商业地产案例分享-杭州来福士购物中心项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：杭州来福士面对万象城领衔的激烈竞争，以“时尚潮流社交目的地”为新定位，通过首店经济、业态重组、数字化运营与资产证券化等策略，实现差异化破局，提升客流、销售额与资产价值，打造钱江新城商业新标杆。全文共55000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

破局“一超多强”

杭州来福士差异化竞争与运营提升策略全解析

目录

一、市场环境与现状研判

二、项目本体与SWOT分析

三、竞品分析与策略应对

四、核心挑战识别与应对策略

五、定位升级与品牌焕新策略

六、招商创新与租户组合优化

七、运营提升与消费者体验创新

八、资产优化与价值提升策略

五、定位升级与品牌焕新策略

创新品牌（30%）——差异化亮点

选择标准：具有首创性、实验性、话题性

代表类型：概念店、跨界店、首店品牌

作用：打造项目特色，形成市场话题

品牌组合优化机制：

每季度进行品牌绩效评估

建立品牌淘汰和引入机制

保持品牌层级的动态平衡

重点关注各层级品牌的协同效应

表：品牌组合绩效评估指标体系

2.3 租户优化机制

建立科学的租户管理和优化机制，提升整体经营效益：

季度评估机制：

对坪效低于1000元/㎡的商户发出预警

提供经营诊断和改进建议

设立3个月的改善期，仍未达标启动调整程序

建立商户绩效排行榜，营造良性竞争氛围

创新基金支持：

设立2000万元创新基金，支持创新业态尝试

提供前期装修补贴和租金优惠

成立创新实验室，提供试点空间和市场测试

建立创新品牌加速器，提供培训和资源对接

弹性租赁模式：

分成租金模式：基础租金+销售分成，降低品牌入驻门槛

短租期模式：提供1-2年的短租期，适合创新品牌试点

pop-up模式：提供3-6个月的临时租赁，保持商场新鲜感

联营模式：与品牌方深度合作，共同投资经营

商户支持体系：

提供销售数据分析和管理建议

组织商户培训和交流活动

整合营销资源，支持商户促销活动

建立商户社群，促进资源共享和合作

通过以上系统的业态规划和品牌策略，来福士将实现从传统购物中心向时尚潮流社交目的地的转型升级，形成明显的差异化竞争优势，提升项目价值和经营效益。预计通过3年的调整升级，来实现销售额增长40%以上，客流增长30%以上，租金收益提升25%以上的目标。

3、楼层业态及品牌落位

B1层：美食社交集市

主题：多元美食+便捷社交

业态占比：餐饮60% | 零售30% | 服务10%

品牌落位：

国际轻食区：引入网红品牌如 喜茶（已入驻）、M Stand、Shake Shack（浙江首店）。

美食市集：打造“杭儿风”本地小吃集合区（如知味观、新丰小吃）+亚洲街头美食（泰式奶茶、日式关东煮）。

社交零售：布局 言几又书店（已入驻，融合文创和咖啡）、PIDAN宠物体验店（已入驻，人宠互动空间）。

B1品牌汇总：

餐饮：许榴记（榴莲甜品）、塔挞（创意蛋挞）、大兴糕团（杭州伴手礼）、Pull-tab 拉环咖啡 & 汉堡（美式快餐）、WHIKO 谜之便利店（网红零食集合店）、全家便利店、漫谷露营吧（露营主题咖啡馆）

