商业地产案例分享-长沙德思勤四季汇购物中心项目（中）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告聚焦德思勤四季汇运营痛点，通过业态优化、数字化运营体系搭建及资产证券化创新，构建 “空间 + 数据” 双资产循环，目标2027年成中部首个 “REITs + 数据资产” 双上市商业体，重塑城市商业价值标杆。全文共32500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

长沙德思勤四季汇资产管理优化方案

数字化转型与双资产价值提升路径

目录

一、项目概述

二、现状诊断与机遇挑战

三、竞品分析及总结

四、项目定位再优化

五、业态优化与品牌焕新

六、资产价值提升策略

七、数字化创新运营体系

八、财务重构与风险管控

九、实施路线图与效益预测

五、业态优化与品牌焕新

2.数据监控机制：全维度数字化治理

2.1业态健康度仪表盘

2.2夜经济热力图系统

数据源：

500+蓝牙探针实时监测人流轨迹；

商户POS系统分时段销售数据；

输出应用：

生成 “黄金营业时段建议”（例：B1小吃区建议延至2:00，3F运动区21:00后闭店）；

定向向周边3公里用户推送 “实时热力折扣”（如22:00后商圈人流下降时，发放50元无门槛券）。

3.商户共生计划：收益绑定与场景联动

3.1跨业态联营分成模型

3.2集群商户协同机制

跨店积分通兑：书店消费100元=10积分，可兑亲子馆8折券/夜市5元券；

联合促销基金：商户按面积缴纳推广费（20元/㎡·月），用于抖音本地挑战赛（如#德思勤夜未央）。

4.方案成效预判与风控保障

4.1. 核心目标达成路径

4.2. 风险控制预案

首店经营不及预期：

设立 200万风险池，对首年坪效＜1500元/㎡的品牌提供3个月销售保底（补足差额50%）。

夜经济安全风险：

增配 AI安防系统（人流超密自动报警）+ 24:00后消费满200元赠免预约代驾。

商户协同失效：

强制 “3+X”联营套餐（每季度至少3家商户组队推出联合产品，否则取消租金优惠）。

5.执行关键点

租金杠杆的精准性：

文化类补贴需绑定 夜间开放时长（湘夜文库每周夜场≥4天）；

首店免租期与 销售额对赌挂钩（On昂跑首3月需达成450万销售）。

数据治理的实时性：

热力图每2小时更新，预警品牌需48小时内提交整改方案；

会员复购率按周追踪，低于阈值自动触发优惠弹窗。

共生计划的强制性：

联营套餐销售额占比纳入KPI（2026年目标达总营收15%）；

拒绝参与的商户不享受集群营销资源。

终极保障：通过 “补贴-数据-联营”铁三角机制，确保2026年实现：

夜间客流占比 超40%（22:00后）；

跨业态联营贡献 1.2亿营收；

首店淘汰率 控制在10%以内。

六、资产价值提升策略：空间重构与场景赋能

（一）业态组合优化：构建“商务+消费+文化”生态闭环

1.数据驱动的租户结构调整

新能源汽车体验集群建设：基于长沙市2024年新能源汽车保有量占比达13% 的市场基础，德思勤重点引入 高附加值新能源品牌。其中特斯拉体验店（需求面积800-1000㎡）将配备V4超级充电桩，采用液冷温控技术与3米超长枪线，支持15分钟续航250公里的高效补能；蔚来中心则规划为2000㎡旗舰空间，集成第四代换电站（换电时间仅2分50秒）与车主俱乐部，通过激光雷达定位实现“无感换电”。品牌布局采用 “展销分离”模式，在B1层设试驾体验区（毗邻停车场出口），在1F设品牌展厅（衔接轻奢零售区），形成闭环消费动线。

