商业地产案例分享-郑州中原万达广场项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告详解如何借力云阿云智慧商业系统，实现客流、会员、招商的数字化革命，构建数据驱动的运营闭环，助力项目降本增效，提升资产价值。全文共50400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

数据驱动新增长

中原万达广场智慧招商与精准运营优化全案

目录

一、市场分析与项目概述

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位及客群分析

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商策略及政策创新

八、运营管理优化方案

九、资产优化与价值优化

十、发展计划及项目启示

七、 招商策略及政策创新

3.运营支持政策体系

表：运营支持政策体系一览表

4.绩效评估与持续优化

表：政策效果评估机制

通过本政策创新体系，预计可实现以下目标：

招商成功率提升30%以上

品牌满意度达到90%以上

项目整体租金收益提升20-25%

品牌更新率保持在15-20%的健康水平

打造中原地区最具竞争力的商业项目

（三） 招商政策汇总表

通过上述组合策略与政策，中原万达广场将不仅能吸引优质品牌，更能与品牌方建立“共赢共生”的长期合作伙伴关系，共同应对市场挑战，共享发展红利。

八、运营管理提升方案

（一） 数字运营体系构建：打造"智慧商业大脑"

构建以数据驱动为核心的全域数字运营体系，实现从经验型管理向数字化管理的转型，全面提升运营效率与客户体验。

1. 智慧商业系统全面升级

具体措施：

部署云阿云智能商业中台：整合原有各孤立系统，构建统一数据平台。一期投入约500万元，6个月内完成部署。

智能硬件全覆盖：

客流系统：在主要出入口各楼层通道布置200个AI摄像头，实现全场客流实时监测、热力图生成、停留时长分析。

智能POS系统：升级全部商户POS机，实现销售数据实时上传，每15分钟更新一次销售排行榜。

车流管理系统：升级智能停车系统，实现车位引导、反向寻车、无感支付、预约车位等功能。

智能能耗管理系统：对空调、照明等实行分区分时智能控制，预计年节能15%-20%。

数据赋能决策：

建立 "运营数据驾驶舱"，管理层可实时查看：客流密度、销售完成率、会员转化率、车流吞吐量等20项核心指标。

设立 数据预警机制：当某区域客流连续2小时低于设定值，系统自动预警，触发运营干预机制。

预期效益：

运营决策效率提升40%

人力成本降低15%

能耗成本降低年均80万元

2. 会员数字化运营

具体措施：

全渠道会员整合：打通线上小程序、线下POS、停车场、第三方平台（美团、大众点评）会员体系，实现 "一个ID，全渠道通行"。

会员标签体系：建立超过200个精细会员标签（如："轻奢偏好""亲子家庭""健身达人"），实现精准画像。

个性化营销引擎：基于AI算法，根据会员偏好、消费习惯，自动匹配并推送专属优惠券和活动信息。例如，向有儿童的家庭会员推送亲子活动的同时，推送儿童服饰优惠券。

数字化工具：

小程序功能升级：集成智能导购、线上排队、活动报名、积分商城、免费停车券领取等功能。

企微社群运营：建立不少于50个品牌会员社群，由专属社群运营官管理，日常发布新品资讯、专属福利，提升黏性。

目标：

6个月内，数字化会员占比从目前的30%提升至70%

会员复购率提升25%

会员销售占比提升至总销售额的65%

3. 数字化营销平台构建

具体措施：

搭建营销自动化平台（MAP）：实现营销活动从策划、执行、追踪到效果分析的全流程数字化管理。

线上线下引流闭环：线上发放的优惠券均带有唯一识别码，线下核销后，可精准追踪每一场营销活动的 ROI（投资回报率）。

直播基地建设：在3层规划200㎡的 共享直播基地，配备专业设备，鼓励商户开展直播带货，商场提供流量支持。

（二） 营销创新与流量运营：打造"流量永动机"

1.主题营销活动日历化：打造标志性IP，实现“月月有爆点”

围绕“时尚生活与社交体验”的核心定位，构建贯穿全年的主题营销日历，将中原万达广场塑造为郑州的城市事件中心。目标是打造3个以上全市知名的标志性营销IP，确保全年无营销空白月，持续吸引客流，提升销售转化。

