商业地产案例分享-南京弘阳广场项目（中）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：针对南京弘阳广场多业态协同不足等痛点，本方案以云阿云数据智能为核心，通过业态深度融合、年轻力生态构建及 REITs 路径设计，打造文商旅融合标杆；全文共22200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

南京弘阳广场资产运营管理优化方案

目录

一、项目概述

二、项目SWOT及竞品对标分析

三、项目定位与挑战破局

四、业态规划与品牌战略升级

五、智慧运营体系构建

六、资产升值与发展路径

七、项目启示与行业意义

四、业态规划与品牌战略升级

2.2. 屋顶经济带“星空三部曲”

时段运营目标：

轻运动引流：工作日下午客群（主攻周边白领）；

微醺市集提频：18-21点停留时长2.5小时（参照深圳万象天地“高街夜巷”模式）；

影院激活深夜：23点后客流占比15%（对比上海保利时光里露天影院数据）。

（二）品牌分级招商策略：流量-收益-创新的黄金三角

1.三级品牌组合实施矩阵

2.创新招商工具应用：

2.1. Geo-Brand网格建模

基于3公里网格数据精准匹配业态：

数据决策依据：参照凯德MALL的 “1公里客群雷达” 系统，招商匹配度提升40%。

2.2. 收益共享模式创新

分层扣点机制：

风险共担效益：创新品牌孵化成功率提升至65%（行业均值40%）。

（三）楼层规划及品牌布局

1.整体楼层规划

2.进驻品牌汇总

B1 层：潮流生活市集（国际超市与轻食社交）

业态定位：聚焦家庭客群与年轻消费群体，打造集精品超市、潮流餐饮、生活零售于一体的「城市生活补给站」。

核心品牌：

零售：盒马鲜生（江北首店）、G-Super 绿地全球商品直销中心、番茄口袋（江苏首店）、POPMART 潮玩集合店。

餐饮：姜虎东白丁烤肉（江北首店）、黑泷堂茶饮、苏小柳点心专门店、罗森便利店。

生活服务：苏宁极物（智能家居体验）、LOOK 眼镜（潮流配镜）。

特色区域：

宠物友好餐厅专区：提供宠物饮水点及专属菜单，联动户外广场打造人宠互动空间。

未来市集：定期举办文创手作、有机农品市集，融合骑行、宠物主题场景。

L1 层：国际潮流主场（美妆科技与先锋体验）

业态定位：以国际美妆、新能源汽车、精品咖啡为核心，打造「趋势生活体验中心」。

核心品牌：

国际美妆：SEPHORA（江北首店）、兰蔻、雅诗兰黛、资生堂、月魁星美妆、凤池夸美妆。

轻奢配饰：施华洛世奇、潘多拉（Pandora）、APM Monaco、帝车星。

科技与汽车：特斯拉、小鹏、哪吒汽车（江北首店）、DJI 大疆授权体验店。

潮流零售：M Stand（生活美学咖啡）、CHARLES&KEITH（江北首店）、戴森旗舰店。

特色区域：

宠物满意中心：提供宠物推车、尿垫、牵引绳等免费服务，配备智能宠物厕所。

法式风情街：24 小时夜行街区，汇聚胡桃里音乐酒馆、巴黎贝甜等网红餐饮，打造浪漫夜生活地标。

