商业地产案例分享-杭州来福士购物中心项目（二）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：杭州来福士面对万象城领衔的激烈竞争，以“时尚潮流社交目的地”为新定位，通过首店经济、业态重组、数字化运营与资产证券化等策略，实现差异化破局，提升客流、销售额与资产价值，打造钱江新城商业新标杆。全文共55000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

破局“一超多强”

杭州来福士差异化竞争与运营提升策略全解析

目录

一、市场环境与现状研判

二、项目本体与SWOT分析

三、竞品分析与策略应对

四、核心挑战识别与应对策略

五、定位升级与品牌焕新策略

六、招商创新与租户组合优化

七、运营提升与消费者体验创新

八、资产优化与价值提升策略

三、竞品分析与策略应对

表：钱江新城商圈主要项目对比分析

（四）杭州来福士竞争策略制定

1.总体竞争战略

基于竞品分析和自身优势，杭州来福士应采取 "差异化聚焦+体验创新" 的双轨竞争战略：

差异化聚焦：

避开与万象城的正面竞争，不追求大而全的品牌组合

聚焦时尚潮流和体验创新，强化年轻化、时尚化标签

瞄准年轻客群和商务白领，做深做透细分市场

体验创新：

通过场景创新和内容创新提升体验感

加强数字化应用，打造智慧商业标杆

利用建筑特色，创造独特空间体验

2. 具体策略措施

2.1 产品策略：首店经济与业态创新

首店经济深化：

设立首店引进专项基金，每年预算2000万元用于品牌引进

建立首店评估体系，从品牌潜力、适配度、贡献度等维度评估

与凯德全球招商网络协同，获取国际品牌首店资源

2024年目标引入城市首店15家，区域首店5家，全国首店2家

业态组合优化：

调整业态比例：零售占比从45%降至40%，餐饮从30%提升至35%，体验娱乐从25%提升至35%

创新业态引入：增加沉浸式娱乐、文创手作、健康养生等新兴业态

打造主题业态区：如"设计师品牌集合区"、"美食实验室"、"黑科技体验馆"等

表：杭州来福士业态调整规划表

2.2 空间策略：场景打造与动线优化

主题场景打造：

空中连廊场景化：将连接双塔的空中连廊打造为"艺术长廊"，定期举办艺术展览

下沉广场活化：将B1层下沉广场改造为"都市绿洲"，增加绿植和水景，打造休闲社交空间

屋顶空间利用：将屋顶打造为"星空花园"，设置观景台和特色餐饮，利用钱塘江景资源

动线优化方案：

设置双主动线：一层为主力店动线，高层为特色业态动线

增加垂直交通引导：通过艺术化电梯厅和引导标识改善高层可达性

打造回游式动线：减少死角，提高商铺曝光率

2.3 数字化策略：智慧商业与数据驱动

凯德星平台升级：

整合扫码购物、会员积分、停车缴费、线上排队等10+服务一键触达

引入AI智能推荐系统，基于用户行为推荐商品和活动

2024年目标：数字化服务覆盖率达90%，会员转化率提升50%

数据驱动运营：

建立客流热力图系统，实时监控各区域客流密度和转化率

开发租户绩效看板，为租户提供经营数据分析和优化建议

实施精准营销系统，基于用户画像实现千人千面的营销推送

创新技术应用：

扩大Smart Cart无人驾驶反向寻车应用范围，覆盖全部停车区域

部署AR导航系统，提供室内精准导航和信息推送

试点AI智能客服，提供24小时在线咨询服务

2.4 运营策略：业态联动与会员深化

业态联动机制：

建立跨业态会员权益互通体系，实现购物中心、写字楼、酒店、服务公寓会员权益共享

开发业态消费积分系统，不同业态消费可累积积分并兑换特权

举办跨业态联合活动，如"办公租户日"、"酒店客人专享日"等

会员体系升级：

将会员体系分为普通会员、银卡会员、金卡会员和黑金会员四档

提供差异化特权：黑金会员享受免费停车、专属客服、活动优先参与等权益

建立会员成长体系，通过消费和参与活动提升会员等级

四、核心挑战识别与应对策略

（一）挑战一：规模限制下的经营效率提升

1.挑战深度分析

杭州来福士商业面积仅8万平方米，相对于华润万象城24万平方米的商业体量存在明显规模劣势。在有限空间内实现经营效率最大化成为项目面临的核心挑战。规模限制主要体现在三个方面：

