商业地产案例分享-郑州熙地港购物中心项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度解码郑州熙地港购物中心如何借力“塔博曼-王府井-云阿云”黄金三角模式，通过精准定位、首店经济与体验升级，实现客流销售双增长，为商业地产的国际化本土运营与资产增值提供了范本。全文共57000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

郑州熙地港购物中心招商运营与资产增值报告

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位及客群分析

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商策略及政策汇总

八、运营管理策略

九、资产管理优化

十、发展计划及项目启示

六、业态规划及品牌焕新

布局策略：

采用"教育-零售-娱乐"三角动线设计

设置无障碍通道（婴儿车友好型环境）

打造透明游乐区（家长可实时观看）

建立家庭卫生间（亲子双人位设计）

预期成效：

家庭客群周末占比提升至55%

儿童业态销售额年增长40%

顾客满意度达90分

成为郑州亲子大众点评榜第一名

4层：社交美食目的地

定位升华：

打造郑州"餐饮+文化"融合的社交餐饮新高地，通过首店经济与沉浸式场景体验，构建值得专程到访的餐饮主题街区，满足消费者从味觉享受到精神满足的全方位需求。

主要业态：

主题餐饮、文化体验、生活美学

代表品牌：

首店餐饮：南京大牌档（郑州首店）、蔡澜港式点心（概念店）、巴奴毛肚火锅（旗舰店）、添好运（米其林港点）

特色餐饮：太二酸菜鱼、湊湊火锅·茶憩、亚马逊自助餐、苏帮袁（江南菜）

文化体验：X11潮玩集合店（河南首店）、王者荣耀电竞馆、西西弗书店&矢量咖啡、照天印文创基地

生活美学：代字行家居（体验店）、LOFT杂货（日本首店）、酷乐潮玩

焕新重点：

主题街区打造：

构建"江南里"餐饮街区（南京大牌档+苏帮袁+茶颜悦色）

设立"潮玩博物馆"（X11+王者荣耀电竞馆联动）

打造"阅读食光"空间（西西弗+轻餐饮组合）

智能餐饮升级：

引入智能取号系统（跨店取号，短信提醒）

开发"共享餐桌"小程序（拼桌社交功能）

设立智能送餐机器人（10家餐厅全覆盖）

文化赋能计划：

每月举办"主厨之夜"（明星厨师现场秀）

开展"潮玩设计展"（与X11联名限定款）

组织"美食读书会"（作者签名+主题餐饮）

时段运营策略：

午市：推出"白领闪电餐"（28分钟上菜保证）

晚市：开启"深夜食堂"模式（22:00后居酒屋）

周末：设立"家庭聚餐日"（儿童餐免费）

布局策略：

采用"餐饮+体验"环状布局（每3-4家餐饮环绕1个体验业态）

设置中央共享就餐区（可容纳200人同时就餐）

打造透明厨房走廊（展示烹饪过程）

设立网红打卡墙（结合郑州地标元素）

预期成效：

餐饮坪效提升至35元/㎡/天

体验业态客流贡献达45%

顾客平均停留时间延长至3小时

成为大众点评郑州美食热门榜TOP1

5层：夜间娱乐不夜城

定位升华：

打造郑东新区夜生活文化地标，构建"娱乐+餐饮+健康"三位一体的夜间经济生态圈。通过差异化时段运营和沉浸式体验升级，满足都市人群下班后的社交、娱乐与放松需求，形成郑州夜间消费新风向。

