商业地产案例分享-天津佛罗伦萨小镇项目（四）-商业地产

商业地产案例分享-天津佛罗伦萨小镇项目（四）

原创北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告聚焦该项目，剖析优势与挑战，结合竞品与趋势，从定位、业态等多方面提出优化策略，以提升运营效能与资产价值。全文共31700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

天津佛罗伦萨小镇·京津名品奥特莱斯

资产运营管理优化报告

一、项目概述

二、项目SWOT分析及总结

三、竞品分析及行业趋势

四、定位升级策略

五、核心挑战与破局路径

六、业态规划与品牌布局优化

七、招商策略升级

八、运营管理优化

九、资产增值与创新计划

十、发展计划与实施路径

十一、项目启示与行业意义

八、运营管理优化

（四）运营增效技术矩阵

模块 / 技术环节	类型	具体内容描述
客流	数据输入	采集商场各区域实时客流量、流动轨迹等数据，作为运营决策的基础依据。
云阿云数据中台	技术核心	整合客流、会员、供应链等多源数据，通过算法模型实现数据可视化与智能分析。
会员系统 - RFM 分级	应用模块 A	基于 RFM 模型（最近消费、消费频率、消费金额）对会员分级，实现精准运营。
智能调度 - 店员优化	应用模块 B	通过客流数据智能调度店员配置，优化人力分配，提升服务效率。
供应链预测	应用模块 C	基于历史销售数据与实时客流，预测商品需求趋势，优化库存与备货策略。
黑卡专属导购	执行层 A	为 RFM 分级中的黑卡会员匹配专属导购，提供一对一高端服务，提升会员体验。
热区增派双语店员	执行层 B	根据智能调度结果，在高客流热区增派双语店员，满足国际化客群服务需求。
闪电购智能备货	执行层 C	基于供应链预测数据，为闪电购业务智能分配库存，确保热门商品即时供应。

实施要点：

动态权益引擎：将会员权益与卡丁车/剧场等体验资源挂钩，使娱乐设施从成本中心转为利润中心

数据反哺机制：直播间的VR试穿数据反向优化AI穿搭机器人算法，形成O2O闭环

智能预警升级：当客单价连续2小时低于阈值，自动推送「满赠卡丁车券」促销方案至收银台

上海港汇恒隆广场应用类似体系后，会员销售占比达68%，全渠道订单到店核销率91%。天津佛罗伦萨小镇通过该运营架构，有望在2025年实现夜间经济贡献占比35%、黑卡会员裂变率1：8（1人带8名新客）的突破性目标。

九、资产增值与创新计划

（一）资产价值提升路径：重构商业地产估值逻辑

1.估值模型革命：从NOI到消费流量指数

模型组成部分	计算公式 / 构成要素	具体说明
新估值模型	传统 NOI × 1.5 + 流量溢价因子	在传统净运营收入（NOI）基础上，引入流量相关溢价因子，强化消费场景价值评估。
传统 NOI	原商业估值核心指标（净运营收入）	反映商业资产的基础盈利能力，作为新模型的基准参数。
流量溢价因子	0.2× 线上导流占比 + 0.3× 会员复购率 + 0.5× 坪效行业倍数	量化 “流量质量” 对资产估值的提升作用，由三个维度按权重叠加构成。
线上导流占比	线上渠道（如直播、APP）引流到店的客流占比	衡量数字化运营对线下流量的拉动能力，权重 0.2。
会员复购率	一定周期内会员重复消费的比例	反映用户粘性与运营效率，权重 0.3，复购率越高则流量价值越稳定。
坪效行业倍数	目标商业体坪效（元 /㎡/ 年）÷ 行业平均坪效	衡量单位面积产出的超额能力，权重 0.5，倍数越高说明商业效率越领先。

实施案例：将云阿云平台日均导流数据（占客源35%）、黑卡会员年复购频次（6.8次）纳入评估，使项目估值较传统NOI模型提升42%，获黑石等资本溢价收购意向

2.轻资产输出：管理价值货币化

输出形式	商业模式	收益目标	案例验证
佛罗伦萨商学院	年开设24期课程：	年收入3000万	成都SKP采购培训体系
	-《奥莱AI运营官认证班》 98,000/人
	-《跨境数据掘金实战营》 68,000/人
品牌授权	三线城市奥莱授权套餐：	50-100万/年/家	临沂泰盛广场签约落地
	- 品牌VI系统+数字化SaaS
	- 年度选品数据库权限

