商业地产案例分享-郑州丹尼斯大卫城项目（一）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：郑州丹尼斯大卫城作为河南首家百亿级商场，2024年销售额突破107亿。本报告由北京云阿云智库深度操盘，从业态规划、品牌焕新、数字化运营到资产增值，全面解析顶级商业综合体领跑中部市场的核心策略与落地路径。全文共46900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

郑州丹尼斯大卫城项目招商运营与资产管理全案报告

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位策略

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商实施策略

八、运营管理策略

九、资产管理计划

一、项目概述与市场分析

（一）项目概述

1. 项目概述与行业坐标

郑州丹尼斯大卫城是丹尼斯集团旗下集购物、餐饮、休闲、酒店于一体的大型都市综合体，于2015年正式开业。项目总建筑面积约40万平方米，商业面积达23万平方米，是中部地区最大的购物中心之一。作为河南省商业旗舰项目，大卫城汇集了国际国内一、二线知名精品、化妆品、服饰及家居配饰等业种共1000多个品牌，其中30%以上品牌为首次进入河南市场。

大卫城在行业内的坐标十分显著：

2020年销售额达70亿元，2021年增长至80亿元，位居中部地区第一

2024年销售额突破百亿，成为河南首家"百亿级"商场

连续多年位居"中国连锁百强"河南省内第一名

从行业地位来看，大卫城不仅是丹尼斯集团的转型之作，更是河南省商业升级的标志性项目，其成功运营彻底改变了郑州二七商圈这个传统商圈的概念，推动郑州商业进入全新的"综合体时代"。项目采用"百货公司与MALL结合"的创新模式，打造郑州市体量最大、业态最全、功能最强、最具时尚生活品位的大型购物娱乐休闲中心，满足全家人一站式购物休闲需求。

表：丹尼斯大卫城关键数据指标

2.区位及交通分析

郑州丹尼斯大卫城位于郑州市核心商业圈——二七商圈黄金位置，具体坐落于二七路与太康路交叉口西北侧。该区域是郑州市历史悠久的核心商业区，周边商场云集，商业氛围浓厚，是郑州市人流最密集的区域之一。

2.1 地理位置优势

核心区位：项目地处郑州市中心地带，沿二七路往南走约400米即是郑州市中心——二七广场，西南约1千米为郑州站，具有极强的区位优势。

商业环境：大卫城东侧是郑州百货大楼，北侧是郑州市公安局，西侧是郑州市人民公园，西南与万象城仅有一路之隔。一条太康路上，一侧是丹尼斯大卫城、正在筹建的国贸360太康路店、郑州百货大樓和大上海城，另一侧是金博大以及正在筹建的二期项目、华润万象城、北京华联。这种高端商业集聚效应显著提升了区域的商业吸引力。

人流保障：二七商圈的单日人流量达30万人次，地铁开通后，这一数字还在继续增长。据估计，位于二七商圈黄金位置的丹尼斯大卫城单日客流量可达6万人次。

2.2 交通网络分析

地铁连接：大卫城地下一层与地铁口直接相连，极大方便了乘坐公共交通的消费者。郑州市地铁1号线和3号线在附近交汇，形成了便捷的轨道交通网络。

停车设施：大卫城地下停车场拥有近2000个停车位，是河南省核心商圈最大停车场，采用无卡进出停车系统，有效满足顾客停车需求。

道路网络：项目周边多条道路交汇，包括二七路、太康路、民主路等，虽然道路较为狭窄，但形成了密集的城市路网，方便各类车辆进出。

值得注意的是，丹尼斯集团正在实施二七广场"双子星"战略，拟投资约40亿元，在郑州市中心二七商圈新建一座约25万平方米的大型商业综合体（大卫城）。这将进一步强化大卫城在该区域的商业主导地位，形成协同效应。

3 规模与业态组合

郑州丹尼斯大卫城作为超大型商业综合体，其规模优势和科学业态组合构成了核心竞争能力。项目商业部分包括地下4层和地上14层，由6层的裙楼、一栋14层的高层百货和一座24层的酒店组成。

3.1 规模特征

大卫城总建筑面积近40万平方米，其中商业面积23万平方米，比同为高端商场的万象城（22万平方米）、正弘城（17万平方米）等大，是郑州最大的商场之一。这种规模优势使得大卫城能够容纳更多元化的业态和品牌，提供更全面的消费体验。

3.2 业态规划

大卫城打破了传统百货模式，首次尝试百货公司与MALL的结合，业态配置科学合理：

零售业态：占比约65.3%，主要分布在1-4层，以高端的化妆品、钟表、珠宝首饰、服装等为主。1层是丹尼斯大卫城乃至郑州奢侈品品牌最多的地方，有雅诗兰黛、香奈儿、范思哲、宝格丽、路易威登、帝车星腕表等国际一线品牌。

餐饮业态：占比约24.8%，集中在10楼至12楼，引入了全国各地的风味小吃，很多知名餐饮品牌都是首次进入河南省。餐饮业态虽然只占约24.8%的面积，却吸引了54.4%的到访客群，拉动客流效果显著。

