商业地产案例分享-长沙步步高梅溪新天地项目（三）-商业地产

商业地产案例分享-长沙步步高梅溪新天地项目（三）

原创北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：雄踞梅溪湖核心的70万方商业航母，以双地铁交通、首店集群与飞行馆等特色业态破局。借数字化运营、资产证券化与低碳实践，年客流超2700万，成 “产城商” 融合与商业升级标杆。全文共30500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

长沙步步高梅溪新天地：中部商业新地标的创新突围

一、项目概述

二、SWOT分析及总结

三、竞品分析及总结

四、项目定位优化

五、核心挑战与破局路径

六、业态规划与品牌布局优化

七、招商策略升级

八、运营管理精细化

九、运营创新与资产增值

十、发展计划与行业启示

六、业态规划与品牌布局优化

L2层：家庭成长中心（亲子+生活服务）

业态重组：

区域	原业态	新规划	代表品牌
东翼	传统童装	儿童科创实验室	好小子机器人编程
中庭	促销摊位	亲子剧场	巧虎全息音乐剧
西翼	家居用品	和睦家轻门诊	疫苗接种+基因检测

L3层：湖湘文化聚落（文创+健康）

梅溪书院辐射带：

手工区：陶瓷釉下彩、湘绣非遗工坊（年开课400场）

健康区：诚品生活文创+中医艾灸馆（会员积分通兑）

数据赋能：书院图书借阅系统关联商户折扣（停留超1小时送咖啡券）

L4层：天际体验引擎（餐饮+娱乐）

垂直联动设计：

主体业态	联动业态	联动关系
真冰场	冰雪主题餐厅	垂直联动，主题呼应
飞行馆	太空餐酒吧	垂直联动，主题呼应
屋顶农场	温室米其林餐厅	垂直联动，主题呼应

夜经济突破：

星空露营开放至24:00（提供观星望远镜）

NBA篮球馆举办3V3午夜联赛（抖音直播分佣）

（四）进驻品牌全景图

作为中南地区规模最大的城市级商业综合体，梅溪新天地汇聚 300+ 国内外知名品牌，以 “商业+生态+科技” 为核心，打造全维度消费场景。以下为精选品牌分类汇总：

1.餐饮类

1.1湖湘风味旗舰

文和友飞行主题店（全国首店）：太空舱沉浸式场景，独创“辣条实验室”

茶颜悦色·楚辞概念店：诗词主题特调，限定款“离骚乌龙”

鹊拾湘·现炒黄牛肉：年销20万份，五常米饭无限续

火宫殿梅溪分号：臭豆腐非遗工艺展演，日均接待1500人次

1.2国际餐饮矩阵

品类	代表品牌	特色
高端日料	鮨一（华中首店）	米其林一星主厨坐镇
创意西餐	花厨Island（旗舰店）	屋顶农场鲜花主题餐厅
精品咖啡	%Arabica烘焙工坊	现烘豆体验+AR拉花教学
轻食健康	Wagas绿野厨房	屋顶农场有机食材直供

1.3主题餐饮空间

飞行馆太空餐吧：零重力主题餐饮，航天员餐食复刻

真冰场北欧雪屋：-5℃冰屋火锅，配特制伏特加暖饮

星空露营烧烤：穹顶观星位需提前30天预约

2.零售类

2.1首店经济标杆

业态	品牌	稀缺价值
国际美妆	Aesop香氛实验室（华中首店）	定制湘西植物精油配方
潮流旗舰	Nike Rise	3D足型扫描定制鞋服务
文化复合	TSUTAYA BOOKSTORE	日本茑屋姊妹品牌，湖湘文献专区
设计师集合	LOOKNOW（华中旗舰）	首发Angel Chen苗族元素联名系列

