商业地产案例分享-长沙悦方ID MALL项目（一）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对市场新挑战，本方案为长沙悦方ID MALL制定全方位焕新蓝图。依托数字化升级、业态创新与精细化运营，旨在重塑项目核心竞争力，引领五一商圈，实现资产价值跨越式提升。全文共43500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

长沙悦方ID MALL

资产价值焕新与卓越运营提升战略方案

目录

一、项目全面概述

二、项目SWOT分析及总结

三、市场分析及竞争策略

四、项目定位升级策略

五、业态规划及品牌焕新

六、资产运营优化策略

七、资产价值提升路径

八、组织架构与治理模式创新

九、风险管控与未来展望

一、项目全面概述

（一）项目介绍与行业坐标

长沙悦方ID MALL是香港中信资本控股有限公司在长沙打造的首个大型商业地产项目，位于长沙市天心区坡子街与黄兴路步行街交汇处，地处长沙五一核心商圈最中央位置。项目总投资额高达15亿元人民币，总建筑面积约12万平方米，共分为七层，其中地上五层及地下一层为商业用途，地下二层为停车场，提供约700个停车位。作为长沙市首席大型国际购物中心，悦方ID MALL由英国知名的建筑师事务所RTKL提供建筑规划，国际顶尖设计公司BENOY主创设计，集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能于一体。

悦方ID MALL的市场定位为"愉悦之地，精彩世界；身份标志，潮流标杆"，旨在打造长沙乃至湖南地区的时尚地标和首选购物休闲目的地。项目名称中"悦方"寓意愉悦之地、精彩世界，"ID"则代表IDENTITY，意为身份标志、潮流标杆，体现了中信资本打造国际化购物中心品牌的战略愿景。在长沙商业领域中，悦方ID MALL凭借其国际化的设计理念、多元化的品牌组合和创新的商业模式，已经成为区域商业新标杆，对提升长沙商业品质和城市形象发挥了重要作用。

以下是悦方ID MALL项目的核心信息表：

（二）城市商圈与区位价值

悦方ID MALL所处的五一商圈是长沙最核心的商业区域，也是城市历史悠久、人流量最大、商业氛围最浓厚的区域。项目位于千年历史名街——坡子街的东入口处，北依全国知名的解放西路酒吧街，南临东西主干道人民路，东依黄兴路步行街，西临百年老店火宫殿及沿江风光带。这一区位优势使悦方ID MALL成为了连接长沙传统商业与现代商业的重要纽带，既能吸引来自黄兴路步行街的年轻时尚客群，又能承接坡子街民俗美食文化街的传统消费客流。

从城市发展战略角度看，天心区作为长沙市的传统商业中心，正在积极调整经济发展结构，致力于打造长株潭城市群中央商务休闲区（CED）。悦方ID MALL作为天心区商业升级的重要载体，对于提升区域商业品质、促进消费升级具有战略意义。项目周边聚集了多种商业形态：包括传统餐饮老字号（如火宫殿）、现代百货商场、特色小吃街、文化娱乐场所等，形成了完整的商业生态系统和良好的协同效应。

该区域的独特之处在于其成功融合了历史文脉与现代商业元素，既保留了长沙传统的建筑风格和文化底蕴，又引入了国际化的商业理念和品牌资源。这种融合为悦方ID MALL带来了差异化的竞争优势，使其能够吸引各个年龄层和消费层次的客群，从年轻人到中产阶级家庭，从本地居民到外地游客，形成了广泛的客户基础。

（三）交通体系与客群分析

1.交通体系

悦方ID MALL享有极其便利的交通条件，项目临近建设中的地铁1号线人民路站（现已开通），无缝连接长沙城市轨道交通网络。此外，项目周边有多条公交线路经过，形成了完善的公共交通网络。对于自驾车顾客，项目提供了拥有约700个车位的地下智能停车场，采用智能影像化泊车引导管理系统，大大提升了停车效率和使用体验。这种立体化的交通配套为项目带来了稳定而多元的客流保障。

2. 客群分析

基于悦方ID MALL的区位特点和业态组合，项目客群主要包括以下几大类：

本地时尚青年客群：年龄在18-35岁之间，追求时尚潮流，注重消费体验和生活方式，是项目零售和餐饮业态的主力消费群体。他们主要来自长沙市区，通过地铁、公交等公共交通方式到达。

中产阶级家庭客群：以家庭为单位进行消费，注重生活品质和家庭娱乐，通常是周末和节假日的主要客群。他们更关注项目的娱乐业态（如真冰场、电影院）和家庭餐饮选择。

商务客群：来自周边商务区的白领和企业人士，主要用于工作日午餐、商务接待和下班后的社交娱乐。周边办公楼和机构为他们提供了稳定的消费基础。

旅游客群：来自外地乃至国外的游客，被坡子街、火宫殿等旅游景点吸引，倾向于体验本地特色餐饮和文化体验。这部分客群具有较强的消费能力和体验需求。

表：悦方ID MALL主要客群特征及消费偏好

（四）规模规划与业态布局

悦方ID MALL总体规模达12万平方米，采用垂直立体化的商业空间布局理念，地上五层加地下一层的商业设计最大限度地利用了黄金区位的商业价值。项目由国际知名的建筑规划设计公司RTKL和BENOY主创设计，体现了现代、潮流、时尚的风格特点。项目的业态规划精心考虑了不同客群的消费习惯和流动规律，旨在创造多感官互动的空间体验和全时在线的生活场所。

具体来看，各楼层的业态分布如下：

B1层（精致生活）：商业面积15,400平方米，主要布局300平方米的精品超市、家居生活、连锁餐饮及相关配套服务。该楼层以满足日常生活需求为主，吸引通勤客群和周边居民。

1层（国际名品）：主要引入国际名品、化妆品、名表、珠宝等高端零售品牌，并配备休闲咖啡厅。该楼层定位高端，旨在提升项目整体品牌形象，吸引高消费力客群。

2层（时尚服饰）：以时尚服饰、精品配饰和休闲餐饮为主，面向年轻时尚客群，品牌组合注重流行度和性价比。

3层（潮流服饰）：集中布局潮流服饰、游乐场、特色美食和SPA等体验业态，强化项目的娱乐和体验功能，增加顾客停留时间。

4层（娱乐体验）：该楼层设有1,700平方米的真冰场、美食广场、特色餐饮、数码专区和儿童乐园，是家庭娱乐和体验消费的核心区域。

5层（影院餐饮）：顶层规划了6,000平方米五星级影院、主题餐厅和西餐厅，形成娱乐餐饮集合区，有效吸引目的性消费客群并向低楼层引流。

悦方ID MALL的品牌引入策略突出"首店效应"和"品牌升级"，项目开业时已有120多家商户开业，其中约70%的品牌来自欧美、日韩及港台地区，首次入驻长沙的品牌超过50家。这些品牌包括香港星美国际影城、北京喜悦天地滑冰场、深圳反斗乐园游乐场、台湾金钱豹、俏江南、日本UNIQLO、英国COSTA、法国SEPHORA、CK旗舰店、英国Next、西班牙MANGO等。这种品牌组合策略不仅创造了差异化的竞争优势，也提升了长沙整体商业品牌的国际化水平。

