商业地产案例分享-长沙悦方ID MALL项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对市场新挑战，本方案为长沙悦方ID MALL制定全方位焕新蓝图。依托数字化升级、业态创新与精细化运营，旨在重塑项目核心竞争力，引领五一商圈，实现资产价值跨越式提升。全文共43500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

长沙悦方ID MALL

资产价值焕新与卓越运营提升战略方案

目录

一、项目全面概述

二、项目SWOT分析及总结

三、市场分析及竞争策略

四、项目定位升级策略

五、业态规划及品牌焕新

六、资产运营优化策略

七、资产价值提升路径

八、组织架构与治理模式创新

九、风险管控与未来展望

八、组织架构与治理模式创新

3. 绩效评估：建立数字化KPI仪表盘

建立公开透明的绩效评估体系，数据驱动，定期复盘，并与团队激励强挂钩。

3.1. 核心KPI仪表盘：

3.2. 考核与激励机制：

定期复盘： DIO每周召开站会，每月向总经理办公室提交《数字化转型月度进展报告》，并基于KPI数据进行复盘。

激励挂钩： 将KPI完成情况与DIO办公室的专项绩效奖金强关联。同时，设立“创新贡献奖”，对在项目中提出有效建议并落地的员工（甚至租户、消费者）给予通证或现金奖励。

风险应对： 建立KPI预警机制。当某项核心KPI连续两个月未达标时，必须由责任小组出具《分析及改进方案报告》，由DIO主任审批后执行，确保问题被及时响应和解决。

此保障体系将确保我们的创新不是纸上谈兵，而是有组织、有资源、有考核的可执行方案，最终推动悦方ID MALL实现真正的卓越运营和数字化转型。

九、风险管控与未来展望

（一） 风险识别与应对策略

商业地产运营涉及复杂的风险体系，需进行系统性识别与前瞻性管控。结合悦方ID MALL的项目特点及行业通用风险框架，我们构建了以下风险矩阵与应对策略：

深度分析与典型案例

1.市场竞争风险应对

长沙悦方ID MALL（原悦方ID MALL）通过深度挖掘在地文化，成功打造“潭州市集”宋文化主题场景，使商铺签约率达到100%，日均客流量提升超过50%，销售额增长30%。这印证了差异化文化定位的有效性。悦方需持续聚焦本地湖湘文化元素，避免与周边商圈同质化竞争。同时，密切关注新开业的竞争对手，如碧湘楚巷（预计2026年开业）以其“非标商业”和“潇湘上河图”文化IP为特色，以及三丰市集打造的“生鲜市集+烟火市集”双模式，从而及时调整自身策略。

2.技术变革风险应对

技术选型需具备前瞻性。除了模块化设计，建议底层区块链基础设施采用量子抗性（Quantum-Resistant）加密算法（如基于格的密码学），以应对未来量子计算可能带来的安全威胁，确保DAO治理通证及链上资产的长周期安全。同时，可以参考金地空间科技为南沙悦方城项目打造的“智慧空间操作系统” 的成功经验，该系统集成了14个子系统（如智慧停车、客流统计、能耗管理等），实现了数据的统一集成管理和监控，显著提升了管理效率和安全性。

3.运营与合规风险应对

借鉴蓬江区环市街道践行新时代“枫桥经验”的多元共治模式，可构建“政府引导-商场主导-商户协同-消费者参与”的立体化纠纷调解机制。同时，部署经过认证的AI仲裁节点，自动处理标准化的租户与消费者纠纷，复杂案件引入专业调解团队，实现“预防在先、调解在早、化解在小”。天心区市场监管局在五一商圈推行的“一户一码”诚信经营码和“销号清零”隐患排查机制，值得悦方ID MALL借鉴和学习，以实现更高效的合规管理和安全运营。

4.资金与融资风险应对

积极探索房地产代币化（Real Estate Tokenization） 等创新融资渠道。参考香港绿地金创案例：将其价值29亿港元的铜锣湾写字楼拆分为100万份NFT产权凭证，通过持牌交易所募集资金。悦方ID MALL可研究将部分资产或未来收益进行代币化，提升资产流动性，吸引更广泛的投资者。同时，需密切关注宏观环境，Parkview Group的债务困境提醒我们，在融资渠道收紧和市场流动性受限的情况下，拥有多元化的融资方案和充足的现金流至关重要。

