商业地产案例分享-郑州中原万达广场项目（一）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告详解如何借力云阿云智慧商业系统，实现客流、会员、招商的数字化革命，构建数据驱动的运营闭环，助力项目降本增效，提升资产价值。全文共50400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

数据驱动新增长

中原万达广场智慧招商与精准运营优化全案

目录

一、市场分析与项目概述

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位及客群分析

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商策略及政策创新

八、运营管理优化方案

九、资产优化与价值优化

十、发展计划及项目启示

一、项目概述与市场分析

（一）市场环境分析

1.宏观环境洞察：政策与电商影响分析

1.1政策环境：乘区域发展东风，锚定消费中心核心地位

项目所处的政策环境优越，为其持续繁荣提供了强劲的外部驱动力。

顶层战略红利密集： 作为郑州市委市政府所在地，中原区在资源调配、城市规划、基建投入方面享有天然优势。项目直接受益于 “郑州国家中心城市” 建设的宏大叙事。该定位意味着郑州将在中部地区承担起综合交通枢纽、商贸物流中心、现代服务业基地的核心职能，未来将持续导入高质量人口、产业和资本，为商业体提供庞大的消费基数和升级动力。

区域政策精准赋能： 市、区两级政府对于 “国际消费中心城市” 的培育政策正逐步落地。具体到执行层面，政府对核心商圈的改造升级、首店经济的引进、夜间经济的培育以及消费场景的创新给予明确的政策指引与资金支持。例如，对于引入知名首店品牌、举办大型城市级营销活动、打造特色夜间市集等行为，可能享有相应的补贴或审批便利。中原万达广场作为区域商业龙头，是这些政策最直接的承接者和受益者，可借此机会优化品牌矩阵，打造现象级消费事件，进一步巩固其市场领导地位。

风险与机遇并存： 需清醒认识到，政策支持也伴随着更高的期望与要求。在“共同富裕”和“民生导向”的大背景下，商业项目需更好地平衡经济效益与社会效益，在绿色建筑、消费者权益保护、无障碍设施、提供灵活就业岗位等方面承担更多社会责任，这将塑造项目卓越的公众形象，转化为长期的品牌资产。

1.2 电商环境：体验经济为王，数字化融合是关键突破口

线上消费的常态化和深度化，并非线下商业的末日，而是其进化与分化的催化剂。对于中原万达而言，电商冲击已从挑战演变为明确的转型机遇。

构筑“电商无法替代的体验护城河”： 电商的核心优势在于“无限货架”和“效率”，但其天然短板在于无法提供即时的、沉浸的、社交化的多维体验。中原万达的应对策略非常清晰——强化长板。其强大的 “餐饮+休闲+娱乐” 业态组合（如高端影院、亲子乐园、特色餐饮、健身会所）本身就是最强的“反电商”武器。未来的竞争焦点在于将这种组合优势极致化，通过打造主题式楼层、策展型零售空间、互动艺术装置和常态化文化活动，将购物中心从一个交易场所升级为一个城市生活目的地和社交能量场，让“逛”的体验本身成为核心吸引力。

从“对抗”到“融合”：数字化赋能线下重生： 未来的挑战不在于电商本身，而在于能否利用数字化工具弥合线上与线下的鸿沟，实现共生共荣。这意味着：

引流阶段： 利用大数据进行精准画像，通过抖音本地生活、小红书种草、美团点评等线上平台进行精准广告投放和内容营销，将线上流量有效引至线下。

到店阶段： 通过小程序、APP提供智能停车、室内导航、线上排队、一键WIFI等便捷服务，提升到店体验的流畅度。

消费阶段： 借助数字化会员体系，打通线上线下积分与权益，实现“线上下单、线下自提”、“线下体验、线上复购”的闭环，并通过对消费数据的分析，反哺招商调整与营销策略，实现千店千面的精准运营。

离店后阶段： 通过社群运营（如企业微信社群）、直播带货（线上卖券，线下核销）等方式，保持与消费者的持续连接，将一次性的到店顾客转化为终身价值的数字会员。

结论： 宏观环境下，中原万达广场正处于政策利好与消费变革的历史交汇点。云阿云的角色，正是要帮助项目不仅成为政策红利的“收割者”，更要成为数字化转型的“引领者”，通过深度运营和科技赋能，将项目从一个传统的物理空间，升级为一个线上线下无缝融合、体验感极致、运营效率卓越的智慧商业新物种。

2.城市商圈解构与竞争格局分析

2.1宏观格局：从“单极核心”到“多核并进”的郑州商业演变

郑州的商业地图经历了深刻的变迁。传统意义上，二七商圈凭借其历史积淀和交通枢纽地位，长期扮演着单极核心的角色。然而，随着城市框架的拉大、人口的外溢以及区域规划的落地，郑州商业已鲜明地呈现出 “多核心”发展态势。除了持续升级的二七商圈、郑东CBD的宝龙-熙地港商圈外，以中原万达广场和锦艺城为代表的西区商圈已强势崛起，成为与北区、南区商圈并立的城市级商业极核。这一格局的形成，标志着郑州商业进入了深度分化、区域深耕的新阶段，消费者“就近消费、注重体验”的习惯日益成熟，为区域型商业巨头提供了肥沃的土壤。

2.2 西区战局：“双雄争霸”下的竞合博弈

在西区板块内部，市场已形成高度集中的 “双雄争霸”格局。中原万达广场与锦艺城共同教育了市场，做大了西区的商业蛋糕，避免了单打独斗的困境，但同时也陷入了对优质品牌资源和消费客流的直接争夺。

竞争对手深度剖析：锦艺城

核心优势：

规模效应显著： 更大的总体量意味着能容纳更丰富的品牌组合，尤其是在零售业态上，能形成更宽的商品带和更多元的选择，满足消费者“一站式购齐”的需求，其21亿元的年营业额证明了其市场号召力。

商圈模式成熟： 锦艺城周边形成了包括住宅、学校在内的成熟社区环境，拥有相对稳定的基础客群，其商业模式经过多年运营已得到验证。

潜在劣势与挑战：

运营效率亟待提升： 尽管营业额绝对值高，但其“每万平方米营业额”（坪效）与市中心顶尖项目（如大卫城）差距巨大。这暴露出其业态布局、品牌级次、动线设计或运营活动可能存在优化空间，部分面积未能产生应有的价值，存在“虚胖”的可能。

体验感面临挑战： 超大体积可能带来动线复杂、消费者疲劳等问题，如何在庞大空间中持续创造新鲜感和体验亮点，是其面临的长期挑战。

2.3 本项目核心竞争位势：中原万达广场的制胜之道

在与锦艺城的正面竞争中，中原万达广场凭借其独特的打法，确立了自身难以复制的竞争优势。

优势一：极致运营，效率为王

数据印证： “以一半体量，创同等收益”这一事实，是项目运营能力最有力的证明。这背后折射出的是更高的招商甄选标准、更优化的品牌组合效率、以及更强的客流转化能力。这表明中原万达的租户销售表现更佳，可能吸引了客单价更高的品牌，或通过精彩的营销活动有效提升了提袋率。

质量优于数量： 项目更倾向于精选符合其定位的优质品牌，而非单纯追求品牌数量，确保了单位面积的产出的最大化，实现了高质量的集约化增长。

优势二：卡位战略，辐射外围

门户枢纽价值： 项目扼守郑西入市口的区位是其独一无二的战略资产。这使其商业腹地远远超出了中原区，成功拦截了荥阳、巩义、上街等经济强县前往郑州市中心的消费客流。对于这些消费者而言，中原万达是其进入郑州后首个遇到的一站式、高品质购物中心，具备极强的“首站吸引力”和消费截流能力。

客群结构多元化： 因此，其客群结构比锦艺城更为多元，不仅包含本地生活客群，更包含了大量目的性消费、商务、旅游等外来客群，这类客群消费目的明确，客单价潜力更高，抗本地消费波动能力更强。

