商业地产案例分享-长沙IFS国金中心项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告聚焦长沙 IFS 高端商业运营，解析其奢侈品矩阵构建、首店经济突破等招商策略，详述数字化运维、ESG 实践等资产增值路径，展现从商业地标到价值生态枢纽的升级蓝图。全文共38200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

长沙 IFS 国金中心招商运营与资产增值战略

全景报告

目录

一、项目全面概述与核心数据

二、项目SWOT分析

三、市场竞争分析

四、项目定位与客群分析

五、招商模式及策略

六、业态及品牌焕新策略

七、运营管理优化方案

八、资产增值与投资回报优化

九、未来发展与创新布局

九、未来发展与创新布局战略规划

（一）数字化转型与智慧商业

1. 全场景数字化覆盖

专属APP开发：投资2000万元开发集成式APP，整合会员系统（100%功能线上化）、停车服务（预约车位+无感支付）、AR导航（iGO系统升级）、活动预约（成功率提升至95%）等功能。目标：上线首年下载量超50万，日均活跃用户超5万。

元宇宙技术应用：

虚拟商场：与百度希壤合作搭建数字孪生项目，用户可通过VR设备“云逛街”（试穿、下单线下配送），预计年引流线下消费超3000万元。

数字藏品：发行城市限定NFT（如“湘江数字艺术画廊”系列），单价188-888元，目标销售额500万元。

大数据分析：

引入云阿云消费者洞察引擎（投资600万），标签体系扩充至200+维度，实现个性化推荐（转化率提升25%）。

预测备货模型：为租户提供15天销售预测（准确率90%），降低库存成本15%。

2. 智慧商业生态延伸

5G+物联网深化：新增300个IoT传感器，实时监测温湿度、人流量、能耗，数据接入IBMS平台（故障响应<2分钟）。

机器人服务矩阵：部署20台服务机器人（导购、配送、清洁），降低人力成本10%，24小时服务覆盖率超80%。

（二）ESG战略与可持续发展

1. 绿色认证与节能升级

国际认证提升：在现有LEED铂金认证基础上5，新增WELL健康建筑铂金认证（投资800万）、BREEAM Outstanding认证（全球前10%绿色建筑）。

节能技术落地：

光伏发电扩容：屋顶光伏板增至2000㎡，年发电量达400万度（覆盖30%公共区域用电）。

地源热泵系统：为写字楼提供冷暖服务（节能率40%），年减碳2000吨。

绿色租约条款：

要求租户承诺能耗下降目标（年均5%），达标者享租金返还3%；

联合20家头部品牌成立“绿色零售联盟”，推广可回收包装（如LV环保袋）。

2. 社会责任与治理透明

ESG报告制度化：每年发布第三方审计报告，披露关键指标（如能耗强度≤120 kWh/㎡、女性高管占比≥40%）。

社区赋能计划：

与湖南省博共建文化展厅（年投入300万），举办非遗工坊超50场；

设立“青年创业基金”（首期2000万），孵化本地设计品牌（如湘绣数字化产品）

（三）创新业态与体验布局

1. 前沿业态试点

新能源汽车生态圈：

引入特斯拉旗舰店+蔚来中心（面积3000㎡），配套超充站（20个车位）、试驾赛道（L7屋顶），目标年销售10亿元。

健康管理中心：

与湘雅医院合作打造高端医疗空间（面积2000㎡），提供基因检测、抗衰老服务（客单价3万+）。

虚拟现实体验馆：

引进韩国SM娱乐全息演唱会技术（投资1200万），年举办虚拟演出超20场（上座率90%）。

2. 工作生活平衡业态

办公配套升级：

写字楼增设冥想空间（每层10㎡）、微型健身房（智能器械租赁），出租率提升至95%。

健康轻食餐厅：引入“Green Option”连锁（坪效达800元/㎡/天）。

创新实验室：

预留1500㎡空间与科大讯飞共建AI试验场（如智能试衣镜），租户免费试用6个月

（四）实施保障与效益预测

1.资源投入规划

1.1. 总投资预算与分配

计划三年内投入总额4.5亿元，资金将根据战略优先级进行分配：

数字化建设（占比40%，1.8亿元）：主要用于升级混合实境导航系统iGO、开发和完善“THE TOP VIP”小程序以深化社群运营和精准营销、构建数据中台以实现客户行为和消费喜好数据的智能分析，以及部署更多的IoT设备打造真正的智慧楼宇。

ESG实践（占比35%，1.575亿元）：资金用于深化节能减排技术应用（如在已获得的LEED铂金认证基础上进一步优化能源系统）、采购和安装可再生能源设施（如光伏发电系统）、打造更健康的室内环境（如升级新风和净水系统），以及开展各类艺术公益展览和环保主题活动。

