商业地产案例分享-长沙德思勤四季汇购物中心项目（下）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告聚焦德思勤四季汇运营痛点，通过业态优化、数字化运营体系搭建及资产证券化创新，构建 “空间 + 数据” 双资产循环，目标2027年成中部首个 “REITs + 数据资产” 双上市商业体，重塑城市商业价值标杆。全文共32500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

长沙德思勤四季汇资产管理优化方案

数字化转型与双资产价值提升路径

目录

一、项目概述

二、现状诊断与机遇挑战

三、竞品分析及总结

四、项目定位再优化

五、业态优化与品牌焕新

六、资产价值提升策略

七、数字化创新运营体系

八、财务重构与风险管控

九、实施路线图与效益预测

八、财务重构与风险管控

2.2低碳债券创新设计

票息结构公式：

碳资产开发流程：

光伏发电量监测（智能电表实时采集）

减排量核证（上海环交所方法学）

CCER签发（全国碳市场登记）

投资者保护机制：

设置碳价下跌保底（固定利率4.2%）

超额减排部分50%分配投资者

（三）创新案例与数据验证深化

1. REITs发行可行性强化论证

合规性对标表：

收益增强措施：

租约结构化：核心商户（巴奴火锅、On昂跑）签订8年长约

浮动租金机制：基础租金年增3%+营业额分成（餐饮类抽成8%）

能耗成本管控：光伏覆盖35%用电，锁定能源成本涨幅<5%

2. 数据资产融资案例扩展

临安数智城投模式借鉴：

数据资产包：57个停车场运营数据（日均车流2.1万次）

估值模型：成本法（采集投入380万）+收益法（3年现金流折现）

融资成果：杭州银行质押贷款500万（质押率45%）

德思勤数据资产收益矩阵：

3.碳金融创新延伸应用

中广核碳债券技术细节：

浮动利率触发点：5家风电场实际减排量超基准值10%时，利率上浮0.2%

碳收益分配：投资者获超额减排收益的70%

市场反响：认购倍数达3.8倍（同业平均2.1倍）

德思勤碳资产开发进阶：

碳汇扩容：屋顶农场年固碳量120吨（认证为林业碳汇）

绿色电力交易：光伏发电参与绿证交易（单价50元/MWh）

CCER期货套保：在上海环交所对冲碳价波动风险

综合碳收益提升至98万元/年（较基础值增长153%）

（四）执行关键点与行业范式创新

1. 资产金融化路径实施图谱

2. 风险管控技术突破

数据安全防护体系：

REITs市场风险缓冲：

利率掉期合约：锁定5年期融资成本（与国开行签订IRS协议）

客流波动对冲：购买看跌期权（行权价=基准客流85%）

3. 行业范式创新价值

三位一体转型模型：

四大创新贡献：

首单消费基础设施REITs：突破原有产业园/仓储物流限制

数据资产质押标准化：创立商业地产数据估值模型

碳债券票息挂钩机制：创新ESG金融产品设计

风险对冲工具包：客流保险+利率掉期+碳期货套保

结语：商业地产金融化革命

德思勤方案标志着商业地产从物理空间运营向金融价值引擎的跃迁：

短期价值：REITs发行降低负债率23个百分点，年节约财务费用4000万

中期价值：数据资产收益占比达15%，重构收入结构

长期价值：碳资产开发能力形成ESG估值溢价（估值倍数提升2.5倍）

行业启示录：

当商业地产遇上金融工程，空间成为可定价、可分割、可交易的多维价值载体。德思勤的实践证明：

数据是新时代的租金（API调用费=数字时代版税）

碳减排是硬通货（1吨CO₂=50元融资成本折扣）

风险管控是护城河（从被动防御到主动对冲的范式升级）

这不仅是资产盘活的技术方案，更是商业地产进化的生存哲学。

九、实施路径与效益预测

（一）三阶段推进策略

1. 筑基期（2025 Q3-Q4）：数据基座与空间重构

1.1数据中台建设

预算与架构：总投资 450万元，参考引力传媒CDP数据中台架构5，采用“混合云部署”（本地服务器+阿里云），集成 POS终端、客流探头、智能电表等IoT设备，日均处理数据量 2TB。