3.类REITs发行：资本循环加速器

流程阶段	具体内容描述
优质资产筛选	精选具备稳定现金流与增值潜力的商业资产，作为类 REITs 底层资产包基础。
V1 汽车世界打包	聚焦 V1 汽车世界综合体，整合三类核心资产形成资产包：
年租金收入 1.2 亿	汽车主题商业物业的年度租金收益，构成资产包稳定现金流基础。
卡丁车赛事 IP 估值 5 亿	卡丁车赛事品牌及 IP 的无形资产估值，通过赛事运营与授权实现价值增值。
特斯拉中心特许权	特斯拉品牌中心的独家经营特许权，依托新能源汽车品牌效应提升资产吸引力。
发行类 REITs 产品	基于打包资产组合发行类 REITs 金融产品，对接资本市场投资者。
融资 20 亿预期收益率 6.8%	产品成功融资 20 亿元，为资产持有方提供退出渠道，预期年化收益率 6.8% 吸引投资者。

交易结构创新：

优先/劣后分级：平安资管认购80%优先级（AAA评级）

剩余收益权：小镇保留20%以享受资产增值红利

退出机制：2029年公募REITs转板上市

（二）创新实验计划：定义未来商业范式

1.零碳奥莱示范工程

1.1绿色技术矩阵

项目	技术方案	减碳效果	商业价值
屋顶光伏	碲化镉薄膜电池覆盖8万㎡	年发电1200万度	降低能耗成本30%
V1电动赛道	搭载宁德时代磷酸铁锂电池	零排放赛事	获天津市绿色补贴500万/年
环保积分体系	扫码领取可降解袋赠100积分	塑料减排82吨	积分消费转化率65%

1.2碳资产开发

签约上海环境交易所，将减碳量转化为碳配额（年预计6,000吨），交易收入反哺设施升级

2.跨境数据枢纽：奢侈品产业新基建

2.1奢侈品消费指数平台

模块 / 功能	类型	具体内容描述
数据产品生成函数	核心功能	gen_data_report()—— 整合多源数据，生成奢侈品消费趋势报告与决策建议。
全球销售数据抓取	数据输入 A	crawl_global_pos()—— 抓取全球 40 个国家奢侈品门店的实时销售数据，构建行业数据库。
社交媒体潮流分析	数据输入 B	analyze_social_media()—— 通过 AI 技术解析小红书、Instagram 等平台的潮流标签与用户讨论热度。
季度爆款预测	输出结果 A	基于社交媒体潮流分析，预测未来季度最可能成为爆款的奢侈品品类及款式，输出 Top3 清单。
定价策略建议	输出结果 B	基于全球销售数据的竞争对手价格矩阵分析，生成差异化定价策略建议（如高端市场溢价空间、新兴市场渗透定价）。

销售模式：

基础版报告：20万/季度（覆盖Top100单品趋势）

定制版方案：100万/项目（含竞品门店热力图）

客户案例：LVMH集团采购2024Q4预测报告指导备货

2.2数字清关革命

海关试点“三单合一”通道：

流程阶段	参与主体	具体动作描述	效率对比
传输商品数字指纹	品牌方→云阿云平台	品牌方向云阿云平台提交商品数字指纹（如 NFT 证书、防伪标识），完成商品信息备案。	-
预申报 + AI 归类	平台→海关总署	云阿云平台提前向海关总署提交申报数据，并通过 AI 技术自动完成商品归类。	传统模式：人工归类耗时
自动核验身份信息	消费者下单→系统	消费者下单时，系统自动核验身份信息（如跨境购买额度、实名认证）。	人工核验效率低
秒级放行	海关→平台	海关系统接收数据后自动审核，实现秒级放行，较传统模式缩短 3 天清关时间。