表：悦方ID MALL主要楼层业态规划

核心数据透视

作为中信资本在长沙打造的第一个大型商业地产项目，悦方ID MALL投入运营后表现出强劲的商业价值和增长潜力。虽然具体的销售数据未完全公开，但从项目规模、品牌层级和客流情况可以推断其核心经营指标处于行业领先水平。根据行业类比和项目特点，我们可以对悦方ID MALL的核心数据做出以下分析：

客流数据：项目开业首日即吸引了数以万计的市民前来参观购物5，平日客流预计保持在3-5万人次/天，周末客流可达6-8万人次/天，年客流量超过2000万人次。这种高客流基数确保了项目各类业态的基本曝光度和转化率。

销售额表现：基于项目定位和品牌组合，平均坪效（每平方米销售额）预计在8000-12000元/年之间，年销售额预计可达15-20亿元人民币。其中零售业态占比约50%，餐饮业态占比约30%，娱乐及其他业态占比约20%。

租户结构：项目采用主力店+次主力店+专卖店的组合模式，主力店（如星美影院、真冰场、精品超市）面积占比约40%，贡献租金收入约30%；专卖店面积占比约60%，贡献租金收入约70%。这种结构既保证了客流的吸引力，又实现了租金收益最大化。

租金水平：根据楼层和位置差异，项目首层租金预计在300-500元/平方米/月，二层及以上租金在150-300元/平方米/月，B1层租金在100-200元/平方米/月。平均租金水平在长沙商业项目中位居前列，年租金收入预计可达2-3亿元人民币。

运营成本：项目运营成本主要包括人工成本（约30%）、能源费用（约25%）、营销推广（约15%）、维护维修（约10%）及其他费用（约20%）。通过精细化管理和规模效应，运营成本控制在总收入的30%以内，确保了良好的现金流和投资回报。

值得注意的是，2025年1月7日，湖南盈富置业有限公司发布告知函，宣布其位于长沙市天心区坡子街216号的购物中心"长沙悦方ID MALL"（原"悦方ID MALL"）因与印力集团的合作已友好结束，将重新更名为"长沙悦方ID MALL"1。这一变化表明中信资本重新直接掌控项目的运营管理权，为北京云阿云这样的专业运营机构参与项目提供了契机。

（六）发展历程及前景展望

1.发展历程

收购与筹备（2010 年）：2010年3月23日，香港中信资本以 15 亿元收购湖南青和投资集团旗下原长沙青和城购物中心项目，计划打造悦方 ID MALL。6月底，项目正式命名为悦方 ID MALL，其 LOGO 诞生。8月31日，招商中心投入使用。9月8日，项目首次公开亮相。

开业初期（2012 年）：2012年4月28日，悦方 ID MALL 开业，成为长沙首座大型综合购物中心，开业之初吸引了大量市民，开启了长沙体验式购物中心时代。

资产证券化（2017 年 - 2022 年）：2017年10月，中信资本凭借该项目成功发行国内首单美元基金结构类 REITs，即渤海汇金 - 中信资本悦方 ID Mall 资产支持专项计划，发行规模为 27.7 亿元。2022年 5月，中信资本再次发行中信建投 - 长沙悦方 ID Mall 资产支持专项计划项目，发行规模为 28.5 亿元。

更名与印力接手（2022 年）：2022年5月，印力商用置业有限公司收购中信建投 - 长沙悦方 ID Mall 资产支持专项计划权益及资产支持证券持有人 50% 份额。9月30日，项目正式更名为长沙中心印象城，印力为项目提供运营管理服务和资产管理服务。

重新更名回归（2025 年）：2025年1月7日，湖南盈富置业有限公司宣布因与印力集团合作结束，项目将重新更名为长沙悦方 ID MALL，继续由湖南盈富置业有限公司自持经营管理。

2.前景展望

展望未来，悦方ID MALL面临以下几方面的发展机遇和趋势：

消费升级趋势：随着长沙经济发展和居民收入提高，消费升级趋势明显，消费者对品质、体验和服务的需求不断增加。悦方ID MALL需要持续优化品牌组合，引入更多创新业态和体验式元素，满足日益多元化的消费需求。

数字化转型：后疫情时代，商业项目的数字化转型加速，线上线下融合成为必然趋势。项目需要加强智慧商业建设，通过大数据分析客群特征和消费行为，实现精准营销和精细化运营。

竞争格局变化：长沙商业市场竞争日益激烈，新兴商业项目不断涌现。悦方ID MALL需要进一步强化自身特色和差异化优势，通过独特的空间设计、品牌组合和服务体验保持市场领先地位。

城市更新机遇：随着长沙城市更新的推进，五一商圈及其周边区域将持续升级改造。悦方ID MALL可以借助这一趋势，优化项目与周边环境的连接互动，提升整体消费体验和商业价值。

（七）云阿云介入背景及角色解析

北京云阿云作为一家专注于城市运营和商业管理的专业机构，以其超强算法能力、庞大品牌资源、全球视野和多年大型商业操盘实战经验，成为湖南盈富置业有限公司的重要合作伙伴，深度参与长沙悦方ID MALL项目的招商运营管理。云阿云的介入正值项目与印力集团合作结束、重新更名为"长沙悦方ID MALL"的战略调整期，这一背景为云阿云提供了发挥其专业价值的绝佳机会。

在悦方ID MALL项目中，云阿云主要承担以下核心角色：

战略重构者：面对市场环境的变化和竞争压力，云阿云需要对项目进行全面的诊断和分析，重新明确项目定位和发展战略，制定中长期发展规划和实施路径。这包括对目标客群的重新定位、品牌组合的优化调整、空间功能的升级改造等，确保项目在变化的市场中保持竞争优势。

资源整合者：凭借其庞大的品牌资源库和丰富的商业关系网络，云阿云负责引入符合项目定位的创新品牌和业态，特别是具有市场影响力和客流吸引力的首店品牌和概念店。通过资源的优化配置和组合，提升项目的整体品牌形象和市场吸引力。

运营优化者：云阿云运用其超强算法能力和数据分析技术，对项目的运营数据进行深度挖掘和分析，实现精准营销、租户管理、客流优化和收益管理。通过精细化运营提高项目的整体运营效率和盈利能力，实现资产的保值增值。

创新引领者：针对商业地产的新趋势和新 technologies，云阿云引入创新的管理理念和运营模式，包括数字化转型、智慧商业建设、绿色运营等，使悦方ID MALL保持行业领先性和市场新鲜度。

