商业地产案例分享-南京金鹰购物中心（新街口店）项目（下）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告聚焦南京金鹰新街口店转型，通过空间重组、业态创新、数字穿透及绿色文创双引擎，构建三年增长路径，目标资产估值破百亿，为传统百货升级提供标杆模式。全文共27000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

南京金鹰购物中心（新街口店）资产运营管理优化方案

目录

一、项目概述与资产价值重塑

二、SWOT分析与竞品对标

三、战略定位升级：精致生活策源地

四、业态规划与品牌组合创新

五、招商策略：四维共振模型

六、运营管理体系重构

七、创新增长引擎：资产价值跃迁

八、三年实施路径与云阿云角色

九、行业启示：百货转型新模式

六、运营管理体系重构

（一）数字化运营平台：AIoT全域赋能

1.会员精准营销——3D标签体系驱动

孔雀族裂变计划：

小红书打卡满10赞兑换G·BEAUTY小样机（日均领取3000份）；

UGC内容奖励：优质笔记奖励“紫金小鹰”NFT盲盒（转化率25%）；

鲸鱼客深度绑定：

皮肤基因库建档（联合华大基因），免费提供抗衰方案；

闭店私享会（年均12场），单场销售破500万。

2.智能运维系统——全场景提效降本

（二）租户共赢计划：从交易到共生

1.明星商户养成计划

针对本土设计师女装、文创品牌提供成长引擎：

2.跨业态联动引擎——消费引力公式

设计 “需求链×权益链×数据链” 闭环：

高阶公式：

书店会员积分 = 兑换Ye齿科美白服务 + 宠物SPA 8折券

→ 撬动医疗/宠物等低频业态，交叉销售率提升25%。

3.关键系统对接与数据流

运营效益量化目标

运营重构内核：

数字化：以 3D会员标签 替代传统RFM模型，通过 “孔雀族社交裂变+鲸鱼客深度服务” 激活全域流量；

智能化：利用 人流/车流热力图 动态优化能效与安防，年省运维成本600万；

共生化：借 数据银行 向租户输出消费洞察，以 弹性条款 绑定增长利益，以 消费公式 打通业态孤岛。

终极目标：3年内会员销售占比突破80%，租户平均增速达行业2倍，构建 “数据驱动×租商共生” 的运营护城河。

七、创新增长引擎：资产价值跃迁

（一） 文创生态链闭环：从孵化到资本化

深度绑定江苏文投 “紫金小鹰”计划，构建 “基金投资-实体展售-数字衍生” 三级变现体系：

闭环生态现金流：

预期收益：3年产业链总收益 1.5亿（基金收益3000万+展售6000万+NFT 6000万）

（二）绿色资产认证：低碳竞争力资本化

1.BREEAM认证实施路径

2.碳积分兑换生态

认证目标：2026年获 中国绿色商城三星认证（江苏首家），推动融资成本从5.8%→5.65%（降15BP）

3.绿色-文创协同增值模型

估值影响：

绿色认证：降低Cap Rate 15BP，估值提升 2.6亿（按85亿估值基数）；

文创资产：1.5亿收益以15倍PE计入估值，贡献 22.5亿 溢价空间。

（三）实施节点与风险对冲体系

1. NFT合规性攻坚计划

2. 光伏资产化风控矩阵

3. 碳积分流通双轨实验

4.创新引擎价值实现路径

5.风险对冲效能量化评估

（四）终极目标实施保障

双引擎攻坚策略：

紫金小鹰IP资产化

通过 “实物寄售20%分成 + NFT发行50%溢价” 双轨变现，突破文创坪效天花板（3万→8万/㎡/年）；

即使NFT备案受阻，AR实体卡+二维码系统仍可维持 60%衍生品收益。

光伏碳资产金融化

碲化镉薄膜光伏年发电 22万度（创收18万）+ CCER碳汇 800吨/年（创收40万）；

绿色三星认证降低融资成本 15BP，撬动估值提升 2.6亿。