效率提升：通关时间从72小时压缩至36小时

成本优化：清关费用降低40%

（三）资产与创新目标对标体系

指标	现状	2026目标	实现路径
资产估值倍数	NOI×12	消费流量×18	线上导流占比提升至45%+会员复购率>70%
轻资产收入	800万/年	5000万/年	新增5家三线授权+商学院扩招至1000人/年
碳减排量	-	6000吨/年	光伏扩容至10万㎡+赛道全电动化
数据产品收入	试点阶段	1.2亿/年	签约20家奢侈品牌+跨境清关服务费分成
类REITs发行	筹备期	募资20亿	普华永道资产包审计+上交所无异议函

（四）战略价值闭环

战略模块	子模块	具体内容描述	价值传导路径
资产增值	估值模型升级	通过引入消费流量指数等新指标，优化传统 NOI 估值模型，提升资产估值水平。	资产增值→轻资产输出能力→估值乘数扩张
资产增值	REITs 资本化	将优质商业资产通过类 REITs 产品证券化，实现资产流动性与价值放大。	资产增值→轻资产输出能力→估值乘数扩张
创新实验	零碳信用资产	探索绿色能源、碳中和技术应用，积累零碳信用资产，获取可持续发展政策红利。	创新实验→可持续溢价→估值乘数扩张
创新实验	数据枢纽基建	构建云阿云数据中台等数字化基础设施，沉淀商业数据资产，提升运营效率。	创新实验→可持续溢价→估值乘数扩张
轻资产输出能力	-	依托估值模型升级与 REITs 资本化，形成品牌、管理、技术的轻资产输出能力，降低重资产依赖。	轻资产输出能力 + 可持续溢价→估值乘数扩张
可持续溢价	-	通过零碳信用资产与数据枢纽基建，获取政策支持、技术壁垒与数据资产溢价，形成长期竞争优势。	轻资产输出能力 + 可持续溢价→估值乘数扩张
估值乘数扩张	-	轻资产输出能力与可持续溢价共同作用，推动企业估值乘数提升（如 PE、PS 倍数），实现整体价值最大化。	-

核心突破点：

从房东到生态运营商：通过商学院输出管理标准（如AI巡店系统），使品牌授权费成为新增长极

碳资产与数据资产证券化：光伏发电收益权+消费指数平台现金流，构成类REITs产品底层资产

跨境数据霸权：奢侈品消费指数成为行业定价基准，反向吸引品牌支付数据服务费

深圳万象天地通过光伏+REITs组合使资产溢价31%，而天津佛罗伦萨小镇凭借消费流量估值模型+跨境数据枢纽双引擎，有望在2026年实现轻资产收入占比总营收35%、净资产收益率提升至15% 的战略目标。当屋顶光伏为卡丁车供电，当NFT酒标交易数据成为奢侈品牌定价依据，传统商业地产的边界已被彻底打破。

十、发展计划与实施路径

（一）三年发展蓝图：从数字化基建到生态引领

里程碑类别	任务名称	开始日期	持续时间 / 完成日期	备注
数字化改造	元宇宙商城上线	2025-06-30	90 天	打造虚拟购物场景
数字化改造	云阿云会员系统整合	2025-03-01	120 天	统一会员数据与权益体系
首店经济	引入区域首店 30 家	2025-01-01	180 天	提升区域商业吸引力
首店经济	首店销售额占比 18%	-	2025-12-31	关键任务（crit），年度核心指标
系统覆盖	商户接入率 80%	2025-09-30	90 天	推动商户数字化协同

1. 2025 筑基年战略说明

数字化改造核心目标：通过元宇宙商城与会员系统整合，实现 “物理商业 + 虚拟场景” 的数字化基因植入，为消费者提供全渠道购物体验，为商户提供数据驱动的运营工具。

首店经济战略价值：引入 30 家区域首店并实现 18% 销售额占比，旨在通过稀缺品牌资源提升项目差异化竞争力，形成 “首店打卡 - 消费转化 - 口碑传播” 的商业闭环。

系统覆盖实施路径：至 2025 年 Q4 完成 80% 商户接入，构建统一的数字化运营平台，为后续智能调度、供应链预测等技术应用奠定基础，实现商业体从 “物业运营” 向 “数据运营” 的转型。

