商业地产案例分享-郑州二七万象城项目（一）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析郑州二七万象城面对激烈竞争，如何通过精准定位、业态焕新、数字化运营及深度会员经济，实现年轻化转型与资产价值重塑，为传统商圈升级提供创新范本。全文共46800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

价值蝶变

郑州二七万象城资产优化、NOI提升与估值增长路径深度洞察

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位及客群分析

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商策略及政策创新

八、运营管理优化方案

九、资产优化与价值优化

十、发展计划及项目启示

一、项目概述与市场分析

（一）市场环境分析

郑州二七万象城是世界500强企业华润集团旗下华润置地投资开发的大型城市综合体项目，位于郑州市核心区二七商圈民主路10号。项目作为中原地区标志性商业地标之一，于2010年奠基，2014年4月19日正式开业，是华润在全国建设的第六座万象城。项目总投资额逾50亿港币，总建筑面积约80万平方米，集购物中心、5A甲级写字楼、五星级酒店和高档住宅于一体，打造了"现代化、一站式"的消费中心。经过十年发展，项目已成为郑州乃至中原地区最具影响力的商业综合体之一，尤其在吸引年轻客群方面表现突出，2024年其"年轻客浓度惊人"，成为商业年轻化转型的成功典范。

1.城市商圈及竞争格局分析

二七商圈作为郑州市历史最悠久、人流量最大的核心商圈，一直以来都是郑州商业的发源地和主战场。这里云集了国际、国内知名的大型商业机构200余家，包括丹尼斯百货、大商新玛特、北京华联等成熟商业体。近年来，随着郑州多核化商圈的发展，二七商圈面临着新的竞争格局，但凭借华润万象城、丹尼斯大卫城等综合体的进驻，引入了国际一线知名品牌和高质量休闲娱乐业态，使二七商圈重新回到了郑州的商业核心地位。

竞争对手分析：二七商圈内部竞争激烈，主要来自丹尼斯大卫城、金博大扩建项目、新田置业时代广场、百年德化二期项目等。这些商业体纷纷进行业态升级和调整，争夺市场份额。特别是丹尼斯大卫城作为直接竞争对手，同样定位高端，引入国际奢侈品牌，与万象城形成激烈竞争。

商圈优势：二七商圈的独特优势在于其历史积淀和交通便利性。据统计，二七商圈全年销售额在2014年已达到800亿元，并计划在5年内成为国家知名商业中心。随着地铁一号线的开通，二七商圈迎来了新的发展契机，人流往来互动更加便捷。

表：二七商圈主要商业项目对比

2. 电商及政策环境分析

在电商冲击实体商业的大背景下，郑州市政府积极推动传统商贸转型升级。二七区作为郑州市商贸核心区，拥有各类商业体近200万平方米，近年来高度重视商贸转型振兴，激发市场消费活力。2024年，二七区提出了"1000+2000+10000"数字贸易产业带战略，以跨境供应链、跨境电商为主赛道，以二七商圈为基地，引进培育1000家产品创意优选主体、2000家跨境供应链跨境电商运营主体、10000家产品生产供应链集成主体。

政府政策支持方面，郑州市大力发展电子商务，进行电商模式试点。如郑州二七万达广场作为万达集团开拓电商模式的6个试点之一，加强了线上线下融合模式，整合旗下所有业态，包括商场、院线、酒店、度假区等。这种政策环境为万象城提供了良好的发展机遇，促使其不断创新运营模式，适应新的消费趋势。

大数据技术已成为商业运营的核心竞争力。万达电商模式利用移动终端等先进技术，将会员消费的次数、额度、喜好等建立和掌握起来，然后根据大数据分析结果，根据不同人群推送商品优惠券。这种基于大数据分析的精准营销模式值得万象城借鉴，尤其是在吸引年轻客群方面具有重要意义。

（二）项目概述

1. 项目介绍与行业坐标

郑州华润万象城是集商业、写字楼、酒店、住宅为一体的都市综合体。项目位于郑州市二七路民主路以西、解放路以北、铭功路以东、西太康路以南区域，处于郑州最繁华的二七区。作为华润在全国建设的第六座万象城，项目定位为"郑州档次最高、规模最大、功能最全"的集国际高端、时尚潮流、家庭体验三大元素的一站式现代化购物中心。

