商业地产案例分享-太原公元时代城项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对同质化竞争与消费升级，太原公元时代城以“文商旅融合”重塑定位，通过业态焕新、场景革命与数字化运营，突破客流与租金瓶颈。本报告全景呈现其资产增值破局路径，为区域型商业转型提供可复制的实战范式。全文共87200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

太原城西商业焕新样本

公元时代城运营破局、业态创新与资产优化报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新与政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理提升策略

十、资产优化与实施路径

十一、项目建议及行业启示

八、业态规划及品牌焕新

（一）业态规划优化：从“同质化填充”到“差异化价值创造”

1. 现有业态梳理：数据驱动的 “留优汰劣”

基于 2024 年项目经营数据（客流、销售额、坪效、商户续约意愿），对现有 186 家商户进行 “三维评估”（效益维度、客群匹配维度、定位契合维度），明确低效业态淘汰标准与优势业态强化方向。

淘汰与保留实施节奏：

第 1-3 个月：完成 27 家传统百货零售、13 家同质化餐饮的淘汰，同步启动新品牌招商；

第 4-6 个月：完成 11 家其他低效业态淘汰，确保淘汰期间空置率≤7%（通过快闪店临时填充）；

第 7-12 个月：完成优势业态升级与新兴业态引入，实现业态结构初步优化。

2. 新业态引入方向：聚焦 “体验、品质、科技” 三大维度

结合项目 “太原城西体验式社交生活中心” 定位，围绕核心客群（25-35 岁年轻家庭、职场人群）需求，明确三大类新业态引入方向，填补市场空白，形成差异化竞争力。

2.1体验类业态：打造 “非来不可” 的核心吸引力

引入逻辑：体验类业态是吸引跨区客群、延长停留时长的关键，目标占比 40%，重点引入 “新兴化、互动化、主题化” 体验项目：

2.2品质类业态：满足中产客群 “精致生活” 需求

引入逻辑：品质类业态提升项目客单价与品牌调性，目标占比 30%（含 15% 品质零售、10% 品质餐饮、5% 品质服务），重点引入 “首店化、精品化、场景化” 品牌：

2.3科技类业态：抢占 “数字化体验” 风口

引入逻辑：科技类业态吸引年轻客群，提升项目科技感，目标占比 5%，重点引入 “互动化、智能化、潮流化” 品牌：

业态分布规划：

1-2 层：零售类业态（轻奢集合店、数码潮品店）+ 餐饮类业态（轻食咖啡、网红快餐），聚焦 “高频消费 + 品牌展示”；

3 层：体验类业态（亲子互动区）+ 餐饮类业态（家庭餐厅），打造 “家庭消费目的地”；

4-5 层：体验类业态（室内滑雪、VR 竞技、剧本杀）+ 餐饮类业态（特色正餐、主题餐吧），聚焦 “深度体验 + 社交消费”；

B1 层：生活服务类业态（精品超市、便民服务）+ 体验类业态（文创书店、非遗工坊），满足 “社区刚需 + 文化体验”。

（二）各楼层布局及品牌落位

1.一楼：潮流轻奢与精致生活区（面积占比 28%，约 3360㎡）

定位升华

聚焦 “太原城西潮流精致生活门户”，以 “轻奢 + 潮流 + 精致生活” 为核心，承接项目主入口客流，打造 “第一眼高端感”，吸引 25-45 岁中产客群、职场精英及跨区品质消费客群，填补城西轻奢潮流商业空白。

主要业态

国际轻奢集合店、潮流服饰精品、精致美妆护肤、高端生活方式体验店，形成 “逛买 + 体验” 双驱动的首层商业生态。

品牌组合

租金水平

焕新重点

首店引入：引入 2-3 家太原首店轻奢品牌，如 “Strathberry（苏格兰轻奢皮具）”“Coach Outlet（轻奢折扣店）”，利用首店稀缺性吸引跨区客群，预计首店开业首月日均客流提升 30%；

