商业地产案例分享-郑州正弘城项目（五）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为郑州正弘城提供全面战略焕新指南。面对激烈竞争，报告深入剖析现状，提出以首店经济、数字化运营、资产增值为核心，通过精准招商与体验升级，巩固其潮流标杆地位，决胜未来商业格局。全文共48500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

首店经济与数字化双轮驱动

郑州正弘城招商创新与运营升级实战全案

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位策略

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商实施策略

八、运营管理提升方案

九、资产管理计划

十、总结与展望

十、总结与展望

2.资金保障计划

投资预算安排

资金来源

经营现金流：60%

银行融资：25%

资本运作：15%

3.考核激励机制

绩效考核体系

平衡计分卡：财务、客户、流程、学习成长

指标权重：战略目标相关指标占60%

考核频率：季度考核，年度总评

激励方案

绩效奖金：与目标达成率挂钩

特别奖励：战略突破奖励

长期激励：股权激励计划

第三方评估

年度战略审计

客户满意度调研

行业对标分析

通过以上全面系统的战略规划实施，郑州正弘城将在未来三年实现高质量增长，巩固市场地位，提升资产价值，为所有利益相关方创造更大价值，成为郑州城市商业发展的亮丽名片。

附录一：郑州正弘城项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023年

销售额突破50亿元，成为郑州商业标杆项目。增长核心源于高端化妆品与轻奢品牌的集聚效应，以及频繁的首店引入策略。国际妆品品牌与轻奢标杆贡献显著，拉动整体零售消费增长。餐饮业态中，网红品牌和首店餐饮占比提升，正弘城全年引入31个河南首店餐饮品牌。

2024年

销售额持续增长（具体增幅数据待公开）。增长驱动力来自品牌持续调改与场景创新：全年调整品牌超260个，引入多个华中及河南首店。通过打造“南法街区”等原创活动IP，单场活动吸引客流超13万人次。高端运动与潮奢业态表现突出。

2025年上半年

销售表现领跑全市。2025年春节期间，正弘城与大卫城共同实现销售额超3.7亿元，在金水区重点消费场所中占比超71%。假日消费集中爆发，结合地铁交通优势（2号线与8号线无缝接驳）吸引全城客群。

二、客流量数据

2023年

年客流量达2800万人次（日均约7.7万人次），同比增幅高达75%。客群以20-35岁年轻消费者为主，占比显著，郑州常住人口平均年龄仅34.7岁，消费潜力巨大。地铁接驳带来便捷交通，轨道交通贡献客流占比显著。

2024年

日均客流稳定在8.2万人次。活动引流成效突出：通过“热爱引力场”等原创IP活动，单日客流峰值达13万人次。高频客群占比提升，多为年轻家庭、时尚青年，平均停留时长较高。

2025年上半年

节假日客流爆发明显。2025年春节期间，金水区重点消费场所总客流量突破309万人次，正弘城作为领头项目贡献显著。其打造的春日浪漫场景（如黄玫瑰花海、紫色花墙）持续吸引打卡人潮。

三、租金收入数据

2023年

租金收入稳健。凭借高客流与首店经济，租用率保持高位。正弘城一层聚集高化与轻奢品牌，租金水平为各层最高。推行与品牌业绩挂钩的租金模式，热门区域实现租金增长。

2024年

品牌优化驱动租金提升。淘汰低效品牌，引入高潜力潮流品牌与区域首店，核心零售区坪效提升。对优质品牌提供灵活租金条件，续约率高，保障租金收入稳定。

2025年规划

目标进一步提升租金收益。核心策略包括：

业态优化：提升零售与体验业态占比，重点打造主题区域；

品牌升级：持续引入国际精品和首店品牌，提升高端品牌租金占比；

增值服务：深化会员运营，为品牌提供精准营销支持。

四、品牌调整数据

2023年

引入260个新品牌，其中包括5个华中首店和31个河南首店。涵盖高端化妆品（如HERMES Beauty河南首店）、轻奢零售（如WE11DONE河南首店）、特色餐饮（如蔡澜点心河南首店）及体验业态。淘汰部分定位不符品牌，优化营业面积。

2024年

品牌汰换与升级持续。聚焦强化国际精品氛围与丰富餐饮选择。二层引入lululemon、On昂跑等品牌，强化户外运动氛围。七至八层餐饮引入多家首店，注重社交餐饮体验。B1层“食光里”餐饮街区紧跟市场热点。

2025年计划

核心方向 “首店经济+场景深化”：

首店引入：持续吸引华中及河南首店，覆盖零售、餐饮等多业态；

主题区打造：优化“宴豫·饕客”等场景化餐饮街区及零售主题区；

本土品牌扶持：为巴奴毛肚火锅、曼玉餐厅、麦陌等河南本土品牌提供优质空间。

五、战略调整与行业地位

资本投入

持续投资于物业升级与数字化。正弘城注重精细化运营，通过开发自有小程序实现数字化管理。创新营销策略，形成独有流量体系，全年市场推广活动超300场。

数字化进展

自媒体矩阵影响力巨大。项目自运营自媒体账号粉丝量超160万，微信公众号粉丝超140万，小红书账号粉丝达8.6万（赞藏量68.7万），在郑州常住人口中渗透率极高。通过高互动性的内容运营，拉近与消费者距离。

行业坐标

销售表现：2023年销售额50亿元，位居郑州前列，与丹尼斯大卫城共同领跑全市。

定位优势：以“潮流、人文、艺术、生活”为核心定位，融合全业态品牌与沉浸式体验，是郑州年轻客群时尚消费、社交聚会的首选地。其成功的首店经济模式和原创活动IP（如红人节、造梦音乐节）构成差异化竞争力。

核心挑战：郑州商业竞争加剧（如新田360、郑东万象城等），需持续强化品牌独特性和场景创新力，巩固城市级商业标杆地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库