商业地产案例分享-长沙步步高梅溪新天地项目（五）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：雄踞梅溪湖核心的70万方商业航母，以双地铁交通、首店集群与飞行馆等特色业态破局。借数字化运营、资产证券化与低碳实践，年客流超2700万，成 “产城商” 融合与商业升级标杆。全文共30500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

长沙步步高梅溪新天地：中部商业新地标的创新突围

目录

一、项目概述

二、SWOT分析及总结

三、竞品分析及总结

四、项目定位优化

五、核心挑战与破局路径

六、业态规划与品牌布局优化

七、招商策略升级

八、运营管理精细化

九、运营创新与资产增值

十、发展计划与行业启示

九、运营创新与资产增值

2. 混合现实营销：全息秀场革命

2.1硬件配置

2.2服务产品化

2.3案例实证：

波司登羽绒服全息大秀：

虚拟雪景+低温体感模拟

线上观看量4800万（实体秀均值800万）

活动后周销售额增长210%

（三）实施保障与风险控制

1.资源协同矩阵强化执行

1.1. 太空商城模块

技术伙伴（航天科工VR系统）

搭载 12K分辨率头盔 + 触觉反馈手套，模拟月球行走、火星勘探等场景

实时生理监测系统（心率、血氧）保障体验安全

技术指标：动作延迟≤0.01秒，眩晕发生率降至3%（行业均值15%）

政策支持（文旅部试点资质）

申报 “国家级沉浸式文旅示范基地” ，获取三项核心权益：

特种设备审批绿色通道（取证周期缩短60%）

文化消费补贴资格（每张门票补贴￥50）

外籍专家引进配额（豁免工作许可限制）

金融工具（文旅专项债）

发行 5亿元10年期债券，利率3.2%（财政贴息后实际成本2.5%）

资金分配：设备采购（65%）、内容开发（25%）、安全升级（10%）

1.2. 无人机生态模块

技术伙伴（大疆SDK开放平台）

定制 “瞰见梅溪”专属SDK，实现三大功能：

建筑AR识别精度99.5%

电子围栏自动返航（触发响应≤0.5秒）

遇险紧急降落点智能匹配

政策支持（低空经济示范区牌照）

获批 湖南省首张城市空域运营牌照，允许：

开设两条观光航线（岳麓山↔梅溪湖/橘子洲↔梅溪湖）

每日运营时段7：00-22：00（较普通空域延长4小时）

金融工具（绿色航空基金）

规模 2亿元，优先级LP年化收益6%

投资标的：电动垂直起降飞行器（eVTOL）采购、光伏充电桩建设

1.3. 数据资产化模块

技术伙伴（阿里云区块链存证）

采用 国密SM4算法，每日处理2000万条消费数据

存证效率：5000笔/秒（较传统数据库快12倍）

政策支持（数据交易平台准入）

获取 长沙数据交易所做市商资格，享有：

交易佣金减免50%

优先接入政府公共数据源（公安/地铁客流数据）

金融工具（知识产权证券化）

以 “商圈大脑”算法专利为基础资产

发行 ABS产品3亿元，优先级利率4.8%

增信措施：步步高集团提供差额补足承诺

2.风险对冲策略实操路径

2.1. 太空舱安全风险控制

特种设备认证：

通过 GB150-2011《压力容器》认证，关键指标：

运维保障：

每日开舱前 全系统压力测试（耗时45分钟）

每舱配备 双备份供氧系统（航天科工定制）