娱乐休闲业态：占比约10%，包括5楼的大卫城冰上乐园（郑州最高端的室内真冰滑冰场，冰面面积1000平方米）、6楼的国际化剧场（面积680平方米）以及韩国CGV星聚汇影城。

表：丹尼斯大卫城业态配置与客流贡献对比

3.3 品牌组合策略

大卫城品牌设定囊括了国际国内一线、二线的知名精品、化妆品、服饰及家居配饰等业种，是郑州定位最高端、业种最齐全、品牌最多的商业购物中心。项目引入了60多个国际知名品牌，并有超过30%的品牌为首次进驻河南，如国际精品TIFFANY、MICHAEL KORS、CORNELIANI等，化妆品YSL、月魁星、凤池夸、SULWHASOO，进口表JAEGER-LECOULTRE等。

MALL部分的品牌设定包含当下最流行的快时尚品牌、时尚年轻潮流品牌以及相配套的餐饮娱乐休憩，充分满足年轻人的多种消费体验与需求。这种品牌组合策略不仅吸引了高端消费群体，也覆盖了年轻时尚客群，实现了客层多元化。

4 核心数据透视

通过对丹尼斯大卫城运营数据的深入分析，可以揭示其成功的内在逻辑和经营效率。作为北京云阿云公司，我们重点关注以下核心指标：

4.1 销售业绩数据

销售额：大卫城2020年销售额70亿元，与2019年相比，增长了13.8%。2021年销售额增至80亿元，稳居中部地区第一。2024年销售额突破百亿，成为河南首家"百亿级"商场。

坪效：按2021年80亿元销售额和23万平方米商业面积计算，大卫城坪效约3.48万元/平方米/年，远高于行业平均水平。

客单价：基于销售额和客流量估算，大卫城客单价约800-1000元，高于郑州其他商业项目，反映其高端定位的有效性。

4.2 客流量数据

日均客流量：大卫城单日客流量可达6万人次，周末及节假日可达8-10万人次。

到访频次：项目访客到访频次均值为1.5，0-1.5千米的客群到访频次均值为2.4，显示周边客群具有高忠诚度。

停留时长：平均停留时长为1-2小时的访客人数最多，占比49.9%，其次是2-3小时的访客，占比18.6%。长停留时间为消费转化提供了良好基础。

4.3 会员数据

大卫城已拥有200多万忠诚的VIP顾客，这些高端会员贡献了销售额的60%以上，是项目稳定的消费基础。丹尼斯通过完善的会员体系和增值服务，保持了高会员活跃度和复购率。

4.4 业态绩效数据

餐饮业态：虽然只占24.8%的业态配比，却吸引了54.4%的到访客群，拉动客流效果显著。

零售业态：占比65.3%，但只吸引36.9%的到访客群，效益有待提升

奢侈品销售：国际一线品牌表现优异，据丹尼斯方面透露，"在丹尼斯经营的世界顶级奢侈品店，其一年的销售额能排到全国的前三名"。

表：丹尼斯大卫城与主要竞争对手关键数据对比

5 发展历程及云阿云介入背景和角色

5.1 项目发展历程

丹尼斯大卫城的发展历程体现了丹尼斯集团战略转型的智慧与远见：

土地获取（2007年）：丹尼斯斥资近3亿元，以均價超过每亩450万元的价格，分三次拿下了位于郑州市二七路以西、太康路以北、人民公园以东的黄金地块。

规划建设（2008-2014年）：项目几经易稿，规划为集"购物中心+百货店+超市+休闲娱乐中心"于一体的商业综合体。

试营业（2015年5月）：开始试营业，首次尝试百货公司与MALL的结合。

正式开业（2015年10月）：经过5个月试营业后，正式开业。

业绩突破（2016-2024年）：销售额从2016年的26亿元逐年攀升，至2024年突破百亿。

5.2 云阿云公司介入背景

随着商业竞争加剧和电商冲击，丹尼斯集团意识到需要引入专业运营伙伴以保持大卫城的领先优势。北京云阿云公司作为城市运营商和资源整合家，以超强算法能力、庞大品牌资源、全球视野、多年大型商业操盘实战经验，成为丹尼斯集团的重要合作伙伴。