5.安全与应急风险应对

商业综合体人员密集，安全是生命线。2017年悦方ID MALL曾因外围电缆井起火导致闭店排查，凸显了日常消防安全管理和应急响应的重要性。应引入智能化安全监控系统（如金地空间科技的IOC大屏数据驾驶舱，可辅助消防预判决策），建立“安全隐患销号清零”制度，定期开展应急演练，确保安全万无一失。

6.风险管理制度保障

为确保上述风险应对策略的有效实施，需要建立一套完整的风险管理流程制度：

风险识别与评估：采用SWOT分析、德尔菲法等技术，全面梳理项目全生命周期中可能存在的风险，形成风险清单，并进行定性或定量分析（如可能性影响程度矩阵）评估风险等级。

风险登记与动态监控：建立风险登记册，记录风险编号、描述、类别、等级、责任人、应对措施及状态。并定期（如每周）更新，对高风险项需每日跟踪。

应急预案与演练：针对火灾、突发大客流、安全事故等重大风险，制定详细的应急预案，并定期组织模拟演练，确保响应迅速有效。

组织保障与培训：明确风险管理的责任部门与人员（如“数字创新办公室”下设相关小组），并定期对员工进行风险意识和应对技能的培训。

通过以上系统性的风险识别、应对策略和制度保障，悦方ID MALL能够构建起一道坚固的风险防火墙，为项目的稳健运营和资产价值提升保驾护航。

（二）未来发展与增值路径

基于云阿云在未来产业城和全球产业治理新范式的前瞻研究，我们为悦方ID MALL规划了未来的发展和增值路径：

太空经济试验场：借鉴云阿太空经济试验场概念，在商场内设立太空主题体验区，开展月球工厂模拟舱、小行星采矿沙盘等沉浸式体验项目。这不仅可以吸引消费者，还能提升商场的科技形象和体验价值。与航天机构合作，举办太空科普活动和展览，将商场打造为太空教育基地，吸引家庭客群和学校参观。

生物合成制造基地：引入生命科学和生物技术元素，设置细胞编程中心、DNA数据库等体验设施，向消费者展示未来生物技术的发展前景。与医药健康品牌合作，举办健康讲座和体检活动，强化商场作为健康生活倡导者的角色。这一定位契合后疫情时代消费者对健康的关注，具有广阔的市场前景。

星际文明预备平台：作为长远发展方向，悦方ID MALL可逐步引入太空旅游体验、星际文化展览等活动，成为连接地球文明与星际文明的文化桥梁。借鉴云阿云与SpaceX合作开展月球氦-开采模拟的经验，与太空探索企业合作，举办太空主题活动，吸引太空爱好者和科技爱好者。

表：长沙悦方ID MALL未来发展路径

短期发展规划（1年内）：稳定优化与数字化筑基

1.核心目标

实现运营平稳过渡，完成数字化基础设施部署，通过数据驱动决策提升运营效率。关键指标包括：出租率稳定在95%以上，客流量同比增长20%，会员销售占比达到40%。

2.关键举措与实施路径

2.1数字化系统全面部署

构建集成化数据中台系统，整合现有各业务系统数据资源。优先升级客户数据平台(CDP)，打通会员、POS、停车、Wi-Fi等数据源，形成360度用户画像。实施AI智能仲裁系统，处理租户争议和客户投诉，提升运营效率。

