商业地产案例分享-武汉江宸天街项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目立足武汉江宸天街运营现状，透过精准的SWOT与竞品分析，提出业态焕新、数字化升级及资产增值等核心策略，旨在巩固其华中青年潮流消费领导地位。全文共50600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

存量时代商业地产的资管典范

武汉江宸天街运营提升与价值重塑

目录

一、项目概述与项目现状

二、项目SWOT分析及矩阵策略

三、市场竞品分析及应对策略

四、项目核心挑战与破局路径

五、项目定位和客群分析

六、楼层业态及品牌焕新

七、招商策略优化

八、运营管理提升

九、资产管理创新

十、数字化与智慧化升级

十一、未来发展规划

五、项目定位和客群分析

表：资源投入优先级规划

3.风险防控机制

建立全面的风险防控机制：

市场风险：建立竞品动态监测机制，每季度更新竞品分析，及时调整策略。设置10% 的预算预备金，应对市场变化带来的额外投入需求。

执行风险：分阶段实施，每个阶段设置明确里程碑和考核指标。建立备选方案库，应对突发情况。

财务风险：建立投入产出动态评估模型，月度跟踪资金使用效率和效益，确保投入产出符合预期。

品牌风险：建立品牌评估和淘汰机制，对表现不佳的品牌及时调整，降低空置率风险。

4.效果评估体系

建立科学的效果评估体系：

关键绩效指标：设置客流、销售、会员、租金等多维度KPI体系，月度跟踪评估。核心指标包括：客流量增长（目标+20%）、销售额增长（目标+15%）、会员消费占比（目标70%）、租金收益增长（目标+10%）。

客户满意度评估：季度开展客户满意度调研，覆盖品牌组合、空间体验、服务质量等维度，目标客户满意度达到90%以上。

商户绩效评估：建立商户绩效评估体系，月度跟踪商户销售、客流和贡献度，为品牌优化提供依据。

数字化运营监测：建立数字化运营看板，实时监测客流、销售、会员等关键数据，支持快速决策和优化。

通过以上定位升级方案的实施，武汉江宸天街将进一步巩固市场地位，提升竞争力和盈利能力，实现长期可持续发展。建议建立月度经营分析会机制，定期评估策略执行效果，及时优化调整实施路径。

六、楼层业态及品牌焕新

（一）项目现状与焕新背景分析

武汉江宸天街作为龙湖集团在华中区域打造的首个TOD城市综合体，自2021年6月19日开业以来，已成功运营满两年。项目总体量37万平方米，其中商业部分达14万平方米，融合甲级写字楼和高档公寓等多重业态，形成了多元业态复合的城市综合体。凭借卓越的区位优势（毗邻武汉CBD和金融街，无缝衔接地铁2号线和3号线范湖站）和创新的商业理念，江宸天街已成为武汉商业市场的标杆项目和潮流风向标。

目前，江宸天街已取得令人瞩目的运营成就：开业两天客流量即达47.5万人次，销售额突破3555万元；至2023年，项目日均客流量稳定在8-10万人次，节假日可达15万人次以上；2023年"66天街欢抢节"期间，总客流量突破40万，销售额达3600万元；会员数量超过100万人，会员消费占比达52%。这些指标充分证明了项目在武汉市场的强劲吸引力和良好消费转化能力。

然而，在竞争激烈的商业环境中，江宸天街也面临诸多挑战：

品牌保鲜压力：尽管开业初期引入了30%城市首进品牌和40%品牌定制旗舰店，但随着时间推移，首店效应逐渐减弱，需要持续引进创新品牌维持新鲜感

垂直客流分布：尽管项目通过创新设计缓解了传统商业的楼层冷区问题，但如何进一步优化垂直客流动线，提升高楼层区域的客流和销售额仍是需要持续关注的课题

体验深度不足：虽然项目打造了星空天台、空中秀场等特色空间，但互动性和体验感仍需加强，以延长顾客停留时间

市场竞争加剧：武汉新兴商业项目不断涌现，同质化竞争风险日益凸显，需强化差异化优势

表：武汉江宸天街主要运营指标现状

基于以上背景，江宸天街亟需实施系统性的楼层业态与品牌焕新计划，通过空间重构、品牌升级和体验深化，持续提升项目竞争力和资产价值。本方案旨在为项目提供全面的焕新策略和实施路径，确保江宸天街保持市场领先地位。