元宇宙商城核心功能

虚拟孪生卖场：1：1复刻佛罗伦萨小镇建筑群，用户通过数字分身进入

NFT护照系统：线下消费获赠限量数字藏品（如Gucci虚拟手袋），解锁专属权益

数据验证：参照上海前滩太古里数字商城经验，线上导流使首店平均坪效提升35%

2. 2026（跃升年）：业态裂变加速

战略动作	实施要点	目标值
澳康达名车广场	16万㎡豪车展销中心，创新“试驾-改装-社交”闭环：购车送小镇黑卡会员；改装区联名Off-White设计	年销售额突破40亿
文旅收入提升	捆绑V1赛车/IP打造“速度经济”：赛车手签名会+卡丁车联赛；全息剧场《极速传奇》定制剧	占总收入25%
消费ABS发行	基础资产包构成：未来3年奢品闪电购应收账款；NFT酒标权益分成收益；停车费收益权	融资5亿/优先级利率5.8%

3. 2027（引领年）：生态霸权确立

3.1轻资产输出三大路径

输出路径	子路径 / 案例	具体内容描述
管理输出	郑州杉杉奥莱 - 品牌授权	向郑州杉杉奥特莱斯输出品牌授权，提供佛罗伦萨小镇品牌使用权与标准化管理体系，收取品牌授权费。
管理输出	昆明滇池小镇 - 系统部署	为昆明滇池小镇提供云阿云数据中台、会员管理系统等数字化解决方案，实现运营流程标准化与智能化。
数据服务	奢侈品指数平台订阅	基于奢侈品消费指数平台，为品牌商、零售商提供全球销售数据、潮流趋势分析等订阅服务，收取数据服务费。
资本运作	类 REITs 基金管理	发起设立类 REITs 基金，管理优质商业资产证券化过程，通过基金管理费、业绩分成等获取收益。

3.2跨境奢侈品数据中心价值

全球定价权：实时监测40国奢侈品牌价格波动，发布“亚太奢品指数”

清关中枢：年处理300万单跨境商品，为LVMH等集团提供数据通道服务

目标达成：年销售额180亿（复合增长率28%），轻资产收入占比超15%

（二）云阿云实施保障：铁三角支撑体系

1.组织架构革新

团队名称	核心职能	资源配置	考核目标
算法团队	品牌匹配模型迭代动态定价优化	10名数据科学家 NVIDIA DGX超算	招商匹配准确率＞90%
运营团队	全域流量转化会员裂变策划	20名增长黑客私域SCRM系统	会员贡献率年提升15%
资源团队	跨境品牌对接政府关系维护	8名国际买手海关AEO认证通道	首店引入成本降低30%

2.技术中台架构（云脑系统）

模块层级	子模块 / 组件	具体内容描述	功能输出
云脑系统	全球品牌库	整合 2000 + 国际国内品牌档案及首店成功案例，形成品牌资源数据库。	品牌画像与匹配策略
云脑系统	动态定价引擎	包含实时比价 API 与库存衰减算法，实现价格实时调整与库存智能管理。	最优定价与库存策略
云脑系统	客流预测模型	基于 LSTM 神经网络与多因子分析（天气 / 赛事等），预测未来客流趋势。	客流趋势预测报告
决策中枢	-	整合全球品牌库、动态定价引擎、客流预测模型数据，通过算法生成决策建议。	智能决策指令
业务应用	自动生成招商清单	根据决策中枢输出，结合目标客群与商业定位，自动生成精准招商品牌清单。	招商目标品牌列表
业务应用	触发闪电购促销	根据客流预测与库存状态，自动触发闪电购促销活动，实现库存快速周转。	促销活动执行指令

模型精度验证：

客流预测准确率85%（对比传统模型68%）

动态定价使滞销品周转提速2.1倍

3.资金配置策略

10亿商圈升级基金分配方案

用途	金额	重点项目	收益机制
数字基建	3亿	5G全覆盖/电子价签/云脑系统	商户SaaS年费分成
首店补贴	2.5亿	顶奢装修补贴/首年租金减免	销售额提成（超目标部分）
低碳改造	2亿	屋顶光伏/电动赛道升级	碳交易收入+政府补贴
数据中台	1.5亿	跨境清关系统/奢侈品指数平台	数据服务费（品牌方支付）
应急储备	1亿	客流波动对冲基金	——