价值跃迁公式：

百亿估值 = （基础NOI 5.8% × 85亿物业估值） + （文创收益1.5亿×15倍PE） + （绿色认证降Cap Rate 15BP×估值乘数）

核心风控原则：

所有创新增长引擎必须配置 “技术替代方案+收益保底机制” ，确保3年内NOI突破7%的底线目标！

八、三年实施路径与云阿云角色

（一）三年战略实施路径与云阿云价值闭环

1.阶段目标分解与核心动作

2.云阿云价值闭环实现路径

2.1短期：品牌算法库精准招商（6个月见效）

核心工具：BHM（Brand Heatmap Model）热力值评估系统

落地动作：

扫描2000+品牌库，锁定 客群重合度≥75% 的标的（如Chantecaille替代Dr.Ci:Labo）；

阶梯租金条款吸引标杆品牌（首年免租，次年抽成8%-12%）。

量化结果：

6个月内空置率从 8%→5%，首层平均租金 1800→2000元/㎡/月

2.2. 中期：数据中台降本增效（年省2000万+）

智能系统覆盖：

会员价值深挖：

孔雀族UGC激励计划拉动小红书曝光 500万+，获客成本降至行业 1/3

3.3. 长期：绿色+文创资产溢价（估值+25亿）

绿色资产金融化：

文创资产证券化：

实物寄售：紫金小鹰专区年销 6000万（分成20%）；

NFT衍生品：限量数字藏品溢价 50%，年交易 4000万；

基金退出：孵化项目股权增值收益 3000万。

估值杠杆：

绿色标签降Cap Rate → 估值+2.6亿

文创收益15倍PE → 估值+22.5亿

风险控制与节点保障

终极目标达成公式

百亿估值=基础NOI（8.5亿）÷Cap Rate（5.5%）+绿色溢价（2.6亿）

+文创资产PE溢价（22.5亿）

云阿云闭环价值：

短期以 算法招商速度 解决空置率痛点，6个月重塑品牌矩阵；

中期凭 数据中台深度 压降20%运营成本，释放NOI增长空间；

长期用 绿色×文创双引擎 撬动25亿估值溢价，锚定百亿资产。

最终验证：当第三年NOI达8.5亿时，按5.5%资本化率测算，物业估值达154亿，超额兑现目标！

九、行业启示：百货转型新模式

（一）传统百货升级路径：从“空间租赁”到“生态运营”的三阶跃迁

破除“食利型”联营陷阱

行业痛点：传统百货过度依赖联营扣点（占比超80%），导致商品同质化（女鞋/化妆品品牌重复率40%-80%）、毛利率仅1%左右。

金鹰破局——

建立 “自营生态+买手制”混合模式：参考HoF百货经验（联营/买手/自有品牌占比53%/33%/14%）10，金鹰通过控股美国SKINMINT公司引入设计师品牌买手制，形成 “新品进购物中心、旧款入奥莱” 的供应链闭环；

孵化 G·LIFE自营矩阵：G·TAKAYA书店（杂件毛利50%）、G·MART超市（自助收银提升效率30%）6，将自营占比提升至35%以上，突破同质化困局。

构建“数据驱动型”生态平台

运营升维：从物理空间运营转向 “人-货-场”数字生态：

金鹰搭建全渠道营销平台（掌上金鹰+移动POS+会员大数据），实现精准推送转化率40%；

云阿云注入 “消费引力公式”（美妆消费券联动书店/超市），打破业态数据孤岛，客群复购率提升至45%（原38%）

（二）云阿云模式输出：科技赋能资产增值的三重杠杆

1.空间算法：激活存量物业死角价值

硬件限制破解：

针对A/B座动线割裂问题，将3F连廊改造为 “文创飞艇”主题餐廊（日式咖喱博物馆+可颂工坊），提升死角区域坪效至3万/㎡·年；

三角区域部署 AR寻宝墙（扫码解锁南京非遗故事），使家庭客停留时长增加40分钟。

行业适配性：老商业体可复制“空间热力诊断→主题场景嵌入”模型（如上海真如环宇城MAX将冷区改造为“银杏艺术中庭”，客流提升23%）。

2.数据联盟：打破商圈“信息孤岛”