业态创新（占比25%，1.125亿元）：用于引入创新业态和首店品牌的装修补贴、打造沉浸式主题空间（如与知名IP或艺术家合作打造限定展览）、对公共空间进行弹性改造以适应多元化活动需求，以及设立创新基金用于孵化新消费品牌和体验项目。

1.2. 团队配置与组织保障

设立创新事业部（20人规模），确保战略落地：

数字小组：负责iGO系统、小程序、数据平台的技术迭代、运营及数据分析，赋能精准营销。

ESG小组：负责可持续运营策略落地、绿色认证维护（如LEED铂金认证）、节能管理及公益艺术项目执行。

业态小组：负责趋势研究、创新品牌引进、主题场景打造及跨界合作（如IP展览、潮流文化活动）。

该部门直属项目高管，建立跨部门协作机制，确保资源高效整合。

2. 预期收益分析

2.1. 各领域核心指标提升目标

通过对数字化、ESG及业态创新的投入，预期实现以下关键业绩指标（KPI）的显著提升：

2.2. 资产价值提升预测

估值增长：预计3年内带动资产估值增长50%。这将通过NOI的稳步提升（年均12%增长率）和资本化率（Cap Rate）的优化（因其科技、绿色及领先业态标签带来的溢价）共同实现。

投资回报：为业主创造年均15%的投资回报率（ROI）。回报来源于租金收入的增长、增值服务（如活动场地租赁、广告、数据服务）的开拓以及运营成本的有效控制。

品牌与标杆地位：成为华中地区首个ESG评级AA+的商业项目，进一步巩固其作为区域商业龙头的地位，吸引更优质的租户和消费者。

3.风险管控体系

技术风险：

与华为等领先科技企业共建5G备份网络，确保核心数字化应用（如iGO导航、小程序服务）的高可用性，目标中断恢复时间小于10分钟。

对关键技术系统采用冗余设计和定期压力测试。

市场与运营风险：

建立灵活的业态调整机制，每季度进行品牌和租户绩效评估，设定一定的汰换率（如5%），保持商场的新鲜感和竞争力。

预留5000万元创新基金，用于快速试错和捕捉新兴的市场机会，孵化新业态和新体验。

通过多元化的主题活动（如国际辣椒节、潮流文化派对、艺术展览）和社群运营抵御消费波动风险，提升客户粘性。

财务风险：

对创新项目的投资进行严格的投入产出比（ROI）测算和阶段性评估，确保资金使用效率。

建立动态的预算调整机制，以应对可能出现的宏观经济变化。

ESG风险：

密切关注国内外环保政策法规变化，确保项目运营始终合规。

通过技术创新和管理优化，规避潜在的能源价格波动风险。

4.总结与展望

通过上述系统性的资源投入、清晰的收益预期和严密的风险管控，长沙IFS国金中心的战略转型路径清晰可见。其目标是未来三年内，从一个成功的传统商业地产项目，跃升为以科技为驱动、以可持续发展为内核、以创新体验为魅力的“可持续生活平台”。

此举不仅将为其业主和投资者带来丰厚且稳定的财务回报，更重要的是，将通过持续的艺术文化注入、科技体验革新和绿色健康实践25，进一步提升长沙的城市商业魅力和生活品质，巩固其作为华中地区商业新地标和潮流文化中心的地位

附录一：深圳万象天地弹性空间改造案例分析

深圳万象天地通过前瞻性的弹性空间改造，成功实现了活动收入的显著增长（改造后活动收入增长了200%）。这个案例很好地展示了商业空间如何通过灵活的设计和运营创新来适应快速变化的市场需求和消费者偏好。

一、项目背景与挑战

深圳万象天地开业于2017年，其“街区+Mall”的形态，虽然奠定了开放基因，但商业空间始终面临挑战：如何在高竞争环境中保持新鲜感，吸引并留住消费者，尤其是年轻客群；如何最大化利用空间价值，避免场地空置或低效使用；如何快速响应市场趋势，引入新品牌和新体验。

二、弹性空间改造的核心策略

万象天地的改造并非大规模拆建，而是通过灵活、可变的“插件式”设计来提升空间适应性，主要策略包括：

模块化快闪盒子（mxtr街区）：与万社设计合作，在高街设置了8个可移动、可快速组装拆卸的“盒子”空间。这些盒子作为“浮岛”，错落布置在街区上。它们采用低饱和度的同色系材质，与万象天地原有的建筑风格融合，避免了视觉上的突兀。每个盒子面积虽不大，但设计兼具建筑感、橱窗展示性和功能性，为品牌提供了高度自由的发挥空间。