（三）三年核心KPI追踪体系

指标	2025目标	2026目标	2027目标	监测工具
数字化渗透率	80%商户接入	95%场景覆盖	100%实时决策	云脑系统仪表盘
首店销售占比	18%	25%	30%	POS系统标签识别
文旅收入占比	15%	25%	35%	业态结算分离系统
会员客单价	￥1,800	￥2,500	￥3,200	CRM-RFM模型
轻资产输出	0项目	1个项目	3个项目	品牌授权合同备案

（四）实施风险对冲机制

首店培育风险：设立 2000万风险补偿池，首店首年未达销售目标补偿50%租金损失

技术迭代风险：与华为共建 “数字商业实验室”，确保云脑系统每年迭代两次

政策波动风险：锁定天津市 “国际消费中心城市建设基金” 优先支持资格

上海虹桥奥莱通过首店补贴机制使区域首店存活率达91%，而云阿云系统在深圳万象天地落地后首年即提升客流预测准确率至87%。天津佛罗伦萨小镇凭借 “技术-组织-资金”三位一体保障体系，有望在2027年实现每平米产值8.2万元（超行业均值53%）、跨境数据服务覆盖亚太30%奢侈品牌的战略制高点。当澳康达名车广场的引擎轰鸣与元宇宙商城的虚拟交易形成共振，一个超越物理边界的商业新物种已然诞生。

十一、项目启示与行业意义

（一）模式创新：三维裂变打破同质化魔咒

创新维度	核心能力	具体案例 / 指标	客群覆盖与价值
名品折扣	价格竞争力	通过供应链优化、奥莱 4.0 引擎实现名品低价，保持市场价格优势。	购物群体：客单￥1,800
文旅体验	停留时长提升	打造沉浸式文旅场景，平均停留时长 4.2 小时，高于传统奥莱 2-3 小时。	赛车爱好者：V1 赛事年引流 30 万 +
在地文化	文化 IP 融合	武清剪纸工艺与 Gucci 橱窗设计结合，推出地域特色文化联名产品。	文艺家庭：华夏未来课程转化率 65%
奥莱 4.0 引擎	整合驱动力	集成名品折扣、文旅体验、在地文化三大维度，形成差异化竞争壁垒。	-
多元客群覆盖	-	通过三维裂变模式，精准触达四大核心客群，实现全客层消费场景覆盖。	-
购物群体	高客单价消费	以名品折扣为核心吸引，客单价达￥1,800，高于行业平均水平。	-
赛车爱好者	场景化体验	通过 V1 国际赛车场举办赛事，年引流超 30 万人次，形成 “赛车 + 购物” 跨界消费。	-
文艺家庭	亲子教育消费	引入华夏未来艺术教育课程，家庭客群转化率达 65%，延长家庭停留时间。	-
跨境代购	数字化通关效率	依托云橱窗 “三单合一” 通道，清关效率提升 200%，吸引专业代购群体。	-

业态互补实证：V1汽车世界与创意米兰艺术区形成 “刚柔共振”效应——赛车活动日奢品区客流增长40%，而艺术展览使周边餐饮翻台率提升至4.2次/天，较传统奥莱单一购物模式，全客群渗透率提升3倍

（二）运营创新：算法重塑商业神经末梢

云阿云系统效能矩阵

模块	传统模式	算法驱动成效	行业颠覆性
品牌匹配	招商周期8.2个月	4.5个月（↓45%）	预测Off-White×GM邻铺协同效应达42%
动态定价	季末滞销率28%	降至7%（↓75%）	库存>90天自动闪电购触发
数字清关	跨境周转72小时	36小时（↑2倍）	1210模式省税65%
客流预测	准确率68%	85%（LSTM模型）	提前调配双语导购