执行要点：

IP深化：每个IP需进行商标注册和视觉系统（VI）开发，强化品牌识别。

数字化集成：所有活动均通过云阿云小程序实现线上报名、预约、积分兑换，沉淀私域流量。

效果评估：每月进行活动ROI分析，包括客流增量、销售提升、媒体价值等指标，用于优化后续计划。

2.社交媒体矩阵与网红孵化：构建“线上引流-线下体验”闭环

建立全域社交营销矩阵，将中原万达广场打造成郑州的“网红打卡地”和“潮流发声筒”。

2.1. 账号矩阵建设与内容策略

抖音（主打短视频与直播）：

内容方向：活动预告短片（15秒）、品牌探店（30秒）、商场趣事（如“保安小哥的时尚穿搭”系列）。

直播计划：每周2场品牌专场直播，每月1场大型活动直播（如打铁花表演、时装周秀场）。

目标：年增长粉丝10万+，单条爆款视频播放量超100万。

小红书（主打图文“种草”）：

内容方向：打卡攻略（“中原万达一日游完美路线”）、探店笔记（“这家中古店藏了太多宝藏”）、穿搭分享（“在UR花500块搭出3套OOTD”）。

合作模式：邀请优质博主创作“合集笔记”，一次性覆盖多个品牌。

目标：年发布笔记1000篇，年增长粉丝5万+。

视频号（主打本地生活与深度内容）：

内容方向：活动回顾纪录片、品牌主理人访谈、商场幕后故事。

目标：触达郑州本地中高龄客群，强化社区属性。

2.2. KOL合作体系

2.3. 网红打卡点迭代机制

每季度更新：与艺术家、品牌方合作，在商场中庭、连廊、屋顶等公共空间设立主题艺术装置（如：春季“花花万物”沉浸展、秋季“月球漫步”航天主题展）。

打卡点赋能：每个打卡点设置专属二维码，扫码即可获得该点位的专属滤镜和定位标签，鼓励用户发布带定位的社交媒体内容。

数据反馈：通过社交媒体声量监测，评估每个打卡点的热度，决定其存续或迭代。

3. 跨界合作与内容赋能：打破圈层，注入持续新鲜感

通过跨界合作，为项目注入文化、艺术、科技基因，提升品牌内涵，吸引多元客群。

3.1. 艺术跨界：引入策展型零售模式

合作对象：河南省美术馆、本地艺术家工作室、艺术院校。

执行方式：

在商场3层规划500㎡的长期艺术展区，每季度举办一场主题艺术展（如“中原青年艺术季”、“科技与艺术对话”）。

参考北京SKP-S的模式，将艺术元素融入商业空间，甚至要求品牌门店的陈列与当期艺术主题呼应，打造极致沉浸感。

开发艺术衍生品，在商场小程序和门店售卖，将流量转化为销量。

预期效果：提升项目格调，吸引高知客群，获得媒体免费报道。

3.2. 文化跨界：深度绑定在地文化IP

合作对象：“只有河南·戏剧幻城”、建业电影小镇。

执行方式：

联票促销：购买“只有河南”门票的游客，可凭票根在中原万达享受指定餐饮、零售折扣，反之亦然。

广告互投：在“只有河南”的剧场内投放中原万达的广告，同时在其观众中发放万达优惠券。

内容共创：联合举办“郑州文化周”活动，将戏剧元素（如角色扮演）引入商场巡游。

预期效果：实现客流共享，强化“郑州文化地标”的关联印象。

3.3. 科技跨界：营造未来感体验

合作对象：新能源汽车品牌（如蔚来、比亚迪）、VR体验馆、科技公司。

执行方式：

科技展览：在室外广场或1层中庭举办新能源汽车科技展，提供沉浸式试驾体验。

VR/AR体验：与VR品牌合作，在公共区域设置免费体验点，如VR太空漫游、AR寻宝游戏。

数字互动：在商场内设置互动大屏，消费者可通过扫码参与集体游戏，获胜者可获得奖励。

预期效果：吸引年轻男性及家庭科技爱好者，打破购物中心传统形象，制造话题热点。

通过以上三大策略的协同实施，中原万达广场将构建一个内容持续焕新、流量内外循环、体验难以复制的“流量永动机”系统，最终实现客流量、销售额和品牌价值的全面提升。

（三）会员体系优化：提升"会员终身价值"

1. 会员等级与权益优化

新等级体系（示例）：

创新点：引入 "成长值" 体系，消费金额与活跃度（签到、参与活动、分享）共同决定等级，鼓励互动而不仅是消费。

2. 积分体系创新

积分获取多元化：

消费积分：1元=1积分（基础）

行为积分：每日小程序签到（10积分）、发布带图评价（50积分）、参与活动（100积分）

积分消耗场景多样化：

积分抵现：100积分=1元，可在全场商户使用。

积分兑换：可兑换停车券、电影票、网红饮品，甚至联合航空公司的里程。

积分抽奖/竞拍：定期举办积分抽奖活动，可用积分竞拍限量款商品或体验活动名额，提升趣味性。

3. 会员专属活动与服务：深化关系，提升终身价值

为将中原万达广场的会员从“消费者”转变为“忠实粉丝”，必须提供超越期待的专属体验和精细化服务。本节将详细阐述会员专属活动的策划与执行，以及数据驱动的个性化服务体系。

