商业地产案例分享-郑州正弘城项目（二）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为郑州正弘城提供全面战略焕新指南。面对激烈竞争，报告深入剖析现状，提出以首店经济、数字化运营、资产增值为核心，通过精准招商与体验升级，巩固其潮流标杆地位，决胜未来商业格局。全文共48500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

首店经济与数字化双轮驱动

郑州正弘城招商创新与运营升级实战全案

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位策略

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商实施策略

八、运营管理提升方案

九、资产管理计划

十、总结与展望

六、业态规划及品牌焕新

F1-F2层：国际时尚与美妆殿堂

定位：高端时尚与美妆核心区，打造项目形象标杆

业态构成：零售85%，餐饮10%，服务5%

品牌组合：

国际美妆矩阵：已引入28支国际一线化妆品品牌，包括ACQUA DI PARMO、HERMES Beauty等河南首店和月魁星、凤池夸等高端新锐品牌

黄金珠宝馆：汇聚了周大福、谢瑞麟、六福珠宝、琥福珠宝、周生生、I Do、金伯利钻石、诗普琳等众多黄金珠宝品牌

轻奢时尚集群：Sandro、IRO、self-portrait等轻奢品牌，以及Polo Ralph Lauren、Theory、帝车星腕表等国际品牌

运动潮流区：lululemon、On昂跑等户外运动品牌

焕新策略：

持续引入高端美妆旗舰店和区域首店，巩固美妆优势

调整优化轻奢品牌组合，提升平效

增设美妆体验区和数字化试妆技术，增强互动体验

表：F1-F2层重点品牌布局

F3-F4层：女性时尚与生活方式

定位：女性主题购物与生活方式体验空间

业态构成：零售80%，餐饮15%，服务5%

品牌组合：

女鞋主题馆"鞋集"：引入近20支女鞋品牌，打造中原地区最全女鞋集合地

女装与生活方式：国内外知名女装品牌、设计师品牌、生活方式集合店

配套餐饮：轻食餐厅、咖啡茶饮，提供休闲社交空间

焕新策略：

扩大设计师品牌比例，提升差异化优势

引入数字化试衣和风格定制服务

打造主题快闪区，定期更新内容保持新鲜感

F5层：儿童成长与家庭中心

定位：全业态家庭消费与儿童成长空间

业态构成：零售60%，体验30%，服务10%

品牌组合：

儿童主题馆"Kid'Story"：面积扩大至40个童装品牌，覆盖各年龄段儿童服装

儿童体验业态：早教机构、才艺培训、儿童娱乐

家居生活：家居用品、玩具品牌、家庭服务

焕新策略：

增加互动体验业态，如儿童乐园、创意工坊

引入亲子餐厅和家庭休息区，提升滞留时间

定期举办亲子活动和教育讲座，增强家庭客群黏性

F6层：娱乐体验与科技生活

定位：娱乐休闲与科技体验中心

业态构成：体验50%，零售30%，餐饮20%

品牌组合：

娱乐主力店：CGV影城（IMAX厅）、未来动物城（室内动物主题公园）

科技体验：特斯拉、蔚来、云霞兽汽车等新能源汽车体验店

数码科技：苹果授权店、华为智能生活馆等

焕新策略：

引入沉浸式娱乐项目，如VR体验馆、密室逃脱

扩大新能源汽车专区，增加更多品牌

打造电竞主题区，举办赛事和活动吸引年轻客群

F7-F8层：餐饮文化与社交空间

定位：品质餐饮与社交体验目的地

业态构成：餐饮85%，体验10%，服务5%

品牌组合：