主要业态：

影院娱乐、主题餐饮、健康生活、休闲社交

代表品牌：

影院娱乐：奥斯卡影城（配备河南首家CINITY巨幕厅+4D动感影厅）、星际传奇电玩城

大型餐饮：探鱼（郑州首店）、海底捞（24小时服务店）、黄记煌三汁焖锅、哥老官重庆美蛙鱼头

健身娱乐：超级猩猩（健身舱概念店）、美丽田园（医疗级美容中心）、秀可儿（健康轻食馆）

休闲配套：海伦司小酒馆（夜间社交场）、猫屎咖啡（夜间书房概念）、贰麻酒馆（国潮酒馆）

焕新重点：

分时运营体系：

周五/六延长至24:00，推出"午夜狂欢"套餐（电影+餐饮+酒饮组合）

周日设立"家庭欢聚夜"（18:00-22:00亲子专场）

工作日推出"下班解压计划"（19:00后健身/美容套餐7折）

技术体验升级：

奥斯卡影城引进全省首块CINITY巨幕（宽28米+12.1声道）

增设VIP观影厅（配备可调节沙发床+专属送餐服务）

开发"夜娱智能导航"系统（实时显示排队情况）

健康夜生活配套：

美丽田园推出"深夜焕肤"套餐（22:00后专属服务）

秀可儿开发"运动后营养餐"系列（蛋白补给+轻卡料理）

超级猩猩开设"午夜燃脂班"（23:00特色课程）

业态联动创新：

推出"夜猫通票"（199元享电影+餐饮+娱乐组合）

设计"观影-用餐-小酌"动线（消费满减联动）

每月举办"不夜城派对"（主题电音夜/脱口秀专场）

布局策略：

形成"影院核心+餐饮环抱+休闲点缀"的组团式布局

设置"夜光导视系统"（荧光地标+智能指引）

开辟"露天星空餐区"（夏季延长室外营业）

建立"夜间专属通道"（与其他楼层物理分隔）

预期成效：

夜间时段（18:00后）客流占比提升至40%

餐饮翻台率可达4.5次/天，宵夜时段贡献30%营收

会员复购率达65%，夜间消费客单价提升至280元

成为郑州夜间消费点评榜TOP3目的地

通过以上各楼层的品牌布局规划，熙地港将形成差异化定位又相互引流的品牌生态系统，预计整体客流提升25-30%，销售额增长20-25%，会员复购率达到60%以上。

（四）品牌焕新与升级策略

1.首店经济战略

1.1目标体系

熙地港购物中心制定明确的三阶段首店经济发展目标：

短期目标（2024年）：实现首店品牌占比25%的突破，成功引入20家具有市场影响力的区域首店品牌，首店区域客流贡献度达到35%。

中期目标（2025年）：将首店品牌占比提升至30%，其中城市级首店占比达到60%，打造3-5个具有市场号召力的标杆首店项目。

长期目标（2026年）：确立"中原首店第一高地"的市场地位，年首店引进数量突破30家，首店品牌年均销售额增长率保持在25%以上。

1.2实施路径细化

1.2.1. 数据驱动的首店筛选机制

与云阿云公司深度合作，建立科学的品牌潜力评估体系：

构建多维评估模型：

消费趋势匹配度（权重40%）：基于200万+会员消费数据，分析客群偏好和消费升级趋势

品牌成长性指数（权重30%）：监测全网声量数据，跟踪业绩增长率和市场扩张速度

