商业地产案例分享-长沙荟聚综合体项目（二）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对坪效差距、公寓空置与高能耗挑战，长沙荟聚中心在云阿云生态运营赋能下，通过业态重组、数字化升级与碳中和实践，构建F.B.S三维客群生态，打造华中首个碳中性生活枢纽，实现资产效率与估值倍增。全文共35700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

长沙荟聚中心资产管理升级全景方案

目录

一、项目概述

二、项目SWOT分析及总结

三、竞争图谱分析

四、定位升级策略

五、业态及品牌焕新

六、招商运营优化

七、数字化生态运营体系

八、资产价值倍增路径

九、实施保障体系

五、业态及品牌焕新

2. 一层（L1）：潮流入口与高频消费引擎

主力店组合优化：

功能定位：主力店聚集+高频消费引流

焕新方向：增设科技互动装置（如自助收银、RFID提货系统），部署RFID提货系统，线上下单到店自提时效＜10分钟，降低30%排队损耗。

 3.二层（L2）：家居服饰全场景生态

功能定位：宜家家居导流+中产家庭消费。

宜家导流策略：

双入口设计：购物中心内设直达通道，增设宜家爆款展示区（如39元小推车）；

中庭动线革命：拆除冗余隔断，引入“家居灵感走廊”（每季主题场景：北欧极简/侘寂风），停留时长延长至25分钟1。

服饰业态升级：

太平鸟LAB店：AI量体定制，7日交付；

华歌尔“科技内衣站”：3D扫描定制胸围，转化率超行业均值2倍

云霞兽：包箱皮具服装为主，复购率超6成

焕新策略：

优化宜家中庭动线，增强客流通透性。

4.三层（L3）：亲子社交中心——家庭流量池

沉浸式儿童娱乐：

卡通尼乐园（森林主题）：结合AR寻宝游戏，季度卡销售占比40%；

乐高教育中心：机甲编程课程（298元/节），引流高知家庭。

母婴服务延伸：

巴拉巴拉×FILA Kids联名快闪店：周末时装秀带动童装销售峰值；

“树屋剧场”升级：引入儿童剧《森林奇缘》（长沙首演），上座率92%

5.四层（L4）：餐饮社交聚场——全时段活力层

餐饮矩阵重构：

数据支撑：

本土小吃档口坪效达1,200元/㎡（超正餐厅20%）；

屋顶酒吧借鉴南京“漾应的火塘”模式，月流水破80万

（二）品牌焕新策略执行路径

1. 首店经济：110+区域首店落位计划

案例对标：乐山引入兰蔻/圣罗兰双首店，单日发放消费券破万张。

2. 体验业态占比50%：替代传统零售

健康运动：新增攀岩馆（长沙首家室内10米赛道），年卡售价2,880元；

亲子娱乐：乐高中心扩建200㎡机甲竞技区，客单价提升至358元。

3. 可持续品牌升级

ZARA旧衣回收箱：1件旧衣兑换50元券，回收率行业TOP5；

低碳餐饮标杆：引入“Green Option”植物基餐厅，碳排放降60%。

4. 科技提效：RFID全链路应用

库存周转从45天→22天；

线上下单占比达35%（行业均值15%）

（三）客流引擎创新与空间革命

1. 地铁-商业-公寓三维联动：打通“通勤-居住-消费”闭环

1.1 B1地铁商业革命：通勤场景价值重构

通勤早餐包（15元套餐）：

套餐设计：联合Manner咖啡、本地老字号“德园包子”推出“咖啡+包子+水果”组合，通过地铁闸机扫码即取，压缩等待时间至20秒内；

数据验证：早高峰转化率18%（行业均值9%），日均销售1，200份，带动B1商户早间营收提升35%。

减压场景深化：

情绪解压房升级：引入日本teamLab动态光影技术，晨间冥想室新增脑电波监测功能，实时生成“压力值报告”并推荐解压方案（如拳击课程/香薰疗法）；

步数商店2.0：接入微信运动数据，步数＞8，000可兑换“绿色能量”，用于兑换脱口秀门票或宠物互动体验，月参与用户超2.6万人。

1.2 屋顶花园-公寓垂直联动

专属配送系统：

智能餐品管道：公寓住户通过APP下单后，餐品经负压管道直送入户（响应时间＜8分钟），支持费大厨小炒肉等湘菜热食；

订单裂变机制：住户邀请邻居下单可获“双倍积分”，推动月订单量从3，000份→5，400份（超目标8%）。

景观价值激活：屋顶花园增设星空露营区，公寓住户专享19：00-21：00预约时段，配套红酒品鉴会提升溢价空间。

2. 节庆场景IP化：数据驱动的流量爆破模型

运营公式：节庆流量=头部IP×沉浸技术×社交裂变

街舞活动抖音话题播放量破1.2亿次，用户拍摄AR舞步视频自动带商场定位；

儿童剧推出“亲子套票+玩偶套装”组合，客单价提升至258元。

（四）进驻品牌汇总

长沙荟聚中心以 “家庭欢聚 + 潮流体验 + 在地文化融合” 为核心定位，聚焦 亲子友好、区域首店、湖湘文化 IP 三大亮点，共规划品牌 260 家（含原创孵化品牌），覆盖餐饮、零售、娱乐、生活服务全业态，打造长沙河西全时段生活体验中心。

1. 餐饮类

1.1. 火锅烧烤

呷哺呷哺・欢聚火锅：小锅分餐 + 夜宵档（营业至凌晨 2 点，推出 “深夜小火锅套餐” 58 元 / 份）

酒拾烤肉・湖湘烟火店：湖南本土烤肉品牌，新增紫苏桃子姜蘸料、长沙臭豆腐烤串

贤合庄卤味火锅：卤味现捞档口 + 亲子迷你锅，设儿童专属餐具区

很久以前羊肉串：露营风装修 + 现烤活羊串，配长沙本地精酿啤酒

1.2. 湖湘特色餐饮

炊烟时代・现炒黄牛肉旗舰：明档现炒厨房，“小炒黄牛肉” 日均销量超 300 份，配五常大米自助

壹盏灯・爆辣研究所：辣度分级（微辣 / 中辣 / 爆辣）+ 隐藏菜单 “紫苏牛蛙面”

黑色经典・非遗工坊店：现炸臭豆腐 + 糖油粑粑组合，设 “臭干子制作体验台”

