商业地产案例分享-南京建邺吾悦广场项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：依托秦淮文化IP深度变现与新能源生态闭环，创新业态组合与会员圈层运营，通过数据驱动与绿色REITs路径，提升坪效与估值，实现资产增值与城市商业标杆重塑。全文共32000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

南京建邺吾悦广场资产运营管理优化方案

文化科技双赋能，破局同质化竞争

目录

第一部分 项目诊断与战略定位

一、项目概述

二、SWOT分析及总结

三、竞品分析及总结

四、项目定位优化

五、项目挑战及破局

第二部分 运营优化与资产增值

六、业态规划与品牌布局优化

七、招商策略创新

八、运营管理升级

九、运营创新与资产增值

第二部分 运营优化与资产增值

六、业态规划与品牌布局优化

3.2抗风险力：高频刚需筑底

L4层“家庭健康枢纽” 验证价值：

2023年疫情期间，卓正医疗客流 增长18%，瑞鹏宠物月均到访 4次；

会员绑定设计（积分兑体检/课包折扣）保障周频次 1.5次/家庭。

3.3差异化壁垒：难以复制的创新服务

4.终极目标：消费心智占领的三大支点

4.1. “买车去吾悦”——新能源生态标签

全周期服务链覆盖选车（AR试驾）→换车（二手车置换），年销 8亿 占总量23%，形成河西商圈 唯一汽车主题地标。

4.2. “玩文化去吾悦”——秦淮IP深度绑定

可消费的文化载体：

剧本杀《夜泊秦淮》（客单 ￥128） + NFT数字藏品（年销 1000万）；

政府认证：“南京文旅商融合示范项目”挂牌。

4.3. “带孩子去吾悦”——亲子刚需闭环

高频场景矩阵：

莱克科学馆（AR实验室） + 小小运动馆（体能课包） + 瑞鹏宠物（儿童宠物互动）；

较竞品华采天地 转化率提升25%。

数据锚定：2026年会员复购率 65%（现41%），体验业态占比 45%（现30%），年客流 2800万人次（+30%）。

5.执行保障：从蓝图到现实的三大枢纽

文化技术联盟：

江宁织造博物馆提供 《金陵图》数字版权，阿里云搭建 客流预测模型；

政策资金杠杆：

累计申报补贴 ￥500万（非遗基地+文化科技融合示范）；

品牌共生机制：

首店孵化基金 500万 + 租售比红线 40%，确保业态健康迭代。

结语：通过 “数据化的效益模型、精准的风险对冲、不可复制的业态壁垒”，建邺吾悦广场的业态革命将重塑南京商业格局——

文化体验从 “背景板” 升级为 “消费引擎”（B1层占比30%）；

新能源从 “孤岛业态” 进化为 “生态闭环”（L1-L2层年销8亿）；

家庭服务从 “配套角色” 转变为 “流量锚点”（周频次1.5次）。

最终实现从 “购物中心” 到 “生活方式策源地” 的质变，成为南京消费心智的绝对占领者

七、招商策略创新

（一）三级资源体系：全域品牌生态构建

1. 全球资源层：豪门世族全球定制中心赋能

核心路径：

借力北京云阿云 “豪门世族”平台，引进 国际顶流品牌：

日本茑屋书店南京首店（2000㎡文化综合体，含策展空间+咖啡工坊）

意大利Marvis口腔美学馆（华东首店，客单价￥600+）

定制店策略：为国际品牌开发南京限定产品（如LOEWE秦淮云锦限定包）

政策支持：国际首店享受 3年免租期（业绩对赌坪效≥￥1.2万/月）

2. 区域联盟层：省级商业资源池

合作机制：

与 江苏省商业联合会 共建品牌库，锁定 50+区域潜力品牌：

餐饮： 堀口咖啡（日式手冲标杆，苏州诚品坪效￥1.5万/月）

零售： 北欧时刻（常州本土设计品牌，Z世代复购率45%）

政策包：区域首店享 装修补贴30%（上限￥50万）

3. 本地创新层：高校联创孵化器

快闪试验区运作：

联合 南京艺术学院 设立 1000㎡快闪基地：

设计师品牌 3个月孵化期（免场租+销售分成15%）

成功案例： “秦淮灯彩咖啡”（非遗拉花技术，月销破千杯）

毕业机制：孵化期满坪效≥￥8000可转长期店铺

（二）招商模式创新：数据驱动与生态化布局

1. 数据驱动招商：AI算法精准匹配

云阿云系统应用：

2. 分润模式革新：降低品牌风险

阶梯式合作模型（适用于新兴品牌）：