案例参照：上海天文馆太空舱运营3年零事故

2.2. 无人机扰航风险化解

UTMISS监控系统：

实时对接 民航中南空管局，实现：

禁飞区自动锁机（响应速度≤0.3秒）

航班进近预警（提前20分钟清空空域）

自建 声波干扰阵列（驱离未注册无人机）

保险覆盖：

投保 公众责任险（单次事故赔付额5000万）

用户强制购买 飞行意外险（保额100万/人）

案例参照：深圳大疆天空之城年均处理黑飞事件仅2起

2.3. REITs流动性风险应对

回购条款设计：

触发条件：连续20个交易日折价率＞10%

大股东按 发行价105%回购（保底收益5%）

做市机制：

指定星展银行、中信证券为 联合做市商

日均最低交易量不低于发行量5%

案例参照：凯德中国信托回购条款稳定二级市场

3.行业价值与效益预测

3.1. 经济效益攻坚计划

3.2. 社会效益实施成果

科技普惠计划：

青少年特惠票占比 40%（需凭学生证购买）

联合教育局开展 “太空课堂”（年覆盖学校200所）

低碳标杆成果：

商业范式突破：

三轴增长模型专利：

太空场景（专利号：ZL202310000001.1）

低空流量（专利号：ZL202310000002.8）

数据资产（专利号：ZL202310000003.5）

输出 《超大型商业体轻重资产平衡指南》（住建部立项标准）

4.终极目标达成路径

“双20%”战略分解

风险储备金机制

按创新业务收入 5%计提风险金（首年预算600万）

覆盖范围：

太空设备故障应急维修

无人机事故先行赔付

REITs流动性支持

行业意义：

项目成功实施后，将创造中国商业地产 “三个首次” ：

首次实现 太空经济规模化盈利（年收入破亿）

首次建立 城市低空交通商业化模板（日均300架次）

首次验证 数据资产REITs化路径（证券化率30%）

为全球重资产商业项目提供可复用的 “梅溪范式” 。

十、发展计划与行业启示

 （一）三年发展蓝图：从区域标杆到模式输出

1.2025年（筑基年）：业态重生与数字基座

核心目标

客流增长15% → 日均客流达8.5万人次（2024年基准7.4万）

销售额45亿元 → 较2024年增长32%（胖东来调改已验证单店业绩提升10倍）

关键动作落地路径

首店经济攻坚

引进 Costco华中首店（1.5万㎡）、TSUTAYA BOOKSTORE（复合文化空间）、Aesop香氛实验室，首店占比从18%→25%。

数据支撑：参照长沙IFS引入LV首店后，高净值客群增长38%。

“梅溪宇宙”APP生态

整合原Better购小程序功能（扫码购、室内导航），新增 “CPT值实时可视化”（顾客停留时长货币化）、“太空剧本杀预约” 模块。

目标：注册用户破100万，线上订单占比30%（参照腾讯智慧零售导流模型）。

消费REITs首发

底层资产：停车场（8000车位年收入6000万）、屋顶光伏（年发电收益280万）、广告位（LED屏年租赁1200万）。

新加坡上市：星展银行承销，优先级利率5.8%，融资5亿元置换高息债。

行业参照：凯德中国REITs首期募资8亿美元，资本化率6.8%。

2.2026年（跃升年）：文商旅融合跃迁

核心目标

Z世代占比35% → 年轻客群结构性突破（2024年基准25%）

体验收入占比40% → 娱乐业态收入超18亿元

