商业地产案例分享-长沙万家丽国际MALL项目（下）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告聚焦全球最大单体商业体转型，解析其区位与文化优势，诊断业态失衡、数据滞后等挑战，提出空间重构、数字化运营及资产金融化策略，助力实现千亿价值目标。全文共30100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

长沙万家丽国际MALL资产管理优化报告

智慧化升级与价值重构策略

目录

一、项目概述

二、SWOT分析及总结

三、竞品分析及总结

四、业态规划与品牌焕新

五、资产运营现状诊断与挑战

六、资产管理战略升级框架

七、空间价值重构策略

八、数字化资产运营体系

九、资产金融化创新路径

十、实施路线图与效益预测

八、数字化资产运营体系

3.2. 生态开放战略：第三方能力集成

API开放平台设计：

3.3. 组织变革配套：数据团队与权责重构

CDO（首席数据官）体系：

直属CEO管辖，下设3个中心：

数据资产中心（负责REITs包生成）

智能决策中心（管理租户健康度仪表盘）

技术开发中心（运维StarRocks数仓）；

数据团队占比20%（2026年目标），薪酬对标互联网大厂。

（五）终极愿景：自我演进的文化商业生命体

1. 运维零意外：AIoT深度渗透

电梯/空调等设备100%接入预测性维护模型，故障响应速度≤4小时（凯德标准）；

光伏薄膜覆盖38公里室内通道顶部，年发电800万度（占能耗总量30%）。

2. 运营自优化：数据驱动动态调优

基于季度末位淘汰制更新20%快闪品牌，空置率稳定于5%以下（优于行业均值10.8%）；

会员APP日活≥15万，私域GMV占比40%（对标华润万象生活）。

3. 资产证券化：文化REITs标杆

年化NOI收益率7.2%（凯德REITs为6.8%）；

国内首个嵌入“文化消费数据”的REITs产品，估值溢价15%。

战略内核：以 “文化基因×数字神经” 重构57万㎡空间价值——

短期借力凯德AI运维模型与华润会员体系，突破坪效瓶颈；

长期通过数据资产交易与REITs金融化，实现从“商业体”到 “资产运营商” 的终极转型

九、资产金融化创新路径

（一）收益权产品设计：跨业态现金流证券化

1.“星城夜未眠”夜间经济组合

产品结构设计

权益包内容：

周五/六豪华客房（原价￥888/晚）

KTV夜场包厢（含酒水套餐，原价￥1280）

宵夜档口专属套餐（小龙虾+精酿，原价￥198）

现金流测算：

按150张卡销售测算，首月回收资金1200万元（占酒店年营收12%）；

成本覆盖率65%（参照澳门威尼斯人夜间套票模式）。

会员裂变机制：

持有者推荐新客获5%通证奖励（可兑换停车场时长）；

联动数字人民币满减（芙蓉区政府补贴20%），提升开卡率30%。

2.餐饮租金ABS创新

底层资产重组：

将B1-B2层500个餐饮档口分成租金（年收入约1.8亿元）打包为资产池；

剔除租售比>45%的高风险商户（占总数15%），提升资产质量。

分级证券结构：

增信措施：

差额支付承诺：集团年营收50亿覆盖2倍本息；

现金流超额覆盖：基础资产/本息支出=1.32倍（行业标准1.25倍）。

案例移植：参考长沙高桥大市场“商铺经营权ABS”，优先档认购倍数达4.8倍

（二）REITs预备计划：公募REITs孵化工程

1.财务合规性改造

SPV架构搭建：

成立万家丽商管公司（注册资本5亿），剥离57万㎡物业产权；

租约标准化改造：统一提前解约条款（赔偿3个月租金），终止率降至8%以下（行业均值15%）。

风险对冲工具：

购买环境责任险（保额2亿），覆盖火灾/污染导致停业损失；

投保租金损失险（凯德REITs标准条款），保障出租率<85%时的现金流。

2.资产估值提升策略

绿色认证赋能：

NOI提升路径：

通过数字人民币降低手续费（传统POS费率0.6%→数币0%），年省540万元；

会员储值卡预收款降低财务成本（替代贷款融资）。

（三）区块链资产登记：碎片资源通证化

1阿尔法资产模式落地

NFT资产发行平台：

通证规则：

1个NFT=1㎡/月使用权（最小交易单位）；

智能合约自动分账（业主70%+平台3%+商户27%）。

试点成效：万家美集团将2000个美容床位NFT化，押金周转效率提升80%10。

2.商户结算通证体系

双轨制清算网络：

韩贸专区应用：

韩国城商户（目标年销1200亿韩元）使用ALFA通证结算，规避汇率波动风险；

消费者数字人民币→自动兑换ALFA→商户秒级收款，支持中韩双向流通。

（四）实施路径与风险管控

1.阶段1：收益权产品试点（0-12个月）——现金流证券化破冰

1.1 关键任务：双轨产品设计与发行

“星城夜未眠”储值卡创新

产品结构：整合酒店926间客房（周末权益）、11F文化馆KTV（夜场包厢）及B2层宵夜档口（专属套餐），定价8万元/张，权益覆盖全年52个周末（原价折算超15万元）。