核心功能：

实时热力图分析：蓝牙探针捕捉顾客动线，指导商户调整促销策略（如B1餐饮区晚20:00人流量峰值时自动推送折扣券）；

商户驾驶舱：提供竞品价格监测（抓取3公里内步步高九华店数据）、AI补货建议（芒果甜品周五备货量提升30%）。

实施周期：4个月（2025.9-12月），人力成本占比30%（含数据工程师年薪50万元×3人）。

1.2  3D导航系统落地

技术方案：采用懒图科技专利技术，免蓝牙/WiFi部署，通过 地标参照物导航（如“向KAWS雕塑左转”），集成语音交互与AR实景导览。

功能亮点：

停车导引优化：反向寻车效率提升40%，顾客寻店时间从 8.6分钟→5.2分钟；

营销联动：路径规划中嵌入商户限时券（如途径奶茶店推送“步行30秒内7折”）。

1.3低效租户汰换与光伏启动

汰换标准：坪效连续3个月＜800元/㎡的40家租户（含传统服装店12家），置换为 乐沙儿科创馆、颜究所轻医美等高体验业态。

光伏招标：屋顶+东立面安装碲化镉薄膜光伏组件（单价 1500元/㎡），目标年发电 120万度，同步申请长沙市绿色建筑补贴（ 0.1元/度）。

1.4  ESG评级提升：

通过联邦学习技术实现 100%用户数据脱敏，符合《湖南省数据条例》；光伏规划降低碳排放 12%，推动评级从BB升至 BBB级。

2. 增效期（2026 Q1-Q3）：运营提效与资产孵化

2.1 动态租金系统全覆盖

收费结构：

商户案例：费大厨月销180万元，总租金 13.94万元（成本率7.7%低于行业12%），净利率反增 12%。

过渡政策：首2月超额分成比例降至 2.5%，赠送 3万元数据代金券。

2.2数据产品交易与REITs申报

数据资产挂牌：

“消费热力图API”在杭州数交所登记（证书编号X1-2026-4301），估值 2000万元，按 20元/千次调用收费，年收入 420万元；

质押融资 800万元（质押率40%），用于光伏扩容。

REITs筹备：

底层资产：购物中心B1-3F（ 8万㎡，租金溢价25%）+写字楼T1-T2（ 6万㎡，配套商业收益占比18%）；

增信措施：长沙市政府认购次级份额 10%（3.2亿元），德思勤集团提供 年营收8%差额补足。

2.3会员体系升级

分层权益：黑金卡（写字楼租户）享共享会议室 免租2小时/月；学生会员夜经济消费积 分兑充电时长（1积分=1小时）。

覆盖率目标：通过“扫码领券+停车导引绑定”，70%客流转化会员（2025年基准值 50%）

3. 资本化期（2026 Q4-）：资产证券化与碳中和

3.1 公募REITs上市

发行结构：

合规保障：通过 反向剥离 将停车场资产移出SPV，规避过户税费；底层物业土地性质变更为 “基础设施用地”。

3.2数据资产融资到账

资金用途：

800万元 质押贷款投入光伏幕墙扩建，发电量提升至 180万度/年；

200万元 开发“商户景气指数报告”（单价5万元/年，覆盖60%商户）。

3.3碳资产规模化认证

减排路径：

光伏发电年减排 1200吨CO₂；

屋顶农场固碳 120吨（认证为林业碳汇）；

节能空调系统减碳 300吨。

碳交易：上海环交所CCER挂牌价 50元/吨，年收益 6万元；同步发行 低碳债券（利率4.2%+浮动碳收益）

（二） 经济效益全景预测

1. 直接收益量化

租金收入跃升：

从 6.8→9.2元/㎡/天（+35%），核心驱动因素：

首店溢价（On昂跑等华中首店租金 300元/㎡/月）；

夜经济增收（餐饮延长营业至凌晨，坪效提升 28%）。

非租收入结构性增长：

