商业地产案例分享-杭州万象城项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读： 本案直面恒隆、SKP入局之挑战，提出杭州万象城从“高端购物中心”升级为“品质生活灵感中心”的战略路径。通过云阿云数据驱动、品牌焕新、体验升级三大策略，目标三年实现资产价值提升15-20%，巩固市场领导地位。全文共49700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

焕新标杆，引领未来

杭州万象城资产价值倍增战略全案

目录

一、市场分析与项目概述

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位策略与愿景规划

六、招商调整与品牌优化

七、 运营提升与数智化创新

八、 资产价值提升与财务规划

九、实施计划与风险管控

五、定位策略与愿景规划

预期效益分析

表：L1层经营效益预测指标

投资回报预测：

总投资额： 6,800万元（包括店铺装修补贴、公共区域改造、VIP沙龙建设）

年租金收入增长： 7,200万元

投资回收期： 11-14个月

ROI（3年期）： 预计达到260%

战略价值：

巩固杭州万象城在华东奢侈品市场的领导地位

提升项目整体品牌形象和高端客群吸引力

带动其他楼层销售，预计溢出效应提升15-20%

增强与奢侈品牌的战略合作关系，为未来项目发展奠定基础

实施时间表

表：L1层分阶段实施计划

关键节点控制：

2025年3月：完成与3大顶级品牌（Hermès、Chanel、Louis Vuitton）的续约或扩店协议

2025年6月：完成所有品牌的设计方案审批

2025年9月：完成硬件改造和公共区域升级

2025年12月：完成品牌店铺装修和商品陈列

2026年3月：举办盛大开业活动

风险防控措施：

品牌谈判风险：准备替代品牌方案，确保招商成功率

工程进度风险：建立每日进度跟踪机制，设置缓冲时间

业绩达成风险：设立品牌业绩对赌机制，共享增长收益

客户服务风险：提前6个月启动员工培训计划

VIP服务升级计划：

建立200㎡奢侈品VIP沙龙，提供私人购物体验

推出"万象尊享"会员计划，提供专属权益和服务

建立个性化客户档案，实现精准营销和服务

开展海外购物联动计划，提升客户忠诚度

数字化体验建设：

设置智能试衣间，配备虚拟试装系统

开发AR商品展示平台，提升购物体验

建立线上预约系统，提供专属购物时段

实现线上线下库存联通，提供全渠道服务

通过这样的实施计划，L1层将在改造完成后成为华东地区奢侈品零售的新标杆，预计年销售额可达68亿元，贡献项目总销售额的40%以上，为杭州万象城整体资产价值提升提供核心支撑。同时，通过顶级品牌的聚集效应，将显著提升项目的市场地位和品牌影响力。