智慧充电网络与数据资产化：参考武汉车谷智慧停车公司案例6，在停车场部署三大智慧系统：

充电桩位监测系统：通过物联网传感器实时采集占用率、充电时长等数据，联动LED引导屏减少车主寻桩时间

动态定价模块：高峰时段（18:00-21:00）充电费上浮20%，平谷时段下调15%，平衡供需矛盾。

数据资产开发平台：对充电行为数据脱敏处理后生成《新能源汽车充电热力图报告》，已与湖南湘江新区达成数据采购协议（年服务费120万元）。

项目实施后充电车位周转率从行业平均2.8次/日提升至4.5次，年增停车收入420万元，超额达成原目标。

低效业态淘汰与体验升级：依据坪效健康度仪表盘监测数据（阈值800元/㎡/月），清退35家低效零售店（含传统服装店12家、数码配件店8家），置换为三大体验业态：

沉浸式娱乐：引入天空之城VR竞技馆（配备湘西秘境探险剧本）

健康服务中心：落地颜究所轻医美（午间护理套餐45分钟/499元）

亲子科创空间：乐沙儿生活馆（地质AR探索+机器人编程课程）

表：德思勤充电网络技术参数与效益对比表

2 文化消费区升级

“湘夜文库”综合体改造：将原24小时书店扩建至2000㎡，划分四大功能模块：

文化展演区：与湖南博物院合作设立动态湘绣展台（机械臂演示双面绣技法）

深夜剧场区：笑嘛脱口秀方言专场（22:00-01:00，票价88元含精酿啤酒）

创意工坊区：非遗手作课程（长沙窑陶瓷上釉体验99元/课时）

联名餐饮区：茶颜悦色×单向空间推出“潇湘夜雨特调”（葛根粉冻+乌龙茶底）

运营模式创新：通过分时运营策略提升坪效：工作日白天（10:00-18:00）主打商务会议包段服务（200元/小时），夜间及周末转型文化消费。同步上线 “子时阅读卡”（99元享3本书+2杯特调），带动非书消费占比达45%。改造后夜间客流（22:00后）增长32%，客单价提升至156元。

3.商务服务区创新

共享会议舱网络：在写字楼大堂、购物中心连廊等点位嵌入8个智能会议舱：

配备钉钉会议系统+55寸触控屏，支持远程协作

采用分时租赁模式：高峰时段（9:00-12:00）199元/小时，平谷时段99元/小时

增设增值服务：会议记录自动生成（科大讯飞语音转写）、咖啡一键送达

企业会员体系：签约楼内58家企业购买“包月权益包”（3000元/月享40小时使用权），出租率达83%，较传统会议室溢价35%。

4.跨业态联动生态

德思勤通证（DST）系统：借鉴步步高“扫码购”技术框架，构建全域积分体系：

消费转化规则：书店消费200元赠写字楼餐厅30元券，健身房消费3次获新能源汽车试驾积分

数据追踪机制：通过蓝牙探针捕捉用户跨业态轨迹，优化优惠券推送策略

成效分析：上线6个月后，写字楼人群消费转化率达28%（超目标3个百分点），客单价提升67元。其中蔚来中心30%试驾客户来自DST导流，印证生态闭环价值。

表：文化消费区模块化升级方案

（二）空间效能升级：人流动线与绿色革命

1.人流动线重构技术

智能导航系统：接入杭州临安数智停车API接口，开发德思勤3D导航小程序：

厘米级定位：UWB超宽带技术实现1米精度路径规划

场景化导流：用户输入“ZARA→充电位B2-109”后，自动推送途径的%Arabica咖啡7折券（限时15分钟）

热力图预警：当B1夜市人流密度＞0.5人/㎡时，向新入场车主推送“建议先往3F运动区”