品牌容量有限：难以容纳全品类品牌矩阵，必须精挑细选，聚焦核心客群需求

体验空间不足：公共区域和体验空间相对受限，影响顾客停留时间和消费体验

租金增长压力：在有限面积内需要持续提升坪效，以维持租金收益增长

2023年数据显示，来福士坪效约为5.1万元/平方米，虽高于行业平均水平，但与顶尖项目仍有差距。如何在有限空间内创造更大价值，成为运营团队的重要课题。

2.应对策略与实施方案

2.1精准业态配比优化

来福士通过精细化业态调整，优化商业空间价值：

业态比例重构：将传统零售主导的7：2：1比例（零售：餐饮：娱乐）调整为5：3：2，大幅提高体验式和餐饮业态占比。2023年引进的蕉下、MLB、蔡澜港式点心、大空间VR游戏体验馆等全方位、多业态新店，有效提升了顾客停留时间和消费频次。

时段差异化运营：针对工作日与周末客群差异，设计差异化业态激活方案。工作日午间重点服务办公客群，推出"白领快食+轻购物"组合；晚间和周末则强化家庭娱乐和社交餐饮功能，延长营业时间至22：00后。

租户组合科学配置：建立租户评估体系，从品牌潜力、客群匹配度、贡献度等多维度评估，淘汰绩效末尾15%的品牌，引入更符合目标客群需求的新品牌。2023年调改后，销售额同比增长40%，验证了业态优化策略的有效性。

2.2垂直空间创新利用

来福士充分发挥其独特的建筑优势，创新利用垂直空间：

立体化场景打造：利用项目中庭挑空和立体动线特点，打造沉浸式垂直体验。如2021年暑期举办的"河马IP"主题展，以20只各样形态的河马从商场中庭延伸至空中吊点、商场入口和下沉式广场，形成立体化展示和体验空间，展览期间客流提升18.4%。

高层价值激活：针对高层客流较少的问题，采取"目的地业态+特色主题"策略，在高层引入目的地型餐饮和体验业态，如设置"星空餐厅"和"云端书院"，配合专属电梯导引和消费优惠，提升高层区域到访率。

跨层互动设计：通过视觉连廊和互动装置，增强不同楼层间的视觉和空间联系。如在3-5层间设置跨层互动艺术装置，吸引顾客自然向上移动，减少高层冷区。

2.3店效提升计划

通过精细化运营提升单店销售业绩：

数据驱动运营：建立商户销售数据分析系统，定期评估各商户表现，提供经营改进建议。对坪效低于1000元/平方米/月的商户启动预警机制，提供营销和运营支持。

营销赋能计划：整合项目营销资源，为商户提供联合营销支持。2023年开展的"北岸声潮"声音社交活动，联合场内30余家商户共同参与，带动参与商户销售额平均提升25%。

租户培训体系：定期组织租户销售培训、客户服务培训，提升一线人员销售能力。建立租户交流平台，分享最佳实践和成功案例。

表：来福士业态调整成效对比（2021-2023）

（二）挑战二：线上线下融合与数字化挑战

1.挑战深度分析

疫情加速了消费行为向线上迁移，传统商业面临数字化转型压力。来福士在数字化方面主要面临三大挑战：

系统整合难度大：线上线下系统割裂，数据孤岛现象严重，难以实现会员、营销、服务的全面打通

技术应用落地难：新技术应用成本高，与商业场景结合不够紧密，实际效果有限

组织能力不足：传统商业运营团队缺乏数字化思维和能力，转型推进缓慢

凯德集团调研显示，超过60% 的消费者希望实现"线上查券-线下核销-离店复购"的全流程数字化体验，这对来福士的数字化能力提出了更高要求。

应对策略与实施方案

凯德星数字化平台深化应用

来福士充分利用凯德集团自主研发的"凯德星"平台，实现全方位数字化运营：

会员体系升级：打通线上线下会员系统，实现积分通、权益通、数据通。凯德星平台已积累超过1000万会员，2023年会员消费占比达45%，较2022年提升10个百分点。会员月活达到120万，同比增长25%。