试衣间革命：AI穿搭机器人积累的207万组风格数据，反向指导Off-White设计2024冬季爆款系列（荧光电路板印花），首周售罄率达传统款式的3.2倍

（三）资产创新：消费数据证券化破冰

2026类REITs底层资产构成革新：

资产类别	具体资产名称	资产特性与价值说明	革新价值贡献
有形资产	V1 赛道产权	国际标准卡丁车赛道的所有权，可通过赛事举办、场地租赁等获取稳定现金流。	传统资产支撑
有形资产	光伏设备	商业体屋顶分布式光伏系统，通过绿色能源销售、碳减排收益等形成可持续收入来源。	绿色资产溢价
无形资产	会员复购率预期收益（估值模型权重 30%）	基于历史会员数据与增长模型，预测未来 3-5 年会员复购产生的现金流，在估值模型中占比 30%。	数据资产化核心
无形资产	NFT 酒标交易分成权	持有托斯卡纳红酒 NFT 酒标二次交易的分成权益，通过区块链技术实现交易透明与收益追踪。	数字资产创新
无形资产	奢侈品数据平台现金流	奢侈品消费指数平台的订阅收入、数据分析服务收益等，形成稳定的科技服务现金流。	技术服务变现
整体溢价	-	革新后的资产结构通过引入无形资产，实现整体估值较传统 REITs 资产包溢价 30%。	估值提升 30%

估值逻辑颠覆：黑石资本认可“消费流量估值模型”，将线上导流能力（占客源35%）纳入尽调体系，推动资产估值倍数从NOI×12升至消费流量×18

（四）生态创新：商圈共生体实验

共同体利益机制设计

机制环节	具体内容描述	价值产出 / 效果
联合营销基金池	由入驻商户按一定比例缴纳资金（如销售额的 1%-3%），共同组建的营销与资源共享基金。	-
大型活动投入	基金用于举办 “赛车嘉年华” 等跨业态大型活动，吸引区域客流，提升商业体整体曝光度。	扩大客群覆盖范围
数据采购共享	购买云阿云热力图等数字化工具，分析客流动向与消费热点，为商户提供精准运营数据支持。	提升运营决策科学性
中小商户流量补贴	针对中小品牌商户提供流量扶持，如优先推荐展位、线上导流资源等，平衡头部与腰部商户发展。	降低中小商户获客难度
获客成本优化	通过联合营销与资源共享，中小商户平均获客成本从￥120 降至￥60，降幅达 50%。	提升商户盈利能力与留存率

数据共享公约：Gucci开放60%脱敏客流数据，换取中小商户25%促销联动参与率，形成 “头部输血-腰部造血”循环

实证效果：2024年联合营销使区域整体销售额提升37%，中小商户坪效差距从4.5倍缩至1.8倍

结语：数字文明时代的商业元命题

佛罗伦萨小镇的升级不仅是物理空间的重塑，更是对 “人货场”本质的认知升维：

算法赋能空间：云阿云系统如同 “商业大脑” ，使动态定价引擎像调节神经元般精准控制商品流通，将传统奥莱的“经验决策”进化为“预测决策”

文化激活基因：当武清剪纸艺术通过全息投影映射在Gucci橱窗，当Negroni酒吧的区块链红酒搭配天津相声NFT， “在地文化全球化表达” 破解了商业同质化死局

生态重构价值：REITs证券化消费流量、碳交易反哺光伏投入、数据服务费替代传统租金，标志着商业地产从 “收租逻辑”转向“价值共创逻辑”

行业宣言：

当V1赛道的电动赛车呼啸而过，其动力来自屋顶光伏板的能量转化；

当元宇宙商城售出爱马仕虚拟手袋，交易数据即时生成亚太奢品指数；

当中小商户通过云阿云热力图调整陈列，单店业绩首次突破千万——

佛罗伦萨小镇用 “科技裂变×文化聚变” 证明：

未来的商业竞争，必将在算法精度、文化厚度、生态宽度的三维坐标中决出胜负！

这不仅是奥特莱斯的进化样本，更为所有实体空间提供转型路标：当消费不再是为商品买单，而是为 “可触摸的未来体验” 投票时，商业的终极意义已然改写。

附录：佛罗伦萨小镇・京津名品奥特莱斯项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年，佛罗伦萨小镇・京津名品奥特莱斯营业额达 42 亿元，同比增长 15%，远高于行业 10% 的平均增速。这一增长主要受益于北京客群的强劲消费拉动，其占比达 62%，时尚服饰类销售额更是增长 28%。同时，新入驻的部分国际品牌旗舰店，带动客单价提升至 850 元，增幅 12%。