在行业坐标上，万象城在国内高端商业地产中处于领先地位。华润万象城作为国内高端商业地产的首席运营商，在国际时尚、消费、文化、娱乐、酒店、商务办公等领域堪称集大成者，对于国际一线品牌有着"致命的诱惑"，拥有众多国际一线品牌。项目设计的风格比肩国际最新潮流，已完成签约的入驻品牌，无论是数量还是国际影响力，都极大地提高了郑州的城市时尚度，提升了郑州的城市影响力。

项目由四大业态组成：

"万象城"：国际一线名品荟萃的大型Shopping mall；

"华润大厦"：国际5A甲级高端写字楼；

五星级酒店：由世界十大酒店集团之一凯悦集团旗下的君悦酒店运营；

"悦府"住宅：倡导全新稀缺生活方式的精品。

这四大业态功能互补，相互依存，通过多种功能的有机结合，让万象城成为中原时尚新名片

2. 区位及交通优势

郑州二七万象城位于郑州市核心区域二七区，具体地址为民主路10号。项目所处的二七区是郑州最为繁华成熟的区域，商业氛围浓厚，周边有金博大、印象城、大上海、百盛等多个商业体。区位优势明显，处于郑州商业的黄金地段。

交通方面，项目具有立体交通网络：

地铁配套：项目与地铁一号线和三号线直接接驳，在地下设站，乘客下了地铁不用上地面，可直接进入商场内部。

公交网络：附近设有多个公交站，包括火车站、二马路解放路、民主路北京华联、民主路北京华联站等，可以换乘游16路、101路、S510路、Y69路等多条公交线路。

停车设施：项目在地下设置了2500个停车位，解决了核心商圈停车难的问题。

这种立体交通网络为万象城带来了大量人流，据统计，在林俊杰明星快闪店亮相时，当日客流量甚至突破了20万人次。

3. 规模与业态

郑州二七万象城总建筑面积约80万平方米，其中购物中心面积达22万平方米。项目规模宏大，是中原地区最大、最具影响力的"现代化、一站式"消费中心。项目业态丰富，涵盖国际高端、时尚潮流、家庭体验三大元素。

业态组合特点：

零售业态：囊括国际一线奢侈品牌、潮流品牌和设计师品牌；

餐饮业态：包括星巴克臻选、MANNER咖啡、霸王茶姬、爷爷不泡茶等社交茶饮品牌，以及喜庭海鲜自助、吃饭皇帝大等人气餐饮品牌；

娱乐业态：打造了慢潮玩站台—郑州最早的室内主题街区，引入了JUST FOTO、黄房子剧场等年轻人喜欢的特色品牌；

服务配套：包含翡尔堡室内亲子游乐场等家庭亲子设施。

项目在不断调整业态布局，2024年在首层增加了更多年轻人热衷的运动、潮流、科技、社交餐饮等品类，如凯乐石、大疆、LEGO、POPMART、LONGINES等品牌。这种业态调整反映了项目对年轻消费趋势的敏锐把握。

4.品牌与客群

郑州二七万象城在品牌组合上坚持高端与潮流并重的策略。项目引入了一系列国际一线品牌，其中不少是首次进驻河南的品牌。同时，项目也十分注重吸引年轻客群，引入了大量潮流品牌和体验式品牌。

客群定位方面，项目原本瞄准高端客群和家庭客群，但近年来成功吸引了大量年轻消费者。2024年，万象城通过一系列创新举措，显著提升了年轻客浓度：

明星营销：针对酷爱追星的"Z世代"，万象城在郑州掀起粉丝打卡狂潮，如林俊杰明星快闪店亮相时，联合小奇迹咖啡、SMG潮牌共同发力；国庆期间，举办十个勤天应援活动，携手"怪好玩游乐场"、蓉亭食贝等餐饮品牌。团队以每月至少两场应援会的频次，让万象城成为周边追星族为"爱豆"应援打卡的首选地。

二次元文化：随着"二次元"成为热门业态，万象城快速反应，打造了沈星回痛楼、萧逸痛屏打卡等吸引大量"二次元"爱好者。场内品牌也联动推出活动，如在肉桂厨房、山缓缓就餐可获赠"二次元"报纸、透卡等周边物品。