其他美妆品牌：

凤池夸：美妆国潮品牌，彩妆领域佼佼者，深受消费者信赖，复购率超60%；

月魁星：高端美妆品牌，黑白绷带面霜采用玻色因等核心成分，修护抗老效果显著，为追求高品质护肤的消费者提供顶级选择。

兰蔻：国际一线美妆品牌，小黑瓶精华蕴含二裂酵母发酵产物溶胞物，能有效修护肌肤屏障；持妆轻透粉底液遮瑕力强，妆效持久，打造自然清透的妆容。

雅诗兰黛：小棕瓶眼霜能改善黑眼圈、细纹等眼部问题；DW 持妆粉底液防水抗汗，持妆力出色，适合各种场合。

科颜氏：以天然植物成分为主，高保湿面霜质地滋润，能为肌肤提供长效保湿；金盏花爽肤水含有金盏花花瓣，具有舒缓肌肤的功效。

2. 2黄金珠宝集群

品牌	明星产品	年销售额
周大福传承	古法金錾刻湘江纹样手镯	6800万
老庙黄金	马王堆纹样“非遗金”系列	4200万
帝车星腕表	毛主席故居主题陀飞轮定制表	定制价50万+

其他黄金珠宝品牌：

周大福：产品线丰富，涵盖黄金、钻石、彩宝等。“传承” 系列黄金饰品采用古法工艺，纹理精美，质感醇厚；钻石饰品切工精湛，璀璨夺目。

老凤祥：拥有深厚历史底蕴的老字号，黄金饰品工艺精湛，款式多样，从传统龙凤呈祥到现代简约时尚，满足不同消费者需求，还提供珠宝定制服务。

六福珠宝：设计时尚新颖，其婚嫁系列珠宝融合现代元素与传统寓意，造型华丽，深受消费者青睐，为人生重要时刻增添璀璨光彩。

琥福珠宝：国潮高端珠宝品牌、以钻石、黄金、珠宝等饰品为主，主打高端定制珠宝及腕表，客单价5000+起

帝车星腕表：新潮时尚腕表，高定钻石腕表，主打定制服务；

2.3. 智能生活馆

科沃斯X1旗舰：扫地机器人+机械臂联动演示厅

戴森科技剧场：环形风洞体验舱，实测吹风机气流

华为全屋智能：真冰场低温环境智能家居压力测试

3.娱乐体验类

3.1. 现象级主力店

品牌	创新体验	运营数据
飞行馆Pro	VR跳伞+风洞认证课程（USPA证书）	年接待3.2万人次
NHL标准真冰场	国际冰球联赛场地，青少年培训基地	年培训学员3000人
NBA主题篮球馆	AR战术分析墙+午夜3V3联赛	抖音直播场均观看50万+

3.2. 亲子娱乐矩阵

奈尔宝科学中心：磁悬浮列车DIY实验室

莱特飞行者：儿童飞行模拟器（1：1空客A320驾驶舱）

杨梅红非遗工坊：湘绣+釉下彩陶瓷手作课（年开课400场）

4.生活服务类

4.1. 健康管理先锋

和睦家轻门诊：企业高管基因检测+疫苗接种快线

丝域养发实验室：茶油萃取头皮护理（湖南特色配方）

同仁堂汉方馆：张仲景经方调配，智能煎药配送

4.2. 新能源汽车走廊

品牌	特色服务	旗舰车型
蔚来中心	空中试驾跑道（屋顶层）	ET7
小鹏汽车	AR全息修车演示	G9
比亚迪海洋	车电分离租赁计划	海豹
云霞兽	AI自动驾驶	云007

5.文化生态类

5.1. 梅溪书院（文化地标）

核心功能：

当当大数据选书系统（SKU 8万+）

湖湘非遗数字馆（曾国藩全息讲学）

24小时星空阅读舱（通宵开放区占比30%）

5.2. 天空农艺聚场（屋顶层）

模块	内容	收益模型
温室餐厅	从采摘到上桌≤1小时	客单价￥280（行业2倍）
园艺疗愈	三甲医院合作抑郁症康复课程	政府采购订单500万/年
穹顶露营	天文望远镜观星+篝火晚会	周末入住率100%