（二）焕新核心策略与目标定位

1. 核心策略

基于对江宸天街现状的深入分析和未来市场趋势的判断，本次焕新计划将围绕三大核心策略展开：

品牌级次提升与首店矩阵强化：聚焦"首店经济"和"旗舰店效应"，进一步强化品牌差异化优势。在现有30%城市首进品牌的基础上，通过引入更多国际一线品牌、设计师品牌和创新业态品牌，提升品牌级次和丰富度。同时，鼓励品牌开设定制旗舰店和概念店，形成"人无我有"的独家优势。策略实施重点包括：每年保持15-20%的品牌更新率；引入城市首店不少于15家/年；打造5-8个华中区域旗舰店；培育3-5个本土原创品牌。

空间功能强化与体验场景深化：充分利用项目特有的空间资源（如星空天台、空中秀场等），通过功能重构和场景营造，提升空间体验价值和消费转化率。重点对高楼层和低客流区域进行功能重塑和场景升级，打造具有强吸引力的主题区域。策略实施重点包括：将星空天台升级为"城市空中客厅"；将空中秀场打造为"时尚发布平台"；优化垂直动线设计，提升高楼层可达性；增加互动体验装置和社交空间。

数字运营深化与会员体系升级：依托龙湖商业数字化能力，进一步打通线上线下流量，提升会员活跃度和消费贡献。通过数据驱动实现精准招商、精准营销和精准服务，提升运营效率和消费体验。策略实施重点包括：将会员消费占比从52%提升至65%以上；建立商户销售实时监测系统；实现促销活动ROI实时分析；构建会员分级体系和精准营销系统。

2. 目标定位

基于以上策略，本次焕新计划设定以下具体目标：

业绩提升目标：到2024年底，实现日均客流量增长20%（达到10-12万人次）；平均顾客停留时间延长至3.5小时；节假日销售额突破800万元/日；年度坪效提升15%（达到1.2万元/㎡/年以上）。

品牌优化目标：到2024年底，城市首店品牌占比提升至35%以上；国际一线品牌占比提升至10%以上；体验业态占比提升至55%以上；高楼层出租率提升至95%以上。

空间优化目标：到2024年底，星空天台利用率提升至90%以上；空中秀场活动频次提升至每月2-3场；高楼层客流量达到一层的85%以上；多种经营点单位面积收益提升30%。