场景升级：打造 200㎡“美妆体验中心”，整合林清轩、花西子等品牌，设置 “免费皮肤检测”“美妆试用台”，提升美妆品类互动性，预计该区域坪效提升 25%；

科技赋能：引入 150㎡“智能生活体验店”，包含小米生态链产品、智能穿戴设备体验区，消费者可现场试用并线上下单，打通 “体验 - 购买” 闭环。

特色活动与政策支持

主题活动：每月举办 “城西精致生活节”，联合轻奢品牌开展 “限时折扣”（如 CHARLES & KEITH 新品 8 折）、美妆品牌 “免费妆容定制”、Starbucks “咖啡品鉴会”，预计活动期间首层客流增长 40%；

政策扶持：对太原首店轻奢品牌提供 “装修补贴 1000 元 /㎡+ 免租期 6 个月”，对美妆集合店提供 “首年扣点减免 2%”，降低品牌入驻成本；

客群联动：联合太原本地高端社群（如 “太原职场精英俱乐部”），开展 “会员专属购物日”，会员凭社群身份享额外 9 折优惠，锁定高价值客群。

布局策略

入口引流：主入口（迎泽西大街侧）布局 2-3 家轻奢旗舰店（如 FURLA、15MINS），采用大面积玻璃橱窗展示新品，形成 “第一眼高端感”，吸引路人进店；

中庭聚客：中庭区域设置 500㎡“美妆与生活方式集合区”，集中布局屈臣氏、Starbucks、西西弗书店，利用中庭人流密集优势提升消费转化；

动线延伸：主动线末端布局潮流服饰品牌（如 UR、MO&Co.），并设置 “楼层指引牌” 引导客流向 2 层、B1 层延伸，避免首层客流 “只进不出”，带动全楼消费。

2.二楼：潮流服饰与青年社交区（面积占比 25%，约 3000㎡）

定位升华

打造 “太原 Z 世代潮流社交主场”，聚焦 18-35 岁年轻客群，以 “潮流服饰 + 社交体验” 为核心，融合 “国潮、小众设计师、街头文化” 元素，成为城西年轻客群 “打卡社交 + 个性消费” 的首选地。

主要业态

国潮服饰、小众设计师品牌、街头潮流集合店、青年社交体验店（如潮玩、手作）。

品牌组合

租金水平

焕新重点

首店突破：引入 “得物线下店”“Labelhood 设计师集合店” 2 家太原首店，利用首店效应吸引全城潮玩、设计爱好者，预计首店开业首月日均客流超 800 人次；

场景打造：打造 300㎡“国潮文化体验区”，联合李宁、太平鸟举办 “国潮快闪展”，设置 “国潮打卡墙”“非遗手作体验台”（如刺绣、扎染），提升场景社交属性；

业态融合：推动 “服饰 + 潮玩” 跨界融合，如 bosie 门店内设置 “潮玩展示区”，消费者购物满 500 元可参与潮玩盲盒抽奖，提升客单价与消费趣味性。

特色活动与政策支持

潮流活动：每季度举办 “城西潮玩嘉年华”，包含 “潮牌走秀”“盲盒交换会”“街头涂鸦大赛”，邀请本地潮人 KOL（如抖音 “太原潮玩哥”）现场互动，预计活动期间客流增长 50%；

品牌扶持：对太原首店潮流品牌提供 “装修补贴 800 元 /㎡+ 免租期 4 个月”，对小众设计师品牌提供 “首年租金分期支付”（首付 50%，剩余分 6 个月支付）；

会员运营：推出 “潮流青年会员计划”，会员可享受 “潮玩优先购”“设计师一对一搭配” 权益，消费满额可兑换潮玩周边，提升会员粘性。

布局策略

动线设计：采用 “环形主动线 + 特色连廊”，将国潮服饰、潮流集合店沿主动线布局，确保每个品牌都能被客流覆盖，避免冷区；

聚客节点：在楼层中部设置 200㎡“潮玩互动区”，集中布局泡泡玛特、十二栋潮玩，打造 “潮玩打卡核心”，吸引客群停留并向周边店铺扩散；

引流衔接：在 2 层与 1 层、3 层的扶梯口设置 “潮流指引牌”，标注 “潮玩区位置”“国潮展信息”，引导 1 层轻奢客群、3 层亲子客群进入 2 层，实现客群交叉引流。