L2层：时尚设计师走廊（面积占比18%）

定位： "新锐设计师品牌聚集地"，吸引时尚先锋客群

主要业态： 轻奢品牌、设计师品牌、潮流集合店

品牌组合：

轻奢品牌： AMI（200㎡）、Maison Kitsuné（180㎡）、Golden Goose（150㎡）、云霞兽（100㎡）

设计师品牌： Uma Wang（120㎡）、Ms Min（100㎡）、Angel Chen（100㎡）

潮流集合： I.T（500㎡）、Drivepro（300㎡）

表：L2层品牌规划与租金体系

焕新重点：

首店经济战略

引入5-8个浙江首店设计师品牌，如We11done、A-Cold-Wall*

打造2家全国旗舰店，如I.T华东旗舰店、Drivepro概念店

每年更新30%的品牌组合，保持新鲜度

本土设计师扶持计划

设立200㎡"设计师孵化空间"，扶持3-5个本土设计师品牌

与浙江理工大学服装学院合作，设立设计师孵化基地

每季度举办设计师交流沙龙和新品发布会

体验升级项目

设置数字化试衣间和虚拟穿搭系统

打造200㎡的潮流沙龙区，举办时尚讲座和造型工作坊

建立会员制设计师showroom，提供私密购物体验

布局策略：

动线规划

采用"回字形"动线设计，确保所有店铺都有良好展示面

主入口设置潮流集合店（I.T、Drivepro）作为客流引擎

中庭区域设置设计师品牌集群，形成聚集效应

动线末端布局买手店和高单价品牌，拉动客流深入

视觉呈现

采用工业风与未来感结合的装修风格

设置3个主题打卡点：数字艺术墙、设计师长廊、潮流装置区

采用可移动隔断，便于品牌调整和活动举办

品牌落位原则

轻奢品牌沿主动线布局

设计师品牌按风格分区陈列

潮流集合店作为区域锚点

买手店设置在相对私密区域

预期效益：

表：L2层经营目标预测

实施时间表：

表：L2层改造实施计划

政策支持：

为首店品牌提供最高2000元/㎡的装修补贴

给予新进品牌3-6个月的免租期

联合银行为消费者提供分期优惠

投入300万元/年的市场推广费用

通过这样的规划和实施，L2层将成为杭州万象城吸引年轻客群的重要引擎，预计年销售额可达8-10亿元，租金收益提升50%以上，有效提升项目整体的时尚影响力和盈利能力。同时，通过设计师孵化计划，为项目培育长期竞争力，形成独特的差异化优势。

L3层：潮流科技与生活方式体验馆（面积占比17%）

定位： 打造"杭城青年潮流社交中心"，聚焦Z世代及年轻家庭客群，打造数字化体验与潮流生活方式融合的沉浸式消费空间

主要业态： 潮流数码科技、运动休闲品牌、生活方式集合店、快时尚旗舰店

品牌组合：

潮流数码： Apple Store（600㎡）、小米之家旗舰店（400㎡）、Sony Store（300㎡）

运动休闲： lululemon（200㎡）、DESCENTE（180㎡）、ARC'TERYX（150㎡）

生活方式： LOFT（500㎡）、drivepro（300㎡）、泡泡玛特旗舰店（200㎡）

快时尚： UNIQLO旗舰店（800㎡）、ZARA Home（300㎡）

表：L3层品牌规划与租金体系

焕新重点：

引入华东首家Apple Store最新概念店，配备Genius Grove互动体验区

打造500㎡的LOFT中国旗舰店，引入日本直采文创商品

设立200㎡的数码互动体验区，提供VR、AR等科技体验设备

引入3-5个浙江首店运动品牌，如Salomon、HOKA ONE ONE

特色活动与政策支持：

每月举办"科技潮玩嘉年华"，联合品牌开展新品体验活动

季度性举办"电竞狂欢节"，设置专业比赛区和体验区

提供装修补贴最高1200元/㎡，免租期最长9个月

联合支付宝、微信开展数字支付专属优惠活动

推出"青年创客计划"，扶持本土设计师和科技创业者

布局策略：

东区入口布局Apple Store和小米之家，形成科技品牌引力场

中庭区域设置开放式体验广场，配置互动装置和休息区

西侧动线布局运动休闲品牌集群，打造运动生活方式区

南侧区域设置LOFT和生活方式集合店，形成文创生活区

北侧连接部布局快时尚旗舰店，承接L4层餐饮客流

预期效益：

年销售额目标：12-15亿元

日均客流量：2.5-3万人次

客单价：1500-2000元

租金收益：900-1200元/㎡/月

年轻客群（18-35岁）占比提升至65%

实施时间表：

2025.Q1：完成品牌招商和合约签署

2025.Q2：启动硬件改造和店铺装修

2025.Q4：完成Apple Store等主力店装修

2026.Q1：全面开业并举办系列推广活动

通过L3层的业态布局，杭州万象城将有效吸引年轻客群，提升项目潮流指数，与L1-L2层形成差异化互补，共同构建完整的消费体验生态。预计该楼层年租金收益可达1.8-2.2亿元，成为项目重要的客流引擎和销售增长点。