风控设计：

引入 “客流不足险”（与平安产险合作），当日均使用量<30套时触发赔付（保费占比收益3%）；

设置 动态价格浮动机制：旺季（节假日）需补差价30%，平衡供需矛盾。

案例移植：万达“稳赚1号”通过1000元低门槛众筹，实现12%年化收益，首期募资50亿。

餐饮ABS分级发行

底层资产筛选：选取B1-B2层500个餐饮档口分成租金（年现金流1.8亿），剔除租售比>45%的高风险商户（占15%），资产池加权平均租售比控制在32%。

分级证券结构：

表1：餐饮ABS产品分层设计及风险覆盖

现金储备机制：设立ABS规模20%的流动性储备账户（1亿元），覆盖3个月优先级本息兑付。

1.2 风险对冲策略

市场风险：

储值卡销售绑定 数字人民币补贴（芙蓉区政府补贴20%），提升开卡率30%；

ABS产品嵌入 租金掉期合约：与国泰君安证券合作，当租售比跌破30%时启动收益补偿。

操作风险：

采用 区块链资金监管：所有收益分配通过智能合约自动执行，避免资金挪用（参考万达快钱平台模式）

2.阶段2：REITs孵化（12-24个月）——资产标准化攻坚

2.1 合规改造工程

绿色认证赋能估值

LEED金级认证：投入1800万实施三大改造——

① 屋顶光伏覆盖30%面积（年发电800万度）；

② 38公里室内通道改用自然采光系统（节能率25%）；

③ 安装500个IoT传感器动态调控能耗。

效益测算：认证后估值提升12%（参照上海前滩太古里案例），NOI收益率从6.5%→7.2%。

租约法律结构统一

核心条款标准化：

解约赔偿：统一为3个月租金（原条款浮动在1-6个月）；

租金调整机制：每3年按CPI指数上浮（上限8%）。

风险缓释：购买 租金损失险（凯德REITs同款），当出租率<85%时触发理赔。

2.2 估值提升与压力测试

REITs发行估值模型：

基础情景：NOI收益率7.2% → 估值108亿（按15亿NOI测算）；

压力情景：

表：出租率波动对估值敏感性影响

案例对标：凯德中国REITs资本化率5.0%，因绿色认证获0.8%估值溢价。

3.阶段3：区块链生态扩张（24+个月）——通证经济闭环

3.1 通证经济体构建

ALFA结算通证发行

双轨清算体系：

商户端：ALFA锚定数字人民币1:1（央行数研所提供技术接口），链上交易Gas费0.1%（传统POS费率0.6%）；

跨境场景：韩国城商户（目标年销1200亿韩元）通过ALFA-韩元兑换池规避汇率波动。

激励设计：

使用ALFA结算商户获营销资源倾斜（APP流量加权30%）；

消费者支付ALFA享双倍积分（可兑停车券/影院票）。

数据资产NFT化

产品设计：

消费画像报告NFT：单价0.5万ALFA，含Z世代客群偏好分析（如AR文化体验参与度）；

广告位租赁权NFT：1NFT=1㎡/月使用权，支持拆分交易（最小单位0.01 NFT）。

案例移植：万家美集团将2000个美容床位NFT化，押金周转效率提升80%。

3.2 监管合规框架

沙盒监管机制：

与湖南金融局共建 “湘江链”：通证发行储备金100%存管央行，交易数据实时同步金管局；

设置 单日交易上限：个人商户≤50万ALFA/日，防止投机炒作。

跨境结算合规：

接入 央行贸金平台：ALFA-韩元兑换纳入“货币桥”多边央行数字货币跨境试点

4.全周期风险管控矩阵

终极目标：通过三阶段攻坚，万家丽将从 “重资产持有者” 转型为 “金融科技平台”——

短期：12%收益权产品现金流覆盖改造投入；

中期：REITs发行释放108亿资产价值，ROE提升至18%；

长期：ALFA通证经济年创收5.2亿，占营收10.4%

结论：从重资产持有者到轻资产运营商转型

万家丽的金融化创新本质是 “现金流重构+资产负债表革命”：

短期现金流优化：

收益权证券化盘活年1.8亿餐饮租金，缩短回款周期至T+0；

夜间经济组合提升资产周转率0.15→0.35。

中期资产负债表出表：