优势三：产品基因与品牌背书

万达第三代产品线： 作为万达成熟的第三代产品，其在动线设计、空间体验、业态配比上已历经市场验证，减少了试错成本。Box+街区的形式完美融合了集中商业的便利和街区商业的休闲氛围。

强大的品牌号召力： “万达广场”本身就是吸引客流和优质品牌的金字招牌，其全国性的会员体系和资源整合能力，能为项目持续输送运营理念和营销资源。

结论： 当前，中原万达广场凭借其卓越的运营效率和独特的战略卡位，在西区“双雄争霸”中占据了效率高地和发展先机。未来的竞争将从单纯的规模体量之争，升级为运营效率、体验创新和辐射能级的全方位较量。云阿云的介入，旨在将这一优势进一步扩大，通过数字化手段深化运营，通过体验创新巩固客流，最终奠定其不可动摇的西区商业领袖地位。

（二）项目概述

1. 项目总览与行业坐标

郑州中原万达广场是万达集团落子郑州的首个城市综合体项目，具有里程碑式的战略意义。作为万达第三代商业地产产品的典型代表，项目总建筑面积达53万平方米，构建了集大型购物中心、室外步行街、SOHO办公及高尚住宅于一体的“城中城”。项目秉承万达“先业态规划，后建筑规划”及“先商业订单，后建筑建造”的成熟开发模式，旨在打造郑州西部一站式、体验式的消费与生活中心。

其行业坐标不仅在于其巨大的体量，更在于其作为“西区商业引擎”的定位，成功改变了郑州传统商业格局（二七商圈一家独大），与锦艺城共同引领了郑州商业“西进”的发展趋势，成为区域商业升级的标杆。

2.项目核心要素详解

2.1. 区位及交通优势

坐落于中原路与秦岭路交汇处黄金角位，是郑州西部的门户位置。周边公交网络极其发达（12、44、60、112等十余条线路），通达性强，有效覆盖了全市消费客群。这一区位是其实现“辐射全市、截流外县”战略的物理基础。

2.2. 规模与多业态组合

项目总建面53万㎡，其中商业面积约25万㎡，规模宏大。业态规划体现了万达第三代产品的精髓：

购物中心： 核心引擎，吸引主力店及次主力店。

室外步行街： 与购物中心形成互补，增加休闲体验氛围，容纳更多特色品牌。

SOHO办公 & 高尚住宅： 不仅贡献了销售额，更为核心商业提供了内置的、稳定的消费客群，保证了工作日晚间及周末的基础客流量，形成“内生循环”的生态系统。

2.3. 品牌与客群画像

品牌策略： 依托万达强大的“商业订单”资源，吸引了众多国内外知名品牌首次进入郑州西区。品牌组合注重全龄层覆盖与家庭型消费，同时通过引入网红餐饮、体验式娱乐业态（如影院、儿童乐园）强化对年轻客群的吸引力。

客群画像：

核心客群： 中原区及周边3-5公里范围内的家庭客群、年轻白领。

次级客群： 郑州市专程前来购物娱乐的消费者。

机会客群： 荥阳、巩义、上街等来郑办事、旅游、就医的“截流”客群，消费目的性强，客单价潜力高。

3. 核心数据透视与运营效率评估

4. 发展历程、挑战与云阿云介入背景及角色

4.1发展历程

拿地与奠基（2010 年）

2010 年 6 月，万达集团以 23.2 亿元竞得中原区核心地块，同年 8 月 3 日举行奠基仪式，标志着郑州首个万达广场正式启动。

开业与初期运营（2011 年）

2011 年 10 月 28 日，中原万达广场盛大开业，首日客流量突破 37 万人次，刷新郑州商业纪录。项目迅速成为西区消费地标，带动周边房价及区域价值提升。

业态升级与创新（2013 年后）

万达金街改造：2013 年，万达金街引入餐饮、生活配套等业态，商铺年营业额达 3.6 亿元，成为学生和年轻家庭的聚集地。

主题商业区打造：2023 年，中原万达联合政府推出 “中原遇见台北” 主题商业区，融合台湾美食、文创市集及街头表演，强化文旅属性。

星夜市集开业：2023 年 8 月，占地 800㎡的集装箱式市集 “星夜市集” 亮相，营业时间延长至凌晨 3 点，提供 800 个就业岗位，进一步激活夜经济。

4.2当前挑战 

项目作为西区商业的开创者，已成功度过培育期，进入成熟运营阶段。当前的挑战在于：

竞争加剧： 需应对锦艺城的持续竞争以及未来可能出现的新入局者。

消费疲软： 宏观经济环境下，如何刺激消费、提升客单价是共同课题。

体验升级： 消费者对场景、服务和新鲜感的要求不断提升，需持续进行业态和品牌焕新。

数字化赋能： 如何利用大数据洞察客群，实现精准营销和运营提效。

4.3云阿云介入背景与角色：

基于上述挑战，业主方或管理方引入云阿云，旨在借助其卓越的数字化运营能力和丰富的商业地产操盘经验，为项目的下一阶段发展注入新动能。

云阿云的核心角色将聚焦于：

数字化战略官： 帮助项目搭建全域数据中台，整合线上线下数据，绘制更清晰的客户画像，实现会员体系的数字化升级和精准触达。

运营效率提升官： 通过数据分析优化动线、铺位布局、品牌组合，并提出招商调整建议，进一步提升坪效和客户满意度。

体验创新顾问： 协助规划创新营销活动、打造主题式消费场景、引入首店及网红业态，持续制造话题，吸引年轻客流，巩固项目作为“城市级体验中心”的地位。

资源连接器： 导入云阿云生态内的优质品牌、IP和技术资源，为项目带来新的增长点。

总结而言，郑州中原万达广场是一个基本面极为优质的项目，正处于从“成功运营”向“卓越运营”跨越的关键节点。云阿云的介入，将是其应对未来挑战、巩固西区商业领袖地位、并探索商业地产数字化未来的一次重要战略合作。

二、项目SWOT分析及矩阵策略

（一）SWOT分析

1. 优势与劣势分析

1.1优势分析：

品牌资源与规模优势：

深度解读： 万达集团的品牌背书不仅是知名度的保证，更意味着强大的品牌库资源和标准化运营体系。中原万达作为郑州首座万达广场，享有“首店效应”红利，能优先引入万达体系内的核心战略品牌（如万达影城、宝贝王、大玩家等），这些主力店是稳定的客流引擎。53万方的巨型体量构成了目的地型商业的物理基础，能承载全业态、全客层的消费需求，形成强大的虹吸效应。

业态组合科学合理：

数据支撑： 其“零售:娱乐:餐饮≈4:3:3”的黄金比例，是经过市场验证的抗电商化经典模型。这一结构确保了项目既有零售的租金贡献，又有娱乐餐饮带来的高频客流和停留时间。相较于纯零售型商场，其客流的抗周期性和消费韧性更强。

地理位置与交通枢纽优势：

战略价值： 地处市府核心，不仅是地理中心，更是政务与商务活动的中心，衍生出高质量的公务与商务消费客群。扼守郑西入口，使其扮演了“城市级流量闸口”的角色，对县域消费客流的截流能力是其他竞品无法复制的核心优势。十余条公交线路构成的网络，确保了项目基础客流的广泛覆盖。

设计理念与动线规划：

运营价值： U型动线是万达第三代产品的精髓，它能强制引导客流循环，避免出现冷区，最大化所有商铺的昭示性与可达性，从而提升整体租金溢价能力。现代主义的设计语言历久弥新，仍能传递出高端、时尚的项目调性。