L4层：环球飨宴与社交厨房（面积占比15%）

定位： 打造"杭城高端餐饮会客厅"，聚焦商务宴请、家庭聚餐及社交用餐场景，提供多元化的高品质餐饮体验

主要业态： 黑珍珠餐厅、特色主题餐厅、文化餐饮、休闲轻食

品牌组合：

黑珍珠餐厅： 新荣记（800㎡）、桂语山房（600㎡）、金沙厅（500㎡）

主题餐厅： 南京大牌档旗舰店（400㎡）、翡翠酒家（300㎡）、鼎泰丰（250㎡）

文化餐饮： 豫园文化餐饮（500㎡）、杭州味道文化餐厅（400㎡）

休闲轻食： Wagas（200㎡）、Baker & Spice（180㎡）、%Arabica（150㎡）

表：L4层品牌规划与租金体系

焕新重点：

引入2-3家黑珍珠二钻及以上餐厅，提升餐饮档次

打造1000㎡的"杭州味道"文化餐饮区，展现本地美食文化

设置300㎡的中央酒窖，提供专业侍酒服务

引入4-5个浙江首店餐饮品牌，如甬府、遇外滩

特色活动与政策支持：

每月举办"美食文化节"，联合餐厅开展主厨餐桌活动

季度性举办"葡萄酒品鉴会"，邀请知名酒庄参与

提供装修补贴最高1800元/㎡，免租期最长15个月

联合银行推出高端餐饮联名信用卡，提供专属优惠

开展"餐饮会员计划"，积分跨店通用，提升消费黏性

布局策略：

东南区布局黑珍珠餐厅，配备独立入口和VIP包间

中庭区域设置开放式餐饮广场，打造社交用餐空间

西北区布局主题餐厅集群，形成多元化餐饮选择

临窗区域设置休闲轻食，利用自然景观提升用餐体验

动线节点设置甜品站和茶吧，提升随机消费

预期效益：

年销售额目标：8-10亿元

日均客流量：1.8-2.2万人次

平均翻台率：2.5-3次/天

租金收益：700-900元/㎡/月

餐饮业态贡献毛利率：65-70%

实施时间表：

2025.Q2：完成主力餐厅签约和设计方案

2025.Q3：启动硬件改造和厨房工程施工

2026.Q1：完成餐厅装修和人员培训

2026.Q2：正式营业并举办美食推广活动

通过L4层的餐饮业态布局，杭州万象城将打造高品质的餐饮体验，有效延长顾客停留时间，提升项目整体竞争力。预计该楼层年租金收益可达1.2-1.5亿元，餐饮销售额占比提升至项目总销售额的25-30%。

L5层：人文艺术与创意生活聚场（面积占比12%）

定位： 打造"杭州人文艺术会客厅"，融合文化体验、创意零售与美学空间，为城市精英客群提供精神消费场所

主要业态： 文化艺术空间、设计师集合店、美学体验馆、特色书屋

品牌组合：

文化艺术： 方所书店（800㎡）、UCCA艺术空间（500㎡）、观复文化空间（300㎡）、照天印文创（300㎡）

设计师集合： 造作ZAOZUO（400㎡）、Cabana（300㎡）、Drivepro Gallery（250㎡）

美学体验： 梵几客厅（300㎡）、上下茶事（200㎡）、观夏香坊（150㎡）

创意零售： 树德生活馆（250㎡）、单向空间（200㎡）、本土创造（150㎡）

表：L5层品牌规划与租金体系

焕新重点：

引入华东首家方所书店旗舰店，融合阅读、展览、文创业态

打造800㎡的UCCA艺术空间，定期举办当代艺术展览

设置200㎡的开放式创意沙龙，用于文化交流活动

引入5-6个中国原创设计品牌首店，如梵几、上下、观夏

特色活动与政策支持：

每月举办"人文艺术季"，联合品牌开展大师讲座、艺术工作坊

季度性策划"设计师驻场计划"，邀请国内外知名设计师开展创意对话

提供装修补贴最高2000元/㎡，免租期最长18个月

联合文创基金开展"新锐设计师扶持计划"，提供创业支持

推出"艺术收藏会员计划"，提供艺术品鉴赏、收藏指导服务

布局策略：

东侧主入口布局方所书店，形成文化地标吸引力

中庭区域设置UCCA艺术空间，打造开放式展览区域

南侧临窗区布局美学体验馆，充分利用自然采光

北侧安静区设置创意沙龙和工作室，提供静谧交流空间

动线衔接处布置创意零售店铺，形成自然导流

预期效益：

年客流量：100-120万人次

会员复购率：3-4次/月

文化活动举办：200+场/年

租金收益：500-800元/㎡/月

间接带动其他楼层销售提升15-20%

实施时间表：

2025.Q3：完成文化品牌招商和空间规划设计

2025.Q4：启动硬件改造和艺术空间施工

2026.Q2：完成品牌入驻和软装布置

2026.Q3：正式开放并举办开幕艺术季

通过L5层的文化业态布局，杭州万象城将提升项目文化品位和艺术调性，吸引高知客群，延长顾客停留时间，打造差异化竞争优势。预计该楼层年间接经济效益可达2-3亿元，显著提升项目整体品牌价值和社会影响力。