L2 层：设计美学空间（设计师品牌与亲子体验）

业态定位：聚焦设计师品牌、潮流买手店及亲子教育，打造「精致生活实验室」。

核心品牌：

设计师品牌：UOOYAA 乌丫、NEIWAI 内外、MS.BAG&MR.SHOE（包小姐与鞋先生）。

潮流服饰：FILAFUSION、ANTA SNEAKER VERSE、PSO Brand（南京首店）。

亲子教育：奈尔宝家庭中心（区域首店）、金宝贝早教、星际传奇电玩城。

特色区域：

宠物友好休息区：配备宠物休息垫及清洁站，毗邻亲子游乐区方便家长带宠购物。

景秘书 IP 互动空间：提供个性化服务咨询、会员权益兑换等智能交互体验。

L3 层：家庭欢乐天地（儿童主题与特色餐饮）

业态定位：以亲子娱乐、儿童零售及主题餐饮为主，打造「全龄段家庭欢聚场」。

核心品牌：

亲子娱乐：弘阳未来世界主题乐园（含 116 米摩天轮、亚洲最长室内外摩托过山车）、卡通尼乐园。

儿童零售：Rylee+Cru（童装）、巴拉巴拉、E.LAND KIDS。

主题餐饮：南京大牌档（旗舰店）、绿茶餐厅、西贝莜面村。

特色区域：

女性友好母婴室：提供免费卫生巾、温奶器及私密哺乳空间，配备智能尿布台。

宠物临时寄养区：与专业宠物机构合作，提供短时寄养服务，解放家长双手。

L4 层：城市文化客厅（艺术展览与空中花园）

业态定位：融合影院、剧场、主题展览及酒吧餐饮，打造「文化艺术社交枢纽」。

核心品牌：

娱乐体验：卢米埃 IMAX 影城（江北首店）、开心麻花剧场（区域首店）。

文化空间：再地文化社区（艺术展览、市集）、南京图书馆「户外图书馆」合作项目。

餐饮酒吧：胡桃里音乐酒馆、小酌时光（精酿啤酒吧）、1432 德国花园餐厅。

特色区域：

5 层空中花园：可举办婚礼、户外音乐会等活动，配备宠物友好观景台，人宠共赏城市景观。

中心秀场：6000㎡多功能演艺空间，全年 365 天举办亲子剧、时尚秀、街头表演等免费活动。

地下 2-4 层：智能停车场与配套服务

功能定位：提供约 3000 个停车位，配备智能停车引导系统及反向查询功能。

配套服务：

新能源汽车充电桩：覆盖 10% 车位，支持快充与慢充，满足绿色出行需求。

汽车美容中心：提供洗车、保养、贴膜等一站式服务。

便利服务：罗森便利店、24 小时自助充电桩、应急医疗站。

特色亮点

双 Mall + 游乐演艺模式：商业 Mall 与家居 Mall 联动，叠加未来世界主题乐园，形成「购物 + 游乐 + 文化」全时态体验。

宠物友好生态：全馆配备宠物推车、饮水点、厕所及寄养区，引入猫咪博物馆、白日梦撸猪社等萌宠互动品牌。

夜经济标杆：法式风情街与欢乐小镇组成夜经济双街，胡桃里、风云再起等品牌打造 24 小时活力商圈。

儿童友好社区：从楼层设计到业态引入均围绕儿童需求，如母婴室、儿童主题街区及教育机构集群。

南京弘阳广场以「全业态、全客层、全时态」为核心，通过差异化品牌组合与场景创新，持续引领江北商业潮流，成为南京产城融合的标杆项目。

3.2024年品牌焕新重点

首店经济占比40%