1.2劣势分析：

硬件老化与物业挑战：

具体表现： 运营近10年，设施设备（如电梯、空调、卫生间、停车场导视系统）的故障率与维护成本逐年攀升，直接影响消费者体验。SOHO物业的非一级资质，导致管理服务品质参差不齐，抑制了资产价值的最大化，与周边新建项目的硬件差距正在拉大。

竞争白热化与分流加剧：

案例支撑： 不仅是锦艺城的直接竞争，保利心语·时光里（社区商业）、二砂文创园（文化体验）、芝麻街双创园（产业办公配套商业）等新兴项目，虽体量不一，但各自精准切分了细分市场客群（如年轻潮玩客、文创爱好者、园区办公人群），对中原万达的广谱客群构成了持续性分流。

业态创新与体验滞后：

对比分析： 与郑州新开的郑州CCD万达广场（第四代产品）或郑州高新万达广场相比，中原万达在沉浸式主题空间、创新体验业态（如室内滑雪、潜水、大型宠物友好空间、艺术策展型零售）、跨界融合门店等方面存在代际差。仍以传统零售、餐饮、影院为主力，对Z世代及新生代家庭的吸引力有所减弱。

2. 机会与威胁分析

2.1机会分析：

区域政策红利与集群效应：

具体规划： 政府对“二砂-芝麻街”文创区的投入是长期的，旨在打造中原科创文化高地。中原万达可主动融入该规划，通过空中连廊、接驳巴士、联合营销等方式，与文创园区形成“商业+文化+旅游”的客流闭环，从一个大商场升级为一个大商圈的核心组织者。

消费升级与体验经济崛起：

数据洞察： 据赢商网数据，消费者在购物中心的停留时间与体验业态占比呈强正相关。愿意为“社交、研学、悦己、健康”等体验付费的客群比例持续扩大。这为项目调整业态，引入高端健身中心、医疗美容、主题餐厅、手工作坊等提供了明确的市场方向。

数字化转型的弯道超车机遇：

云阿云角色： 这是弥补硬件劣势、最大化运营优势的关键突破口。通过部署智慧停车系统（无感支付、车位引导）、AI智能导购、全场Wi-Fi 6覆盖、会员数据中台等，可以极低成本地大幅提升消费便捷度和满意度，实现降本增效和精准营销。

2.2.威胁分析：

电商的精准化与直播冲击：

现状： 电商冲击已从过去的全品类，转向与购物中心抢夺特定品类（如美妆、数码、标准服饰）和特定时段（如618、双11）的消费预算。直播电商更是通过内容直接激发了消费者的购买欲，分流了目的性消费。

同质化竞争下的品牌疲劳：

案例： 郑州多个商业项目的主力店品牌重合度较高（如快时尚、连锁餐饮），导致消费者产生“去哪都一样”的倦怠感。营销活动也多为节日美陈、打折促销，缺乏独特性和记忆点，难以形成项目独有的标签。

消费者忠诚度下降与需求多变：

洞察： 新一代消费者品牌忠诚度低，但内容忠诚度高。他们追随的是好玩的IP、有趣的活动、打卡的场景，而非固定的商场。项目必须保持高频的内容创新和场景焕新能力，否则极易被遗忘。

表一：郑州中原万达广场项目SWOT分析总览

（二）SWOT矩阵策略与云阿云行动方案

SO策略（优势-机会策略）：打造“西区商业文化共同体”

S1+O1： 发起“中原商业文化联盟”。由云阿云牵头，与二砂、芝麻街建立战略合作，联合发行“文旅消费一卡通”，数据互通，积分互认。共同打造“城市艺术节”、“科创嘉年华”等IP活动，将单项目活动升级为区域级事件，共享客流，共塑品牌。

S2+O2： 启动“品牌焕新计划”。利用万达招商优势，针对消费升级趋势，引入区域首店、概念店、体验店。例如，将部分传统零售区域改造为“国潮文化街区”或“健康生活馆”，提升体验业态占比至35%以上，打造差异化体验。

WO策略（劣势-机会策略）：以数字化赋能，重塑项目竞争力

W1+O3： 实施“智慧商场”改造计划。由云阿云提供全套数字化解决方案：

硬件升级： 部署智能停车系统，将平均找车位时间从10分钟降低至3分钟以内；安装智能能耗管理系统，预计每年降低能耗成本15%。

软件赋能： 搭建小程序/APP，集成找店、排队、促销、积分等功能，目标在一年内将会员数字化率从目前的不足30%提升至70%，形成可精准触达的私域流量池。

W2+O1： 差异化互补策略。主动与周边新项目沟通，避免正面竞争，寻求互补。例如，与二砂文创园合作，在其举办大型展览期间，在万达设置衍生品快闪店和观众休息区，将他们的文化客流转化为我们的消费客流。

ST策略（优势-威胁策略）：强化体验护城河，对抗分流

S3+S4+T1+T2： 打造“不可替代的到店理由”。

场景革命： 利用U型动线的空间，打造主题鲜明的垂直楼层（如“潮玩引力场”、“亲子成长空间”、“美食社交工厂”），强化场景感，让购物本身变成一种“游览”和“发现”的体验。

数据对抗同质化： 利用云阿云数据中台，分析本地客群消费偏好，定向引进符合本地口味但尚未进入郑州的“城市定制型”品牌，避免与全市项目盲目追求同一批全国性品牌。

WT策略（劣势-威胁策略）：防御性投资与精准运营

W1+W3+T3： 实施“精准化、小投入”的焕新工程。不强求全场硬件大改，而是投资于消费者感知最明显的痛点：

卫生间升级： 投入预算改造卫生间，配备智能马桶、母婴室、化妆间，提升口碑。

导视系统优化： 引入AR实景导航，解决找店难问题。

建立“敏捷消费者洞察机制”：通过云阿云系统，建立常态化会员反馈渠道（如小程序积分问卷），每月生成客户需求趋势报告，指导运营部门快速调整营销活动和商户优化，变“跟随需求”为“预见需求”。

表二：基于SWOT分析的矩阵策略与云阿云行动方案

通过以上矩阵策略，云阿云将助力中原万达广场巩固其运营效率优势，弥补其硬件与创新劣势，抓住区域与数字化机遇，有效抵御外部威胁，最终实现从“传统的商业地产”向“以数据驱动的现代消费服务平台”的战略转型。

三、竞品分析及应对策略

（一）郑州西区商业竞争格局演变与竞品选择依据

郑州西区的商业发展经历了从 “碧沙岗商圈” 的单极核心，到如今 “锦艺商圈与万达商圈双雄争霸” 的格局演变。早期的碧沙岗商圈虽历史悠久，但受限于业态老化和布局分散，逐渐衰落。2010年后，随着城市更新和大型开发商入驻，锦艺城（依托原国棉厂区改造）和中原万达广场（万达集团首入郑州之作）相继崛起，共同做大了西区商业蛋糕，但也形成了直接竞争的局面。

近年来，西区商业进入了 “双雄引领、新秀迭出” 的新阶段。显示了中原区商业综合体总建筑面积约70万平方米，虽略逊于二七区，但活力十足。除了锦艺城和中原万达，探十里（2023年重启）和保利心语·时光里等新项目入市，它们以创新定位和精准客群切入市场，进一步加剧了竞争，同时也带来了合作共赢的可能。

本竞品分析选择锦艺城、探十里、保利心语·时光里作为重点研究对象，依据如下：

锦艺城：是中原万达最直接、最全面的竞争者，两者体量相当、客群重叠度高，是其最主要的同质竞争对象。

探十里：作为存量商业改造的成功典范，其创新的运营模式和聚焦特定客群的定位取得了市场高热度，对中原万达的客流吸引构成了潜在威胁。

保利心语·时光里：位于万达商圈内，定位 “小而精” ，与中原万达形成差异化互补与潜在协同，分析其有助于思考如何应对近身竞争与实现商圈共生

（二）主要竞争对手多维深度分析

1.锦艺城 (Jinyi City)