区域适配度（权重30%）：结合郑东新区客群特征，评估品牌与区域消费能力的匹配程度

建立季度发布机制：每季度产出《首店引进指南》，包含品牌热度榜单、新兴品类分析和引进优先级建议

1.2.2 首店引进重点领域规划

表：2024-2026年首店品牌引进规划表

1.2.3. 首店孵化专区建设

在4层规划500㎡"品牌实验室"，提供全方位孵化支持：

灵活的租赁政策：3-6个月短租期，首年租金优惠50%，提供装修补贴

共享资源支持：配备专业运营团队，提供门店管理、营销推广等共享服务

数据赋能：开放消费数据分析平台，提供客群画像和消费行为洞察

成功案例：X11潮玩店通过孵化专区测试市场反应，首月业绩超预期200%，现已扩展至300㎡标准店

1.2.4. 首店营销保障体系

投入1000万首店推广基金，构建全方位营销矩阵：

"首店首发季"IP活动：每季度举办主题推广活动，包含新品首发、限量款预售等

数字化营销：与抖音、小红书共建"首店打卡地图"，发起话题挑战赛

会员特权：设立首店体验官计划，为高等级会员提供优先体验权

跨界合作：与本地媒体、KOL建立首店推广联盟

1.3成功案例深化分析

1.3.1. X11潮玩集合店（河南首店）

运营数据：开业首月销售额突破300万元，客单价达280元，平日客流2000+人次，周末达5000+人次

成功要素：

产品组合：2000+SKU，包含限量款和独家代理产品

场景体验：设置沉浸式展示区、互动体验区

营销策略：开展潮玩设计师签售会、限量款预售活动

带动效应：拉动4层整体客流增长35%，周边餐饮业态销售额提升20%

1.3.2. 宠物部落（河南首店）

创新模式："零售+服务+社交"三维一体

零售区：宠物食品、用品、玩具

服务区：美容、医疗、训练

社交区：爱宠主题活动、交流派对

运营成果：月均举办8场爱宠活动，会员转化率40%，复购率65%

社会效应：成为郑州爱宠人士聚集地，带动宠物经济发展

1.3.3. FILA V6形象店（鲁豫大区首店）

业绩表现：坪效达常规店1.8倍，客单价提升50%

特色亮点：

产品系列：独家发售限量款和明星同款

门店设计：运动科技感空间，设置互动体验区

会员服务：提供专业运动测评和定制服务

品牌效应：提升项目运动品类形象，吸引年轻消费群体

1.4保障措施

1.4.1. 组织保障

成立首店经济专项小组，由总经理直接负责

设立首店引进KPI考核机制，与招商团队绩效挂钩

建立跨部门协同机制，确保首店落地全过程支持

1.4.2. 资源投入

每年预留2000平方面积用于首店引进

设立3000万首店专项基金（含装修补贴、营销推广）

配置专属运营团队，提供一站式落地服务

1.4.3. 风险评估与应对

建立首店退出机制，设置6-12个月业绩考核期

制定备选品牌清单，确保及时替换表现不佳的品牌

建立消费者反馈机制，及时调整经营策略

通过以上战略实施，熙地港将构建首店经济的良性发展生态，预计首店品牌年均贡献销售额增长率可达30%以上，带动项目整体客流提升25%，进一步巩固在中原商业市场的领先地位。

