商业地产案例分享-长沙海信广场项目（一）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：立足湘江核心区位，依托文和友超级流量与海信品牌实力，本项目以“高端零售+湖湘文化体验”双轮驱动，通过业态焕新、数字运营与场景创新，打造华中高端商业新标杆。三年计划实现销售额突破36亿，客流超1500万，重塑城市商业范式。全文共38900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

长沙海信广场业态规划及品牌布局方案

打造城市商业新范式

目录

一、项目概述与市场环境分析

二、项目SWOT分析及总结

三、竞品分析与差异化定位

四、业态规划与品牌升级战略

五、运营创新策略

六、资产价值提升路径

七、三年计划与风险管控

一、项目概述与市场环境分析

（一）项目概述

1. 项目介绍与行业坐标

长沙海信广场是青岛海信东海商贸有限公司与知名地产开发商北京华远地产股份有限公司联合开发的顶级购物中心项目，为长沙最高端的城市综合体"华远·华中心"的裙楼部分。项目位于湖南省长沙市天心区湘江中路36号，正对杜甫江阁与橘子洲心，占据着25公里湘江长沙段最核心的一公里江景，可俯揽橘洲全貌、湘江全景，西望岳麓山天际线，东瞰城市繁华，尽收世界罕有的"山水洲城"城市景观。作为海信商业体系中的重要组成部分，长沙海信广场自2015年12月开业以来，已成为中部地区最具人文情怀、最具亲和力、最具个性时尚、最具质感的地标性精致购物中心与生活方式引领者。

在长沙商业格局中，海信广场确立了高端精品定位，与五一商圈内其他商业体形成差异化竞争。项目总面积近13万平方米，地下一层，地上七层，面向湘江，致力于成就湖南乃至中部地区地标性的顶级购物中心，倡导新的优质生活理念，为国内外顾客提供购物、休闲、餐饮于一体的全方位尊崇体验。据最新数据显示，2020年商场客流突破1200万人次，会员总数突破50万，并上榜大众点评2020年长沙"必逛榜"，印证了其在长沙商业领域的重要地位。

2.区位及交通条件

长沙海信广场坐落于长沙市核心商圈——五一商圈的南端，地理位置得天独厚：

具体位于长沙市天心区湘江中路（解放西路至西湖路段）

正对杜甫江阁与橘子洲心，占据湘江长沙段最核心的一公里江景

毗邻长沙著名历史文化街区坡子街，融合了传统与现代的商业氛围

交通条件十分便利，多维交通网络覆盖：

公交系统：2路、11路、18路、112路、143路、202路、301路等多条公交线路直达解放西路口站和坡子街站

地铁网络：地铁1号线人民路站与2号线湘江中路站之间实现300米零换乘，无缝连接全市地铁系统

道路通达：项目配备2000个停车位，并推出会员购物满额送免费停车等优惠措施，缓解了核心商圈停车难的问题

这种立体化的交通网络为海信广场带来了持续稳定的人流保障，也为其辐射全市消费群体提供了坚实基础。

3.规模与业态布局

长沙海信广场总体规模达13万平方米，采用"地下一层、地上七层"的建筑设计。项目秉持"精品名店，引领时尚"的经营理念，在不断调整升级中形成了独特的业态组合：

零售业态：以国际名品结合化妆品为主，主打品牌包括MCM、Coach、LANCOME、Estee lauder、Chanel、Dior、CPB、资生堂、YSL、Giorgio Armani等。同时引入GENTLE MONSTER、时光天地（名表集合店）、迪桑特湖南独家旗舰店等首店品牌，强化项目的高端时尚定位。

餐饮业态：七楼整层规划为餐饮区，引进30多个餐饮品牌。不仅包含海底捞等知名连锁品牌，更根植于湖南特色文化，引入超级文和友、茶颜悦色概念店等本土网红品牌，打造地域美食文化体验。

娱乐体验业态：项目引入了meland club儿童成长中心湖南独家黑标店、Zoolungzoolung动物主题公园、SUPRE MONKEY酒吧等更适应湖南特色的体验式品牌，增强了顾客的沉浸式体验。

生活服务业态：负一层建有近4000平方米的GranVida精品生活超市，进口商品占比达50%以上，满足高端客群品质生活需求。同时配备弘道书店、海信品质之家等文化零售空间。

表：长沙海信广场业态分布概况

4 核心数据透视

长沙海信广场在经营业绩和客流量方面表现出色：

客流数据：尽管面临疫情影响，2020年商场客流仍突破了1200万人次，2020年国庆节期间客流一举突破70万人，展现出强大的吸客能力。

会员数据：会员总数突破50万，建立了强大的私域流量池。商场推出了多项会员专属福利，如购物满额送免费停车、新人会员免费停车5小时以及50元化妆品券等。

品牌数据：项目汇集了500多个国内外知名品牌，其中55家品牌为首次进驻湖南。2023年以来，继续引入Manner coffee等首店品牌，持续强化品牌新鲜度与竞争力。

活动数据：2020年全年送出3万多份会员礼品，包括300份寐蚕丝被、500份菲仕乐汤锅、1000份自嗨锅等。成功举办嗦粉大赛、文和友小龙虾大派送、轻甜市集等特色活动，增强了用户粘性。

5.发展历程及云阿云介入背景和角色

5.1发展历程

2012 年：海信广场落子长沙，开始项目的筹备建设。

2015 年：12 月 22 日，长沙海信广场盛大开业，开业当日客流超过 20 万人次。开业时引入了 Givenchy、Dsquared等 55 个品牌的首次入驻，汇集了如 MCM、Michael Kors 等 500 个国内外知名品牌，还以公益售卖替代开业剪彩，助力 “湘江守望者” 公益项目。

2020 年：商场业态调整升级，更面向年轻潮流客，零售以美妆和高街潮流为方向，餐饮根植于湖南特色文化。新引入了 Chanel、CPB、资生堂等国际知名化妆品品牌，以及茶颜悦色购物中心概念店等本土网红品牌，当年客流突破 1200 万人次，会员总数突破 50 万，荣登大众点评 2020 年长沙 “必逛榜”。

2024 年：11 月，长沙海信广场被评为 “全国示范智慧商店”，其通过数字化建设，推出了小程序购物、蓝牙探头车位导航等智慧服务，为消费者提供了更便捷的购物体验。

2025 年：继续进行品牌调整和升级，如引进了 NARS 长沙四店以及二次元热捧的 “天闻角川”“TOY-C” 等品牌，进一步吸引年轻族群消费。

5.2云阿云介入的角色

北京云阿云作为城市运营商和资源整合专家，以自身超强算法能力、庞大品牌资源、全球视野以及多年大型商业操盘实战经验，成为海信东海商贸与北京华远地产的重要合作伙伴，深度参与长沙海信广场招商运营管理。云阿云在项目中主要扮演以下角色：