会员运营目标：到2024年底，会员总数突破120万人；会员消费占比提升至60%以上；会员活跃度（月活）提升至40%以上。

通过以上目标和策略的实施，将江宸天街进一步巩固其作为"城市级潮尚社交文化中心"的市场地位，实现从"购物场所"向"生活方式提供者"的战略转型。

（三）分楼层业态规划与品牌焕新实施

B1层：都市奥莱与快捷生活服务层

现状分析：B1层目前以美食广场和轻餐为主，连接地铁通道，人流密集但消费转化率有待提升。现有品牌组合缺乏特色，未能充分利用地铁人流优势。

焕新方向：打造"都市奥莱+快捷生活"主题楼层，聚焦快速消费和高频服务业态，提升通行效率和冲动性消费转化。

现有品牌：

B1：良品铺子、野人先生、日和山茶、酷乐潮玩等，还设有数码 3C 区，有小米之家授权体验店、vivo 授权体验店等。

品牌调整计划：

引入城市首店网红轻食品牌：如"奈雪的茶PRO"、"喜茶GO"等快速茶饮品牌，提升年轻客群吸引力

增加国际美妆集合店：如"HARMAY话梅"小型门店或"屈臣氏色彩店"，吸引办公客群即时消费

打造特色小吃街区：引入"蔡林记"、"周黑鸭"等武汉本土老字号创新店型，增强本地文化特色

增设便捷服务点位：如智能快递柜、手机充电站、无人便利店等，提升便民服务功能

空间优化措施：

优化地铁连通口动线，减少迂回，提升通行效率

设置"快闪点位"和"自动售货区"，提升边际空间利用率

增加数字化导视系统，提高寻店效率和消费转化

预期效果：改造后B1层目标客流量提升25%，坪效提升30%，平均停留时间延长至15分钟， impulse buying（冲动消费）比率提升至60%。

 L1-L2层：国际轻奢与潮流时尚核心区

现状分析：L1-L2层目前是项目的租金贡献核心区，聚集了众多国际品牌和时尚零售，出租率达98%。但品牌组合仍以大众时尚为主，轻奢和设计师品牌占比不足，差异化优势有待加强。

焕新方向：打造"国际轻奢与设计师品牌集合区"，提升品牌级次和独特性，强化项目高端时尚定位。

现有品牌：

L1:周大福传承、周大福荟馆、六福珠宝、琥福珠宝、谢瑞麟等黄金珠宝品牌，还有 Adidas SWC、Koyo、MLB、DKNY、UR、帝车星腕表、云霞兽皮具等潮牌，以及 POPMART、LEGO、Nintendo Switch 等潮玩店