"正弘之眼"观景平台：城市景观打卡地，搭配品质餐厅（如O'eat和ROIIN用心）

"宴豫·饕客"场景化餐饮街区：融合室内绿植与水系景观，汇聚多菜系品质餐厅

多元餐饮：涵盖豫菜、川菜、粤菜、西餐等多品类，满足不同消费需求

焕新策略：

引入黑珍珠和米其林系餐厅，提升餐饮级次

打造主题餐饮节和美食活动，强化餐饮目的地形象

优化景观餐位和包厢配置，提升用餐体验

屋顶空间：都市绿洲与休闲社交

定位：城市绿色氧吧与休闲社交空间

业态构成：餐饮60%，体验30%，服务10%

功能布局：

空中花园：绿化景观与艺术装置，提供休闲空间

轻食咖啡：特色咖啡馆、轻食酒吧，提供休闲餐饮

活动场地：举办市集、展览、派对等主题活动

焕新策略：

增加季节性景观变化，保持新鲜感

引入网红咖啡和特色酒吧，提升吸引力

举办屋顶音乐会和星空影院等夜间活动

（三）品牌焕新与调改策略

1.首店经济战略实施计划

1.1年度首店引进目标体系

建立分级首店引进机制：确保每年引入5-8个华中首店、15-20个河南首店、10-12个郑州首店

按品类细分目标：美妆护肤类5-8个、轻奢时尚类10-12个、餐饮类12-15个、体验业态类3-5个

首店质量管控：引入品牌需具备以下条件：品牌创立时间3年以上、在其他城市有成功案例、具有一定的市场认知度和口碑

1.2首店孵化基金实施方案

基金规模：设立5000万元首店孵化专项基金

支持方式：

装修补贴：提供最高200万元装修补贴，分24个月摊销

租金优惠：前6个月免租，第7-12个月租金减半

营销支持：提供价值100万元的营销推广资源

业绩担保：设立销售保底机制，降低品牌经营风险

申请流程：品牌申报→评审委员会审核→签约入驻→绩效评估

1.3首店评估与管理体系

建立首店评估模型，包含以下维度：

品牌力（40%）：品牌知名度、美誉度、创新性

产品力（30%）：产品独特性、品质、性价比

运营力（30%）：团队经验、运营计划、财务实力

评估流程：

初评：品牌基本信息审核

复评：专家评审委员会打分

终评：总经理办公会审议

退出机制：设立18个月考核期，未达标品牌予以调整

2.品类升级计划详细方案

2.1美妆矩阵扩容工程

扩容目标：将美妆区从3000㎡扩大至5000㎡，品牌数量从28个增加至40个

引入品牌清单：

顶级护肤：Aesop、Le Labo、BYREDO、Diptyque（华中首店）

高端彩妆：Hourglass、Charlotte Tilbury、Huda Beauty（河南首店）

小众香氛：Creed、By Kilian、Frederic Malle（郑州首店）

体验升级：

设立美妆沙龙区，提供专业化妆服务

打造香氛体验馆，提供个性化调香服务

引入皮肤检测仪等智能设备

2.2轻奢潮流强化计划

品牌引进目标：

国际轻奢：增加10-12个新品牌（如：Golden Goose、Maison Kitsuné、Ganni）

设计师品牌：引入20+国内外新锐设计师品牌

潮流品牌：扩充至15-18个潮流品牌

区域规划：

F1层：国际轻奢区（1500㎡）

F2层：设计师集合区（2000㎡）

F3层：潮流品牌区（1800㎡）

运营支持：

建立买手店合作机制

举办设计师交流活动

打造月度新品发布会

2.3餐饮品牌优化方案

调整目标：餐饮品牌更新率30%，品质餐饮占比提升至60%

优化策略：

引进米其林/黑珍珠系餐厅3-5家

缩减同质化餐饮20%

增加特色餐饮15家

品类规划：

高端正餐：占比20%（新增4-5家）

特色餐饮：占比40%（调整8-10家）