通过云阿云的专业介入，悦方ID MALL有望在激烈的市场竞争中进一步巩固和提升其作为长沙首席大型国际购物中心的地位，实现资产的长期价值和投资回报最大化。这种专业合作也体现了商业地产行业从开发导向向运营导向转变的趋势，专业化运营能力正在成为决定商业项目成败的关键因素。

总之，长沙悦方ID MALL作为中信资本在商业地产领域的标杆项目，凭借其优越的区位条件、科学的业态规划、强大的品牌组合和专业的运营管理，已经成为长沙商业市场的重要地标和时尚潮流中心。随着北京云阿云这样具有专业能力和资源的运营商的深度参与，项目有望迎来新的发展机遇，继续引领长沙商业的创新和升级。

二、项目SWOT分析及总结

（一）SWOT分析

1. 优势 (Strengths)

S1: 无可比拟的区位优势：坐拥长沙五一商圈核心腹地，毗邻黄兴路步行街、坡子街、解放西路，享有天然的巨大且稳定的客流量，具备成为城市级消费目的地的先天基因。

S2: 强大的硬件基础与建筑品质：由国际顶尖团队（RTKL、BENOY）设计，建筑品质、空间体验及动线规划在长沙市场仍属一流，为高端品牌入驻和消费体验升级提供了优质载体。

S3: 深厚的市场认知与顾客基础：运营超十年，“悦方ID MALL”品牌在长沙消费者心中具有高认知度，拥有庞大且稳定的会员体系与客户数据积累，是项目焕新的重要基础。

S4: 多元化的业态与品牌历史积淀：项目历经多次调整，积累了丰富的品牌资源，尤其在餐饮、娱乐业态上形成了较强吸引力（如曾经的真冰场、星级影院），品牌调整的弹性空间较大。

S5: 股东与合作伙伴实力：背后有中信资本的资本实力支撑，以及新引入的合作伙伴北京云阿云所带来的专业化运营能力、算法驱动决策和庞大品牌资源库，为项目注入新的专业活力。

2. 劣势 (Weaknesses)

W1: 战略定位阶段性模糊：结束与印力（印象城）的合作后，项目面临重新定位、重塑品牌形象的挑战。市场需要时间重新认知“回归”的悦方ID MALL，存在短暂的定位真空期。

W2: 部分业态老旧，缺乏新鲜感：相较于新开业的竞争对手（如IFS、万象城），部分品牌趋于老化，对追求新鲜感的年轻客群吸引力下降，首店品牌、概念店、旗舰店占比有待提升。

W3: 空间限制与硬件微老化：相对于新建综合体，项目在停车位数量（约700个）、层高、公共空间灵活性以及数字基础设施方面可能存在一定限制，硬件有升级改造的需要。

W4: 运营模式转型阵痛：从大型商业集团体系切换到与云阿云的合作模式，在团队融合、管理系统对接、运营流程重塑上需要时间磨合，可能存在短期效率波动。

3. 机会 (Opportunities)

O1: 长沙消费市场活力强劲：长沙人均消费支出常年位居全国前列，年轻人口占比高，“网红城市”特质带来的旅游客流持续增长，为商业项目提供了广阔的消费腹地。

O2: 商圈整体升级改造：五一商圈作为城市名片，正处于持续升级改造中，环境、交通、智慧城市配套不断提升，整体商圈的能级提升将惠及所有参与者。

O3: 体验式、社交化消费趋势：后疫情时代，消费者对沉浸式体验、社交空间、文化内容的需求日益强烈。项目可借此机会强化餐饮、娱乐、文创、策展等体验业态，打造差异化。

O4: 数字化转型红利：利用云阿云的超强算法能力，实现会员体系的深度数字化运营，通过大数据进行精准招商、精准营销、精准服务，提升运营效率和客户满意度。

O5: 品牌资源重塑机遇：借助云阿云的全球视野和品牌资源，大量引入区域/城市首店、创新概念店、旗舰店，打造“只在悦方”的独特品牌矩阵，重夺市场话题制高点。

4. 威胁 (Threats)

T1: 市场竞争白热化：长沙高端市场被长沙IFS占据，中高端市场面临万象城、大悦城、德思勤城市广场等强大对手的分流竞争，同质化竞争压力巨大。

T2: 消费者偏好快速变迁：Z世代成为消费主力，其喜好变化迅捷，对品牌的迭代速度、内容的创新频率、互动的趣味性要求极高，对运营团队的敏捷响应能力构成挑战。

T3: 经济环境不确定性：宏观经济波动可能影响消费者信心和零售商的扩张计划，导致消费疲软和招商难度增加。

T4: 线上渠道持续分流：直播电商、即时零售等线上模式对实体商业的冲击持续存在，尤其是对标准化商品业态，实体商业必须提供线上无法替代的体验价值。

（二）SWOT矩阵策略

基于以上分析，制定四大战略组合：

1. SO战略（增长型战略：发挥优势，抓住机会）

SO1: 打造“最长沙、最潮流”的城市会客厅

策略：利用核心区位（S1） 和市场认知（S3），抓住长沙网红经济（O1） 机遇，将项目打造为融合湖湘文化元素与国际潮流的体验地。引入兼具“湖湘特色”与“国际范”的餐饮、文创首店（O5），举办城市级文化策展、潮流活动，强化其城市名片地位。

SO2: 算法驱动的极致消费体验

策略：结合云阿云的算法能力（S5） 与深厚的客户数据（S3），抓住数字化转型机遇（O4）。构建超级会员体系，实现千人千面的优惠推送、动线引导、服务预约，提升客单价和复购率，打造长沙“最聪明”的购物中心。

2. WO战略（扭转型战略：利用机会，克服劣势）

WO1: “首店经济”与“品牌焕新”计划

策略：利用云阿云的品牌资源（O5） 和市场消费活力（O1），克服品牌老化问题（W2）。制定 aggressive 的首店招商策略，每季度引入若干家具有市场影响力的首店、概念店，持续制造市场话题，重塑项目潮流形象，解决定位模糊（W1）问题。

WO2: 空间场景的“微更新”与“活化”

策略：利用体验式消费趋势（O3），克服硬件空间限制（W3）。对中庭、连廊、卫生间、屋顶花园等公共空间进行主题化、艺术化改造。灵活运用可移动设施、快闪店（Pop-up）等形式，创造新鲜、多变的游逛体验，弥补硬件上的不足。

3. ST战略（多种经营战略：利用优势，规避威胁）

ST1: 深化差异化业态护城河

策略：利用区位和硬件优势（S1, S2），规避同质化竞争威胁（T1）。进一步强化餐饮、娱乐等优势业态的集群效应，打造“必吃、必玩、必逛在悦方”的消费者心智。与竞争对手形成错位竞争，建立难以复制的业态壁垒。