一站式服务整合：将扫码购物、会员积分、停车缴费、线上排队等10余项服务整合至凯德星小程序，实现"一键触达"。2023年数据显示，通过小程序完成的停车缴费占比达75%，线上排队取号占比达40%，大幅提升了服务效率。

精准营销体系：基于用户画像和行为数据，实现千人多面的精准营销。通过AI智能推荐算法，促销信息打开率提升至47%，远超行业5%的平均水平。2023年通过精准营销带动的销售占比达15%。

智能科技应用创新

来福士积极引入创新技术，提升消费体验和运营效率：

无人驾驶反向寻车系统：已落地Smart Cart无人驾驶反向寻车项目，为全球首个在大型商场停车库实际应用的案例。消费者在操作屏输入车牌，即可呼叫无人车接送至停车位，平均寻车时间从传统的15分钟缩短至5分钟，顾客满意度提升30%。

AI智能客服系统：引入智能客服机器人，提供24小时在线咨询服务，常见问题解决率超85%，释放人工客服处理更复杂问题，服务效率提升40%。

AR导航导览：部署AR实景导航系统，消费者通过手机摄像头即可获取实时导引，找店效率提升50%。同时设置AR互动点，通过扫描特定标识触发AR内容，增加购物趣味性。

大数据驱动运营优化

通过数据分析和智能化工具提升运营效率：

客流分析系统：通过智能摄像头和传感器实时监测各区域客流量、消费者动线轨迹，当某区域客流量低于预期值80%或消费转化率下降10%时，触发闪电整改机制。2023年通过该系统优化动线布局，带动整体销售额提升8%。

租户绩效看板：为租户提供经营数据分析和优化建议，包括客流转化率、坪效、客单价等关键指标，帮助租户提升经营绩效。使用该系统的租户平均销售额提升12%。

能源智能管理：通过能源智能分析平台对物业各项设备进行实时监测和优化，2023年能耗降低15%，节约运营成本约200万元。

（三）挑战三：疫情后消费行为变化与不确定性

1.挑战深度分析

疫情后消费者行为发生显著变化，主要体现在三个方面：

健康安全关注度提升：消费者对公共场所的健康安全标准要求更高，62% 的消费者表示更倾向于选择卫生条件良好的商场

开放空间偏好增强：密闭空间吸引力下降，消费者更偏爱通风良好的开放空间，户外和半户外区域受欢迎度提升45%

消费理性化趋势明显：消费者更加理性，58% 的消费者表示会减少冲动消费，更加注重性价比和体验价值

此外，宏观经济不确定性也增加了商业运营的难度，消费者信心指数波动较大，对商业项目的抗风险能力提出了更高要求。

2.应对策略与实施方案

2.1外摆经济与开放空间利用

来福士充分利用政策支持，创新发展外摆经济和开放空间：

外摆街区打造：TZ House、Wagas等35家店铺已按相关规定进行了外摆布置，形成特色外摆街区。外摆区域销售额平均提升25%，晚间时段客流提升40%。外摆区域还不定期开展夜间集市活动，打造"北岸市集"IP，周末市集日均客流达1.2万人次。

屋顶空间激活：将屋顶空间打造为"星空花园"，设置观景台和特色餐饮，充分利用钱塘江景资源。夏季晚间屋顶客流占全场15%，带动相关商户销售额提升30%。

下沉广场利用：将B1层下沉广场改造为"都市绿洲"，增加绿植和水景，打造休闲社交空间。增设轻音乐摆台、直播空间等，打造成"网红夜景观赏街区"，周末举办小型音乐会和文创市集，吸引年轻客群。