战略规划者：基于大数据分析和算法能力，为项目提供精准的市场定位和业态规划建议，帮助项目在五一商圈竞争中找到差异化优势。

资源整合者：利用其庞大的品牌资源库，为项目引入更多首店品牌和独家品牌，强化项目的品牌竞争力。

运营优化者：通过专业的运营管理经验，提升项目的运营效率和用户体验，增强会员粘性和消费转化率。

创新引领者：引入创新的营销理念和技术手段，如数字化营销、场景化体验等，推动项目与时俱进地调整和创新。

（二）市场环境分析

1.宏观环境分析

长沙作为湖南省会和中部地区重要中心城市，近年来经济发展迅速，消费市场活力强劲。2019年，长沙市政府便开始致力于发展夜经济，为游客提供难忘的夜生活体验。据2017年Yaok研究所的《中国夜经济的报告》显示，长沙夜间产业的总营业额同比增长12%，参与夜间经济的人数同比增长49.2%，反映出长沙消费市场的旺盛活力。

长沙历史文化遗产丰富，自然风光迤逦，使其成为最受欢迎的旅游目的地之一。这座"网红城市"吸引了大量年轻游客，为商业发展提供了源源不断的客源。2020年，尽管受到疫情影响，长沙社零总额仍实现了同比增长5.9%的成绩，接触性消费复苏较快，全市住宿业、餐饮业营业额分别增长12.5%和11.0%，显示出强大的消费韧性。

同时，长沙市政府积极推出相关政策支持商业发展。2023年出台的《长沙创建国际消费中心城市行动方案（2023-2026年）》明确提出优化"首店经济"布局，挖掘首店存量，扩大首店增量，每年新增知名品牌首店、旗舰店、体验店50家以上。这一政策导向为海信广场的发展提供了有利的宏观环境。

2.商圈竞争格局分析

五一商圈是长沙历史最悠久、最繁华的商业中心，自古就是商业"黄金码头"，现在更是寸土寸金，成为本土和外来商业大鳄必争之地。长沙海信广场在这一商圈中面临多重竞争格局：

高端购物中心竞争：长沙国金中心(IFS)作为九龙仓集团开发的大型高端购物中心，引入了大量国际一线品牌，成为五一商圈的高端商业标杆。王府井百货、友阿春天、新世界等传统高端百货也在这一领域竞争。

时尚潮流商场竞争：悦方ID Mall、乐和城等面向年轻客群的购物中心，以时尚潮流品牌和体验式业态吸引年轻消费者。

特色商业竞争：太平街、坡子街等历史文化街区以及超级文和友等特色商业项目，以长沙本土文化和美食为特色，吸引旅游客群和本地消费者。

在这样激烈的竞争环境中，长沙海信广场通过差异化定位找到了自己的发展路径。一方面坚持高端精品定位，引入Chanel、CPB等国际一线美妆品牌；另一方面强化体验业态和本土特色，引入超级文和友、Zoolungzoolung动物主题公园等特色品牌，形成"高端+体验"的双轮驱动模式。

表：五一商圈主要商业项目对比分析

3 客群分析

长沙海信广场的客群构成多元，主要包括以下几类：

高端消费客群：追求品质生活的高收入群体，重视品牌价值和购物体验，是国际美妆和名品的主要消费力。这部分客群通常拥有较高的品牌忠诚度，注重服务的专业性和个性化。

年轻时尚客群：25-35岁的都市白领和时尚青年，追逐潮流和新奇体验，对首店品牌和网红品牌敏感度高。他们是商场餐饮和娱乐业态的主力消费群体，也是社交媒体的重要传播者。

家庭客群：以家庭为单位出行的消费者，注重儿童教育娱乐和家庭休闲体验，是儿童业态和餐饮业态的重要客源。meland club儿童成长中心和Zoolungzoolung动物主题公园对这类客群吸引力显著。

旅游客群：来自全国各地的游客，尤其是年轻游客，倾向于体验长沙本地文化和特色美食。超级文和友和坡子街的历史文化氛围对这类客群具有强大吸引力。

基于这些客群特征，长沙海信广场通过多元化的业态组合和丰富的营销活动满足不同客群的需求。如通过国际美妆品牌吸引高端客群，通过首店品牌和网红餐饮吸引年轻客群，通过儿童娱乐吸引家庭客群，通过文化体验吸引旅游客群。

4. 竞争优势

 独树一帜的商圈协同效应，构建“流量引力场”

长沙海信广场的核心竞争优势之一，在于其与“超级文和友”形成了深度绑定、互利共生的商圈协同效应。这并非简单的物理相邻，而是一场成功的“商业联姻”。超级文和友作为现象级的文旅地标，其巨大的网红吸引力为海信广场带来了庞大的年轻客群和旅游客流，实现了高效的跨业态导流；反之，海信广场的高端零售与品质生活业态，则为在文和友体验完市井文化的游客提供了高品质的消费延伸场景，成功承接并转化了流量。这种“文旅+商业”、“烟火气+高级感”的独特模式，创造了一个强大的品牌联合引力场，使双方在激烈的商圈竞争中形成了显著的差异化优势和难以复制的护城河。

背靠海信集团雄厚实力，赋能长期主义发展

项目源自海信集团的强大基因，这为其提供了超越普通商业项目的核心竞争力。海信集团作为享誉全球的科技与产业巨头，其卓越的品牌信誉和资本实力为海信广场提供了坚实的品牌背书，极大地增强了消费者、合作伙伴及高端品牌的信任度与认同感。更重要的是，集团跨产业、跨领域的庞大资源网络与卓越的整合能力，为项目在高端品牌引入、战略伙伴合作、科技创新应用及资产长效管理等方面提供了持续且稳定的支持。这种支持并非短期资源倾斜，而是着眼于长期价值创造的战略投入，确保了项目在招商、运营和未来升级迭代中具备更强的抗风险能力和可持续发展动能。

精益求精的现场体验管理，塑造口碑护城河

在电商冲击实体商业的当下，海信广场将“卓越的用户体验”作为其最坚实的口碑护城河。其竞争力体现在对传统商业痛点（如停车场、卫生间、服务台）的精细化改造和人性化服务上。宽敞明亮的停车场、便捷的寻车系统及会员优惠消除了顾客的第一道门槛；设计雅致、洁净无异味的卫生间细节，成为了衡量商场品质的“隐形标尺”；而功能复合、响应迅速的主服务台则提供了从咨询、导览到售后的一站式尊享服务。这些看似基础却至关重要的接触点管理，共同构筑了远超同侪的现场体验，真正赢得了消费者发自内心的好评和高度的品牌忠诚，将一次性的购物行为转化为重复性的美好体验消费。

5.电商及政策环境分析

在电商冲击实体商业的背景下，长沙海信广场通过体验式经济和首店经济成功抵御了电商的影响。2020年疫情期间，商场仍实现了客流1200万人次的好成绩，表明其体验式业态组合对线上渠道形成了有效差异化。