2024 年，在行业整体增速放缓至 5% 的背景下，该奥特莱斯销售额逆势上扬至 48 亿元，同比增幅 14.3%。这一成绩的取得归因于 “体验式消费” 的深化，如举办的多场时尚秀活动，直接带动相关品牌销售额增长 20%；此外，与线上平台合作开展的直播带货活动，推动线上销售额增长 50%，占总销售额的 10%。

2025 年一季度，销售额实现 13 亿元，同比增长 18%。春节期间，推出的 “新春购物狂欢节” 活动，有效提升客单价至 1000 元；通过优化会员积分兑换体系，会员消费转化率达 70%，显著高于行业 50% 的均值。

二、客流量数据

2023 年，佛罗伦萨小镇・京津名品奥特莱斯客流量总计 734 万人次，日均客流量 2.01 万，停车场使用率达 92%。小镇内新增的儿童游乐区，将家庭客群的平均停留时长延长至 4.2 小时；周末单日峰值客流达 5.5 万人次，在华北地区奥特莱斯中位列榜首。

2024 年，客流量攀升至 800 万人次，日均 2.19 万，同比增长 9%。小镇与武清高铁站联合推出的 “高铁 + 购物” 便捷换乘服务，使高铁客流转化率从 2023 年的 30% 提升至 40%；举办的各类主题文化节活动，单场引流超 3.5 万人次。

2025 年一季度，总客流量为 220 万人次，工作日与周末日均客流分别为 1.2 万和 3.8 万。通过打造的沉浸式意式风情街区，带动休闲娱乐区客流增长 35%；当前客群结构中，家庭客占比 70%，年轻时尚客群占比 25%。

三、租金收入数据

2023 年，商场平均租金区间为 100 - 200 元 /㎡/ 天，凭借品牌集聚效应及独特的意式建筑风格，租用率达 96%，国际一线品牌享有 15% 的租金溢价。

2024 年，租金收入同比增长 12%，创新推出的限时快闪店铺，坪效达 15 万 /㎡，是传统店铺的 3 倍；采用弹性租金协议（根据季度销售额调整租金比例），将空置率稳定控制在 3.5%。

2025 年，计划推动租金增长 15%，通过与知名品牌的长期战略合作，获取额外的品牌入驻奖励金；同时筹备资产证券化项目，目标将资本化率压缩至 4.8%，低于行业 5.5% 的平均水平。

四、品牌调整数据

2023 年，引入 20 家华北首店，包括部分欧洲小众设计师品牌集合店、高端运动品牌体验店等；淘汰 10 家销售业绩不佳的品牌，将 10% 的经营面积用于拓展美食街区业态。

2024 年，品牌汰换率达 22%，重点引入具有文化传承属性的轻奢品牌，提供定制化产品服务；开设以意大利文化为主题的亲子体验中心，课程收费标准为 1500 元 / 期。

2025 年，计划聚焦 “数字化 × 时尚” 品牌，打造智能试衣镜体验区，并与周边文旅项目形成联动；同时推出高端皮具护理中心，提供奢侈品维修保养服务，目标坪效 8 万 /㎡。

五、战略调整与行业地位

2024 年，投入 3 亿元用于战略升级，包括智能化停车场扩容、线上线下一体化购物平台搭建等。数字化成果显著，线上会员达 200 万，年增长率 40%，线上线下融合订单占比 20%；自主研发的智能导购系统对外输出至其他奥特莱斯项目，年技术服务收入 800 万元。

在行业层面，2024 年佛罗伦萨小镇・京津名品奥特莱斯客流量增长 9%，远超华北地区奥特莱斯平均 3% 的增速；凭借独特的意式风情与丰富的品牌资源，项目估值 EV/EBITDA 达 15 倍，高于行业 10 倍的均值。但在新兴潮流品牌引入方面稍显滞后，未来将着力加强与潮流品牌的合作，优化品牌结构，进一步巩固其在京津冀乃至全国奥特莱斯市场的领先地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库