商业地产案例分享-武汉江宸天街项目（五）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目立足武汉江宸天街运营现状，透过精准的SWOT与竞品分析，提出业态焕新、数字化升级及资产增值等核心策略，旨在巩固其华中青年潮流消费领导地位。全文共50600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

存量时代商业地产的资管典范

武汉江宸天街运营提升与价值重塑

目录

一、项目概述与项目现状

二、项目SWOT分析及矩阵策略

三、市场竞品分析及应对策略

四、项目核心挑战与破局路径

五、项目定位和客群分析

六、楼层业态及品牌焕新

七、招商策略优化

八、运营管理提升

九、资产管理创新

十、数字化与智慧化升级

十一、未来发展规划

十一、未来发展规划

（一）区域联动发展

1. TOD集群效应深化

江宸天街应充分发挥TOD优势，与葛洲坝地产深化战略合作，构建"轨交+商业+社区"一体化生态圈。具体实施路径包括：

用户权益打通工程

建立统一会员体系，实现住宅、商业、办公积分互通互认

推出"天街生活卡"，提供停车、消费、服务等一体化权益

开发联合营销活动，促进跨业态消费引流

表：TOD集群用户权益体系

空间连通优化

投资2000万元建设地下连廊系统，无缝接驳地铁站与项目

优化地面步行系统，设置风雨连廊和导向标识

开发智能导航系统，实现室内外导航无缝衔接

2.跨项目联动机制

与龙湖武汉其他天街项目建立协同发展机制，形成品牌合力。

会员体系互通

建立武汉天街会员联盟，实现会员权益共享

开发"天街护照"系统，记录跨项目消费行为

设立联合积分池，支持跨项目积分兑换

活动联动策划

打造"天街购物节"等联合IP活动

组织商户跨店促销活动，提升整体吸引力

开展联合营销推广，降低获客成本

表：跨项目联动计划表

3. 城市级活动参与

积极参与武汉国际消费中心城市建设，提升项目能级。

重大活动承接

申请作为武汉时装周主会场

承办国际美食节分会场活动

举办城市级文创市集和展览

政府合作项目

与市商务局合作设立消费创新实验室

参与城市消费券发放计划

开展夜经济示范街区建设

（二）可持续发展

1.绿色建筑升级

实施全面的绿色改造计划，打造低碳环保的商业综合体。

节能改造工程

投资1500万元实施光伏发电项目，年发电量200万度

改造照明系统，全部采用LED节能灯具，节能率40%

升级空调系统，采用磁悬浮冷水机组，节能30%

环保技术应用

雨水回收系统：年回收利用雨水5000吨

智能能耗管理：实时监控调控，降低能耗15%

绿色材料应用：装修材料环保达标率100%

表：绿色升级实施计划

2.绿色运营体系

构建全方位的绿色运营管理体系，提升环保绩效。

绿色商户计划

制定绿色商户标准，涵盖能耗、材料、废弃物等方面

设立绿色店铺评级体系，实行分级管理

提供绿色改造补贴，鼓励商户参与环保行动

废弃物管理

实施垃圾分类精细化管理系统

建立厨余垃圾资源化处理设施

开展包装减量化行动，减少一次性塑料使用

环保认证目标

2024年通过LEED金级认证

2025年获得绿色建筑三星标识

2026年实现碳中和运营

3. 社区共建计划

深化与周边社区的连接，打造友好型商业空间。

社区服务设施

设立社区服务中心，提供便民服务

开放公共空间，举办社区文化活动

与街道合作开展公益项目

本地化采购

优先采购本地农产品和商品

扶持本地小微企业发展

开展本地文化推广活动

（三）社会价值创造

1.城市公共服务功能

超越传统商业功能，承担更多城市服务职责。

便民服务集成

设立政府服务延伸点，提供政务办理服务

配置公共卫生间、饮水间、休息区等设施

提供应急医疗、失物招领等便民服务

公共文化空间

打造开放式文化广场，举办公益文化活动

设置艺术展览空间，展示本地艺术家作品

开办市民课堂，提供免费学习机会

表：公共服务功能规划

2. 就业创业平台

发挥商业平台优势，支持就业和创业。

就业促进计划

每年提供2000个就业岗位

开展职业技能培训项目

与高校合作建立实习基地

创业扶持平台

设立创业孵化空间，提供低成本创业场地

组建创业导师团队，提供创业指导

设立创业基金，支持优质创业项目

3.文化内容建设

打造城市文化地标，提升项目文化内涵。

文化IP打造

每年举办12场大型文化展览

开展100场文化沙龙和讲座

扶持50个本地文创品牌

艺术合作计划

与湖北美术学院建立战略合作

设立青年艺术家扶持基金

开展公共艺术装置计划

数字文化创新

开发AR文化导览系统

建设数字艺术展示平台

开展元宇宙文化体验项目

通过以上发展规划的实施，江宸天街将从单纯的商业项目升级为城市级综合体，在实现商业价值的同时，创造更大的社会价值和环境价值。预计到2026年，项目将实现年客流量2000万人次，年销售额30亿元，带动就业1万人，年减碳量1万吨，成为武汉城市建设的新标杆和城市发展的重要引擎。