L2:十点书店、海马体、印象树等品牌，十点书店跨越 2-3 两层，以 “Secret Garden” 为主题设计。

品牌调整计划：

引入国际轻奢品牌：如"Michael Kors"、"Tory Burch"、"Coach"等，填补轻奢市场空白

增加设计师品牌集合店：如"栋梁"、"ALTER"等国内知名设计师品牌集合店，提升设计感

升级美妆旗舰集群：引入"DIOR全球旗舰店"、"CHANEL美彩概念店"和月魁星、凤池夸等高端美妆品牌，打造美妆专区

调整业绩不佳品牌：对销售坪效连续6个月低于800元/㎡的品牌进行优化或置换

空间优化措施：

优化中庭空间利用，增加互动艺术装置和休憩设施

打造"品牌快闪区"，为新兴品牌提供试验场，保持新鲜感

强化橱窗设计和店面形象，提升整体视觉冲击力

表：L1-L2层品牌调整规划

预期效果：改造后L1-L2层目标租金单价提升15-20%，客单价提升至1200元以上，成为武汉时尚潮流地标和轻奢消费首选地。

 L3-L4层：品质生活与儿童家庭体验馆

现状分析：L3-L4层目前以女性服饰和生活方式为主，虽然有一定客流但消费转化率一般。儿童业态分布较为分散，未能形成集群效应，家庭客群吸引力不足。

焕新方向：打造"品质生活与儿童家庭体验馆"，聚焦家庭客群和生活方式消费，形成差异化竞争优势。

现有品牌：

L3:龙小湖世界、泰兰尼斯、菠萝制作所、balabala 旗舰店、瑞思英语、美吉姆等。

L4:星聚会 KTV、AK 拳击馆、SEESKI 城市滑雪、羿龙射箭、无色城天启密室、康斐斯健身等娱乐场馆，还有探鱼、生如夏花、我家小馆、徐记海鲜等美食品牌。

品牌调整计划：

引入国际儿童品牌旗舰店：如"Kidsland精英店"、"玩具反斗城最新概念店"等，打造儿童零售集群

增加亲子体验业态：如"Meland Club家庭娱乐中心"、"金宝贝教育概念店"等，延长家庭停留时间

升级生活方式品牌：如"OCE最新概念店"、"一条生活馆"等生活方式集合店

打造女性主题区：引入"内外旗舰店"、"Ubras概念店"等女性贴身服饰品牌

空间优化措施：

设置"亲子卫生间"和"母婴室"，提升家庭友好度

打造"儿童游乐区"和"家长休息区"，实现带娃购物两不误

优化动线设计，使儿童业态与相关零售形成自然引流

预期效果：改造后L3-L4层目标家庭客群占比提升至40%，周末停留时间延长至2.5小时以上，关联消费率提升25%。

 L5-L6层：社交餐饮与娱乐体验中心

现状分析：L5-L6层目前以餐饮和娱乐为主，是项目的重要引流楼层。但餐饮业态同质化严重，缺乏特色餐饮；娱乐业态单一，创新体验项目不足。

焕新方向：打造"社交餐饮与娱乐体验中心"，聚焦社交化、主题化餐饮和创新娱乐体验，提升消费频次和客单价。

现有品牌：

L5：大渔铁板烧、南门涮肉、轻烧韩式烤肉等

L6：新极膳、三气热炒、胖总煎・披萨自助等

品牌调整计划：

引入主题餐饮品牌：如"失重餐厅"、"猫抓烤肉"等具有强体验感的主题餐饮

增加文化餐饮品牌：如"云海肴云南菜博物馆"、"南京大牌档戏曲概念店"等文化主题餐厅

升级娱乐业态：引入"SPACE PLUS音乐现场"、"VSportpark运动乐园"等创新娱乐体验

打造夜间经济：引入"海伦司小酒馆"、"COMMUNE公社"等夜间社交品牌

空间优化措施：

优化餐饮外摆区设计，提升空间通透性和社交氛围

打造"美食市集"和"共享用餐区"，增加用餐趣味性和灵活性

设置"互动打卡点"和"主题景观"，增强空间传播性

表：L5-L6层餐饮娱乐品牌创新规划

预期效果：改造后L5-L6层目标平日客流提升30%，周末客流提升50%，平均停留时间延长至3小时以上，夜间消费占比提升至35%。

L7层及天台：城市星空客厅与文化IP高地

现状分析：L7层及星空天台是项目的特色空间，但目前利用较为单一，主要作为通行空间和简单休憩，商业价值未充分挖掘。天台跑道和爱情廊桥等特色设施使用率不高，未能形成持续吸引力。

焕新方向：打造"城市星空客厅与文化IP高地"，充分利用项目最大的空间资产，打造城市级网红打卡地和文化活动中心。

品牌调整计划：

引入网红咖啡酒吧：如"星巴克臻选酒坊"、"奈雪BlaBlaBar"等天台特色门店

增加文化创意业态：如"方所文化概念店"、"诚品生活创意馆"、“照天印文化潮品”等文创品牌

打造IP展览空间：与知名IP合作（如Hello Kitty、漫威等），举办常态化主题展览

引入运动体验品牌：如"Lululemon瑜伽天台馆"、"NIKE篮球体验中心"等

空间优化措施：

将星空天台分区打造为"星空花园"、"天台市集"、"星空影院"等主题区域

优化爱情廊桥的互动体验，增加灯光艺术和互动装置

设置"城市观景台"和"网红打卡点"，强化视野优势和摄影价值

增加可移动设施和灵活空间，支持不同类型活动举办

预期效果：改造后L7层及天台目标日均客流量达到项目总客流的30%，周末及节假日举办大型活动2-3场/月，社交媒体打卡量提升200%，成为武汉城市文化新地标和网红打卡地。

（四）实施保障与风险管控

1.实施保障措施

为确保楼层业态与品牌焕新计划顺利实施，需要从组织、资金和技术三个方面提供全面保障：

组织保障：成立由龙湖商业、葛洲坝地产和北京云阿云共同组成的焕新专项工作组，下设招商调整组、空间改造组、营销推广组和数字支持组。明确各组职责和分工，建立周报机制和月度协调会制度，确保各项任务按计划推进。聘请外部商业专家和顾问组成专家咨询委员会，对焕新方案提供专业建议和决策支持。

资金保障：设立总额5000万元的焕新专项基金，用于品牌调整补贴、空间改造投入和营销推广活动。资金分配比例约为：品牌调整补贴40%、空间改造投入35%、营销推广活动25%。建立资金使用审批和审计机制，确保资金使用效率和效果。探索与品牌方的共投共赢机制，对于重点品牌和创新业态，采取共同投资、收益分成等合作模式，降低调整成本和风险。