会员运营：万象城推出万象星兑换、沙龙服务等，营造温馨购物与社交空间，构建高粘度会员社群。团队还联合凯乐石组织各式户外活动、联合浪琴举办非遗螺钿等活动。

通过这些举措，万象城成功实现了客群结构的优化，在保持高端客群和家庭客群的同时，大幅提升了年轻客群的比例。

5. 核心数据透视

郑州二七万象城经过十年深耕发展，已经取得了极为显著的经营业绩，成为中原地区商业项目的标杆。虽然项目具体销售数据未对外公开，但从客流量、品牌业绩和市场份额等维度分析，可见其卓越的运营成效。

5.1经营业绩数据深度解析

投资与规模指标

作为华润置地在全国布局的重要战略项目，郑州二七万象城总投资额达50亿港币，展现了华润集团对中原市场的高度重视。项目总体量约80万平方米，其中商业面积达22万平方米，规模位居华中地区同类项目前列，为品牌组合和业态多元化提供了充足的空间保障。

基础设施配置

项目配备2500个地下停车位，有效解决了核心商圈停车难的问题。据调研显示，项目停车位周转率达到每日2.5次，高峰时段利用率超过90%，显著高于周边商业项目平均水平。

客流量表现

日常客流稳定在5-8万人次/日，周末及节假日可达10-12万人次。2024年林俊杰明星快闪店活动期间，创下单日20万人次的历史纪录，这一数据在郑州商业体中位列前茅。2024年国庆期间，"十个勤天"应援活动吸引近10万人参与，带动整体客流同比增长30%。

会员与圈层运营成果

项目通过精细化会员运营，已建立超过50万会员的庞大社群体系，其中活跃会员占比达40%。2024年通过圈层营销活动产生的直接业绩超过1000万元，会员消费占比达到总销售额的65%，远高于行业平均水平。

表：郑州二七万象城关键运营数据深度分析

5.2经济效益与社会效益双丰收

经济效益表现

根据行业数据估算，项目年销售额突破30亿元，年均复合增长率保持在15%以上。坪效达到每年每平方米1.2万元，处于华中地区购物中心领先水平。项目通过创新的营销模式和业态组合，实现了经营效益的持续提升。

社会效益贡献

作为城市商业地标，二七万象城极大地提升了二七商圈的商业档次和郑州的城市形象：

提供就业岗位超过5000个，间接带动就业2万余人

年贡献税收超2亿元，为区域经济发展注入持续动力

成为郑州城市会客厅，接待政府考察、行业交流超200批次/年

带动周边商业项目升级改造，提升整个商圈竞争力

行业地位与影响力

项目先后获得"河南省示范商业中心"、"郑州市商业地标"等荣誉称号，在2024年中国购物中心销售额排行榜中位列前50。通过持续的品牌调整和空间优化，项目始终保持市场新鲜度和竞争力，成为华中地区商业项目运营的典范之作。

通过以上数据透视可以看出，郑州二七万象城不仅实现了良好的经济效益，更发挥了显著的社会效益，成为推动区域商业升级和城市发展的重要引擎。项目的成功运营为华润置地在中原地区的持续发展奠定了坚实基础，也为其他商业项目的运营提供了宝贵经验。

6.发展历程及云阿云介入背景和角色

郑州二七万象城的发展历程可分为以下几个阶段：

奠基阶段（2010年）：2010年3月，万象城在二七商圈奠基，当时计划总投资逾50亿港币，总建筑面积40万平方米，一期工程36个月，5年之后全部完工。

开业阶段（2014年）：2014年4月19日，郑州华润万象城正式开业，标志着郑州第一个真正意义上的都市综合体诞生，郑州商业步入"全业态、多功能、一站式"主导的全新消费时代。

调整升级阶段（2024年）：2024年，万象城进行了大幅度的业态调整和营销创新，成功吸引年轻客群，提升了项目活力。

云阿云介入背景和角色：

在二七商圈转型升级的背景下，云阿云可能扮演以下角色：

数字化转型伙伴：协助万象城实施数字化升级，利用大数据分析客群特征，优化业态布局和营销策略；

跨境供应链整合者：借助"1000+2000+10000"数字贸易产业带战略，引入跨境商品和新品牌，丰富商场商品多样性；

会员运营与社群营销专家：帮助万象城构建高粘度会员社群，实现精准营销和个性化服务。

云阿云的介入正值万象城向年轻化、数字化转型的关键时期，其角色主要体现在通过数字技术手段提升商场运营效率和创新营销模式，进一步强化万象城在二七商圈的领导地位。

通过以上分析，我们可以看到郑州二七万象城作为中原地区的商业地标，具有显著的区位优势、强大的品牌组合和良好的发展潜力。面对新的市场环境，项目正在通过年轻化转型和数字化升级，巩固和提升其市场地位。云阿云的介入将为项目带来新的发展思路和工具，助力项目实现招商运营和资产管理的优化。

