商业地产案例分享-南京景枫中心项目（二）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：聚焦江宁百家湖商圈，景枫中心以首店孵化、湖景资产证券化、智慧运营为核心，2024 年销售额 88 亿，目标 3 年破 25 亿，重塑区域商业标杆。全文共27900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

南京景枫中心商业升级方案

首店经济 × 湖景价值 × 数字化运营，构建文商旅融合新模式

目录

一、项目概述

二、项目SWOT分析

三、竞品对标分析

四、项目重新定位

五、业态规划与品牌组合

六、招商策略创新

七、智慧运营体系

八、资产增值路径

九、三年实施路径

十、行业启示

四、项目重新定位

案例总结：三维引擎融合实施路径

表：标杆案例要素整合与风险对冲

关键执行节点：

空间改造：2025Q4完成B1层苔藓工坊+3F攀岩墙建设，投资回收期≤18个月

内容激活：2026Q1启动“百家湖创客营”招募，签约50组主理人

数据闭环：2026Q2打通运动健康/会员/POS系统，实现疗愈-社交-运动积分互兑

终极目标：通过三维引擎融合，将家庭客群滞留时间从2.1小时→3.5小时，Z世代夜间消费占比从45%→65%，成为长三角首个 “户外型文商旅综合体” 标杆

（四）风险控制与收益测算

定位升级终极目标：

通过「自然疗愈×社交实验×轻运动」三维引擎，将客单价从600元→950元，家庭客群滞留时间从2.1小时→3.5小时，成为南京首个 “户外型文商旅综合体” ，彻底区别于德基的“重奢艺术”与景枫的“首店快消”模式。

五、业态规划与品牌布局

（一）业态重构核心策略

“自然场景×体验升级×数据闭环”三角模型

传统零售压缩：45%→30%（淘汰同质化美妆/快时尚，关闭坪效＜100元/月/㎡的12家门店）

体验业态扩容：30%→45%（新增自然疗愈、轻运动、科技亲子等模块）

湖景价值渗透：将湖岸资源转化为 “空间溢价引擎”（湖景侧租金较普通区域高28%

（二）分层业态优化路径与品牌落位

1. B1层：宠物友好型社交超市

1.1现状痛点

G-super超市同质化严重，坪效仅90元/月/㎡，客流集中于早晚高峰，日均滞留时间不足30分钟。

1.2优化方向

改造为 “人宠共生空间”，效仿成都REGULAR源野的公园地下商业模式，打造南京首个宠物主题社交超市。

1.3品牌组合与功能

宠物超市“Paw Land”