云阿云介入的背景：

业态调整需求：数据显示，大卫城零售业态占比65.3%但只吸引36.9%的到访客群，需要优化业态配置。

体验升级需求：消费者对体验式消费需求增加，大卫城需要提升餐饮娱乐占比（当时已提高到40%）。

竞争压力：华润万象城、正弘城等新兴项目的开业，对大卫城形成竞争压力。

数字化转型：新消费时代需要大数据驱动运营，云阿云的算法能力可提供支持。

5.3 云阿云的角色与贡献

作为丹尼斯集团的重要合作伙伴，云阿云深度参与郑州丹尼斯大卫城项目招商运营管理，主要扮演以下角色：

招商优化者：利用全球品牌资源，引入更多首进河南品牌，提升项目稀缺性。目前大卫城已有30%以上品牌首次进入河南。

数据驱动运营者：通过算法能力分析消费者偏好数据，指导业态调整。数据显示，消费者对奢侈品、服饰鞋包、珠宝钟表、异国正餐等业态有较高偏好。

体验式商业规划者：协助将餐饮娱乐占比提高到40%，引入真冰滑冰场、IMAX影院、文化艺术剧场等体验式业态。

数字化转型推动者：推动线上线下融合，基于客群移动应用偏好（电话通讯、音乐音频、便捷生活、综合资讯等）制定精准营销策略。

通过云阿云的专业运营，大卫城实现了销售额从2016年26亿元到2024年百亿的跨越式增长，巩固了其在河南商业的龙头地位。

（二）市场环境分析

1. 宏观环境分析

郑州作为河南省会和国家中心城市，商业发展具备良好的宏观基础：

经济实力：郑州GDP已超过1万亿元，常住人口达1035.2万人，具有较强的消费能力。2010年郑州人均GDP已达4400美元，已具备承载商业综合体建设的经济基础。

商业升级：当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%-50%时，消费需求开始由单一购物需求向综合消费需求发展，此时便具备建设城市综合体的条件。

城市发展：郑州为河南省的省会，地理位置优越，至今已发展成为中部地区的特大型大都会和主要经济中心之一，也是中原经济区的核心城市。

2. 竞争格局分析

郑州商业格局呈现"丹尼斯称王，多元本土玩家分流"的特点：

丹尼斯系：包括大卫城、丹尼斯百货人民店、丹尼斯七天地等，形成多业态协同网络。丹尼斯连续多年位居"中国连锁百强"河南省内第一名。

正弘系：正弘城2021年销售额超42亿元，定位轻奢，与高奢范大卫城错位竞争。

新田系：新田360广场国贸店是郑州最早的购物中心之一，创造多个河南第一：第一家星巴克、第一家优衣库、第一家H&M。

外来玩家：华润万象城、万达、银泰等外来玩家在郑州发展曲折，多数面临"水土不服"。

大卫城的竞争优势在于其规模效应（40万平方米）、品牌优势（1000多个品牌，30%首进河南）、区位优势（二七商圈核心）以及先发优势（河南首个超级零售集团）。

3.客群分析

根据云阿云城市地图数据，大卫城的客群特征如下：

到访频次：项目访客到访频次均值为1.5，0-1.5千米的客群到访频次均值为2.4，到访次数最多，显示周边客群忠诚度高。

停留时长：平均停留时长为1-2小时的访客人数最多，占比49.9%，其次是2-3小时的访客，占比18.6%。

业态偏好：零售业态中，奢侈品、服饰鞋包、珠宝钟表、异国正餐、儿童零售、儿童服务受到青睐。

品牌偏好：餐饮业态中，誊茶、曼玉融合餐厅、橘子餐厅、四小姐的店在全市和商场内均排名前4；零售业态中，拜特超市和屈臣氏最受欢迎。

应用偏好：客群在电话通讯、音乐音频、便捷生活、综合资讯、电子商务等方面有明显偏好。

基于这些洞察，云阿云协助大卫城调整业态配置，增加餐饮和休闲娱乐占比，优化品牌组合，提升客户体验。

4. 电商影响及政策环境分析

4.1 电商冲击与实体商业反击

在国内电商对传统商业秋风扫落叶之际，大卫城的开业不仅高调秀出了实体商业的反击战，更推动二七商圈新一轮商战的开启。实体商业在面对电商冲击时，通过以下策略实现差异化竞争：

体验优势：大卫城提供电商无法替代的体验式消费，如真冰滑冰场、IMAX影院、文化艺术剧场等。体验式消费占大卫城业态的40%。

即时性：购物中心提供即买即得的即时满足感，避免网购等待时间。

社交功能：大型购物中心成为城市社交场所，满足年轻人社交需求。

全渠道融合：大卫城通过线上线下融合，实现全渠道营销。

4.2 政策环境分析

政策环境对商业发展具有重要影响，近年来有利政策包括：

离境退税政策：郑州丹尼斯大卫城、正弘城作为第一批试点"即买即退"离境退税政策商场。这一政策允许境外游客在市区商场买东西时立享离境退税，提升国际化消费吸引力。

商圈升级政策：市政府推动二七商圈升级改造，提升交通条件和街区环境，增强商圈吸引力。

首店经济政策：郑州市鼓励首店经济，支持国际国内知名品牌在郑设立全国首店、中部首店、河南首店，与大卫城的品牌策略高度契合。

夜间经济政策：鼓励发展夜间经济，延长营业时间，增加夜间消费场景，有利于购物中心提升销售额。

表：政策环境对大卫城发展的影响分析

4.3 未来发展趋势

基于当前商业环境变化，大卫城未来需要关注以下趋势：

数字化加速：疫情后消费行为数字化转变加速，需要加强线上线下融合。

体验式消费升级：消费者对体验式消费需求不断增加，需要进一步优化业态配比。

竞争加剧：郑州商业竞争持续加剧，需要保持差异化优势。

国际化提升：随着郑州国家中心城市建设，国际化消费需求增长。

作为云阿云公司，我们建议大卫城未来重点关注业态优化（减少零售占比，增加餐饮娱乐）、数字化升级（全渠道营销）、服务提升（会员精细化运营）和国际化拓展（吸引境外消费）四大方向，保持其在河南商业的领先地位。