新街口智慧商圈平台整合政府（公安/交通数据）、企业（消费画像）、消费者（智慧停车导航）三方需求，云阿云进一步推动：

联合“线上新街口-商圈网”：共享3km客群消费偏好，助力品牌调铺决策（如收缩坪效＜800元/㎡的家居区，扩增高坪效女装）；

会员碳积分互通：G·MART减排行为可兑换金鹰酒店折扣，推动可持续消费闭环。

3.资产金融化：绿色与IP溢价双驱动

绿色认证增值：

通过BREEAM认证（光伏幕墙年发电22万度）+ 中国绿色商城三星认证，降低融资成本15BP，为发行类REITs提供溢价基础；

文创IP证券化：

紫金奖IP衍生品（如秦淮灯彩NFT）在元宇宙商城交易，预计3年贡献收益1.5亿，形成可评估的IP资产包。

（三）可复用的“南京方案”：传统商业资产升值模式

方案普适性验证：

二线城市老百货：可复制“自营买手制+本地文化IP”组合（参考金鹰G·BEAUTY美妆集合店模式）；

都市存量改造：适配上海真如环宇城MAX“文化+数字”双引擎（银杏季IP引流42万客群）；

社区商业体：引入“三级辐射模型”（3km亲子IP+7km青年剧场联票），锁定基础客群。

结论：从“百货标本”到“生活算法平台”的范式革命

金鹰新街口店的转型本质是 “用数据重构人货场关系”：

短期依托云阿云品牌算法库（匹配Aesop、CHA LING等稀缺首店），快速提升招商质量；

长期通过 “文创数字资产+绿色金融” 双轮驱动（如紫金IP NFT化、光伏资产证券化），实现NOI增长20%及百亿估值目标，为行业提供兼具 人文温度（非遗早茶市集）与 科技效率（空间热力算法）的资产升值范式。

行业宣言：在消费回流与存量改造的时代背景下，“南京方案”证明

百货转型的终点不再是“商场”，而是以数据为纽带、文化为灵魂、生态为基座的“城市生活算法平台”。

附录：南京金鹰购物中心（新街口店）核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：82 亿元，同比增长 15%（高于区域商业均值 10%）。增长核心来自 “高端百货 + 生活体验” 双轮驱动，美妆、国际名品业态销售额占比 45%，B 座亲子娱乐及特色餐饮集群贡献 25%；“金鹰生活” APP 线上线下联动，带动会员消费额增长 22%。

创新举措：落地 10 家区域首店（如 FIFTEEN HOURS 江苏首店），客单价提升至 3500 元（增幅 12%），美妆中庭改造后该区域销售额月增 18%。

2024 年

销售额：100 亿元，同比增长 22%。增长依托 “首店矩阵 + 场景重构”：全国首店 Wagas Lab、江苏首店 HEAD 等 12 家首店销售额占比 30%，A 座 8F 非遗餐饮区年销售额突破 3 亿元；“会员积分兑换跨业态体验” 模式带动跨楼层消费转化率提升至 40%（行业均值 25%）。

标杆项目：美妆艺术馆（1F）单坪效达 18 万元 /㎡，亲子工坊（B 座 5F）客单价稳定在 800 元，复购率 60%。

2025 年一季度

销售额：28 亿元，同比增长 18%。“数字藏品 NFT 商城 + 线下工坊” 闭环发力，NFT 盲盒联动实体消费带动客单价提升至 4200 元；“红山森林动物园联名展” 期间，B 座客流消费转化环比提升 25%，绿色消费主题活动使健康业态销售额增长 30%。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2500 万人次（日均 6.8 万），AB 座空中连廊贯通后，跨座客流转化率提升至 35%。A 座改造后（地铁通道连通），工作日晚间客流占比增至 38%，节假日单日峰值客流 10 万人次。