3.三楼：亲子互动与家庭体验区（面积占比 22%，约 2640㎡）

定位升华

打造 “太原城西家庭欢乐成长中心”，聚焦 25-40 岁年轻家庭客群（孩子 3-12 岁），以 “亲子体验 + 家庭消费” 为核心，构建 “亲子互动、儿童教育、家庭餐饮” 一站式家庭服务生态，成为周末及节假日家庭客群的 “必到目的地”。

主要业态

亲子游乐、儿童教育、儿童零售、家庭餐饮、家长休闲区。

品牌组合

租金水平

焕新重点

首店引入：重点引入 “meland club 太原首店”，打造 1000㎡高端亲子乐园，配备专业看护人员、主题场景，填补城西高端亲子体验空白，预计该店年接待家庭客群 15 万人次；

服务升级：建设 500㎡“家庭服务中心”，包含 “母婴室（5 个独立隔间）、儿童托管区（免费托管 1 小时）、家长充电站（提供手机充电、咖啡）”，解决家庭客群 “带娃累、无处歇” 痛点；

业态联动：推出 “亲子成长套餐”，整合 “meland club 体验 + 美吉姆早教课 + 乐高玩具”，套餐价 599 元（单独购买 899 元），提升家庭客群消费频次与客单价。

特色活动与政策支持

家庭活动：每月举办 “亲子欢乐日”，包含 “儿童才艺表演”“亲子 DIY（如蛋糕、陶艺）”“育儿知识讲座”，联合品牌推出 “活动专属优惠”（如 meland club 体验券买一送一），预计活动期间家庭客群增长 60%；

品牌扶持：对太原首店亲子品牌提供 “装修补贴 1200 元 /㎡+ 免租期 8 个月”，对儿童教育品牌提供 “招生支持”（项目会员优先推荐）；

会员权益：推出 “家庭会员年卡”（1888 元），包含 “meland club 10 次体验 + 美会员深度运营：

“成长型会员体系”：

① 会员等级按 “儿童年龄” 划分（3-6 岁 “萌宝卡”、7-12 岁 “成长卡”），不同等级享受专属权益 —— 萌宝卡会员享 “美吉姆早教课 8 折”，成长卡会员享 “乐高 workshop 优先报名”；

② 推出 “会员积分专属兑换”，积分可兑换 “meland club 体验时长”“儿童玩具”“育儿书籍”，同时设置 “积分加速日”（每月 15 日消费积分翻倍），鼓励家庭高频消费，预计会员月均消费频次从 1.2 次提升至 1.8 次。

“家庭社群运营”：

建立 “三楼亲子家庭社群”（按儿童年龄分群），由项目专人运营，每日分享 “育儿小知识”“品牌优惠信息”，每周组织 “线上互动”（如 “亲子照片打卡”“育儿问题讨论”），每月开展 “线下社群活动”（如 “亲子野餐”“绘本共读会”），目标社群人数 5000 人，社群活跃度（日均发言≥200 条），通过社群增强家庭客群归属感。

布局策略

核心区域聚焦：打造 “亲子体验核心”，辐射周边业态

中庭聚客区：

在三楼中庭布局 1000㎡“meland club 亲子乐园”，采用 “开放式入口设计”（非封闭），家长可在乐园外休息区观察儿童游玩，同时乐园入口设置 “透明展示窗”，路过客群能直观看到乐园内互动场景，激发消费意愿；中庭周边环绕 “乐高授权专卖店”“儿童服饰品牌”（如巴拉巴拉、安奈儿），形成 “体验 + 消费” 闭环，预计中庭区域客流占三楼总客流的 60%，带动周边商铺销售额增长 35%。

教育集群区：

将美吉姆、杨梅红、番茄田艺术等教育品牌集中布局在三楼西侧区域，打造 “亲子教育长廊”，共享 “家长等候区”（配备沙发、充电插座、绘本架），避免家长在不同教育机构间奔波；教育区与 meland club 之间设置 “连廊通道”，通道两侧展示儿童优秀作品（如杨梅红学员画作、乐高搭建作品），引导乐园客群向教育区流动，预计教育品牌日均客流提升 25%。