二、项目SWOT分析及矩阵策略

（一）项目SWOT分析

1.S（优势-Strengths）

绝对的市场领导地位与品牌效应：丹尼斯大卫城不仅是河南商业的标杆，更是中部地区的商业旗舰。2024年销售额突破百亿，成为河南首家、全国罕见的“百亿级”商场，这一数字本身构成了强大的品牌壁垒和市场号召力。在消费者心智中已成为“高端购物首选地”，这种认知优势是竞争对手短期内难以逾越的。

卓越的区位与交通可达性：坐拥郑州百年商业核心——二七商圈的黄金点位，享受天然高客流。地铁无缝衔接（1号线、3号线），拥有近2000个停车位的庞大自有停车场，解决了核心商圈“停车难”的痛点，实现了公共交通与私家车出行的全覆盖，可达性极佳。

规模化的体量与丰富的业态组合：40万㎡总体量、23万㎡商业面积，提供了进行多元化业态布局的物理空间。通过“高端百货+MALL”的创新模式，实现了从国际奢侈品到大众餐饮、从儿童娱乐到文化剧场的全业态覆盖，满足全客层一站式消费需求，顾客滞留时间长。

强大的品牌矩阵与首店经济效应：云阿云携手后，进一步强化了“首店策略”，超30%品牌为首进河南，形成了强大的稀缺性优势。LV、Gucci等一线奢侈品牌的业绩常年位居全国前列，这不仅是销售额的保障，更是定锚效应，提升了整个商场的档次和辐射力。

精细化运营与数据驱动能力：这是云阿云核心价值的体现。我们带来的超强算法能力，已应用于客流分析、销售预测、租户组合优化等领域。通过数据洞察，我们能更精准地判断消费趋势，指导招商调整和营销策略，实现了从“经验驱动”到“数据驱动”的运营升级。

2.W（劣势-Weaknesses）

部分业态坪效与客流转化率有待提升：数据表明，零售业态占比65.3%却仅贡献36.9%的到访客群，坪效存在不均衡性。大量客流被餐饮娱乐吸引，但如何将这部分体验型客流有效转化为零售消费，是提升整体业绩的关键瓶颈。

硬件设施面临新项目的挑战：作为2015年开业的项目，在建筑设计、空间体验、卫生间细节、动线规划等方面，与新建的购物中心（如正弘城、新田360广场）相比，开始显露出时代感。部分设施的老化问题亟待更新，以匹配其高端定位。

高端定位下的客群覆盖面与年轻吸引力：强大的奢侈品矩阵稳固了高净值客群，但也在一定程度上给年轻客群、新兴中产造成了“高不可攀”的心理距离。如何平衡高端形象与潮流、亲和力，吸引Z世代客群，是保持长期活力的重要课题。

数字化转型与会员生态的深度运营空间：虽已拥有200万会员，但会员的精细化分层运营、线上互动、全链路触达等方面仍有提升空间。小程序、APP的体验与头部数字化商场相比存在差距，私域流量的价值未被完全激活。

组织架构对市场变化的响应速度：作为大型传统零售集团的成功项目，其组织架构和决策流程在面对快变的市场和新兴消费趋势时，有时显得不够敏捷，在创新尝试的效率和容错机制上仍有优化空间。

3.O（机会-Opportunities）

郑州国家中心城市发展的历史性机遇：郑州GDP破万亿，人口超千万，入选国家中心城市，城市能级不断提升，辐射全省及周边地区的能力增强，为大卫城带来了持续扩大的高端消费基本盘。

消费升级与高端消费回流趋势：疫情后高端消费回流趋势显著，国内奢侈品市场持续繁荣。消费者从“购买商品”转向“享受服务”和“体验文化”，这正是大卫城这类大型综合体发挥其优势的机会。

首店经济与品牌更新迭代的红利：消费者对“新”的追求永无止境。郑州政府鼓励“首店经济”，我司（云阿云）可凭借全球品牌资源网络，持续为项目引入重磅首店、概念店、旗舰店，制造持续的市场热点，保持新鲜感。

数字科技与沉浸式体验的融合应用：AI、VR/AR、元宇宙等新技术为线下商业创造了全新的体验场景。可通过打造数字艺术展、沉浸式互动装置、虚拟试妆试穿等，将线下流量优势转化为线上声量，打破物理空间限制。

政策利好：离境退税与商圈升级：作为“即买即退”离境退税政策试点，可直接吸引境外旅客消费。同时，二七商圈政府主导的整体改造升级，将优化外部环境与交通，进一步提升项目周边的消费体验。

4.T（威胁-Threats）

市场竞争白热化与同质化风险：正弘城、新田360等国贸店等后来者定位清晰，分流特定客群。且竞争对手同样在加码“首店”、“体验”，存在业态和品牌同质化的风险，独特性优势面临挑战。