具体实施步骤：

完成基础设施评估和方案设计（第1-2月）

部署数据采集和治理系统（第3-4月）

实施AI仲裁系统（第5-6月）

系统集成与测试（第7-8月）

全员培训与上线运营（第9-12月）

借鉴香港置地IFMCT平台经验，推进楼宇管理系统整合，目标实现60%以上工单自动化处理率，降低人力成本15%。

2.2租户结构优化调整

基于数据分析，淘汰低效租户，引入更符合年轻客群和游客需求的品牌。注重品类组合优化，增加体验式、互动式业态占比。

优化策略：

引入网红茶饮、国潮品牌、设计师集合店等热门品类

增加沉浸式娱乐体验业态，如密室逃脱、沉浸式剧场

调整餐饮结构，提升特色餐饮和本地知名品牌占比

建立租户绩效评估体系，实行末位淘汰制

预计通过租户调整，整体租金收益提升15-20%，客流吸引力显著增强。

2.3会员体系升级深化

构建多层次会员体系，打通线上线下一体化积分系统。引入会员成长机制和个性化推荐算法，提升会员粘性和消费频次。

实施方案：

设计会员等级权益体系，增加会员专属活动和服务

开发小程序和APP，实现线上积分兑换、预约排队等功能

建立会员数据分析模型，实现精准营销和个性化服务

开展会员专属活动，提升会员归属感和复购率

3.风险管控

技术实施风险：采用分阶段部署策略，设立专门技术支持团队

租户调整风险：合理安排调整节奏，避免大规模空置期

会员转化风险：设计过渡方案，确保原有会员权益平稳迁移

中期发展规划（2-3年）：模式创新与价值重构

1.核心目标

实现治理模式创新，拓展多元化收益渠道，激活资产价值。关键指标包括：运营成本降低15%，资产估值提升25%，非租金收入占比显著提高。

2.关键举措与实施路径

2.1DAO治理全面落地

推行去中心化自治组织模式，通过治理权NFT化实现社区共治。设计通证经济模型，鼓励租户、消费者和合作伙伴参与商场决策。

实施步骤：

设计治理通证经济模型和分配机制（第1-4月）

开发DAO治理平台和投票系统（第5-8月）

发行治理NFT，开展社区招募（第9-12月）

逐步移交决策权，实现社区自治（第13-36月）

参考HTX DAO社区治理经验，设立提案、投票和执行机制，涵盖营销活动策划、公共空间使用、服务设施优化等决策领域。预计通过社区治理，营销活动效果提升30%，客户满意度提高25%。

2.2能源系统节能改造

实施全面的绿色能源改造计划，引入智能能源管理系统，大幅降低能耗成本。

改造内容：

照明系统全面升级为LED智能照明

暖通空调系统优化，安装AI节能控制装置

部署太阳能光伏发电系统，实现部分能源自给

建立能源监控平台，实时优化能耗使用

借鉴香港置地IFMCT平台经验，利用AI进行能源优化，根据人流量预测和天气数据自动调节环境控制系统，预计可实现能耗降低20-30%。

2.3RWA代币化融资探索

积极探索真实世界资产代币化路径，通过区块链技术提升资产流动性。

实施方案：

与专业机构合作，设计资产代币化方案

选择部分物业收益权作为试点，进行代币化发行

建立合规框架，确保符合监管要求

拓展投资者群体，吸引多元化资本参与

参考Golden Link等平台经验，将商业地产通过区块链技术转化为数字资产，降低投资门槛，增强资产流动性。预计可为项目提供新的融资渠道，降低融资成本15-20%。

