商业地产案例分享-新田360广场郑州国贸店项目（四）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告深度解析新田360广场郑州国贸店15万方升级后的全案策略。围绕“年轻化定位”与“首店经济”，通过数字化运营、业态创新及资产增值路径，打造中原商业新地标，为行业提供存量改造典范。全文共46100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

从4万到15万方的进化

新田360国贸店升级改造、招商运营与资产增值解码

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位策略

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商策略及政策汇总

八、运营管理与资产增值

九、三年发展计划及行业启示

八、运营管理与资产增值

4.2资产估值提升

通过出色的运营业绩，项目资产价值得到显著提升：

表：资本价值提升指标详情

4.3融资能力增强

获得绿色建筑LEED金级认证，融资成本降低0.5%

稳定的现金流吸引平安保险、招商局等机构投资者

资产证券化可行性提升，预计发行规模35亿元

计划发行CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）

预期发行利率4.5-5.0%

期限18年，每3年调整利率

4.4市场认可度提升

资本化率降至5.5%，低于市场平均6%，反映市场认可度高

租金增长率保持在8-10%，高于通胀水平

资产估值提升至40亿元，增值率33%

获得"年度最佳商业地产项目"等多项行业大奖

（三）创新实践案例

1.案例1：资产证券化创新实践

1.1实施背景与动因

新田360广场国贸店通过改造升级后，经营业绩显著提升，产生了稳定可预测的现金流。为优化资本结构、盘活存量资产，项目启动资产证券化准备工作。商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）能够将缺乏流动性的商业地产直接转化为流动性较强的证券资产，同时保持项目公司股权结构的完整性。