2.2健康安全标准升级

来福士全面提升健康安全标准，打造安心购物环境：

无接触服务全覆盖：实现从进门测温、停车缴费、购物支付到会员服务的全流程无接触体验。无接触服务使用率达75%，顾客满意度达4.8分（5分制）。

空气净化系统升级：投入500万元升级空调和新风系统，采用HEPA高效过滤器和紫外线杀菌技术，室内空气质量达到WHO标准，PM2.5浓度控制在15μg/m³以下。

定期消毒与卫生监控：公共区域每日消毒6次，高频接触点每2小时消毒1次，并通过显示屏实时公示消毒情况。卫生满意度达98%，较改造前提升25个百分点。

2.3弹性租赁模式创新

为应对市场不确定性，来福士创新租赁模式：

短期pop-up店机制：设立pop-up专区，引入新兴品牌和创意产品，租期3-6个月。2023年共举办12场pop-up活动，带动相关区域客流提升35%，销售额提升28%。

共享店铺模式：推出"时光轮转"共享店铺计划，不同品牌分时段共享同一空间。如早间为咖啡轻食，午间为办公简餐，晚间为特色餐饮，空间利用率提升40%。

联营分成模式：对部分新兴品牌采用联营分成模式，降低品牌入驻门槛，同时分享成长收益。通过该模式成功引进8个新兴品牌，其中3个已成为畅销品牌。

危机应对机制：建立租金减免和帮扶机制，在特殊时期为租户提供支持，共渡难关。2022年疫情期间为租户减免租金超1000万元，租户续约率达92%。

表：来福士疫情后创新举措成效评估

通过以上策略的实施，杭州来福士有效应对了规模限制、数字化挑战和疫情后消费变化等多重挑战，实现了经营效率和抗风险能力的双重提升。2023年来福士销售额同比增长40%，客流量同比增长超10%，在钱江新城激烈竞争的商业环境中保持了良好的发展态势

五、定位升级与品牌焕新策略

（一）定位升级背景与必要性

1.市场环境变化驱动

杭州商业市场正经历深刻变革，钱江新城商圈竞争日趋激烈。截至2024年，商圈总体量已突破70万平方米，形成"一超多强"的竞争格局。华润万象城以24万㎡体量和高端定位占据龙头地位，而来福士8万㎡的商业规模面临巨大竞争压力。消费者行为也发生显著变化：体验式消费占比从疫情前的35%提升至65%，数字化消费渗透率达到78%，首店经济效应显著，成为吸引客流的关键因素。

同时，杭州城市发展重心从"西湖时代"向"钱塘江时代"转移，钱江新城作为城市新中心地位进一步巩固。市政府搬迁、G20峰会效应、亚运会机遇等，都为区域发展注入新动力。来福士需要抓住这一历史机遇，通过定位升级抢占市场制高点。

2.项目自身发展需求

来福士自2017年开业以来，虽取得一定成绩，但仍面临诸多挑战：

规模限制：8万㎡商业面积难以与万象城24万㎡全业态竞争

定位模糊："趣之城"定位较为宽泛，缺乏鲜明特色和差异化优势

业态传统：零售占比过高，体验式和社交型业态不足

时间局限：日间经济为主，夜间和周末客流明显下降

2023年数据显示，来福士坪效约为5.1万元/平方米，虽高于行业平均，但较万象城的8.5万元/平方米仍有较大差距。通过定位升级，来福士有望将坪效提升至6.5万元/平方米，年销售额增长30%以上。

（二）定位理念升级与核心内涵

1. 新定位表述

基于市场分析和项目特质，建议将来福士定位从"趣之城"升级为：

"杭州时尚潮流社交目的地 - 钱江新城24小时活力中心"