技术保障：依托龙湖商业数字化平台和北京云阿云公司的算法能力，建立焕新计划数字化管理平台，实现全过程在线管理和数据驱动决策。建立商户销售实时监测系统，对调整区域的销售、客流、会员等数据进行实时监测和分析，及时优化调整策略。利用虚拟现实技术和数字孪生技术，对调整方案进行可视化模拟和效果评估，降低调整风险。

2.风险管控策略

商业项目调改面临多方面风险，需要制定全面的风险识别和应对策略：

品牌招商风险：首店品牌和旗舰店招商难度大、谈判周期长，可能导致调改进度延误。应对策略：建立"品牌储备库"和"备选品牌清单"，确保及时替补；采取"龙头品牌优先"策略，先攻克关键品牌，形成示范效应；制定灵活的合作模式和租金政策，增强招商吸引力。

经营影响风险：调改期间可能对正常经营造成影响，导致短期业绩下滑。应对策略：采取"分区域、分阶段"的调改策略，控制单次调改面积不超过总面积的10%；加强围挡美化和导视引导，减少对顾客体验的影响；制定经营保障方案，对受影响商户提供租金减免或营销支持。

市场变化风险：消费市场和竞争环境快速变化，可能导致调改方向与市场需求出现偏差。应对策略：建立"市场动态监测机制"，每周跟踪竞品动态和市场趋势；保持调改方案的灵活性，预留15-20%的弹性调整空间；建立"试点先行的机制"，新业态和新品牌先试点再推广。

成本超支风险：调改过程中可能出现不可预见因素，导致成本超支和投资回报下降。应对策略：建立严格的预算审批和变更控制流程；设置10%的应急预备金；采取"分期投入、分步验收"的付款方式，控制投资风险。

通过以上实施保障和风险管控措施，确保焕新计划顺利实施并达到预期效果，实现江宸天街资产价值和竞争能力的持续提升。

3. 成效评估与持续优化

焕新计划实施后，需要建立科学的评估体系，对焕新效果进行持续跟踪和优化：

建立评估指标体系：设置包括客流指标、销售指标、租金指标、会员指标和体验指标在内的五大类20个具体指标，对焕新效果进行全面评估。重点关注坪效提升、客流增长、会员活跃度和租金收益等核心指标。

定期评估与优化：实施"30-60-90"评估机制，即焕新区域开业后30天、60天和90天分别进行效果评估，根据评估结果及时优化调整。建立商户绩效预警机制，对连续3个月销售坪效低于目标的商户，启动预警和帮扶机制。

持续焕新机制：建立"年度焕新计划"机制，每年保持15-20%的品牌更新率和10-15%的空间优化投入，确保项目持续保持新鲜感和竞争力。设立"品牌创新实验室"，为新兴品牌和创新业态提供试验田，培育未来增长点。

通过以上措施，确保江宸天街始终保持市场领先地位和竞争优势，实现资产的长期保值增值和可持续发展。

七、招商策略优化

（一）品牌组合升级

江宸天街应当建立动态品牌调整机制，实行末位淘汰和品牌更新策略。基于消费者需求变化数据分析和市场趋势研判，建议采取以下优化措施：

1.年度品牌调整机制

建立科学的品牌评估体系，采用销售额坪效、客流贡献度、租约到期时间和品牌新鲜度四维指标进行评估

每年保持不低于15%的品牌更新率，其中5%为主动淘汰低效品牌，10%为引进新兴潜力品牌

建立品牌储备数据库，持续跟踪不少于200个潜在品牌，确保品牌调整的及时性和精准性

2.体验业态创新升级

室内运动场馆：引入创新型运动业态，如室内攀岩馆（如"岩舞空间"）、击剑俱乐部（如"万国体育"）、室内滑雪训练中心（如"SNOW51"）等，满足都市白领健康生活需求