政策环境方面，长沙市政府大力支持商业发展，特别是夜经济和首店经济。2019年，市政府便致力于发展夜经济，为游客提供难忘的夜生活体验。2023年，长沙市更是明确提出创建国际消费中心城市的目标，计划每年新增知名品牌首店、旗舰店、体验店50家以上。这些政策为海信广场的发展提供了有利条件。

同时，长沙作为"网红城市"的效应也为商业发展带来了流量红利。文和友、茶颜悦色等本土品牌在全国范围内的知名度提升，吸引了大量外地游客前来打卡消费，间接带动了海信广场的客流量和销售额。

总结与展望

长沙海信广场作为五一商圈的重要组成部分，通过高端精品定位与体验式业态的组合，成功在激烈的商业竞争中找到了自己的差异化优势。项目依托湘江景观资源和文化特色，打造了集购物、餐饮、休闲、文化于一体的一站式消费体验，成为长沙商业的地标性项目。

未来，随着长沙创建国际消费中心城市进程的推进，以及消费者对体验式消费需求的不断增长，长沙海信广场有望进一步强化其市场地位。项目可继续深化以下几个方面的发展：

强化首店经济：引入更多区域首店和城市首店，保持品牌新鲜度和竞争力。

深化文化体验：进一步融合长沙本地文化元素，打造更具地域特色的消费场景。

提升数字化运营：利用大数据和人工智能技术，提升会员运营效率和精准营销能力。

拓展夜经济业态：依托长沙活跃的夜经济氛围，拓展夜间娱乐和餐饮业态，延长消费时间。

通过以上策略，长沙海信广场有望进一步巩固其在长沙商业格局中的领先地位，并为北京云阿云科技有限公司在商业运营领域的专业能力提供有力佐证。作为海信东海商贸与北京华远地产的重要合作伙伴，云阿云公司将继续凭借其超强算法能力、庞大品牌资源和全球视野，为长沙海信广场的持续发展提供专业支持。

二、项目SWOT分析及策略建议

（一）项目SWOT分析

1.优势 (Strengths)

S1: 得天独厚的区位优势：坐拥长沙五一商圈核心位置，毗邻湘江风光带和坡子街历史文化街区，享有稳定的高客流量和极高的消费曝光度，具备打造城市级商业地标的先天条件。

S2: 卓越的品牌组合与差异化定位：汇聚Chanel、Dior、CPB等国际一线美妆品牌，以及超级文和友、茶颜悦色等本土现象级品牌，形成"高端+体验"的独特竞争优势，品牌差异化显著。

S3: 多元业态融合创新：成功融合高端零售、特色餐饮（文和友）、儿童娱乐（meland club）、主题动物园（zoolungzoolung）和夜经济业态（SUPRE MONKEY），打造全维度消费体验场景。

S4: 成熟的会员运营体系：拥有超过50万高质量会员，提供购物满额免停车、专属礼遇、年度礼品等精细化服务，会员黏性强，复购率高。

S5: 专业的运营团队与资源支持：依托海信集团强大的品牌背书和北京云阿云的超强算法能力、庞大品牌资源库及商业操盘经验，实现高效精准运营。

2.劣势 (Weaknesses)

W1: 高端奢侈品矩阵尚未完善：相较于长沙IFS，国际一线奢侈品牌（如LV、Hermès等）数量有限，在顶级品牌资源方面存在差距，高端消费客群吸引力有待加强。

W2: 物业条件存在一定限制：建筑结构和空间设计对某些顶级品牌的特殊要求（如独栋旗舰店、超高挑空等）支持有限，可能影响顶级品牌的入驻决策。

W3: 运营成本压力较大：位于核心商圈，租金及人力成本高企，对项目的盈利能力和品牌招商带来较大压力。

W4: 竞争环境激烈：五一商圈内高端商业项目聚集，客群分流明显，需要持续投入创新以保持市场吸引力。

3.机会 (Opportunities)

O1: 消费升级趋势显著：长沙奢侈品消费呈现"逆增长"态势，高端消费潜力旺盛，为项目升级提供市场基础。

O2: 网红经济效应持续：长沙"网红城市"效应不断强化，吸引全国年轻客流，2020年国庆期间项目客流达70万人次，文旅消费潜力巨大。

O3: 业态创新空间广阔：可进一步拓展沉浸式体验、跨界联名（如海信品质之家与文和友联名）、微度假场景等创新业态，提升差异化竞争力。

O4: 技术赋能商业创新：借助5G、大数据、AI算法等新技术，实现智慧商业、精准营销和会员价值深挖，提升运营效率。

O5: 政策支持力度加大：长沙市政府积极推动国际消费中心城市建设和首店经济发展，为项目引进创新品牌和业态提供政策支持。

4.威胁 (Threats)

T1: 市场竞争日趋白热化：长沙高端商业市场面临IFS的强势主导，以及万象城、大悦城等新项目的分流压力，同质化竞争风险加剧。

T2: 消费者偏好快速变化：Z世代成为消费主力，其喜好变化迅捷，对品牌迭代速度、内容创新频率要求极高，对运营团队的敏捷响应能力构成挑战。

T3: 经济环境不确定性：宏观经济波动可能影响消费者信心和零售商的扩张计划，导致消费疲软和招商难度增加。

T4: 线上渠道持续分流：直播电商、跨境电商等线上模式对实体商业的冲击持续存在，尤其是对标准化商品业态，实体商业必须提供线上无法替代的体验价值。

T5: 突发事件风险：类似疫情的公共卫生事件或自然灾害可能对实体商业造成重大冲击，需要建立完善的应急机制和风险应对能力。

（二）SWOT矩阵策略

1. SO战略（增长型战略）

1.1强化“高端+网红”品牌矩阵：

利用长沙“网红城市”效应和高端消费潜力，进一步引入国际一线奢侈品牌（如加快洽谈LV、Hermès等）和本土顶级网红品牌，打造全国独有品牌组合。

策略落地：借助北京云阿云的品牌资源库和算法能力，精准筛选与项目调性匹配的品牌，并制定个性化招商方案。

1.2深化场景体验与跨界融合：

依托临江区位和多元业态，打造主题性沉浸式体验空间（如艺术展览、IP主题快闪）、夜间经济标杆（SUPRE MONKEY酒吧扩容）以及“海信品质之家”类创新门店（融合科技与生活方式的体验空间）。