3.1 “Wanda VIP Day”会员日全面升级

每月一度的会员日不应仅是简单的促销，而应成为会员每月期待的一场专属节日盛宴。

核心权益升级：

折扣升级：全场折上折基础上，不同等级会员享受差异化折扣：

普卡会员：9折

银卡会员：8.5折

金卡会员：8折

钻石卡会员：7.5折（部分奢侈品除外）

双倍积分：会员日消费享双倍积分，刺激消费冲动。

免费停车：所有会员当日享受全天免费停车。

专属沙龙活动矩阵：

高端生活方式沙龙（针对金卡、钻石卡会员）：

威士忌品鉴会：与知名酒商合作，在VIP Lounge举办，聘请专业品酒师讲解。

私人形象管理课：邀请知名造型师，传授穿搭技巧，并联动场内服饰品牌提供试穿服务。

珠宝鉴赏闭门会：与周大福等珠宝品牌合作，预览最新系列，提供定制咨询服务。

兴趣社群工作坊（针对所有会员，需报名）：

“咖啡大师”体验课：与星巴克Reserve或本土精品咖啡店合作，教授手冲咖啡技巧。

“匠心手作”工坊：油画、陶艺、皮具体验，材料费会员优享价。

“健康饮食”烹饪课：与轻食餐厅合作，由营养师教授健康餐制作。

家庭亲子主题活动（针对家庭会员）：

“小小烘焙师”：与儿童烘焙坊合作，家长孩子共同制作糕点。

“周末绘本故事会”：在儿童楼层开辟专区，由专业老师带领阅读和互动。

活动执行与报名：

所有活动提前14天在会员小程序开放报名，采用积分兑换或付费预约（会员优享价）模式，以确保参与率并筛选出真正感兴趣的用户。

每场活动严格控制人数（通常15-20人），保证体验质量。

3.2 数据驱动的个性化服务：无微不至的智能关怀

利用云阿云数据中台，将会员数据转化为精准的服务行动。

沉睡会员唤醒体系：

分级唤醒机制：

休眠期（60-90天未到店）：系统自动推送一张“满100减30”的通用优惠券。

沉睡期（90-180天）：推送一张“无门槛50元现金券”或热门业态（如餐饮）的“免费体验券”。

深度沉睡期（180天以上）：由客服专员进行电话回访，了解未到店原因，并赠送一份实物礼品领取券（如品牌小样套装），吸引其到店。

效果追踪：追踪每一批优惠券的核销率，持续优化券的面额和适用品类。

高价值会员维护计划：

消费下滑预警：系统自动监测钻石卡及年消费超3万元会员的消费数据。若连续两个月消费额下滑超过30%，自动触发预警。

“一对一”专属客服跟进：专属客服需在3日内进行电话或企微沟通，话术不是推销，而是关怀：“注意到您最近来的少了，是最近比较忙还是对我们的服务有什么建议吗？”，并酌情赠送其喜好的品牌的体验券。

生日/纪念日礼遇：系统自动提醒会员重要日期。除发送祝福和积分外，钻石卡会员可在生日当月领取一份定制化实物礼品（如刻名字的香薰、红酒等），金卡会员可获得一张“免费餐饮套餐券”。

个性化推荐2.0：

基于会员的过往消费和浏览行为，小程序首页的“猜你喜欢”板块不再千篇一律。

例如，为美妆购买频繁的会员推送新品试用；为常买童装的会员推送儿童乐园优惠套餐。

3.3 “Wanda Plus”付费会员探索：打造深度绑定关系

借鉴成功经验，探索付费会员制，筛选并锁定最具价值的核心用户。

权益设计：

价格：设定年费为299元/年（首发优惠价199元）。

核心权益包：

返现券：每月自动发放2张“满200减20”的通用券，全年价值480元，让会员感觉“稳赚不赔”。

运费券：每月4张线上商城免运费券，鼓励线上复购。

专属折扣：享受折上再9折优惠（特殊商品除外）。

无限停车：全年365天每天4小时免费停车。

专属活动：免费参加Plus会员专属的高端沙龙、新品首发预览会。

专属客服：享受400热线优先接入和专属企微客服。

推广策略：

首发期：面向现有钻石卡会员和年消费满3万元的会员进行定向邀约，提供最大折扣。

推广期：在收银台、服务台等重点位置设立推广立牌，店员话术培训：“今天办理Plus会员，立减100元，相当于99元买一年，您刚才的消费用一张券就差不多回本了哦！”

数据追踪：严密监控Plus会员的续费率、消费频次、客单价、流失率等核心指标，用以评估项目成功与否并持续优化权益。

预期效果：

通过以上会员体系的深度运营，预计在未来12-18个月内：

会员总数量增长25%，其中活跃会员（季度至少消费1次）占比提升至60%。

会员销售额占比提升至70%以上。

付费会员数量突破5000人，创造额外年收入超100万元，并极大提升这部分顶级客群的忠诚度。

将中原万达广场的会员体系打造为郑州商业的标杆，形成强大的竞争壁垒。

通过以上运营管理提升方案，中原万达广场将构建起一个以数据为驱动、以会员为核心、以内容为吸引力的现代化运营体系，不仅能够有效应对当前的市场挑战，更能为项目的长期价值增长注入持续动力。