位置与区位

锦艺城坐落于郑州市中原区棉纺路沿线，所在地原为国棉一厂与六厂的厂区。该区域承载着郑州深厚的工业历史记忆，如今通过城市更新转变为重要的商业节点。周边住宅区密集，常住人口基础良好，但区域商业竞争也逐渐加剧。

规模与业态

项目由A、B、C三个区域及王府井奥特莱斯共同构成，总体量庞大，是西区规模领先的商业综合体。业态覆盖广泛，包括零售、餐饮、儿童体验、娱乐等，其中更规划有海洋馆等大型体验设施，意图打造一站式消费目的地。不过，传统零售占比仍较高，品牌组合存在同质化倾向，面临创新压力。

定位与商业模式

锦艺城定位为全客层购物中心，依托其规模优势和业态完整性吸引家庭及年轻消费者。但其运营效率仍有提升空间，2023年全年营业额约21亿元，坪效表现不及本市标杆项目如大卫城的五分之一，反映其单位面积产出效益较低。

品牌与商户

项目引入王府井百货、世纪联华超市作为主力店，起到重要的引流作用。品牌丰富度虽高，但级次上与邻近的万达项目存在重叠，此前经历了较长的品牌调整期，通过引入区域首店（如多家餐饮品牌）试图提升吸引力。

运营策略与营销特色

运营方面，锦艺城展现出持续的调改韧性。曾推出观影补贴等促销手段拉动客流，并逐步提升餐饮、娱乐业态占比，增强体验性。通过不断引入新品牌和首店资源，试图焕新项目形象、扩大辐射范围。

核心优势

其核心优势包括：早期进入西区市场所建立的认知度与规模效应；业态齐全带来的一站式消费便利；以及运营团队在持续优化品牌组合和空间体验中所展现的韧性。

主要短板

短板包括：整体运营效率尤其是坪效仍有较大提升空间；部分建筑空间及硬件设施略显陈旧，体验感有待进一步加强；此外，在吸引区域外增量客流方面能力有限，客群结构仍以周边“存量”居民为主。

2.探十里 (T10 Explore)

位置与区位

位于中原区陇海路与桐柏路交叉口，原为大商桐柏路店旧址。该地段交通便利，周边社区密集，具备良好的消费人缘基础。通过存量改造重新入市，也为城市商业更新提供了实践样本。

规模与业态

商业体量约11万平方米，定位为家庭型购物中心。在业态规划上突出体验与社交属性，侧重于亲子家庭、年轻客群的消费需求，涵盖零售、餐饮、娱乐及儿童业态，并有意控制传统零售比例。

定位与商业模式

项目以“家庭型购物中心标杆”为目标，强调“性价比”和“社交体验”，聚焦亲子与年轻市场，重启后凭借精准的定位和创新的场景营造，在短期内获得了极高的市场热度和客流。

品牌与商户

招商策略明显倾向体验类、新兴品牌和适合家庭消费的标签品牌，虽未全面披露具体品牌，但其开业后良好的反响表明品牌组合有效契合了项目定位。

运营策略与营销特色

突出创新运营，通过营造话题性的营销活动、打造沉浸式场景体验，持续维持市场声量。其宣传口号强调“更佳的商业形态、更好的生活体验、更新的社交空间”，显示出强内容、重社交的运营思路。

核心优势

核心优势体现在：精准的家庭与年轻客群定位形成差异化特色；优秀的存量改造示范效应带来舆论与政策关注；开业初期所呈现出的高客流与消费热度，也体现出良好的市场接受度。

主要短板

可能的不足包括：因侧重性价比与新兴品牌，在高端品牌资源上有所欠缺；需持续通过创新营销和内容更新来维持热度，对运营创新能力提出较高要求；此外，家庭定位与性价比策略也可能对整体客单价的提升带来一定挑战。

3.保利心语·时光里 (Poly Shiny City Times Living)

位置与区位

项目位于中原路与华山路的西北角，正对面即是中原万达广场，属于典型的热点商圈腹地。区位优势显著，可有效共享万达广场的巨量客流，具备天然的客源基础。

规模与业态

总体量约2万平方米，采用“商业盒子+街区+公寓”的复合开发模式。由于体量有限，业态规划追求“精致化”，侧重于精致餐饮、生活服务和特色零售，与万达大而全的模式形成互补。

定位与商业模式

项目明确为“精致社区商业”，或定位为“万达广场的配套补充”。不做全业态覆盖，而是针对周边社区及万达外溢客流，提供差异化、品质化的商业内容，避免同质化竞争。

品牌与商户

预计将引入一批高品质生活品牌、特色餐饮及服务类业态，与万达广场内的主力店、次主力店形成错位经营，共同提升区域商业丰富度。

运营策略与营销特色

依托保利发展在一线城市“时光里”产品线的运营经验，预计将提供较高水平的物业管理和消费环境营造，强调品质感和社区服务属性，打造温馨、精致的商业氛围。

核心优势

其主要优势包括：与万达广场毗邻而居的绝佳区位，可最大化利用成熟商圈的客流辐射；通过差异化定位实现互补共生，避免正面竞争；同时，作为新项目，其建筑空间、硬件设施和环境体验也预计更具竞争力。

主要短板

项目同时面临一些挑战：商业规模较小，业态丰富度有限；对万达广场存在较强的客流依赖，自主吸引全城客源的能力不足；此外，作为新入市项目，需通过时间积累品牌认知和客户忠诚度。

（三）差异化竞争策略与云阿云行动方案

基于以上深度分析，中原万达广场应发挥自身优势，针对竞品的弱点，制定并实施以下差异化竞争策略：

1.强化主场优势，打造商圈共生体

策略依据：万达商圈被政府寄予厚望，周边有二砂文创园、芝麻街双创园等规划，拥有更大战略纵深和发展潜力。保利时光里的入驻也印证了该区域的吸引力。

具体行动（云阿云牵头）：

发起“中原路商业文化联盟”：主动联合二砂、芝麻街、保利时光里等周边项目，统一营销日历，共办城市级文化节日（如艺术节、科创嘉年华），发行联名消费券或会员积分通兑，将单项目活动升级为区域级事件，做大商圈整体影响力。

交通与动线优化：与政府协商，优化通往万达商圈的公共交通接驳（如增设微循环巴士连接各项目），规划共享停车系统，提升商圈可达性与便利性。

2.构建业态壁垒，极致化运营效率

策略依据：中原万达虽体量仅为锦艺城一半，但营业额能与之持平，证明其运营效率和品牌级次效率更高。需持续强化此优势，并对标探十里的创新热度。

具体行动（云阿云牵头）：

数据驱动的精准调改：利用云阿云数据中台，分析客流消费偏好，淘汰低效品牌，引入更多区域首店、概念店、体验式业态（如高端健身中心、医疗美容、文创手作），目标将体验业态占比提升至35%以上**。