零售：言几又书店（原 B1 层，现迁至 4 层）、宝岛眼镜、宝岛优品（进口食品）

亮点：延长营业至凌晨2点，设置共享餐桌和开放式厨房，强化夜间经济。

1F-2F：潮流前沿阵地

主题：国际轻奢+设计师品牌

业态占比：零售70% | 餐饮20% | 体验10%

品牌落位：

1F国际轻奢：引入 COS、&Other Stories、A.P.C.（杭州首店），搭配 IMV智能买手店（科技电子产品体验）。

2F设计师品牌：集合本土设计品牌（如 Uma Wang、Angel Chen）、买手店（如 LOOKNOW、SND）。

跨界餐饮：轻餐酒吧（如 Blue Frog）、网红咖啡（%Arabica）。

1F品牌汇总：

服饰：BESIONIA（轻奢女装）、KANGOL（帽子品牌）、CHOOCOOLATE（潮流服饰）、BLACKHEAD（饰品）、H&M、Zara、UNIQLO、Adidas、Nike、CK、Brooks Brothers（商务男装）、PIV‘VEE 皮皮威（韩国高尔夫服饰）、帝车星（男装）

美妆：丝芙兰、MAC、雅诗兰黛、兰蔻、月魁星、凤池夸

餐饮：星巴克、喜茶、哈根达斯、Miracle Coffee（精品手冲）、潮 Marée 潮州菜（港式茶餐厅）

数码：Apple Store、华为旗舰店

2F品牌汇总：

女装：CLIMAXVISION（设计师品牌）、MAZZONNE（意大利女装）、herrrrr（轻奢女装）、ablueberry（韩系快时尚）、VERO MODA（迁至 3 层）、COZZI、a02、碧爱钡