ST2: 构建“实体+数字”融合生态

策略：利用强大的客户基础（S3）和运营能力（S5），应对线上分流威胁（T4）。大力发展线下体验、线上转化的模式。通过小程序、直播等方式拓展销售渠道，但核心是引导客户到店体验独家服务、参与独家活动，强化实体不可替代的价值。

4. WT战略（防御型战略：减少劣势，规避威胁）

WT1: 敏捷运营与风险管控

策略：减少运营模式转型阵痛（W4），规避经济环境不确定性（T3）。建立更灵活的租户组合和租赁策略，增加短租、联营比例，降低空置风险。加强现金流管理，确保项目在调整期的财务稳健。

WT2: 精准锚定核心客群

策略：减少定位模糊（W1），规避消费者偏好多变（T2） 带来的风险。不再试图满足所有客群，而是通过数据洞察，精准锚定2-3个核心客群（如时尚青年、年轻家庭），集中所有营销和业态调整资源服务好他们，建立坚实的“基本盘”。

总结：长沙悦方ID MALL项目基本盘稳固，优势显著。当前的核心挑战在于如何通过精准的重新定位、敏捷的品牌焕新和极致的数字化体验，在激烈的市场竞争中重获领先地位。北京云阿云的专业能力正是解决这些挑战的关键钥匙。通过执行上述SWOT矩阵策略，悦方ID MALL有望不仅实现资产的保值增值，更将成为中国商业地产界“专业运营方赋能存量资产焕新”的标杆案例。

三、市场分析及竞争策略

（一）市场格局分析

1. 长沙商业宏观环境与多极化竞争格局

长沙作为中部地区重要的消费型城市，商业活力一直位居全国前列。当前其商业市场呈现 “一超多强，多极分布” 的格局。五一商圈作为传统核心，聚集了包括悦方ID MALL在内的多家重要商业项目。同时，城市多极化发展态势明显，河西、城南等区域涌现出如奥克斯广场、喜盈门范城等新兴商业项目。这些项目分散了部分消费客流，但对五一商圈的核心地位尚未构成根本性挑战。

五一商圈的核心地位：五一商圈是长沙历史最悠久、人流量最大、商业氛围最浓厚的区域，拥有20多条商业街、2万多个商业网点，商业综合体数量占全市三分之二以上。这里不仅是本地消费者的首选地，也是游客必到的打卡地，具备强大的客流虹吸效应。

多极化发展的挑战：随着城市扩张，新兴商圈不断发展，如河西的步步高生活广场、奥克斯广场，城南的喜盈门范城等。这些区域型购物中心分流了部分周边居民的基础消费，使得五一商圈面临的竞争从单一商圈内竞争转变为“核心商圈与区域商圈”之间的竞争。

2. 消费趋势变化与项目升级需求

近年来，长沙消费市场呈现出体验化、社交化和数字化的显著趋势。

体验式消费成为主流：电商的兴起对传统零售业造成了冲击，消费者到购物中心的目的从单纯的购物转向餐饮、娱乐、社交、亲子等多元体验。调查显示，近半成消费者在购物中心首选餐饮。悦方ID MALL自开业起，其餐饮业态就一直是市中心的热门。

“夜经济”价值凸显：长沙拥有活跃的夜间消费文化。数据显示，悦方ID MALL在夏季18时至22时闭店间的4小时客流量可占全天的一半多。夜间已成为商家挖掘消费潜力的“黄金档”。

数字化转型加速：线上线下融合成为必然趋势。云阿云智库报告指出，夜间消费占全天消费比例超过36%。利用数据驱动进行精准运营和营销，已成为提升项目竞争力的关键。

3. 五一商圈的机遇与挑战

作为五一商圈的重要组成部分，悦方ID MALL面临着机遇与挑战并存的局面。

表：五一商圈SWOT分析

（二）竞品选择依据

本次竞品分析的选择基于地理邻近度、客群重叠度、业态相似性及战略参考价值四个维度，旨在全面覆盖直接竞争、间接竞争及趋势参考三个层面，为悦方ID MALL提供立体化的对标体系。

直接竞品：指位于五一商圈核心区域，在产品形态、目标客群、品牌组合上与悦方ID MALL形成直接正面竞争关系的项目。例如：长沙海信广场。分析直接竞品旨在洞察当下最近的竞争态势，制定短兵相接的应对策略。

间接竞品：指虽位于不同商圈或因定位差异导致客单价有所不同，但仍与悦方ID MALL在细分业态（如高端餐饮、娱乐体验）或特定客群（如年轻时尚群体、家庭客群） 上形成较强竞争关系的项目。例如：长沙IFS、步步高梅溪新天地。分析间接竞品旨在借鉴其成功经验，发现差异化机会，避免跨界打击。

替代性竞品/趋势参考：指在商业模式、创新业态或运营策略上具有行业前瞻性和标杆意义的项目，其做法代表了行业进化方向，具有极高的参考价值。例如：注重体验式业态组合的项目。分析这类项目旨在把握未来趋势，进行前瞻性布局，引领市场创新。

表：竞品选择依据与分析重点

（三）竞品个案分析

1. 长沙海信广场：转型中的“玩潮生活实验场”

海信广场与悦方ID MALL同处五一商圈，是其最直接的竞争对手。其转型策略极具参考价值。

战略定位转向：海信广场已明确从“精致时尚购物中心”向 “玩潮生活实验场” 转变。这一定位更强调年轻、潮流和体验，与悦方ID MALL的目标客群存在高度重叠。

业态创新举措：为支撑新定位，海信广场引入了4000平方米的大型酒吧SUPERMONKEY，将其营业时间延长至次日凌晨。同时，强化了其网红餐饮文和友的标签。此举不仅有效拉动了夜间客流，更创造了差异化的市场形象，吸引了年轻潮流群体。

对比分析与启示：海信广场通过引入具有极强客流吸附力的特色主力店（大酒吧），成功实现了差异化，并切入了悦方此前可能优势不明显的“深夜时段”市场。这提示我们，差异化竞争不仅在于品牌数量，更在于拥有能定义项目气质的标志性业态。

2.长沙IFS：城市级高端商业标杆

长沙IFS虽定位高端，但其运营策略和标杆效应仍对悦方ID MALL具有重要借鉴意义。

顶级品牌矩阵：IFS汇聚了大量国际一线奢侈品牌和高端消费品牌，形成了强大的品牌壁垒，吸引了全市乃至全省的高端消费力。

体验与服务的融合：IFS并非单纯售卖商品，而是注重提供高品质的消费体验。其商场环境、客户服务、艺术装置等都维持在高水准。其在部分餐饮美食业态延长营业时间至23时的做法，也显示了高端项目对夜间优质客流的重视。

对比分析与启示：IFS的成功在于其无可争议的品牌高度和品质感。对于悦方而言，虽然定位不同，但启示在于：必须在自己选择的定位区间内，做到品牌和体验的最优化，形成难以替代的消费者心智。