引入 智能鲜食定制柜：扫码输入宠物品种/体重/健康数据，自动生成营养配方（合作方：皇家宠物食品）

设置 宠物急救站：配备AED除颤仪及常见药品（24小时兽医远程指导）

 宠物SPA工坊

联合“小佩宠物”开发 恒温泳池疗程（针对犬类关节炎康复）

新增 宠物精油按摩区：使用天然植物精油缓解宠物焦虑（单次消费198元）

人宠轻餐区

Manner Coffee定制 宠物特调饮品（无咖啡因羊奶拿铁+宠物饼干）

露营风座椅区 专设宠物推车泊位，配备饮水机与拾便袋

1.4数据化运营

爪纹识别系统：宠物登记爪纹信息，消费自动积分（1元=1积分，2000分兑SPA套餐）

跨场景联动：联名百家湖1912 “荧光沙滩” 每月举办宠物障碍赛（参赛宠物需注册会员）

1.5预期效益

养宠家庭滞留时间从30分钟→70分钟（+133%）

客单价从120元→300元（+150%）

2. 1F层：户外生活方式实验室

2.1现状痛点

美妆区过度集中（占铺位32%），提袋率仅18%，Nike与Adidas月坪效差距达85元/㎡。

2.2优化方向

转型 “城市户外补给站”，参考北京三里屯太古里的品牌旗舰店集群模式。

2.3品牌组合与功能

Patagonia环保驿站

旧衣改造工坊：回收1件旧衣赠200积分（可抵消费），现场改造为宠物睡垫

气候行动墙：实时显示江宁区碳减排数据（联动企业ESG报告）

Snow Peak城市露营区

帐篷设备租赁：基础套装198元/日（含天幕+炊具），直供湖边草坪

露营餐食预购：扫码下单即配至露营点位（30分钟达）

On昂跑动态测试站

3D步态分析：15米跑道捕捉跑步姿态，生成足压报告（免费）

跑鞋即时定制：分析后3小时交付专属鞋垫（售价499元）

2.4场景革命

15米环湖数字跑道：玻璃地面嵌入压力传感器，实时投影卡路里消耗值

气候模拟试衣间：可切换-15℃（雪山模式）/35℃（沙漠模式）测试装备性能

2.5预期效益

户外区坪效达350元/月/㎡（原美妆区均值160元）

带动周边运动品牌销售增长40%

3. 3F层：亲子科技共生乐园

3.1现状痛点

儿童零售非假日空置率超40%，家长滞留意愿低（均值1.2小时）。

3.2优化方向

打造 “亲子创玩共同体”，融合深圳欢乐海岸的科技互动与自然教育。

3.3品牌组合与功能

“湖底探秘”VR教育舱

联合中科院南京水生所开发 2500亩百家湖全息生态模型

儿童佩戴VR设备追踪鱼类迁徙（单次体验88元）

亲子烘焙研究所

DIY江宁特产 “湖鱼面包”：使用本地有机小麦粉+湖鲜造型模具

食物溯源系统：扫码查看小麦种植基地实时画面

无动力攀爬矩阵

季高集团定制 章鱼主题装置：12条触须含20种攀爬玩法（参考百家湖1912藏宝湾）

安全监护系统：智能手环实时监测儿童心率/位置

3.4运营创新

家长时间银行：托管1小时=200积分（可兑5F星空露营区1小时使用权）

“小小湖沼学家”课程：东南大学每月开设水质检测课（198元/节，复购率68%）

3.5预期效益

非假日客流从日均800人→2400人（+200%）

亲子客群滞留时间达4.2小时（家长消费频次提升3次/月）

4. 5F层：湖景时空变现枢纽

4.1现状痛点

餐饮区非餐时段（14：00-17：00/22：00后）利用率不足20%。

4.2优化方向

激活 “全时态湖景价值”，借鉴上海BFC外滩的屋顶经济模式。

4.3品牌组合与功能

“日落誓言”湖景礼堂

270°玻璃穹顶空间（容纳80人），与金鹰酒店联售 “湖光婚宴套餐”（5888元/桌起）

数字婚庆系统：无人机航拍实时投射婚礼现场

漂浮落日酒吧

悬挑露台配置 液压升降酒柜（调酒师机械臂取酒）

主打 “湖光特调” 鸡尾酒：融入江宁湖鲜元素（小龙虾风味伏特加）

星空露营区

提供Marshall音响+星特朗天文望远镜（时租198元）

星座投影幕布：识别夜空自动标注星座图谱

4.4分时运营策略

晨间7：00-10：00：企业包场湖景瑜伽早课（199元/人，含有机早餐）

午后14：00-17：00：写字楼租户 “湖畔茶会”（智能茶桌自动烹茶）

深夜22：00-2：00：与1912街区联办 “湖波电音派对”（门票含酒水券）

4.5预期效益

非餐时段收入占比从15%→40%

湖景婚礼档期全年预订率达92%（周末需提前6个月预约）

（三）商业部分楼层规划及品牌分布

景枫中心商业体总建筑面积约 11 万平方米，地下 4 层至地上 4 层，业态涵盖零售、餐饮、娱乐、生活服务等，以「宠物更友好」「女性更友好」为特色，融合潮流文化与在地生活体验。以下为各楼层详细规划及品牌信息：

B1 层：CIRCLE 食物所（潮流餐饮与生活市集）

业态定位：聚焦年轻消费群体，打造集潮流餐饮、轻食零售、生活服务于一体的「美食社交场」。

核心品牌：

餐饮：茶颜悦色（华东首店）、禄嫂茶冰厅（南京首店）、西塔老太太泥炉烤肉、Blueglass、LUNABOWL（南京首店）、南椰里泰式大排档（江宁首店）、鬼包子（江宁首家）、广宁芝（江宁首家）、马伍旺饮料厂。