毛家饭店・红色主题店：韶山毛氏红烧肉 + 湘味蒸菜，融入红色文化装饰

1.3. 首店 & 旗舰餐饮

茶颜悦色・山水间概念店（河西首店）：限定 “岳麓云雾” 奶茶（含岳麓山泉水熬制茶汤），设汉服打卡区

奈雪的茶 PRO・湖湘文创店：联名湖南博物院推出 “马王堆汉赋” 主题杯，新增本地杨梅饮品

西贝莜面村・亲子旗舰：莜面 DIY 体验 + 儿童专属 “小份菜”，设亲子互动餐桌

虎头局・渣打饼行（华中首店）：现烤麻薯老虎卷 + 长沙辣条味糕点限定

1.4. 自助 & 国际风味

四海一家自助：新增 “长沙小吃档”（糖油粑粑、刮凉粉）+ 海鲜现捞区

萨莉亚・意式家庭厨房：亲子套餐（99 元 2 大 1 小）+ 手工披萨 DIY 体验

小放牛・河北菜旗舰（华中首店）：非遗 “驴肉火烧” 现做 + 儿童魔术表演

2. 零售类

2.1. 黄金珠宝

周生生・文化祝福系列：古法黄金与现代设计融合，推出 “湘莲” 婚嫁定制款

琥福珠宝：国潮高端珠宝品牌、以钻石、黄金、珠宝等饰品为主，

帝车星腕表：新潮时尚腕表，高定钻石腕表，主打定制服务，（客单价5000+）

老庙黄金・国潮实验室：“山海经” 主题黄金饰品 + 3D 硬金工艺吊坠（客单价 3000+）

谢瑞麟・轻奢珠宝：钻石镶嵌首饰为主，主打 “日常通勤” 轻珠宝系列

周六福・年轻潮玩线：“国潮醒狮” K 金系列 + 盲盒式珠宝礼盒（适合送礼）

2.2. 美妆香化

丝芙兰・河西旗舰店：国际美妆集合 + 免费妆容设计服务，设小样自助选购区

花西子・国潮彩妆馆：湘绣元素彩妆盘（联名湖南非遗工坊），复购率 55% 明星眉笔

月魁星：高端美妆品牌，黑白绷带面霜采用玻色因等核心成分，修护抗老效果显著，为追求高品质护肤的消费者提供顶级选择。

薇诺娜・敏感肌护理中心：皮肤检测 + 定制护肤方案，设免费试用体验区

完美日记・动物眼影实验室：新品首发 + 眼影盘 DIY 定制服务

凤池夸：国潮彩妆（复购率60%明星单品）

2.3. 时尚服饰

优衣库・可持续时尚店：环保面料服饰 + 旧衣回收换优惠券，设湘棉元素限定款

太平鸟・国潮男装实验室：联名 “岳阳楼记” 印花系列 + 个性化刺绣服务

李宁・运动生活旗舰：羽毛球 / 篮球定制装备 + 河西首设 “运动康复咨询区”