3.步步高梅溪新天地：区域型体验式商业典范

位于河西的步步高梅溪新天地，展示了区域型购物中心如何通过体验式业态成为目的地。

强化娱乐与文化活动：项目通过在外场安排夜间马戏表演、艺术演出等活动，在夏季夜间有效吸引了家庭客群和年轻人。其24小时营业的梅溪书院，不仅提供了服务，更塑造了项目的文化标签。

延长特定业态营业时间：项目内的胡桃里、海伦斯酒吧、不了锅等品牌营业至次日凌晨2时，精准满足了夜间社交需求，与零售业态错位运营。

对比分析与启示：梅溪新天地的成功在于深度运营“内容”。通过自主创造或引入具有内容力的业态和活动，克服了地理位置可能存在的劣势，变“被动等客”为“主动引客”。这对悦方ID MALL如何利用其黄金区位，打造“必到”理由具有启发意义。

表：竞品核心优势与策略对比

（四）项目应对策略

基于上述市场格局与竞品分析，结合北京云阿云在算法能力、品牌资源、全球视野和运营经验方面的核心优势，为长沙悦方ID MALL提出以下五点应对策略。

1.差异化定位：重塑“潮流美食社交引力场”

面对五一商圈的激烈竞争，悦方ID MALL需进一步明确和传递其差异化定位。

聚焦核心客群：明确以25-35岁的年轻时尚客群、都市白领和优质游客为核心目标。这类客群消费力强，注重社交分享，热爱美食与新鲜体验。

定位升级：在“愉悦之地，精彩世界”的基础上，将项目定位深化为 “长沙潮流美食社交引力场” 。此定位旨在：

强化优势：继承并发扬悦方在餐饮业态上的传统优势和市场认知。

聚焦趋势：紧扣“社交”这一现代消费核心动机和“潮流”这一年轻客群诉求。

制造话题：“引力场”一词暗示了其无法抗拒的吸引力和集客能力。

传播策略：整合线上线下渠道，运用云阿云的算法能力进行精准数字营销，将新定位传递给目标客群。同时，策划大型潮流美食节、主厨派对等活动，使定位具象化。

2. 业态与品牌升级：实施“首店策略”与“星级业态组合”

利用云阿云的庞大品牌资源库和全球视野，对品牌组合进行战略性升级。

餐饮业态：巩固绝对优势

首店经济：持续引进国内外网红餐饮、米其林推荐餐厅、黑珍珠入围餐厅的城市首店或商圈首店，制造持续的市场轰动效应。首店比例应向50%以上迈进。

主题化集结：将餐饮区按主题（如“亚洲美食街”、“环球风味坊”、“深夜食堂集”）进行规划，增强场景感和选择性。

延长营业：划定特定餐饮区域，鼓励甚至补贴商户将营业时间延长至24:00或更晚，抢占夜间餐饮市场。

零售业态：精选互补品牌

避开硬杠：避免与IFS在奢侈品、与快时尚巨头在基础款上进行正面竞争。

聚焦特色：引入设计师品牌集合店、潮流买手店、文创生活馆、IP主题店等具有高话题性和体验感的零售业态。这些业态应具备“可逛、可拍、可分享”特性。

娱乐体验业态：打造流量发动机

升级现有设施：对星美国际影城、喜悦真冰场等现有主力店进行硬件升级或内容创新（如引入脱口秀、小型Livehouse等）。

引入新业态：考虑引入沉浸式剧场、电竞馆、科技体验馆等新一代娱乐业态，保持项目的领先性和新鲜度。

表：悦方ID MALL业态升级策略建议

3.空间场景革命：营造“沉浸式社交空间”

利用云阿云的设计资源与经验，对项目的物理空间进行优化，提升体验感。

活化冷区：对B1层、高层等客流较少的区域，进行主题化改造。例如，将B1层改造为复古美食街，将顶层天台打造为空中花园酒吧。

增加互动装置：在公共空间设置艺术装置、互动灯光墙、打卡背景墙等，激发顾客的拍照分享欲望，赋能社交传播。

优化动线：进一步梳理内部动线，确保客流能自然顺畅地到达每一个角落，减少商业死角的形成。

4.数字化运营：实现“算法驱动的智慧商业”

这是云阿云核心能力赋能的关键环节，旨在提升运营效率和消费体验。

智慧招商：利用算法模型，基于周边客群画像、消费数据、品牌热度等维度，科学评估品牌匹配度，实现精准招商，最大化坪效。

精准营销：构建用户数据平台，对会员进行360度画像。通过APP、小程序推送个性化的优惠券、促销信息和新店推荐，实现千店千面、千人千策，大幅提升营销转化率。

智慧运营：通过智能系统实时监测客流密度、店铺热度、车流情况，动态调整空调、照明等能耗，并优化导购、保洁、安保等资源的配置，实现降本增效。

5.夜经济赋能：打造“长沙夜生活潮流坐标”

积极响应长沙市对“夜经济”的号召，将夜间运营提升至战略高度。

业态协同延时：并非整体延时，而是组织餐饮、娱乐、酒吧等适宜业态组成“延时联盟”，在周五、周六及节假日将营业时间统一延长至24:00以后。

打造夜间主题产品：针对夜间消费场景，推出特定套餐、夜间折扣、现场演出等，打造不同于白天的消费体验。

加强夜间导流：与滴滴、大众点评等平台合作，推出“夜间打车补贴”、“深夜美食榜”等，精准引流。在商场外立面打造灯光秀，增强夜间吸引力。

通过以上五维策略的协同实施，北京云阿云可助力长沙悦方ID MALL巩固其餐饮优势、突破同质化竞争重围，显著提升客流、销售坪效和资产价值，最终将其打造为长沙乃至全国都市商业更新和精细化运营的标杆案例。

四、项目定位升级策略

（一）项目定位回顾

1. 历史定位分析

长沙悦方ID MALL自2012年开业以来，始终定位于"长沙首席国际大型购物中心"，其核心定位特征如下：

物理空间定位：12万平方米的传统购物中心，采用"零售+餐饮+娱乐"的标准化业态组合模式

客群定位：面向全客层消费者，以18-45岁都市人群为核心目标客群

价值主张：通过国际化品牌组合和一站式购物体验，满足消费者的物质消费需求

技术应用：基础的传统运营管理系统，缺乏数字化整合能力

2.现有定位面临的挑战

随着数字文明时代的到来和消费模式的变革，传统定位面临三大核心挑战：

同质化竞争加剧：与周边竞品（IFS、海信广场等）业态相似度高达70%

消费需求变迁：消费者从"购物需求"转向"体验与社交需求"

技术赋能不足：缺乏数字化手段实现精准运营和体验创新

（二）项目重新定位战略

基于云阿云在全球产业治理和数字文明时代的前沿经验，我们提出以下重新定位战略：

1. 总体定位

"数字时代城市生活创新平台——长沙城市文化会客厅"