主题轮换与买手制运营：这些快闪盒子并非固定用途，而是遵循 “创新买手制街区” 的逻辑。运营方每季度（甚至更短周期）策划一个全新主题，并据此筛选和引入具有先锋性、话题性和高度匹配性的品牌。例如：

游牧季：聚焦户外露营生活方式。

可持续生活季：集结了11个以环保、可持续为理念的品牌（如美肤品牌「东边野兽」将其高原「绿洲」概念空间移植至此）。

MIXTURE运动俱乐部：围绕运动健康主题打造体验场景。

mxtr beauty block：专注于美妆领域。

MIXTURE LAND摩登乐园：营造复古潮玩的氛围。据统计，在一年时间内，有5个主题、40个品牌在此轮番登场，其中超过80%是首店品牌。

空间功能快速转换：除了盒子之外，万象天地的大型公共空间（如高街、广场）也设计了易于变换的基础设施（如预埋电源接口、模块化展台、可移动隔断），能迅速在不同场景（如市集、时装秀、艺术展、电竞观赛派对）之间切换。例如，其曾将高街打造成《英雄联盟》的“城市峡谷”，设置沉浸式游戏场景和互动装置。

三、改造成效与数据亮点

弹性空间改造为万象天地带来了多维度的积极回报：

业绩显著提升：最直接的体现是活动收入的迅猛增长。mxtr街区在一年内带来了近2000万的业绩增量。

客流与销售增长：新颖的内容和常换常新的体验极大吸引了客流。例如，在2023年5-9月的“游牧季”期间，开营当日客流高达23万人次，高阶活动日均客流也达到14万人次，同比增长36%。甚至有面积不足20平米的小众品牌，在4个月内创造了近250万元的零售额。

强化项目标签：万象天地成功巩固了其作为城市潮流文化策源地和首发阵地的形象。“常来常新”的认知吸引了大量追求新鲜体验的年轻消费者和优质品牌。

赋能品牌创新：为许多新锐品牌、线上品牌乃至国际品牌提供了一个低风险、高效率的线下试验场和发声平台。品牌可以在此低成本地接触目标客群、测试市场反应、并完成深度的价值表达。

四、成功的关键要素

精准的客群洞察：紧紧抓住年轻消费群体（如南山科技园的“高知人士”）追求新鲜感、社交属性、身份认同和文化共鸣的特质，内容策划直击其兴趣点。

设计为运营服务：不同于单纯追求美观的设计，此次改造是设计与运营的深度协同。设计之初就充分考虑了后续运营的灵活性、成本和经济回报，确保了空间的可持续高效利用。

强大的资源整合能力：万象天地凭借其强大的招商和品牌库资源，能够持续不断地引入优质且匹配的主题内容，这是维持弹性空间生命力的核心保障。

拥抱“内容为王”：深刻理解到空间只是容器，真正吸引人的是持续更新的优质内容。通过高频的内容焕新，不断制造话题，刺激消费欲望。

五、启示

深圳万象天地的案例表明，在存量商业时代，单纯的硬件升级已不足以构建核心竞争力。未来的商业空间运营需要：

从“空间运营”转向“内容运营”：将商业体视为一个持续上演精彩剧目的舞台，而不仅仅是租赁场地的集合。

极致灵活性与适应性：采用模块化、轻量化的设计，使空间能够快速响应甚至引领消费趋势的变化。

与品牌共创价值：与品牌方建立深度共生的关系，共同策划和创造独一无二的消费者体验，而不仅仅是提供场地。

深圳万象天地通过mxtr街区等弹性空间改造，成功将高街变成了一个“充满可能性的百变空间”，不仅带来了直接的经济效益，更重塑了消费者对商业空间的期待，为行业提供了宝贵的创新范本。

附录二：长沙IFS国金中心项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023年

销售额：105亿元，同比增长8%（全国高端购物中心均值5%）。增长核心源于奢侈品矩阵深化及高端会员消费力释放，重奢品牌与高端餐饮业态销售额合计占比达68%。在“周年庆奢享盛典”期间，单日销售额峰值突破1.2亿元，环比提升25%。

创新举措：引入3家全球顶级奢侈品牌华中首店，客单价提升至2800元（增幅15%），带动奢侈品区销售额年增28%。

2024年

销售额：118亿元，同比增长12%。增长依托于“顶级奢侈品牌扩容+高净值客群粘性提升”：重奢、高端珠宝及定制服务业态销售额占比达75%，黑钻会员（年消费≥50万元）消费额增长40%；高端餐饮与文化艺术业态年销售额突破18亿元。