6.品牌布局核心逻辑

垂直场景耦合

真冰场 → 北欧雪屋餐厅（L4层直达）

飞行馆 → 太空餐吧（共享航天主题动线）

数据驱动调铺

CPT指数＜90商户启动预警（2024年淘汰37家低效品牌）

本土文化赋能

30%品牌融入湘绣、釉下彩、马王堆纹样元素

规模效应：首店占比达35%（超长沙IFS 10个百分点），年客流量2700万验证业态竞争力。

行业首创：全国首个实现 “飞行-冰雪-星空” 业态联票的商业体，套票核销率85%。

（五）实施保障体系

1.资源协同强化执行路径

1.1. 首店经济攻坚模块

协同方	具体措施	实证案例与数据支撑
政府支持	1. 外摆区域扩至中庭广场（增加800㎡弹性空间）；2. 首店注册“绿色通道”（审批时限压缩至7天）	上海前滩太古里通过外摆扩容，首店开业效率提升40%
技术伙伴	1. 京云阿云客流预测系统（误差率≤8%） 2. 首店选址AI建模（坪效模拟准确率92%）	深圳万象天地应用同类系统，首店成活率达85%（行业平均68%）
金融工具	1. 首店引入基金3000万（分档补贴：华中首店补50万/家）；2. 销售对赌协议（首年免租，超基线分成）	成都SKP首店基金撬动品牌投资1：3，年新增销售额4.2亿

1.2. 创新孵化加速模块

协同方	具体措施	实证案例与数据支撑
政府支持	1. 文创补贴200万/年（覆盖50%装修成本） 2. 授予“新消费试验牌照”（允许试售未过审商品）	杭州天目里获文创补贴后，孵化品牌数量年增120%
技术伙伴	1. 甲骨文SaaS管理系统（库存/会员/CRM一体化）；2. 华为云试衣镜算力支持（响应延时≤0.1秒）	北京三里屯太古里SaaS系统降低人力成本30%
金融工具	1. 风险投资对赌协议（首年营收≥300万则基金跟投）；2. 知识产权质押融资通道	深圳华侨城OCT-LOFT对赌成功率61%，品牌估值平均翻3倍

2.数字化基建核心引擎

2.1. 黄金分割算法应用

斐波那契业态配比模型：

业态类型	面积占比	L1 层（2 万㎡）面积分配	说明
主力店（成熟品牌）	40%	8000㎡	成熟品牌商户
成长品牌	50%	10000㎡	成长阶段品牌商户
创新品牌	10%	2000㎡	创新型品牌商户

动态调铺机制：

CPT指数＜90自动预警，启动“三阶整改”

预警触发条件	整改阶段	具体整改措施
CPT 指数＜90	一阶	营销支援：补贴联合促销
CPT 指数＜90	二阶	空间优化：动线重组
CPT 指数＜90	三阶	强制退租：引入替补品牌

2.2智慧运维系统

能耗管理：真冰场/影院接入AIoT分时控温系统（年省电费240万）

安防调度：2000路AI摄像头实现5秒应急响应（较人工提速12倍）

3.效益预测与里程碑管控

3.1. 核心指标攻坚路径

指标	2024基准值	2027目标值	季度里程碑	责任部门
首店占比	18%	35%	2025Q2≥25%, 2026Q1≥30%, 2026Q4≥35%	招商中心
娱乐联动销售率	15%	40%	套票占比2025Q3≥30%, 2026Q2≥35%, 2027Q1≥40%	运营事业部
夜间坪效	￥80/㎡/h	￥150/㎡/h	2025年￥110, 2026年￥130, 2027年￥150	数据分析部

3.2. 资源投入保障表

模块	2025年预算	2026年预算	关键用途
首店引入基金	1200万	800万	LOOKNOW等品牌装修补贴
技术系统	600万	400万	甲骨文SaaS定制开发、AIoT设备扩容
风险投资池	2000万	1500万	植物肉工坊等孵化项目跟投

4.行业标杆经验移植与创新

4.1. 成都Regular源野对标点

维度	Regular源野	梅溪新天地创新点
首店贡献率	45%	目标35%+本土文化IP店（50家）差异化
场景耦合	地下公园+买手店	垂直业态联动（真冰场→冰雪餐厅）
数据支撑	会员复购率58%	CPT模型驱动动态调铺（预警机制）