九、资产优化与价值提升

（一）资产组合优化：实现持有与销售的动态平衡

基于万达商业模式内核，针对中原万达广场的资产特性，制定精细化、动态化的资产组合策略，以实现资产价值最大化与风险最小化。

1. 持有型资产价值提升：从“收租”到“经营”

价值提升路径：

硬件升级驱动增值：投资于物业条件的实质性改善（详见9.2），是提升租金单价和出租率的基础。预计硬件改造投入可使租金收益提升15-20%。

业态优化提升坪效：通过持续的品牌汰换和业态调整，引入高坪效业态（如美妆、新能源、体验娱乐）。目标将全场平均坪效从目前的 XX元/㎡/月 提升至 XX元/㎡/月。

运营赋能创造溢价：利用云阿云智慧系统，为租户提供数据赋能、营销引流、管理提效等服务，从而证明并支撑更高的租金水平，实现运营溢价。

资产价值评估与监控体系：

建立定期评估机制：每半年委托戴德梁行、仲量联行等第三方机构进行一次资产价值评估，核心指标包括：资本化率（Cap Rate）、净营业收入（NOI）、租金增长率、出租率等。

构建资产健康度仪表盘：在云阿云系统中集成资产管理系统（AM），实时监控每平方米租金收入、租金收缴率、租户销售坪效等关键运营数据，并将其与资产价值变动关联分析。

2. 销售型资产精准定位与去化

销售策略：

明确标的：通常为室外金街商铺、SOHO办公单元等可散售物业。

精准定位：摒弃单纯的“售后返租”模式，转向 “带租约销售” 或 “主题街区整体销售”。

案例参考：借鉴成都太古里旁晶融汇的销售策略，将临街商铺打包销售给专业投资机构，并由其统一招商运营，保证了整体商业品质。

价值包装：

提供前3年的标准化经营托管服务和保底收益率承诺（如年化5%），降低投资门槛和风险。

制作详尽的《投资价值白皮书》，向投资者清晰展示商场的客流数据、发展规划、租户组合，增强投资信心。

目标客群：

本地高净值投资客

专业商业地产投资基金

品牌方（购买其自身经营的门店物业）

3.资产结构动态调整机制

建立资产处置决策模型：基于数据驱动，设定资产处置的触发条件。例如：

当某部分销售型物业的资本化率（Cap Rate） 低于4.5%时，考虑惜售或转为自持，等待增值。

当自持区域某类业态的租金增长率连续2年低于5%时，考虑将其区域整体出售，回笼资金用于投资回报更高的区域。

“以售养持”策略：在市场高位阶段，适时出售部分已培育成熟的销售型物业，获取的资金用于对剩余自持核心物业进行硬件升级和业态翻新，进一步提升其价值，形成良性循环。

（二） 物业硬件升级：系统性焕新，重塑物理空间价值

制定一个分阶段、分区域的3年硬件升级计划，总预算约8000万-1亿元，旨在彻底解决项目老化问题，大幅提升消费者体验和物业形象。

1.物业硬件升级：系统性焕新，重塑物理空间价值

1.1外立面与夜间照明升级（2025年Q4实施）

具体措施与标准：

幕墙整体翻新：采用高压清洗和专业修复工艺，对建筑外立面进行全面深度清洁；更换所有老化、破损的玻璃幕墙和石材面板，选用节能型LOW-E玻璃和高档花岗岩材料，提升建筑整体品质感。

智慧照明系统：引进国际知名灯光设计团队，采用最新LED媒体幕墙技术，设计可编程动态灯光秀。系统支持远程控制，可根据季节、节日变换灯光主题，打造"中原路夜景地标"。

主入口形象升级：安装跨度超过20米的超大弧形LED显示屏，采用P4以下高精度像素间距，确保画面清晰度。屏幕支持分屏显示，既可播放商业广告，也可展示艺术内容，增强项目昭示性。

预算估算：2000-2500万元。其中幕墙翻新800-1000万元，灯光系统改造800-1000万元，LED显示屏投入400-500万元。

实施周期：计划于2025年第四季度实施，主要采用夜间施工方式（晚10点至早6点），最大限度减少对日间营业的影响。施工周期约90天。

预期效益：

项目形象全面提升，预计社交媒体打卡量增长50%

夜间客流提升5-8%，带动晚间消费增长

外立面升级可支持租金溢价5-10%

LED广告屏年广告收入预计可达200-300万元

1.2室内公共空间优化（2026年分区域实施）

具体措施与标准：

动线重构优化：聘请专业商业空间设计公司，重新规划客流线，将主通道宽度拓展至4.2米，次要通道保持3.5米，确保客流畅通。移除30%冗余美陈，增加休息区面积。

天花地面整体升级：采用智能调光调色温LED照明系统，实现根据不同时段、不同区域自动调节照明场景。地面石材全部翻新，重点区域采用进口大理石，普通区域使用高性能人造石。

