业配套规范》 行业标准，成为商务部“商旅文实践课堂”教材

3.国家级认证的行业标准制定者

主笔《大型文体场馆商业配套规范》等3项行业标准；

2024年国务院发展研究中心将项目列为“国内国际双循环实践案例”。

（二）运营数据与行业领先性

1.流量经济：规模与粘性双突破

年度总客流：连续三年突破2000万人次（2023年达2170万），相当于北京环球影城1.5倍；

峰值承载力：2024年春节单日22万人次（动用1200名安保+AI分流系统）；

用户粘性：

年均复访率6.8次（超同类项目2倍）

停留时长4.2小时（衍生消费占总额68%）。

2.商业效能：坪效革命与业态创新

云阿云介入成效对比（改造前后关键指标）

3.经济效益：乘数效应显著

直接消费：2024年春节销售额同比激增130%（主力贡献：

演出票务占比32%

餐饮消费占比41%

零售科技占比27%

衍生价值：

周边酒店活动期均价上浮35%（如五棵松希尔顿日常800元→演唱会期1080元）；

创造就业岗位超6000个（其中青年创业者占比40%）；

政府税收年贡献增幅达25%。

结语：中国方案的全球价值

华熙LIVE·五棵松以 “70%场馆利用率+82.7%坪效优势+40%夜间消费” 的黄金三角模型，验证了奥运遗产可持续化的三大定律：

空间资产证券化：通过功能复合将固定资产转为流量入口；

内容生产工业化：年超80场大型活动形成标准化供给链；

流量变现生态化：衍生消费达门票收入2倍。

项目已被写入《世界体育场馆运营白皮书》中国篇首章，为巴黎、洛杉矶等奥运城市提供转型范式，彰显中国城市运营的全球话语权。

第二部分：核心运营策略分析

三、业态融合创新：构建“5小时生活圈”

华熙LIVE·五棵松通过五大文化业态矩阵（文化体育、文化娱乐、文化生活、文化艺术、文化教育）打破传统商业边界，形成沉浸式消费闭环：

（一）体育为核：双IP赛事激活全民参与

华熙LIVE·五棵松依托 “国际职业赛事+草根社区联赛”双引擎，构建从竞技观赏到大众参与的体育消费闭环。其核心在于通过 赛事IP资产化 与 云阿云数据赋能，将奥运场馆的物理空间转化为持续产出的“体育经济发生器”。