医疗美容健康中心：引进高端医美机构（如"艺星医疗美容"）、健康管理中心（如"慈铭体检"）和中医养生馆（如"同仁堂健康"），打造一站式美丽健康服务平台

宠物友好空间：设置宠物友好专区，引入宠物精品店（如"PETKIT小佩"）、宠物咖啡馆和宠物美容中心，迎合日益增长的宠物经济需求

3.定制化门店战略

与品牌方深度合作，打造城市独家概念店：如与新能源汽车品牌（如"蔚来NIO House"）合作打造体验中心，与科技品牌（如"小米之家旗舰店"）合作打造全场景体验空间

开发独家产品线：与餐饮品牌合作推出商场限定产品，与零售品牌合作开发联名商品系列

创新服务模式：引入VIP专属服务空间，提供私人购物顾问、定制化服务等增值体验

4.家庭客群深度运营

扩大优质儿童业态占比，引入创新型亲子娱乐品牌：如"奈尔宝家庭中心"、"卡通尼乐园"等全国性知名品牌

增加教育体验业态：引入STEAM教育机构（如"编程猫"）、艺术培训中心（如"杨梅红艺术教育"）

打造亲子社交空间：设置哺乳室、亲子卫生间、儿童休息区等便利设施，提升家庭客群体验满意度

表：江宸天街品牌组合优化实施计划

（二） 首店经济强化

1.首店引进机制创新

建立首店品牌追踪系统，重点关注上海、深圳、成都等创新业态发达城市的新兴品牌发展动态

设立首店引进专项资金，用于支持首店品牌的装修补贴、营销推广等费用

组建专业首店谈判团队，针对重点品牌制定个性化引进方案

2.政府合作与政策支持

与武汉市商务局合作，争取首店品牌行政许可绿色通道，缩短证照办理时间

申请首店经济示范区称号，获得政府媒体宣传资源倾斜和专项政策支持

参与制定武汉市首店经济标准，提升项目行业影响力

3.品牌孵化与本土创新

设立本土品牌创新区，提供3-6个月免租期，降低入场门槛

与武汉本土设计院校合作，发掘有潜力的新锐设计师品牌

老字号创新计划：支持"蔡林记"、"曹祥泰"等老字号开发创新店型

4.首店生态体系建设

建立首店品牌评价体系，从市场表现、创新能力、用户体验等维度进行评估

打造首店品牌交流平台，定期举办首店品牌沙龙和资源对接会

开发首店经济数字化看板，实时监测首店品牌经营表现和市场影响力

表：江宸天街首店引进重点领域规划

（三）租户结构优化

1.科学租金模型设计

采用阶梯式租金结构，根据品牌能级和客流贡献度设定差异化租金方案：

主力店和头部品牌：提供装修补贴或延长免租期，采用低保底+高提成模式

新兴和创新品牌：前6个月采用纯提成制，后期转为保底+提成取高

成熟品牌：采用较高的保底租金+适度提成比例

建立租金动态调整机制，每半年根据品牌销售表现和市场情况进行评估和调整

2.租户评估与优化体系

建立多维度租户评估体系，包括：

销售绩效：坪效、销售增长率、客单价

客流贡献：到店率、停留时间、关联消费

品牌影响力：社交媒体曝光量、顾客评价

合作配合度：营销活动参与度、商场配合度

实行ABCD分类管理：

A类（优质租户）：重点维护，提供优先续约权和营销支持

B类（潜力租户）：培育支持，提供经营指导和资源倾斜

C类（普通租户）：观察提升，设定改进目标

D类（问题租户）：重点监控，制定调整或淘汰计划

3.跨界业态创新

打造复合型商业空间，重点发展以下组合模式：

"书店+咖啡+文创"组合：引入"十点书店"+"星巴克臻选"+"本地文创"模式

"健身房+健康餐饮"组合：打造"超级猩猩"+"Wagas"的健康生活专区

"儿童教育+亲子餐厅"组合：形成"金宝贝"+"亲子餐厅"的一站式体验

设立创新品牌实验区，以灵活的面积和租约条件吸引新兴品牌：

提供3-6个月的短租期，降低试错成本

设立创新品牌基金，提供创业辅导和资源对接

举办月度创新品牌路演，发掘潜在优质品牌

4.商户协同发展计划

建立商户联盟机制，促进不同业态商户之间的合作与联动

开发跨店消费积分系统，鼓励顾客在不同业态门店消费

组织商户经营培训，提升整体经营水平和服务质量

建立商户大数据共享平台，提供经营数据分析和决策支持

表：江宸天街租户结构优化目标

（四）招商政策汇总

为系统化保障招商策略落地，江宸天街制定以下招商政策体系，为品牌合作提供全方位支持：

1. 首店品牌专项政策

装修补贴政策：对于全球首店、亚洲首店、中国首店、华中首店，分别给予2000元/㎡、1500元/㎡、1000元/㎡、800元/㎡的装修补贴，最高补贴金额不超过200万元