附录一：武汉江宸天街项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：18.2 亿元。增长核心源于品牌能级提升与家庭客群深耕，通过打造 “天街生活节”“亲子成长季”，联动潮流零售、亲子体验、品质餐饮多元业态营造 “全龄化消费场景”，带动家庭相关业态销售额占比提升至 62%。其中，区域首店与高端体验品牌贡献显著，如华中首进的 Meland Club 亲子乐园单店年均销售额超 2000 万元，拉动整体体验消费增长 18%；餐饮业态中，品质正餐（如西塔老太太、泰妃殿）与网红轻食销售额占比达 48%，同比提升 11%，客单价稳定在 120-150 元区间。

2024 年

销售额：21.5 亿元，同比增长 18.1%。增长驱动力来自业态补位与 IP 活动破圈：全年调改品牌超 80 个、调改面积超 8000㎡，引入 “Hello Kitty 梦幻特展”“龙湖商业 × 敦煌文创联名展” 等重量级 IP 活动，单场活动最高带动单日销售突破 1100 万元。潮流数码（如苹果授权体验店）、高端亲子业态表现突出，销售额分别增长 32% 和 28%；主力店万象影城、Bravo YH Plus 超市关联消费（如观影后餐饮、超市购物配套）增长 35%，周末连带消费率达 70%。

2025 年上半年

销售额：12.8 亿元，同比增长 16.3%。关键增长节点集中在节假日与家庭消费旺季：春节期间推出 “天街新春民俗季”，结合双地铁接驳优势吸引汉口及周边区域家庭客群，假期销售额提升 45%，跨区消费客群占比达 38%；五一假期日均销售超 2600 万元，5 月 1 日（IP 展首日）销售额峰值达 3500 万元。智能家电专区、国风文创店销售额增长显著，分别提升 42% 和 38%，反映品质家庭客群对 “科技 + 文化” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2500 万人次（日均 6.8 万人次），停车场使用率 92%（含商场专属车位与周边共享车位）。客群以 25-40 岁品质家庭（占比 55%）与 22-35 岁年轻白领（占比 30%）为主，周末及节假日客流占比达 60%，“亲子成长季”“天街灯光节” 等活动单场平均引流 5 万人次。双地铁（2 号线、3 号线范湖站）接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 50%，是核心客流来源；商场与周边写字楼（江宸世纪）联动效应明显，工作日午间商务客流占比提升至 25%。

2024 年

客流量：2950 万人次（日均 8.1 万人次），同比增长 18%。IP 活动与场景创新引流成效突出：全年通过 “季度主题展 + 月度特色活动” 模式举办活动超 70 场，其中 “敦煌文创展”“儿童艺术嘉年华” 单场客流超 7 万人次。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 18%，多为汉口核心区家庭客群与周边企业白领，平均停留时长 3.5 小时（含购物、餐饮、亲子互动），较普通客群高 1.5 小时；4 楼 “空中秀场” 与顶层 “星空天台” 改造后，带动晚间（18:00 后）客流增长 28%，夜客流占比提升至 38%。

2025 年上半年

客流量：1680 万人次，同比增长 17%。节假日家庭客流爆发明显：春节 “新春民俗季” 吸引武汉三镇家庭客群，周末客流同比提升 40%，家庭客群占比达 65%；五一假期 5 月 1 日客流峰值达 22 万人次（含 IP 展专属客流），平日日均客流稳定在 9 万人次，周末峰值达 15 万人次。品质家庭客群（25-40 岁）占比维持在 58%，亲子体验区、品质餐饮区客流密度最高，占商场总客流的 62%；“商场智能导览小程序”（含排队查询、亲子设施定位）上线后，顾客逛店效率提升 30%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：200-380 元 /㎡/ 天，租用率 96%（核心零售区租用率 98%）。租金定价差异化聚焦业态价值：首层潮流零售与数码区租金最高（320-380 元 /㎡/ 天），亲子体验区（如 3 楼 Meland Club 周边）租金 280-320 元 /㎡/ 天，品质餐饮与生活服务业态根据面积提供灵活定价（200-280 元 /㎡/ 天）。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥80 万元抽成 6%），网红餐饮、高端亲子品牌租金收入增长 22%，带动核心零售区整体租金提升 15%。

2024 年

租金收入：同比增长 17%，坪效达 2.6 万元 /㎡。品牌优化与业态升级驱动租金提升：淘汰 8% 低坪效品牌（如传统饰品、低效休闲餐饮），引入 25 个高潜力品牌（含 10 家区域首店），核心零售区坪效提升 25%。对租期≥3 年的优质品牌（如连锁亲子机构、头部数码品牌）提供 9% 租金优惠，续约率达 88%，保障租金收入稳定；落地 “商场数字化管理系统”（如客流热力监控、租户销售数据同步），降低运营成本 14%。