打造“西区独有标签”：聚焦1-2个优势品类（如高端餐饮、儿童教育、运动健康），形成压倒性品牌组合优势，让消费者产生“买XX（品类）到万达”的心智定位。

提升租户业绩：建立租户销售数据分析与赋能机制，为表现不佳的租户提供经营建议，共同策划营销活动，提升整体坪效。

3.场景体验升级，超越物理空间

策略依据：应对保利“小而精”和探十里“场景创新”的挑战，必须将“大而全”的体量优势转化为不可复制的体验优势。

具体行动（云阿云牵头）：

主题空间营造：规划垂直主题楼层（如“潮玩引力场”、“美食社交工厂”、“亲子探索乐园”），通过美陈、灯光、互动装置进行一体化设计，强化沉浸感。

持续的内容创新：每月举办主题市集、IP展览、Live演出、电竞比赛等活动，保持项目新鲜度和话题性，让商场成为一个持续产生内容的社交平台。

服务体验升级：重点改造卫生间、母婴室、休息区等敏感空间，提供五星级物业服务标准，这在硬件老化的背景下是提升口碑的性价比极高之举。

4.数字赋能转型，构建智慧商业体

策略依据：面对所有竞品，数字化转型是提升运营效率、优化客户体验、实现降维打击的关键。

具体行动（云阿云核心价值）：

全流程数字化体验：部署云阿云智慧商业系统，实现智能停车（无感支付、车位引导）、AI智能导购、线上秒杀排队、小程序精准发券等功能，极大提升便利性。

会员数字化与私域运营：打通线上线下会员体系，目标一年内数字化会员占比提升至70%以上。通过企业微信社群、会员专属活动，进行精准营销和关系维护，提升复购率。

运营决策数字化：利用大数据实时监测客流、销售、热力，为业态调整、营销活动评估提供科学依据，实现敏捷运营。

通过以上组合策略，中原万达广场将能巩固其运营效率优势，化解竞品分流威胁，并与周边项目形成协同共生关系，最终稳固其作为郑州西区商业领袖的地位。

四、核心挑战与破局路径

（一）三大核心挑战深度剖析

通过对中原万达广场的深度诊断，我们将其面临的挑战归结为三大核心问题，它们相互关联，构成了项目转型升级必须攻克的堡垒。

1. 硬件老化与业态更新滞后：从“功勋老兵”到“疲惫巨人”

挑战细节：

硬件设施： 项目运营近10年，硬件老化问题集中爆发。停车场地面破损、导视系统模糊、卫生间设施陈旧、电梯故障率攀升等问题直接影响消费体验，拉低项目整体品质感。SOHO及住宅的非一级物业资质，导致管理服务标准不高，抑制了资产价值的提升和租金增长。

业态品牌： 业态组合虽遵循经典比例，但品牌矩阵“经典有余，新锐不足”。缺乏能引爆社交媒体的网红品牌、首店品牌、沉浸式体验业态（如大型室内运动公园、艺术策展空间、高端美妆集合店）。对Z世代及年轻家庭客群的吸引力正在被新兴项目（如探十里）和市中心项目（如正弘城、大卫城）持续分流。

数据佐证： 据行业统计，购物中心在运营5-8年后即需进行大规模调改以焕发活力。中原万达的租户换签率和租金增长率若持续低于市场新品，即可印证此挑战的严峻性。

2. 同质化竞争与客流分流：从“双雄争霸”到“群雄割据”

挑战细节：

竞争维度单一： 与锦艺城的竞争在过去集中于体量和品牌数量，如今已陷入营销同质化（打折促销）、品牌同质化（连锁品牌重叠） 的僵局，未能建立起独特的消费者心智认知。

新对手降维打击： 探十里以“家庭生活中心”的精准定位和创新场景，分流了注重亲子体验的家庭客群；保利时光里则以“精致社区商业”的定位，近身蚕食万达的餐饮和生活配套客流；二砂、芝麻街等文创园区则以文化体验和开放空间，吸引了追求文艺、休闲的年轻客群。中原万达面临着客群被精准细分、蚕食分流的严峻局面。

案例佐证： 参考其他城市，如上海五角场万达广场，同样面临周边大学路、合生汇等项目的激烈竞争，其通过彻底的重定位和场景改造才重新赢得市场，证明了传统巨头转型的紧迫性。

3. 电商冲击与消费习惯改变：从“交易场所”到“生活空间”

挑战细节：

零售功能被替代： 标准化的服饰、化妆品、数码产品等零售业态是电商冲击的重灾区。消费者“线下试穿，线上比价购买”的行为模式，导致线下零售坪效下降。

消费需求升级： 消费者的到店动机已从“购买商品”变为“购买体验、购买时间、购买社交”。他们需要的是拍照打卡的空间、亲子互动的场地、朋友聚会的场景。项目在社交场景营造、内容创新供给上仍需加强。

数字化鸿沟： 传统的会员体系和营销方式（如线下发券）效率低下，无法实现与消费者的有效触达和精准互动，与擅长用数据驱动运营的互联网平台相比存在明显代差。

（二） 破局路径与云阿云解决方案

针对上述挑战，不能进行零散的修补，必须制定系统性的、可执行的破局战略。云阿云提出以下三大核心路径：

路径一：【焕新计划】—— 硬件软装升级与业态品牌重塑

具体措施：

分期硬件改造： 制定 “天鹅绒革命”计划，避免停业大改。优先投入资金改造消费者感知最明显的痛点：①投资升级智慧停车场系统（无感支付、车位引导、反向寻车）；②全面翻新卫生间，打造成为“五星级”标杆；③更新全场导视系统，引入AR实景导航；④优化公共休息区，增加充电设施和艺术装置。

业态精准刷新： 利用云阿云大数据平台，分析消费数据，精准定位待调整区域。

强化长板： 进一步提升餐饮业态级次，引入更多黑珍珠、米其林系餐厅，打造“郑西美食高地”。

弥补短板： 规划主题区域，如将一层部分区域改造为 美妆高化集合区，引入国际一线品牌；打造“潮流运动专区”**，集合NBA Style、李宁1990等旗舰店。

创造增量： 引入沉浸式娱乐业态（如VR乐园、剧本杀剧场）、生活方式业态（如高端家居家装、新能源汽车体验中心），提升体验占比。

路径二：【共生计划】—— 差异化定位与商圈生态协同

具体措施：

重新定义角色： 明确中原万达不再是“单打独斗的购物中心”，而是 “万达商圈生态的组织者和领导者” 。与保利时光里（精致生活）、二砂（文化体验）、芝麻街（科创潮流）建立战略联盟。

打造客流闭环： 云阿云协助开发 “西区逛街”小程序，整合联盟内所有商户信息、活动、优惠，提供一站式服务。策划 “西区文化消费节” 等联合IP活动，发行联名消费护照，消费者在一处消费即可积联盟通用积分，换取停车券或礼品，将外部竞争转化为内部循环。

差异化互补： 与保利时光里明确分工：万达提供目的性消费、家庭全天候体验；保利提供精品下午茶、生活服务、特色零售。双方通过接驳车连接，实现客流共享。

路径三：【云擎计划】—— 数字化转型与智慧体验赋能

具体措施：

部署智慧商业大脑： 上线云阿云AIoT平台，集成智慧停车、智能导购、无感支付、电子会员等功能，实现“一脸通行、一机在手、逛遍全场”的便捷体验。目标将平均顾客停留时间提升15%。

构建数据驱动的运营体系：

精准营销： 通过大数据分析，对会员进行标签化管理，实现千人多面的优惠券推送和活动邀约。例如，向有儿童的家庭会员推送亲子活动信息，向年轻女性推送美妆新品试用的邀请。

租户赋能： 为商户提供经营数据分析后台，让其清晰了解自身销售趋势、客流画像和坪效对比，协助其优化经营策略，提升整体商场产出。

内容与流量的线上化： 建立直播基地，鼓励商户开展直播带货（线上卖券，线下核销）；通过抖音、小红书等平台打造探店达人矩阵，持续输出优质内容，将线上热度转化为线下客流。

通过以上三大路径的协同推进，中原万达广场将能有效应对当前挑战，硬件老化问题将通过精准投资得以缓解，同质化竞争将通过生态共建得以化解，电商冲击将通过数字化体验升级得以抵御，最终实现从传统商业空间向现代化、数字化、体验化的 “城市生活服务中心” 的成功转型。

五、项目定位与客群优化策略

（一）项目定位演进与重新定义

1.定位回顾与演变必要性

中原万达广场作为万达集团开拓郑州市场的首发之作和第三代产品的典型代表，其最初的战略定位是 “西区全客层一站式购物中心” 。这一定位在当时的市场环境下堪称完美：它以巨无霸的体量和前所未有的业态丰富度，迅速填补了郑州西区现代化商业的空白，成功满足了从基础生活购物到初步休闲娱乐的广泛需求，成为区域商业的绝对核心。