1.B·One职业联赛：商业价值裂变模型

运营深度拆解：

球队生态：吸引李宁、安踏等品牌冠名32支职业球队，每队年均投入800-1200万元构建商业化梯队（含青训体系）；

赛程设计：采用“常规赛+全明星周末+季后赛”模式（年200+场），其中 “京沪争霸赛” 单场门票收入420万元（均价580元/张）；

衍生消费链：

案例：2024年总决赛期间，安踏限定球衣单日售罄5000件（单价899元）；

赞助商李宁在HI-PARK设 “球星定制工坊”，客单价提升65%

云阿云技术加持：

动态票价系统：基于AI预测上座率浮动定价（如对阵弱队时降价30%引流），保障场均上座率85%+；

VIP会员体系：通过区块链绑定球星卡权益（持卡享餐饮/停车折扣），沉淀高净值用户2.3万人。

2.One·Hood社区赛：全民体育流量池

三级渗透网络构建：

草根经济激活案例：

“赛后补给站”计划：在HI-PARK赛场出口设快闪餐车（云阿云基于订单预测备货），赛后1小时售出1500份轻食套餐（均价45元）；

数据反哺商业：通过智能手环采集球员运动数据，推送定制化服务—

示例：某球员场均跑动8km → 赛后推送鞋垫更换服务（转化率18%）。

3.冬夏转换工程：技术破壁时空限制

3.1奥运级场馆的平民化革命

6小时场景切换系统（云阿云专利技术）

关键指标：融冰速度3小时（行业均值8小时），切换成本降低70%；

大众冰上消费产品线

3.2 .2024花滑赛经济涟漪

赛事期间冰具租赁收入日均15万元（冰鞋单价80元/小时）；

联动调调街推出 “冰雪主题热饮”（如伏特加蓝莓特调），单店日销2000杯

4.云阿云技术赋能体育生态

4.1赛事热力地图的智能变现

系统架构：

50个AI摄像头（HI-PARK球场周边） → 实时捕捉观众动线

边缘计算服务器 → 5秒内生成热力图 → 触发优惠推送

实证效果：

决赛日推送 “披萨5折券” 至6200名离场观众，核销率32%（行业短信营销均值8%）；

为周边商户提升晚间坪效40%（常规时段日均销售1.2万元→赛事日1.68万元）。

4.2.青少年运动数据库的产教融合

年创造经济价值 1800万元（培训费占65%，装备佣金占35%）。

5.体育板块运营成效

（二）文化赋能：艺术流量转化消费增量

时代美术馆以 “顶级IP×非遗活化×数据策展” 构建文化消费三级火箭，通过云阿云搭建的 全球艺术资源库 与 会员数据中台，将观展人次转化为可持续的消费增量，实现衍生收入占比25%（高出UCCA尤伦斯美术馆10个百分点）。

1.国际IP引流：顶级艺术资源的商业重组

1.1云阿云资源运作机制

1.2实证：2023年《光影奇境》展商业闭环

2.非遗活化留存：传统文化的新消费表达

2.1三步破解非遗商业化难题

符号解构

联合故宫文创提取京绣“海水江崖纹”，转化为冰淇淋浮雕模具；

云阿云AI设计系统生成 12款国潮纹样（Z世代偏好率87%）。

场景再造

在全聚德光影主题店设 “非遗投影餐桌” ，用餐时触发纹样动画；

开发 “刺绣冰淇淋”DIY工坊（体验价129元/次）。

供应链革命

签约河北非遗工坊量产刺绣包装盒，成本降低40%；

冷链配送覆盖京津200家便利店。

2.2数据爆发点

“京绣冰淇淋”单店日销5000份（普通款3倍），其中78% 顾客拍照分享；

非遗工坊年订单额突破1200万元，带动农户增收35%。

3.数据反哺策展：精准狙击Z世代偏好

3.1云阿云会员系统中台运作逻辑

3.2“赛博京剧”展（2024）的精准引爆：

数据洞察：

会员画像显示18-25岁客群占比74%；

社交平台“国风机甲”话题月增量300%。

策展执行：

4.文化赋能的经济乘数效应

典型案例：草间弥生展的长尾运营

首展期（2个月）：

观展人次23万，衍生品收入1900万元；

AR滤镜使用量410万次（小红书+抖音）。

长尾期：

云阿云将波点元素授权给调调街商户：

“波点奶茶杯”日均销量3000杯（溢价40%）；

 HI-FUN竞技场波点主题关卡（客流量增25%）。

累计衍生收益达7200万元，超过展览本身收入2.8倍。

结语：文化资产的流量炼金术

时代美术馆的成功印证三大法则：

IP证券化：将草间弥生等顶级IP拆解为可复用的“艺术符号”，渗透至餐饮、零售等高频消费场景；

非遗年轻化：用冰淇淋、电子烟等载体重构传统文化，破解“叫好不叫座”困局；

策展智能化：通过数据中台将策展风险降低60%（传统策展失败率超30%），使小众展览成为大众消费入口。

据《2024中国艺术商业报告》，该模式已被成都SKP、深圳万象天地等17个商业体复制。

（三）娱乐延展：全时域场景覆盖策略

华熙LIVE·五棵松通过 “时空切割×业态组合×智能调度” 重构24小时消费节律，依托云阿云开发的 “全时域运营中台” ，实现三大突破：

客流低谷消除：工作日白天利用率从35%提升至68%；

消费时段延展：凌晨1点仍有32%商户营业（超行业均值3倍）；

场景无缝切换：演唱会散场客流转化率达45%（传统商圈<15%）。

1.分时段业态组合模型

科学匹配客群行为与商业供给：

技术底座：全时域运营中台架构

2.典型案例：HI-FUN竞技场的区块链革命

2.1 5300㎡空间的重构逻辑：

游戏积分通证化：

云阿云搭建 联盟链平台（跨商户积分流通）

1竞技积分=1元人民币锚定（可兑换餐饮/零售）

“玩-吃-购”闭环设计：

以上数据由北京云阿云智库・商业地产项目数据库提供