REITs发行使57万㎡物业变身为轻资产运营平台，管理费收益占比30%；

参照凯德模式，ROE从9%→18%。

长期生态价值捕获：

ALFA通证构建商户联盟链，收取交易手续费（年2.1亿）；

数据资产NFT交易平台抽佣15%（参考OpenSea模式）。

创新内核：以 “证券化解构重资产、通证化重组轻要素” ，让全球最大单体建筑化身 “金融科技试验场” ——

物理空间价值通过ABS/REITs转化为可流动资本；

碎片资源借力NFT实现微粒化配置；

湖湘文化IP（如星城夜未眠）成为资产定价情感系数，最终完成从地主到投行的蜕变。

十、实施路线图与效益预测

（一）分阶段实施策略：三步走攻坚计划

阶段一：筑基期（2025Q4）——数字基座与空间革命

核心任务与数据支撑

IoT神经网部署：

安装500+传感器（含ReID摄像头58台、智能电表218个），实时监测电梯振动频率（预警准确率≥85%）、区域人流动线（热力图5秒刷新）；

参考凯德环贸iapm案例，目标能耗下降25%（当前12%→9%）。

B1层美食工坊改造：

划设3000㎡共享厨房，引入“鲜食演义”模式（步步高案例显示：生鲜销售占比+11%，客单价达普通餐饮3倍）；

设立“湘味实验室”孵化臭豆腐冰淇淋等IP，年孵化5个本土品牌。

租户健康度评估体系：

构建30维指标模型（租售比/客流转化率/Z世代占比），对连续3个月销售下滑>15%商户自动预警。

投入分配：3800万元（硬件采购2200万+系统开发1600万）

阶段二：赋能期（2026Q1-Q2）——系统上线与金融破冰

核心任务与案例移植

资产管理系统（SaaS版）：

部署阿里云智慧商业平台，集成招商云图（VR看铺精度达2cm）、租金博弈模型（动态调价误差率<5%）；

复制宿迁“数智焕楼”模式，招商周期从90天缩短至45天。

顶楼星空农场：

改造28层停机坪：划分100个种植箱（年租800元/㎡），产出直供11F餐厅；

增设天文望远镜+轻食酒吧，复制上海K11案例，目标客流+22%。

收益权产品发行：

“星城夜未眠”储值卡：定价8万元/张（含全年周末酒店+KTV+宵夜权益），首期150张回款1200万；

餐饮ABS优先级规模3.5亿（评级AA+，利率5.8%），劣后级由集团自持。

投入分配：2200万元（SaaS授权800万+场景改造900万）

阶段三：增值期（2026Q3起）——金融化与生态输出

核心任务与合规设计

公募REITs申报：

获取LEED金级认证（投入1800万，估值+12%），统一租约解约赔偿条款（标准化为3个月租金）；

参照凯德中国REITs架构，目标NOI收益率7.2%（行业均值5.2%）。

区块链资产交易：

发行ALFA结算通证（锚定数字人民币1:1），韩国城商户跨境结算费率从0.6%→0.1%；

广告位NFT化（1NFT=1㎡/月使用权），支持拆分交易（万家美试点押金周转+80%）。

管理输出业务：

向三线城市商业体输出“算法中台+场景IP”套餐（年服务费500万/项目），首期签约常德友阿广场。

投入分配：1500万元（认证费用600万+区块链开发900万）

表：分阶段效益预测与行业对标

（二）风险控制措施：四维防御矩阵

1. 空置率双红线机制

动态监控：

租户健康度仪表盘实时预警（出租率<10%黄灯，<15%红灯）；

熔断触发应急招商组：72小时内启动快闪品牌库（储备200+新兴品牌）。

案例支撑：上海LuOne通过该机制将空置率控制在5.2%（行业均值10.8%）。

2. 技术风控体系

阿里云金融级架构：

等保三级认证+宁夏异地灾备中心（RTO<4小时）；

每日增量备份（保留90天），防御勒索病毒攻击。

区块链存证：所有租约上链存证（长沙公证处节点同步）。

3. 法律合规智能审计

智能合约检测：

每周扫描2000份租约，识别非常规条款（如单方解约权）；

接入工商总局失信名单，自动拦截高风险商户签约。

4. 消费波动对冲组合

业态韧性设计：