3.风险管控

治理模式风险：采用渐进式过渡策略，保留关键决策权逐步移交

技术实施风险：选择成熟技术方案，进行小范围试点验证

合规风险：聘请专业法律顾问，确保符合监管要求

长期发展规划（3-5年）：生态融合与前沿探索

1.核心目标

打造区域文化地标，建立创新收益模式，提升品牌价值。实现可持续增长，成为行业标杆项目。

2.关键举措与实施路径

2.1深化文化IP建设

打造"潭州市集"文化品牌，深度融合长沙本地文化元素，形成独特文化标识。

具体措施：

与博物馆、非遗机构合作，引入传统文化体验项目

定期举办文化主题活动，如湖湘文化节、非遗手作市集

开发文创衍生品，建立自有文化商品体系

引入沉浸式戏剧、文化工作坊等体验业态

通过文化赋能，将项目打造为长沙文化旅游必到之地，预计文化相关业态营收占比提升至30%以上。

2.2元宇宙虚拟商场建设

构建元宇宙虚拟双生商场，拓展数字化经营空间，打破物理边界限制。

建设内容：

开发3D虚拟商场空间，复制物理商场体验

开展虚拟新品发布、数字藏品发售等活动

实现虚拟试穿、AR购物等创新体验

建立虚拟社区，增强用户互动和粘性

通过元宇宙探索，吸引Z世代客群，开辟新的营销渠道和收入来源。预计虚拟商场可贡献5-10%的额外营收。

2.3.ESG标杆建设

全面践行ESG理念，将环境、社会和治理因素纳入核心决策体系。

实施计划：

环境方面：

全面实施绿色建筑标准，申请LEED或BREEAM认证

建立资源循环利用系统，实现垃圾分类处理

推广绿色消费理念，鼓励租户使用环保材料

社会方面：

扩大"织心梦"公益岗位，为残障人士提供就业机会

开展社区公益项目，提升社会影响力

建立公平贸易和本地采购政策，支持本地经济发展

治理方面：

完善DAO治理模式，实现透明化决策

建立ESG绩效评估体系，定期发布社会责任报告

构建利益相关方参与机制，确保多元声音得到倾听

通过ESG建设，提升品牌美誉度，降低运营风险，获得可持续竞争优势。预计ESG实践可带来10-15%的品牌价值提升。

3.风险管控

文化融合风险：深入调研本地文化，避免文化误读和不当利用

技术投入风险：分阶段投入，确保技术成熟度和投资回报

标准认证风险：提前规划认证路径，聘请专业顾问指导

4.实施保障体系

4.1组织架构调整

设立数字化转型办公室，负责整体规划实施；组建创新业务部，专注于新模式探索；建立跨部门协作机制，确保战略落地。

4.2人才培养计划

制定数字化人才引进和培训计划，与高校合作培养专业人才；建立创新激励机制，鼓励员工参与转型项目。

4.3资金投入规划

分阶段安排资金投入，短期侧重数字化基建，中期侧重模式创新，长期侧重生态建设。探索多元化融资渠道，包括RWA代币化融资、绿色信贷等。

4.4绩效评估体系

建立与战略目标对应的KPI体系，定期评估进展并及时调整策略。引入平衡计分卡方法，全面衡量财务、客户、流程和学习成长四维度表现。

总结与展望

通过系统性的三阶段发展路径，长沙悦方ID MALL将逐步实现从传统购物中心向创新型商业地标的转型。短期数字化筑基为未来升级奠定基础，中期模式创新激活资产价值，长期生态融合构建可持续竞争优势。

项目成功实施后，将实现以下价值提升：

资产估值提升25%以上

运营效率提高30%

非租金收入占比显著提升

品牌价值进入区域前三

成为长沙文化商业新地标

本规划的实施将使长沙悦方ID MALL在激烈的商业竞争中保持领先地位，为商业地产行业的转型升级提供可借鉴的成功案例。

综述：通过以上优化方案，我们将全面提升长沙悦方ID MALL的资产价值、运营效率和市场竞争力，实现资产的保值增值和可持续发展，巩固其在长沙五一商圈的核心商业地位，将其打造为长沙乃至华中地区的商业文化地标。

附录一：长沙悦方ID MALL项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：28 亿元，同比增长 7%（区域型购物中心均值 5%）。增长核心源于年轻客群消费释放及业态体验升级，快时尚、餐饮娱乐及亲子业态销售额合计占比达 65%。“周年庆潮玩季” 期间，单日销售额峰值突破 3200 万元，环比提升 30%。

创新举措：引入 5 家网红餐饮华中首店及 3 家潮流集合店，客单价提升至 680 元（增幅 12%），带动潮流零售区销售额年增 15%。

2024 年

销售额：32 亿元，同比增长 14%。增长依托于 “潮流品牌扩容 + 家庭客群粘性提升”：快时尚、特色餐饮及亲子体验业态销售额占比达 72%，金卡会员（年消费≥3 万元）消费额增长 25%；夜间经济（餐饮、影院、livehouse）年销售额突破 9 亿元。

标杆表现：潮流零售区（1F-3F）年销售额 12 亿元，单店坪效最高达 3.5 万元 /㎡（头部网红餐饮），客单价稳定在 750 元。

2025 年上半年

2025 年上半年，长沙悦方 ID MALL 销售额达 18 亿元。春节期间通过 “亲子嘉年华”“潮牌联名快闪” 等活动，销售额提升 28%，助力天心区区域消费同比增长 12%。五一假期期间，餐饮区单日销售额峰值突破 800 万元，带动商场五一期间平均日销超 1100 万元。上半年，年轻客群消费集中度显著，潮流零售、特色餐饮及体验业态销售额占比达 78%。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1460 万人次（日均 4 万），停车场使用率 85%。潮流业态扩容后，年轻客群（18-35 岁）平均停留时长增至 3.8 小时，节假日单日峰值客流 8 万人次。