零售：番茄口袋（江苏首店）、a blueberry、JULY LION、KANGOL、ACME ITEM、OLD ORDER。

生活服务：盒马鲜生（区域首店）、罗森便利店、南京同仁堂（健康服务）。

特色区域：宠物友好餐厅专区，提供宠物饮水点及专属菜单；「再地西」文化社区，融合骑行、宠物、餐饮等多元场景。

L1 层：CIRCLE 趋势场（国际精品与潮流生活）

业态定位：以国际美妆、新能源汽车、精品咖啡为主，打造「趋势生活体验中心」。

核心品牌：

国际美妆：CHANEL、Dior、YSL、Armani、Kiehl's、Shu Uemura、3CE、Laura Mercier、月魁星美妆、凤池夸美妆、ESTEE LAUDER。

轻奢珠宝与时尚配饰：施华洛世奇、潘多拉（Pandora）、帝车星腕表、APM Monaco。

科技与汽车：特斯拉、小鹏、理想、蔚来、极氪、VOYAH（岚图）、DJI 大疆（授权体验店）。

潮流零售：M Stand（生活美学咖啡）、戴森、LensCrafters（眼镜店）、韶音耳机（F125-6 铺位）、萨洛蒙（户外品牌）、云霞兽（儿童用品个性化定制）。