然而，历经近十年的市场变迁，外部环境已发生深刻变革：

消费范式转移： 主力消费群体（80后、90后乃至Z世代）的需求已从 “购买商品” 彻底转向 “消费时间”和 “获取体验” 。他们不再满足于传统的“买完就走”，而是追求在购物中心内完成社交、娱乐、学习、放松等复合型需求。功能性消费大量迁移至线上，线下空间的价值必须重构。

竞争格局巨变： 市场从蓝海变为红海。锦艺城通过多期开发持续扩容，探十里以黑马之姿精准切入家庭市场，保利时光里则近身布局、虎口夺食。它们从不同维度切分客群，使得中原万达“大而全”的定位优势被稀释，面临客群老化与分流的双重压力。

自身发展瓶颈： 原有的定位无法为项目的业态创新、场景升级和营销活动提供清晰的指引，容易陷入与竞争对手同质化的价格战和促销战，导致品牌形象模糊，租金增长乏力。

因此，项目的重新定位不是一次简单的口号更新，而是一次关乎未来十年发展的战略性重塑，是指导其一切经营活动的最高纲领。

2.新定位：郑州西区时尚生活与社交体验新地标

这一定位是对项目价值的重新定义，其核心内涵可通过以下模型进行阐释：

2.1. 地理边界（Where）：郑州西区

战略解读： 这并非画地为牢，而是明确项目的核心辐射圈层和主场优势。意味着要深度精耕中原区，并强化对荥阳、上街等县域客流的“截流”能力。它是项目稳定业绩的“压舱石”。

2.2. 价值内核（What）：时尚生活 + 社交体验

【时尚生活】的内涵深化：

它指的不是昂贵的奢侈品，而是一种前沿的“生活策展”能力。 项目应成为郑州西区最新、最潮生活方式的发生器和展示窗。这体现在：

业态层面： 引入代表当前生活美学的业态，如设计师品牌集合店、小众香氛馆、健康轻食餐厅、智能家居体验馆、瑜伽冥想中心等。

品牌层面： 大力引进区域首店、城市概念店、网红品牌旗舰店，始终保持品牌矩阵的新鲜度和吸引力。

内容层面： 通过举办艺术展、设计周、生活美学讲座等活动，输出生活方式内容，提升项目调性。

【社交体验】的内涵深化：

它定义了项目的根本属性——一个“城市公共会客厅”。 所有空间规划和业态布局都应服务于“促进人与人连接”这一目的。这体现在：

空间设计： 打造更多开放式、半开放式的社交空间，如阶梯广场、共享长桌、屋顶花园、创意市集区，鼓励人们停留、交谈、互动。

业态组合： 强化聚餐型餐饮、咖啡馆、小酒馆、手工作坊、多人娱乐项目（如剧本杀、团建馆） 等天然具有社交属性的业态占比。

运营理念： 从“管理场地”转向“运营社区”，通过持续举办各类社群活动（如球迷观赛、骑行派对、相亲活动），将消费者从“顾客”转变为“会员”，再转变为“粉丝”。

2.3. 角色愿景（Who）：新地标

战略解读： “新地标”是对项目市场地位的雄心展望。它意味着中原万达不仅要是一个买东西的地方，更要成为：

文化地标： 是城市文化事件的发生地，人们想到要看展、看演出、参加活动，第一个想到的就是这里。

情感地标： 是承载西区市民共同记忆和情感归属的地方，是人们约会、聚会、庆祝纪念日的首选目的地。

流量地标： 是能吸引全城乃至外地游客前来打卡的目的地，具备强大的话题制造能力和客流吸引力。

与周边项目的战略区隔

此定位成功地将中原万达与竞争对手区隔开来，构建起清晰的竞争壁垒：

对战锦艺城： 避开其“体量更大、业态更全”的物理优势，转而攻击其“体验不深、潮流感弱”的运营短板。我们的策略是 “不做最大的商场，而做最酷的客厅” 。当锦艺城还在提供“商品选择”时，我们已经开始在提供“生活方案”和“社交货币”。

对战探十里： 承认其在“亲子家庭”领域的专业度，但我们的战场更广阔。我们瞄准的是 “尚未被家庭生活束缚的年轻人”和 “追求自我价值的年轻家庭” 。我们提供的是全龄段的社交体验，而不仅仅是亲子互动。

对战保利时光里： 将其视为“盟友”而非“对手”。我们以其无法比拟的体量优势，扮演 “主力店”和“流量引擎” 的角色，为整个商圈吸引海量客流；而它则以其精细化定位，作为 “配套”和“特色补充” ，承接我们的溢出需求，共同提升万达商圈的总体吸引力，实现共生共荣。

通过这一定位，中原万达广场将彻底跳出同质化竞争的泥潭，在郑州西区乃至整个郑州的商业地图上，占领一个独一无二、难以被取代的价值高地。

（二）客群精细化细分与运营策略

基于“郑州西区时尚生活与社交体验新地标”的新定位，我们必须对客群进行精细化运营，从“广撒网”转向“精耕作”。客群运营的核心在于深刻理解其需求，并通过业态、空间、营销的组合拳，提供超越预期的解决方案，从而构建坚实的客户忠诚度。以下是四大核心客群的深度剖析与运营策略。

1.年轻时尚客群 (18-30岁)

此客群是项目打造“时尚”与“社交”标签的核心力量，是口碑传播的放大器，他们的消费偏好直接决定了项目的市场热度。

核心特征与需求深度洞察

他们是典型的“社交货币追求者”。其消费行为高度依赖社交媒体种草，极度看重颜值、打卡分享属性和圈层认同感。他们到访商场的目的远非购物，更是为了获取新奇体验、拍摄社交素材、参与兴趣社群活动。他们对品牌的忠诚度低，但对内容和体验的忠诚度高。

品牌与业态策略

首店经济与旗舰矩阵： 集中火力引入 区域首店、城市概念店、潮流品牌旗舰店。目标是让消费者产生“买最新潮牌/玩具体验/网红餐饮，必须去中原万达”的心智。具体可引入如泡泡玛特城市旗舰店、TOP TOY潮玩集合店、小众设计师品牌集合店、lululemon等。

餐饮社交化： 强化餐饮的社交功能，引入更多主题餐厅、跨界餐饮、网红小酒馆和特色咖啡厅，打造夜间经济氛围，使其成为年轻人下班后的聚会根据地。

娱乐前沿化： 拓展传统娱乐边界，引入沉浸式剧场、密室逃脱3.0、电竞体育馆、小型Livehouse等强体验、高互动业态，将其打造成郑州西区的青年文化阵地。

空间与体验策略

打卡点全域化： 与知名艺术家、新锐设计师合作，在项目中庭、连廊、屋顶等公共空间，设立周期性更新的艺术装置、主题美陈和互动灯光秀，使其成为一个常看常新的开放式艺术展馆。

基础设施保障： 全域覆盖高速免费Wi-Fi，并优化网络质量，鼓励即时分享。

共创空间提供： 设立“潮流发布区”或“社群实验室”，免费或低成本提供给本地潮流主理人、小红书/KOL举办线下粉丝见面会、新品发布会，将商场平台化。

营销与沟通策略（云阿云赋能）

社群深耕： 建立高度垂直的微信、小红书社群，由专属“社群经理”运营，不定期发布新品内测、限量抢购、主理人见面会等专属福利，打造圈层归属感。

KOL矩阵式种草： 大规模与本地中腰部KOL/KOC（关键意见消费者）合作，进行精细化内容种草，而非单纯追求头部KOL的曝光。

游戏化互动： 开发小程序，设计AR实景寻宝、打卡集章积分等线上游戏，引导消费者探索商场各个角落，积分可兑换限量礼品或折扣券，实现线上线下的互动闭环。

2.家庭消费客群 (25-45岁)