策略落地：与文和友、茶颜悦色等深度合作，推出更多联名产品、限定体验，并利用社交媒体扩大传播。

2. ST战略（多元化/抵抗型战略）

2.1构建会员生态与私域流量：

针对经济不确定性和线上分流威胁，深度运营50万会员，通过大数据分析会员消费偏好，提供定制化服务、专属福利和线下体验活动，提升忠诚度。

策略落地：利用北京云阿云的算法能力，构建用户画像，实现精准营销，并通过小程序、APP等强化会员互动和私域流量转化。

2.2增强抗风险业态组合：

在保持高端定位的同时，适当增加体验式、家庭型、休闲娱乐业态（如主题动物园、儿童成长中心）占比，这类业态受经济波动和线上冲击相对较小。

策略落地：优化租户结构，引入更多具有吸引客流效应的体验类品牌，并策划全年不间断的特色活动（如嗦粉大赛、轻甜市集）保持热度。

3. WO战略（扭转型战略）

3.1突破物业条件限制：

通过创新设计和技术改造优化动线、提升楼层利用效率、改善停车体验（如推广智能停车系统，延续购物满额免停车策略）。

策略落地：与品牌方柔性沟通，提供灵活的店装设计方案，在不破坏原有结构的前提下满足品牌形象需求。

3.2差异化竞争策略：

避免与周边项目正面比拼品牌数量，转而强调独有品牌、独家体验和特色服务（如独家餐饮品牌、江景餐饮区）。

策略落地：北京云阿云利用其全球视野和资源，为项目引入更多区域首店、城市首店，形成差异化优势。

4. WT战略（防御型战略）

4.1成本优化与效率提升：

通过精细化运营管理控制成本，例如利用数据分析优化能耗、人效和物料成本。

策略落地：引入智慧楼宇管理系统，实现能源、安防、设备的智能化监控与管理。

4.2构建战略联盟：

与周边商业项目（如超级文和友）、旅游景点（坡子街、湘江风光带）形成联动营销，共同做大区域客流蛋糕，降低单个项目的竞争压力。

策略落地：联合推出“五一商圈畅玩套票”、“湘江文旅消费地图”等，实现客群共享与合作共赢。

（三）总结与建议

1 聚焦核心优势

1.1 强化“高端+网红”定位

长沙海信广场应持续强化其“高端零售+湖湘文化体验”的独特定位。项目目前已汇聚了Chanel、Dior、CPB等20余个国际一线美妆品牌，以及超级文和友、茶颜悦色等本土现象级网红品牌，形成了显著的差异化优势。未来可进一步利用海信集团的品牌背书和北京云阿云的算法能力（如品牌匹配度分析、客流预测模型），精准引入更多契合定位的区域首店和城市独家品牌。例如，可参考2025年三丽鸥天猫超品牌日线下打造3000㎡粉色“痛街”快闪活动的模式，与国际知名IP（如迪士尼、三丽鸥等）合作，打造限时主题街区或IP展，持续制造市场爆点和话题热度。

1.2 深化业态融合与场景创新

进一步强化多元业态的交叉引流效应。一方面，巩固高端零售（如美妆、轻奢）与网红餐饮（文和友、茶颜悦色）的协同；另一方面，提升体验业态的占比和品质，如扩大meland club儿童成长中心、Zoolungzoolung动物主题公园的互动项目。可借鉴京东七鲜美食MALL“品质堂食+品质外卖”的模式，探索“线下体验+线上即时零售”的新模式，例如为场内高端美妆品牌开通小程序下单、极速送达服务。同时，充分利用毗邻坡子街和湘江的区位优势，打造更多文化与商业融合的消费场景，如临江观景餐饮区、湖湘文化非遗展示体验区等，将地理优势转化为不可复制的场景竞争力。

2 拥抱创新变革

2.1 拓展沉浸式体验与智慧商业

积极拥抱体验式、社交化消费趋势。利用北京云阿云的算法能力和大数据分析，对客户进行精准画像，实现个性化营销和智慧导流。可引入更多沉浸式技术与项目，例如：

数字艺术展：与知名IP或艺术家合作，利用AR/VR技术打造可互动、可拍照传播的数字化艺术空间。

主题式快闪活动：学习名创优品与侏罗纪世界IP联名打造主题门店的经验，定期推出热门IP的主题快闪店，保持项目的新鲜感和吸引力。

智慧导览与互动：通过小程序或APP提供室内导航、店铺信息查询、互动游戏等功能，提升顾客逛购体验。

2.2 创新营销模式

持续创新营销手段，激活存量会员并吸引新客群。除了传统的满赠活动，可积极探索：

社交裂变营销：设计具有长沙特色或项目特色的趣味互动和分享机制，鼓励用户在小红书、抖音等社交平台进行自发传播（UGC）。

直播带货：为场内品牌提供直播场地和支持，邀请知名主播或打造项目的自有直播间，线上引流线下转化。

跨界联名合作：推动场内不同业态品牌之间的联名合作，例如美妆品牌与网红餐饮推出“口红+奶茶”套餐，创造1+1>2的营销效果。

3 深化会员价值

3.1 升级会员系统与精准服务

将现有的50万会员视为核心资产，进行精细化运营和深度价值挖掘。建议引入更先进的会员管理系统（类似ThinkPHP+UniApp架构的全渠道会员运营中台)，实现：

会员数据深度融合：打通线上小程序与线下消费数据，记录会员的消费偏好、购物频次、消费金额等，形成360度用户画像。

自动化营销流程：设置自动化的会员生命周期管理流程，例如新会员欢迎礼、生日专属优惠、久未触达会员的唤醒策略等。

积分体系灵活互通：将会员积分打造为“场内通用货币”，不仅可用于抵扣现金，还可兑换特色服务（如免费停车、热门餐厅优先预约权、主题活动参与资格等）。

3.2 打造会员专属活动与社群

通过举办高品质的会员专属活动，提升会员的归属感和忠诚度。例如：

美妆大师班：联合Chanel、Dior等高端美妆品牌，为高净值会员举办护肤、化妆技巧分享会。

亲子互动体验：与meland club、Zoolungzoolung合作，举办会员专场的亲子活动或科普课程。

美食品鉴会：联合文和友、高端餐饮品牌，推出会员限定的新品尝鲜或主厨定制晚宴。

通过这些活动，逐步将普通会员转化为项目的忠实粉丝，并构建基于兴趣的会员社群，促进会员之间的交流以及会员与项目的深层绑定。

4 柔性应对挑战

4.1 建立动态风险监控与应对机制

面对宏观经济不确定性、线上分流等威胁，需建立敏捷的市场监测和响应机制。北京云阿云可利用其算法能力，构建一套商业智能（BI）系统，实时监控：

宏观消费指数及区域零售数据：敏锐感知市场冷暖，及时调整经营策略。

竞争对手动态：关注长沙IFS、万象城等主要竞品的品牌调整、营销活动及租金策略，快速响应。

线上消费趋势：关注热门电商平台、直播间的爆款品类和价格趋势，为场内品牌提供数据参考，优化商品组合。

同时，制定灵活的租金策略和品牌扶持政策，对于表现优异的品牌可采用“底租金+营业额抽成”的模式，共担风险，共享增长。

4.2 构建差异化壁垒应对同质化竞争

为防止竞争对手模仿造成的同质化竞争，需持续构建难以复制的核心壁垒：

深度绑定独家品牌资源：与核心品牌（特别是文和友等网红品牌）建立战略合资或深度合作关系，确保其旗舰店、概念店、最新产品等优先甚至独家落户海信广场。

持续提升用户体验：将服务细节做到极致，如维持高标准的卫生间清洁度、优化停车体验（满额免停、智能寻车)、提供人性化的客服中心服务等，这些看似微小的细节是构成项目口碑和消费者忠诚度的重要基石。