引入 迪卡侬华东全新形象店（C馆L1），融合运动场景体验与奥运主题营销；

小米汽车江北首展 打造科技消费地标，联动家居馆展示智能车家互联方案。

年轻化内容矩阵

二次元品牌集群：魔女cafe、The FaithMind 等聚焦Z世代，举办宅舞大赛/吃谷大会；

电竞馆引入《王者荣耀》城市赛，单场曝光超500万次。

亲子业态升级

弘阳未来世界 迭代四次，新增“卓越之星竞技营”等自有IP活动；

L4层 贝吉象亲子餐厅 融合游乐与餐饮，吸引家庭客群。

4.特色业态联动

低频转高频场景：家居馆（L4）设 “理想家24小时样板间”，整合特斯拉智能家装、书吧及奶茶店，破解低频瓶颈1；

夜经济闭环：屋顶星空影院+中心秀场演艺（如“寻光纪”灯光秀）延长运营至23:00，夜间客流占比达35%17；

政企合作创新：联动政府举办 “人才夜市”，28家企业提供240个岗位，深化社群价值。

5.总结：空间运营逻辑

弘阳广场以 “4H体验闭环”（Home家居、Happiness游乐、Hangout社交、Hi-tech科技）重构消费场景：

纵向分层：L1-L4覆盖全客层，从潮流首店（L1）到家庭娱乐（L4）梯度布局；

横向联动：家居→乐园积分互通、物业缴费→“嗨豆”权益兑换，构建内循环网络；

时空延伸：屋顶经济带突破物理限制，匹配全时段消费需求。

未来将持续通过 “数据驱动焕新”（年焕新率35%+）和 “地标内容化”（如摩天轮电音节），巩固华东文商旅标杆地位

（四）战略协同：业态与品牌的互哺效应

1. 低频业态高频化

智能家居馆通过 “周末工作坊”（智能窗帘DIY）提升到店频次，参照宜家周三会员日客流增量模型；

设计师工作室联合广场餐饮推出 “美学下午茶”，复刻东京Midtown “设计+甜品” 复合业态。

2. 流量品牌反哺生态

泡泡玛特城市乐园导流至屋顶 “潮玩星空影院”，形成 Z世代消费闭环；

迪卡侬骑行俱乐部会员积分兑换乐园 “户外探险区” 体验，激活跨业态流转。

3. 数据验证目标

高频高毛利业态扩容后，目标坪效提升至1.2万/㎡/月（参照北京环球影城餐饮区）；

创新实验品牌通过收益共享模式，带动边际收益增长18%（参照深圳万象天地快闪策略）。

结语：从“物理组合”到“化学融合”

南京弘阳广场的业态升级本质是 用数据解剖消费行为，以品牌重组空间价值：

通过 消费频次-毛利矩阵，将10%低效面积转化为快闪试验田，复制SKP的 “货架革命”；

借力 Geo-Brand建模，在3万+/㎡住宅区精准植入%Arabica，实现 “客群-品牌”超适配；

以 “屋顶三部曲” 突破时间维度，再造3000㎡增量收益空间，

最终以业态的科学配比与品牌的精准狙击，构建难以复制的文商旅生态护城河

五、智慧运营体系构建

（一）云阿云AURA中枢系统：三脑协同的智能决策引擎

系统架构与数据流

关键创新模块实证

店铺健康诊断仪

监测指标：坪效（权重40%）、客流转化率（30%）、会员渗透率（30%）

预警机制：连续3周综合得分＜基准值80% → 触发 “三阶干预”

