商业地产案例分享-南京弘阳广场项目（下）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：针对南京弘阳广场多业态协同不足等痛点，本方案以云阿云数据智能为核心，通过业态深度融合、年轻力生态构建及 REITs 路径设计，打造文商旅融合标杆；全文共22200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

南京弘阳广场资产运营管理优化方案

目录

一、项目概述

二、项目SWOT及竞品对标分析

三、项目定位与挑战破局

四、业态规划与品牌战略升级

五、智慧运营体系构建

六、资产升值与发展路径

七、项目启示与行业意义

附录：南京弘阳广场项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：22 亿元，同比增长 15%（行业均值 10%）。增长核心源于 “主题乐园 + 夜经济” 双驱动，亲子业态销售额占比 35%，夜经济街区（C 馆）销售额增长 40%。

创新举措：引入 MELAND 华东创新旗舰店（8000㎡双主题乐园），客单价提升至 200 元（增幅 25%），带动儿童体验区整体销售额年增 30%。

2024 年

销售额：26 亿元，同比增长 18%。逆势增长依托 “首店矩阵 + 会员通体系”：首店销售额占比达 30%，会员跨店消费增长 40%；二次元潮流矩阵（迪卡侬华东形象店、小米汽车江北首店）年销售额 5 亿元。

标杆项目：“未来世界” 主题乐园年销售额 8 亿元，摩天轮单项目客流超 200 万人次，客单价 150 元。

2025 年一季度

销售额：7.2 亿元，同比增长 20%。14 周年庆推出 “数字孪生购物节”，虚拟商品销售额占比 12%，带动线上线下联动消费增长 30%；儿童友好街区落地后，亲子客群消费占比提升至 40%，客单价 220 元。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1800 万人次（日均 5 万），停车场使用率 80%。“次元裂变区”（B1 层）改造后，年轻客群平均停留时长增至 3 小时，周末单日峰值客流 7 万人次。

转化效率：AURA 系统监测显示，主题街区客流转化率达 28%（非主题区 15%），夜经济街区晚间客流占比 45%。

2024 年

客流量：2200 万人次（日均 6 万），同比增长 22%。“屋顶经济带” 开业后，周末客流增长 50%，“星空三部曲”（瑜伽草坪 / 落日音乐会 / 露天影院）单月引流 15 万人次，地铁接驳客流占比提升至 35%。

客群结构：家庭客群占比 55%，年轻客群（18-35 岁）占比 30%（通过潮玩展、音乐节引流）。

2025 年一季度

客流量：650 万人次，工作日 / 周末日均客流分别为 4 万 / 6 万。“AR 导航 + 智能导购” 应用后，首店街区客流增长 35%，会员系统带动跨店转化率达 45%（行业均值 30%），儿童友好设施使家庭客群复购率提升至 35%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：50-100 元 /㎡/ 天（江北核心商圈），租用率 95%，体验业态（乐园 / 亲子）享 15% 租金溢价。

创新模式：推出 “首店孵化计划”，前 3 个月租金减免 20%，带动首店业态销售额占比提升至 25%，空置率控制在 4%。

2024 年

租金收入：同比增长 18%，坪效达 6 万元 /㎡（体验业态为零售 2.8 倍）。REITs 试点启动后，C 馆资产估值提升 10%，绿色金融（LEED 金级认证）使融资成本降低 1.5%；采用 “保底 + 抽成” 租约（月流水≥80 万抽 5%），闲置空间（屋顶 / 通道）租金收益提升 40%。

2025 年规划

目标租金增长 25%，路径包括：REITs 发行（目标资本化率 5.5%）、屋顶经济带冠名权（年赞助费 500 万元）、会员通数据增值服务（向品牌方收费）；计划将体验业态租金占比提升至 55%。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 20 家区域首店：包括乐高授权专卖店、MELAND 华东旗舰店；淘汰 15 家传统零售品牌，将 15% 经营面积改造为 “亲子枢纽站”，坪效提升至 8 万元 /㎡。

重点业态：家居 Mall（1800 + 品牌）年客流量 900 万，商业 Mall 首进品牌占比超 60%。

2024 年

品牌汰换率 35%，重点引入：

潮流体验：迪卡侬华东形象店（运动社交场景）、小米汽车江北首店（智能试驾互动），会员复购率 45%；

夜经济矩阵：胡桃里音乐酒馆、塞纳河畔主题餐厅，晚间销售额占比达 30%。

2025 年计划

聚焦 “儿童友好 + 科技体验”：

引入 “元宇宙亲子实验室”（AR 互动 + STEM 课程），目标坪效 12 万元 /㎡；

升级 “家居智慧馆”（AI 设计工具 + 智能家居展示），计划带动家居区销售额年增 30%；

品牌汰换率预计 20%，新增 “碳积分主题店”（环保商品 + 绿色消费激励）。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 2 亿元升级 AURA 智能中枢、改造屋顶经济带（1 万㎡）、搭建 REITs 底层资产池；2025 年预留 1.5 亿元用于 LEED 金级认证、碳账户体系落地及 REITs 发行。

数字化进展：线上会员 150 万（年增 40%），嗨豆通证流通量超 5000 万枚，智能导视系统向南京周边商业体输出，年许可费 800 万元。

行业坐标

客流韧性：2024 年客流量增长 22%（南京江北商圈均值 12%）；

估值优势：“双 Mall + 乐园” 模式支撑 PE16x（行业均值 14x），获 “联合国世界城市可持续发展贡献奖”“中国城市商业新地标”；

现存挑战：国际品牌占比为南京新百的 60%，需强化奢侈品区域首店引入；ESG 评级待提升至 A 级（目前 BBB+）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库