配饰：玛贝甭（饰品）、YVMIN 尤目（先锋首饰）、琥福珠宝、帝车星腕表

餐饮：伍京堂（台湾小吃）、仙踪林（港式茶饮）

亮点：中庭打造360°数字秀场，举办时装发布会和艺术展览。

3F-4F：生活体验空间

主题：家庭亲子+健康生活

业态占比：零售40% | 体验30% | 餐饮20% | 服务10%

品牌落位：

亲子业态：引入 孩子王（旗舰店）、乐高教育中心、奈尔宝家庭中心（室内游乐）。

健康生活：布局 lululemon（运动服饰）、戴森体验店（智能家电）、植物医生（护肤护理）。

餐饮配套：家庭餐厅（如 新白鹿、绿茶）、健康轻食（如 Wagas）。

3F品牌汇总：

服饰：优衣库、Goldwin（运动服饰）、英伦佐熙 ZOOSIXX（潮流男装）、JackJones（男装）、乐高教育（儿童课程）、云霞兽（益智童具）

餐饮：八合里潮汕牛肉火锅（2024 年新店）、极上寿司（日式料理）、雷亚尔巴西烧烤、蕉叶咖喱屋

儿童：亚马逊儿童乐园、童绘艺术中心

4F品牌汇总：

运动：运动 100、耐克、阿迪达斯、安德玛户外（功能户外服饰）、FILA、安踏

餐饮：新发现餐厅（创意融合菜）、COCA（美式餐吧）

文化：言几又书店（旗舰店，含文创与咖啡）、照天印文创天地

亮点：设置儿童互动科技区（VR科普教育）、家庭休息舱。

5F-6F：娱乐社交枢纽

主题：沉浸娱乐+夜间经济

业态占比：娱乐40% | 餐饮40% | 零售20%

品牌落位：

娱乐业态：引入 橙天嘉禾影城（已入驻）、沉浸式剧场（如 UMEPLAY）、电竞馆（如 腾讯电竞）。

主题餐饮：打造“夜景餐饮街区”，引入 海底捞（24小时）、胡桃里音乐酒馆、高端日料（如 山葵家）。

夜间酒吧：屋顶布局 星空酒吧（如 HERE）、Livehouse（如 TZ House）。

5F品牌汇总：

儿童：美吉姆早教、海马体儿童（亲子摄影）、芝麻街英语

办公：HUMANSCALE（人体工学家具）

体验：Amazon Kingdom 儿童乐园

6F品牌汇总：

餐饮：牛 New 寿喜烧（日式火锅）、新京韵・新北京涮肉（老北京铜锅）、满满初牛（日式烧肉饭）、壹柒 by 张生记（杭帮菜）、必胜客、肯德基、胖哥俩肉蟹煲

娱乐：橙天嘉禾影城（L7 层）、海马体大师店（高端摄影）

亮点：通过连廊连接双塔，形成空中餐饮观景平台，俯瞰钱塘江景。

屋顶层：星空花园

主题：城市观景+文化社交

业态占比：餐饮60% | 体验40%

品牌落位：

景观餐厅：引入 高端西餐（如 Morton’s Steakhouse）、露天下午茶（如 安薇塔茶屋）。

文化空间：举办 星空音乐会、艺术市集、瑜伽晨练。

品牌汇总：

健身：舒适堡健身中心、SUPERMONKEY 超级猩猩（科技风健身房）、Will’s Yoga（专业瑜伽）

娱乐：会说笑脱口秀剧场、橙天嘉禾影城（含 StarMax 星幕厅）

亮点：设置天文望远镜和数字化许愿墙，结合灯光秀打造城市地标。

（五）空间优化与体验升级

1. 空间功能重构

基于"杭州时尚潮流社交目的地"的新定位，来福士需要对商业空间进行系统性重构，打破传统楼层划分逻辑，建立主题化的垂直商业生态。通过精准的楼层主题定位和功能分配，实现空间价值最大化和用户体验最优化。