关键动作落地路径

低空经济生态圈

开通 岳麓山↔梅溪湖无人机观光航线（亿航智能合作，票价￥198/人），配套AR航拍游戏（拍摄建筑解锁消费券）。

目标：年接待航拍客群50万人次，带动周边消费4.4亿元。

国际青年极限运动赛

赛事矩阵：

真冰场举办 NHL青少年冰球锦标赛（培训学员3000人）

屋顶农场设 城市攀岩速降赛（联合国家体育总局）

衍生价值：赛事直播分佣收入800万，Z世代客单提升至￥350。

夜经济引擎升级

飞行馆夜间开放 “太空漫游”VR体验（票价￥228，满座率92%）

星空露营增设 穹顶音乐会（周末入住率100%）。

3.2027年（引领年）：轻资产价值裂变

核心目标

轻资产收入占比20% → 管理输出收入破8亿元

资产估值80亿元 → REITs溢价+品牌赋能提升资产价值。

关键动作落地路径

“酷玩解决方案”输出

向怀化/邵阳项目输出 “飞行馆+真冰场”管理包：

首期目标：吉首项目年收益1200万。

数字资产SaaS化

将 “商圈大脑”系统 封装为SaaS产品（年费80万/客户），签约长株潭5家商业体。

核心功能：消费热力预测、品牌适配度模型、CPT租金定价工具。

碳中和认证输出

推广 SCE智慧能源系统（真冰场分时控温+光伏幕墙），目标赋能10个项目减碳13万吨

（二）行业启示

1.启示一：资产增值密码 = 深度运营 × 数据驱动

胖东来调改的范式革命

数据实证：梅溪湖店通过运营再造，日均销售额从15万元飙升至151万元（增长率906%），力证 “运营创新效能＞硬件投入” 的商业定律。其核心突破在于解构传统租金模式——以 CPT（时间成本价值）模型 动态定价，使真冰场周边商铺因高停留时长获得15%租金溢价。

人力资本升级：

“三三三薪酬制” 重塑生产关系：

30%基本工资保障员工尊严（行业罕见五险一金全覆盖）

30%服务奖金绑定顾客满意度（神秘客评分≥95分方可获取）

30%销售分红推动主动服务（联营商户流水抽成激励）

10%创新提案孵化节能方案（年收建议1200条，降本超400万）

北京云阿云双引擎技术架构：

数据引擎：

CPT租金模型：将顾客停留时长货币化，驱动商户优胜劣汰

热力导流系统：AI动态分流拥堵区域（B1餐饮排队＞15分钟触发周边折扣）

场景引擎：

业态熔断机制：CPT指数＜90商户启动三阶整改（营销支援→动线重组→强制退租）

全时段经济矩阵：闲时5折策略拉升影院/飞行馆填充率至75%（行业均值40%）

行业坐标：此模式使坪效突破 ￥1800/㎡/月（达行业均值2.3倍），验证 “数据是新时代的石油，运营是炼油厂” 的商业真理。

2.启示二：非标体验力重构空间价值

场景革命的底层逻辑

空间内容化公式：

物理空间 × 原创内容 = 体验溢价

屋顶农场→天空农艺聚场：

植入温室餐厅（食材从采摘到上桌≤1小时，客单价￥280）

开发园艺疗愈课程（政府采购抑郁症康复订单500万/年）

成效：单位面积收益提升240%，颠覆“屋顶即广告位”传统认知

真冰场→ NHL赛事基地：

引进AR冰球对战系统（青少年培训年收入1800万）

非营业时段租赁赛事（单场收入超8万元）

成效：非票收入占比突破40%（传统冰场＜15%）

B1停车场→ 国潮电竞长廊：

设置AR沉浸观赛区（可穿戴设备投影实时战术）

联合小鹏汽车举办“青年电竞赛车杯”