2. 定位升级维度规划

表：悦方ID MALL重新定位战略实施框架

（三）定位升级策略建议

1. 空间功能升级策略

1.1.打造"四维一体"的空间新结构

数字体验层（B1-1F）：部署AR导航、智能试衣镜、互动数字墙等科技设施，打造数字化第一触点

文化共鸣层（2F-3F）：设立湖南非遗文化体验区、设计师品牌集合店、艺术策展空间

社群社交层（4F）：构建共享办公区、社群活动空间、咖啡实验室等连接平台

未来生活层（5F-屋顶）：打造科技体验馆、屋顶农场、星空剧场等创新业态

1.2 实施"空间即服务"模式

引入灵活多变的模块化设计，使空间可根据不同时段和需求快速转换功能

30%面积规划为弹性空间，用于举办市集、展览、演出等临时性活动

建立空间共享平台，允许消费者预订特定空间举办私人活动

2.目标客群升级策略

2.1 细分三大核心社群圈层

潮流创新者（Z世代群体）：打造电竞社交中心、二次元文化基地、国潮实验室

品质生活家（新中产家庭）：设立亲子教育空间、健康生活馆、精品超市体验区

文化探索者（文化爱好者）：创建湖湘文化展示中心、独立书店、手作工坊

2.2 构建社群运营体系

开发社群专属APP，实现线上线下一体化互动

设立社群主理人制度，每个细分社群配备专业运营人员

定期举办社群专属活动，增强归属感和粘性

3.价值主张升级策略

3.1 从"交易场所"到"价值创造平台"

文化价值：成为湖湘文化现代化表达的载体和推广平台

社交价值：提供高质量社交场景和关系连接服务

创新价值：打造城市创新实验室，支持本土创意和创业

数据价值：通过数字化运营，形成消费洞察和数据资产

3.2 创新业务模式

引入"租金+销售分成+服务费"的多元收益模式

建立品牌孵化器，投资有潜力的新消费品牌

开发自有品牌产品线，提升毛利水平和差异化程度

4 技术应用升级策略

4.1 建设数字孪生运营平台

利用云阿云超强算法能力，构建商场数字孪生体

实现客流热力图实时分析、消费行为预测、商铺业绩模拟等功能

通过AI算法优化品牌组合和业态布局，最大化坪效

4.2 打造无感智能体验系统

部署物联网传感器网络，实现环境自动调节

建立人脸识别系统，提供个性化服务和精准营销

开发AR导航导览系统，提升游逛体验和效率

（四）实施路径与里程碑

1 分阶段实施计划

第一阶段（0-6个月）：数字基建期

本阶段目标是构建坚实的数字基础设施，为后续运营升级提供支撑。

具体措施包括：

Wi-Fi 6全覆盖与物联网部署：采用华为Wi-Fi 7 Advanced方案或其等效替代方案，部署支持通感一体能力的AP设备，不仅实现高速网络覆盖，更能通过无线信号感知客流密度、轨迹和环境变化，为数字孪生提供实时数据。物联网部署应覆盖能耗管理（智能电表）、环境监测（温湿度、空气质量）、设备监控（电梯、空调）等，预计投入约1500万元，参考广州华侨医院案例，此类改造可提升部署效率70%。

会员系统与APP重构：开发集成AI推荐算法的会员系统，支持无感积分、个性化优惠推送和社交分享功能。引入边缘计算技术，确保即使在网络波动时（如借鉴银泰百货的断网演练经验），POS机和核心会员服务仍能离线运行，保障消费者体验无缝衔接。

数字孪生平台建设启动：基于云阿云的算法能力，构建商场数字孪生体。初期优先实现客流热力图模拟、商铺业绩预测和能耗动态优化功能，为后续精细化运营打下基础。

第二阶段（6-12个月）：空间改造与业态创新期

本阶段聚焦空间场景创新和标志性业态引入，重塑项目吸引力。

B1和5F创新业态试点改造：

B1层“味觉革命实验室”：借鉴深圳京基KK ONE的B1层改造经验，布局特色轻餐和网红小吃，引入自动化餐饮设备和智能餐柜，提升出餐效率和体验。目标首店比例不低于30%。

5F“星空剧场与屋顶花园”：参考上海环球港的屋顶分时场景运营模式（如商务午间舱、夜间星空露营），打造差异化体验。引入露天影院（单座产值目标超越行业均值76%，如KKONE案例所示）、主题餐厅和高空酒吧，延长夜间营业时间，目标夜间消费占比提升至35%。

标志性创新品牌引入：利用云阿云全球品牌库资源，重点引入 “餐饮+科技”融合店、沉浸式娱乐体验馆（如VR影院、电竞社交中心）和本土文化创意集合店。参考上海环球港2023年引入135个品牌、其中32家为首店的力度，确保新引入品牌具备足够市场号召力。

初步社群运营体系建立：依托新升级的会员APP，建立潮流创新者、品质生活家、文化探索者三大核心社群圈层。配备专职社群运营官，定期组织线下沙龙、新品内测、主理人见面会等活动，目标初步沉淀优质会员5万人。

第三阶段（12-24个月）：生态构建与模式成熟期

本阶段旨在全面推广试点成果，形成可自我演进的商业生态。

各楼层业态升级全面完成：根据数字孪生平台持续反馈的客流、销售数据，动态调整各楼层业态品牌组合。推广“租金弹性系数模型”（参考KK ONE项目，坪效每增加1万元，租金可浮动0.38），激励商户提升经营效能。目标非零售收入占比提升至45%。

成熟数字运营模式形成：深化数字孪生平台应用，实现AI驱动的精准招商、预测性运维（故障响应速度≤4小时，参考万家丽项目目标）和实时动态定价（如停车场、共享空间）。会员复购率目标提升至60%。

创新品牌孵化机制建立：设立新消费品牌孵化基金（初期规模可设5000万元），联合本土设计院校、创投机构，为符合条件的创新品牌提供资金支持、流量扶持和运营指导。参考上海环球港与洋山港的合作模式，探索利用保税政策开展跨境新零售孵化。目标每年成功孵化5-10个新品牌，并逐步输出项目管理能力。

2. 关键成功指标（KPI）与监测体系

为确保战略落地，需建立全面的数据监测与评估体系：

表：悦方ID MALL升级项目关键成功指标及数据来源

数据看板管理：建立统一数据中台，整合银泰百货全面上云的经验，实现各类经营数据的实时汇聚与可视化。设立数据看板和风险看板，对客流、销售、商户健康度、舆情等进行分钟级监控，异常情况自动预警。

定期沙盘推演：每季度基于云阿云预测模型（准确率宣称可达90%），对经营策略进行模拟调整。例如，若文旅收入占比未达预期，则启动B计划，如联合长沙本地文化IP（如马王堆、岳麓书院）推出限定衍生品。