1.2具体实施步骤

资产包梳理与重组

筛选优质租赁合同：选择租金收入稳定、租约期限较长（平均剩余租期8年）的优质租户

组建资产池：总估值40亿元，其中主力店占比40%，次主力店30%，特色店30%

现金流预测：基于历史租金收入和增长趋势，预测未来18年现金流

交易结构设计

采用双SPV结构：项目公司→信托计划→专项计划

设计分层证券：优先A级70%（AA+）、优先B级20%（AA-）、次级10%

设置信用增级措施：超额抵押、现金流覆盖、差额支付承诺

中介机构选聘

主导承销商：中信证券

法律顾问：金杜律师事务所

评估机构：世邦魏理仕

评级机构：中诚信国际

1.3关键创新点

动态调整机制：设置利率调整机制，每3年根据市场利率重新定价

提前赎回条款：在特定条件下赋予发行人提前赎回权

现金流管控：设立专项监管账户，确保资金安全

1.4预期效益分析

表：CMBS发行方案概要

1.5风险控制措施

设置偿债备付金账户，覆盖1.5倍当期本息

建立租金收入监测机制，设置预警指标

制定资产处置预案，防范极端风险

2.案例2：绿色金融创新实践

2.1实施背景

项目改造过程中，大量采用绿色建筑技术和节能设备，获得LEED金级认证。为降低融资成本，同时践行可持续发展理念，项目探索绿色金融创新。

2.2具体实施内容

绿色认证获取

聘请绿色建筑顾问，完成LEED认证

实施节能措施：磁悬浮冷水机组、LED智能照明、太阳能光伏系统

年减排二氧化碳1200吨，节能率达到30%

绿色债券发行

发行规模：5亿元

发行期限：5年

利率：4.0%，较同期贷款利率低0.5%

资金用途：专项用于节能改造和环保项目

政府补贴申请

获得绿色建筑补贴500万元

享受税收优惠：节能设备投资抵免10%所得税

获得政府贴息200万元

2.3创新亮点

绿色+商业融合：将绿色建筑与商业运营有机结合

多方共赢：降低运营成本、提升品牌形象、获得政策支持

可复制模式：形成商业地产绿色改造标准流程

2.4实施成效

表：绿色金融创新效益分析

3.案例3：数字化运营赋能实践

3.1实施背景

为提升运营效率、优化消费体验，项目投资1000万元打造数字化运营系统，通过科技手段赋能商业运营。

3.2系统架构与功能

商户数据分析平台

数据采集：实时对接所有商户POS系统

分析功能：销售预测、库存优化、客流分析

应用效果：帮助商户提升销售额15-20%

智能导购系统

硬件配置：100台智能导购机、50个导航二维码

软件功能：店铺导航、优惠推送、智能推荐

用户体验：找店时间减少60%，满意度提升20%

精准营销系统

会员画像：200+标签体系，千万级数据量

营销工具：个性化推荐、智能优惠券、活动管理

转化效果：营销转化率提升至25%，ROI达到1:5

3.3技术创新点

AI算法应用：采用机器学习算法进行销售预测，准确率85%

物联网集成：500+个物联网设备，实时数据采集

云端部署：采用混合云架构，保证系统稳定性

3.4实施成效分析

表：数字化运营投入产出分析

3.5经验总结

业务导向：数字化建设要紧扣业务需求

循序渐进：分期实施，快速验证，持续优化

生态共建：与商户共同打造数字化生态

数据安全：建立完善的数据安全和隐私保护机制

4.综合效益与推广价值

通过以上创新实践，新田360广场国贸店取得了显著成效：

经济效益

资产估值提升33%，达到40亿元

融资成本降低0.5-1.5%

运营效率提升30%，年节约成本2000万元

社会效益

提供就业岗位3000个

年贡献税收超1亿元

成为城市商业转型升级的标杆

环境效益

年减排二氧化碳1200吨

节能率30%，年节电300万度

获得LEED金级认证

推广价值

这些创新实践形成了可复制、可推广的经验：

资产证券化操作指南

绿色商业地产建设标准

商业项目数字化建设规范

商业地产运营效率提升手册

项目的成功经验表明，通过品牌升级、运营优化和资本运作的有机结合，商业地产项目可以实现显著的资产增值，为行业创新发展提供了重要参考。

同时通过以上资产增值路径的实施，新田360广场国贸店不仅提升了项目的经营业绩，更显著增强了资产价值和资本运作能力，为未来的资产证券化和资本退出奠定了坚实基础。项目的成功经验表明，通过品牌升级、运营优化和资本运作的有机结合，商业地产项目可以实现显著的资产增值。