2.餐饮业态升级

2.1升级目标

熙地港餐饮业态升级致力于实现三大核心目标：

客流贡献提升：餐饮客流占比从当前的30%提升至40%，年接待餐饮消费者超300万人次

停留时间延长：顾客平均就餐停留时间从60分钟延长至90分钟，增加关联消费机会

经营效益提升：餐饮坪效从25元/㎡/天提升至35元/㎡/天，整体餐饮销售额年增长30%

2.2具体措施

2.2.1. 品牌组合优化战略

构建多层次、差异化的餐饮品牌矩阵：

表：餐饮品牌优化组合规划表

品牌选择标准：

必吃榜/黑珍珠上榜品牌优先

区域首店或概念旗舰店优先

数字化程度高、供应链稳定的品牌优先

符合郑东新区客群消费特征品牌优先

2.2.2. 主题餐饮区打造

4层"亚洲美食街"建设方案：

空间设计：采用东南亚风情主题装修，设置开放式餐位和私密包间

品牌组合：

日韩料理区：白石深夜食堂、明洞王妃家、将太无二

东南亚菜区：泰香米、星洲蕉叶、Home Thai

中式小吃区：陈香贵、马记永、袁记云饺

特色亮点：

设置共享中央厨房，降低商户运营成本

打造沉浸式餐饮体验，每晚有民族舞蹈表演

推出"亚洲美食护照"打卡活动，集章兑换礼品

5层"西餐长廊"建设方案：

环境营造：欧式街区风格，外摆区设置露天座位的

品牌组合：

牛排馆专区：沃夫冈、莫尔顿、罗斯福

意大利菜区：食索、Bella Vita、Scena

休闲西餐区：蓝蛙、新元素、磁石

特色服务：

提供专业酒水侍酒服务

开设烹饪大师班和品鉴课程

推出商务宴请定制服务

2.2.3. 运营创新策略

数字化升级计划：

智能运营系统：

部署跨店取号系统，顾客可通过小程序同时取多个餐厅号

建立云餐厅模式，线下体验+线上商城同步运营

投入10台无人配送机器人，实现餐品自动送达

数据赋能：

建立餐饮大数据看板，实时监控各餐厅经营数据

开发智能预警系统，对异常经营情况及时预警

建立消费者口味偏好数据库，指导菜品创新

体验提升工程：

明厨亮灶计划：透明厨房占比提升至60%，20家餐厅设置开放式厨房

主厨秀场：每月举办2场主厨秀，邀请明星主厨现场演示

联名套餐开发：季度推出10款跨店联名套餐，提升客单价

用餐环境升级：投入500万进行餐厅环境改造，提升舒适度

2.2.4. 美食活动体系

年度活动规划：

季度性"环球美食节"：

春季：日本樱花美食节（3-4月）

夏季：东南亚美食节（6-8月）

秋季：意大利美食节（9-10月）

冬季：火锅美食节（12-1月）

月度"夜市嘉年华"：

时间：每月最后一个周末18：00-22：00

内容：特色小吃摊、 live音乐、互动游戏

目标：吸引年轻客群，提升晚间客流

每周"亲子烘焙课堂"：

时间：每周六14：00-16：00

合作品牌：Open Oven、巴黎贝甜等

内容：儿童烘焙体验、营养知识讲座

2.2.5实施保障

组织保障：

成立餐饮升级专项小组，由运营总监牵头

设立餐饮品牌总监岗位，专职负责餐饮业态管理

建立餐饮商户联盟，促进商户间协作

资源投入：

预算投入：2000万元（其中装修升级800万，营销推广500万，数字化建设700万）

面积调整：餐饮经营面积从当前的1.5万㎡扩大至2万㎡

人力资源：新增20名餐饮运营专员

绩效评估：

建立餐饮KPI考核体系：

客流贡献度（权重30%）

坪效指标（权重40%）

顾客满意度（权重30%）

每月发布餐饮运营白皮书

季度进行餐饮品牌末位淘汰

通过以上措施的实施，预计餐饮业态年度销售额可达3.5亿元，带动项目整体客流提升20%，顾客满意度提升至90分以上，使熙地港成为郑州餐饮消费的首选目的地。

3. 体验业态创新

3.1创新目标体系

熙地港体验业态创新致力于打造中原地区体验式商业标杆，通过三大核心目标的实现，重塑项目竞争力：

面积结构调整：体验业态经营面积从当前的15%提升至25%，总面积达到2.35万㎡

停留时间突破：家庭客群平均停留时间从2.5小时延长至4小时，带动关联消费增长40%