此客群是消费的“压舱石”，客单价高，停留时间长，且消费目的明确。服务好他们，就保证了项目的基底客流和稳定性。

核心特征与需求深度洞察

他们是“时间价值管理者”。周末和假期的时间几乎全部围绕孩子展开，追求一站式、高品质、寓教于乐的亲子时光。他们的核心需求是：孩子玩得安全、学得开心，自己能获得片刻放松，并能高效地完成家庭购物任务。

品牌与业态策略

儿童业态品质升级： 引入非传统业态，如高品质的儿童教育培训（如编程猫、艺术宝库）、创新娱乐（如奈尔宝家庭中心、室内萌宠乐园、儿童剧场）、儿童理发/摄影等，提升整体档次。

家庭餐饮优化： 增加更多儿童友好型餐厅（提供儿童餐、游乐区）、健康轻食餐厅，满足家长对健康饮食的需求。

服务设施完善： 打造五星级母婴室（配备温奶器、尿布台、哺乳单间）、亲子卫生间、提供高品质儿童推车租赁服务，于细微处体现关怀。

空间与体验策略

主题化楼层打造： 将儿童业态相对集中，打造沉浸式主题亲子楼层，在装修、美陈、背景音乐上全面围绕儿童喜好设计，形成强大吸引力。

人性化休息区： 在儿童楼层设置充足的家长休息区，配备舒适沙发、充电插座，让陪伴的家长也能得到休息。

动线无障碍设计： 全场动线设计必须确保婴儿车畅通无阻，电梯、通道宽度需充分考虑家庭客群的需求。

营销与沟通策略（云阿云赋能）

数据化精准触达： 通过会员系统识别家庭会员，精准推送亲子活动、教育讲座、儿童优惠等信息，避免无效骚扰。

打造自有家庭IP： 持续举办“万达亲子节”、“周末儿童剧场”、“小小CEO体验营”等固定IP活动，形成家庭客群的固定期待和消费习惯。

异业联盟导流： 与周边高端幼儿园、国际学校、儿童教育机构达成合作，互换资源，导入最具消费力的精准家庭客流。

3.商务白领客群 (25-40岁)

此客群消费力强，注重品质，且工作日贡献稳定客流。他们是项目提升平日业绩和商务氛围的关键。

核心特征与需求深度洞察

他们是“效率与品质的平衡者”。工作日午休时间短，追求高效、品质的工作餐解决方案；下班后需要放松和社交，追求有格调的第三空间；同时也有自我提升和商务社交的需求。

品牌与业态策略

餐饮提质增效： 引入高品质快餐（如麦当劳未来餐厅、超级物种）、健康轻食沙拉店、提供高性价比商务套餐的品质餐厅，解决工作日午餐难题。

发展“屋顶经济”： 将屋顶空间打造为花园餐酒吧、露天清吧，满足白领夜间社交、商务洽谈的需求，成为城市西部独特的“空中会客厅”。

引入品质生活服务： 引入高端健身房（如威尔仕）、美容SPA、高端书店（如西西弗矢量咖啡），满足其工作之余的健康与休闲需求。

空间与体验策略

优化午间效率动线： 设立快速取餐通道、推广小程序提前点餐自提服务，最大限度节省白领时间。

打造商务社交空间： 在公共区域设置更多配备电源插座的半开放式卡座和共享长桌，满足快速商务洽谈和移动办公的需求。

营销与沟通策略（云阿云赋能）：

企业会员计划： 与周边写字楼物业公司合作，推出企业专属折扣计划，将中原万达作为其员工福利合作伙伴。

时段性精准营销： 针对工作日午市（11：00-14:00）和晚市（17:30-19:30），在小程序向办公人群推送专属优惠套餐。

内容营销塑造价值： 与“得到”、“知乎”等知识平台合作，举办职场技能沙龙、行业分享讲座等，提升项目格调，吸引高净值白领人群。

4.周边居民客群 (35-60岁)

此客群是项目最稳定的邻里基础，虽然客单价可能不高，但消费频次高，忠诚度高，是项目的基本盘。

核心特征与需求深度洞察

他们是“便利与价值偏好者”。对项目有深厚的邻里情感，注重便利性、实用性和性价比。需求包括日常生活采购、基础生活服务、以及社区邻里社交。

品牌与业态策略

强化生活配套： 确保超市、药房、银行、电信服务、修表改衣等基础生活服务业态的稳定与高质量运营。

生鲜品类升级： 将传统菜市场升级为现代化生鲜超市（如七鲜、盒马），提升环境与商品品质，吸引新一代家庭采购者。

保留社区情感连接： 引入一批口碑良好的本地老字号餐饮和社区型餐饮，保留熟悉的“老味道”，增强社区归属感。

空间与体验策略

营造社区广场氛围： 在室外步行街设置社区信息公告栏，举办邻里跳蚤市场、社区文化展览（如老照片展），增强社区互动。

提供便民设施： 提供免费饮用水、充电插座、休息座椅等便民服务，传递社区关怀。

营销与沟通策略（云阿云赋能）

线上线下结合沟通： 在周边社区电梯投放广告，同时建立社区微信群，由运营人员管理，及时推送促销信息和活动预告。

简单直接的忠诚度计划： 设计简单明了的积分兑换机制，如购物满额即可兑换停车券、鸡蛋、食用油等实用礼品，即时兑现激励。

举办节庆活动： 重点打造重阳节敬老、社区春晚、元宵灯会等传统节庆活动，强化与社区居民的情感纽带，使其成为社区文化生活的一部分。

通过以上精细化运营，中原万达广场将能有效覆盖所有核心客群，并在每个客群心中建立起不可替代的价值定位，最终支撑其新定位的成功实现。

表：中原万达广场客群细分及精细化运营策略

云阿云的核心角色：

以上所有策略的落地，都依赖于数据驱动的精准运营。云阿云将通过搭建数据中台，打通各触点的会员数据，为每一类客群绘制精准画像，从而实现业态调整的精准化、营销推送的个性化、活动策划的有效化，最终将“郑州西区时尚生活与社交体验新地标”的新定位，深深植入目标客群的心智之中。

六、业态规划与品牌布局优化策略

（一）业态比例优化：从“标准公式”到“动态适配”

基于国际标准及2025年行业最新趋势，中原万达广场的业态比例不应僵化执行“4:3:3”黄金比例，而需根据项目“时尚生活与社交体验新地标” 的定位进行动态适配和优化，目标是提升体验深度、顾客停留时间和单位面积收益。

零售业态（35%）：从“卖商品”转向“卖生活方式”

策略： 削减传统服装、鞋帽占比，转向高互动、强体验的新零售模式。

具体措施：

美妆集合店： 引入丝芙兰、HAYDON黑洞等大型美妆集合店，提供试妆、护肤体验，打造“美妆体验长廊”。

设计师品牌集合店： 引入类似YIZHUO ZHANGHAIYAN的独立设计师品牌集合平台，支持本土原创，提升项目时尚调性。

生活方式概念店： 引入NǒME、一条等品牌，融合家居、文创、零食等，满足消费者对品质生活的全方位需求。

体验式零售： 引入新能源汽车体验中心（如特斯拉、蔚来）、智能家居体验馆，将零售变为一种“逛展”体验。

娱乐业态（35%）：从“配套”升级为“主力”