休闲餐饮：占比40%（优化6-8家）

特色引进：

引入演艺餐厅、主题餐厅等体验式餐饮

发展屋顶经济，打造特色酒吧和景观餐厅

3.场景创新策略实施细则

3.1主题街区升级改造

"食光里"餐饮街区升级：

面积扩大至3000㎡

引入20+网红小吃品牌

增加互动餐饮体验区

打造夜市经济示范区

"宴豫·饕客"场景优化：

增加水景和绿植装饰

设置包间和半包间区域

引入现场表演和互动活动

提升灯光和音响效果

3.2数字化体验升级计划

智慧导购系统：

AR导航：实现室内精准导航

智能试衣：虚拟试衣间技术

个性化推荐：基于大数据的商品推荐

小程序功能升级：

在线排队：餐厅远程取号

智能停车：车位预约和导航

会员积分：线上线下积分互通

数据中台建设：

客流分析系统

销售预测模型

会员行为分析

3.3艺术文化融合工程

公共艺术计划：

每季度引入1个大型艺术装置

每月举办2场艺术展览

每周开展艺术体验活动

文化IP打造：

开发正弘城专属IP形象

与本地艺术家合作创作

举办文化沙龙和讲座

空间艺术化改造：

中庭艺术化设计

走廊艺术画廊

卫生间艺术化装饰

运营优化与效能提升

（四）运营优化与效能提升

1.客流经营策略

1.1地铁客流转化提升方案

动线优化设计：在B1层设置"双循环"动线系统，主通道宽度增至6米，次级通道4米，确保高峰时段客流畅通

业态组合策略：在地铁出入口规划"快速消费金三角"-小吃轻餐区（40%）、便利零售区（30%）、服务配套区（30%）

视觉引导系统：

安装8个大型LED导视屏，实时显示各业态排队情况

设置彩色灯光导引系统，用不同颜色区分业态区域

铺设数字互动地砖，引导客流至目标区域

转化提升措施：

推出"地铁乘客专属优惠"，凭地铁票根可享餐饮9折、零售95折

设置快捷购物通道，提供30分钟内完成的购物解决方案

开发地铁小程序专区，提供预点餐、商品预留服务

1.2.跨楼层联动机制

垂直动线设计：

设置6部观光电梯，配备多媒体展示屏，实时推送各楼层促销信息

规划2条特色扶梯路线：美食探索路线（B1-F8）、时尚潮流路线（F1-F4）

在扶梯口设置"跨层消费奖励"，不同楼层组合消费享额外优惠

跨楼层营销活动：

每月举办"全城寻宝"活动，顾客需到不同楼层打卡集章赢奖品

推出"组合优惠券"，如餐饮消费送零售折扣券

建立品牌联动机制，相关品类品牌共享客户资源

1.3会员运营深化体系

会员分级与权益升级：

黑卡会员（年消费10万+）：专属客服、免费泊车、新品预览、私人活动

金卡会员（年消费5万+）：双倍积分、生日礼遇、优先预约

银卡会员（年消费2万+）：积分兑换、专属优惠

普通会员：基础积分、促销通知

会员精准营销：

建立会员消费画像系统，实现个性化推荐

开展会员专属活动：私售会、大师班、体验课

推出会员成长计划，消费积分可兑换特色体验

会员数据分析：

每月出具会员消费报告，指导业态调整

建立会员流失预警机制，及时激活沉默会员

将会员消费数据与品牌方共享，实现精准供货

2.空间效能优化

2.1平效提升计划

品牌绩效评估体系：

建立品牌分级标准：A级（平效8000+元/㎡/月）、B级（5000-8000元）、C级（3000-5000元）、D级（3000元以下）

每季度评估一次，连续两个季度D级予以淘汰

新品牌给予6个月培育期，期间适当调整考核标准

品牌调整策略：

年度品牌调整比例控制在15-20%

重点引入平效预期8000+元的新品牌

建立品牌储备库，保持500+个备选品牌资源