三福・潮流集合店：汉服租赁区（含湘绣纹样款）+ 年轻设计师联名款首发

云霞兽皮具集合店：箱包皮具服装为主+个性化定制（客单价5000+起）

2.4. 生活家居

名创优品・全球好物店：“长沙限定” 文创区（岳麓山、橘子洲主题周边）+ 潮玩盲盒墙

网易严选・生活美学馆：湘竹材质家居用品 + 智能家居体验区（语音控制家电）

西西弗书店・亲子阅读区：儿童绘本借阅 + 周末作家签售会，设湖湘文化书籍专区

小米之家・旗舰店：全品类智能产品 + 免费手机贴膜 / 维修服务

2.5. 儿童零售

安踏儿童・航天主题店：宇航服试穿体验 + 儿童运动课程预约，联名 “神舟” 系列童装

迪士尼・公主魔法屋：公主裙定制 + 角色扮演体验区（冰雪奇缘、美人鱼主题）

迷你巴拉・自然探索店：有机棉童装 + 户外探险装备区，设植物拓印 DIY 台

3. 娱乐体验类

3.1. 亲子互动

meland club・梦幻城堡（河西首店）：5000㎡超大空间，含星空攀爬网、公主堡、科学实验室

卡通尼乐园・海洋主题：海底探险 VR 游戏 + 亲子钓鱼池，推出 “夜场亲子套票”（19:00 后 88 元）

趣小实验・科学工坊：水火箭制作、化学小魔术课程（3-12 岁），周末设亲子竞赛活动

3.2. 文化娱乐

芒果 TV・线下体验馆：综艺同款游戏区（《乘风破浪》舞台体验）+ 明星周边店

西西弗・矢量咖啡剧场：深夜读书会（20:00-22:00）+ 湖湘作家分享会

头号玩家・剧本杀沉浸馆：长沙本土题材剧本（《岳麓书院之谜》）+ 换装体验

3.3. 运动社交

洛克公园・篮球馆：室内标准球场 + 儿童篮球培训，设网红打卡涂鸦墙

乐刻运动・24 小时健身：夜间团课（瑜伽、搏击操）+ 智能体测仪免费使用

奈尔宝・屋顶运动公园：平衡车赛道 + 亲子高尔夫练习区，配日落观景台

4. 生活服务类

4.1. 新能源汽车

特斯拉中心：Model 3/Y 试驾 + 车主充电咖啡区，提供 24 小时道路救援咨询

理想汽车・家庭体验店：L9/L8 亲子空间体验 + 儿童安全座椅安装指导

极氪汽车：极氪 001 试驾 + 个性化定制选装区（车身颜色 / 内饰材质）

云霞兽汽车：云007自动驾驶体验区+ 个性化定制选装区（车身颜色 / 内饰材质）

4.2. 健康养生

奇境主题 SPA：精油按摩 + 香薰疗愈，设亲子按摩套餐（家长 + 儿童同步护理）

养天和・24 小时药房：智能问诊机 + 中药代煎服务，夜间购药满 50 元免费配送

林清轩・山茶花护理馆：面部护理 + 手部 SPA，会员可免费体验精油调香

4.3. 商务服务

WeWork 共享办公：独立办公室 + 会议室租赁（白天 9:00-18:00，夜间 18:00-22:00）

顺丰速运・智慧站点：24 小时自助寄件 + 大件行李暂存服务

罗森便利店・鲜食厨房：现做便当 + 关东煮，夜间 22:00 后部分商品 8 折优惠

（五）挑战应对与优化落地：精准破局商业痛点

1. 美妆矩阵补强：国际尖货+本土孵化的双引擎

国际品牌突击：

FENTY BEAUTY未来星球概念店：