这一定位包含三层核心内涵：

时尚潮流引领：聚焦25-35岁都市白领和时尚青年，打造前沿时尚阵地

社交功能强化：突出社交平台属性，打造城市社交生活节点

目的地属性提升：通过特色体验和标志性活动，形成跨区域吸引力

2. 定位演绎与差异化价值

2.1 与竞品的差异化定位

表：钱江新城主要项目定位对比分析

2.2 定位逻辑演绎

来福士的新定位基于以下逻辑推导：

市场缺口分析：钱江新城缺乏专注年轻时尚群体的商业项目

客群需求洞察：25-35岁都市白领追求品质、社交和体验

项目特质匹配：来福士建筑时尚、业态灵活，适合打造社交空间

发展趋势顺应：体验经济、社交商业、夜间经济是未来方向

2.3 情感价值主张

新定位强调三大情感价值：

归属感：为都市青年提供社交归属和精神家园

前沿感：始终保持潮流前沿，满足探索和尝新欲望

愉悦感：通过丰富体验创造多维度的愉悦感受

（三）目标客群重构与需求分析

1. 核心客群细分

基于"杭州时尚潮流社交目的地"的新定位，来福士需要重构其目标客群体系，形成更加精准的细分策略。通过市场调研和数据分析，我们识别出三类核心客群，并对其特征和需求进行深度剖析。

1.1 都市时尚青年（25-35岁）——占比50%

人群画像深度解析：

都市时尚青年是来福士的核心目标客群，主要涵盖互联网从业者、创意产业工作者、金融行业新生代等新兴职业群体。这一群体年均收入在20-50万元之间，教育程度普遍较高（本科以上学历占比85%），居住在城市核心区域或新兴高端社区。

消费行为特征：

数字化原生代：90%通过社交媒体获取消费信息，平均每日手机使用时间超过6小时

体验导向：72%的月消费支出用于体验型消费，而非实物购买

社交驱动：超过80%的消费决策受到社交圈层影响

品牌认知度高：能够识别并追求小众设计品牌，拒绝大众化标签

需求深度挖掘：

身份认同需求：寻求能够代表其生活态度和审美品位的消费场所

社交资本积累：需要通过打卡分享获得社交认同和话题资本

持续新鲜感：期待常来常新的商业内容和互动体验

文化参与感：渴望参与而非仅仅消费，希望成为文化创造的参与者

1.2 新兴家庭客群（30-40岁）——占比30%

人群画像深度解析：

这一群体处于家庭生命周期的发展期，通常有1-2个未成年子女，家庭年收入在40-80万元。他们多是双薪家庭，重视子女教育和生活质量，消费决策更加理性但愿意为品质支付溢价。