空间优化措施：

推广"店中店"模式，提高空间利用率

设置可变空间，根据客流情况调整功能

优化后勤空间，将辅助面积控制在总面积的8%以内

2.2时间维度运营

分时运营策略：

平日（周一至周四）：重点服务会员和熟客，推出工作日专属优惠

周末（周五至周日）：强化体验和社交功能，增加活动和互动项目

节假日：打造主题营销活动，提升客单价和滞留时间

夜间经济开发：

延长餐饮娱乐区域营业时间至24:00

打造"夜享正弘"品牌，推出夜间专属活动

开发夜间消费组合：晚餐+娱乐+宵夜套餐

季节性运营：

春季：时尚发布季；夏季：夜经济狂欢季；秋季：美食文化季；冬季：节日购物季

2.3共享空间利用

快闪空间管理：

规划500㎡专用快闪区，分成20个25㎡标准单元

建立快闪品牌评审机制，确保内容质量

提供快闪店综合服务：设计、搭建、运营支持

活动空间运营：

中庭区域：每日2场小型活动，每周1场大型活动

多功能厅：承接品牌发布、商务会议、社交活动

室外广场：举办市集、展览、表演等活动

空间租赁优化：

推出灵活租赁方案：按小时、按天、按周计价

建立空间预订系统，实现线上查询和预约

提供活动配套服务：设备租赁、人员支持、营销推广

3.数字化运营

3.1智能管理系统建设

数据中台架构：

客流数据系统：实时监测各区域人流密度、滞留时间

销售分析系统：品牌销售排名、品类销售趋势、平效分析

会员管理系统：会员画像、消费行为分析、忠诚度评估

智能预警系统：

客流预警：当区域人流超负荷时自动预警

销售预警：当品牌销售异常时及时提示

服务预警：当顾客排队时间过长时启动应对措施

决策支持系统：

提供数据可视化看板，实时展示运营状况

建立预测模型，预测销售趋势和客流变化

生成自动化运营报告，减少人工分析工作量

3.2精准营销体系

客户画像系统：

基础属性：年龄、性别、职业、收入等

消费特征：品类偏好、价格敏感度、消费频次

行为特征：到访时间、滞留区域、互动偏好

个性化推荐引擎：

基于购买历史的商品推荐

基于相似客群的偏好推荐

基于实时位置的场景推荐

营销自动化平台：

实现营销活动的自动策划和执行

支持多渠道营销：小程序、短信、邮件、社交媒体

提供营销效果实时监测和优化建议

3.3线上线下一体化

小程序功能升级：

购物功能：商品浏览、在线下单、到店自提/配送

服务功能：排队取号、停车缴费、会员积分

互动功能：活动报名、社群交流、内容分享

全渠道服务整合：

建立统一客户视图，整合线上线下消费数据

实现库存共享，支持线上查询线下库存

提供无缝退换货服务，线上线下均可办理

数字化体验创新：

AR试妆试穿：在线虚拟体验商品

直播带货：品牌专柜直播销售

社交购物：好友拼单、分享得优惠

（五）总结与实施计划

1.短期目标（2024-2025年）

完成B1层和屋顶空间改造升级

引入20+首店品牌，提升市场新鲜度

数字化系统一期上线，实现基础功能

2.中期目标（2025-2026年）

完成F3-F4层女性主题区改造

美妆品牌扩容至40+，巩固区域领先地位

会员销售占比提升至70%

3.长期目标（2026-2028年）

销售额突破80亿元，客流达3000万人次

成为中部地区最具影响力的潮流商业地标

建立完整的数字化运营体系，实现智慧商业转型

通过上述业态规划与品牌焕新策略，正弘城将进一步强化市场定位，提升竞争力，实现可持续发展。项目将坚持"国际化生活方式中心"的定位，通过持续创新和优化，为消费者提供更优质的消费体验，为品牌商创造更大的价值空间。