九、三年发展计划及行业启示

（一）未来发展方向及三年实施计划

1.数字化转型三年行动计划（2024-2026年）

1.1  2024年：基础建设与试点应用

智能硬件升级

投资1500万元部署5G全覆盖网络

新增200台智能终端设备（智能导购机、无人收银机）

建设AR导航系统，实现室内精准定位（误差≤1米）

数据中台完善

建立客户数据平台（CDP），整合全渠道数据

开发AI预测模型，销售预测准确率提升至90%

实现数据实时分析，决策响应时间缩短至5分钟

1.2  2025年：场景深化与生态构建

VR/AR技术应用

建设10个VR体验专区，涵盖服装试穿、家居预览等功能

开发AR互动游戏，日均参与人次目标5万+

引入虚拟店员，降低人力成本20%

智慧运营系统

实现设备智能运维，预警准确率95%

建立数字化供应商管理体系

开发智能招商系统，品牌匹配度提升30%

1.3  2026年：智能化升级与创新突破

人工智能深度应用

部署AI客服系统，问题解决率90%

实现个性化商品推荐，转化率提升至35%

建立智能安防系统，异常行为识别准确率99%

数字化生态构建

打造开放平台，接入第三方服务商50+

建立数字会员体系，会员数量突破100万

实现跨场景数据互通，构建智慧商业生态

表：数字化转型三年目标

2.可持续发展三年实施路径（2024-2026年）

新田360广场国贸店将可持续发展作为核心战略，通过系统化的三年实施路径，致力于打造绿色商业标杆，推动环境、社会与经济的和谐发展。

2.1  2024年：绿色基础建设

节能改造工程

项目将投资2000万元开展全面节能改造，具体实施内容包括：

照明系统升级：更换所有传统灯具为LED节能灯具，预计年节电量达300万度，减少碳排放约2400吨。采用智能照明控制系统，实现分区分时调光，进一步降低能耗。

太阳能光伏发电：在屋顶及立面安装5000平方米光伏板，年发电量100万度，占项目总用电量的15%。并网发电后，每年可节约电费80万元。

空调系统优化：采用磁悬浮冷水机组和高能效水泵，结合智能温控算法，使空调能耗降低30%。同时增设新风热回收系统，提升室内空气品质。

环保材料应用

绿色采购政策：建立供应商环保准入标准，优先选择具有环保认证的材料。2024年目标实现装修材料环保使用率80%，包括低VOC涂料、再生建材等。

废弃物管理：构建废弃物分类回收体系，设置智能回收箱20个，与专业回收企业合作，目标回收利用率90%。预计年减少垃圾填埋量500吨。

水资源节约：安装节水器具（如感应水龙头、低流量冲水马桶），实现节水率20%。收集雨水用于绿化灌溉，年节约用水1万吨。

2.2  2025年：运营优化与认证

碳排放管理

碳足迹监测：部署物联网碳排放在线监测系统，实时追踪直接与间接排放数据。建立月度碳足迹报告机制，明确减排重点领域。

减排目标：通过能效提升和可再生能源利用，实现碳排放量降低25%（较2023年基准）。开展碳核查，确保数据准确性与透明度。

ISO14001认证：全面建立环境管理体系，通过ISO14001认证，规范环境管理流程，提升运营标准化水平。

绿色运营

无纸化办公：推行电子发票和电子合同，减少纸质使用量80%。预计年节约纸张20吨，相当于保护200棵树。

绿色物流：与配送企业合作，建立新能源车辆配送体系，新能源车占比50%。设置集中配送时间窗口，减少交通拥堵与排放。

环保倡导：举办12场环保主题活动（如地球一小时、旧物回收日），吸引参与人次10万+。推出环保教育展区，提升公众绿色意识。

2.3  2026年：行业引领与创新

碳中和目标

运营碳中和：通过剩余碳排放量的碳补偿项目（如林业碳汇投资），实现运营层面碳中和。发布年度碳中和报告，接受第三方审计。

绿色屋顶：建设2000平方米绿色屋顶花园，种植本土植物，降低热岛效应，改善局部微气候。同时为顾客提供休闲空间。

零碳示范区：选取项目内某一区域（如"郑州1948"主题街区）打造零碳示范样板，展示碳中和技术与实践。

可持续发展生态

绿色商户联盟：联合场内商户制定绿色经营标准，推广环保举措（如减少一次性用品使用）。目标吸引50家商户加入联盟。

碳积分奖励计划：推出顾客碳积分系统，通过绿色消费行为（如使用环保袋、选择电子小票）积累积分，兑换优惠或礼品。

行业标准输出：总结项目绿色实践经验，形成商业地产可持续发展指南，向行业推广。参与制定地方或行业绿色建筑标准。

可持续发展三年目标与实施保障

2.4 实施保障措施

组织保障：成立可持续发展部，配备专职团队5人，明确各年度KPI。

资金保障：三年总投入5000万元，其中节能改造2000万元、光伏工程1500万元、碳补偿500万元、宣传推广1000万元。

合作伙伴：与环保机构、科研院所合作，引入先进技术与管理经验。

监测评估：建立季度评估机制，定期发布可持续发展报告，接受社会监督。

通过以上路径，新田360广场国贸店将逐步实现从绿色基础建设到运营优化，最终成为行业可持续发展标杆的目标。这一过程不仅提升环境效益，也增强项目品牌价值与社会影响力。