策略： 打造郑州西区最强娱乐体验矩阵，使其成为家庭客群和年轻客群到访的首要目的。

具体措施：

沉浸式娱乐： 引入沉浸式剧场（如上海“sleep no more”模式）、大型VR/AR体验馆、密室逃脱（剧情类）。

潮流娱乐： 打造电竞体育馆，可承办中小型赛事；引入艺术工坊（如陶艺、金工、油画DIY），满足亲子与情侣客群的手作体验需求。

亲子娱乐： 升级现有儿童业态，引入室内萌宠乐园、儿童科普探索馆（如小型科技馆、自然博物馆概念）。

餐饮业态（30%）：结构优化，主题细分

策略： 不追求绝对数量，而追求差异化、社交化和品质化。

具体措施：

强化主题餐厅： 引入更多具有文化主题（如东南亚风情餐厅）、场景主题（如露营风餐厅）的餐饮品牌。

发展“首店经济”： 力争每年引入3-5家区域或城市首进餐饮品牌，持续制造新鲜感。

提升餐饮社交属性： 增加户外餐饮区、共享餐桌餐饮品牌，鼓励聚餐和社交。

优化餐饮结构： 形成正餐（40%）、轻餐饮/快餐（30%）、网红小吃/茶饮（30%） 的健康结构。

（二）创新业态布局：构建“第二增长曲线”

为打破同质化竞争僵局，中原万达广场必须前瞻性地布局新兴业态，打造难以被竞争对手快速复制的“护城河”。这些业态不仅是新的营收来源，更是强化项目定位、吸引特定高价值客群、提升顾客黏性的战略举措。以下是四大创新业态的详细规划与实施路径。

1. 文化创意业态：打造“中原文创聚落”

战略意图： 提升项目文化调性与艺术氛围，与二砂文创园形成差异化互补和客流联动，吸引注重文化消费的年轻客群与家庭客群，将购物行为转化为文化体验。

具体措施：

选址规划： 在项目3层或4层规划出约1500-2000㎡的连续区域，命名为“中原匠心集”或“豫见文创”，集中布局文创业态。

业态组合与品牌落位：

文创集合店（500-800㎡）： 引入类似“梵几”、“单向空间”的复合式门店，集合河南本土文创产品（如黄河文化、少林文化IP衍生品）、国内外设计好物、书籍、咖啡于一体，成为区域旗舰。

非遗手作工坊（300-500㎡）： 引入汴绣、钧瓷、木版年画等非遗项目的体验工坊。采用“展示+教学+体验+销售”模式，顾客可付费参加短期体验课程。可与河南省非物质文化遗产保护中心合作，确保 authenticity。

艺术画廊/快闪空间（200-300㎡）： 与本地艺术机构（如石佛艺术公社）合作，举办周期性当代艺术展、青年艺术家作品展。同时，该空间可用于举办艺术沙龙、发布会，并可租赁给品牌做高端快闪店。

云阿云赋能： 开发线上小程序，提供工坊课程预约、展览导览、文创产品线上预览及售卖功能，打通线上线下流量。

案例分析： 参考北京侨福芳草地的成功经验，其通过大量设置公共艺术装置和举办免费艺术展览，成功塑造了高端艺术商业的标签，吸引了大量特定客群，尽管其地理位置并非传统商圈核心。

预期效益： 预计该区域可提升整体客群停留时间15-20%，并通过高毛利的手作体验课程和文创产品销售，实现每平方米年收益人民币8，000-12，000元。

2. 健康生活业态：打造“都市健康生活馆”

战略意图： 抓住后疫情时代健康消费风口，锁定高净值家庭及白领客群，提升平日及工作日白天客流，增加目的性消费，与纯娱乐业态形成互补。

具体措施：

选址规划： 在5层或6层（毗邻屋顶花园和餐饮区）规划“健康生活专区”，约2000㎡。

业态组合与品牌落位：

高端健身中心（1000-1200㎡）： 引入如威尔仕（Wills） 或一兆韦德的旗舰店，配备最新器械、恒温泳池、团操房。关键需提供“商场消费积分抵用会费”等联动权益。

瑜伽/普拉提馆（300-400㎡）： 引入类似Pure Yoga等高端专业品牌，提供精致私密的练习环境。

健康管理体验中心（200-300㎡）： 引入类似妙健康的数字健康体验馆，或与美年大健康合作设立轻体检站，提供体脂分析、亚健康检测、营养咨询等服务。

健康轻食餐厅（200-300㎡）： 引入如Wagas、新元素等品牌，为健身和注重健康饮食的客群提供即时补给。

云阿云赋能： 将会员系统与健身房、健康中心打通，实现数据互联。例如，健身后的身体数据可生成健康报告，并同步推荐轻食餐厅的定制套餐优惠券。

数据分析： 根据行业数据，优质健身中心能为其所在商场带来15%-25%的稳定增量客流（会员及其家属），且该客群消费力高于平均水平。

预期效益： 该专区能有效提升平日白天场地的利用率，预计可为项目带来年均人民币800-1000万元的稳定租金收入，并显著带动相关餐饮和零售消费。

3. 夜间经济业态：激活“夜经济活力带”

战略意图： 延长消费者停留时间，挖掘“第六时段”（晚6点后）的消费潜力，与日间商业形成错位经营，塑造项目“越夜越精彩”的年轻化形象。

具体措施：

选址规划： 充分利用室外步行街及屋顶空间，打造独立的“夜经济活力带”，营业时间延长至凌晨2点。

业态组合与品牌落位：

主题酒馆与Livehouse（500-800㎡）： 引入如胡桃里（音乐酒馆）、海伦司（小酒馆）或本土知名Livehouse品牌，举办小型音乐会、脱口秀开放麦等活动。

特色主题烧烤/酒吧（300-500㎡）： 引入具有地域特色或网红属性的品牌，如“很久以前”羊肉串或露营风主题烧烤吧，设置外摆区，营造 relaxed 氛围。

24小时书店/阅读空间（200-300㎡）： 引入类似广州1200bookshop的深夜书店模式，提供咖啡、简餐，成为夜间安静思考、交谈的“避风港”。

配套活动： 周末定期举办夜市集、露天电影、潮流派对，通过灯光艺术装置营造浓郁的夜间氛围。

案例分析： 参考成都Regular·源野项目，其通过精准的业态组合和开放式的空间设计，成功吸引了大量年轻潮人夜间到访，成为成都夜生活的新地标。

政策利用： 积极对接郑州市政府关于发展“夜经济”的扶持政策，可能在电费补贴、外摆审批、活动报备等方面获得支持。

预期效益： 预计夜间经济带可使项目整体销售额提升5%-8%，并显著提升周末及夏季的晚间客流峰值。

4. 社交空间业态：打造“第三社交空间”

战略意图： 将一次性客流转化为高频“留量”，提升顾客黏性与忠诚度，特别是针对年轻创客和商务人群，为商场其他业态提供稳定的客流基础。

具体措施：

选址规划： 利用场内低效或空置的边角空间、中庭夹层等进行改造。

业态组合与运营模式：

共享办公空间（500-800㎡）： 引入类似WeWork/优客工场的轻量版产品，提供灵活工位、小型办公室租赁服务。主要目标客群是项目SOHO塔楼里的用户、周边初创企业及自由职业者。

共享会议室（100-200㎡）： 按小时出租的现代化会议室，配备全套会议设施。可通过小程序提前预订。

社交客厅（200-300㎡）： 免费或消费入座的舒适公共区域，提供高速Wi-Fi、电源插座。每周由运营方在此举办主题沙龙、读书会、桌游夜、行业分享会等社群活动。

盈利模式： 该业态核心目的并非直接收取高额租金，而是通过会员费、时租费创造收益，同时更为周边餐饮、零售带来巨大客流。例如，共享办公会员可享受商场商户专属折扣。

云阿云赋能： 开发线上平台，实现空间在线预订、活动发布与报名、社群交流一体化，打造线上社群，反哺线下空间活力。

预期效益： 社交空间业态是“成本中心”更是“流量中心”。预计能将核心用户的月到访频次从1-2次提升至8-10次，极大增加了消费机会，间接带来的消费潜力巨大。

通过以上四大创新业态的精心布局，中原万达广场将构建起多元化的收入结构和强大的客户吸引力，真正实现从传统零售场向领先的“城市生活社交中心”的战略转型。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库