案例：某女装店因动线偏移坪效下滑，经诊断后调整为 “汉服体验快闪店” ，月销售额回升 120%

活动ROI沙盒

预演流程：输入 KPOP嘉年华 活动预算150万 → 模拟 Z世代客流画像 → 输出预测值：

日均客流增量：1.8万人次

商户联动收益：70万

偏差校正：实际数据浮动＞5%时，自动优化算法权重（2024年跨年活动偏差率 仅3.2%）

（二）物商联动2.0：从消费券到生态网络

资源置换三维矩阵

创新路径：

嗨豆生态通证：

目标6个月内嗨豆流通量 突破1亿单位，业主消费占比提升至 50%

（三）绿色运营增值：碳资产的双向转化

1.碳账户体系架构

2.LEED认证增值：绿色资产的估值跃迁

2.1. 技术实施路径

节能改造：

更换双层LOW-E玻璃幕墙（参照金地威新中心“会呼吸的幕墙”设计），降低空调能耗30%；

安装光伏屋顶（特斯拉智能家装集成技术），绿电自给率提升至25%；

部署AI节电模块（山西政务云案例验证降耗30%），目标年省电费800万元。

再生材料应用：

装修废料再生混凝土（使用率≥30%）、可降解建材（如竹纤维隔板），满足LEED金级再生材料标准。

2.2. 资本溢价实证

租金提升：对标上海环贸广场LEED认证后租金溢价9%，弘阳目标提升5-7%；

资产估值：仲量联行数据证实，LEED金级建筑在大宗交易中溢价率13.6%（如上海恒隆广场）。

时间表：2025Q4完成认证申报，2026Q2获颁证书。

3.REITs发行要件：ESG指标的系统性落地

3.1  ESG指标攻坚策略与资源协同

3.2创新金融工具设计

收益结构化：

基础资产：C馆（2023年改造后创3000万/2天销售额）；

收益拆分：70%租金（保底）+20%乐园分成（客流挂钩）+10%数据增值（会员消费增量）；

ESG分层定价：

若单位碳排≤65kg/㎡，投资者可获得额外0.5%分红（参照工银水务REITs绿色标签利率2.15%）。

案例迁移：中金绿发REITs将ESG纳入招募书核心，推动上市首日溢价3.2%

4.系统协同效益：运营降本与资本溢价的闭环

4.1. AURA中枢：空置率与租金的动态平衡

算法驱动：

通过POS/会员数据实时预警坪效下滑店铺（阈值：连续3周＜基准值80%），自动匹配云阿云品牌库2000+资源替补快闪店；

动态租金模型：坪效环比降15%时，触发租金调降5%（参照龙湖天街数智化降本20%）。

目标：空置率从行业均值8% 降至5%，预警响应效率提升50%。

4.2. 物商联动2.0：业主生态内循环

“嗨豆”通证体系：

数据目标：业主消费占比从38%→50%（复刻万达万悦会复购率2.1倍）；

案例：2023年“拼嗨购”平台单月销售170万，验证业主流量转化力。

4.3. 绿色运营：成本节约与ESG溢价双收

碳账户体系：

用户端：步行楼梯1层=5碳分，兑换乐园门票折扣（参照蚂蚁森林逻辑）；

商户端：能耗TOP10%强制安装AI节电模块，降低30% 用电量。

融资成本优化：LEED金级认证可降低ESG融资成本1.2%（凯德集团案例

（四）结语：从物理空间到碳值资产的模式革命

南京弘阳广场的ESG资本化本质是 “运营数据-碳足迹-金融工具”的三重转化：

空间算法化：

AURA系统将14万日均客流转化为热力图，动态优化店员调度与租金模型，降本20%；

碳值货币化：

楼梯步数→碳积分→消费折扣，复刻 “蚂蚁森林” 的商业闭环，年激活10万+用户低碳行为；

生态证券化：

通过 REITs收益分层设计（70%租金+20%乐园分成+10%数据增值），将40%首店占比、35%夜间客流等运营优势转化为资本估值要素，目标ESG贡献溢价3%+。

2026战略锚点：

LEED金级认证：拉动资产估值提升5-7%，租金溢价9%；

公募REITs发行：规模50亿元，ESG评级贡献超额收益3%，树立长三角消费基础设施 “绿色REITs首单”标杆。

最终以 “降本20%+溢价5%” 的双轮驱动，重塑商业地产估值逻辑

六、资产升值与发展路径

（一）三年价值成长蓝图：资本化率与轻资产转型双驱动

分阶段战略重心与价值锚点

核心策略解析：

2025 REITs发行设计：

基础资产：C馆（年租金收益1.2亿） + 乐园分成权（年4000万）

发行规模：50亿元，分派率4.1%（政策要求≥3.8%）

创新点：嵌入 10%数据增值收益分成（会员消费增量）

2026 SAAS化输出：

将AURA系统模块化为 “三朵云”：

按项目年营收 1.5-2.5% 收取系统使用费

2027碳资产交易：

用户碳积分接入 上海环交所，1碳分=0.1元交易基准价

商户减排量打包为 CCER资产包（参照特斯拉碳积分销售模式）

（二）首年实施里程碑：甘特图量化管控

说明：

“状态” 中 “关键任务” 对应甘特图 “crit” 标记，“进行中” 对应 “active” 标记；

结束日期根据 “开始日期 + 持续天数” 自动计算，如 2025 年为平年，2 月按 28 天计算；

任务按甘特图 “section” 分组，突出各阶段里程碑节点。

关键里程碑释义：

REITs申报（2025-05-01）：

核心文件：《弘阳生态圈价值白皮书》+《ESG评级报告》

数据支撑：NOI增长15%（业态联动收益贡献28%）、会员渗透率40%

品牌焕新（2025-03-01）：

首店清单：泡泡玛特城市乐园（L3）、%Arabica（L1）、特斯拉家装馆（L4）

淘汰机制：末位10%品牌替换为快闪店（坪效＜8000元/㎡/月）

碳账户内测（2025-05-15）：

首批试点：1万会员，楼梯碳分兑换 Manner咖啡85折券

技术支撑：腾讯区块链防篡改存证

（三）风险对冲与收益保障

结语：从“资产持有者”到“生态规则制定者”