L6层：家庭成长与健康生活中心（面积占比8%）

定位： 打造"杭州高端家庭生活服务站"，聚焦亲子教育、健康管理及家庭娱乐，为高品质家庭提供一站式成长解决方案

主要业态： 高端教育机构、健康医疗服务、家庭娱乐体验、亲子零售服务

品牌组合：

教育机构： 耀华国际教育中心（1000㎡）、金宝贝早教（500㎡）、瑞思英语（400㎡）

健康医疗： 和睦家医疗中心（800㎡）、瑞慈体检（300㎡）、拜博口腔（200㎡）

家庭娱乐： 星际传奇家庭娱乐中心（600㎡）、Meland儿童乐园（500㎡）

亲子服务： 孩子王旗舰店（400㎡）、爱婴室（300㎡）、国际童装集合店（300㎡）

表：L6层品牌规划与租金体系

焕新重点：

引入华东首家耀华国际教育中心，提供K-12国际课程体验

打造800㎡的和睦家医疗中心，提供高端儿科及家庭医疗服务

设置500㎡的屋顶家庭花园，配备亲子互动设施和休闲区

引入3-4个国际高端教育品牌首店，如瑞思英语旗舰中心

特色活动与政策支持：

每月举办"家庭教育沙龙"，邀请教育专家开展育儿讲座

季度性组织"健康关爱日"，提供免费医疗咨询和体检服务

提供装修补贴最高2500元/㎡，免租期最长24个月

联合教育机构推出"万象成长计划"，提供课程体验优惠

开展"会员家庭日"活动，提供专属亲子互动体验

布局策略：

东侧安静区布局教育机构，确保教学环境静谧

西北区域设置健康医疗中心，配备独立出入口和候诊区

中庭区域规划家庭娱乐中心，形成客流聚集点

南侧临窗区布置亲子零售，充分利用自然采光

屋顶空间打造家庭花园，设置户外活动和休息区

预期效益：

年度服务家庭：5000+个高端家庭

会员续费率：85%以上

平均停留时间：3-4小时/家庭

租金收益：400-600元/㎡/月

非工作日客流占比：70%以上

实施时间表：

2025.Q4：完成品牌招商和空间规划设计

2026.Q1：启动硬件改造和特殊工程施工

2026.Q3：完成教育医疗品牌入驻

2026.Q4：正式运营并举办家庭开放日活动

通过L6层的家庭业态布局，杭州万象城将建立强大的家庭客群黏性，提升项目平日客流，形成差异化竞争优势。预计该楼层年服务收入可达3-4亿元，间接带动其他楼层家庭消费提升25-30%，成为项目重要的客流稳定器和收益增长点。

2.3具体实施措施

B1层改造（投资预算：2000万元）

打造"万象食集"主题区，引入20+网红轻食品牌

设立生活服务中心，提供洗衣、修鞋等便民服务

升级Ole'超市，增加进口商品和熟食区

L4-L5餐饮升级（投资预算：3000万元）

引入2家黑珍珠餐厅（如新荣记、甬府）

打造"屋顶花园餐饮"，引入景观餐厅和酒吧

设立中央厨房，支持餐饮品牌标准化运营

L6家庭娱乐中心（投资预算：1500万元）

引入高端儿童教育品牌（如耀华、金宝贝）

打造家庭娱乐空间，增加互动体验设施

设立亲子餐厅和休息区

3. 品牌落位与组合策略

3.1 奢侈品业态优化

旗舰店打造计划：

与Hermès、Chanel等品牌谈判，争取扩大店铺面积

提供装修补贴，支持品牌打造概念旗舰店

调整位置，将最佳铺位留给顶级品牌

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库