电商及新兴渠道对传统零售的持续分流：直播电商、社交电商、海外购等渠道愈发成熟，对美妆、服饰、母婴等标准品类造成持续冲击。线下商场必须提供线上无法替代的价值。

宏观经济波动与消费信心变化：经济周期波动直接影响奢侈品消费和大众消费信心。高端消费可能收紧，中产消费更趋理性，对项目的抗风险能力提出更高要求。

消费者偏好快速变迁与忠诚度下降：新一代消费者品牌忠诚度低，喜新厌旧速度快，注意力稀缺。如何持续创造吸引力，与消费者建立情感连接，是长期挑战。

租金、人力成本持续上涨的压力：作为重运营项目，人力成本刚性上涨。同时，为保留优质品牌，租金议价空间可能被压缩，对项目的整体盈利模型构成持续压力。

郑州丹尼斯大卫城项目SWOT分析表

（二）SWOT矩阵策略

基于以上分析，云阿云为丹尼斯大卫城制定以下四大矩阵策略：

1. 增长型战略（SO）：利用优势，抓住机会

“百亿地标”强化战略：利用(S1) 百亿销售额的王者地位，抓住(O1) 郑州国家中心城市的机遇。启动全域整合营销，将“大卫城=郑州商业地标”的概念深入人心，打造成为外地游客来郑的必逛景点，与政府文旅项目合作，纳入城市宣传体系。

“首店经济”深化战略：结合(S4) 强大的品牌矩阵和(S5) 我司的品牌资源与数据能力，抓住(O3) 首店经济红利。设立“首店孵化基金”，不仅引入国际大牌，更注重引入有潜力的国内新锐设计师品牌、网红潮流品牌，打造“华中首发首秀平台”，建立难以撼动的品牌壁垒。

“智慧商圈”引领战略：依托(S2) 卓越的区位和(S5) 数据能力，拥抱(O4) 数字科技机遇。联合政府，以大卫城为圆心，打造“智慧二七商圈”示范项目。通过App提供智能导览、车位预约、商圈联动优惠等，将单点优势扩展为片区优势，提升整体吸引力。

2. 多种经营战略（ST）：利用优势，规避威胁

“体验护城河”构建战略：利用(S3) 规模化体量和丰富业态，抵御(T2) 电商分流。进一步强化餐饮、娱乐、儿童、文创等体验业态的深度和独特性。例如，引入小型博物馆、IP主题展、室内运动探险等强体验项目，打造线上绝对无法提供的消费场景。

“内容+场景”差异化战略：发挥(S1) 品牌效应和(S4) 内容创造力，规避(T1) 同质化竞争。将商场从“购物空间”升级为“内容发生场”。定期举办时尚沙龙、艺术讲座、品牌主理人见面会，打造“大卫城”自有的内容IP，通过内容制造话题，通过场景促进消费。

“抗周期”品类优化战略：借助(S5) 数据算法能力，应对(T3) 经济波动。动态监控各品类销售表现与市场趋势，在招商和运营策略上，适当增加美妆、黄金、运动健康等抗经济周期能力较强的品类占比，优化租户组合，增强项目经营稳定性。

3. 扭转型战略（WO）：利用机会，克服劣势

“数智赋能”提效战略：抓住(O4) 数字科技机遇，克服(W1) 坪效问题和(W4) 数字化不足。利用我司算法模型，对客流热力图、销售数据、会员画像进行深度分析，精准指导品牌落位和业态调整，推动高客流区向高坪效转化。全面升级会员系统，实现精准营销。

“年轻引力”焕新战略：利用(O3) 品牌更新机会，改善(W3) 对年轻客群吸引力。在高层或边缘区域，规划出“青年磁场”主题区，引入潮玩、二次元、国潮、轻食茶饮等年轻品牌，通过赛博朋克风、工业风等差异化装修，打造针对年轻人的“店中店”，隔离高端主区的调性干扰。

“会员资产”增值战略：借助(O2) 消费升级趋势，转化(W4) 会员运营短板。将会员体系从“积分兑换”升级为“价值认同社群”。针对不同层级会员，提供专属时尚顾问、私人活动、新品预览、跨界权益（如合作酒店、机场贵宾厅）等深度服务，将200万会员从“消费者”变为“忠实拥趸”。

4. 防御型战略（WT）：减少劣势，规避威胁

“成本精益”管理战略：减少(W5) 决策效率损耗，应对(T5) 成本压力。引入精益管理理念，在能源管理、物料采购、营销活动投入产出比等方面建立更精细的核算体系。通过数据化工具提升人效，严控非必要成本支出，将资源集中于刀刃上。

“敏捷组织”转型战略：改善(W5) 组织响应速度，应对(T4) 偏好快变。在项目内部设立“创新孵化小组”，赋予其一定的预算和决策灵活性，专门负责尝试快闪店、跨界合作、新媒体营销等创新业务，小步快跑，快速试错，确保项目能跟上市场变化节奏。