2. 资产增值路径

NOI与估值提升：

NOI从1.15亿→1.72亿元（+50%），资本化率 5.5%，估值增至 31.3亿元（较现值20.9亿增长50%）；

对标案例：步步高REITs发行后估值提升 60%，年投资收益 5亿元。

数据资产入表：

“热力图API”入表 2000万元，融资 800万元，降低负债率 23个百分点。

3. 社会效益矩阵

绿色低碳贡献：

年减碳 1200吨，获长沙市政府绿色补贴 180万元（参考宁波华生国际 0.42元/度补贴标准）；

光伏发电覆盖 35% 公共用电，能耗成本占比降至 14%。

就业与创新拉动：

新增 200个 数字化岗位（数据分析师年薪 30-80万元）；

孵化 “湘夜文库”文创IP，带动本土乐队、非遗手作人就业。

（三）核心成功要素：双资产循环模型

1.物理资产循环：REITs驱动空间价值重生

关键案例：湘江集团梅溪湖类REITs发行利率 3.15%（全国最低），盘活 20亿元 存量资产。

2.数据资产循环：从采集到资本化

技术保障：联邦学习实现 原始数据零出域，符合浙江省数据产权登记规则。

3.协同效应

估值乘数效应：

物理资产NOI提升 50%，推动REITs分派率 ＞5.8%；

数据资产收益占比 15%，降低运营风险溢价，资本化率下降 0.5个百分点。

行业标杆意义：

中部首个 “双资产上市” 商业体（REITs+数据资产）；

为国有房企提供 “轻资产运营+绿色金融” 长沙样本（参考湘江集团经验）

（四）实施风险与对冲策略

1.REITs发行受阻的应对预案

1.1. 类REITs过渡方案

步步高模式借鉴：

参考步步高2021年发行的“建信资本-招商创融-步步高资产支持专项计划”（规模7.8亿元），采用 私募类REITs结构：

优先级分层：优先A级3.35亿元（收益率6%）、优先B级2.1亿元（收益率6.5%），吸引风险偏好较低的机构投资者；

资产隔离设计：底层资产（长沙金星路步步高广场9万㎡）装入SPV，通过股权转让实现资产出表，锁定 5亿元投资收益。

税务优化措施：

适用 特殊性税务处理（参考德勤建议），资产重组阶段递延土地增值税，预计节省税费 1.2亿元。

1.2. 客流中断险增信强化

保险机制设计：

投保平安财险“商业客流中断险”，触发条件为 连续2个月客流下滑≥15%，赔付公式：

赔付额 = 基准租金 × (0.85 - 当期客流/基准客流) × 70%  

覆盖范围：包括公共卫生事件、自然灾害导致的租金损失；

成本控制：保费占年租金收入 1.2%（参考凯德MALL案例），纳入REITs发行成本。

联合增信：

与长沙市政府引导基金签订 流动性支持协议，若类REITs销售不及预期，政府基金认购次级份额 10%（约0.78亿元）

2.数据产品滞销的解决方案

2.1. 市场培育：免费试用+深度绑定

分阶段试用策略：

案例支撑：

参考武汉车谷数据平台，为商户提供 免费数据诊断报告（如“周五芒果甜品备货不足预警”），试用期后付费率提升至 65%。

2.2. 动态定价与促销机制

价格弹性模型：

基础定价 20元/千次API调用，滞销时启动 价格敏感度测试：

当调用量连续季度下滑 ＞15% 时，自动触发 8折促销（16元/千次）；

捆绑销售策略：购买“热力图API+商户景气报告”组合享 75折（原价25万/年→18.75万/年）。

分层客群定价：

3.技术兼容性风险的防范措施

3.1. 鸿蒙OS生态整合

设备接入标准：

协议统一：采用鸿蒙OS 分布式软总线技术，兼容HiLink 3.0（海康探头）、POSP 2.0（商米终端）、OCPP 1.6J（充电桩）等协议；