二、项目SWOT分析及矩阵策略

（一）项目SWOT分析

1.优势(Strengths)深度解析

区位优势显著

郑州二七万象城坐落于郑州市最繁华的二七商圈核心位置——民主路10号，这一区位具有不可复制的商业价值。项目半径3公里内覆盖人口超过150万，5公里内覆盖人口达300万，形成天然消费客群基础。据调研数据显示，二七商圈日均客流量超百万，节假日可达200万人次，为项目提供持续客流保障。

品牌资源丰富

华润万象城作为国内高端商业综合体领导品牌，拥有强大的品牌号召力和资源整合能力。截至2024年，万象城已与超过2000个品牌建立战略合作关系，其中国际一线品牌占比40%。项目充分利用这一优势，引入河南首店品牌68家，华中首店15家，形成明显的品牌差异化优势。

表：郑州二七万象城品牌资源优势分析

多元业态协同

项目集购物中心（22万㎡）、5A甲级写字楼（28万㎡）、五星级酒店（8万㎡）和高档住宅（22万㎡）于一体，形成业态互补效应。写字楼和白金公寓为购物中心提供高端稳定客群，酒店带来商务客流，住宅确保基础消费需求。这种多业态组合使项目平日客流保持稳定，周末迎来消费高峰，实现全时段客流平衡。

交通便利性突出

项目与地铁1号线和3号线无缝接驳，地铁出入口直达商场B1层。据客流统计数据显示，地铁带来40%的客流量，有效缓解地面交通压力。2500个停车位的配置远超周边项目（大卫城1800个，正弘城2000个），虽然收费标准较高（首小时4元，后续每小时1元），但凭借优越的停车环境和智能寻车系统，停车位使用率仍保持90%以上。

2.劣势(Weaknesses)深度解析

交通拥堵问题

项目周边道路系统建于上世纪90年代，道路宽度仅20-30米，高峰期拥堵指数达3.8（严重拥堵等级）。民主路、解放路等主要进出道路在周末时段平均车速不足10km/h，严重影响客户到达意愿。据调研显示，30%的潜在客户因交通问题放弃到访，转向交通更便利的新兴商圈。

商圈老化挑战

二七商圈作为传统商圈，存在设施老化、形象传统等问题。相比郑东新区商圈现代化的建筑设计和开阔的空间感受，二七商圈建筑密度高、公共空间不足。消费者调研显示，25-35岁客群中对商圈环境满意度仅65%，低于郑东新区商圈的85%。

停车成本较高

项目停车费标准为：白天首小时4元，之后每小时1元；夜间（20：00-8：00）首小时2元，之后每小时0.5元。虽属市场合理范围，但相比周边商场（大卫城首小时3元，正弘城首小时免费）缺乏价格优势。停车费用成为家庭客群和长时间停留客群的敏感因素。

空间设计局限

项目建于2014年，建筑设计和动线规划遵循当时主流标准，但相比新兴购物中心存在以下不足：中庭面积较小（约800㎡），自然采光不足；动线存在死角，西区客流明显少于东区；层高较低（净高3.5米），空间感略显压抑。这些因素影响了消费者的停留时间和体验感。

3.机会(Opportunities)深度解析

城市发展红利

郑州市作为国家中心城市，2023年GDP达1.36万亿元，常住人口超1300万，社会消费品零售总额位居中部城市前列。市政府规划到2025年将郑州建设成为国际消费中心城市，二七商圈作为核心商业区将获得政策与资源倾斜。城市发展带来消费升级，高端消费需求年均增长15%以上。

消费升级趋势

后疫情时代消费呈现明显升级趋势，消费者从物质需求向体验需求转变。调研显示，郑州消费者在娱乐、教育、健康等体验式消费的支出占比从2019年的35%提升至2023年的48%。这为万象城调整业态组合、增加体验业态提供市场机遇。

Z世代消费崛起

河南省拥有150万高校在校生，其中郑州占60万，Z世代成为消费新主力。这一群体注重个性表达、社交分享和体验感受，消费特征鲜明：重视品牌调性、乐于为兴趣付费、偏好社交媒体打卡。万象城通过引入潮流品牌、打造网红空间，成功将年轻客群占比从25%提升至40%。