强化文化标签：更深层次地挖掘和融入湖湘文化，使项目不仅是购物场所，更是体验长沙独特文化和潮流生活的目的地，从而摆脱纯商业体的可比性，打造独特品牌心智。

通过上述策略的系统性实施，长沙海信广场有望在激烈的市场竞争中持续巩固其作为长沙商业新地标和潮流文化中心的领先地位，有效应对各类挑战，最终实现资产的持续保值增值和长期稳定收益。

三、竞品分析与差异化定位

（一）市场竞品分析

1. 竞品选择依据

长沙高端商业市场竞争日趋激烈，海信广场的主要竞争对手选择基于以下原则：

一是地理位置相近，同处五一商圈或邻近核心商圈的项目；

二是定位相似，聚焦高端零售、奢侈品或体验式消费的商业体；

三是客群重叠，目标消费者均为中高收入群体、年轻时尚精英及旅游客群。

根据这些标准，本研究选取了万达广场、友谊商店、运达美美百货、悦方IDMALL以及长沙IFS、万家丽国际购物广场作为重点竞品分析对象。这些项目在长沙商业市场均具有显著影响力和代表性，能够全面反映市场竞争格局。

2. 竞品对象个案分析

长沙IFS

位置与体量：雄踞五一广场核心商圈，坐拥T1-T7层12万㎡商业空间+T95层超甲级写字楼，地铁1/2号线无缝接驳，452米高度稳居华中第一高楼。

业态与品牌：高端奢侈品、国际潮牌为主导。2025年上半年引入7家首店（如Arc'teryx, Christian Louboutin Beauty）。高端品牌矩阵完整。

运营特色：国际化定位、高品质调性。潮牌聚合力强，稳居市场寡头地位。外地客流占比高（45.5%），是商业"顶流"。

核心短板：消费门槛高，高端定位一定程度上限制了客群范围，难以吸引大众消费客群。

应对策略：维持高端调性，通过举办高端会员活动、艺术展览等巩固顶级客群；适度引入轻奢或高端餐饮以扩大辐射圈。

万家丽国际购物广场

位置与体量：芙蓉区万家丽路与荷花路交汇处，全球最大单体建筑（42.6万㎡）。

业态与品牌：传统零售占比过高（65%），体验业态不足（25%）。2025年上半年引入巴黎贝甜等首店，但品牌级次偏大众。

运营特色："文化基因+商业动脉"双核驱动。11楼世界文化大观园年接待超1000万人次，形成强大文旅吸引力。流量枢纽（双地铁9个出入口直连）。

核心短板：业态结构失衡（零售占比过高，体验感不足）；数据化应用滞后（会员销售占比仅18%，用户运营能力弱）。

应对策略：优化业态，大幅提升餐饮、娱乐、亲子等体验式业态占比；数字化升级，加强会员体系搭建和精准营销，提升会员占比和复购率。

国金街

位置与体量：城市核心商圈（与IFS关联），地下商业街形式。

业态与品牌：首店经济突出，2025年上半年引入8家首店领跑市场。小众特色、网红品牌丰富（如三元梅园），但高端奢侈品占比低。

运营特色：首店、首发项目平台，善于挖掘和引入小众特色及异地老字号品牌，打造网红打卡地。

核心短板：高端奢侈品占比相对较低，在高端消费市场缺乏号召力，客单价可能受限。

应对策略：强化“首店+小众+网红”的独特标签，成为品牌进军华中市场的试验田和年轻消费者的潮流发掘地。

长沙万象城

位置与体量：湘江以西黄金地段，双地铁直通，体量较大（具体未提）。

业态与品牌：品牌组合新颖，强调设计师品牌和生活方式。2025年上半年引入5家首店（如古良吉吉、窗苔）。体验业态占比高。

运营特色：强体验感和艺术营销。紧扣"与城市潮头相见"主题，通过公共艺术项目和特展吸引消费者打卡尝新。

核心短板：开业时间较短（2024年底开业），市场影响力和消费者习惯仍需时间积累，品牌知名度待提升。

应对策略：持续举办大型营销与艺术活动，制造话题，快速提升知名度；强化“城西新地标”标签，吸引区域客群。

其他竞品概览

位置与体量：分布于各区域商圈，体量中等（如悦方ID MALL、步步高梅溪新天地等）。

业态与品牌：差异化定位：悦方（年轻时尚）、步步高（儿童娱乐）、德思勤（区域辐射）、砂之船（奥特莱斯折扣）。

运营特色：各具特色：步步高（儿童街区实现高坪效4.8万元/㎡）、德思勤（强化长株潭辐射效应）。

核心短板：存在局限性：悦方（缺乏高端品牌）、砂之船（吸引价格敏感客群，客质受限）。

应对策略：扬长避短，在各自细分赛道做深做透，避免与IFS等头部项目正面竞争。

表：长沙高端商业项目竞争对比分析

3.竞品应对策略

面对激烈竞争，海信广场应采取以下应对策略：

差异化定位策略：避免与IFS在奢侈品领域的正面竞争，而是聚焦高端品质生活定位，强化与文和友的协同效应，打造"高端零售+湖湘文化+科技体验"三位一体的商业新模式。通过首店经济和独家品牌引入，形成差异化优势，如2025年上半年长沙市场新增的50家品牌首店中，海信广场应争取更多份额。

体验业态升级：针对万家丽等竞争对手体验业态不足的弱点（万家丽体验业态仅25%），海信广场应进一步提升体验业态占比至30%以上，引入更多沉浸式、互动式消费场景。可借鉴青岛海信广场的经验，通过亮化系统、美陈装置、建筑外立面改造等硬件升级，营造高品质消费环境。

数字化运营提升：针对万家丽等竞争对手数据化应用滞后的问题（会员销售占比仅18%），海信广场应加强消费者画像系统建设，提升会员销售占比至30%以上。通过大数据分析实现精准营销，提升运营效率。

文化商业融合：发挥湖湘文化特色，将本土文化元素与商业空间创新融合，打造类似万家丽"文化基因+商业动脉"的模式，但更高端、更精致。可设立"湖湘文化体验馆"、"数字艺术实验室"等特色场景，形成独特场景竞争力

（二）差异化定位战略升级

1.定位战略升级背景与核心目标

长沙海信广场自2015年开业以来，始终定位"高端精品"，但面临长沙IFS（重奢）、万象城（潮奢）等项目的激烈竞争。2023年市场调研显示，其客群中本地家庭占比65%，但年轻客群（25-35岁）流失率高达40%，且文旅客户转化率不足15%。为破局，项目需从传统高端百货转型为"高端品质生活中心"，聚焦三大核心目标：