“战略联盟”共建战略：弥补(W2) 硬件可能的短板，抵御(T1) 竞争威胁。与周边文化场馆（如人民公园）、酒店、写字楼建立战略联盟，打造“大卫城生态圈”，推出联动活动、共享客户资源，通过优势互补，强化整体吸引力，共同做大市场蛋糕。

基于SWOT分析的矩阵策略表

战略路径总结与展望

通过以上图表，郑州丹尼斯大卫城的战略全景变得清晰可见。其核心战略路径可归结为：以数据算法和品牌资源（S5、S4）为引擎，强化市场领导地位（S1），抓住城市发展与消费升级机遇（O1、O2），通过体验升级与数字化运营（SO、WO战略）彻底扭转坪效劣势（W1）和数字化不足（W4），同时构建强大的差异化护城河以应对竞争与电商威胁（ST战略）。

作为云阿云，我们将聚焦于“数智赋能”与“品牌资源引入” 两大核心杠杆，助力大卫城从一座成功的“商业零售场”进化成为引领未来的“现代生活方式策源地”，持续巩固其不可动摇的行业标杆地位。

三、竞品分析及应对策略

（一）市场竞争格局分析

1.郑州商业市场多极化格局形成

郑州商业已从二七商圈单核驱动发展为多商圈并存的竞争格局。传统核心商圈（二七商圈）与新兴区域商圈（郑东新区、花园路商圈等）共同发展，消费者选择多样化，市场竞争日趋激烈。随着城市化进程加速推进，郑州正在形成多区域、多板块齐头并进的趋势，加上旧城改造、居民消费方式的转变，催生多核化商圈、多个商业中心并存的格局。

目前郑州已经形成了包括二七商圈、火车站商圈、花园路商圈、碧沙岗商圈、中原万达广场商圈、棉纺路商圈、曼哈顿商圈、郑东新区CBD商圈、高新区商圈、七里河商圈、高铁商圈、航空港区商圈等在内的多元化商圈布局。这些依托于城市综合体而形成的新商圈，重新定义了郑州的商业模式和购物环境，大幅提升了郑州城市的商业气质。

表：郑州主要商圈分布与特点

2. 竞争层次分化明显

郑州商业市场的竞争层次分化日益明显，不同定位的项目在各细分市场展开竞争：

高端奢侈品市场：大卫城占据绝对主导，2024年销售额突破百亿，成为河南首家百亿级商场，爱马仕河南首店开业当天销售额达1.2亿元。但正弘城、万象城正在加速追赶，正弘城先后引入LAMER、GUCCI、Emporio Armani等国际品牌。

中高端时尚市场：正弘城、新田360广场与大卫城形成激烈竞争。正弘城2021年销售额达42亿元，新田360广场【郑州国贸】北区开业周末两天客流超过30万人次，销售超过3000万元。

年轻潮流市场：新田360广场占据优势，聚焦青年群体，坚守"年轻、时尚、潮流"定位。大卫城需加强布局，避免年轻客群流失。

3. 项目定位差异化趋势

各主要商业项目通过差异化定位寻求市场空间，避免同质化竞争：

大卫城：高端奢侈品购物中心，汇集GUCCI、Louis Vuitton、Hermes、Cartier、DIOR等国际一线奢侈品牌，商业实力强劲。

正弘城：国际化生活方式中心，通过多元化的业态配比、特色服务、科技互动等打造体验式购物中心，吸引年轻家庭和白领客群。

万象城：高端精品购物中心，引入Apple直营店等独家资源，但近年来调整定位，避开大卫城的重奢锋芒，向"轻奢化"、"亲子化"转型。

新田360广场：年轻时尚潮流地标，聚焦青年群体，以快时尚品牌和网红餐饮为主力，打造潮流购物目的地。

（二）竞品选择依据与方法论

1. 竞品选择标准

基于以下四个维度选择核心竞品，确保分析的专业性和针对性：

地理 proximity：同一商圈或辐射客群重叠度高。选择与大卫城同处二七商圈或直接辐射客群重叠度高的项目，确保地理竞争的直接性。

定位相似性：目标客群、品牌级次、价格带存在竞争关系。尽管各项目定位有所差异，但在核心客群和品牌组合上存在直接或间接竞争。

体量可比性：商业规模在同一量级。选择商业体量在10万平方米以上的项目，确保规模上的可比性。

业态竞争度：业态组合与品牌重合度高。选择在业态布局和品牌引入上与大卫城存在竞争关系的项目。

2.核心竞品确定

根据上述标准，确定三大核心竞品：

华润万象城：同处二七商圈，直线距离仅300米，高端定位直接竞争。虽然近年来调整定位，但华润正在筹备万象城二期及郑东万象城，未来竞争将进一步加剧。

正弘城：郑州唯二年销售额超50亿的项目（2021年销售额42亿元），国际化定位，通过差异化业态组合吸引客群，对大卫城形成分流压力。

新田360广场（太康路店&花园路店）：年轻客群分流明显，特别是太康路店与大卫城毗邻，直接竞争年轻客群。新田360广场【郑州国贸】北区开业周末两天客流超过30万人次，显示强大吸引力。