租金优惠支持：前6个月享受50%租金减免，第7-12个月享受30%租金减免

营销推广支持：提供首店专属营销套餐，包括媒体发布会、社交媒体推广、会员精准推送等价值50万元的推广资源

证照办理支持：配备专职人员协助办理工商注册、消防验收等证照手续，缩短开业前准备时间

2. 主力店和旗舰店优惠政策

装修期支持：提供1-3个月免租装修期，根据品牌级度和投资规模确定具体时长

租金模式灵活选择：可选择纯提成、保底租金+提成、固定租金三种模式，前两年可每年调整一次

户外空间使用权：优先提供外摆区、广场活动等户外空间使用权益

位置优先选择权：新开业阶段给予位置优先选择权，调整期享有同等条件优先续约权

3.创新业态孵化政策

创新品牌实验区：在L5层设立1000㎡创新品牌实验区，提供3-6个月的短租期，租金采用纯提成制

创业扶持基金：设立500万元创新品牌扶持基金，为符合条件的创新品牌提供低息贷款

经营辅导服务：提供门店设计、运营管理、营销推广等专业辅导支持

成功落地奖励：孵化期满后成功落地的品牌，给予10万元开业奖励

4. 商户协同发展政策

跨业态联动激励：设立100万元/年的联动营销基金，鼓励不同业态商户开展联合营销活动

销售增长奖励：对年度销售增长达到20%、30%、50%的商户，分别给予当月租金减免10%、20%、30%的奖励

优质商户返利：对年度销售额达到1000万、3000万、5000万的商户，按超额部分给予1%-3%的销售返利

营销活动支持：商场年度营销活动期间，为参与商户承担50%的活动费用

表：江宸天街招商政策实施标准

5. 政策实施保障机制

政策评审委员会：由招商、运营、财务等部门组成评审委员会，负责政策适用性评估和审批

政策效果评估：每季度对各项政策实施效果进行评估，根据市场变化及时调整

数字化管理平台：开发招商政策管理系统，实现政策申请、审批、履约的全流程线上管理

商户满意度调研：每半年开展商户满意度调研，收集政策改进建议，持续优化政策体系

通过以上招商政策体系的建立和实施，江宸天街将为品牌合作提供全方位支持，吸引优质品牌入驻，促进商户协同发展，最终提升项目整体竞争力和经营效益。

八、运营管理提升

（一）消费者体验提升

1. 空间场景优化升级

1.1主题中庭场景焕新计划

峡谷中庭：打造"数字瀑布"互动装置，采用270°环幕投影技术，每季度更换自然主题（如热带雨林、极光星空、深海世界）

桥中庭：设置可变换艺术装置，与本地艺术家合作，每两个月举办一次新媒体艺术展

源中庭：改造为多功能活动空间，配备升降舞台和智能灯光系统，支持时装秀、音乐会等多种活动形式

1.2特色空间体验升级

星空天台：

增设AR互动装置：开发"星座探索"AR体验，游客可通过手机APP观测虚拟星空

打造星光灯光秀：安装智能照明系统，每晚举办两场灯光音乐秀

设置网红打卡点：建设"云端秋千"、"星空许愿墙"等打卡装置

空中秀场：

引进沉浸式剧场：与知名剧团合作，定期演出沉浸式话剧

举办跨界展览：每月举办艺术、科技、文化等主题展览

食物恋主题区：

增设开放式厨房：提供烹饪体验课程

打造美食文化展区：展示各地美食文化历史

1.3动线优化工程

数字导航系统：开发室内AR导航小程序，实现精准到店导航