 B1层："美食社交"主题区

规划理念：

打造沉浸式美食社交空间，融合市集文化、轻餐饮食和社交互动，成为钱江新城区域的"美食会客厅"。

具体实施方案：

美食市集区（占60%面积）

引入20-30个特色美食档口，涵盖本地小吃、国际美食、健康轻食

采用开放式厨房设计，增强制作过程的可视性和互动性

设置共享用餐区，促进陌生人社交和美食交流

每晚举办"主厨秀"和美食制作体验活动

轻餐社交区（占40%面积）

布局10-15家精品咖啡、茶饮、烘焙等轻餐饮

设计多样化座位组合：单人快速区、2-4人社交区、团体聚会区

配备电源插座和高速WiFi，支持移动办公和长时间停留

设置美食主题书店和文创零售，创造跨界消费体验

特色亮点：

引入"数字味觉地图"，通过AR技术展示美食故事和制作工艺

打造"24小时美食街区"，部分档口延长营业至凌晨2点

每月举办"美食文化节"，聚焦特定地域或主题美食

预期效果：

日均客流量提升至1.5万人次

平均停留时间延长至45分钟

餐饮销售额占比达到B层总销售额的85%

 1-2层："潮流前沿"主题区

规划理念：

构建时尚潮流发源地和首店经济聚集地，打造杭州年轻时尚人群的"潮流圣地"。

具体实施方案：

国际品牌区（1层，60%面积）

聚集轻奢和潮流国际品牌，引入10-15个浙江或杭州首店

采用旗舰店+概念店模式，强化品牌体验和互动性

设置品牌快闪区，每季度轮换主题和品牌

设计师品牌区（2层，40%面积）

打造设计师品牌集合空间，引入20+国内外新锐设计师

设置设计师工作室，提供定制服务和设计体验

举办设计师沙龙和新品发布会，建立时尚话语权

潮流互动空间（2层中庭）

打造360°数字秀场，用于品牌发布和时尚活动

设置AR试衣镜和虚拟造型师，提供数字化购物体验

建立潮流媒体中心，吸引时尚博主和内容创作者

特色亮点：

引入"潮流实验室"，为新兴品牌提供试验空间

打造"数字衣橱"系统，实现线上线下穿搭整合

每月举办"时尚之夜"活动，打造城市潮流事件

 3-4层："生活体验"主题区

规划理念：

聚焦品质生活和家庭消费，打造沉浸式生活方式体验空间，满足新兴家庭客群的全方位需求。

具体实施方案：

生活方式集合区（3层）

引入家居生活、文创手作、健康美护等品类

采用场景化陈列，打造20+生活方式体验场景

设置手作工坊和体验课程，提供DIY制作体验

家庭亲子区（4层）

布局优质儿童教育、娱乐、零售业态

设计智能化儿童游乐空间，配备安全监控系统

设置亲子餐厅和哺乳室，提供家庭友好型服务

举办亲子活动和教育讲座，建立家庭社群

健康生活区（4层南侧）

引入瑜伽馆、健身工作室、健康餐饮等业态

设置健康检测和咨询中心，提供专业健康服务

打造冥想花园和休息空间，提供身心放松场所

特色亮点：

引入"智能家居体验馆"，展示未来生活方式

打造"家庭会员中心"，提供专属服务和服务

设立"亲子成长档案"，记录儿童体验和成长历程

 5-6层："娱乐社交"主题区

规划理念：

打造杭州夜生活新地标和社交娱乐目的地，通过沉浸式娱乐体验延长消费时间，提升夜间经济贡献。

具体实施方案：

沉浸式娱乐区（5层）

引入VR/AR体验馆、电竞馆、密室逃脱等新兴娱乐业态

打造多媒体互动艺术空间，举办数字艺术展览

设置主题剧本杀和沉浸式剧场，提供角色扮演体验

主题餐饮区（6层）

聚集特色主题餐厅和景观餐饮，引入8-10家知名餐饮品牌

设计多元化餐饮空间：私密包间、开放餐区、景观位

打造"餐饮+娱乐"混合业态，如餐厅+livehouse、餐厅+剧场

夜间经济区（6层露台）

利用室外空间打造星空酒吧和夜景餐厅

设置派对场地和活动空间，举办主题派对和社交活动

开发夜间特色业态，如午夜影院、夜间市集等

特色亮点：

引入"全息宴会厅"，打造数字化活动空间

开发"娱乐会员体系"，提供积分兑换和专属体验

打造"杭城夜生活节"，树立夜间经济品牌

屋顶："星空花园"主题区

规划理念：

充分利用屋顶空间资源，打造钱塘江畔的"空中绿洲"和城市观景平台，创造独特的屋顶经济价值。

具体实施方案：

观景餐厅区（60%面积）

引入2-3家高端景观餐厅，提供270°江景用餐体验

设计玻璃房和露天餐位，适应不同天气需求

打造浪漫求婚和庆典场地，提供定制化服务

休闲花园区（40%面积）

打造屋顶花园和绿色休憩空间，种植季节性花卉

设置休闲座椅和观景平台，提供免费公共空间

建造星空观测台和天文望远镜，举办天文观测活动

活动场地区（灵活空间）

预留多功能活动空间，举办瑜伽课程、音乐派对、艺术展览