设计参照深圳万象天地旗舰店，设置AI肤色诊断舱、太空舱试妆台；

独家首发“火星日落”长沙限定彩盘，预售首日破300单。

本土孵化策略：

国潮实验室快闪计划：

孵化案例：湘西蜡彩妆“苗灵”首月销售额破80万，获永旺百货采购订单。

2. 高楼层客流激活：时空折叠的夜间经济模型

L4夜间经济组合策略

成功验证：

复制南京“漾应的火塘”模式：歌手驻唱+顾客共创环节（观众可点歌合唱），桌均停留时长120分钟；

借鉴上海滨江露台经济经验，设置50-120元平价鸡尾酒区，降低体验门槛。

3. 动线优化：热力图驱动的智能调度系统

技术架构：

智能调度规则：

成果：高楼层停留时长从35分钟→52分钟，超越武汉武商Mall（48分钟）

六、招商运营优化

（一）品牌组合策略升级：三维动态模型+算法招商引擎

1.三维动态品牌组合模型

构建 “首店经济+抗周期业态+生态协同”的黄金三角结构，通过动态比例分配实现风险对冲与价值最大化：

模型动态调控机制

季度校准机制：每季度根据消费大数据（客群画像变化/品类销售增速）调整三角比例，例如若经济下行预警，则临时上调抗周期业态至55%；

空间弹性分配：首店品牌优先布局L1-L2临街高曝光区，抗周期业态渗透至高楼层社区服务带。

2.算法招商引擎ICEE 3.0

基于机器学习构建 “智能招商-淘汰-调租”闭环系统，实现数据驱动的精准运营：

核心算法模块说明

（二）公寓资产激活计划：产品分层+去化创新

1.产品分层定价与权益体系

基于客群支付能力与价值诉求，构建三级产品矩阵：

权益包成本管控

宜家智能包：通过集中采购压降成本至市场价65%，绑定5年维保协议；

MUJI联名：采用“租户分成”模式，MUJI提供家具按租金收入分成15%，降低前期投入。

2.去化创新：3+2托管计划+数智平台导流

2.1金融化去化工具：3+2资产托管计划

风险对冲设计：

保底收益由集团旗下金融公司担保，设立2000万风险准备金池；

若实际租金收益＞6%，超出部分业主分70%（如服务型公寓实际收益达7.5%，业主额外获1.05%分成）。

2.2数智化导流引擎：贵阳平台230万用户激活路径

数据合作细节：

贵阳平台开放API接口，实时获取用户职业、资产、消费偏好标签；

联合推出“长贵通”数字会员卡，打通两地消费积分体系（贵阳用户消费可抵扣长沙公寓定金）

（三）执行保障体系

组织适配

成立 “算法招商委员会”：由商业总经理、大数据总监、外部咨询顾问组成，季度校准模型参数；

设立 “公寓资产运营中心”：整合招商、物业、金融团队，实行项目制考核。

技术中台

开发 “ICEE 3.0驾驶舱” 可视化系统：实时监测租户健康度（红/黄/绿灯预警）；

部署智能合约：租金分成条款写入区块链，销售数据自动触发分账。

资金规划

（四）效益预测

1.核心指标

1.1整体出租率：从88%向96%的战略跃升

行业对标：长沙标杆商业项目平均91%

增长引擎：

末位淘汰置换机制：每年强制淘汰坪效后20%品牌（约12家），优先引入抗周期业态（如医疗美容旗舰店、宠物家社区服务中心），填补消费低谷时段客流缺口；