数字化转型机遇

5G、大数据、人工智能等技术为商业创新提供新路径。通过数字化转型，可实现精准营销、智慧运营和体验升级。华润集团计划投入10亿元用于数字化建设，万象城作为重点项目将获得资源支持。目前项目已完成WiFi6全覆盖，上线智能导购系统，下一步将建设数字孪生商场。

品牌扩张窗口

国际品牌加速向二三线城市扩张，2023年已有超过50个国际品牌首次进入郑州市场。万象城凭借华润商业资源和项目定位，成为国际品牌入驻首选。2024年计划引入20个新品牌，其中包括5个华中首店品牌。

4.威胁(Threats)深度解析

市场竞争白热化

郑州商业市场呈现多极化发展，新兴商圈快速崛起。丹尼斯大卫城（2023年销售额45亿元）、正弘城（2023年销售额38亿元）等项目分流严重。特别是大卫城通过引入爱马仕、香奈儿等顶级奢侈品牌，抢占高端市场份额。市场竞争已从规模竞争转向特色竞争和体验竞争。

电商持续冲击

虽然实体商业复苏，但电商分流仍然明显。2023年郑州实物商品网上零售额增长20%，占社会消费品零售总额比重达30%。电商平台通过直播带货、即时零售等新模式，进一步侵蚀实体商业份额。特别是美妆、服饰等标准品类，线下渠道占比持续下降。

消费偏好快速变化

新一代消费者偏好瞬息万变，品牌生命周期缩短。网红品牌平均热度周期从24个月缩短至12个月，给招商和运营带来挑战。2023年万象城品牌调整比例达25%，高于行业平均的20%，反映出市场变化的剧烈程度。

经济不确定性

宏观经济波动影响消费信心，消费者更趋理性谨慎。2023年郑州消费者信心指数波动较大，客单价增长放缓至5%（2022年为8%）。高端消费受影响更明显，奢侈品销售增速从2022年的25%下降至2023年的15%。

成本持续上升

人力成本年均增长10%，能耗成本增长8%，推广费用增长15%，给项目盈利带来压力。预计2024年运营成本将上升12%，但租金收入增速仅8%，利润率面临压缩风险。

（二）矩阵策略

1.SO策略(优势-机会组合)

首店经济深化策略

利用华润商业资源和项目区位优势，加大首店引进力度。2024年计划新增区域首店30家，其中华中首店5家，河南首店25家。重点引进轻奢、潮流、体验类品牌，如lululemon、%Arabica等。建立首店孵化机制，提供装修补贴、推广支持等优惠政策，确保首店成功率和存活率。

年轻力中心打造计划

针对Z世代消费群体，打造"万象青年实验室"。将项目4层整体改造为年轻潮流区，引入潮玩、电竞、二次元等业态。具体措施：与腾讯合作打造500㎡电竞体验中心；引入POP MART城市旗舰店；开设汉服体验馆和JK制服专卖区。预计投入3000万元，目标将25岁以下客群占比提升至45%。

智慧商业标杆项目

投资5000万元建设智慧商业系统，包括：智能导购机器人20台、AR试衣镜50台、无人收银系统30套。与华为合作部署5G+MEC网络，实现低延时高清视频导览。开发万象城专属APP，整合会员、导购、支付功能，目标数字化销售占比达到30%。

2.WO策略(劣势-机会组合)

交通优化综合方案

与市政府合作实施交通改善工程：拓宽民主路西侧辅路，增加双车道；增设网约车专属上下客区；与地铁公司合作开通商场直达地铁站厅通道。内部实施智能停车系统：开通无感支付，将离场时间从5分钟缩短至30秒；开发车位预约功能，会员可提前预约车位。

商圈形象提升计划

借助郑州市城市更新政策，推动二七商圈整体改造。投资2000万元升级商场外立面和夜景照明系统；与政府合作改造步行街景观，增加绿化景观和休闲设施。举办"万象艺术节"，引入公共艺术装置，提升商圈艺术氛围。

停车体验升级工程

通过数字化手段提升停车体验：开发反向寻车系统，通过APP导航至车位；实施"消费抵扣停车费"政策，满200元免2小时停车费；引入自动驾驶代客泊车试点，建设机器人停车场。目标将停车满意度从70%提升至85%。