七、招商实施策略

（一）招商目标与原则

1.招商目标体系

正弘城招商工作建立三级目标管理体系：

战略目标：保持河南首店占比不低于15%，区域首店占比不低于25%，确保每年品牌更新率维持在20-25%

品质目标：引入品牌需满足以下标准：国际品牌占比30%、国内知名品牌占比40%、新兴品牌占比30%

业绩目标：新引进品牌平效要求：零售品牌8000+元/㎡/月，餐饮品牌5000+元/㎡/月，体验业态3000+元/㎡/月

2.品牌筛选评估体系

建立科学的品牌评估模型，包含四大维度：

2.1品牌力评估（权重40%）

品牌知名度与美誉度（15%）

设计创新性与独特性（10%）

目标客群契合度（10%）

市场发展潜力（5%）

2.2产品力评估（权重30%）

产品质量与性价比（10%）

产品差异化程度（10%）

新品更新频率（5%）

供应链稳定性（5%）

2.3运营力评估（权重20%）

团队专业经验（5%）

财务实力评估（5%）

运营计划可行性（5%）

过往业绩表现（5%）

2.4协同力评估（权重10%）

与项目定位契合度（5%）

与现有品牌互补性（5%）

3.功能互补性原则

建立品类管控机制，同一品类品牌数量控制在3-5个

设置品牌距离要求，同类品牌间距不少于50米

制定业态配比标准：零售45%、餐饮30%、体验20%、服务5%

建立品牌协调机制，定期举办品牌交流会促进合作

4.收益结构优化

采用多元化的合作模式：

基础租金：占比40%，保证基本收益

抽成租金：占比40%，分享增长收益

营销贡献：占比10%，用于联合营销活动

绩效奖励：占比10%，激励优质品牌

（二）招商渠道与资源

1.国际品牌资源开发

欧洲资源：与意大利、法国、英国等国家的时尚协会建立合作，引入50+欧洲设计师品牌

亚洲资源：重点开发日本、韩国品牌资源，引入30+亚洲潮流品牌

美洲资源：与美国品牌代理商合作，引入20+美式休闲品牌

资源保障：

建立2000+国际品牌数据库

每年参加4次国际时装周和展会

与10+国际品牌代理机构建立战略合作

2.国内新兴品牌挖掘

孵化计划：设立"新品牌孵化计划"，每年培育20+国内新兴品牌

寻源机制：

与国内10大设计院校建立人才合作

定期举办新品牌招募大赛

建立线上品牌征集平台

支持体系：

提供创业指导和培训

设立新品牌创业基金

提供销售数据分析和运营建议

3.创新品牌孵化平台

孵化空间：规划1000㎡创新品牌试验区，分成40个25㎡单元

孵化流程：

申请审核：品牌提交申请，专家委员会评审

试点运营：3个月试点期，评估市场反应

正式入驻：通过评估的品牌正式签约

成长支持：提供1年期成长辅导

资源支持：

提供店铺设计和装修支持

共享项目营销资源

提供销售数据和客群分析

（三）招商政策与激励

1.首店优惠政策

1.1租金优惠：

河南首店：前6个月租金减半，第7-12个月租金7折

郑州首店：前3个月租金减半，第4-6个月租金8折

1.2营销支持：

提供价值50万元的营销推广资源

纳入项目首店推广计划

优先参与项目营销活动

1.3装修补贴

提供最高100万元装修补贴

免费提供店铺设计服务

优先安排优质位置

2.业绩激励政策

弹性租金模式：

超额奖励：

超额完成销售目标10%：返还超额部分租金的20%

超额完成销售目标20%：返还超额部分租金的30%

超额完成销售目标30%：返还超额部分租金的40%

营销补贴：

品牌自行开展的营销活动，提供30%的费用补贴

联合营销活动，项目承担70%的费用

3.装修支持政策

补贴标准：

国际品牌：装修补贴最高200万元

国内知名品牌：装修补贴最高100万元

新兴品牌：装修补贴最高50万元

设计服务：

提供免费店铺设计服务

共享项目VI系统和应用元素

提供施工监理和验收服务

快速审批：

设立装修审批绿色通道

缩短审批时间至3个工作日内

提供24小时施工支持

4.租赁模式创新

主力店长租模式：

租期5-8年

租金前3年锁定，后按约定比例递增

提供优先续租权

Pop-up短租模式：

租期1-6个月

采用"固定租金+销售提成"模式

提供完整的运营支持服务

混合租赁模式：