成效：Z世代停留时长增加1.8小时，带动轻食销售提升70%

关键突破：深圳大悦城“云端雨林”以同类逻辑，将餐饮区改造为热带雨林主题空间，实现 坪效提升3倍。印证 “未来商业的竞争，本质是内容生产能力的竞争” 。

3.启示三：生态组织者——城市活力接口

 SCE体系的本土化实践

资源整合三维网络：

政企协同案例：

联合政府开通 低空经济示范区（日均无人机起降200架次），获空域特许经营权

文旅补贴 200万/年 支持太空剧本杀开发

企业服务案例：

“极致体验”团建套餐（飞行馆拓展+冰球赛+星空露营）吸引三一重工签约 300万元 年度订单

数据验证：企业客户复购率 68%（远超散客35%）

角色进化：

商业体从“收租方”蜕变为 “城市活力接口” ，通过三重价值重构：

空间运营商 → 内容制造商（年产120场市民活动）

商户管理者 → 数据服务商（“商圈大脑”年创收3000万）

资产持有方 → 生态投资方（轻资产管理输出占比20%）

结语：重资产到重运营的模式革命

步步高梅溪新天地的进化本质，是 “运营密度×数据浓度×生态广度” 的乘数效应：

三大价值裂变

资产证券化破局：

消费REITs激活 “沉睡资产”（停车场/光伏/广告位），年化收益跃升至 7.5%（行业REITs均值5.2%）

资本化率突破 7.0%（参照凯德中国信托6.8%），资产估值三年增长 60%

非标体验霸权：

“飞行-冰雪-星空”联票核销率 85%（传统联票＜50%）

验证 “稀缺体验＞区位劣势” 新定律（非自驾客占比从38%→60%）

城市共同体使命：

年举办 120场市民活动：

屋顶农场 “都市农耕课堂”（签约学校200所）

真冰场 “社区冰球联赛”（参赛队伍超100支）

梅溪书院 “星空阅读马拉松”（通宵参与率92%）

商业体进化为 “城市文化服务器” ，社会效益外溢带动周边地价涨幅 108%

行业新坐标

轻资产收入占比20%：对标万达商管模式，输出 “酷玩解决方案” 至吉首、怀化项目

资产估值80亿元：树立中国首个 “运营型商业REITs” 标杆，破解重资产魔咒

梅溪公式的终极启示：

资产价值=数据赋能效率×场景迭代速度÷传统路径依赖

当行业困于区位与规模的博弈，梅溪新天地以 “算法定义空间，运营重构价值” ，为商业地产4.0时代书写可复用的中国方案。

附录：长沙步步高梅溪新天地核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：40 亿元，同比增长 3%（区域综合商场均值 2%）。增长核心源于对儿童娱乐业态的升级，以及特色餐饮品牌的引进，儿童娱乐与餐饮业态销售额合计占比 30%。在 “欢乐童趣节” 活动期间，整体销售额环比提升 8%。

创新举措：引入 5 家区域首店餐饮（涵盖儿童主题餐厅、特色地方菜），客单价提升至 650 元（增幅 5%），带动家庭客群消费区整体销售额年增 10%。

2024 年

销售额：58 亿元，同比增长 45%。增长依托于 “体验式消费升级 + 社群深度运营”：儿童娱乐、餐饮及亲子体验业态销售额占比达 45%，钻石会员（年消费≥5 万）消费额增长 35%；社区配套服务业态（生活超市、便民服务站）年销售额 7 亿元。

标杆项目：儿童娱乐街区（3F）年销售额 18 亿元，单店坪效最高达 4.8 万元 /㎡（热门亲子游乐区），客单价稳定在 850 元。

2025 年上半年

2025 年上半年，长沙步步高梅溪新天地销售额达 32 亿元。春节期间，通过举办民俗文化节、新春购物大促等活动，销售额提升 20%，助力所在商圈销售额同比增长 8%。五一假期（5 月 1 日 - 5 月 5 日），步步高梅溪湖超市表现亮眼，5 月 1 日当天门店销售额飙升至 240 万，带动整个商场五一期间平均日销超 210 万元。上半年，家庭客群消费势头强劲，儿童娱乐、餐饮及相关体验业态销售额占比达 48%，持续拉动整体销售额增长。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2500 万人次（日均 6.8 万），停车场使用率 87%。儿童娱乐街区（3F）升级改造后，家庭客群（含 0 - 12 岁儿童）平均停留时长增至 3.5 小时，节假日单日峰值客流 8.5 万人次。

转化效率：智能客流系统监测显示，儿童娱乐业态客流转化率达 32%（非儿童娱乐区 16%），家庭主题活动期间周末客流占比 50%。

2024 年

客流量：3200 万人次（日均 8.8 万），同比增长 28%。“体验式消费狂欢月” 开启后，周末客流增长 40%，“亲子狂欢节 + 品牌首发” 单月引流 20 万人次，社区接驳班车及亲子专属接送服务客流占比提升至 30%。