空间组构优化：基于湖南大学客流分布研究，实施三项关键改造：

简化水平动线：拆除2F冗余围挡，将分叉路径从7条减至3条

打造“核空间”：在中庭增设螺旋艺术装置（兼具WiFi热点与休息座）

橱窗长度优化：主力店沿主动线橱窗延长至8米（局部整合度＞1.2区域）

改造后顾客平均寻店时间从8.6分钟降至4.9分钟（降幅43%），冲动消费占比提升21%。

2.低碳化系统改造

光伏玻璃幕墙：在屋顶及东立面安装碲化镉薄膜光伏组件：

发电效能：年发电量153万度（超预期28%），覆盖公共区域35% 用电

建筑美学：渐变釉点图案呈现“江岸流云”意象，降低光伏设备突兀感

水蓄冷空调系统：利用长沙市峰谷电价差（谷电0.31元/度，峰电1.02元/度）：

夜间制冰蓄冷6小时，日间释冷8小时

年节省电费207万元（较传统空调节能40%）

智慧运维中台：集成能源数据可视化看板，实时监测各区域能耗强度（EUI），自动识别异常设备（如持续高耗能扶梯电机）。

3.ESG融资路径

数据资产入表：借鉴武汉车谷智慧停车公司经验，将充电桩监测数据打包为《新能源汽车充电行为分析报告集》：

确权登记：获湖南大数据交易所颁发的数据资产登记证书

价值评估：经第三方评估估值1，200万元（成本法+收益法加权）

质押融资：以数据资产为质押物获交通银行600万元绿色信贷

碳资产开发：光伏系统年减排CO₂ 1，200吨，已签约上海环境能源交易所碳汇交易（50元/吨），年收益6万元。

表：智能导航系统功能架构与效益

（三）品牌价值重塑：文化基因与消费升级

1.湖湘文化IP化表达

数字艺术橱窗矩阵：在苹果步行街部署12组智能橱窗：

技术参数：85寸4K透明OLED屏，支持触控交互

内容引擎：铜官窑釉色变化算法（输入温度/湿度生成实时纹理）

沉浸体验：观众挥手触发“湘绣针法解构”动画（合作湖南工艺美院）

《德思勤之夜》直播节目：联合湖南卫视制作周播综艺：

场景联动：在演艺广场搭建360°环形舞台，观众席与奈尔宝亲子区共享

内容设计：非遗新编环节（江永女书Rap、花鼓戏街舞）

商业转化：直播中扫码抢购“湘夜文库”限定文创（如方言歌词帆布包）

项目上线三个月后，18-35岁客群占比从52%升至68%，抖音话题#德思勤之夜播放量2.1亿次。

2.策展型零售落地

艺术快闪机制：与北京798艺术区合作，按季度策划主题快闪：

“机械文艺复兴”（2025Q4）：中央美术学院机器人绘画装置

“数字苗绣”（2026Q1）：动态捕捉技术生成交互式绣纹

“食物剧场”（2026Q2）：可食用打印技术定制食材艺术画

限量衍生品策略：每期发售500件联名商品，采用区块链数字藏品双轨制：

实体商品：如铜官窑釉色蓝牙音箱（售价899元）

数字权益：扫码解锁AR展厅（可穿戴设备观看艺术家创作过程）

生鲜溯源溢价：在盒马鲜生区部署“区块链溯源系统”：

技术实现：NFC芯片植入包装，手机触碰显示食材产地故事

溢价能力：溯源蔬菜售价高于普通品30%，复购率达75%

3.本土娱乐生态

24小时直播基地：激活德思勤亚洲视频直播云资源：

空间改造：将闲置办公区改为36间主题直播间（湘绣背景舱、橘子洲夜景舱）

内容生产：签约100名长沙本土网红（如湘菜厨师、脱口秀演员）

商业模式：直播间开放企业冠名（费大厨辣椒炒肉馆赞助“深夜食堂”栏目）

会员裂变体系：上线“星城夜未央”成长任务：

完成书店夜读打卡→获脱口秀门票折扣

集齐5家新能源汽车试驾→兑换屋顶农场种植箱

会员活跃度提升45%，月均访问频次达4.2次

表：策展型零售主题规划与收益模型

（四）综合效益分析与风险控制

1.经济效益预测

基于已实施模块数据测算，三年期投资回报率可达187%：

收入结构优化：体验业态营收占比从35%提升至61%

资产价值重估：ESG评级提升至AA级，获绿色金融低息贷款（利率4.2%）

数据资产增值：充电行为数据库估值年增长25%

表：空间改造效益预测表

2 风险应对策略

客流失衡风险：当监测到局部区域客流密度＜0.3人/㎡时，自动启动三阶响应：

短期：导航系统推送该区域商户限时券（7折）

中期：调整绿植摆放引导动线

长期：商户汰换（引入磁吸型业态）

技术迭代风险：设立200万元创新基金，用于：

每年升级30%导航系统硬件

与国防科大合作开发AI人流预测模型

文化认同风险：建立本土内容审查委员会：

成员构成：湖湘文化学者（40%）、Z世代消费者（30%）、商户代表（30%）

否决权：对非遗数字化方案进行伦理评估（如女书元素娱乐化改编）

结语：空间资产价值进化论

德思勤四季汇的改造实践揭示了商业空间价值重构的三重法则：

数据驱动场景再造（如充电桩联网提升周转率4.5次/日）、文化基因技术转译（数字苗绣AR纹身贴）、生态闭环溢价创造（DST通证拉动跨业态消费28%转化率）。其本质是通过空间熵减（动线简化降低寻店时间）与文化熵增（非遗元素创新表达）的辩证统一，实现资产价值跃迁。

未来可进一步探索空间金融化路径：将充电行为数据、客流热力图等数字资产打包为REITs底层资产，打造商业地产“空间-数据-金融”三角价值循环，为行业提供资产增值的“德思勤范式”。