设置可移动家具和模块化装置，快速转换空间功能

开发屋顶电影节和星空音乐会等特色活动

特色亮点：

引入"智能遮阳系统"，自动调节室内外环境

打造"数字许愿墙"，增强游客互动和参与感

开发"屋顶经济"产品线，创造额外收益来源

表：空间功能重构实施计划表

2. 社交空间打造

来福士将社交空间打造作为核心战略，通过多层次、多类型的社交空间设计，强化项目的社交属性和目的地吸引力。

2.1 主题社交空间

创意工坊空间：

面积规划：500㎡多功能空间

功能布局：手工制作区、材料展示区、作品展示区

设备配置：3D打印机、激光雕刻机、专业工具设备

运营模式：会员制+单次体验课+企业团建

特色项目：每周主题工作坊、设计师驻场计划、创意市集

共享书房空间：

空间设计：安静阅读区、小组讨论区、咖啡休闲区

藏书特色：聚焦设计、艺术、时尚类专业书籍

服务功能：图书借阅、数字资源、学习空间预订

社群活动：读书分享会、作者见面会、知识沙龙

技术支持：智能荐书系统、电子阅读设备、在线预约

2.2 休闲社交空间

中庭社交广场：

设计理念：打造城市客厅式的开放社交空间

家具配置：模块化沙发组合、可移动座椅、绿色植物

功能特色：免费WiFi、充电设施、轻食服务

活动策划：周末市集、音乐表演、文化展览

技术支持：智能导览系统、互动投影装置

网红打卡空间：

主题设置：每季度更新艺术装置和打卡主题

技术融合：AR互动拍照、虚拟背景、即时分享

内容创作：聘请艺术家创作、举办摄影大赛

传播推广：社交媒体话题营销、网红合作计划

数据应用：通过打卡数据分析客群偏好和传播效果

2.3 商务社交空间

共享办公空间：

空间规划：200个工位、20间会议室、10个电话间

会员体系：日卡、月卡、年卡多种选择

服务配套：前台服务、打印复印、快递收发

商务支持：法律咨询、财税服务、投融资对接

社群活动：行业沙龙、创业讲座、投资人见面会

商务会客厅：

空间设计：私密会客间、半开放洽谈区、休息等候区

服务标准：专属接待、隐私保护、定制服务

技术支持：视频会议设备、智能预约系统

增值服务：茶歇服务、翻译服务、秘书服务

会员特权：优先预订、积分兑换、跨界合作

表：社交空间运营指标体系

3 动线优化策略

通过科学的动线设计和优化，提升空间可达性和商业价值，减少冷区面积，提高整体运营效率。

3.1 垂直动线优化

电梯系统升级：

增加4部观光电梯，连接B1层至屋顶

优化电梯调度算法，高峰时段等候时间不超过3分钟

设置主题电梯轿厢，每季度更新艺术装饰

安装智能导乘系统，显示各楼层等待时间和拥挤程度

扶梯布局优化：

重新规划扶梯位置，形成循环动线系统

设置跨层扶梯，快速连接热门业态楼层

安装能量回收扶梯，节约能耗30%

优化扶梯周边商业布局，提升商业价值

特色垂直交通：

引入螺旋滑梯，连接3-5层儿童区

设置艺术楼梯，增强楼层间视觉联系

打造垂直绿化墙，改善空间环境品质

安装互动媒体墙，提供导览和促销信息

3.2 水平动线优化

主动线设计：

宽度增至5米，确保客流畅通

设置休息节点每50米一个，配备座椅和服务设施

安装智能导视系统，实时显示店铺信息和促销活动

优化地面引导标识，采用色彩分区和图标引导

次动线优化：

宽度3米，连接主力店和次主力店

设置主题装饰和互动装置，增强吸引力

优化灯光设计，提升空间品质感

安排流动售货点和促销点位，提升商业价值

回游动线设计：

打造环形动线，减少死角空间

设置动线节点，安排吸引点和服务设施

优化店铺布局，确保视线通透和可达性

定期调整动线布置，保持新鲜感

3.3 视觉动线优化

视觉引导系统：

设置10个视觉焦点，分布在关键位置

每季度更新视觉焦点内容，保持新鲜感

采用灯光、色彩、造型等多元素引引导

安装数字标牌，动态展示导览和促销信息

灯光设计策略：

分层分级灯光设计，突出重点区域

采用智能照明系统，根据时段调节亮度和色温

设置艺术灯光装置，增强空间吸引力

优化自然采光设计，减少能耗提升舒适度

色彩分区系统：

每层采用主色调+辅助色的色彩方案

公共区域与商铺区域色彩协调统一

通过色彩变化暗示功能分区和动线方向

季度性更新色彩 accents，保持空间新鲜感

表：动线优化效果评估指标

通过以上空间优化和体验升级策略，来福士将打造出一个层次丰富、体验独特、运营高效的商业空间，有效支持"杭州时尚潮流社交目的地"的定位实现，提升项目竞争力和商业价值。预计通过这些优化措施，项目整体客流将提升25-30%，顾客停留时间延长40%，销售额增长35%以上。