用户粘性提升：互动体验项目复购率从30%提升至50%，会员月均到店频次提升至4次

3.2实施策略细化

3.2.1. 娱乐体验升级工程

电竞娱乐集群建设方案：

王者荣耀电竞馆（500㎡专业赛场）

配备专业级比赛设备（ROG电竞主机+雷蛇外设）

设置观赛区（200个座位+LED大屏）

每月举办2场城市级赛事，年度总决赛奖金池50万元

与腾讯电竞合作，成为官方认证比赛场地

网易游戏体验中心（VR/AR体验）

引进最新VR设备（PICO 4 Pro+HP Reverb G2）

开发独家游戏内容（《倩女幽魂》VR版）

设置电竞培训课程（初级/高级班）

雷蛇旗舰店（电竞设备体验）

全系列产品体验区（键盘、鼠标、耳机）

电竞主题咖啡区（提供功能饮品）

专业设备调试服务

沉浸式娱乐体验馆：

沉浸世界VR（元宇宙体验）

1000㎡体验空间，8个主题场景

引进全球顶级VR设备（Varjo XR-3）

开发郑州专属场景（二七塔虚拟攀登）

戏精学院（沉浸式剧场）

800㎡实景场地，3条故事线

专业演员阵容（每日4场演出）

定制化团建活动服务

明星大侦探（实景探案）

6个主题剧本（古风/现代/科幻）

智能道具系统（RFID技术）

会员积分兑换玩法

3.2.2. 文化体验深化计划

非遗商业化实践：

河南非遗馆（1000㎡展示体验空间）

常设展区：剪纸、汴绣、钧瓷、唐三彩

大师工作室：10位非遗传承人驻场

体验课程：每周开设20节体验课

文创产品：开发200+款非遗衍生品

皮影戏沉浸剧场（300座）

每日3场演出（传统剧目+创新改编）

后台参观：展示皮影制作过程

DIY体验：亲手制作皮影并表演

二十四节气主题展

每个节气举办主题展览和工作坊

结合时令美食和传统文化

开发节气限定文创产品

艺术赋能计划：

UCCA Lab艺术空间（800㎡）

每年举办4场当代艺术展

开展艺术教育项目（儿童艺术启蒙）

艺术家讲座系列活动

今日美术馆快闪店

每季度引进1场精品艺术展

艺术衍生品零售区

艺术咖啡主题空间

艺术家驻地计划

每年邀请6位艺术家驻地创作

工作室开放日活动

作品拍卖和展览

3.2.3. 自然主题创新项目

"熙屿秘境"自然综合体（2000㎡）：

室内植物园

热带雨林区：100+种热带植物

多肉植物区：DIY组合盆栽体验

香草花园： aromatherapy体验

植物科普：每日导览讲解

水族科普馆

海洋生物展区（小鲨鱼、珊瑚礁）

淡水生态区（河南本地鱼类）

互动体验：喂食表演、潜水体验

昆虫博物馆

活体昆虫展示（蝴蝶、竹节虫）

标本制作工作坊

夜间观察活动

环保体验区：

零浪费生活馆

环保产品零售（可降解用品）

旧物改造工作坊

环保知识讲座

环保工坊

每月4场旧物改造课程

环保达人分享会

社区回收活动

可持续市集

每月举办1次环保市集

50+个环保品牌参与

二手物品交换活动

3.2.4. IP主题运营体系

原创IP开发：

"熙奇岛"家族形象

设计5个卡通形象代表不同业态

IP形象应用导视系统、美陈装置

开发微信表情包下载量目标10万+

主题周边产品

开发100+款衍生品（毛绒玩具、文具）

设置3个主题零售店

年销售额目标500万元

动画短视频系列

制作52集动画短片（每集5分钟）

全网播放量目标1000万+

与本地电视台合作播出

国际IP引进：

迪士尼主题展

每年举办1场大型主题展览

限量版商品发售

角色见面会活动

漫威宇宙体验站

沉浸式互动展览

VR体验项目

限量周边销售

国家地理影像展

世界级摄影作品展览

摄影师分享会

儿童摄影工作坊

3.2.5保障机制

资金保障：

设立5000万业态创新基金

2000万用于设备采购

1500万用于内容开发

1000万用于营销推广

500万用于人才引进

技术支持：

与云阿云共建"体验业态评估模型"