3.社区融合三年发展计划（2024-2026年）

新田360广场国贸店将社区融合作为核心发展战略，通过系统化的三年实施路径，致力于打造与周边社区共生共荣的商业生态，提升项目的社会价值与影响力。

3.1 2024年：基础服务与连接

社区服务中心建设

项目将设立多功能社区服务中心，具体规划如下：

便民服务台：提供20项便民服务，包括快递代收、手机充电、免费饮水、雨具租借、医疗急救等。服务时间延长至22:00，年度服务目标10万人次。

社区活动计划：开展24场主题社区活动，包括节日庆典（春节、中秋等）、健康讲座、亲子工作坊、老年人智能设备培训等。预计参与居民5万人次，活动满意度目标90%。

志愿者团队建设：招募200名社区志愿者，建立培训体系（年度培训12场），提供志愿服务积分兑换机制。志愿者年度服务时长目标1万小时。

本地文化推广

本土文化展览：举办12场本土文化展览，主题涵盖河南非遗、老照片回顾、本地艺术家作品等。预计观展人数3万人次。

艺术家支持计划：支持20位本地艺术家，提供免费展览空间、创作工作室及推广资源。举办4场艺术家沙龙，促进艺术交流。

非遗传承基地：建立500㎡非遗传承基地，引入10个非遗项目（如朱仙镇木版年画、汴绣等），开展非遗体验课程（年度100场），参与目标1万人次。

3.2 2025年：深度互动与共创

社区共享空间

社区共享客厅：打造1000㎡多功能共享空间，划分区域包括：

co-working空间（300㎡）：提供免费办公位、会议设施

阅读角（200㎡）：捐赠书籍1万册，提供安静阅读环境

活动区（500㎡）：用于社区聚会、课程培训

创业孵化器：设立社区创业孵化器，提供：

免费创业咨询（年度50场）

低成本办公空间（20个工位）

创业大赛（年度2场，奖金池50万元）

技能培训课程：开展50场技能培训课程，包括：

职业技能：电商运营、短视频制作等

生活技能：烹饪、插花、家居维修等

培训目标：2000人次参与，就业转化率30%

社群运营深化

主题社群建设：建立10个主题社群（如亲子、健身、读书、摄影等），配备专职运营人员。社群成员目标突破5万人。

社群活动：举办100场社群活动，包括：

月度主题聚会（12场）

技能分享会（24场）

户外活动（12场）

年度庆典（2场）

数字化社群平台：开发社群小程序，实现活动报名、交流互动、积分管理等功能。

3.3 2026年：价值共生与引领

社会创新平台

社区创新基金：设立500万元社区创新基金，支持：

社会企业创业项目（每个项目支持10-50万元）

社区公益项目（年度支持20个项目）

创新活动资助（年度资助10场大型活动）

社会企业孵化：孵化10家社会企业，重点领域包括：

环保创新（3家）

社区服务（4家）

文化传承（3家）

社区商业生态圈：构建社区商业联盟，实现：

本地商户占比提升至50%

社区团购平台建设

本地产品专区设立

价值共享机制

利益共享模式：建立社区利益共享机制，包括：

社区分红计划：将部分收益反馈社区建设

就业优先政策：优先招聘社区居民

采购本地化：优先采购本地产品和服务

社区共建共治：成立社区共建委员会，建立：

月度联席会议制度

社区事务参与机制

满意度反馈体系

城市标杆打造：总结社区融合经验，形成：

社区融合标准手册

最佳实践案例库

行业交流平台

社区融合三年目标与实施保障

3.4实施保障措施

组织保障：

成立社区发展部，配备10人专业团队

建立社区顾问委员会，吸纳居民代表

设立社区服务热线，及时响应需求

资金保障：

三年投入1000万元社区建设基金

设立500万元社区创新基金

争取政府配套资金支持

合作伙伴：

与10个社区组织建立战略合作

与5所高校共建实践基地

与政府部门建立联动机制

评估机制：

建立季度社区满意度调查

开展年度社区影响评估

发布社区责任报告

通过以上三年发展计划，新田360广场国贸店将深入践行社区融合理念，打造商业与社区共生共荣的典范，为行业提供可复制的社区融合模式。

（二）行业启示与借鉴意义

新田360广场国贸店的创新实践为商业地产行业提供了重要的发展方向和实施路径，具有深远的借鉴意义。

1.差异化定位的系统化实施路径

客群精准聚焦实践

项目通过大数据分析，建立了完整的用户画像体系：