卫生间全面升级：所有卫生间参照五星级酒店标准改造，配备智能马桶、母婴护理台、儿童专用设施、化妆间和香氛系统。增设第三卫生间，体现人文关怀。

智能导视系统：安装40处智能导视屏，集成AR实景导航功能，顾客可通过手机小程序实现精准导览，提升购物效率。

预算估算：3000-3500万元。其中动线优化500-600万元，天花地面改造1200-1500万元，卫生间升级800-1000万元，导视系统500-600万元。

实施周期：2026年分区域滚动施工，采用"施工一片、开放一片"的策略，每个区域施工周期45-60天，整体工程在8个月内完成。

预期效益：

顾客停留时间预计延长25-30分钟

卫生间升级可直接提升客户满意度30%

整体环境提升支持租金增长10-15%

智能导视可提升商铺到达率，减少冷区面积

1.3设施设备更新（2026-2027年实施）

具体措施与标准：

电梯系统升级：更换28部老旧扶梯，采用节能型变频扶梯；加装智能群控系统，通过AI算法优化运行效率，高峰时段运力提升30%。

空调系统改造：更换为磁悬浮冷水机组，综合能效比达到6.0以上；加装AI智慧能源管理系统，实现按需供冷供热，避免能源浪费。

后勤系统优化：重新规划货流线，增设2部专用货梯；改造垃圾房，增加冷链垃圾处理设备，提升环境卫生标准。

预算估算：2500-3000万元。其中电梯升级1200-1500万元，空调系统改造1000-1200万元，后勤系统优化300-500万元。

实施周期：2026-2027年分阶段实施，优先进行空调系统改造（2026年非制冷季），电梯升级分批次进行，确保营业不受影响。

预期效益：

年节能率可达15-20%，节省电费约150-200万元

设备故障率降低50%，维修成本减少30%

购物环境舒适度大幅提升

后勤效率提升，降低运营成本

1.4停车系统智能化（2025年Q3实施）

具体措施与标准：

全场景智慧停车：部署500个车位级摄像头，实现精准车位导航；安装20个智能寻车终端，支持车牌号、时间段等多种寻车方式。

无感支付全覆盖：接入支付宝、微信无感支付系统，车辆出场自动扣费，通行效率提升至120辆/小时/出口。

会员积分互通：打通停车系统与会员系统，实现积分实时抵扣停车费，提升会员权益。

预约停车服务：通过小程序提供车位预约功能，特别保障高峰期会员停车需求。

预算估算：500-800万元。包括硬件设备300-400万元，软件开发200-300万元，安装调试100万元。

实施周期：2025年第三季度实施，施工周期60天，采用分区域施工方式，确保停车场正常使用。

预期效益：

出场通行时间缩短至2秒，提升顾客满意度

停车位周转率提升20%

会员黏性增强，复购率提升

减少人工成本，年节省管理成本50万元

通过以上系统化的硬件升级改造，预计三年内项目整体资产价值可提升20-25%，年化投资回报率（ROI）达到12-15%，为项目的长期可持续发展奠定坚实基础。

2.实施原则与案例分析：

分阶段施工，最小化影响：采用“蚕食策略”，分区域、分楼层进行封闭施工，确保2/3的区域始终正常营业。提前通过全渠道告知消费者施工计划，并提供优惠补偿。

投资优先级：优先投资于消费者感知最明显的痛点，如卫生间、停车场、导视系统，这些是提升体验的“捷径”。

案例分析：参考深圳万象天地的硬件升级案例，其通过外立面灯光改造和卫生间升级，成功提升了项目档次，租金增长率显著高于同类项目。

通过上述资产优化与硬件升级的组合拳，中原万达广场的资产价值（NAV） 预计可在3年内实现20-30% 的增值，同时通过运营效率提升和能耗降低，净营业收入（NOI） 可实现年均8-10% 的健康增长，为资产的长期保值增值奠定坚实基础。

十、发展计划及项目启示

（一）发展计划

1.三年发展蓝图

基于云阿云专业的城市运营经验和算法分析能力，我们为中原万达广场制定了科学的三年发展路径，通过系统化升级实现项目价值重塑。

第一年：基础提升期（2024年Q3-2025年Q2）

重点完成项目硬件焕新与业态重构，奠定转型升级基础。具体实施路径包括：

硬件设施升级工程：投入约8000万元进行系统性改造，其中外立面更新预算1500万元，室内公共空间优化2500万元，智能停车系统改造1200万元，卫生间等公共服务设施升级800万元，数字化基础设施2000万元。采用分区域滚动施工模式，确保营业不受影响。

业态结构调整：通过算法模型分析各业态坪效数据，淘汰坪效低于200元/㎡/月的品牌15家，新引入体验式业态品牌12家。调整后零售:娱乐:餐饮比例从40:30:30优化至35:35:30，体验式业态面积增加约8000平方米。

数字系统建设：部署智慧商业系统，安装客流统计摄像头50个，智能POS系统全覆盖，搭建数据中台和会员数字化管理系统，实现运营数据实时采集与分析，预计数字化投入产出比可达1:1.8。