市场差异化：避开与IFS的正面竞争（IFS奢侈品牌占比45%），聚焦"品质生活"细分市场，覆盖中高端消费力。

客群拓宽：从单一本地家庭客群扩展至高端家庭（35-45岁）、年轻时尚精英（25-35岁）、文旅客群（占比目标提升至25%）。

体验升级：通过"科技+文化"双驱动，将零售占比从70%压缩至50%，体验业态提升至20%（参考万象城35%的体验占比但更注重品质）。

2.三维度定位升级策略

2.1. 品类维度：构建"3552"业态组合模型

30%国际奢侈品牌

策略：精选高体验感品牌，非全品类覆盖。例如：

引入DIOR美容坊（华中首店），提供定制护肤服务（客单价超3000元）；

Hermès家居系列（湖南独家），与文和友联名推出"湘韵茶具"限定款。

数据支持：对比IFS（奢侈品牌占比45%），海信更侧重"体验型奢侈"，降低零售依赖。

50%轻奢及设计师品牌

策略：聚焦华中首店/独家代理，形成差异化供给。例如：

引入SHUSHU/TONG（华中首店）、Uma Wang（湖南独家），与本地设计师合作推出"湘绣元素"限定系列；

与海信集团合作，开设"璀璨套系家电"体验店（展示智能厨房解决方案）。

数据支持：轻奢品类毛利达60%，高于传统零售（35%）。

20%高品质体验业态

文化空间：与湖南省博物馆共建"数字非遗工坊"，推出马王堆汉墓VR体验（年预期客流50万人次）；

科技体验：海信"智慧家居馆"展示全屋智能系统（客单价超10万元）；

主题餐饮：文和友联名概念店"湘味实验室"，提供烹饪互动体验（坪效目标1.5万元/㎡）。

对比优势：

2.2. 客群维度：双核心客群+文旅增量

高端家庭客群（占比目标40%）

全链路解决方案：

儿童区引入"蒙特梭利教育中心"（与长沙顶尖国际幼儿园合作）；

家庭餐饮区设"健康膳食厨房"（提供定制营养餐单）。

数据支持：高端家庭客单价超5000元，复购率35%。

年轻时尚精英（占比目标35%）

场景打造：

1F"设计师品牌集合区"定期举办时装秀（联合湖南卫视打造曝光）；

B1"数字艺术实验室"与酷喵TV合作VR电竞赛事（月活跃用户目标10万+）。

文旅客群（占比目标25%）

联动文和友：推出"湘江文化动线"——

文和友消费满300元赠海信广场50元抵扣券（反方向同步）；

定制"非遗手作体验套票"（含铜官窑陶瓷、湘绣工坊）。

数据支持：文旅客群日均引流预期5000人次，转化率目标30%。

2.3. 场景维度：文化+科技双引擎

文化场景

湖湘文化体验馆：每季度举办主题市集（如醴陵瓷艺专场，邀请非遗传承人现场演示）；

IP联动：与湖南省博物馆推出"马王堆数字复原展"（独家IP，预期年客流30万+）。

科技场景：

海信品质之家旗舰店：展示激光电视（100吋）、智能家居系统（语音控制全屋设备）；

露天影院：联合酷喵TV打造屋顶影院（每周首映礼，会员专享）。

数据支持：科技体验区预期坪效2万元/㎡，为传统零售的1.5倍。

（三）可操作性实施路径

1. 首店经济落地计划

资源争取：申请湖南省首店经济补贴（最高50万元/店），设立2000万元首店基金；

目标规划：2025年引入15家首店（重点清单）：

差异化选品：避免与IFS（重奢）、万象城（潮牌）重复，侧重高端家居（如梵几）、科技体验（大疆旗舰店）。

2. 会员体系升级行动

数据赋能：建立会员标签体系（如"科技爱好者""非遗文化迷"），实现精准推送；

权益设计：

黑卡会员：赠送文和友免排队通道 + 智慧家居顾问服务（免费设计全屋方案）；

年轻会员：开放VR电竞实验室权限（每周赛事冠军赠酷喵TV年卡）；

目标指标：会员销售占比从18%提升至35%，复购率提升至60%（参考美豪丽致酒店会员复购率68%模型）。

3. 空间场景改造时间表

4.文化商业融合举措

活动赋能：

季度举办"湘菜大师赛"（邀请火宫殿厨师擂台，联动场内餐饮）；

每月非遗手作课堂（长沙铜官窑陶瓷体验，客单价300元）；

流量闭环：与文和友共享会员数据，双向抵扣券（预期互相引流10万人次/年）。

（四）风险控制与效益评估

1. 风险预警

业态协同风险：设立"业态协调小组"，季度评估品牌效益（剔除坪效＜2000元/㎡的品牌）；

投资回报风险：对MAYA项目分阶段投入（首期投2亿元），首年目标客流转化率＞30%。

2. 效益指标

短期（2025年）

首店品牌销售额占比超20%；

会员占比提升至35%（年均消费额超5000元）；

客流量提升至1500万人次（同比增长25%）。

长期（2026年）

高端家庭客群占比40%，文旅客群占比25%；

非租金收入（体验/服务）占比提升至30%。

结语

长沙海信广场的差异化战略实施，将通过以下三个核心要素实现突破：

精准错位竞争

避开与IFS的重奢赛道正面竞争，聚焦"品质生活"蓝海市场。通过352业态模型（30%奢侈品牌、50%设计师品牌、20%体验业态），打造差异化优势。预计每年将吸引1500万客流，其中高端家庭客群占比40%，文旅客群占比25%。

资源整合创新

最大化利用海信集团科技资源与文和友文旅流量：

与文和友共建双向导流机制，年度互导客流200万人次

引入海信智慧家居全系产品，打造5000㎡科技体验中心

联合湖南省博物馆，打造数字非遗体验馆

持续动态迭代

首店经济：每年引入15家首店，保持品牌新鲜度

场景创新：每季度举办大型主题展览和活动

数据驱动：通过会员系统精准运营，提升复购率至60%

通过以上战略的实施，海信广场将在未来两年内实现销售额增长25%，客流量提升至1500万人次，非租金收入占比达到30%，成为华中地区最具特色的"高端品质生活中心"。

注：本项目总投入2亿元，分三期实施，预计投资回收期18个月，三年内实现投资回报率150%

四、业态规划与品牌升级战略

（一）战略定位与核心目标

基于市场竞争环境与消费趋势变化，长沙海信广场确立"高端零售为引领、体验业态为引擎、文化赋能为特色"的战略定位，打造华中地区"高端品质生活中心"。核心目标包括：

零售升级：奢侈品占比提升至30%，美妆区域成为华中地区最具影响力的高端美妆集合地

体验强化：体验业态比例从25%提升至35%，超越行业平均水平（28%）

文化赋能：打造3个以上具有湖湘文化特色的主题空间，文化相关业态占比达20%

数字转型：通过科技手段提升消费体验，数字化营销贡献率达到40%

（二）多元化业态组合实施策略

1. 零售业态升级计划

1.1高端美妆集群打造

引入20+国际一线美妆品牌，其中5家为华中首店

设立美妆体验中心，提供定制化护肤咨询服务

与品牌合作打造独家产品线，如"湘韵限定系列"