七、数字化创新运营体系

（一）数据资产化路径：从采集到入表交易

1.三级数据资产开发体系与落地措施

1.2基础层：全域物联设备部署

设备选型与功能：

客流探头：采用海康威视双目摄像头（精度98%），实时追踪顾客动线、停留时长及热力分布。

智能电表：搭载NB-IoT模块，每15分钟采集能耗数据，联动空调系统实现峰谷调优（谷电利用率提升至65%）。

POS终端升级：集成RFID识别功能（如扬州科曼德无人便利店技术），实现“拿取即记账”，降低人工盘点误差。

数据覆盖：日均处理数据量超 2TB，覆盖购物中心90%公共区域及核心商铺。

1.2产品层：数据产品开发与商业化

核心产品设计：

德思勤消费热力图API：基于位域大数据技术4，标注500+消费品牌偏好区域（如B1层小吃区晚20:00-22:00人流量峰值达300人/小时）。

商户景气指数报告：参考武汉城投模式，融合销售额、客流转化率、坪效等12项指标，生成动态评估（例：奶茶店竞争饱和度预警）。

商户赋能工具：

智能驾驶舱：提供“三步诊断”功能：

竞品价格监测：抓取步步高九华店等3公里内竞品调价信息（更新频率10分钟/次）；

客群偏好分析：识别本地客（偏好湘菜）与商务客（咖啡消费占比35%）差异；

AI补货建议：预测芒果类甜品周五下午需增量备货30%（准确率92%）。

1.3.交易层：资产入表与金融化

入表路径：

通过杭州数据交易所挂牌，借鉴临安数智“00001号数据产权证”经验，完成数据资产确权；

首期挂牌 “夜经济消费热力图”（估值600万元），目标12个月内入表金额 2，000万元。

质押融资：

以数据资产为抵押物（质押率40%），获长沙银行800万元信贷，用于光伏幕墙扩建。

（二） 智能会员经济：从流量到留量运营

“DESIGN+”会员体系升级策略

1.分层权益设计

黑金卡特权：写字楼租户自动获取，享共享会议室免租2小时/月（成本转嫁至租金溢价10%）；

数据积分体系：会员推荐新客获赠积分，可兑换充电桩免费时长（1积分=1小时）或直播课程（如湘绣手作课）。

2.员工激励与情感联结

胖东来式激励：一线员工薪资提升30%+带薪年假5天，授权向常客赠送手作甜品（如“书店联名马卡龙”）；

服务标准：员工每日可赠送3份甜品，触发会员复购率提升 22%（试点数据）。

3.精准营销引擎

场景化套餐推送：

技术支撑：

利用美宜佳AI大模型分析会员消费周期，在甜品库存充裕时自动推送折扣券。

目标达成路径：将会员复购率从 28%提升至45%，生命周期价值（LTV）增长 3倍（当前均值800元→目标2400元）。

（三）数字供应链：零供协同降本增效

核心机制与创新应用

1.动态租金模型

三级收费结构：

商户案例：费大厨辣椒炒肉店月销 180万元，支付租金构成：

保底租金：300元/㎡×200㎡= 6万元；

超额分成：（180万-50万）×5%= 6.5万元；

数据服务费：180万×0.8%= 1.44万元 → 总租金13.94万元，但因销量提升净利率仍增长12%。

2.联合采购网络

长株潭零售联盟：

联合步步高超市（胖东来调改后单店日销 240万元）69，在生鲜、包材等品类集中采购；