表：第一年关键绩效指标（KPI）

第二年：创新突破期（2025年Q3-2026年Q2）

聚焦体验场景打造与数字化深度运营，形成项目差异化竞争优势：

创新业态落地：打造3000㎡的"中原创新实验室"，引入元宇宙体验馆、数字艺术空间、跨界复合店等新兴业态。与芝麻街双创园合作设立"设计师品牌孵化区"，培育10个本土创新品牌。

数据驱动运营：基于云阿云算法平台，构建商户经营健康度评估体系，实现精准营销投放。预计通过数据驱动可使营销成本降低20%，转化率提升15%。建立品牌协同机制，推动跨业态联动营销。

会员体系升级：实施会员等级精细化运营，设立黑金、金、银、普四级会员体系，提供差异化权益。引入会员成长机制，通过算法实现个性化推荐和精准服务，目标将会员消费占比从35%提升至45%。

案例借鉴：上海TX淮海年轻力中心 - 通过创新业态组合和数字化运营，该项目在改造后一年内客流量增长40%，年轻客群占比达65%，成为城市潮流地标。中原万达可借鉴其"策展型零售"模式，打造郑州西区年轻消费目的地。

第三年：价值实现期（2026年Q3-2027年Q2）

实现项目价值全面提升，成为区域商业标杆：

资产价值释放：通过三年培育，项目估值提升25%-30%，租金收入增长40%以上，NOI利润率达到行业领先水平。举办项目成果发布会，吸引资本关注，为资产证券化做准备。

模式输出准备：总结项目升级经验，形成"传统商业体焕新方法论"和"数字化运营标准体系"，包括3大模块、12个标准流程、58个关键节点，为轻资产管理输出奠定基础。

生态协同效应：与周边二砂文创园、芝麻街双创园形成业态互补和客流共享，共同打造中原区文商旅综合体集群，预计协同效应可带来额外15%的客流增长。

2. 实施保障机制

为确保发展计划高效实施，云阿云将建立多维保障体系：

2.1组织保障机制：

成立"中原万达广场升级专项工作组"，由云阿云高级副总裁担任总负责人，下设硬件升级、招商调整、数字运营三个分组

建立双周例会机制，与万达商管团队联合办公，确保信息同步和决策效率

引入专业顾问团队，包括商业设计机构CallisonRTKL、数字化解决方案专家IBM iX等

2.2资金保障方案：

总投资预算2.5亿元，分三期投入：第一期8000万，第二期1亿，第三期7000万

创新融资结构：60%自有资金+20%金融机构贷款+20%创新融资（包括资产支持票据、商业管理基金等）

建立资金使用监控体系，确保投资回报率（ROI）不低于15%

表：资金使用规划表（单位：万元）

2.3人才保障体系：

组建20人专业运营团队，其中数字化运营专家5人、创新业态招商专员8人、体验设计专员7人

与郑州大学、河南财经政法大学建立产学研合作，培养商业管理创新人才

引入行业顶级专家资源，包括前凯德集团商业管理高管、万象城运营负责人等担任顾问

3.风险管控措施

针对项目升级过程中的各类风险，建立全方位防控体系：

3.1市场风险应对：

建立市场监测预警系统，每月出具商圈竞品分析报告，及时调整经营策略

设立品牌调整储备库，提前签约15-20个备选品牌，应对招商变数

采用"主力店+pop-up店"组合模式，降低空置风险，保持项目新鲜度

3.2运营风险防范：

制定详细的应急预案体系，包括公共卫生事件、安全事故、商户纠纷等12类预案

投入500万元升级安防系统，实现公共区域监控全覆盖、智能报警联动

购买商业综合保险，覆盖财产损失、营业中断、公众责任等风险

3.3财务风险控制：

建立现金流预警机制，确保营运资金不少于3个月运营成本

采用分段投资策略，每个阶段设置明确的目标里程碑，达标后再投入后续资金

引入第三方审计机构，每季度对资金使用情况进行专项审计

3.4创新风险缓冲：

设立创新实验区，新业态先在1500㎡的实验区内测试，验证成功后再扩大推广

与品牌方建立风险共担机制，采取保底租金+营业额分成模式

预留2000万元创新风险基金，用于支持经过评估的创新项目

（二）项目启示与未来展望

中原万达广场的升级实践为传统商业项目转型提供了重要启示：

算法驱动商业决策：云阿云通过超强算法能力，建立了商业决策优化模型，包括商户组合算法、客流预测模型、租金定价模型等，使商业决策从经验驱动转向数据驱动。实践证明，算法推荐的业态调整方案比传统方式提升效能25%以上。

资产价值提升路径：项目探索出了"硬件提升-内容创新-运营优化-价值实现"的四阶资产价值提升路径，通过系统化升级可使传统商业项目价值提升25%-40%，为行业提供了可复制的价值提升方法论。