动线设计：兼顾 “便利性与趣味性”，延长家庭停留时间

“双向环形动线”：

设计 “内环亲子体验动线 + 外环消费动线”—— 内环串联 meland club、教育集群区、家庭服务中心，满足家庭核心体验需求；外环串联儿童零售、家庭餐饮、家长休闲区，提供 “体验后消费” 场景；动线节点设置 “亲子互动装置”（如 “身高测量墙”“卡通打卡点”“互动投影地板”），吸引儿童主动探索，延长家庭动线覆盖时间（目标从 45 分钟提升至 90 分钟）。

“跨楼层引流动线”：

① 与二楼、四楼建立 “亲子客群专属通道”：二楼电梯口设置 “亲子指引牌”（标注 “三楼 meland club 免费体验券领取处”），引导二楼年轻客群（如家长带娃逛街）进入三楼；四楼家庭餐饮区（如西贝、麦当劳）设置 “亲子套餐兑换点”，凭套餐消费凭证可兑换三楼教育体验课 1 节，推动四楼餐饮客群向三楼流动；

② 电梯厅优化：三楼电梯厅装饰 “卡通主题壁画”，播放儿童喜爱的动画音乐，电梯内设置 “楼层指引动画”（如 “三楼有会动的乐高机器人哦”），增强儿童对三楼的兴趣，预计跨楼层引流带动三楼客流增长 20%。

冷区激活：利用 “便民服务 + 特色场景”，提升冷区价值

三楼东侧冷区：

① 布局 “家庭服务中心 + 儿童摄影店”：家庭服务中心提供 “免费母婴护理、儿童托管、育儿咨询”，吸引家庭主动前往；儿童摄影店（天真蓝儿童馆）依托服务中心客流开展 “免费试拍” 活动（限会员家庭），实现 “服务 + 消费” 转化；

② 设置 “亲子阅读角”：在冷区通道两侧设置 “开放式绘本架”（免费借阅）、“亲子阅读座椅”，定期举办 “绘本共读会”，将冷区转化为 “亲子休闲场景”，预计冷区客流密度从 0.5 人 /㎡提升至 1.2 人 /㎡，冷区商铺坪效提升 30%。

边角空间利用：

三楼边角空间（如电梯旁、通道尽头）设置 “小型亲子游戏区”（如 “迷你抓娃娃机”“积木桌”“贴纸 DIY 台”），免费向儿童开放，家长可在旁休息，同时游戏区旁设置 “儿童零售快闪位”（售卖小玩具、零食），利用 “游戏吸引 + 即时消费” 激活边角空间，预计边角空间日均服务 100 组家庭，带动快闪位月销售额超 5 万元。

4.四楼：品质餐饮与社交娱乐区（面积占比 18%，约 2160㎡）

定位升华

打造 “太原城西品质社交美食目的地”，聚焦 25-45 岁中产客群、职场社交人群，以 “特色餐饮 + 轻社交娱乐” 为核心，融合 “地方风味、国际美食、沉浸式娱乐”，满足 “商务宴请、朋友聚会、家庭聚餐” 多元需求，成为城西 “社交消费” 核心承载区。

主要业态

特色正餐、轻食简餐、主题餐吧、沉浸式娱乐（如密室逃脱、小型剧场）。

品牌组合

租金水平

焕新重点

首店引流：引入 “怂重庆火锅厂”“谜古屋密室逃脱” 2 家太原首店，利用首店话题性吸引年轻客群，预计首店开业首月日均客流超 600 人次，带动四楼整体客流增长 35%；

场景融合：打造 “美食社交长廊”，在餐饮区之间设置 “共享社交空间”（如户外露台、主题卡座），配备充电插座、共享充电宝，延长客群停留时长（目标从 90 分钟提升至 120 分钟）；

时段运营：针对不同时段设计运营策略 —— 午间主推 “商务简餐套餐”（如 wagas 39 元轻食套餐），晚间推出 “餐饮 + 娱乐联票”（如怂火锅晚餐 + 开心麻花话剧 = 298 元），提升全时段收益。