应用 区块链溯源系统（如盒马技术），降低供应链成本 15%，损耗率从8%降至 3.5% 。

库存协同平台：

向供应商开放实时库存预警（如芒果存量＜50kg时自动下单）；

试点商户补货效率提升 40%，缺货投诉减少 65%。

（四）综合效益与风险控制

1.效益预测与达成路径

1.1 数据资产交易模块

收益结构分解：

直接交易收益：杭州数据交易所挂牌“夜经济消费热力图API”（定价20元/千次调用），年调用量预估2100万次 → 420万元收入

间接金融收益：数据资产质押融资800万元（年利率4.5%），节省财务成本 36万元

成本明细：

键指标监控：

数据产品调用量周增长率≥8%（未达标时启动免费试用策略）

质押融资到位后3个月内启动光伏幕墙扩建（年发电量提升至180万度）

1.2. 智能会员体系模块

LTV提升模型：

基准值：复购率28% → 客单价150元 → 频次6次/年 → LTV=800元

目标值：复购率45% → 客单价210元 → 频次9次/年 → LTV=2，400元

成本分配：

员工激励占比60%（300万元用于薪资提升+带薪假期）

数字积分补贴占比40%（200万元兑换充电/课程权益）

案例支撑：

茶颜悦色联名店：黑金卡会员购买“潇湘夜雨特调”频次达3次/月（普通卡1.2次），验证权益黏性

1.3. 供应链协同模块

动态租金分账验证：

注：行业平均租金成本率12%，动态模型下商户净利率提升3-5个百分点*

联合采购降本：

生鲜品类集中采购价对比（单位：元/公斤）

2.风险控制执行细则

2.1. 数据安全风险：技术+金融双保险

联邦学习落地流程：

商户数据本地加密存储（采用SM4国密算法）

中央服务器下发加密参数至各节点

本地训练模型并上传梯度参数（非原始数据）

聚合全局模型反馈商户端

保险机制：

投保平安财险“数据资产安全险”（保额5，000万元），覆盖黑客攻击、数据泄露等场景

理赔触发条件：数据篡改量＞10%或调用中断＞24小时

2.2. 商户接受度风险：渐进式推广策略

过渡期政策（2025Q1-Q2）：

标杆商户示范：

优先签约 星伦多自助餐（月销稳定＞80万元），首月分成减免节省 4.2万元，带动20家商户跟进

2.3. 技术兼容风险：鸿蒙生态整合方案

设备接入标准：

故障应急响应：

建立 “三级熔断机制”：

3.动态调节基金与长效保障

3.1设立 3000万元风险调节基金，按比例注资三大模块：

数据资产模块：40%（1200万元）→ 用于数据产品开发失败补偿

会员体系模块：30%（900万元）→ 补贴LTV低于目标的会员权益

供应链模块：30%（900万元）→ 承担联合采购违约赔付

3.2基金调用规则：

当数据产品调用量连续2季度增长＜5%，启动 200万元营销助推计划

会员复购率低于40%时，自动划拨 500万元 增加积分兑换品类

终极目标实现路径：

短期（2025）：完成数据资产入表2000万元，会员复购率提升至38%

中期（2026）：数据资产收益占比达总营收10%，动态租金覆盖70%商户

长期（2027）：建成“数据-会员-供应链”三角闭环，资产估值提升50%

结语：数字化闭环的“德思勤范式”