建立200+标签的客户画像系统，精准识别20-35岁核心客群的消费偏好

通过会员数据分析，发现年轻客群月均到店频次达4.2次，客单价350元

针对家庭客群，开发亲子互动、教育体验等特色服务，提升复购率至55%

业态创新组合策略

打破传统购物中心零售主导模式，采用"39%零售+27%餐饮+34%生活方式"的黄金比例

创新引入沉浸式娱乐业态，如末日鬼屋、推理剧场等，延长顾客停留时间至3.5小时

打造"首店经济"，首店品牌占比达42%，形成差异化竞争优势

空间场景再造案例

"郑州1948"主题街区：投资5000万元打造8000㎡沉浸式空间，单日客流突破5万人次

屋顶经济区：改造8000㎡屋顶空间，包含星空露营、夜间市集等业态，夜间客流占比30%

3D动态大屏：300㎡裸眼3D屏幕，日均吸引2万人次驻足，成为网红打卡点

品牌矩阵构建方法

首店品牌：引入165家首店，包括15家全国首店、32家区域首店

标杆品牌：NIKE RISE 1200、MUJI世界旗舰店等带动整体品牌层级

人气品牌：网红餐饮、潮流零售保持项目活力

2.体验式消费的深化发展路径

沉浸式体验升级

技术应用：XR互动装置、全息投影、VR体验等科技手段

场景打造：复刻老郑州街景，融合非遗表演与现代科技

参与深度：从观看到参与，顾客互动参与度达40%

社交功能强化措施

打造10+个主题社群（滑板、电竞、动漫等），成员超5万人

每周举办社群活动，年均开展200+场互动体验

设置社交空间占比达25%，促进顾客交流互动

内容更新机制

季度主题焕新：每季度更换主题场景和活动内容

快闪店轮换：每月引入5-10家快闪店，保持新鲜感

活动持续创新：年均举办74场大型活动，吸引600万人次参与

科技融合应用

智能导购系统：100台智能终端，找店时间减少60%

AR互动体验：15处XR装置，日均互动1万+次

无人支付系统：覆盖率90%，支付效率提升50%

3.数字化运营的实践启示

数据驱动决策体系

数据采集：527个摄像头+215个Wi-Fi探针，实时数据采集

分析系统：每日处理2TB数据，生成50+类分析报表

决策支持：数据驱动决策占比达70%，准确率85%

系统化建设方案

投资1000万元建设智慧商业系统，包含18个功能模块

统一数据中台，整合18个业务系统

建立标准化接口，支持系统扩展和集成

业务深度融合实践

数字化营销：营销转化率提升至25%，ROI达1:5

智能运维：设备故障率降低40%，维修响应时间30分钟

精准服务：个性化推荐准确率80%，客户满意度92%

持续迭代优化机制

建立月度系统优化制度，持续完善功能

采用敏捷开发模式，快速响应业务需求

定期技术升级，保持系统先进性

4.可持续发展行业价值

经济效益体现

节能改造：年节约电费300万元，投资回收期2-3年

运营优化：人力成本降低20%，年度节约800万元

绿色补贴：获得政府补贴500万元，税收优惠200万元

品牌价值提升

LEED金级认证提升品牌美誉度

绿色形象吸引优质租户和顾客

ESG评级提升，获得资本市场认可

社会价值贡献

就业带动：提供3000个就业岗位

环保引领：年减排二氧化碳1200吨

社区服务：年均举办50场社区活动

资产价值增强

绿色建筑获得资本青睐，估值提升5%

融资成本降低0.5%，融资渠道拓宽

资产流动性增强，证券化可行性提升

5.实施保障措施

组织保障体系

成立数字化转型领导小组，由总经理直接负责

设立可持续发展部，配备5人专业团队

建立社区工作专班，负责社区融合事务

资金保障方案

数字化专项资金：3年投入1亿元，分年度拨付

绿色发展基金：5000万元，专用于节能改造

社区建设基金：1000万元，支持社区活动

人才保障措施

人才引进：3年引进50名数字化专业人才

人才培养：培养20名可持续发展专员

团队建设：建立30人社区工作团队

考核机制设计

年度指标：制定量化考核指标，与绩效挂钩

月度跟踪：建立进度跟踪制度，确保实施进度

季度评估：开展绩效评估，及时调整策略

表：三年实施保障体系

通过以上系统化的实施路径和保障措施，新田360广场国贸店为行业提供了可复制、可推广的成功经验，为商业地产的转型升级指明了方向。这些实践不仅提升了项目的竞争力，也为整个行业的发展提供了重要参考。