3.ST策略(优势-威胁组合)

差异化定位强化

针对市场竞争，强化"高端时尚+年轻潮流"的双核心定位。奢侈品区引入更多独家品牌和限量产品；潮流区打造主题街区和文化IP。举办国际时尚周、潮流文化节等大型活动，提升项目影响力和差异化优势。

体验经济深化

投资建设体验式业态集群：2000㎡室内滑雪体验馆、1500㎡沉浸式剧场、1000㎡艺术展览空间。与品牌合作打造体验式门店：Nike体验店增加运动测试区；特斯拉开设最新概念店。目标将体验业态面积占比从25%提升至35%。

战略联盟构建

与重点品牌建立深度合作关系，采取联营模式代替传统租赁模式，共担风险共享收益。与30个核心品牌签订战略合作协议，确保品牌稳定性和独家性。建立品牌退出预警机制，提前6个月预警并启动替补品牌洽谈。

4.WT策略(劣势-威胁组合)

租户结构优化

建立租户评级体系，从销售业绩、品牌级次、客流贡献等维度综合评估。淘汰评级后10%的品牌，引入更具市场竞争力的新品牌。目标将优质租户占比（坪效超2000元/㎡/月）从60%提升至75%。

精细化成本管控

实施全面预算管理，严控非必要支出。推行节能改造，预计年降低能耗成本300万元；优化人员配置，通过数字化手段提升人效；集中采购降低物料成本。目标将运营费用率从18%降低至16%。

快速反应机制

建立市场监测体系，跟踪竞品动态和消费趋势变化。设立品牌调整快速通道，将品牌调整周期从3个月缩短至1个月。建立应急基金，用于应对突发市场变化和机会捕捉。

表：郑州二七万象城矩阵策略实施计划表

通过以上矩阵策略的全面实施，郑州二七万象城将有效发挥优势、克服劣势、把握机会、应对威胁，实现项目的可持续发展和价值提升。各项策略相互协同、互为支撑，形成一个完整的战略体系，为项目在未来市场竞争中保持领先地位提供有力保障。

三、竞品分析及应对策略

郑州二七万象城作为中原地区标志性商业地标，面临日益激烈的市场竞争。本部分将从郑州商业格局演变入手，深入分析主要竞争对手，并提出系统的差异化竞争策略。

（一）郑州商圈竞品格局演变

郑州商业格局经历了从 "单核聚集"到"多核分散" 的演变过程。2010年前，二七商圈作为唯一核心商圈，占据全市70%以上商业份额；2015年后，随着城市框架拉大和地铁网络完善，花园路商圈、郑东新区商圈迅速崛起，形成多足鼎立局面。2025年，随着郑东万象城开业和高铁商圈成熟，郑州将进入 "四大天王"（大卫城、东区万象城、正弘城、正弘汇） 的新竞争时代。

表：郑州主要商圈演变历程及特点

（二）竞品选择依据深度分析

本研究选取丹尼斯大卫城、正弘城和熙地港作为核心对标竞品，是基于对郑州商业市场竞争格局的深度研判和多维度科学分析，具体选择依据如下：

1.地理区位代表性：覆盖核心商圈的战略考量

从商圈布局角度，这三个项目分别代表了郑州不同发展阶段的商业核心区：

丹尼斯大卫城位于传统核心二七商圈，与万象城直线距离仅500米，形成直接竞对关系。二七商圈作为郑州商业发源地，日均客流量超百万，但面临设施老化、交通拥堵等共性挑战。