消费行为特征：

目的性消费：68%的到访有明确消费目的，但容易产生计划外消费

时间敏感型：珍惜有限的家庭时间，注重消费效率和质量

品质追求者：愿意为健康、安全、教育等支付30%以上的溢价

决策民主化：家庭消费决策通常由夫妻共同商议，儿童意见影响增大

需求深度挖掘：

一站式解决方案：希望在一个空间内满足多元化的家庭需求

教育成长支持：寻求优质的儿童教育和成长体验设施

家庭时光品质化：注重家庭共处时光的质量和记忆点创造

健康安全保证：对环境卫生、食品安全有极高要求

1.3 高端商务人士（35-50岁）——占比20%

人群画像深度解析：

这一群体多为企业高管、专业人士和创业者，个人年收入通常在80万元以上，具有频繁的商务往来和国际视野。他们对时间敏感，重视效率和服务品质。

消费行为特征：

价值导向：重视消费的性价比而非单纯价格，关注时间成本

品质敏感：具有高度品牌忠诚度，但只认可真正优质的品牌

社交属性强：70%的消费与商务社交或圈层维护相关

数字化依赖：偏好无缝连接的数字化服务体验

需求深度挖掘：

效率最大化：需要高效便捷的服务和消费体验

圈层认同：寻求能够体现身份和品位的消费场所

商务功能支持：需要配套的商务服务和设施

隐私保护：重视消费环境的私密性和专属性

表：核心客群消费特征对比分析

2. 客群需求洞察

基于超过2000份有效问卷、50场深度访谈和消费行为数据分析，我们发现了目标客群的深层需求特征，这些发现将为来福士的业态规划和空间设计提供重要依据。

2.1 社交需求：85%的受访者将商业项目作为社交场所

社交需求的具体表现：

场景化社交：消费者需要适合不同社交场景的空间设计，包括2-4人的小聚空间、团体活动空间、偶然社交空间等

社交货币创造：72%的年轻客群需要通过消费获得可分享的社交内容（照片、视频、故事）

圈层化社交：不同客群期望与同类人群社交，避免客群混杂带来的不适感

活动导向社交：定期举办的主题活动成为社交由头，增加到访频次

数据支持：

每月参与商场社交活动2次以上的消费者，月均到访频次达到4.2次

具有良好社交空间的区域，顾客停留时间延长40%，消费额提高35%

70%的消费者愿意为优质的社交环境支付10-20%的溢价

2.2 体验需求：78%的消费者更看重体验而非单纯购物

体验需求的多维分析：

沉浸式体验：消费者渴望全身心投入的体验，而不仅仅是旁观或购买

学习型体验：68%的客群希望获得新知识、新技能或新体验

个性化体验：排斥标准化体验，追求量身定制的个性化服务

多感官体验：视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉的全方位体验设计

创新体验期待：

期待更多互动科技应用（AR试衣、智能导购、沉浸式展览）

希望参与创作过程（手作工坊、烹饪课程、设计工作坊）

追求文化深度体验（艺术讲座、设计师见面会、文化展览）

2.3 时间需求：夜间和周末消费意愿增强，64%希望延长营业时间

时间需求的具体分析：

夜间经济潜力：晚间6-10点的消费额占比从25%提升至35%，且继续增长

全时态运营需求：不同时段有不同消费需求，需要差异化运营策略

时间灵活性：消费者期望营业时间更加灵活，适应多样化作息

分时段需求特征：

工作日午间（11:00-14:00）：高效简餐、快捷购物、商务会谈

工作日晚间（18:00-21:00）：社交餐饮、娱乐体验、休闲购物

周末白天（10:00-18:00）：家庭活动、体验课程、主题展览

周末晚间（18:00-22:00）：朋友聚会、文化活动、夜间市集

2.4 数字化需求：72%消费者偏好线上线下融合的消费体验

数字化需求的具体内容：

无缝连接体验：期望线上线下服务无缝衔接，包括预约、支付、会员积分等

数据驱动个性化：希望通过数据分析获得个性化推荐和服务

社交整合：数字化工具与社交平台整合，方便分享和互动

智能服务：期待AI导购、智能停车、无人支付等智能服务

数字化应用期待：

移动端整合服务（一站式APP解决所有需求）

线下体验线上延伸（线上预订、线下体验、线上分享）

数据赋能个性化（基于消费历史的个性化推荐）

社交功能整合（活动报名、朋友相约、内容分享）

表：客群需求优先级排序与应对策略

通过以上深度分析，来福士可以更加精准地把握目标客群需求，针对性地进行业态规划、空间设计和服务优化，确保定位升级能够真正满足市场需求，提升项目竞争力。

（四）业态规划与品牌策略

1 业态重构规划

基于"杭州时尚潮流社交目的地"的新定位，来福士需要进行深度的业态重构，从传统的零售主导模式转向体验驱动的新型商业形态。通过精准的业态配比和内容创新，实现项目差异化竞争和效益提升。

1.1 零售业态：从60%优化至45%

调整策略：

零售业态虽然占比下降，但通过精选和优化，实现质量和效益的提升。重点发展三类零售业态：

设计师品牌集合区（占零售50%）

引入国内外新锐设计师品牌，打造"设计师品牌孵化平台"