6. 时间延伸与夜间经济

6.1 全时态运营规划

杭州来福士将打破传统购物中心"早10晚10"的运营时间限制，通过分时段差异化运营策略，实现24小时全时态运营，充分挖掘不同时段的商业价值，提升项目整体收益能力。

日间时段（10:00-18:00）：零售主导+家庭消费

重点激活零售业态，推出"午间购物特权"计划

工作日下午1-3点提供专属折扣和增值服务

设置白领快速购物通道，优化购物效率

开展午间美容、美甲等快速服务项目

家庭客群定向运营

工作日上午推出"亲子早教课+购物优惠"组合套餐

周末全天候家庭活动，设置儿童托管区解放家长

家庭会员专属休息区和便民服务设施

数据支撑：日间时段销售额占比提升至45%，客单价提高25%

晚间时段（18:00-22:00）：餐饮娱乐+社交体验

餐饮业态强化运营

推出"晚市特权"，18:00-20:00时段用餐享受专属优惠

设置晚餐预订优先通道和专属服务

开展厨师互动、美食制作等体验活动

娱乐社交功能激活

晚间时段延长娱乐业态营业时间至23:00

举办夜间主题派对和社交活动

设置晚间专属休闲社交空间

数据支撑：晚间客流占比达到40%，餐饮娱乐销售额提升35%

深夜时段（22:00-02:00）：夜间经济+特色体验

精选业态延长营业

指定餐饮商户实行24小时营业制

娱乐业态部分区域开放至凌晨2点

便利服务和配套业态同步延长

夜间特色项目开发

打造"午夜食阁"夜间美食集合区

开设"夜读空间"和"夜间工作室"