案例：本土设计师品牌“金陵绘”首年保底￥60/㎡，实际坪效￥1.1万/月（达标线￥9000），按12%扣率支付，节约成本 23%。

3. 生态化布局：新能源汽车关联矩阵

业态组合：

闭环价值：关联业态贡献销售额 15%，提升车主停留时长至 2小时。

（三）首店经济2.0：从单点突破到矩阵运营

1.首店品牌贡献度分析与升级策略

2.首店矩阵强化举措

首展经济：

联合大疆举办 “无人机城市航拍首展”（新机体验会），单日吸引 1.2万人次，带动门店销售 ￥68万；

首店联盟：

组建 “建邺首店俱乐部”（30家成员），共享40万会员数据，联动促销转化率 提升25%。

（四）招商政策汇总表

（五）策略价值总结

资源纵深穿透：

全球层（茑屋书店）→区域层（北欧时刻）→本地层（南艺孵化）形成品牌梯度；

数据化降本提效：

云阿云系统降低 招商失误率40%，分润模式减少空置风险；

首店生态闭环：

从 “单店引进” 升级为 “首发活动+会员联盟” 矩阵，首店贡献客流 45%→60%；

政策精准杠杆：

3年免租、装修补贴、孵化基金构成 招商组合拳，吸引各层级品牌入驻。

终极目标：通过 “三级资源穿透、数据招商决策、首店生态运营”，2025年实现首店占比 35%+，体验业态坪效 ￥1.8万/月，确立南京商业创新标杆地位。

八、运营管理升级

（一）会员经济深化：从流量到留量的圈层革命

1.圈层化运营：四大圈层专属权益设计

1.1宠物圈：打造萌宠社交生活站

核心权益：

专属休息区：配备空调、饮水机及宠物清洁设施，解决携宠逛街痛点；

萌宠摄影服务：联名海马体提供主题拍摄（会员积分兑5折权益）；

"爱宠健康日"：每月联合瑞鹏宠物医院提供免费基础体检。

数据验证：参照上海TX淮海宠物区实践，带动关联零售客单 提升60%；本项目目标复购率 65%（高于行业均值50%）。

1.2露营圈：激活屋顶野奢经济

核心权益：

装备租赁站：提供帐篷/炊具租赁（￥68/小时，会员首单免费）；

野炊大师课：米其林厨师教授户外烹饪（2000积分兑换课程）；

星空电影夜：黑金卡会员享前排席位+精酿啤酒礼包。

运营目标：对标杭州湖滨银泰同类活动 58% 复购率，目标月活用户 5000+。

1.3次元圈：构建二次元引力场

核心权益：

VR电竞擂台赛：月赛奖金￥1万元，联动B站直播引流；

限量盲盒预售：优先发售南京限定手办（如"秦淮灯彩"系列）；

Coser签售会：季度邀请百大UP主（@老番茄等）举办见面会。

流量案例：B站《原神》联动活动单日吸引 3万人次，创区域客流峰值。

咖啡圈：深化精品生活方式

核心权益：

咖啡品鉴会：星巴克烘焙工坊季度大师班（黑金卡专享）；

拉花课程：%Arabica主理人亲授非遗拉花技艺（500积分/节）；

免排队通道：专属咖啡车扫码下单，立减等待时长50%。

销售目标：参考M Stand会员日单店销量 2000杯+，目标客单价 ￥45（现￥38）。

权益设计底层逻辑

分层覆盖：

基础服务（休息区/租赁）→ 技能提升（课程）→ 身份特权（免排队/专座）

数据驱动：

宠物圈复购率65%、露营圈月活5000+等目标均基于竞品标杆数据设定；

联名增值：

海马体（摄影）、B站（流量）、星巴克（品鉴）等跨界资源提升权益稀缺性。

终极价值：通过圈层专属权益绑定高频客群，预计带动会员消费额 提升30%，客单价 增长25%。

2.积分生态拓展：多场景穿透式激励

京东互通深化：

 100积分=1元京东券（可购家电/美妆）

5000积分兑蔚来换电服务（绑定新能源车主）

本地生活打通：

充电桩扫码积分（充30元=100积分）

秦淮水街剧本杀积分抵现（200积分=￥20）

目标：积分核销率 从35%→60%，参考华润万象城生态模型。

3.黑金卡体系：金字塔尖运营

3.1权益体系：高净值客群专属价值设计

A、私人管家服务：1对1全时响应

服务场景：

活动预留：热门展览/明星签售前排席位（保证80%活动覆盖率）；

紧急接待：专属通道15分钟快速入场（国庆期间实测效率提升3倍）；

个性定制：生日宴场景布置（联名金陵十二时辰主题）。

门槛设置：年消费 ≥20万元（占会员总数 ≤5%），需连续2年达标。

B、圈层主理人特权：深度圈层渗透

定制活动案例：