生态协同发展模式：项目与周边文创园区形成"商业+文化+创新"的生态协同模式，通过客流共享、营销联动、会员互通，创造了1+1>2的协同效应。这种模式特别适合城市更新区域的商业项目升级。

数字化转型范式：项目实践了全流程数字化转型，从数字基建到数据中台，再到智能应用，形成了传统商业数字化转型的完整范式，数字化投入产出比达到1:1.5-1:1.8。

展望未来，中原万达广场将通过三年系统升级，实现从传统购物中心向城市生活中心的转型，预计项目年客流将从2100万人次提升至2500万人次，销售额从21亿元增长至28亿元，租金收入提升40%以上，成为郑州西区商业创新标杆和城市活力中心。云阿云将通过该项目打造传统商业升级的典范案例，形成可复制推广的方法体系，助力中国商业地产的创新发展。

附录一：郑州中原万达广场项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：22.3 亿元。增长核心源于 “全家庭消费场景构建 + 社区便民服务融合”，通过打造 “春日家庭欢乐季”“秋冬便民购物节” 等主题活动，联动零售、餐饮、亲子、生活服务多元业态，覆盖 “日常消费 + 周末休闲” 需求，带动家庭导向型业态（亲子、生活零售、特色餐饮）销售额占比提升至 70%。其中，连锁生活零售品牌（如华润万家超市、优衣库）贡献稳定，单店年均销售额超 1500 万元，拉动整体零售消费增长 11%；餐饮业态中，家庭聚餐类、地方特色餐饮销售额占比达 45%，同比提升 9%。

2024 年

销售额：25.8 亿元，同比增长 15.7%。增长驱动力来自品牌焕新与社区粘性深化：全年调改品牌超 90 个、调改面积超 8000㎡，引入 “万达宝贝王成长中心” 升级店、“苏宁易购家电体验馆” 等社区高频需求业态，举办 “社区邻里节”“亲子萌宠嘉年华” 等接地气活动，单场活动最高带动单日销售突破 1000 万元。生活服务（如美容美发、便民维修）、亲子游乐业态表现突出，销售额分别增长 26% 和 33%；主力店万达影城、大玩家超乐场关联消费（如零食、衍生品）增长 28%。

2025 年上半年

销售额：16.5 亿元，同比增长 17%。关键增长节点集中在 “社区刚需 + 节假日消费”：春节期间推出 “新春便民年货集”，结合周边 3 公里社区客群密集优势，叠加地铁 1 号线秦岭路站接驳便利，假期销售额提升 42%，社区客群消费占比达 65%；五一假期聚焦 “家庭短途休闲”，推出亲子手工、美食市集等活动，日均销售超 2800 万元，5 月 1 日销售额峰值达 3600 万元。社区便民零售（如生鲜超市、日用百货）、亲子教育专区销售额增长显著，分别提升 40% 和 52%，反映全家庭客群对 “便捷 + 品质” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：3000 万人次（日均 8.2 万人次），停车场使用率 91%。客群以 25-50 岁家庭客群为主（占比 78%），工作日客流以社区日常消费为主（占比 48%），周末及节假日客流占比达 52%，“六一亲子狂欢节”“社区公益市集” 等活动单场平均引流 6 万人次。项目与周边社区步行接驳便利，3 公里内社区客群占日常客流的 60%；地铁 1 号线秦岭路站、多条公交线直达，公共交通带来的客流占比达 35%。

2024 年

客流量：3540 万人次（日均 9.7 万人次），同比增长 18%。客流增长核心来自 “社区服务延伸 + 活动频次提升”：全年通过 “社区便民服务月 + 主题节庆活动” 模式，举办免费义诊、家电维修、亲子课堂等活动超 80 场，其中 “暑期社区托管班”“中秋邻里家宴” 单场客流超 7 万人次。高频客群（月均到店≥5 次）占比提升至 22%，多为周边社区居民、上班族，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1 小时；“万达金街” 与购物中心联动优化，增设连廊指引，带动商业街日均客流增长 30%。

2025 年上半年

客流量：2130 万人次，同比增长 16.5%。节假日与社区刚需客流双爆发：春节 “新春社区庙会” 吸引周边多社区家庭参与，周末客流同比提升 40%，社区客群占比维持 68%；五一假期聚焦 “家庭亲子体验”，推出儿童剧展演、手工 DIY 等活动，5 月 1 日客流峰值达 22 万人次，平日日均客流稳定在 11 万人次，周末峰值达 15 万人次。家庭客群（25-50 岁）占比维持在 76%，生活零售区、亲子游乐区客流密度最高，占商场总客流的 65%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：120-260 元 /㎡/ 天，租用率 96%。租金定价贴合 “社区商业属性”，差异化显著：首层生活零售区（如超市、连锁服饰）租金最高（220-260 元 /㎡/ 天），亲子体验、生活服务业态根据面积提供灵活定价（150-200 元 /㎡/ 天），餐饮业态（尤其是社区高频消费餐饮）租金集中在 120-180 元 /㎡/ 天。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥60 万元抽成 6%），连锁生活零售、人气家庭餐饮租金收入增长 16%，带动核心区域整体租金提升 10%。