设置pop-up专区，为新兴设计师提供试验空间

定期举办设计师沙龙和发布会，强化时尚话语权

潮流生活方式集合店（占零售30%）

引进类似"泡泡玛特"、"KNOWIN"等潮流集合店

聚焦Z世代喜爱的潮玩、服饰、配件等品类

打造沉浸式购物体验，强化互动性和社交属性

品质生活精品店（占零售20%）

精选高品质生活家居、个性配饰等

注重产品独特性和设计感

提供个性化定制服务

实施路径：

第一年完成30%的品牌调整，重点引入设计师品牌和潮流集合店

第二年完成60%调整，优化品类结构，提升零售坪效

第三年全面完成调整，零售坪效目标提升至8000元/㎡/月

1.2 餐饮业态：从25%提升至30%

调整策略：

餐饮业态不仅是消费功能，更是重要的社交载体和流量引擎：

主题餐厅集群（占餐饮40%）

引入具有强主题性的特色餐厅

注重环境设计和体验感

强化晚餐和夜间时段经营能力

社交餐饮空间（占餐饮30%）

发展外摆餐饮和开放式厨房

打造餐饮社交空间，促进互动交流

引入网红餐饮品牌，增强吸引力

特色美食市集（占餐饮30%）

B1层打造美食市集，聚集各地特色小吃

引入创新餐饮概念和国际化美食

提供多样化价格选择，满足不同客群需求

特色亮点：

打造"屋顶星空餐厅"，利用屋顶空间设置观景餐厅

引入"主理人餐厅"概念，增强餐饮的故事性和独特性

发展"餐饮+娱乐"混合业态，延长消费时间

1.3 体验业态：从10%大幅提升至20%

体验业态是差异化核心，重点发展四类体验内容：

文化娱乐体验（占体验40%）

引入小型livehouse和艺术空间

打造多媒体互动艺术展览

设置文创工坊和手作体验区

科技互动体验（占体验30%）

VR/AR体验馆和电竞娱乐空间

引入沉浸式科技艺术体验

打造数字互动装置艺术区

亲子教育体验（占体验20%）

优质儿童教育机构和玩乐空间

亲子互动体验工作坊

家庭式娱乐体验项目

健康生活体验（占体验10%）

精品健身房和瑜伽工作室

健康生活体验馆

冥想和放松空间

创新亮点：

打造"体验实验室"，定期更新体验内容

发展"付费体验会员制"，提升体验业态收益

引入"体验课程+零售"模式，增强粘性

1.4 服务业态：保持5%但优化升级

服务业态虽占比不变，但进行质效升级：

个人护理服务：引入高端美容、造型工作室

生活配套服务：升级为特色生活服务

商务服务：增加共享办公和商务服务功能

表：业态调整实施阶段规划

2 品牌组合策略

2.1 首店经济强化

来福士将首店经济作为核心竞争优势，通过系统化策略保持市场新鲜度和吸引力。

首店引进目标：

年均引入15-20家城市首店，保持30%的首店比例

首店品牌成活率达到85%以上

首店品牌带动整体销售额提升25%

首店评估体系：

建立科学的评估维度，确保首店质量：

品牌实力维度（权重30%）

品牌背景和创始团队

在其他城市的业绩表现

品牌发展潜力和可持续性

市场匹配度（权重25%）

与来福士定位的契合度

目标客群需求匹配度

市场竞争差异化程度

运营能力（权重25%）

运营团队经验和能力

营销和推广计划

财务稳健性和投资预算

创新性（权重20%）

商业模式创新程度

产品和服务独特性

体验感和互动性设计

首店支持政策：

提供装修补贴和租金优惠期

纳入项目整体营销推广体系

提供销售数据和客群分析支持

设立首店孵化基金，支持创新尝试

2.2 品牌层级构建

采用"433"品牌结构，实现风险分散和活力平衡：

标杆品牌（40%）——稳定性保障

选择标准：具有市场认知度、业绩稳定、管理成熟

代表类型：国际二线品牌、国内知名品牌、成熟餐饮连锁

作用：提供稳定的租金收益和客流基础

成长品牌（30%）——增长性动力

选择标准：具有创新性、增长快速、适合目标客群

代表类型：新兴设计师品牌、网红餐饮、创新体验业态

作用：带来新鲜感和增长动力，吸引年轻客群

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库