认证设备清单：

数据互通保障：

部署 鸿蒙跨设备数据湖，实现IoT数据秒级同步（延时<200ms），避免因品牌差异导致热力图断层。

3.2. 三级熔断容灾机制

响应时效要求：

Level 1故障：2小时内修复（如充电桩离线）；

Level 2故障：24小时恢复核心功能（如导航系统宕机）；

成本控制：容灾系统投入占比 ＜IT总预算15%。

（五）风险对冲效能评估

实施要点总结：

REITs发行：通过 “私募过渡+政府增信”双保险，确保最低5亿收益兜底；

数据产品：采用 “试用引流-分层定价-捆绑销售”组合拳，保障年收入≥420万元；

技术风险：鸿蒙生态实现 设备互通率100%，熔断机制将故障影响压缩至24小时内

终极价值展望：

通过 物理空间证券化（REITs回收32亿）与 数据资产金融化（API交易+质押）双循环，德思勤四季汇将重构商业地产估值逻辑——

短期：负债率从65%→42%，年节约财务成本 4000万元；

长期：碳资产开发能力形成ESG溢价，估值倍数提升 2.5倍，引领行业从“收租模式”迈向 “资本运营+数据服务” 新时代。

附录：长沙德思勤四季汇购物中心核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：35 亿元，同比增长 5%（区域综合商场均值 3%）。增长核心源于时尚零售品牌升级迭代及夜经济业态的规模化布局，时尚零售与夜经济业态销售额合计占比 35%。在 “潮流文化节” 活动期间，整体销售额环比提升 12%。

创新举措：引入 8 家区域首店时尚品牌（涵盖潮流服饰、设计师集合店），客单价提升至 580 元（增幅 8%），带动年轻客群消费区整体销售额年增 15%。

2024 年

销售额：52 亿元，同比增长 48%。增长依托于 “时尚消费升级 + 夜经济场景深化”：时尚零售、餐饮及夜经济业态销售额占比达 55%，铂金会员（年消费≥3 万）消费额增长 40%；生活服务配套业态（精品超市、美妆集合店）年销售额 6.5 亿元。

标杆项目：夜经济街区（1F 外街）年销售额 16 亿元，单店坪效最高达 5.2 万元 /㎡（热门潮流酒吧区），客单价稳定在 720 元。

2025 年上半年

2025 年上半年，长沙德思勤四季汇购物中心销售额达 30 亿元。春节期间，通过举办新春潮流展、夜间消费嘉年华等活动，销售额提升 25%，助力所在商圈销售额同比增长 10%。五一假期（5 月 1 日 - 5 月 5 日），德思勤精品超市表现突出，5 月 2 日当天门店销售额突破 220 万，带动整个商场五一期间平均日销超 200 万元。上半年，年轻客群消费活力强劲，时尚零售、餐饮及夜经济业态销售额占比达 52%，持续拉动整体销售额增长。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2200 万人次（日均 6 万），停车场使用率 90%。夜经济街区（1F 外街）改造扩容后，年轻客群（18 - 35 岁）平均停留时长增至 4 小时，节假日单日峰值客流 9 万人次。

转化效率：智能客流系统监测显示，时尚零售与夜经济业态客流转化率达 35%（非核心业态 18%），夜经济主题活动期间周末客流占比 55%。

2024 年

客流量：2900 万人次（日均 8 万），同比增长 32%。“潮流消费月” 开启后，周末客流增长 45%，“网红品牌首发 + 夜间音乐节” 单月引流 25 万人次，地铁接驳专线及夜间专属摆渡车客流占比提升至 35%。