特色活动与政策支持

美食活动：每季度举办 “城西美食节”，联合餐饮品牌推出 “限定菜品”（如晋味斋 “古槐主题晋菜”）、“美食折扣券”（满 200 减 50），邀请本地美食 KOL（如 “太原吃货王”）现场探店，预计活动期间餐饮销售额增长 40%；

品牌扶持：对太原首店餐饮品牌提供 “开业营销补贴 30 万元”（用于抖音、小红书推广），对夜间经营品牌提供 “电费补贴 0.3 元 / 度”（22:00 后）；

会员联动：推出 “美食会员黑卡”（298 元 / 年），持卡会员享 “餐饮 8.8 折、优先预订热门餐厅、免费参与美食品鉴会” 权益，目标发展会员 5000 人。

布局策略

聚客核心：在四楼中庭区域布局 “怂重庆火锅厂”“胡桃里音乐餐吧” 等聚客能力强的品牌，形成 “客流核心”，辐射周边餐饮店铺；

动线衔接：通过 “跨层飞天梯”（直达四楼）与 “主题连廊”（连接三楼亲子区），引导 1-3 层客流进入四楼，同时在餐饮区出口设置 “娱乐区指引牌”，推动 “餐饮 + 娱乐” 跨业态消费；

冷区激活：在四楼东侧冷区布局 “开心麻花小剧场”，通过 “剧场引流 + 餐饮配套”（剧场周边设置轻食店），激活冷区客流，预计冷区商铺坪效提升 25%。

5.五楼：深度体验与潮流集群区（面积占比 15%，约 1800㎡）

定位升华

打造 “太原城西 Z 世代深度体验集群”，聚焦 18-35 岁年轻客群、潮流爱好者，以 “新兴体验 + 潮流文化” 为核心，整合 “极限运动、科技互动、潮玩集合”，打造 “高参与度、强社交性” 的体验高地，填补城西新兴体验业态空白。

主要业态

极限体验、科技互动、潮玩集合、文创市集（定期举办）。

品牌组合

租金水平

焕新重点

首店标杆：重点引入 “雪乐山室内滑雪馆山西首店”，打造 300㎡专业模拟滑雪场地，配备 2 条雪道（初级、中级），提供一对一教学服务，预计年接待客群 8 万人次，成为项目 “体验名片”；

集群效应：构建 “体验 + 消费” 闭环，如消费者在雪乐山滑雪后，可到 52TOYS 购买 “滑雪主题潮玩”，在未来视界制作 “滑雪虚拟合影”，提升客群消费频次；

定期活化：每月举办 “潮流文化节”（如 “滑雪挑战赛”“VR 电竞大赛”“潮玩交换会”），吸引全城潮流爱好者，预计活动期间五楼客流增长 60%。

特色活动与政策支持

体验活动：每周举办 “体验开放日”，雪乐山提供 “30 分钟免费体验”（限前 50 名），VR Star 推出 “双人同行一人免单”，降低体验门槛，吸引潜在客群；

品牌扶持：对山西首店体验品牌提供 “设备补贴 100 万元”（雪乐山专项），对潮玩品牌提供 “限量款发售支持”（项目小程序独家预售）；

社群运营：建立 “城西潮流社群”，包含 “滑雪群、VR 游戏群、潮玩群”，定期组织线下活动（如滑雪团建、潮玩面基），目标社群人数 1 万人，提升客群粘性。

布局策略

核心聚焦：在五楼核心区域布局 “雪乐山室内滑雪馆”，采用大面积玻璃幕墙展示滑雪场景，形成 “视觉冲击”，吸引客群主动探索；

动线引导：通过 “星空主题导视系统”（地面 LED 灯带、墙面投影）引导客流向各体验区扩散，在各体验区之间设置 “潮玩展示架”“打卡点”，延长动线覆盖；

联动引流：与四楼 “主题餐吧” 合作推出 “体验 + 餐饮套餐”（如滑雪 2 小时 + 海伦司酒水 = 198 元），通过跨楼层联动提升整体消费转化。

6.B1 层：生活便民与文化体验区（面积占比 12%，约 1440㎡）

定位升华

打造 “太原城西社区生活服务枢纽 + 文化体验长廊”，聚焦周边 3 公里社区居民（25-50 岁）与文化爱好者，以 “便民服务 + 本土文化” 为核心，构建 “日常消费 + 文化体验” 双驱动生态，成为社区居民 “高频到访、日常依赖” 的生活配套区。