目标：美妆区域年销售额突破5亿元，占整体零售30%

1.2奢侈品矩阵优化

新增3-5个一线奢侈品牌，重点补充珠宝、腕表品类

打造奢侈品服务中心，提供私人定制和售后养护

设立VIP私享空间，提供一对一专属购物体验

目标：奢侈品销售占比提升至30%，客单价提升50%

1.3设计师品牌集合区

引入30+国内外新兴设计师品牌

每季度举办设计师沙龙和时装发布会

与本地设计院校合作，打造设计师孵化平台

目标：成为华中地区设计师品牌首发首选地

2. 体验业态强化方案

2.1文化体验升级

打造"湖湘文化体验馆"，面积2000㎡

引入数字非遗工坊，采用AR/VR技术展示湖湘文化

与湖南省博物馆合作，举办季度主题文物展

目标：年接待游客50万人次，文化衍生品销售5000万元

2.2儿童业态创新

建立2000㎡沉浸式儿童乐园

引入蒙特梭利教育中心和中科院儿童科普基地

打造亲子餐饮集群，提供健康营养儿童餐

目标：家庭客群占比提升至40%，停留时间超3小时

2.3科技体验布局

设立海信智能家居体验中心，展示全屋智能解决方案

引入VR电竞体验馆，举办区域性电竞赛事

打造数字艺术空间，定期举办新媒体艺术展

目标：科技业态年客流100万人次，收入1亿元

（三）楼层精细化业态布局

B1层：精品生活馆

业态定位：高品质日常生活需求满足站

GranVida精品超市（2000㎡）

进口商品占比60%，设立有机食品专区、日式寿司工坊、欧美烘焙坊

主力品牌：日本纪文食品、法国兰特黎斯乳品、澳洲和牛专柜、意大利橄榄油专区

健康轻食区（800㎡）

引入10+健康餐饮品牌

进驻品牌：Wagas、新元素、Baker&Spice、星巴克Reserve、喜茶LAB、奈雪Pro

便捷服务区（400㎡）

功能配置：智能快递柜、便民服务中心（缝补/改衣）、手机维修、花艺站

服务品牌：顺丰智能柜、海马体证件照、野兽派花店

运营目标：坪效8000元/㎡，日均客流3万人次，复购率65%

1F：奢侈品与美妆殿堂

业态定位：高端消费第一印象区

国际奢侈品区

重奢品牌：Hermès、CHANEL、Louis Vuitton、Gucci、Dior、Prada

珠宝腕表：Cartier、Bvlgari、Tiffany、Rolex、Omega、琥福珠宝、帝车星腕表

美妆精品区

国际美妆：La Mer、La Prairie、Sisley、HR赫莲娜（华中首店）、月魁星、凤池夸美妆

美妆体验：Dior美容坊、Chanel护肤中心、AR虚拟试妆区

海信品质之家

展示高端智能家电：100吋激光电视、璀璨套系家电、智能厨房解决方案

运营目标：坪效20000元/㎡，客单价5000元以上，VIP客户占比40%

2F：时尚策源地

业态定位：轻奢与设计师品牌聚集地

轻奢品牌区

国际轻奢：Coach、MK、Tory Burch、Sandro、Maje、Claudie Pierlot、云霞兽皮具

设计师集合店

国内设计师：Uma Wang、SHUSHU/TONG、Ms MIN、Angel Chen

买手集合店：LOOKNOW、ENG、SND（华中首店）

女性休闲区

精品咖啡：%Arabica、Blue Bottle（湖南首店）

阅读空间：方所书店、中信书店

运营目标：坪效12000元/㎡，年轻客群占比60%，月度时尚活动4场

3F：潮流科技馆

业态定位：青年潮流文化与科技体验

潮流服饰区

街头潮牌：Supreme、Bape、Off-White、Champion

运动品牌：Nike Beacon、Adidas Mega、Lululemon

科技体验区

智能穿戴：Apple Store、华为智能生活馆、小米之家旗舰店、云阿云

互动体验：索尼体验中心、大疆旗舰店、VR电竞馆

运动户外区

体验设施：攀岩墙、跑步机试穿区、高尔夫模拟器

运营目标：坪效10000元/㎡，体验区域占比40%，年轻客群停留时长2小时

4F：亲子成长空间

业态定位：一站式家庭亲子目的地

儿童零售区

高端童装：Bonpoint、Kenzo Kids、Burberry Children

玩具品牌：LEGO旗舰店、FAO Schwarz、日本万代

教育娱乐区

教育机构：蒙特梭利教育中心、瑞思英语、金宝贝

娱乐体验：Meland Club、奈尔宝家庭中心

亲子餐饮区

健康餐饮：儿童营养餐餐厅、亲子烘焙坊（ABC Cooking Studio）

运营目标：家庭客群停留时间3小时以上，季度会员增长20%

5F：生活美学馆

业态定位：生活艺术与文化体验空间

家居生活区

高端家居：Cabana（华中旗舰店）、梵几、失物招领、ZIINLIFE

设计师家居：Tom Dixon、Seletti、Magis、Flos

文创艺术区

文创集合：单向空间、墨格、九木杂物社

手作工坊：陶艺体验馆（陶然堂）、金工工作室（匠心工坊）

特色书店

文化空间：茑屋书店（湖南首店）、西西弗书店矢量咖啡

艺术展区

展览空间：与照天印、UCCA合作当代艺术展、湖南省博物馆文创专区

运营目标：坪效8000元/㎡，月度文化主题活动4场，会员复购率55%

6F：餐饮文化汇

业态定位：多元餐饮与文化体验融合区

本地特色区

湖南老字号：火宫殿、玉楼东、杨裕兴、徐长兴

地道小吃：黑色经典、文和友小吃站、茶颜悦色概念店

网红餐饮区

热门品牌：太二酸菜鱼、湊湊火锅、南京大牌档、蔡澜港式点心

特色餐饮：云海肴、外婆家、新白鹿餐厅

文化体验店

跨界空间：西西弗书店&矢量咖啡、知音琴行音乐体验馆

体验式餐饮：海底捞智慧餐厅、机器人奶茶工坊

美食市集

主题街区：打造"湘味巷"美食市集，汇集30+湖南特色小吃

运营目标：餐饮坪效15000元/㎡，翻台率4次/天，日均客流2万人次

7F：顶层经济圈

业态定位：高端餐饮与夜经济目的地

高端餐饮区

黑珍珠餐厅：新荣记、甬府、龙吟日本料理（湖南首店）

特色餐饮：王品牛排、莫尔顿牛排坊、耀华力泰国菜

娱乐体验区

江景酒吧：Flair顶层餐厅酒吧、Muse集团旗下PLAYHOUSE

Livehouse：MAO Livehouse、胡桃里音乐酒馆