（五）风险控制与保障措施

1.主要风险识别

投资回报风险：项目升级改造投入较大（初步估算约2.5亿元，参考上海环球港案例），且创新业态培育、数字系统运维需要持续投入，短期现金流可能承压，回报周期存在不确定性。

技术整合风险：数字系统（如AIoT设备、数字孪生平台）与传统运营模式（招商、物业、客服）的深度融合复杂度高，可能存在数据接口不兼容、系统稳定性问题、团队操作适应性等挑战。

人才短缺风险：数字化运营、创新内容策划、社群运营等领域的高素质专业人才在长沙市场相对稀缺，可能影响项目升级的执行速度和效果。

市场竞争风险：五一商圈内其他项目（如海信广场、IFS）也在持续调整升级，新兴区域商圈分流压力不减，消费者偏好变化迅速，需持续保持市场敏锐度。

2. 风险应对策略

精细化投资与金融创新，对冲投资回报风险

采用小步快跑、试点先行策略：严格控制初期投入规模，优先在B1、5F等区域进行试点，验证模式成功后再全面推广。

多元化资金来源：积极申请政府对于商业转型升级、夜经济、文创产业的补贴资金（如参考上海环球港申请普陀区“以旧换新”补贴）。探索与金融机构合作，针对未来稳定的租金收益现金流，研究资产证券化（ABS） 的可行性。

创新租赁模式：推广“保底租金+营业额提成”的弹性租金制度，降低商户初期经营压力，也与项目收益更好地绑定。

深化技术合作与敏捷开发，规避技术整合风险

与云阿云建立深度技术合作：充分利用其超强算法能力和可能存在的标准化解决方案，减少定制化开发带来的成本和风险。要求云阿云团队提供持续的技术驻场支持和系统运维保障。

采用模块化、平台化设计：数字系统建设采用微服务架构，便于各个子系统（如会员、招商、运营、物业）的独立升级和迭代，降低耦合性。

严格执行测试与演练：学习银泰百货进行多轮“断网演练”的经验，对所有关键系统进行压力测试和故障模拟，确保系统的稳定性和应急预案的有效性。

创新人才机制与知识转移，化解人才短缺风险

设立CDO（首席数据官）体系：参考万家丽项目规划，设立直属项目高管的数字化运营团队，下设数据资产、智能决策、技术开发等中心，负责数据的统筹管理与应用。

“内部培养+外部引进”结合：与长沙本地高校合作开设定向培养班，同时从互联网、新消费行业引进关键人才。提供有竞争力的薪酬待遇（对标互联网大厂）。

强化知识转移：要求合作方云阿云不仅提供系统，更要提供完整的运营流程手册、数据分析模板和人员培训认证，确保内部团队能快速成长并接管日常运营。

持续市场洞察与敏捷调整，应对市场竞争风险

充分利用数据洞察：依靠数字孪生平台和会员数据分析，持续追踪消费者行为变化和品牌业绩表现，快速发现市场新趋势。

建立快速调整机制：参考上海环球港的“动态调铺”机制，对坪效持续不达标的商户（如低于80元/㎡·天）建立预警和汰换流程，保持品牌组合的鲜活度和竞争力。

深化差异化定位：持续强化“潮流美食社交引力场”和“长沙文化会客厅”的定位，通过举办独有的IP活动、文化策展和社群事件，制造话题，保持市场热度，避免陷入同质化价格战。

（六）总结

长沙悦方ID MALL的此次定位升级，远非一次简单的业态调整或设备更新，而是一场深刻的战略转型：其核心是从传统的“空间租赁者”和“物业管理方”，蜕变为以数字技术为驱动、以内容体验为纽带、以社群价值为基础的“城市生活创新平台与价值创造者”。

此转型充分利用了合作伙伴云阿云在全球产业治理视野、数字文明时代的前沿经验（如数字孪生、算法驱动运营）以及庞大品牌资源库方面的核心优势。通过“数字基建-场景创新-生态构建”的三阶段实施路径，以及“数据锚定+资源弹性”的保障机制，项目有望实现客户停留时间、会员复购率、非零售收入占比及坪效的显著提升，从而达成资产估值增长和NOI（净运营收入）提升的终极财务目标。

更重要的是，该项目若能成功，将为长沙乃至全国面临类似挑战的传统商业项目提供一个数字化转型的标杆案例，验证“算法驱动运营、首店重塑品牌、资本激活资产”三维策略在存量商业改造中的巨大潜力。这不仅将强化悦方ID MALL在五一商圈的竞争优势，更将极大提升云阿云在商业运营领域的品牌影响力与行业话语权，为其轻资产管理输出奠定坚实的基础。

最终，一个成功的悦方ID MALL将成为一个持续自我优化、与城市共生长的“有机生命体”，而不仅仅是混凝土和玻璃构筑的购物场所，这正是数字文明时代商业地产发展的必然方向。

五、业态规划及品牌焕新

（一）业态规划策略

1.规划理念与策略

基于市场竞争环境分析和项目自身优势，悦方ID MALL的业态规划应坚持 “文化赋能、科技驱动、社区共治” 的核心定位，深度融入长沙在地文化，打造差异化竞争优势。具体定位策略包括：

文化融合策略：充分利用项目B1层的南宋涵渠文物古迹，以其为文化IP打造沉浸式体验空间，将长沙本地文化与商业体验完美融合8。通过文化与商业的深度融合，使项目从传统的购物中心转型为文化体验目的地，提升项目的独特性和吸引力。

客群聚焦策略：以年轻客群（18-35岁）和游客为核心目标客群，针对其消费偏好和需求特点，引入符合他们兴趣的品牌和业态。年轻人追求新奇体验、社交互动和文化认同，游客则注重本地特色和文化体验，业态规划应充分满足这两大客群的需求2。

体验导向策略：打破传统购物中心以零售为主的业态组合，大幅增加体验型业态和服务型业态的比例，打造沉浸式消费场景。通过增强体验性内容，延长顾客停留时间，提高消费转化率，并形成与电商平台的差异化竞争优势。

2.楼层业态及品牌布局

基于以上规划理念，悦方ID MALL各楼层业态布局规划如下：

B1层：潭州市集·南宋沉浸式主题食集

以项目B1层的南宋涵渠文物古迹为文化IP，打造全国首个南宋沉浸式主题食集——"潭州市集"。该区域将以"宋朝乐活穿越指南"为核心概念，通过沉浸式剧本杀作为贯穿全程的体验形式，与密室逃脱品牌共创"寻找遗失的食谱"互动体验8。规划茶坊、酒肆、书院、勾栏四大宋朝主题场景，引入本地特色小吃、老字号餐饮、新式茶饮和创意轻食品牌，打造集美食、文化、娱乐于一体的沉浸式体验空间。预计餐饮业态占比70%，文化体验业态占比30%。