正弘城所在的花园路商圈是新兴市级商圈，依托地铁2号线和周边高端住宅区，已成为郑州北区的商业中心。其商圈特征代表了城市多中心化发展趋势，与二七商圈形成客群分流。

熙地港所在的郑东新区CBD商圈是城市规划的新中心，周边高端写字楼和住宅区聚集，客群消费能力强劲，代表了城市发展新方向。

这三个项目覆盖了郑州主要商圈类型，研究其发展模式对万象城制定差异化策略具有重要参考价值。

表：竞品商圈特征对比分析

2.经营规模相当：商业面积10万㎡以上的同类对比

选择经营规模相当的项目进行比较，能够确保数据分析的可比性和策略参考价值：

丹尼斯大卫城商业面积20万㎡+，与万象城22万㎡规模相当，都属于超大型购物中心，面临类似的运营管理挑战。

正弘城商业面积20万㎡，与万象城处于同一量级，业态组合和空间规划具有可比性。

熙地港商业面积9.4万㎡，虽略小于万象城，但其作为区域型购物中心的代表，在精细化运营方面具有参考价值。

规模相当的项目在租户组合、客流管理、营销推广等方面面临相似的挑战和机遇，其成功经验和失败教训对万象城更具借鉴意义。

3.目标客群重叠度：中高端消费群体的争夺

三个竞品与万象城在目标客群上存在不同程度的重叠：

丹尼斯大卫城与万象城客群重叠度最高（约60%），都瞄准高端消费群体，但在具体定位上有所区分：大卫城侧重奢华消费，万象城侧重时尚潮流。

正弘城与万象城在年轻客群上重叠度较高（约40%），双方都在争夺25-35岁年轻白领和时尚家庭客群。

熙地港与万象城在家庭客群上存在一定重叠（约30%），双方都注重儿童业态和家庭消费体验。

客群重叠度分析有助于万象城制定精准的差异化策略，避免同质化竞争。

4.市场影响力：年度销售额前5位的领先项目

从市场影响力角度，这三个项目都是郑州商业市场的领导者：

丹尼斯大卫城2023年销售额约45亿元，位居郑州第一，是市场的领导者。

正弘城2023年销售额约38亿元，位居郑州第二，是市场的挑战者。

熙地港2023年销售额约25亿元，位居郑州前五，是郑东新区的区域领导者。

研究市场领导者的运营策略和商业模式，对万象城保持竞争优势至关重要。此外，这三个项目在品牌级次、创新实践和市场声量等方面都处于行业前列，具有重要的标杆学习价值。

表：2023年郑州主要商业项目关键指标排名

通过以上四个维度的综合分析，选择这三个项目作为核心竞品，能够全面反映郑州商业市场的竞争格局，为万象城制定竞争策略提供科学依据。此外，这些项目代表了不同的发展模式和定位策略，其经验教训对万象城未来发展具有重要参考价值。

（三）主要竞争对手多维分析

1. 丹尼斯大卫城：高端奢华领导者

位置与区位：位于二七路与太康路交叉口，地处二七商圈核心位置，日均客流量超过百万。项目与二七万象城直线距离仅500米，形成直接竞争态势。

规模与业态：总建筑面积约40万平方米，商业面积逾20万平方米。业态布局偏重高端零售，奢侈品占比达30%，化妆品业态尤为突出，拥有雅诗兰黛、迪奥、宝格丽等国际高端化妆品品牌。餐饮业态分布从地下负一层至地上12层，涵盖拜特超市、香港满记甜品、鹿角巷、奈雪的茶等多元餐饮选择。

定位与商业模式：定位"奢华全能型"购物中心，目标客群为全客层，但以高端消费群体为主。采用"百货+MALL"的混合模式，2021年销售额超过80亿元，客流量达到2800万人次，位居郑州首位。

品牌与商户：拥有LV、Gucci、Cartier等一线奢侈品牌，2022年引入爱马仕郑州首店，进一步巩固其高端定位。同时，宝珀、宝玑、格拉苏蒂等高端腕表品牌也已围挡准备入驻。

运营策略与营销特色：采取"强品牌+强营销"策略，通过奢侈品矩阵吸引高端客群，通过化妆品节、会员活动等保持客流活跃度。近年来积极调整品牌布局，将MCM、BOSS等品牌移至二楼，为更多一线品牌腾出空间。

核心优势与短板：

优势：奢侈品阵容强大，化妆品业态突出，客流基础庞大，销售额领先。

短板：环境拥挤，停车困难（仅2000个车位），周边道路狭窄，客群年龄结构偏大。

2. 正弘城：年轻时尚引领者

位置与区位：位于花园路与东风路交汇处，地铁2号线直达，D口可直接进入商场负一楼。属于花园路商圈，周边高校和高端住宅集中，年轻客群占比高。

规模与业态：体量20万平方米，地上8层，地下3层。业态组合注重年轻时尚和体验式消费，引入了特斯拉、蔚来等新能源车体验店，以及乐高授权专卖店（郑州首家）。餐饮业态集中在7-9层，包括曼玉融合餐厅、熙长安等。

定位与商业模式：定位"年轻时尚+体验式"购物中心，目标客群为25-35岁年轻白领和时尚家庭。采用"品牌创新+场景体验"模式，2021年销售额达42亿元，年均客流增长率保持15%以上。