智能物理标识：安装电子导览屏，实时显示店铺活动信息和排队情况

热点区域疏导：通过物联网传感器监测人流密度，自动调整通道指引

2.会员服务体系升级

2.1珑珠系统深度整合

权益打通：实现住宅、商业、办公会员权益互通，珑珠积分可在各业态通用

积分升级：消费1元=1珑珠，首次注册赠送500珑珠，推荐新会员获1000珑珠

全域兑换：引入200+兑换商家，支持线上商城、线下商户、停车服务等多场景使用

2.2高端会员特权计划

钻石会员（年消费10万+）：

免费停车：每天4小时免费停车

专属休息室：提供免费饮品、茶点

新品体验：优先参加品牌新品发布会

专属顾问：配备个人购物顾问

金卡会员（年消费5万+）：

停车优惠：每天2小时免费停车

生日礼遇：双倍积分及专属礼品

活动优先：热门活动优先报名权

表：会员等级权益体系

3.家庭友好环境建设

3.1设施升级计划

亲子卫生间：每层设置1-2个，配备儿童马桶、洗手台、尿布台

母婴室：每层设置1个，配备哺乳间、温奶器、尿布台、沙发

儿童休息区：每层设置休息区，配备儿童座椅、绘本读物

3.2特色服务项目

婴儿车租赁：提供消毒婴儿车租赁服务，押金200元，前2小时免费

儿童定位手环：提供防走失手环租赁，实时定位，安全预警

亲子活动空间：设置儿童游乐区，每小时消毒一次，配备专人看护

3.3无障碍环境优化

无障碍通道：所有出入口设置无障碍通道

专用电梯：配备2部无障碍电梯，按钮设置 braille 盲文

服务设施：提供轮椅租赁、老年人休息区等便利服务

（二） 营销与推广创新

1.全渠道营销矩阵构建

1.1社交媒体精细化运营体系

建立基于用户画像的精准营销系统，实现内容创作、分发和转化的闭环管理。

表：社交媒体运营实施计划表

1.2直播带货体系升级

构建常态化直播运营机制，打造"官方直播+商户自播+KOL助播"三级直播体系。

官方直播间：投资200万元建设专业直播间，配备4K直播设备

商户直播扶持：提供直播培训、设备支持、流量扶持

KOL合作矩阵：建立100人规模的本地KOL资源库

表：每周直播日程表

1.3私域流量深度运营

构建企业微信+会员APP+短信的三位一体私域运营体系：

企业微信：建立100个会员社群，配备10名专属客服，实现5分钟响应

会员APP：开发预约排队、积分兑换、活动报名等20项功能

短信营销：基于用户行为标签，实现个性化内容推送

2.标志性IP活动打造

2.1年度IP活动矩阵

打造"四季主题+月度热点"的活动体系，确保月月有主题、周周有活动。

表：年度IP活动规划表

2.2本地文化深度融合

非遗创新计划：与10个武汉非遗项目合作，开发文创产品

院校合作项目：与3所艺术院校建立实习基地，举办毕业展

市民参与活动：每月举办市民才艺大赛、主题工作坊

3.社会责任感营销

3.1绿色环保行动计划

制定可量化、可追踪的可持续发展目标，打造绿色商业标杆。

表：环保措施实施计划表

3.2碳中和路线图

2024年：完成碳基线测算，减排10%

2025年：推广可再生能源，减排25%

2026年：实现运营碳中和，达到LEED认证

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库