主力店+快闪店组合

长租+短租结合

固定面积+弹性面积搭配

（四）招商阶段计划及实施方案

1.第一阶段：启动期（项目开业前12-18个月）

1.1核心目标

完成80%招商率，确保开业时品牌丰富度与市场影响力

引入30+河南首店品牌，树立项目差异化优势

签约5-8家主力店，奠定项目业态基础

1.2具体实施措施

主力店招商策略

重点引进品类：高端超市、精品影院、生活方式集合店

合作模式：采用"固定租金+销售分成"的弹性合作方式

谈判要点：提供最长10年租期，前3年租金优惠

首店品牌引进

建立首店品牌资源库，筛选200+潜在首店品牌

提供专项优惠政策：

装修补贴最高200万元

前6个月租金减半

营销推广费用支持50%

品牌签约进度管理

资源保障

组建20人专业招商团队

设立5000万元招商专项基金

建立品牌数据库和跟踪系统

1.3预期成果

签约国际一线品牌15-20个

实现首店品牌占比30%

完成项目整体招商率80%

2.第二阶段：调整期（开业后1-2年）

2.1核心目标

品牌优化调整比例20-25%

整体销售额提升30%

会员数量达到50万

2.2具体实施措施

品牌绩效评估体系

建立科学的评估指标：

调整优化策略

淘汰机制：连续两个季度排名后10%的品牌

优化重点：

补充新兴潮流品牌

增加体验式业态

提升餐饮品质

品牌调整流程

数据收集 → 绩效评估 → 品牌约谈 → 调整方案制定 → 新品牌引进 → 过渡期管理

资源支持

设立2000万元调整专项基金

建立快速决策机制

提供过渡期扶持政策

2.3预期成果

淘汰低效品牌50-60个

引入新品牌40-50个

整体租金收益提升20%

3.第三阶段：提升期（开业3年后）

3.1核心目标

首店品牌占比提升至40%

创新品牌孵化20+

成为区域品牌孵化平台

3.2具体实施措施

品牌级次提升计划

国际品牌占比提升至35%

引入顶级奢侈品牌3-5个

高端餐饮品牌增加10-15个

创新品牌孵化

设立创新品牌孵化基地（1000㎡）

建立孵化基金2000万元

提供全方位支持：

店铺设计装修

运营管理指导

营销推广支持

品牌生态建设

建立品牌交流平台

举办品牌创新大赛

开展国际品牌交流活动

数字化招商升级

建设智能招商平台

运用大数据分析品牌趋势

实现招商流程数字化

3.3预期成果

年引入创新品牌20-30个

品牌更新率保持25%

项目整体估值提升30%

（五） 实施保障措施

组织保障

成立招商委员会，由总经理担任主任

设立品牌评审专家组，包含行业专家、消费者代表

建立招商项目制，每个重点品牌指定专人负责

流程保障

标准化招商流程：品牌接触→初步评估→商务谈判→合同审批→入驻准备

建立快速决策机制，重要品牌7个工作日内完成决策

实行签约品牌全程跟踪服务

资源保障

年度招商预算：8000万元

招商团队扩充至30人

外部合作机构：20家

考核机制

月度招商进度考核

季度品牌调整评估

年度招商成效评审

风险管理

建立品牌退出机制

制定应急招商预案

保持品牌储备资源

通过这三个阶段的招商实施，正弘城将建立动态优化的品牌管理体系，持续提升项目竞争力和商业价值，确保长期可持续发展。

八、运营管理方案

（一）数字化运营体系构建

1.智能数据分析系统深度应用

正弘城与云阿云公司深度合作，投入8000万元打造行业领先的智能数据分析系统，构建了全方位的数据采集和分析体系：

1.1数据采集网络建设

我们建立了三层数据采集架构：

实际案例：通过Wi-Fi探针系统，我们发现B1层食光里区域周末午间客流密度达到8人/㎡，超过舒适阈值5人/㎡，据此调整了通道宽度和休息区设置，客户满意度提升30%。

1.2分析模型建设与优化

我们构建了完整的分析模型体系：

具体模型应用效果：

销售预测模型：准确率85%，帮助品牌提前3天调整库存，缺货率降低40%

客群细分模型：识别6类核心客群，营销活动响应率提升25%

品牌关联模型：发现女装与美妆品类关联度达0.7，优化楼层布局

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库