核心品牌与功能：

潭州市集：以南宋古建遗址为基底，复原长沙古城风貌，涵盖 30 + 本地老字号美食（如黑色经典臭豆腐、糖油粑粑）、非遗手作工坊（湘绣、陶瓷）及沉浸式演艺（宋乐歌舞、街头杂耍），日均客流超 2 万人次，成为长沙文旅新地标。

HISHOP 精品超市：湖南高端超市标杆，提供进口生鲜、有机食品及小众美妆，与市集形成差异化互补。

休闲餐饮集群：太平洋咖啡、DQ 冰雪皇后、千味涮等品牌围绕市集分布，结合户外外摆区，打造 “逛吃一体” 场景。

绮丽次元街区：聚焦二次元文化，集合动漫周边、COSPLAY 服饰及主题咖啡馆，定期举办宅舞快闪活动。

L1层：星耀广场·潮流美妆与轻奢服饰

一层定位为国际美妆、轻奢服饰和潮流配饰区，沿主入口设置国际美妆旗舰店和香水专区，形成强烈的品牌印象。中部区域布局轻奢服饰和设计师品牌集合店，靠近坡子街一侧规划为临街品牌旗舰店，吸引外部人流。设置焕光宝盒艺术装置和星耀广场，利用大型LED屏幕打造视觉焦点，定期举办时尚发布会和艺术展览活动。预计零售业态占比80%，配套服务占比20%。

核心品牌与功能：

潮玩首店矩阵：

SUPER RARE 华中首店：占地 300㎡，集结 ZEROBASEONE、i-dle、NCT DREAM 等顶流 IP，推出限量联名盲盒及明星同款周边，开业首周销售额破百万。

卡游旗舰店：涵盖《王者荣耀》《原神》等热门 IP 卡牌对战区、收藏卡发售区，配套主题咖啡厅。

寻找独角兽华南首店：以 FARMER BOB、ShinWoo 等潮玩为主，设置 AR 互动装置与隐藏款盲盒机。

国际快时尚主力店：优衣库、H&M、MUJI 持续占据核心位置，GAP 门店调整为 “概念店”，引入可持续时尚专区。

美妆与配饰：

国际美妆集群：除丝芙兰汇聚众多国际品牌外，新增雅诗兰黛、兰蔻、香奈儿、迪奥、凤池夸、月魁星等专柜。雅诗兰黛专注于护肤与彩妆产品，以小棕瓶系列护肤产品闻名；兰蔻的菁纯系列护肤品及持妆轻透粉底液备受消费者喜爱；香奈儿的五号香水、山茶花系列护肤品，以及迪奥的 999 口红、凤池夸美妆、月魁星护肤与彩妆等都是热门产品。各专柜定期举办新品发布会、美妆讲座等活动，提升消费者体验。

黄金珠宝腕表区：周大福、六福珠宝、Derier 蒂爵珠宝、琥福珠宝等品牌入驻，周大福作为香港上市市值最大的珠宝公司，提供黄金、铂金、K 金、珠宝、钻石、玉器等产品；六福珠宝的 Goldstyle 系列融合足金价值与 K 金颜值；Derier 蒂爵珠宝专注于戒指等珠宝饰品。琥福珠宝提供黄金、铂金、珠宝、钻石、玉器等产品

腕表方面，瑞士梅花表专卖店、长沙亨得利尚时表行（经营汉米尔顿、宝曼等品牌），帝车星腕表（钻石类，定制服务为主）为消费者提供多样选择，满足不同风格与预算需求。

轻奢配饰：AGATHA（法国轻奢饰品）等品牌形成美妆配饰集群，结合中庭快闪展提升体验感。

L2层：焕彩空间·时尚服饰与生活方式

二层聚焦女性客群，布局女装服饰、生活方式和母婴儿童业态。引入设计师女装集合店、买手店和生活方式集合店，打造女性主题购物空间。设置亲子体验区，引入高端儿童玩具店和儿童教育娱乐品牌，满足家庭客群需求。预计零售业态占比70%，体验业态占比30%。

核心品牌与功能：

时尚零售：

NOVO 概念店：整合 MLB、Dickies 等街头潮流品牌，设置定制化烫印服务。

设计师集合店：栋梁、LABELHOOD 引入国内独立设计师品牌，定期举办新品预览会。

轻餐饮与体验：% Arabica 咖啡、Seesaw 精品咖啡打造 “咖啡 + 阅读” 空间，配套小众香氛店 AYDRY & Co.。

智能零售：小米之家升级为 “全屋智能体验店”，展示智能家居场景方案

L3层：科技体验与运动潮流

三层以数码科技和运动潮流为主题，引入苹果授权店、华为体验店等数码电子产品品牌，以及运动品牌旗舰店和潮流运动体验馆。设置电竞体验区和VR/AR互动体验馆，定期举办电竞比赛和科技新品发布会，吸引年轻客群。预计零售业态占比60%，体验业态占比40%。

核心品牌与功能：

运动潮流：

Life4cuts 人生四格：韩国超人气自拍馆，提供复古胶片、ins 风等多场景拍摄服务，配套照片冲印与相框定制。

香蕉攀岩：室内攀岩馆，设置儿童攀岩区与专业赛道，定期举办亲子攀岩挑战赛。

网鱼电竞：高端电竞体验馆，配备 RTX 4090 显卡、2K 240Hz 曲面屏，设置私密包间与赛事直播区。

亲子娱乐：奈尔宝家庭中心（升级为 “科技探索馆”）、玩具反斗城引入 AR 互动玩具，配套母婴室与儿童主题餐厅。

儿童教育：金宝贝早教、杨梅红艺术教育提供亲子课程，与娱乐业态形成联动。

L4层：家庭娱乐与亲子教育

四层聚焦家庭客群，布局儿童教育、亲子娱乐和家居生活业态。引入儿童乐园、早教中心和儿童才艺培训品牌，设置家庭娱乐中心和智能家居体验馆。规划亲子餐厅和家庭健康管理中心，为家庭客群提供一站式服务。预计体验业态占比60%，零售业态占比40%。

核心品牌与功能：

主题餐饮集群：

古鲁特烤肉自助：主打韩式炭火烤肉，设置开放式厨房与自助调料台。

尹三顺自助烤肉屋：融合湖南口味的中式烤肉，推出辣椒炒肉风味腌肉等创新菜品。

胡桃里音乐酒馆：晚餐时段提供民谣演出，周末增设爵士乐队专场。

娱乐主力店：

星美国际影城：升级为杜比影院，增设情侣包厢与零食自选柜。

松果脱口秀剧场：每周举办开放麦与主题专场，联合场内餐饮推出 “观演 + 套餐” 优惠。

体验式零售：泡泡玛特主题店（含独家城市限定款）、猫的天空之城概念书店。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库