疫情压力测试：2022年步步高梅溪新天地因超市占比35%，销售额仅下滑9%（行业均值-25%）。

（三） 长效价值创造：三级跃迁引擎

1. 空间增值：从流量场到内容场

文化场景化：

11F文化馆增设《湘魂·数字山河》全息剧（芒果TV合作），目标衍生消费占比40%；

顶楼停机坪改造“星空音乐会”，复制梅溪新天地飞行馆模式（年客流50万）。

数据驱动调改：

基于ReID动线分析，在美妆区毗邻设国潮茶饮店（预测跨店转化率68%）。

2. 数据增值：从经验到算法

数字孪生体构建：

接入北京超算AI平台（千卡算力支撑），训练坪效预测模型（误差率<8%）；

输出“商户诊断报告”（单价5万元/年），目标数据收入2.1亿/年。

3. 金融增值：从资产到资本

REITs发行路径：

基础资产：57万㎡物业（NOI 7.2%，租约>5年占比60%）；

增信设计：长沙银行提供4亿流动性支持，绿色建筑保险覆盖能耗风险。

通证经济闭环：

ALFA结算通证覆盖70%商户（链上交易额50亿/年），手续费率0.05%

结语：三位一体战略升维

长沙万家丽国际MALL的资产升级，本质是通过 “空间内容化×数据资产化×金融轻量化” 重构商业逻辑：

短期筑基（0-6月）：

借力 步步高“鲜食演义”模式7激活B1层，坪效目标+180%；

部署 阿里云IoT中台，实现设备故障率下降85%。

中期赋能（6-18月）：

复制 宿迁数智焕楼精准招商模型8，空置率压降至8%；

发行 “星城夜未眠”收益权产品，现金流回款1200万。

长期增值（18+月）：

对标 凯德REITs轻资产模式，管理费收益占比30%；

输出 “文化算法中台” 至三线城市（年创收500万/项目）。

行动纲领：以 “一个月启动IoT部署、三个月开放美食工坊、六个月上线健康度系统” 为里程碑，让全球最大单体建筑化身 “中国商业升级教科书” ——

物理层：用湖湘文化IP突破同质化竞争；

数字层：以北京超算算力8穿透运营盲区；

金融层：借REITs实现从“地主”到“投行”的终极蜕变。

附录：长沙万家丽国际 MALL 项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：80 亿元，同比增长 8%（长沙综合商场均值 5%）。增长得益于对服饰区、美妆区的业态升级，以及大量特色餐饮品牌的引入。服饰、美妆与餐饮业态销售额合计占比达 40%。在 “时尚购物节” 活动期间，整体销售额环比提升 12%。

创新举措：引入 8 家区域首店品牌，涵盖国际知名美妆品牌、潮流服饰品牌及特色地方菜餐厅等。客单价提升至 700 元（增幅 8%），带动相关消费区整体销售额年增 15%。

2024 年

销售额：100 亿元，同比增长 25%。增长依托于 “多元化体验消费 + 精准营销” 策略。服饰、美妆、餐饮及休闲娱乐业态销售额占比达 50%，钻石会员（年消费≥8 万）消费额增长 40%；生活配套服务业态（生活超市、便民服务等）年销售额 10 亿元。

标杆项目：国际名品中心年销售额 30 亿元，单店坪效最高达 5 万元 /㎡（热门美妆区），客单价稳定在 1000 元。

2025 年上半年

2025 年上半年，长沙万家丽国际 MALL 销售额达 60 亿元。春节期间，通过举办大型民俗文化节、新春购物狂欢等活动，销售额提升 25%，助力所在商圈销售额同比增长 10%。五一假期（5 月 1 日 - 5 月 5 日），商场内多家主力店表现突出，5 月 1 日当天部分热门店铺销售额飙升至 300 万，带动整个商场五一期间平均日销超 250 万元。上半年，年轻客群与家庭客群消费旺盛，服饰、美妆、餐饮及相关体验业态销售额占比达 52%，持续拉动整体销售额增长。

二、客流量数据

2023 年

客流量：4000 万人次（日均 10.9 万），停车场使用率 90%。服饰区升级改造后，年轻客群（15-35 岁）平均停留时长增至 3 小时，节假日单日峰值客流 12 万人次。