主要业态

精品超市、便民服务、本土文创、非遗体验、特色小吃。

品牌组合

租金水平

焕新重点

便民升级：引入 “山姆会员店极速达自提点”，解决 “社区居民购买高端商品不便” 痛点，预计自提点日均订单 100 单，带动美特好超市客流增长 20%；

文化赋能：打造 300㎡“山西非遗体验长廊”，整合晋绣、推光漆器、面塑等非遗项目，每周举办 “非遗体验课”（如周六晋绣体验、周日漆器体验），预计每月接待体验客群 1000 人次；

场景融合：在小吃区与文创区之间设置 “文化展示墙”，展示太原老字号历史、非遗技艺流程，实现 “美食 + 文化” 联动，提升消费体验。

特色活动与政策支持

社区活动：每月举办 “社区便民日”，提供 “免费血压测量、衣物护理咨询、文创手作体验”，联合超市推出 “社区居民专属折扣”（满 100 减 20），预计活动期间社区客群到访率提升 30%；

文化活动：每季度举办 “非遗文化节”，邀请非遗传承人现场表演技艺、讲解非遗知识，推出 “非遗文创礼盒”（如晋绣 + 漆器组合礼盒），提升文化业态知名度；

政策扶持：对便民服务品牌提供 “首年租金减免 10%”，对非遗体验业态提供 “政府文化补贴 50 万元 / 年”，降低运营成本。

布局策略

入口引流设计：

B1 层 2 个主入口（连接地铁口与地面广场）旁优先布局 “美特好超市入口” 与 “特色小吃集群”，利用 “日常采购”“即时餐饮” 的高频需求吸引客流，入口处设置 “便民服务导视牌”，标注各业态位置与活动信息，确保客群快速找到目标区域；

地铁口通道两侧设置 “太原文创展示墙”，展示本土 IP 衍生品与非遗技艺，引导地铁客流向文创区与非遗区流动，预计入口区域日均客流提升 35%。

核心区域聚客：

中部区域打造 “便民服务核心圈”，集中布局 “美特好超市主卖场”“非遗体验馆” 与 “便民服务中心（含充电宝、快递柜、临时寄存）”，超市出口与非遗馆入口通过 “连廊通道” 连接，通道两侧设置 “小吃外带窗口”，实现 “采购 - 体验 - 餐饮” 的动线闭环，预计核心圈客流占比达 B1 层总客流的 60%；

非遗体验馆采用 “半开放式设计”，内部制作过程可通过玻璃橱窗展示，吸引路过客群驻足，同时体验馆外设置 “体验预约台”，工作人员主动引导客群参与，提升体验转化率。

冷区激活策略：

西侧冷区布局 “山姆自提点” 与 “中国移动营业厅”，通过 “线上引流（山姆 APP 引导自提）+ 社区宣传（周边小区海报）” 激活冷区，自提点旁设置 “临时休息座椅”，方便客群等待取货，同时引导客群前往周边文创区；

边角空间设置 “文创快闪位”（每月更换 1 个本土文创品牌）与 “非遗体验小站”（提供简易非遗手作试玩），利用 “新鲜感” 吸引客群探索冷区，预计冷区商铺坪效提升 25%。

动线延伸设计：

采用 “线性主动线 + 分支动线”，主动线串联入口、超市、非遗馆、小吃区等核心业态，分支动线连接文创区、便民服务区等次级业态，动线节点设置 “互动打卡点”（如古槐主题拍照框、非遗纹样印章台），延长客群停留时间；

主动线末端设置 “社区服务驿站”，提供 “免费开水、应急药品、雨伞租借” 等便民服务，同时张贴 “三楼亲子区活动海报”，引导 B1 层社区家庭客群向楼上流动，实现跨楼层引流。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库