客户满意度指数（CSI）

体验投入产出比（ROI）

创新效能评估（IEA）

每月生成体验业态健康度报告

运营机制：

建立季度焕新机制

每季度更新30%体验内容

每月引入2-3个新体验项目

每周优化现有体验流程

设立体验创新奖励基金

建立用户体验反馈快速响应机制

人才团队：

引进10名体验业态专业人才

与高校合作建立人才培养基地

定期组织行业交流和学习

预期成效

通过体验业态创新，预计可实现：

首年带动客流增长25%，达到1500万人次

销售额提升30%，体验业态贡献超5亿元

会员复购率突破60%，忠诚度显著提升

媒体曝光价值超3000万元，品牌影响力大幅提升

成为郑州家庭客群周末首选目的地，市场占有率提升至35%

该项目实施后，熙地港将完成从传统购物中心向"体验式生活中心"的转型升级，成为中原地区商业创新的标杆项目。

（五）实施路径与资源保障

1 阶段性实施计划

1.1短期目标（0-6个月）：夯实基础，快速见效

品牌调整重点：

完成B1层生活配套区升级

引入鲜风超市替代原有超市，9月底前完成调改

新增3家轻食品牌（瑞幸咖啡、周黑鸭、阿甘锅盔），8月底开业

优化服务功能区布局，新增智能寄存柜和共享充电站

完成5层娱乐餐饮区改造

奥斯卡影城CINITY厅改造，10月1日前投入使用

引入探鱼郑州首店，9月中旬开业

美丽田园、秀可儿门店升级，10月底完成

首店引进计划：

引进X11潮玩河南首店（8月开业）

引入宠物部落河南首店（9月开业）

签约3家网红餐饮首店（10-12月陆续开业）

关键指标：

完成30%品牌调整

引入5家首店品牌

客流环比提升15%

1.2中期目标（6-12个月）：深化转型，提升体验

3层儿童主题区改造：

打造"熙奇岛"家庭体验中心

引入乐高教育中心（500㎡），次年3月开业

升级金宝贝早教中心（扩大至300㎡）

新增Meland Club亲子乐园（800㎡）

设置智能母婴室和亲子卫生间，次年1月投入使用

4层体验区升级：

构建"熙屿秘境"主题体验区

引入沉浸世界VR体验馆（600㎡）

打造非遗文化体验区（300㎡）

增设共享创作空间（200㎡）

改造美食广场，引入5家特色餐饮

品牌优化：

淘汰15家表现不佳品牌

引入8-10家新品牌

首店占比提升至20%

关键指标：

体验业态面积占比提升至20%

家庭客群停留时间延长至3小时

销售额同比增长25%

1.3长期目标（12个月以上）：全面优化，巩固地位

品牌组合升级：

首店品牌占比达到25%

体验业态面积占比提升至25%

年度品牌更新率保持15-20%

空间体验优化：

完成公共空间艺术化改造

打造3个主题打卡地标

优化动线设计，提升导视系统

数字化升级：

完成智慧商场系统建设

实现会员系统全域打通

建立大数据分析平台

关键指标：

年客流增长率稳定在15-20%

销售额年增长18-25%

会员复购率达55%以上

2.资源保障措施

2.1数据支持体系

算法赋能：

与云阿云共建消费数据分析平台

每月输出品牌健康度报告

季度发布消费趋势白皮书

决策支持：

建立品牌淘汰预警机制

开发招商决策辅助系统

实施动态租金调整策略

2.2营销联动计划

原创IP活动：

"熙奇岛"家庭日活动（月度）

K-POP随机舞蹈大赛（季度）

非遗文化体验季（半年度）

跨界合作：

与郑州电视台合作举办购物节

与本地高校开展文创合作

与旅游平台联合推广

数字化营销：

投入500万新媒体营销预算

打造10人内容创作团队

年度营销活动超200场

2.3空间改造投入

家庭友好设施：

投资200万升级母婴室（20间）

增设亲子卫生间（15处）

打造儿童休息区（8处）

公共空间优化：

艺术装置投入（50万）

绿植景观升级（30万）

休息区改造（20万）

智能化改造：

智慧停车系统（80万）

智能导购系统（50万）

数字互动装置（40万）

2.4会员运营升级

系统功能提升：

开发会员APP（投入100万）

实现智能推荐功能

建立会员成长体系

专属权益设计：

首店优先体验权

免费停车权益

专属折扣优惠

个性化服务：

专属购物顾问

活动优先预约

生日特权礼遇

3.实施保障机制

3.1组织保障

成立转型升级领导小组

设立专项项目管理办公室

建立跨部门协作机制

3.2资金保障

总投入预算：5000万元

品牌调整：2000万

空间改造：1500万

营销推广：1000万

系统建设：500万

3.3风险管控

建立月度进度评估机制

制定应急预案

设立风险储备金（500万）

通过以上实施路径和资源保障，熙地港将在3年内完成从传统购物中心向生活方式中心的转型，预计实现年销售额突破20亿元，年均客流达1500万人次，成为郑州商业转型升级的标杆项目。