转化效率：智能客流系统监测显示，服饰、美妆业态客流转化率达 30%（其他业态 18%），主题促销活动期间周末客流占比 55%。

2024 年

客流量：5000 万人次（日均 13.7 万），同比增长 25%。“体验消费狂欢季” 开启后，周末客流增长 50%，“时尚潮流节 + 品牌首发” 单月引流 30 万人次，地铁接驳及便捷交通服务使客流占比提升至 40%。

客群结构：年轻客群占比 60%，高净值客群（年消费≥6 万）占比 20%（通过高端时尚活动、限量商品发售引流）。

2025 年上半年

2025 年上半年，长沙万家丽国际 MALL 客流量达 2800 万人次。春节期间，商场联合周边景点举办系列活动，吸引大量游客及本地家庭客群，与周边主要商场共同实现区域客流量大幅增长。五一假期，商场平日日均客流稳定在 12 万左右，周末及节假日客流大幅攀升，国际名品中心、美食街区等重点区域持续发挥强大引流作用，年轻客群占比达 65%，平均停留时长保持在 3.5 小时左右，为商场内各业态营造了良好的消费氛围。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：30-100 元 /㎡/ 天（长沙芙蓉商圈），租用率 95%，国际名品及餐饮业态因高客流享受 10% 租金溢价。

创新模式：推出 “时尚品牌孵化计划”，对引入的区域首店时尚品牌前 3 个月租金减免 8%，带动时尚首店业态销售额占比提升至 25%，空置率控制在 3%。

2024 年

租金收入：同比增长 22%，坪效达 4.8 万元 /㎡（国际名品业态为传统零售 3 倍）。国际名品中心独立核算体系实施后，相关楼层资产估值提升 20%，绿色节能改造（智能照明、节能空调系统）使运营成本降低 5%；采用 “基础租金 + 销售分成” 模式（月流水≥30 万元抽成 8%），时尚快闪区收益提升 40%。

2025 年规划

目标租金增长 30%，路径包括：国际名品中心资产证券化（目标资本化率 5%）、时尚活动冠名权（年赞助费 1000 万元）、会员数据深度服务（向时尚品牌收取精准营销分析费）；计划将国际名品及生活配套服务业态租金占比提升至 55%。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 15 家服饰、美妆、餐饮类区域首店：包括网红时尚潮牌店、国际高端美妆直营店、特色网红餐厅；淘汰 10 家传统经营效益不佳品牌，将 20% 经营面积改造为 “时尚体验空间”，坪效提升至 4.5 万元 /㎡。

重点业态：时尚品牌集群（80 + 国内外品牌）年客流量 1000 万，首进时尚品牌占比超 50%。

2024 年

品牌汰换率 22%，重点引入：

体验新业态：沉浸式时尚艺术展、美妆定制工作室（会员复购率 65%）；

生活配套服务：24 小时精品生鲜超市、一站式家居维修服务中心，早间及晚间销售额占比达 65%。

2025 年计划

聚焦 “时尚体验消费 + 数字化生活服务品牌”：

引入 “智慧时尚生活馆”（智能试衣镜、线上线下联动购物），目标坪效 8 万元 /㎡；

升级 “社区生活服务驿站”（便民服务 + 社区团购），计划带动生活配套服务业态销售额年增 40%；

品牌汰换率预计 18%，新增 “可持续时尚专区”（环保时尚品牌、再生材料服饰品牌）。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 2 亿元升级会员运营系统、打造 “时尚潮流街区”（5000㎡）、推进国际名品中心资产证券化底层建设；2025 年预留 1.5 亿元用于新锐时尚品牌合作、智慧购物配送升级及年轻客群社群生态拓展。

数字化进展

会员超 30 万（年增 35%），私域流量池交易规模超 12 亿元，时尚智慧管理系统向区域商业项目输出，年技术许可费 1000 万元。

行业坐标

客流韧性：2024 年客流量增长 25%（长沙综合商场均值 15%）；

估值优势：“时尚体验 + 生活服务” 模式支撑 PE18x（区域综合商场均值 13x），获 “华中时尚消费引领型商场标杆”“长沙商业创新活力典范单位”；

现存挑战：部分国际高端时尚品牌对核心商圈配套要求极高，需进一步强化区域时尚资源整合力度；时尚服务标准化体系有待完善（目前区域认证 B + 级，目标 A 级）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库