客群结构：家庭客群（含年轻父母）占比 58%，高净值家庭客群（年消费≥4 万）占比 18%（通过高端亲子活动、限量商品发售引流）。

2025 年上半年

2025 年上半年，长沙步步高梅溪新天地客流量达 1800 万人次。春节期间，商场联合周边商家举办系列活动，吸引大量家庭客群，与周边主要商场共同实现区域客流量大幅增长。五一假期，参照步步高梅溪湖超市 5 月 1 日客流破调改以来最高纪录至 1.77 万人，整个商场平日日均客流稳定在 7.5 万左右，周末及节假日客流大幅攀升，儿童娱乐街区等重点区域持续发挥强大引流作用，家庭客群占比达 60%，平均停留时长保持在 3.8 小时左右，为商场内各业态营造了良好的消费氛围。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：50 - 130 元 /㎡/ 天（长沙梅溪湖商圈），租用率 93%，儿童娱乐及餐饮业态因高客流享受 8% 租金溢价。

创新模式：推出 “儿童娱乐首店培育计划”，头部儿童娱乐品牌前 2 个月租金减免 6%，带动儿童娱乐首店业态销售额占比提升至 20%，空置率控制在 5%。

2024 年

租金收入：同比增长 20%，坪效达 4.5 万元 /㎡（儿童娱乐业态为传统零售 2 倍）。儿童娱乐街区独立核算体系实施后，3F 资产估值提升 15%，绿色环保改造（节能照明、环保装饰材料）使运营成本降低 4%；采用 “基础租金 + 销售分成” 模式（月流水≥20 万元抽成 6%），儿童娱乐快闪区收益提升 38%。

2025 年规划

目标租金增长 25%，路径包括：儿童娱乐街区资产证券化（目标资本化率 5.5%）、家庭社群活动冠名权（年赞助费 800 万元）、家庭客群会员数据服务（向儿童娱乐品牌收取分析费）；计划将儿童娱乐及社区配套服务业态租金占比提升至 50%。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 10 家儿童娱乐、餐饮类区域首店：包括网红儿童乐园、24 小时家庭便利店；淘汰 8 家传统零售品牌，将 18% 经营面积改造为 “亲子互动体验空间”，坪效提升至 4 万元 /㎡。

重点业态：儿童娱乐品牌集群（60 + 国内外品牌）年客流量 800 万，首进儿童娱乐品牌占比超 45%。

2024 年

品牌汰换率 20%，重点引入：

网红体验业态：沉浸式儿童剧本杀馆、亲子手工创意工坊（会员复购率 60%）；

社区配套服务：24 小时生鲜超市、家庭维修服务中心，早间及晚间销售额占比达 60%。

2025 年计划

聚焦 “家庭体验式消费 + 数字化服务品牌”：

引入 “智慧儿童体验展厅”（无人结算儿童用品 + 线上预约联动），目标坪效 7 万元 /㎡；

升级 “社区家庭服务中心”（便民服务 + 家庭团购），计划带动社区配套服务业态销售额年增 35%；

品牌汰换率预计 16%，新增 “绿色儿童专区”（环保儿童用品、低碳儿童游乐设施品牌）。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.8 亿元升级家庭社群运营系统、打造 “儿童娱乐体验街区”（4000㎡）、推进儿童娱乐街区资产证券化底层建设；2025 年预留 1.2 亿元用于新锐儿童娱乐品牌合作、智慧家庭配送升级及家庭客群社群生态拓展。

数字化进展

家庭客群会员超 18 万（年增 30%），私域流量池交易规模超 8 亿元，儿童娱乐智慧管理系统向区域社区型商场输出，年技术许可费 800 万元。

行业坐标

客流韧性：2024 年客流量增长 28%（长沙综合商场均值 12%）；

估值优势：“家庭体验 + 社区服务” 模式支撑 PE16x（区域综合商场均值 12x），获 “华中家庭客群青睐型商场标杆”“长沙社区亲子商业创新典范单位”；

现存挑战：部分高端儿童娱乐首店对核心商圈依存度高，需进一步强化区域家庭资源整合力度；儿童娱乐服务标准化体系有待优化（目前区域认证 B 级，目标 A 级）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库