转化效率：美妆区客流转化率 30%，亲子业态客流停留时长平均 4 小时，会员专属活动（如美妆私享会）使复购率提升至 25%。

2024 年

客流量：3000 万人次（日均 8.2 万），同比增长 20%。“建行网点置换后新增美妆中庭” 及 “紫金小鹰工坊” 落地，周末客流增长 25%；“金鹰宇宙” 数字会员体系上线，会员客流占比提升至 50%，年轻客群（20-35 岁）占比达 40%（通过潮玩展、首店活动引流）。

客群结构：中高端客群（年消费 10-50 万）占比 25%，家庭客群占比 30%（亲子业态 + 超市配套驱动），游客客群因商圈联动提升至 15%。

2025 年一季度

客流量：780 万人次，工作日 / 周末日均客流分别为 7 万 / 10 万。“AI 智能导购 + 会员积分通兑” 应用后，首店街区客流增长 28%，跨业态消费转化率达 50%（如美妆消费后超市复购）；文化 IP 联动（非遗展、文创市集）使高复购客群占比提升至 30%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：150-300 元 /㎡/ 天（新街口商圈中高位），租用率 98%，美妆、国际名品业态享 20% 租金溢价。

创新模式：推行 “标杆品牌阶梯激励”，首年租金减免 5%-10%，带动首店业态租金收入增长 18%；闲置空间（中庭、连廊）快闪活动收益提升 40%。

2024 年

租金收入：同比增长 20%，坪效达 12 万元 /㎡（体验业态为传统零售 1.8 倍）。“空间重组”（建行缩铺、美妆中庭开放）后，核心区域租金提升 15%；绿色建筑认证（LEED 银级）使融资成本降低 1.5%，采用 “保底 + 抽成” 租约（月流水超 300 万抽 6%），提升抗风险能力。

2025 年规划

目标租金增长 25%，路径包括：AB 座负一层连通工程提升坪效（预计租金增 10%）、“金鹰宇宙 NFT 商城” 带动品牌附加费收入、会员数据服务向合作品牌收费；计划将体验业态（餐饮、文创）租金占比提升至 45%。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 8 家区域首店：包括 Wagas Lab 全国首店、HEAD 江苏首店，淘汰 6 家低效零售品牌，将 15% 面积改造为 “生活体验空间”（如 G・TAKAYA 文创 4.0 工坊），改造后区域坪效提升 22%。

重点业态：美妆集群（1F）汇聚 20 + 国际品牌，亲子体验区（B 座 5F）品牌数增至 30 家，客流吸附力提升 30%。

2024 年

品牌汰换率 18%，重点引入：

高端体验：CHA LING 茶灵概念店、Ye 齿科资源置换项目，会员专属服务使复购率达 55%；

文化消费：紫金小鹰工坊（非遗 + 亲子）、“美妆私享会” 常态化场地，晚间消费占比提升至 35%。

2025 年计划

聚焦 “全生活中心升维”：

落地 “元宇宙美妆展厅”（AR 试妆 + 数字藏品），目标坪效 20 万元 /㎡；

升级 “绿色消费专区”（环保美妆、可持续服饰），引入 5 家低碳认证品牌；

品牌汰换率预计 15%，重点优化餐饮业态（增加米其林推荐品牌），强化 “商业 + 文化 + 生态” 融合标签。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 5 亿元用于 “数字穿透”（接入政府数据平台、NFT 商城开发）及 “空间重组”（AB 座负一层连通）；2025 年计划投入 3 亿元用于联盟生态共建（7-Eleven 鲜食独家、小红书内容裂变）及 ESG 体系升级。

数字化进展：会员数超 160 万（年增 28%），“金鹰生活” APP 线上交易规模 15 亿元，智能运维中枢使能耗成本降低 8%，技术输出至 3 家区域商业体，年服务费 2000 万元。

行业坐标

客流韧性：2024 年客流量增长 20%（新街口商圈第二），全业态覆盖使客群黏性高于单一奢侈品商场；

估值优势：“首店经济 + 绿色资产” 模式支撑资产估值年增 18%，获评 “华东地区全生活中心标杆”；

现存挑战：高端奢侈品品牌首发资源弱于一线商圈，需强化 “差异化体验” 对冲竞争；ESG 评级计划从 BBB + 提升至 A - 级。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库