精品服饰：POLO WALK、CONCEPT/S·DEER、Calvin Klein。

特色区域：宠物满意中心，提供宠物推车、尿垫、牵引绳等免费服务；「线条小狗」全国首展打卡点。

L2 层：CIRCLE 设计间（设计师品牌与轻奢时尚）

业态定位：聚焦设计师品牌、潮流买手店及轻奢女装，打造「设计美学空间」。

核心品牌：

设计师品牌：UOOYAA（乌丫）、NEIWAI（内外）、MS.BAG&MR.SHOE（包小姐与鞋先生）、73Hours（女鞋）、TKY SHOP（潮流买手店）。

潮流服饰：FILAFUSION、ANTA SNEAKER VERSE、PSO Brand（南京首店）、JULY LION。

黄金珠宝：周大福、六福珠宝、琥福珠宝、周生生、老凤祥、中国黄金、DR 钻戒（Darry Ring）、I Do

生活方式：奈尔宝家庭中心（区域首店，亲子教育）、星际传奇（电玩城）。

特色区域：宠物友好休息区，配备宠物卫生间；「景秘书」IP 互动空间，提供个性化服务。

L3 层：儿童主题与娱乐体验

业态定位：以亲子娱乐、儿童零售及主题餐饮为主，打造「家庭欢乐场」。

核心品牌：

亲子娱乐：奈尔宝家庭中心（区域首店）、卡通尼乐园、MTSTORE 次元贩售（儿童用品）。

儿童零售：Rylee+Cru（童装）、巴拉巴拉、E.LAND KIDS。

主题餐饮：南京大牌档（旗舰店）、绿茶餐厅、西贝莜面村。

特色区域：女性友好母婴室，提供免费卫生巾及护理用品；宠物临时寄养区，方便家长带宠购物。

L4 层：文化艺术与空中花园

业态定位：融合影院、剧场、主题展览及酒吧餐饮，打造「城市文化客厅」。

核心品牌：

娱乐体验：金逸影城（IMAX 厅）、开心麻花剧场（区域首店）。

文化空间：再地文化社区（艺术展览、市集）、南京图书馆「户外图书馆」合作项目。

餐饮酒吧：胡桃里音乐酒馆、小酌时光（精酿啤酒吧）、1432 德国花园餐厅。

特色区域：5 层空中花园，可举办婚礼、户外音乐会等活动；宠物友好观景台，人宠共赏百家湖景。

地下 2-4 层：停车场与配套服务

功能定位：提供约 2100 个停车位，配备智能停车引导系统及反向查询功能。

配套服务：新能源汽车充电桩、汽车美容中心、便利店（如罗森）。

办公部分楼层规划

塔楼概况：总高 150 米，地上 35 层，标准层面积约 2172.58 平方米，入驻企业包括科技、金融、传媒等行业，如江苏汇泰汽车保险、美联英语等。

楼层分布：

5-21 层：层高 3.8 米，净高 2.6 米，适合中小型企业。

24-31 层：层高 4.1 米，净高 2.8 米，定位高端办公，吸引跨国公司及总部企业。

住宅部分

独立塔楼：4 栋湖畔名宅，总建筑面积约 7 万平方米，主打高端湖景住宅，配套私人会所及景观园林。

项目特色与服务亮点

宠物友好全面升级：

所有楼层店铺均允许宠物进入，配备宠物卫生间、饮水点及零食供应。

宠物满意中心提供推车、牵引绳、尿垫等免费租借服务，并发布「宠物友好地图」标注可带宠就餐店铺。

女性友好细节关怀：

每层增设女卫生间及母婴室，提供卫生巾免费领取服务。

引入女性专属品牌如 NEIWAI（内外）、73Hours（女鞋），并举办美妆沙龙、亲子活动等。

首店经济与潮流引领：

2022-2024 年累计引进超 300 家首店（含区域首店），如茶颜悦色（华东首店）、番茄口袋（江苏首店）、李山山茶事（华东首店）。

定期举办 IP 主题展，如「线条小狗」全国首展、「pingu」快闪店，强化年轻客群黏性。

智慧化体验：

智能终端提供楼层指引、停车场空位查询、在线预订影院及餐饮排位等服务。

「景秘书」拟人化 IP 通过小程序与消费者互动，提供个性化推荐及活动提醒。

区域影响与未来规划

景枫中心作为百家湖商圈核心项目，2024 年销售额突破 42.8 亿元，客流量达 2960 万人次，推动江宁商圈跻身南京第二梯队核心。未来计划深化「宠物更友好」「女性更友好」服务，拓展「再地」文化社区，探索商业与文化融合的新场景，巩固区域商业龙头地位。

（四）湖景数据化变现系统

1.动能积分体系

环湖设5个 AI识别打卡桩：跑步1公里=10积分（1万分兑Snow Peak帐篷三日使用权）

湖景NFT生成站：扫描湖面二维码获取动态数字藏品（每日限量100份）

2.跨业态联动分成

风险对冲机制

移动智能穹顶：阴雨天自动覆盖露营区（造价较固定顶棚低60%，续航8小时）

装备循环计划：Snow Peak帐篷租赁满30次后返厂翻新，进入二手平台销售

落地效益与行业突破

坪效重构：体验业态坪效达280元/月/㎡（超越景枫KINGMO的120元）

时间征服：日均营业时长从12小时→18小时（夜间经济贡献率35%）

生态溢价：湖景场景带动整体租金提升22%，成为南京首个 “户外型文商旅资产证券化标的”

终极目标：通过压缩零售、激活湖景、绑定体验，三年内实现年销售额 25亿（较当前+56%），彻底跳脱传统商业“首店依赖症”。

六、招商策略创新

（一）首店2.0模式：从流量收割到价值共生

1.江宁首店实验室

首店孵化成果：

已签约 OLD ORDER江苏首店（国潮滑板品牌），联合打造 “湖岸碗池争霸赛”（年度奖金池50万元）

洽谈 Blueglass酸奶江苏首店，定制 “攀岩后蛋白补给套餐”（绑定3F运动客群）

2.首店生命周期管理

（二)租约结构革命：弹性合约激活资产效率

1.主力店（占比15%）

合约模式：“固定租金+超额分成”