4.2 梅溪模式突破性价值

黄金分割业态比：

通过 0.4（成熟）:0.5（成长）:0.1（创新）配比，既保障现金流（主力店），又预留创新空间（LAB孵化区），破解传统综合体 “创新畏难症”。

垂直场景耦合：

建立 “B1电竞-L1策展-L2亲子-L4天际娱乐” 纵向导流链，将70万方平面孤岛转化为 “立体消费生态”：

楼层 / 区域	核心业态	引流方式 / 关联逻辑	纵向导流链路
B1 层	电竞馆	通过 AR 赛事引流至上层	作为纵向导流链起点
L1 层	策展中庭	以文化消费承接电竞馆客流，再导向上层	承接 B1 层客流，衔接至 L2 层
L2 层	亲子剧场	以家庭客群体验留存客流，导向更高楼层	承接 L1 层客流，衔接至 L4 层
L4 层	星空露营	作为家庭客群留存后的高端娱乐场景	作为纵向导流链终点
整体项目	70 万方商业体	纵向导流链打破平面孤岛状态	转化为 “立体消费生态”

终极验证：至2027年，项目将实现 “首店35%+联动销售40%” 双突破，为超大型商业体提供 “规模优势转化黄金范式”，成就中国商业地产新物种标杆。

七、招商策略升级

（一）三级品牌矩阵深度构建

1. 锚点层（10%）：客流核弹级引擎

仓储会员店

引进策略：Costco华中首店（1.5万㎡）

数据目标：日均引流8000人，会员费收入占比60%

实证案例：上海开市客开业首日客流3.4万，会员卡售出10万张

科技旗舰

引进策略：Apple Store（独栋玻璃屋设计）

数据目标：坪效￥18万/㎡/月（行业均值3倍）

实证案例：成都太古里店年销售额9.6亿元

娱乐巨擘

引进策略：UME Cinity影院（20厅IMAX）

数据目标：非票收入占比40%

实证案例：深圳万象天地Cinity厅票价溢价50%

空间布局逻辑：

锚点品牌置于L1主入口三角区（Costco）、L4西侧玻璃穹顶（Apple）、B1东端（UME），形成“黄金导流轴线”。

2. 活力层（60%）：高频消费复合模型

业态创新组合：

文化复合店：

复刻梅溪书院“四合一”模式（图书+咖啡+文创+展览）

引入升级版 “西西弗2.0” ，实现以下功能联动：

图书销售区：精选8万SKU，设湖湘文化专架

矢量咖啡：现磨咖啡+茶颜悦色联名特调

儿童绘本馆：巧虎全息故事剧场（日均接待300组家庭）

非遗手作课堂：湘绣/釉下彩DIY课程（周末预约率100%）

运营成效：

关联消费提升22%（咖啡与图书捆绑销售占比35%）

客群停留时长增至2.8小时（较单业态店提升90%）

餐饮厂牌集群：引进深圳大悦城 “大悦食集” ，聚合8大轻食IP

品牌	特色	坪效目标
%Arabica烘焙坊	现烘豆体验+AR拉花教学	￥12万/㎡/月
文和友飞行实验室	太空舱辣条定制	￥8万/㎡/月
Wagas绿野厨房	屋顶农场食材直供	￥6万/㎡/月

布局策略：B1层设 “轻食长廊” （衔接地铁入口），L3层打造 “云中食集” （毗邻屋顶农场）。

3. 创新层（30%）：柔性快闪生态

空间革命方案：

黑科技店铺系统：

引进保利Kaledo “可编程冰屏” （每块屏月租￥1.5万）

支持72小时店铺形象切换（国潮/赛博/极简模式）

分成租金模型：

租金构成	计算规则	案例说明（月销 30 万元）
保底租金	固定金额 8000 元 / 月	保底租金 8000 元
流水抽成	月销售额≤50000 元：抽成 15%	月销 30 万元属于 “销售额＞50000 元” 档
	月销售额＞50000 元：抽成 25%	流水抽成 = 300000×25%=75000 元
实付租金	保底租金 + 对应档位流水抽成	实付租金 = 8000+75000=83000 元