私享烘焙课：好利来Lab主厨教学秦淮主题糕点（年6场，限10人/场）；

宠物SPA：瑞鹏医院黑金卡专享日（宠物精油按摩+基因检测）；

激活机制：月均到访 ≥8次（系统自动触发权益开通）。

C、跨界资源对接：稀缺性社交资本

企业权益包：

阿里/小米参观：技术实验室开放日（含高管闭门交流）；

蔚来工厂体验：新能源车定制化生产观摩；

获取条件：年度推荐 ≥10名新黑金卡会员（需消费满5万验证真实性）。

3.2.成本控制模型：北京SKP模式本土化

3.2.1规模精准管控

占比限制：黑金卡总数 ≤会员基数5%（40万会员中 ≤2000人）；

动态淘汰：连续2年消费 ＜18万降级（2023年SKP淘汰率 15%）。

3.2.2服务成本优化

案例验证：北京SKP黑金卡服务成本 28%（2022年报数据），本项目目标 ≤30%。

3.3运营价值与风险对冲

3.3.1商业价值量化

销售额贡献：黑金卡会员年人均消费 ￥35万（普通会员 ￥1.8万），目标贡献总销售额 25%（现12%）；

圈层辐射效应：1名黑金卡会员平均带动 8名新增客群（亲友及企业伙伴）。

3.3.2风险控制机制

权益滥用防范：

企业参观权益需 提前30天预约，每季度限1次；

私人管家服务 单月申请≤3次（超次收费￥500/次）。

成本超支预警：

服务成本连续3月＞30%时，暂停新增权益发放；

引入 外部赞助商（如蔚来承担工厂参观费用）。

3.4本土化创新：南京特色权益加持

文化专属通道：

秦淮汉服馆黑金卡专场（免排队+非遗大师指导）；

新能源特权：

充电桩预约免排队（480kW超充桩专属时段）；

二手车置换优先检测权。

差异化价值：相较北京SKP纯奢定位，吾悦黑金卡强化 “文化+科技” 基因，吸引南京新贵客群。

（二）数字赋能提效：构建智慧商业大脑

1.智慧管理系统：从数据采集到决策优化

新云系统落地：

2.沉浸式体验升级：线上线下流量闭环

AR寻宝常态化：

基础版：扫码集金陵碎片兑￥10餐饮券（国庆验证 引流15万人次）

进阶版：黑金卡专属《红楼梦》角色寻宝（奖励限定NFT）

元宇宙商城开发：

功能架构：

目标：线上导流占比 20%（政府科技补贴 ￥200万）。

（三）商户经营赋能：共生型伙伴关系

1.营销联动机制：流量共享计划

品牌主理人日：

每月1场“了不起的主理人”直播（抖音/小红书双平台）

案例：汉服馆主理人展示云锦织造，单场带货 ￥38万，门店客流 +70%

数据开放原则：

向租户开放 客群画像/消费时段/热力图（脱敏处理）

培训商户使用数据工具（月度考核 90分达标）

2.抗疫扶持政策：风险共担机制

经营风险基金：

资金池规模： ￥500万（商场计提年租金收入 2%）

（四）运营升级效益与保障

技术保障：

新云系统 2024年Q2全覆盖，阿里云提供算法支持；

元宇宙商城 2025年上线，获政府文化科技补贴 ￥300万。

结语：通过 圈层化会员运营（宠物/露营/次元/咖啡）、 智慧系统提效（AI巡店+AR寻宝）、 商户共生机制（数据开放+抗疫基金）三大升级，项目将实现：

会员复购率 从41%→65%，逼近华润万象城水平；

运营成本 降低 30%（能耗+人力）；

租户生态健康度 显著提升（续约率90%+空置率 ＜5%），

最终成为南京商业运营的 数字化标杆。

九、运营创新与资产增值

（一）文化科创双赋能：从场景创新到产业孵化

1.秦淮文化IP化：深度变现模式

1. 1沉浸式内容开发

“夜泊秦淮”剧本杀2.0升级：

运营机制：串联水街商户形成消费闭环（如解谜线索藏于鸡鸣汤包店，带动餐饮销售 +30%）。

1.2. 本土IP产业化路径

金陵文化创客大赛：

成功案例：

“秦淮灯彩”咖啡杯（众筹 100万，门店月销 5000个）

云锦纹样充电宝（小米供应链生产，年销 20万台）

目标：3年孵化 10个 千万级IP衍生品。

2.科创场景落地：商业空间智能化

2.1. 硬件基础设施

2.2. 数据驱动决策系统

商业算法实验室（联袂北京云阿云）：

（二）绿色低碳资产增值：ESG价值释放

1.新能源生态圈：从设施到品牌

1.1 零碳停车场体系

硬件升级：

“绿电会员”计划：

▶ 充电积分兑购物券（1度电=1积分=0.1元）