保底租金：按周边均价120元/月/㎡

分成触发线：月销超150万元部分抽成12%

标杆案例：

Patagonia环保驿站：保底18万/月，月销达280万时支付分成15.6万

2.快闪店（占比30%）

应用场景：

1F户外区设 “气候主题快闪带”（每季更替冰川/沙漠主题装置）

联名本地艺术家开发 “湖光NFT数字藏品”快闪店（3个月销售额破120万）

3.创新品牌（占比20%）

“租金换股权”实施路径

风险对冲设计：

设置 股权回购条款（品牌方3年内可按初始估值120%回购）

要求 创始人连带担保（个人承担30%债务责任）

成功案例：

孵化本土香薰品牌 “湖息”（首年坪效达480元），项目持有7%股权估值超500万

（三）招商组合拳：数据驱动精准配对

1.热力地图狙击系统

动态监测3公里竞品：实时抓取景枫KINGMO等业态调整数据

招商预警模型：当竞品运动品牌占比＞25%时，自动推送户外品牌备选清单

2.首店成活率算法

关键变量：

成活率 = 0.3×商圈消费力 + 0.4×品类缺口度 + 0.3×品牌创新值

应用实例：

测算 宠物鲜食店成活率82%（商圈养宠密度达23%，缺口值0.68）

否决 二次元手办店（商圈Z世代占比仅15%，成活率41%）

3.跨业态联营矩阵

（四）招商政策汇总

1招商政策创新汇总表

2.政策工具箱详解

2.1. 首店实验室政策包

2.2 租金换股权对赌条款

2.3 快闪店标准化模块

3.效益对比与执行保障

表：政策升级前后关键指标对比

4.政策执行三大保障

数据驾驶舱

接入南京商业云数据库，实时监测竞品业态调整

自动触发招商预警（如景枫运动品牌＞25%时推送户外品牌清单）

风险熔断机制

政策组合拳案例

场景：招商宠物鲜食品牌「毛星球」

首店实验室：提供3个月免租+20万营销基金

跨业态联营：联名1F的Patagonia旧衣回收（捐旧衣赠宠物粮券）

数据支持：调取22万养宠会员消费记录，定制犬猫分区配方

成效：首月销售额破80万，坪效达410元/月/㎡

（五）效益测算与风险控制

1.创新招商模型收益对比

2.风险防火墙

首店实验室淘汰机制：3个月考核期未达坪效200元/月/㎡则启动清退

股权置换限额：创新品牌股权占比不超过项目总股本10%

快闪店装修标准化：5万元模块舱含基础电路/消防，降低二次改造成本

终极目标：通过首店孵化、弹性租约、数据配对三维创新，3年内实现 招商成本下降30%，创新品牌收益贡献率提升至25%，成为南京商业地产 “首店经济证券化” 标杆。

七、智慧运营体系

（一）系统架构与数据基座

硬件部署：

500+个AI摄像头（含热成像/人形追踪）

2,000个IoT传感器（温湿度/能耗/人流量监测）

37台边缘计算服务器（实时处理10TB/日数据）

数据中台：

（二）核心模块功能落地

1.租务中枢：资产效率守护者

华南案例迁移：参照汽配城 “商铺健康指数”算法，当指数＜60分时自动推送：

减免方案 = 基准租金×（1-风险系数）×空置天数

2.能耗管理：成本控制引擎

创新应用场景：

峰值电价规避：

预判电网负荷高峰（如气温＞35℃），提前1小时启动 冰蓄冷系统，能耗成本降23%

设备预防性维护：

AI分析电梯电流波动，预测故障提前7天报警（误报率＜2%）

照明动态调节：

效益验证：

年节电 218万度（折合减排1720吨CO₂）

设备运维成本降 37%

3.客流热力图：消费行为解码器

云阿云三级洞察模型：

应用案例：

发现3F亲子区家长 平均滞留42分钟，但消费转化率仅18% → 推出 “家长时间银行”（托管换积分）

监测1F美妆区 Z世代绕行率61% → 引入OLD ORDER滑板店引流

数据变现：

向租户销售 《黄金10平方米》 报告（标注高转化率点位），年创收 500万元

精准营销活动转化率 28%（行业均值12%）

（三）智慧卫生间革命：动态资源配置

1.痛点破解三维模型

2.无性别卫生间实验区

空间革命设计：

独立智能舱体（2.5㎡/间）

雾化玻璃：使用中自动变磨砂（透光率＜15%）

消杀记录屏：显示上次清洁时间/消毒等级（扫码可查报告）

紧急SOS按钮：直通中控室+定位报警（响应＜30秒）

数据验证成效：

技术突破：国内首个应用 “如厕需求预测算法” 的商业体，基于历史数据预判15分钟后人流峰值，提前调整厕位配置（准确率92%）。

（四）增值模块：运营边际效益挖掘

1.移动商铺调度系统

核心算法升级：

商业价值：

坪效跃升：快餐车日均销售额 9,800元（固定店铺均值3,200元）

成本优化：减少固定餐饮点位12个，年省租金 360万元

2.碳积分会员体系

行为激励设计：

商业价值：

低碳会员年消费额 4.2万元（均值3.0万元）

减碳数据打包发行 “商圈碳汇REITs”（首期募资1.2亿）

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库