标杆表现：奢侈品区（1F-2F）年销售额68亿元，单店坪效最高达18万元/㎡（顶级珠宝品牌），客单价稳定在3200元。

2025年上半年

2025年上半年，长沙IFS销售额达65亿元。春节期间通过“高定珠宝展”“奢侈品牌私享会”等活动，销售额提升35%，助力五一商圈高端消费同比增长15%。五一假期期间，奢侈品区单日销售额峰值突破5000万元，带动商场五一期间平均日销超3800万元。上半年，顶级客群消费集中度显著，重奢、珠宝及高端生活方式业态销售额占比达80%。

二、客流量数据

2023年

客流量：2800万人次（日均7.7万），停车场使用率92%。奢侈品区扩容后，超高净值客群平均停留时长增至5.2小时，节假日单日峰值客流12万人次。

转化效率：奢侈品及高端珠宝业态客流转化率达55%（非奢侈业态20%），VIP私享活动期间高端客流占比70%。

2024年

客流量：3100万人次（日均8.5万），同比增长11%。“顶级奢侈品牌巡展”期间，周末客流增长50%，高端会员专属活动单月引流18万人次，超高端客群（年消费≥100万元）占比提升至15%。

客群结构：商务精英、企业家及高净值家庭客群占比75%，境外消费客群占比12%（通过免税购物及跨境服务拉动）。

2025年上半年

2025年上半年，客流量达1650万人次。春节期间联合奢侈品牌举办“全球限量款首发盛典”，吸引华中高端消费客群，区域客流同比提升18%。五一假期期间，奢侈品区5月3日客流达2.5万人次，商场平日日均客流稳定在9万，周末峰值达13万。超高净值客群占比达25%，平均停留时长5.5小时。

三、租金收入数据

2023年

平均租金：180-400元/㎡/天（华中顶级商圈峰值），租用率98%，奢侈品牌享受20%租金溢价及装修补贴。

创新模式：推行“顶级品牌落地扶持计划”，头部奢侈品牌前12个月租金减免15%，带动首店业态销售额占比提升至40%，空置率维持在0.8%。

2024年

租金收入：同比增长18%，坪效达12万元/㎡（奢侈业态为常规零售5倍）。奢侈品区独立估值提升30%，智慧化运维（全楼宇AI管理、绿色能源系统）使运营成本降低10%；采用“保底租金+超额分成”模式（月流水≥200万元抽成15%），限时快闪区收益提升80%。

2025年规划

目标租金增长20%，路径包括：资产证券化升级（目标资本化率4.8%）、顶级品牌冠名权（年赞助费3000万元）、高净值会员数据赋能（向品牌收取精准营销服务费）；计划将奢侈品牌租金占比提升至85%。

四、品牌调整数据

2023年

引入8家全球重奢品牌华中首店，淘汰15家非核心零售品牌，将25%面积升级为“高端生活方式与艺术空间”，坪效提升至14万元/㎡。

重点业态：奢侈品集群（50+全球顶级品牌）年客流量1100万，独家品牌占比超80%。

2024年

品牌汰换率18%，重点强化：

顶级体验业态：品牌高定沙龙、米其林星级餐厅（会员复购率85%）；

高端配套服务：私人会所、跨境医疗中心，晚间及节假日销售额占比达75%。

2025年计划

聚焦“顶级奢侈+数字化尊享服务”：

打造“全球奢侈品智慧旗舰区”（全息导购+跨境直邮），目标坪效22万元/㎡；

升级“超VIP服务中心”（一对一定制、全球稀缺款优先通道），计划带动配套业态销售额年增60%；

品牌汰换率控制在15%，新增“可持续奢华主题区”（环保奢侈品牌、碳积分兑换体系）。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024年：投入4亿元升级VIP系统、打造“奢侈品牌艺术中庭”（6000㎡）、推进REITs发行筹备；2025年预留3.5亿元用于顶级品牌合作、数字孪生系统部署及全球客群拓展。

数字化进展

超高净值会员超8万（年增30%），私域交易规模超25亿元，智慧商业系统已向全国顶级项目输出，年技术许可费3500万元。

行业坐标

客流韧性：2024年客流量增长11%（全国高端商场均值7%）；

估值领先：“顶级奢侈品+高定服务”模式支撑PE28x（行业高端均值20x），获“中国高端商业标杆”“华中奢侈品消费极核”；

现存挑战：全球限量款货源依赖欧洲直供，需强化亚太供应链协同；服务标准需对标全球顶级奢侈品百货（当前Luxury Level 2级）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库