推出"星空影院"露天电影项目

数据支撑：夜间经济贡献提升至总销售额的20%

表：全时态运营时段规划与效益目标

6.2 夜间经济打造

来福士将夜间经济作为重要增长点，通过多元化夜间业态和特色体验，打造杭州夜间消费新地标，预计夜间经济规模达到年度销售额的30%以上。

夜间餐饮集群打造

24小时餐饮矩阵构建

引入8-10家24小时营业餐饮品牌，涵盖正餐、轻食、酒吧等业态

打造"深夜食堂"专区，提供午夜特色餐饮服务

发展外摆餐饮经济，设置室外用餐区和夜市摊位

夜间餐饮特色活动

每月举办"宵夜文化节"，推广地方特色夜宵

开展"主厨之夜"活动，提供限定夜间菜单

打造网红夜间打卡餐饮，增强社交传播

支持政策：为夜间营业商户提供补贴和运营支持

夜间娱乐体验升级

娱乐业态时间延伸

影院设置午夜场次，推出特色主题观影活动

KTV延长至凌晨3点，提供夜间包场服务

引入livehouse和演艺酒吧，举办夜间演出

特色夜间体验项目

打造"夜间艺术馆"，开放夜间展览和艺术活动

设置"星空露台"，提供夜间观景和休闲体验

开展"夜间市集"，聚集手作、文创等特色摊位

安全与服务保障：加强夜间安保力量，提供专属夜间服务

夜间服务体系建设

配套服务延长

便利店、药店等生活服务延长至24小时

提供夜间配送和代驾服务

设置夜间客服中心，处理夜间客诉和需求

夜间会员特权

推出夜间消费双倍积分活动

提供夜间专属停车优惠

设置夜间会员休息区和专属服务

交通配套优化：协调延长周边公共交通运营时间

表：夜间经济重点项目实施计划

7. 技术赋能与数字化升级

7.1 智慧商业系统

来福士将构建完整的智慧商业系统，通过数字化手段提升运营效率、优化消费体验、增强客户黏性，打造行业领先的智慧商业标杆。

智能运营系统建设

客流管理系统

部署智能摄像头和传感器，实时监测各区域客流密度

建立客流预测模型，提前做好人员和服务调配

设置客流预警机制，当客流超载时自动启动疏导方案

租户管理系统

开发租户绩效看板，实时展示销售数据和经营指标

建立租户沟通平台，快速响应租户需求和问题

实现租约管理和租金收取数字化，提高管理效率

能源管理系统

安装智能电表和能耗监测设备，实时监控能耗情况

建立能源优化算法，自动调节照明、空调等设备运行

设置能耗预警和节能目标，降低运营成本

智能服务系统升级

导航与导览服务

开发室内精准导航系统，实现店铺级精确定位

设置智能导览屏，提供实时促销信息和活动推荐

推出AR实景导航，通过手机摄像头提供沉浸式导览

停车服务优化

实现车位实时监控和智能引导，减少找车位时间

推出无人值守停车系统，支持无感支付和预约停车

开发反向寻车功能，通过APP快速找到停车位置

支付与服务整合

实现全场无感支付，支持多种支付方式

开发一站式服务APP，整合所有服务功能

提供线上预约和排队服务，减少现场等待时间

智能营销系统构建

会员管理系统

建立统一会员体系，实现跨业态积分和权益互通

开发会员画像系统，精准识别会员需求和偏好

设置会员成长体系，通过消费和行为提升会员等级

精准营销平台

基于用户行为数据，实现个性化推荐和营销

开发营销自动化工具，提高营销效率和效果

建立营销效果评估系统，优化营销策略和投入

数据分析与决策

构建商业数据分析平台，提供多维度数据分析

开发预测模型，支持经营决策和规划

建立数据可视化看板，实时监控关键经营指标

7.2 体验技术创新

来福士将引入前沿技术，打造沉浸式、个性化、智能化的消费体验，通过技术创新提升项目竞争力和吸引力。

AR/VR技术应用

虚拟试衣体验

部署AR虚拟试衣镜，支持快速换装和搭配

开发VR试衣间，提供沉浸式试衣体验

实现线上AR试穿，促进线上销售转化

AR导航与互动

开发AR实景导航，提供沉浸式导览体验

设置AR互动点，通过扫描触发特色内容和活动

打造AR游戏和寻宝活动，增强娱乐性和参与度

虚拟商店建设

开发VR虚拟商店，提供线上沉浸式购物体验

设置VR产品体验区，展示产品特色和使用场景

举办VR新品发布会和体验活动，创造话题和关注

AI技术赋能

智能导购服务

部署AI智能导购机器人，提供咨询和导览服务

开发智能推荐算法，基于用户偏好推荐商品和活动

实现智能客服，24小时解答客户问题和需求

个性化体验打造

基于用户数据提供个性化服务和推荐

开发智能造型师，提供穿搭建议和搭配方案

实现个性化营销和沟通，提高营销转化率

运营优化支持

利用AI算法优化业态布局和品牌组合

开发销售预测模型，支持库存和采购决策

建立智能预警系统，及时发现和解决运营问题

IoT技术集成

智能设备管理

部署IoT传感器，实时监控设备运行状态

实现设备预测性维护，减少故障和停机时间

优化设备运行参数，提高能效和使用寿命

环境智能调控

安装环境传感器，实时监测温湿度、空气质量等

实现智能环境调控，自动调节空调、新风等设备

打造舒适购物环境，提升顾客体验和满意度

能源智能管理

通过IoT技术实现能源使用实时监控和优化

开发智能节能算法，自动调节照明和设备运行

建立能源管理系统，降低能耗成本和环境影响

表：数字化升级实施效益评估

通过时间延伸与夜间经济打造，以及技术赋能与数字化升级，来福士将实现运营模式的创新突破，显著提升项目竞争力和盈利能力。预计通过这些措施，项目年销售额将增长35%以上，客流提升30%，顾客满意度达到90分以上，成为杭州商业数字化和夜间经济的标杆项目。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库