生态位精准填充：依托宜家生态实验室IP，吸引小众设计品牌入驻（年均新增8家），针对性解决高楼层死角空置问题；

动态租金调节器：对C级区位实施“孵化租金”政策（6个月固定低租金+后期分成），将签约率提升25%，降低结构性空置风险。

风控防火墙：

设立500万品牌孵化基金，对新引入品牌承担前3个月50%的租金损失，化解培育失败风险。

1.2.平均租金坪效：120元→158元/㎡的价值裂变

行业标杆：武汉武商Mall达145元/㎡

溢价路径：

首店经济加持：北欧生活集群（BoConcept华中首店等）拉动A级区位租金上浮20%，激活高净值客群消费力；

销售分成驱动：实施阶梯提成条款（月销超50万享10%提成），倒逼租户优化运营，标杆商户月销提升30%；

业态组合升级：提升医美/教育等高毛利业态占比，目标坪效280元/㎡（达行业均值2倍）。

抗周期设计：

抗周期业态占比超50%（医疗美容/社区服务/教育），形成经济下行期的现金流护城河。

1.3公寓去化周期：18个月压缩至8个月的破局之道

市场参照：长沙服务式公寓平均去化周期12个月

去化三叉戟：

金融化工具创新：推出“3+2托管计划”——前3年提供6%保底收益（超银行理财2PCT），吸引地产投资客；

跨域流量裂变：接入贵阳数智平台230万用户，通过精准标签（资产>500万/有跨省投资史）实现15%高净值用户转化，月均去化35套；

权益捆绑增值：MUJI联名主题房溢价20%销售，配套商业项目REITs认购权锁定长期资本。

兑付保障：

建立2000万风险准备金池，并通过REITs发行分散保底收益兑付压力。

1.4  ESG评级：AA级至AAA级的碳中和征程

行业现状：华润万象生活等头部企业普遍维持AA级

升级路径：

碳中和认证攻坚：

硬件层面：光伏发电覆盖30%用电需求，碳积分体系年减碳12,000吨；

认证规划：Year1获LEED金级→Year2过ISO14064核查→Year3斩获PAS2060证书；

绿色租约全覆盖：强制条款要求租户降耗15%+采用环保材料，合约合规率100%；

社会价值深挖：旧物改造实验室年回收废弃物50吨，社区公益培训辐射5,000人次。

成本管控：

申请长沙绿色建筑最高补贴300万元，对冲光伏/智能电网改造成本超支风险。

核心增长逻辑闭环

出租率：通过“算法淘汰+生态填充”构建出租金韧性，以500万风控基金兜底品牌迭代；

坪效：借首店经济捕获溢价红利，用分成机制与租户形成利润共同体，抗周期业态压舱；

公寓去化：金融产品设计破解不动产流动性困境，贵阳平台实现跨域客群破圈；

ESG：以碳中和认证构建技术壁垒，绿色租约将ESG从成本中心转化为品牌资产。

终极验证指标：

当出租率突破96%、坪效158元/㎡、公寓去化周期8个月、ESG评级AAA四大目标同步达成时，项目将从“区域性家庭Mall”蜕变为“华中碳中性生活枢纽”，在经营效益与社会价值维度建立双重护城河。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库