客群结构：年轻客群（含新锐家庭）占比 65%，高净值年轻客群（年消费≥2 万）占比 20%（通过限量潮品发售、高端主题派对引流）。

2025 年上半年

2025 年上半年，长沙德思勤四季汇购物中心客流量达 1600 万人次。春节期间，商场联合潮流品牌举办系列快闪活动，吸引大量年轻客群，与周边商业体共同推动区域客流量显著增长。五一假期，参照德思勤精品超市 5 月 2 日客流创调改以来新高至 1.6 万人，整个商场平日日均客流稳定在 7 万左右，周末及节假日客流大幅上涨，夜经济街区等重点区域持续发挥强引流作用，年轻客群占比达 68%，平均停留时长保持在 4.2 小时左右，为商场内各业态营造了良好的消费氛围。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：60 - 150 元 /㎡/ 天（长沙雨花区商圈），租用率 95%，时尚零售及夜经济业态因高客流享受 10% 租金溢价。

创新模式：推出 “潮流首店孵化计划”，头部时尚潮牌前 3 个月租金减免 8%，带动潮流首店业态销售额占比提升至 25%，空置率控制在 3%。

2024 年

租金收入：同比增长 25%，坪效达 5 万元 /㎡（夜经济业态为传统零售 2.5 倍）。夜经济街区独立核算体系实施后，1F 外街资产估值提升 20%，节能改造（智能照明、错峰用电系统）使运营成本降低 5%；采用 “基础租金 + 销售分成” 模式（月流水≥30 万元抽成 8%），潮流快闪区收益提升 45%。

2025 年规划

目标租金增长 30%，路径包括：夜经济街区资产证券化（目标资本化率 6%）、潮流活动冠名权（年赞助费 1000 万元）、年轻客群会员数据服务（向时尚品牌收取分析费）；计划将时尚零售及夜经济业态租金占比提升至 55%。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 15 家时尚零售、夜经济类区域首店：包括顶流潮玩集合店、网红 livehouse；淘汰 10 家传统百货品牌，将 20% 经营面积改造为 “潮流体验空间”，坪效提升至 4.5 万元 /㎡。

重点业态：时尚潮牌集群（80 + 国内外品牌）年客流量 900 万，首进潮流品牌占比超 50%。

2024 年

品牌汰换率 25%，重点引入：

网红体验业态：沉浸式潮流艺术展、数字互动美妆体验馆（会员复购率 65%）；

生活配套服务：24 小时潮流便利店、美妆护理服务中心，午间及夜间销售额占比达 65%。

2025 年计划

聚焦 “潮流体验式消费 + 数字化时尚品牌”：

引入 “智慧潮流展厅”（无人结算潮品 + 线上预售联动），目标坪效 8 万元 /㎡；

升级 “年轻生活服务中心”（潮流定制 + 社群团购），计划带动生活配套服务业态销售额年增 40%；

品牌汰换率预计 20%，新增 “可持续潮流专区”（环保潮品、再生材料服饰品牌）。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 2 亿元升级年轻客群社群运营系统、打造 “夜经济体验街区”（5000㎡）、推进夜经济街区资产证券化底层建设；2025 年预留 1.5 亿元用于新锐潮流品牌合作、智慧潮流配送升级及年轻客群社群生态拓展。

数字化进展

年轻客群会员超 22 万（年增 35%），私域流量池交易规模超 10 亿元，潮流零售智慧管理系统向区域时尚型商场输出，年技术许可费 1000 万元。

行业坐标

客流韧性：2024 年客流量增长 32%（长沙综合商场均值 12%）；

估值优势：“潮流体验 + 夜经济” 模式支撑 PE18x（区域综合商场均值 12x），获 “华中年轻客群首选时尚商场”“长沙夜经济商业创新标杆单位”；

现存挑战：部分高端潮流首店对城市核心商圈依存度高，需进一步强化区域年轻客群资源整合力度；潮流服务标准化体系有待优化（目前区域认证 B + 级，目标 A 级）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库