品牌与商户：美妆品牌阵容强大，拥有赫莲娜、CPB、圣罗兰等品牌。2024年引入ACQUA DI PARMA、HERMES Beauty、WE11DONE等河南首店，持续强化品牌新鲜度。

运营策略与营销特色：创新营销策略，打造原创活动IP如"红人节"、"造梦音乐节"等。数字化运营成熟，自媒体账号粉丝量超160万，全年推广活动超300场。2025年3月推出的"热爱引力场5.0「南法街区」"开街当日客流达13万人次。

核心优势与短板：

优势：定位年轻化，品牌更新快，营销创新能力强，交通便利（双地铁上盖）。

短板：奢侈品阵容相对较弱，周边竞争加剧（高新区正弘汇分流客源）。

3.熙地港：家庭消费主导者

位置与区位：位于郑东新区农业东路15号CBD核心区域，临近郑州高铁车站，B2路公交车可直达。周边高端住宅区集中，家庭客群占比高。

规模与业态：总出租面积93,747平方米，总层数6层，停车位约1,723个。业态组合以快时尚和家庭消费为主，王府井百货作为主力店，ZARA、H&M、优衣库等快消品牌齐全。

定位与商业模式：定位"快时尚+家庭型"购物中心，目标客群为周边家庭消费者。采用"稳健运营+社区深耕"模式，注重家庭消费和儿童业态。

品牌与商户：以大众消费品牌为主，缺乏高端奢侈品。餐饮业态包括"湖北非物质文化遗产"蔡林记等特色品牌。

运营策略与营销特色：近年来注重文化IP打造，如西安熙地港的"熙攘长安"系列文化活动，通过大唐文化市井游逛特展吸引客流。郑州熙地港也可能借鉴此类文化营销策略。

核心优势与短板：

优势：道路宽敞，停车便利，家庭客群稳定，周边消费能力强。

短板：缺乏高端品牌，创新力度不足，市场声量相对较小。

表：郑州主要商业项目竞争对比分析

（四）二七万象城差异化竞争策略

基于以上竞品分析，二七万象城应采取以下差异化策略应对市场竞争：

1. 业态差异化策略

强化 "高端时尚+年轻潮流" 双主线定位，在保持轻奢品牌优势的同时，加大年轻化、体验式业态占比：

提升体验业态比例：将体验业态面积占比从25%提升至35%，增加沉浸式剧场、室内滑雪体验馆等创新业态。

强化特色业态优势：突出冰纷万象真冰场、星际传奇电玩城等特色业态的差异化优势，与正弘城的动物乐园、熙地港的家庭娱乐中心形成区别。

优化业态空间布局：针对西区客流较少的问题，通过主力店调整和动线优化，提升整体客流均衡度。

2. 品牌差异化策略

实施 "首店经济+独家品牌" 双轮驱动策略：

首店引进计划：2024年新增30家区域首店，其中华中首店5家，河南首店25家，重点引进轻奢、潮流、体验类品牌。

独占性品牌强化：强化苹果直营店等独占性品牌的优势，争取更多华中独家品牌入驻。

本土品牌孵化：设立本土品牌孵化区，支持像"麦陌"等河南本土品牌发展，形成与正弘城"眷茶"类似的成功案例。

3. 体验差异化策略

打造 "沉浸式+社交化" 场景体验：

主题街区打造：将项目4层整体改造为年轻潮流区，引入潮玩、电竞、二次元等业态，与腾讯合作打造500㎡电竞体验中心。

文化IP创新：借鉴西安熙地港"熙攘长安"系列，打造"商都文化"IP活动，结合郑州三千多年商都历史，打造沉浸式文化体验空间。

科技体验升级：投资5000万元建设智慧商业系统，包括智能导购机器人20台、AR试衣镜50台、无人收银系统30套，提升科技体验感。

4. 服务差异化策略

构建 "会员生态+数字化服务" 体系：

会员权益升级：推出万象星兑换、沙龙服务等高粘度会员权益，目标将会员消费占比从65%提升至75%。

数字化服务提升：开发万象城专属APP，整合会员、导购、支付功能，实现数字化销售占比30%的目标。

停车体验优化：实施"消费抵扣停车费"政策，满200元免2小时停车费；引入自动驾驶代客泊车试点，建设机器人停车场，将停车满意度从70%提升至85%。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库