3. 分析维度框架

构建多维度竞品分析模型，全面评估竞争态势：

定位与特色：各项目的市场定位和独特卖点，差异化竞争策略

体量与业态组合：商业规模、业态比例、品牌数量及组合特点

品牌矩阵与独有资源：主力店、次主力店、独家品牌资源

客流与销售业绩：日均客流、销售业绩、会员数量及贡献

交通与硬件条件：区位交通优势、停车场配置、建筑设计与硬件设施

营销与运营策略：营销活动特点、会员运营、数字化应用

表：竞品分析维度框架

（三）竞品个案深度分析

1.华润万象城：高端精品挑战者

优势分析：

华润置地高端产品线，品牌背书强大，具备全国资源协同能力。

引进苹果全球形象店等独家资源，中原地区仅此一家，具备独特吸引力。

建筑设计现代，硬件设施新颖，购物环境舒适度高。

华润集团多业态协同效应，具备跨业态引流能力。

劣势分析：

商业体量相对较小（约22万㎡），相比大卫城的40万㎡总体量存在明显差距。

品牌丰富度不及大卫城，高端品牌数量有较大差距，奢侈品阵容不足。

开业以来调整频繁，定位曾经历波动，从重奢向轻奢、亲子化转型，形象模糊化。

竞争威胁：

直接分流二七商圈高端客群，尽管实力不如大卫城，但仍能吸引部分客群。

凭借华润资源获取更多独家品牌，如苹果旗舰店等，形成差异化吸引力。

通过场景创新提升体验感，在硬件环境和购物体验上形成比较优势。

表：大卫城与万象城关键指标对比

2. 正弘城：全方位竞争者

优势分析：

20万㎡体量，规模相当，具备与大卫城抗衡的硬件基础。

地铁2号线直通项目，交通便捷性极佳，无缝连接地铁系统。

月均客流150-180万人次，客流吸引力强，显示强大聚客能力。

先后引入LAMER、GUCCI、Emporio Armani等国际品牌，不断提升高端形象。

体验式业态丰富，年轻家庭客群占比高，在体验经济上占据优势。

劣势分析：

高端奢侈品阵容仍与大卫城有较大差距，缺乏爱马仕、LV等顶级品牌。

区位不在传统核心商圈，夜间及周末客流波动大，时段均衡性不足。

周边商业氛围仍在培育中，单项目作战，缺乏商圈协同效应。

竞争威胁：

分流郑东新区高端客群，避免其流向二七商圈，对大卫城形成客群截流。

通过科技互动和特色服务提升体验感，在体验式消费上形成差异化优势。

差异化业态组合吸引年轻家庭客群，在大卫城的相对弱项上形成竞争力。

表：大卫城与正弘城业态与客流对比

3. 新田360广场：细分市场掠夺者

优势分析：

年轻、时尚定位清晰，Z世代客群忠诚度高，聚焦青年群体。

快时尚品牌和餐饮娱乐业态丰富度高，吸引年轻客群。

太康路店与大卫城毗邻，直接分流年轻客群，形成近距离竞争。

运营模式灵活，品牌调整速度快，适应市场变化能力强。

劣势分析：

高端消费支撑不足，客单价相对较低，盈利能力有限。

两个项目分散运营，协同效应有限，资源分散。

奢侈品阵容缺失，无法形成全客层覆盖，天花板明显。

竞争威胁：

精准吸引18-30岁年轻客群，影响大卫城未来客群培育，抢占未来市场。

通过潮流品牌和网红餐饮形成差异化吸引力，如引入MUJI河南旗舰店、Nike Rise1200等。

太康路店开业后，将与大卫城、万象城形成"三足鼎立"，加剧二七商圈竞争。

表：大卫城与新田360广场年轻客群吸引力对比

（四）大卫城核心竞争优势与短板

1.核心竞争优势

规模领先：40万㎡总体量，23万㎡商业面积，郑州最大购物中心之一，具备业态全覆盖的物理基础。

品牌统治力：60多个国际一线品牌，30%首进河南，奢侈品阵容绝对领先。爱马仕河南首店开业当天销售额达1.2亿，DIOR精品旗舰店也已入驻。

业绩标杆：2022年销售额超80亿元，2024年突破百亿，全国前十，展示强大吸金能力。

商圈地位：百年二七商圈核心位置，商业氛围浓厚，历史积淀深厚8。专家认为二七商圈地位30年内不会变。

运营积累：丹尼斯集团深耕河南多年，消费者洞察深刻，与品牌方关系稳固。1997年开业的丹尼斯百货人民店为大卫城积累了高端品牌资源。

2. 明显竞争短板

体验业态不足：相比正弘城，休闲娱乐、文化生活业态占比偏低，体验感相对较弱。

年轻吸引力弱：高端形象造成年轻客群心理距离，客流年龄层偏高，未来客群培育存在挑战。

数字化滞后：会员运营、营销创新相比全国领先项目有差距，数字化应用深度不足。

硬件老化：2015年开业，部分设施对比新项目略显陈旧，硬件更新需求迫切。

（五）竞品应对策略建议

1.守擂策略：巩固高端市场绝对领导地位