七、招商策略及政策汇总

 （一）招商目标与原则

熙地港的招商工作以"提升项目竞争力，优化租户结构，实现资产增值"为核心目标，通过系统化的招商策略实现以下具体目标：

品牌组合目标：确保国际品牌占比不低于30%，区域首店品牌达到15%以上，形成差异化竞争优势

出租率目标：保持整体出租率稳定在95%以上，重点区域实现100%出租

租金收益目标：年均租金增长率维持在5-8%，三年内实现项目整体租金收益提升20%

客流贡献目标：新引进品牌应能带动项目整体客流提升10-15%，增强项目活力

招商工作坚持以下四大原则：

品牌匹配原则：建立完善的品牌评估体系，从品牌定位、客群契合度、形象风格、价格策略等维度进行评估，确保引进品牌与项目中高端定位保持一致。建立品牌分级管理制度，将品牌分为战略级、重点级和常规级，针对不同级别品牌采取差异化招商策略。

效益最大化原则：采用科学的租金定价模型，综合考虑品牌影响力、面积需求、位置价值、销售预期等因素，实现租金收益最大化。建立品牌贡献度评估体系，从客流带动、销售额贡献、品牌影响力等多个维度评估品牌价值，平衡客流效应与租金收益。

差异化原则：设立首店品牌引进专项基金，优先引进河南首店、郑州首店品牌，形成独家竞争优势。建立创新品牌孵化机制，为具有发展潜力的新兴品牌提供成长平台，保持项目品牌组合的新鲜度和独特性。

动态调整原则：建立品牌绩效监测机制，定期评估各品牌经营表现，及时优化调整。制定年度品牌调整计划，保持5-10%的品牌更新率，确保项目持续焕新活力。

（二）招商渠道策略

充分利用北京云阿云的庞大品牌资源和全球视野，构建多元化招商渠道体系：

合作伙伴渠道深度挖掘：

建立与塔博曼亚洲的战略合作机制，引入其国际品牌资源库中的优质品牌，重点拓展轻奢、时尚和生活方式的国际品牌

充分利用王府井集团的国内品牌资源，引进老字号品牌和国内知名品牌，强化本土化特色

与高端百货、精品超市等建立战略合作，实现客群共享和资源互补

表：合作伙伴渠道品牌引进计划表

行业展会精准对接：

重点参加中国零售业博览会、中国购物中心发展与创新峰会、中国品牌连锁发展大会等行业权威展会

在展会上举办熙地港专场招商推介会，面向目标品牌进行精准招商

与展会组织机构建立合作关系，获取参展品牌信息，进行会前对接和预约洽谈

定向招商精准突破：

建立目标品牌库，涵盖时尚零售、生活方式、餐饮娱乐等各业态领先品牌

组建专业招商团队，分区域、分业态开展定向招商工作

针对重点品牌制定个性化招商方案，提供量身定制的合作条件

数字招商创新平台：

搭建熙地港专属在线招商平台，实现品牌在线申请、资料提交、进度查询等功能

利用大数据分析技术，监测消费趋势和品牌热度，发现潜在优质品牌

建立网红品牌追踪机制，及时接触具有爆发潜力的新兴品牌

开发招商移动APP，方便招商人员实时更新品牌信息和谈判进度

（三）招商政策汇总

为吸引优质品牌，熙地港制定多层次、差异化的招商政策体系：

1.租金优惠政策

阶梯式租金方案：

针对主力店和次主力店品牌，提供"低固定租金+高销售额抽成"的弹性租金方案，固定租金可比市场水平低20-30%，租期5-8年

针对首店品牌和重点引进品牌，提供1-2年的租金减免期，首年租金减免50%，第二年减免25%

设立销售增长奖励机制，品牌年销售额达到约定目标后，超出部分享受租金优惠

租金支持细则：

2.装修补贴政策

2.1装修资金支持：

对国际一线品牌和重点引进品牌，提供每平方米500-1500元的装修补贴，最高补贴额度不超过200万元

为品牌提供标准化装修设计方案，降低品牌装修成本和时间投入

与优质装修公司建立战略合作，为品牌提供优惠价格的装修服务

2.2形象支持措施：

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库