▶ 蔚来车主享免费充电额度（绑定商场消费）

2. ESG评级提升策略

碳中和报告亮点：

披露范围1、2碳排放（经SGS认证）

减碳举措：清洁机器人省电 18万度/年 + 光伏发电 120万度/年

目标：2026年达成 运营碳中和（范围1+2）

资本吸引力：

优先纳入 嘉实ESG基金 投资组合（要求GRESB评级 ≥4星）

绿色贷款利率 下浮0.8%（江苏银行绿色金融政策）

（三）资产证券化路径：从运营优化到资本退出

1.估值提升基础：运营指标三年跃升

数据对标：上海恒隆广场2023年坪效 ￥36,000/㎡/年，本项目中期目标达其 53%。

2.证券化准备：绿色REITs突围路径

2.1. 资产包分层构建

2.2. 公募REITs实施路线

关键动作：

2024年聘请仲量联行评估 会员数据资产化价值；

2025年响应 《商业不动产REITs试点指引》 申报。

估值目标：发行规模 ￥50亿（资本化率 5.2%），较当前估值溢价 30%。

（四）资产增值路径规划表

1.运营指标：夯实资产价值根基

1.1短期目标（1-2年）：稳定基本盘，出租率95%+

实现路径：

设立 500万抗疫基金：对受冲击商户提供租金减免（单周客流跌＞30%即触发）；

数据化招商：运用北京云阿云算法系统，品牌匹配失误率降低 40%。

行业验证：上海环球港2023年出租率 96.8%（依托类似机制）。

文化体验占比30%

核心举措：

 B1层秦淮水街改造：新增非遗工坊、汉服馆等 8个文化消费载体；

剧本杀《夜泊秦淮》日均接待 800人次，带动周边餐饮销售 +30%。

数据锚点：西安长安十二时辰文化业态占比 35%，坪效 ￥2.3万/月。

1.2.中期目标（3年）：效益跃升，租金复合增长率12%

驱动引擎：

首店溢价：国际定制店租金 ￥400/㎡/天（普通店铺 ￥200）；

会员消费绑定：黑金卡客群贡献租金溢价 25%（年消费 ￥35万/人）。

案例参照：成都IFS首店租金年增幅 15%（2021-2023）。

坪效￥19,200/㎡/年

突破路径：

淘汰低效零售（坪效 ＜￥1万/月），新增科创体验业态；

屋顶经济带（星空瑜伽+营地酒吧）坪效目标 ￥2万/月。

行业对标：上海恒隆广场2023年坪效 ￥36,000/㎡/年，本项目中期目标达其 53%。

1.3.长期目标（5年+）：资本价值释放，资本化率≤5.0%

核心策略：

获取 LEED金级认证（租金溢价 +8%）；

GRESB ESG评级 ≥4星（资本化率 降低0.5%）。

数据支撑：北京太古里ESG升级后资本化率 4.8%（行业均值 6.2%）。

会员复购率65%

生态构建：

积分多场景穿透（充电/剧本杀/京东购物）；

圈层主理人定制活动月活 5000+。

标杆参照：华润万象城会员复购率 68%（2023）。

2.资产包构建：从实体到金融化

2.1短期（1-2年）：会员价值模型认证

评估框架：

目标产出：40万会员数据资产估值 ￥10亿（占项目估值 12%）。

2.2中期（3年）：低碳资产包成型

认证背书：SGS碳核查报告（年减碳 800吨），绿色融资利率 下浮0.8%。

2.3长期（5年+）：公募REITs发行

申报路径：

发行目标：

规模 ￥50亿（资本化率 5.2%）；

基础资产包含 低碳设施（23%）+文化IP（30%）+会员数据（20%）。

3.品牌价值：城市级到全国性跃迁

3.1短期：南京商业影响力TOP3

关键事件：

秦淮文化节全城联动（曝光 3亿+）；

新能源汽车生态圈年销 8亿（占南京市场份额 35%）。

数据支撑：大众点评南京商场热榜 稳居前3（参考2023年华采天地）。

3.2中期：江苏省标杆商业项目

里程碑：

获评 江苏省文商旅融合示范项目（政府授牌+补贴 500万）；

首店占比 35%+（茑屋书店/蔚来NIO House 2.0等）。

行业认证：中国购物中心峰会 “年度创新项目”（对标苏州中心）。

3.3长期：全国运营TOP10

核心指标：

运营标签：

“文化科技融合”标杆（文化收入占比 30%）；

“低碳商业”范本（光伏覆盖 20% 能耗）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库