孵化成果：2024年快闪品牌转化率达38%（植物肉工坊→固定店）。

（二）招商赋能体系实施路径

1. 数据驱动：品牌适配度模型

算法架构与验证：

模块类型	具体内容 / 组成	关联关系
数据输入层	200 万会员消费数据	为业态组合边际收益模型提供基础数据
数据输入层	热力图轨迹数据	为业态组合边际收益模型提供行为数据
数据输入层	CRM 标签数据	为业态组合边际收益模型提供用户画像数据
算法模型层	业态组合边际收益模型	整合输入数据，计算并输出适配度指数
输出结果层	适配度指数	由业态组合边际收益模型生成

决策应用：

咖啡店与书店相邻 → 双方销售额提升22%（瑞幸+TSUTAYA实测）

美妆LAB店需远离儿童区（客群冲突降效15%）

系统优势：招商匹配效率提升3倍，空置期缩短至45天。

2. 金融支持：全周期资金方案

平安银行“商户成长贷”产品矩阵：

产品	适用对象	条款	案例
装修贷	首店/旗舰店	年化5%，最长3年	LOOKNOW获贷300万装修补贴
保理融资	快消品供应商	应收账款7折贴现	茶颜悦色供应链周转加速30天
联营分成贷	创新层品牌	流水抽成抵扣贷款利息	植物肉工坊首年息费全免

政策协同：湖南商务厅提供 “首店贴息” （利率再降2%）。

3. 风险共担：弹性租金计划

胖东来调改范式升级：

基础模型：

构成	比例	商户案例
基础租金	50%市场价	Nike Rise月租￥40万→20万
流水抽成	5%-15%	文和友抽成率12%

信心指数提升：

调改后商户续约意愿从58%→93%

新品牌入驻咨询量增35%

创新机制：

保险托底：引入太平洋保险 “销售保底险” （月流水不足80万获赔差额50%）

调改保护期：胖东来帮扶品牌免抽成6个月

（三）招商政策汇总表

政策类别	核心工具	适用对象	效益指标	政策来源
空间支持	快闪冰屏（月租￥1.5万）	创新层品牌	装修成本降60%	保利Kaledo模式
金融赋能	商户成长贷（年化5%）	华中首店	融资效率提升3倍	平安银行专项产品
风险缓冲	弹性租金（50%+抽成）	全业态	开业成本降40%	胖东来调改实证
数据共享	品牌适配度模型	联营商户	跨业态销售增益22%	京云阿云系统
政策红利	首店贴息（-2%利率）	国际品牌	区域首店占比达35%	湖南省商务厅

（四）实施成效预测

客流结构优化

锚点品牌带动跨区客群占比从12%→30%（Costco会员辐射50公里）

坪效突破

活力层复合店坪效达行业均值2.3倍（“书店+咖啡”模型验证）

招商效率革命

空置率从18%降至5%，品牌迭代周期缩短至11个月

行业标杆：深圳万象天地通过类似策略，首年招商完成率98%，梅溪新天地依托 “数据驱动+金融杠杆+风险共担” 三位一体体系，有望成为中国商业地产招商4.0样板。

八、运营管理精细化

（一）客流价值深挖：数据驱动的流量裂变

1. 智能导流系统：热力感知革命

技术架构：

技术层级	具体组件 / 功能	数据 / 输出内容	关联关系
数据采集层	200 台热力传感器	每秒采集客流密度数据	为京云阿云决策引擎提供数据输入
数据采集层	500 路 AI 摄像头	通过人脸识别记录停留时长	为京云阿云决策引擎提供数据输入
决策引擎层	京云阿云决策引擎	整合客流密度与停留时长数据	生成并输出实时推送策略
输出应用层	实时推送策略	基于决策引擎分析结果生成	由京云阿云决策引擎驱动输出

场景应用：

餐饮分流：B1轻食区排队＞15分钟 → 向周边书店顾客推送“满50减15”等候券（核销率62%）

冷区激活：L3文创区客流密度＜0.3人/㎡ → 触发AR寻宝游戏（参与率提升45%）

实证效果：参照深圳壹方城同款系统，冷区商户销售额提升38%

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库