2025 年规划

目标租金增长 19%，核心策略包括：

业态优化：提升品质家庭消费与潮流体验业态占比至 75%，重点打造 “亲子成长主题区”“科技生活体验区”，实现租金溢价 13%-18%；

品牌升级：引入全国性品质餐饮品牌、高端亲子跨界品牌，计划将首店与高坪效品牌租金占比提升至 40%，提供 “装修补贴 + 开业活动支持” 吸引优质品牌；

增值服务：深化 “家庭客群数据赋能”，为品牌提供精准营销方案（如亲子活动联合策划、家庭客群定向推广），收取 9%-14% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 35 个新品牌（含 12 家区域首店、5 家武汉首店），涵盖潮流零售（如 MUJI 武汉定制店、CK Jeans 形象店）、品质餐饮（如寿司郎、Wagas）、亲子体验（如 Meland Club 华中首店、奈尔宝武汉二店）。淘汰 15 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流小吃店），优化 16% 营业面积，调整后亲子体验区销售额增长 35%。重点打造 “3 楼亲子成长专区”（集聚 15+ 亲子品牌）与 “1 楼潮流数码区”（含 8 家高端数码品牌），年客流量分别达 680 万人次、520 万人次，销售额分别达 6.5 亿元、4.8 亿元。

2024 年

品牌汰换率 12%，聚焦 “家庭消费深化 + 潮流体验升级”：新增 “科技生活专区”（含智能家电体验、数码配件集合店），会员复购率达 78%；升级 “品质餐饮区”，引入 10 家全国性连锁餐饮品牌（如西塔老太太、泰妃殿），午间商务简餐消费占比达 32%。通过业态联动（如亲子消费满额赠餐饮券、数码购物赠观影票），带动周边零售、娱乐消费提升 32%；区域首店数量增至 20 家，首店品牌年销售额占比提升至 23%。

2025 年计划

核心方向 “品质家庭消费升级 + 潮流体验创新”：

业态新增：打造 “国风亲子文化区”，引入汉服体验、非遗手作、国风绘本馆等，目标坪效 3 万元 /㎡；建设 “商务轻社交空间”（含精品咖啡馆、共享办公体验区），服务周边写字楼白领客群；

会员赋能：升级 “天街家庭会员体系”，推出 “亲子专属权益包”“商务简餐优惠卡”，计划带动会员消费额年增 28%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 10%，重点引入绿色环保品牌、亲子教育跨界品牌、高端生活方式品牌，打造 “可持续家庭消费专区”，契合品质家庭客群健康、多元消费需求。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 2.8 亿元，重点用于三方面 ——场景优化（亲子体验区改造 6000 万元、空中秀场与星空天台升级 5000 万元）、数字化建设（商场数据中台 700 万元、会员精准营销系统 600 万元）、交通接驳提升（地铁口联动导视 400 万元、停车场智能引导系统 500 万元），提升顾客体验与运营效率。

2025 年预留 2.2 亿元：用于品质品牌引进（瞄准全国性亲子品牌、头部餐饮品牌）、年度主题活动打造（如 “华中家庭文化节”“天街科技生活展”）、跨区域营销推广（联动武汉三镇家庭社群、周边城市文旅资源），进一步扩大 “汉口品质生活枢纽” 影响力。

数字化进展

会员规模超 150 万（家庭会员占比 65%，年增 42%），私域流量交易规模超 10 亿元，通过数字化精准推送（如亲子活动预告、餐饮新品提醒、数码促销信息），会员复购率提升 26%。搭建 “线上天街生活平台”，实现线上预约体验、线下核销、生鲜配送，线上引流线下成交占比达 38%；推出 “江宸天街小程序”（含智能导航、排队预约、会员积分兑换），顾客满意度提升至 94%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 18.1%，高于武汉核心区商业综合体均值（12%），在汉口中心区域商业项目中销售额、客流增速均位居首位，是武汉品质家庭消费的核心载体；

定位优势：以 “汉口品质生活枢纽” 为核心定位，融合 “品质零售 + 亲子体验 + 商务社交”，形成差异化竞争力，是武汉三镇品质家庭日常消费、亲子互动，及汉口白领商务简餐、休闲社交的首选地，获评 “年度华中品质商业标杆”“武汉家庭喜爱商业项目”；

核心挑战：汉口区域新兴商业项目（如高端购物中心、主题街区）增多，品质家庭客群分流压力加大；需持续强化 “家庭体验 + 潮流零售” 双优势；客群需求更趋个性化，需加快定制化服务升级（如专属亲子活动、商务团建定制），巩固 “汉口品质商业龙头” 地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库