附录一：郑州新田 360 广场国贸店项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：18.2 亿元。增长核心依托 “年轻客群精准运营 + 场景化营销”，全年打造 “潮趣生活节”“秋冬时尚周” 等 12 场主题活动，联动美妆、服饰、餐饮业态构建沉浸式消费场景，带动时尚零售与休闲体验业态销售额占比提升至 70%。其中，国际美妆集合店、轻奢服饰品牌表现突出，单店年均销售额超 800 万元，拉动整体零售消费增长 15%；餐饮业态中，网红创意菜、高端日料销售额占比达 38%，同比提升 10%。

2024 年

销售额：20.5 亿元，同比增长 12.6%。增长驱动力来自 “品牌能级提升 + IP 活动破圈”：全年调改品牌 85 个、调改面积超 8000㎡，引入 “LINE FRIENDS 全球首展・郑州站”“泡泡玛特城市限定展” 等重磅 IP 活动，单场活动最高带动单日销售突破 1200 万元。高端美妆、潮牌服饰业态增长显著，销售额分别提升 25% 和 30%；主力店丹尼斯百货、奥斯卡影城关联消费（如美妆小样、周边衍生品）增长 28%。

2025 年上半年

销售额：11.8 亿元，同比增长 14%。关键增长节点集中在节假日与消费旺季：春节推出 “国潮新春盛典”，结合地铁 1、3 号线接驳优势吸引全城客流，假期销售额提升 35%，跨区消费客群占比达 40%；五一假期日均销售超 1800 万元，5 月 1 日销售额峰值达 2500 万元。美妆护肤、智能数码专区销售额增长亮眼，分别提升 42% 和 38%，反映年轻客群对 “品质消费 + 科技体验” 的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2200 万人次（日均 6.0 万人次），停车场使用率 90%。客群以 18-35 岁年轻群体为主（占比 75%），周末及节假日客流占比达 60%，“潮趣生活节”“七夕浪漫市集” 等活动单场平均引流 5 万人次。商场与周边国贸 360 广场商业街联动紧密，带动商业街日均客流增长 30%；地铁 1、3 号线国贸站接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 45%。

2024 年

客流量：2580 万人次（日均 7.1 万人次），同比增长 17.3%。活动引流与会员运营成效双凸显：全年通过 “主题活动 + 会员专属日” 模式举办 IP 展、亲子互动、时尚走秀等活动超 50 场，其中 “LINE FRIENDS 首展”“郑州青年潮流嘉年华” 单场客流超 7 万人次。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 18%，多为金水、二七区域年轻白领及高校学生，平均停留时长 3.2 小时，较普通客群高 1.5 小时；会员专属活动带动周末客流增长 22%。

2025 年上半年

客流量：1420 万人次，同比增长 15%。节假日客流爆发与平日客流稳定双兼顾：春节 “国潮新春盛典” 吸引跨区及外地游客，周末客流同比提升 36%，外地游客消费占比达 32%；五一假期 5 月 1 日客流峰值达 20 万人次，平日日均客流稳定在 8.0 万人次，周末峰值达 14 万人次。年轻客群（18-35 岁）占比维持在 78%，美妆区、潮牌零售区客流密度最高，占商场总客流的 62%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：180-350 元 /㎡/ 天，租用率 95%。租金定价依据业态与楼层差异化：首层国际美妆、轻奢服饰区租金最高（300-350 元 /㎡/ 天），亲子体验、休闲娱乐业态根据面积提供弹性定价（200-280 元 /㎡/ 天），餐饮业态租金集中在 180-250 元 /㎡/ 天。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥80 万元抽成 8%），国际美妆、网红餐饮租金收入增长 20%，带动首层核心区域整体租金提升 15%。