娱乐体验：沉浸式剧本杀"迷城"、VR虚拟现实体验馆

观景平台

艺术装置：KAWS雕塑、草间弥生南瓜雕塑

景观设施：360°观景台、星空露台、网红打卡点

特色业态

高端会所：引入私人会所"名仕汇"，提供定制化服务

活动空间：1000㎡多功能厅，承接高端宴会及发布会

运营目标：晚间客流占比50%，客单价800元以上，月度高端活动3场

（四）品牌组合优化策略

1. 奢侈品矩阵强化计划

目标：将奢侈品占比从30%提升至35%，引入5-8个一线奢侈品牌

重点引入品类：

珠宝腕表：Cartier、Bvlgari、Piaget、帝车星腕表（填补现有空缺）

重奢服饰：Loewe、Bottega Veneta、Valentino

招商策略：

提供个性化入驻条件：前6个月免租，后续采用15-20%扣点制

打造专属VIP室和独立临街入口，提升品牌形象

与运达美美错位竞争，重点引入其缺失的顶级珠宝品牌

预期效益：奢侈品区坪效提升至2.5万元/㎡，年销售额突破10亿元

2. 美妆集群升级方案

目标：打造华中地区最具影响力的美妆集合地，占比从15%提升至18%

品牌引入清单：

顶级护肤：La Mer、La Prairie、HR赫莲娜（华中首店）

高端彩妆：Tom Ford、Byredo、凤池夸、Diptyque（香氛品类）

体验升级：

设立美妆体验中心，提供皮肤检测+定制化服务

引入AR虚拟试妆技术，提升试用体验

每月举办美妆大师班，邀请品牌首席化妆师授课

预期效益：美妆区年销售额达4亿元，成为华中美妆消费首选地

3. 海信生态品牌整合

目标：将海信系品牌占比从5%提升至10%

旗舰店规划：

海信品质之家（1000㎡）：展示激光电视、智能家居全系产品

东芝高端家电馆：进口冰箱、洗衣机系列

容声智能厨房体验区：整体厨房解决方案

科技体验：

设立智能家居体验中心，展示全屋智能解决方案

每周举办科技沙龙，邀请海信工程师现场演示

预期效益：科技品类年销售额2亿元，提升项目科技调性

4. 本地品牌深度融合

目标：打造本土品牌创新孵化平台

联名合作：

与文和友推出"湘味实验室"，开发联名产品

与茶颜悦色合作打造限定概念店

创新业态：

设立"湖湘文创集合店"，汇聚湖南本土设计品牌

打造"非遗工坊"，邀请长沙铜官窑等非遗传承人驻场

（五）楼层品牌落位规划

1F：国际名品殿堂

奢侈品区（60%面积）：

重奢：Hermès、Chanel、Louis Vuitton、Dior

珠宝腕表：Cartier、Bvlgari、Rolex、琥福珠宝、帝车星腕表

美妆区（30%面积）：

国际美妆：La Mer、La Prairie、CPB、HR、月魁星美妆

美妆体验中心：皮肤检测+定制服务

海信品质之家（10%面积）：

智能家电展示区+体验空间

2F-3F：时尚潮流领地

轻奢区（50%）：

国际轻奢：Coach、MK、Sandro、Maje

设计师区（30%）：

国内设计师：Uma Wang、SHUSHU/TONG、Angel Chen

买手店：LOOKNOW、SND、ENG

体验区（20%）：

咖啡厅：%Arabica、Blue Bottle

试衣间：云阿云智能试衣镜+造型顾问服务

4F：亲子成长空间

儿童零售（40%）：

高端童装：Bonpoint、Burberry Children

玩具品牌：LEGO旗舰店、FAO Schwarz

教育娱乐（40%）：

教育机构：瑞思英语、金宝贝

娱乐体验：Meland Club、Zoolung动物园

亲子服务（20%）：

母婴室：五星级标准配置

儿童理发店+摄影工作室

5F：生活美学馆

家居生活（50%）：

国际家居：Cabana、Tom Dixon、Vitra

本土设计：梵几、失物招领

文创艺术（30%）：

书店：茑屋书店、方所

手作工坊：陶艺、金工体验

健康生活（20%）：

瑜伽馆：Pure Yoga

健康轻食：Green Option

6F-7F：餐饮娱乐中心

高端餐饮（30%）：

黑珍珠：新荣记、甬府、龙吟

本地特色（30%）：

湖南老字号：火宫殿、玉楼东

网红品牌：文和友、茶颜悦色概念店

娱乐体验（40%）：

文化空间：小型剧院、艺术工坊

夜经济：江景酒吧、Livehouse

（六）实施保障体系

1.招商优先级规划

1.1. 锚点品牌先行（2025Q1-Q2）

主力店落地：

茑屋书店（湖南首店）：

面积3000㎡，打造文化复合空间，融合书籍、文创、咖啡及展览功能。

引入“T-CARD”会员系统，与商场积分打通，实现跨业态消费联动。

目标：年客流50万人次，带动周边文创区销售提升20%。

Apple Store（华中旗舰店）：

面积2000㎡，设计为双层玻璃幕墙结构，配备VR体验区（展示Vision Pro等设备）。

联合南昌VR产业基地举办技术沙龙，反哺本地科技生态。

目标：年销售额3亿元，首发产品限量抢购活动引流超10万人次。

Cabana家居（华中首店）：

面积2500㎡，代理132个国际设计品牌（如Fritz Hansen、Vitra）。

设立“家居美学实验室”，每月举办设计沙龙（联合青山周平等设计师）。

目标：客单价2万元，年销售额1.5亿元。

奢侈品牌与黑珍珠餐厅签约：

奢侈品：新增Hermès、Cartier、Gucci（利用海信广场现有Chanel、Dior基础扩容）。

黑珍珠餐厅：引入新荣记、甬府（签约保底租金+10%扣点，提供专属厨房改造支持）。

1.2. 特色品牌跟进（2025Q3）

设计师品牌：

引入Uma Wang、SHUSHU/TONG等20+设计师品牌，设立“设计师集合区”（坪效目标1.2万元/㎡）。

与湖南卫视合作举办时装周，打造曝光流量。

网红餐饮：

引入茶颜悦色概念店、文和友联名店（提供租金优惠：前6个月免租，后续按15%扣点）。

打造“湘味巷”美食市集，聚合30+湖南特色小吃（日均客流目标2万人次）。

文创体验业态：

引入方所书店、墨格文创，联合湖南省博物馆打造数字非遗工坊（年举办主题活动12场）。

数据来源：北京云阿云智库・高端商业地产数据库