1.1. 奢侈品矩阵深化

利用现有重奢品牌优势，争取更多独家品牌和限量款首发，增强稀缺性。如争取CHANEL、Van Cleef & Arpels等顶级品牌入驻，完善奢侈品矩阵。

设立中原奢侈品服务中心，提供顶级售后与增值服务，如私人定制、专属维修、全球调货等，提升奢侈品客户体验。

与奢侈品牌合作打造中原地区独家概念店、旗舰店，如DIOR旗舰店、HERMES花园店等，强化品牌深度合作。

1.2. 高端会员价值深耕

为顶级VIP提供私人时尚顾问、全球时尚活动参与权等特权，如国际时装周参与机会、品牌私享会等，增强高端会员黏性。

建立高净值客群全生命周期管理体系，从入门级到顶级VIP分层运营，提高忠诚度和复购率。

开展高端圈层营销，打造中原精英社交平台，如举办艺术鉴赏、私人晚宴、高尔夫比赛等高端社交活动。

2.攻擂策略：抢占新兴客群与消费场景

2.1. 年轻客群吸引力提升

在高层区域打造"青年实验室"，引入潮牌、设计师品牌、网红餐饮，如街头潮流品牌、国产设计师品牌、网红茶饮等，吸引年轻客群。

与艺术院校合作，定期举办青年艺术展、设计周等活动，如当代艺术展览、青年设计师大赛、潮流文化节等，提升年轻文化吸引力。

推出Z世代会员计划，提供专属优惠与社交活动，如校园折扣、社团合作、青年社交派对等，培育未来客群。

2.2. 体验业态强化

增加文化生活业态占比，引入书店、艺术画廊、文化沙龙，如方所书店、艺术策展空间、文化讲座等，提升文化内涵。

优化餐饮结构，提升社交型餐饮、主题餐厅比例，如网红餐厅、主题餐饮、社交厨房等，增强餐饮社交功能。

利用屋顶空间打造空中花园、休闲社交空间，如屋顶花园、星空酒吧、城市农场等，创造独特空间体验。

3.差异化策略：构建多维竞争壁垒

3.1. 数字赋能升级

与云阿云合作，加强数据中台建设，实现精准营销，如客户画像分析、消费行为预测、个性化推荐等，提升运营效率。

开发沉浸式虚拟购物体验，线上线下融合，如AR试装、VR逛店、虚拟导购等，创新购物体验。

优化会员APP，增加个性化推荐、社群互动功能，如专属推荐、会员社群、兴趣小组等，增强会员黏性。

3.2. 服务体验升级

推行全方位礼宾服务，提供代客停车、物品寄存、宠物看管等，如豪华车接送、随身物品托管、宠物托管服务等，提升服务水准。

设立国际化服务台，提供多语言服务，适配离境退税客群，如英语、日语、法语服务，离境退税代办等，提升国际化水平。

优化动线设计与休息区规划，提升游逛舒适度，如休息区增加、动线优化、导视系统升级等，改善购物环境。

4.协同策略：商圈共赢生态构建

4.1. 二七商圈协同

联合万象城、新田360太康路店打造二七商圈联盟，共同规划营销活动、交通优化、环境提升，避免恶性竞争。

共同策划商圈节庆活动，打造城市级消费节日，如二七购物节、城市时尚盛典、商圈联动促销等，做大客流基数。

推动商圈交通优化、景观提升，如地铁连通优化、空中连廊建设、街区环境改造等，提升商圈整体吸引力。

4.2. 异业跨界合作

与高端酒店、金融机构、航空公司开展会员权益互通，如五星级酒店住宿权益、机场贵宾厅服务、金融特权等，拓展会员价值。

与豪华汽车品牌合作开展体验式营销活动，如新车发布会、试驾体验、车主俱乐部活动等，吸引高净值客群。

与文化机构合作引入IP展览、艺术表演等优质内容，如国际艺术展、 Broadway演出、文化IP展览等，提升文化内涵。

（六）实施路径与优先级建议

1. 短期策略（0-6个月）

启动会员系统升级项目，提升数字化能力，包括APP功能升级、数据中台建设等。

调整部分区域业态，增加体验式业态占比，如引入文化生活业态、优化餐饮组合等。

与核心奢侈品牌洽谈，争取更多独家产品资源，如限量款首发、独家概念店等。

2.中期策略（6-18个月）

完成青年客群主题区规划与招商，引入潮牌、设计师品牌、网红餐饮等。

开展硬件设施焕新计划，提升购物环境，包括外立面更新、室内装修升级、卫生间改造等。

建立二七商圈联盟，启动联合营销活动，共同打造商圈节庆和促销活动。

3. 长期策略（18个月以上）

打造中原奢侈品服务中心，建立服务壁垒，提供顶级售后和增值服务。

深度推进数字化转型，打造智慧购物中心，实现全流程数字化运营。

形成多维度竞争壁垒，巩固市场领导地位，包括品牌壁垒、服务壁垒、体验壁垒等。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库