2024 年

租金收入：同比增长 16%，坪效达 2.5 万元 /㎡。品牌优化与运营效率提升双驱动租金增长：淘汰 10% 低坪效品牌（如传统数码、低效快消），引入 15 个高潜力轻奢品牌、区域首店，核心零售区坪效提升 28%。对租期≥3 年的优质品牌提供 10% 租金优惠，续约率达 85%，保障租金收入稳定；上线 “智慧商场管理系统”（含智能巡场、能耗监测），降低运营成本 18%。

2025 年规划

目标租金增长 22%，核心策略聚焦三方面：

业态优化：提升高端美妆、轻奢零售、体验式业态占比至 75%，重点打造 “国际美妆集合区”“轻奢生活体验馆”，实现租金溢价 15%-20%；

品牌升级：引入国际轻奢副线品牌、设计师潮牌，计划将高端品牌租金占比提升至 50%，提供装修补贴与营销支持吸引优质品牌；

增值服务：深化 “商户数字化赋能”，为品牌提供精准客群画像与营销方案，收取 12%-18% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 32 个新品牌（含 8 家区域首店），涵盖国际美妆（如丝芙兰郑州首店、TF 美妆专柜）、轻奢服饰（如 Coach 奥莱店、MK 精品店）、特色体验（如奈尔宝家庭中心国贸店）。淘汰 15 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货专柜、低客流快餐厅），优化 20% 营业面积，调整后高端美妆区销售额增长 35%。重点打造 “年轻时尚专区”，集聚 50 + 潮流品牌，年客流量 280 万人次，销售额达 7.5 亿元。

2024 年

品牌汰换率 12%，聚焦 “高端化 + 体验化” 双升级：新增 “科技生活专区”（含智能家电体验、VR 沉浸空间），会员复购率达 75%；升级 “亲子欢乐区”，引入儿童绘本馆、亲子烘焙工坊，周末亲子客群消费占比达 40%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 30%；区域首店数量增至 20 家，首店品牌年销售额占比提升至 22%。

2025 年计划

核心方向 “高端深化 + 体验创新”：

业态新增：打造 “精致生活主题区”，引入高端家居集合店、小众香氛实验室等，目标坪效 3.0 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “360 尊享会员体系”，推出 “美妆专属权益包”“轻奢定制服务”，计划带动会员消费额年增 30%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入环保轻奢品牌、国潮设计师服饰品牌，打造 “可持续时尚专区”，契合年轻客群绿色消费趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 2.5 亿元，重点用于三方面 —— 数字化升级（智慧商场系统建设 800 万元、会员数据中台 500 万元）、场景优化（首层美妆区改造、室外露台休闲区打造）、交通配套提升（地铁口联动导视系统、停车场智能寻位功能），全面提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 2.0 亿元：用于国际品牌引进（瞄准轻奢副线、高端美妆品牌）、年度主题活动打造（如 “郑州国际时尚周”）、跨区域营销推广（联动郑州高校、周边城市文旅资源），进一步巩固 “郑州时尚消费主场” 地位。

数字化进展

会员规模超 150 万（年增 45%），私域流量交易规模超 10 亿元，通过数字化精准推送（如美妆新品预告、专属折扣提醒），会员复购率提升 25%。搭建 “360 线上商城”，实现线上下单、线下自提 / 配送，线上销售额年增长 60%；推出智能导购小程序（含品牌导航、排队预约），顾客满意度提升至 94%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 12.6%，高于郑州区域商业综合体均值（9.5%），在金水区核心商圈商业项目中销售额、客流增速均位居首位。

定位优势：以 “郑州年轻时尚生活地标” 为核心定位，融合 “高端零售 + 精致体验 + 社交场景”，形成差异化竞争力，是郑州年轻客群品质消费、时尚社交的首选地，获评 “年度中原时尚商业标杆”“郑州消费者喜爱商业项目”。

核心挑战：金水区新兴商业项目竞争加剧，需持续强化高端品牌与 IP 活动优势；年轻客群消费需求迭代快，需加快数字化转型深度，提升个性化服务能力（如定制化时尚沙龙、专属会员礼遇），巩固时尚消费主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库