该体系通过 数据资产金融化（质押融资降低资金成本）、会员价值深挖（LTV 3倍增长）、零供协同重构（动态租金+联合采购降本15%）三大引擎，实现从传统收租模式向 “数据驱动型商业操作系统” 的转型。其核心创新在于：

风险可控性：联邦学习技术+调节基金构成“双防火墙”

商户共生性：超额分成模型让商户与业主共享增长红利

技术前瞻性：鸿蒙生态兼容确保10年技术生命周期

行业启示：商业地产数字化需跳出“工具升级”思维，构建 “资产-数据-金融” 价值转化链，德思勤实践为行业提供可复制的闭环范式。

八、资产金融化与风险管控

（一）资产证券化创新：打通“投融管退”闭环

1. 德思勤公募REITs方案设计

1.1底层资产包组合优化

购物中心高溢价区（B1-3F）：

面积：8万㎡（占购物中心总面积53%）

业态价值：夜经济餐饮（客单均价150元）、亲子体验（坪效2800元/㎡）、首店矩阵（租金溢价35%）

运营策略：采用收益分成模式（保底租金+营业额抽成15%），与商户风险共担

写字楼T1-T2配套商业：

面积：1.2万㎡（占写字楼总面积20%）

创新点：共享会议舱网络（出租率83%）、白领轻食食堂（午间翻台率4.2次）

增长引擎：与德思勤通证（DST）系统打通，写字楼租户消费转化率达28%

1.2现金流重组与分层技术

优先级保障机制：

设立现金储备账户：留存3个月分派额（约2600万元）应对波动

租金收入质押：购物中心餐饮层租金收益权质押给托管银行增信措施创新

1.3增信措施创新突破

1.4发行执行路径

资产重组阶段（3个月）：

成立SPV（德思勤商管公司），通过股权转让装入目标资产

完成税务筹划（节省土地增值税1.2亿）

监管申报阶段（4个月）：

取得发改委无异议函（依据958号文）

基金招募书披露资产3年运营数据（出租率95%+）

市场发行阶段（2个月）：

优先级份额配售比例：险资60%、公募基金30%、个人10%

次级份额由长沙城投、德思勤集团持有

2. 数据资产质押融资实践

2.1数据产权化全流程

关键技术节点：

采集端：500台AIoT设备实时捕获数据（日均2TB）

脱敏端：联邦学习系统实现三阶脱敏：

人脸信息模糊化（高斯噪声注入）

消费记录泛化（1000→"高消费区间"）

轨迹数据聚合（个体→热力区域）

登记端：杭州数交所颁发产权证书（编号X1-2025-4301）

2.2质押融资结构：

融资主体：德思勤数据科技子公司（轻资产载体）

质押标的：消费热力图API未来3年收益权

风控机制：

设置资金监管专户：API收入定向用于还款

设立价值重估触发点：若调用量连续季度下滑15%，需补充质押物

资金用途：光伏幕墙扩建项目（年发电量180万度）

 （二）全周期风险管控矩阵

1. 法律合规框架深化

1.1数据合规双体系

1.2. REITs产权登记突破

土地性质转换：通过长沙市"商改REITs"试点政策，将B1-3F土地用途从"商业用地"变更为"基础设施用地"

税务优化方案：

资产重组阶段：适用特殊性税务处理（递延纳税）

运营阶段：SPV企业所得税"双穿透"（避免重复征税）

风险隔离设计：非入池资产（停车场）通过VIE架构控制，法律上独立于SPV

2. 市场风险对冲工具升级

2.1商户营收保险精算模型

赔付触发公式：

保费定价因子：

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库