南京弘阳广场的升值路径本质是 三重身份进化：

2025资产运营商：以AURA系统提升NOI 15%，REITs发行夯实80亿估值；

2026模式输出者：SAAS化复制“弘阳模型”，轻资产PE 25x 超越万达；

2027碳值交易商：用户步行数据→碳积分→上海环交所挂牌，开创 “商业体碳银行” 新模式。

最终以长三角为起点，构建覆盖2000万客群的文商旅生态垄断平台。

七、 项目启示与行业意义

（一）模式创新：从“商业体”到“城市接口”的空间功能革命

核心突破：打破商业空间传统边界，构建“政务-产业-民生”三位一体的城市服务枢纽。

政务融合：依托“江苏省夜经济示范区”资质，联动政府打造50+主题市集摊位（如汽车夜市、人才招聘会），承接人社部门“人才夜市”活动，单场提供240个岗位；

产业赋能：复制“隰县玉露香梨数字展销”模式，在广场设置乡村振兴专区，通过“底租+毛利分成”机制降低农特产商户成本，带动区域农产品销售额提升30%+；

民生服务：引入“运城政务云”经验，部署不动产登记自助终端，日均处理业务30+笔，缩短市民办事半径5公里。

行业对标：

成都交子公园商圈通过“云上交子”平台实现楼宇租赁与市政服务联动，企业选址效率提升40%；

上海“申银智联”量子平台打通商户数据与政府补贴发放，消费券核销率达75%。

启示：商业空间需成为 “城市资源调度器” ，以空间换效率、以流量换服务。

（二）估值革命：数据资产入表的资本化路径

核心突破：将运营数据转化为可量化、可交易的资产，重构估值模型。

数据资产化实践：

云阿云AURA系统整合562TB年数据量（含客流热力图、会员消费轨迹），清洗出 “跨业态流转率”、“会员LTV” 等核心指标，支撑REITs发行定价；

数据资产贡献估值20%（行业平均<5%），关键因子包括：夜间客流占比35%、首店坪效1.2万/㎡/月（超行业均值60%）。

资本化创新：

参照 “昆明城市大脑” 模式8，构建 “文商旅估值工具” ，量化业态协同效应（如家居→乐园消费转化率1:1.8）；

公募REITs设计中嵌入 10%数据增值分成（会员消费增量），目标发行溢价15%。

行业意义：

首证 “数据即资产负债表科目” ，为行业提供从 “砖头估值” 到 “数字估值” 的转型范本。

（三）可持续模板：绿色运营的正循环生态

核心突破：技术减碳与用户激励双轨制，打造商业地产碳中和样本。

技术降耗：

引入 移动云AI节电模块（山西政务云案例验证降耗30%1），结合分布式光伏（年供电150万度），总能耗降低25%；

目标2026年单位碳排≤65kg/㎡（当前85kg/㎡），冲刺LEED金级认证（对标上海环贸广场9%租金溢价）。

用户参与机制：

碳积分体系打通消费行为：步行楼梯1层=5分→兑换乐园门票折扣，年激活10万+用户低碳行为；

商户能耗排名强制公示，驱动前10%高耗能店改造。

ESG资本溢价：

通过ESG评级纳入REITs发行要件，吸引贝莱德等ESG基金持仓。

（四）行业价值总结：空间×数据×生态的融合方程式

南京弘阳广场的实践验证：

空间运营：55万方物理载体升级为 “城市服务接口” ，政务、产业、民生功能嵌入商业场景；

数据智能：AURA系统将14万日均客流转化为估值要素，推动 20%资产价值 源于数据资产；

生态协同：碳积分串联用户-商户-资本，构建 “降耗→溢价→再投资” 绿色正循环179。

未来启示：

云阿云提出的 “算法进化空间，资源激活价值” 理念，将推动行业从三方面进化：

功能进化：购物中心→城市公共服务节点（如嵌入政务终端、社区医疗）；

估值进化：租金收益→数据增值分成（参考昆明城市大脑数据定价模型）；

责任进化：ESG报告→碳资产交易商（复制特斯拉碳积分模式）。

最终以“商业体即城市操作系统”的姿态，实现资产价值与社会价值的共生共长。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库