转化效率：潮流零售及餐饮业态客流转化率达 35%（传统零售 18%），会员专属活动期间年轻客流占比 80%。

2024 年

客流量：1650 万人次（日均 4.5 万），同比增长 13%。“城市青年文化节” 期间，周末客流增长 45%，家庭亲子活动单月引流 12 万人次，高频消费客群（月均到店≥4 次）占比提升至 20%。

客群结构：年轻白领、大学生及亲子家庭客群占比 75%，周边 3 公里社区客群占比 60%（通过社区团购及便民服务拉动）。

2025 年上半年

2025 年上半年，客流量达 880 万人次。春节期间联合亲子品牌举办 “童话主题展”，吸引区域家庭客群，周末客流同比提升 22%。五一假期期间，潮流零售区 5 月 2 日客流达 3.2 万人次，商场平日日均客流稳定在 4.2 万，周末峰值达 9 万。年轻客群占比达 65%，平均停留时长 4.1 小时。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：80-200 元 /㎡/ 天（区域商圈头部水平），租用率 96%，首店品牌享受 15% 租金减免及装修补贴。

创新模式：推行 “潮流品牌孵化计划”，网红餐饮及新锐品牌前 6 个月租金减免 10%，带动首店业态销售额占比提升至 25%，空置率维持在 2.5%。

2024 年

租金收入：同比增长 12%，坪效达 2.8 万元 /㎡（体验业态为常规零售 3 倍）。潮流区估值提升 18%，智能化升级（会员精准营销系统、停车场无人值守）使运营成本降低 8%；采用 “基础租金 + 业绩分成” 模式（月流水≥50 万元抽成 8%），主题快闪区收益提升 60%。

2025 年规划

目标租金增长 15%，路径包括：业态坪效优化（压缩低效零售面积 10%）、会员专属服务增值（向品牌收取会员导流服务费）、夜间经济时段租金溢价（20:00 后加收 10%）；计划将体验业态租金占比提升至 55%。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 12 家潮流零售及特色餐饮首店（含 3 家华中首店），淘汰 8 家传统低效零售品牌，将 20% 面积升级为 “亲子体验与文创空间”，坪效提升至 2.2 万元 /㎡。

重点业态：潮流品牌集群（30 + 网红及新锐品牌）年客流量 650 万，独家联名款销售占比超 30%。

2024 年

品牌汰换率 20%，重点强化：

体验业态升级：亲子互动乐园（会员复购率 75%）、沉浸式剧本杀馆；

夜间经济配套：24 小时便利店、深夜食堂街区，晚间（18:00 后）销售额占比达 55%。

2025 年计划

聚焦 “潮流体验 + 数字化服务”：

打造 “线上线下融合潮玩区”（AR 试衣 + 直播带货），目标坪效 3.2 万元 /㎡；

升级 “家庭会员服务中心”（亲子托管、生日定制），计划带动亲子业态销售额年增 30%；

品牌汰换率控制在 18%，新增 “绿色消费主题区”（环保潮牌、二手循环市集）。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.2 亿元升级会员系统、打造 “青年文化中庭”（3000㎡）、推进线上商城建设；2025 年预留 0.8 亿元用于潮流品牌联名合作、智能导购系统部署及社区客群拓展。

数字化进展

活跃会员超 50 万（年增 25%），私域交易规模超 3.5 亿元，社区团购及到店自提服务覆盖周边 10 万家庭，年数字化服务收入 800 万元。

行业坐标

客流韧性：2024 年客流量增长 13%（区域购物中心均值 8%）；

定位优势：“潮流体验 + 家庭消费” 模式支撑区域商业辐射力 TOP3，获 “长沙青年消费地标”“天心区便民商业标杆”；

现存挑战：潮流品牌迭代速度快，需强化首店资源储备；体验业态同质化竞争加剧，需深化主题场景创新。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库