2024 年

租金收入：同比增长 14%，坪效达 1.9 万元 /㎡。租金增长核心来自 “低效业态淘汰 + 高粘性品牌引入”：淘汰 10% 低坪效品牌（如传统杂品店、低效饰品店），引入 18 个社区高频需求品牌（如社区生鲜店、亲子早教机构），核心生活零售区坪效提升 22%。对租期≥3 年的优质社区服务品牌（如连锁超市、儿童乐园）提供 9% 租金优惠，续约率达 90%，保障租金收入稳定；落地 “智慧租金管理系统”（如自动对账、缴费提醒），降低运营成本 12%。

2025 年规划

目标租金增长 18%，核心策略包括：

业态优化：提升社区便民零售、亲子体验业态占比至 75%，重点打造 “社区生活服务中心”（整合生鲜、维修、家政服务）、“亲子成长专区”，实现租金溢价 10%-15%；

品牌升级：引入区域连锁型社区服务品牌（如连锁药店、社区食堂），计划将高粘性社区品牌租金占比提升至 60%，提供装修补贴（最高 500 元 /㎡）吸引优质品牌；

增值服务：为品牌提供 “社区精准营销” 支持（如社区社群推广、节日联合促销），收取 8%-12% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 32 个新品牌（含 5 家区域首进社区服务品牌），涵盖生活零售（如名创优品全新形象店、美宜佳社区超市）、特色餐饮（如阿五黄河大鲤鱼社区店、蜜雪冰城旗舰店）、亲子体验（如番茄田艺术早教、乐高活动中心）。淘汰 14 家定位不符或经营低效品牌（如传统服装店、低客流饰品店），优化 12% 营业面积，调整后生活零售区销售额增长 25%。重点打造 “社区便民生活专区”，集聚 20 + 生活服务品牌，年客流量 850 万人次，销售额达 6.8 亿元。

2024 年

品牌汰换率 11%，聚焦 “社区服务深化 + 亲子体验升级”：新增 “社区健康服务站”（联合连锁药店提供基础问诊）、“亲子互动实验室”（科学实验、手工体验），会员复购率达 80%；升级 “生活零售区”，引入社区生鲜折扣店、24 小时便民便利店，晚间（18:00 后）生活服务类消费占比达 42%。通过 “业态联动促销”（如亲子消费满额赠餐饮券），带动周边餐饮、零售消费提升 28%；区域首进社区服务品牌数量增至 12 家，首店品牌年销售额占比提升至 15%。

2025 年计划

核心方向 “社区服务全链条 + 家庭体验场景化”：

业态新增：打造 “社区邻里中心”，引入社区食堂、老年日间照料服务点、儿童托管班，目标坪效 2.2 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “万达社区会员体系”，推出 “家庭专属权益包”（含超市折扣、亲子体验券、便民服务优惠），计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 9%，重点引入社区便民科技品牌（如智能快递柜、无人便利店）、地方特色餐饮品牌，强化 “社区商业便民、利民” 核心定位。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.5 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（社区会员中台建设 500 万元、AI 客流分析系统 400 万元）、社区服务业态优化（亲子区扩建、生活服务中心装修）、交通与配套完善（停车场充电桩增设、社区接驳班车开通），提升社区客群体验与粘性。

2025 年预留 1.2 亿元：用于社区服务业态深化（如社区健康服务站升级）、年度社区主题活动打造（如 “中原社区文化节”）、周边社区营销渗透（如社区海报投放、社群运营），进一步巩固 “郑州社区商业标杆” 地位。

数字化进展

会员规模超 160 万（年增 35%），其中社区专属会员占比 70%，私域流量交易规模超 9 亿元，通过数字化精准推送（如社区便民活动通知、超市特价提醒），会员复购率提升 20%。搭建 “万达社区生活平台”，实现线上便民服务预约（如家电维修、亲子报名）、线下体验，线上服务预约量年增长 60%；推出智能导购小程序（含品牌导航、停车缴费、社区活动报名），顾客满意度提升至 93%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 15.7%，高于郑州社区商业综合体均值（11%），在中原区商业项目中销售额、客流增速均位居首位，是郑州社区商业领域的 “稳增长” 代表。

定位优势：以 “中原区全家庭社区生活中心” 为核心定位，融合 “便民零售 + 亲子体验 + 社区服务”，精准匹配周边 30 万 + 社区居民需求，形成 “离家近、服务全、性价比高” 的差异化竞争力，是郑州社区居民 “日常消费、家庭休闲” 的首选场所，获评 “年度郑州社区商业标杆项目”“中原区便民商业示范单位”。

核心挑战：中原区新兴社区商业项目（如社区底商、小型购物中心）增多，需持续强化 “业态全、服务优” 优势；社区客群需求日趋多元（如老年服务、智能便民），需加快社区服务链条完善，提升数字化便民能力，巩固社区商业龙头地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库