商业地产案例分享-太原王府井百货项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目直面同质化竞争与年轻客群流失困境，以“晋商文化+潮流体验”为差异化核心，通过空间、业态、招商、运营及资产管理的系统性焕新，旨在打造区域消费标杆，并为同类项目提供可复制的升级模式。全文共115500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

存量时代的精准焕新

太原王府井百货体验化、数字化、本土化升级专项报告

目录

一、报告摘要与引言

二、市场分析及项目概述

三、本体SWOT 及项目现状诊断

四、竞品分析及应对策略

五、核心挑战及破局路径

六、定位升级与客群策略

七、空间优化及场景创新

八、招商创新及政策汇总

九、业态规划及品牌焕新

十、运营管理专项提升

十一、资产优化与实施策略

十二、项目建议及行业启示

六、定位升级与客群策略

（三）客群精准画像及需求匹配（三维度划分）

基于定位升级方向，通过 “消费数据调研（样本量 3000 份）、第三方客流监测、会员行为分析”，将项目客群划分为 “核心客群、新兴客群、潜力客群” 三大类，每个客群均明确 “核心特征、需求痛点、运营策略、业态匹配”，实现 “千人千面” 的精准运营。

1. 核心客群：品质中产家庭（30-45 岁，家庭年收入 20 万 +）—— 项目营收主力（贡献 60% 营收）

核心特征：

消费理性，注重品质：月均家庭消费 8000-15000 元，其中 “品质零售（轻奢、高端家电）” 占 40%，“家庭体验（亲子、健康）” 占 30%；决策依赖 “口碑 + 品质”，对价格敏感度低（仅 20% 会因促销改变消费决策），但对 “服务体验” 要求高（如免费停车、专属导购）。

时间碎片化，偏好一站式消费：工作日忙于工作，周末为主要消费时段（周末客流占比达 65%），希望在一个商业体完成 “购物 + 亲子 + 餐饮”，避免跨商圈奔波；平均停留时间 2.5 小时，若有优质亲子体验可延长至 4 小时。

关注健康与文化，重视家庭互动：70% 的家庭每月至少参与 1 次 “健康活动”（如瑜伽、体检），60% 的家长希望通过 “文化体验”（如非遗制作）培养孩子兴趣；对 “千篇一律的儿童乐园” 兴趣降低，偏好 “教育性 + 互动性” 的亲子场景。

需求痛点：

当前太原核心商圈 “高端亲子体验供给不足”：万象城仅 1 家奈尔宝儿童乐园，需预约且价格高（单次 298 元）；

健康服务 “分散且不专业”：体检中心多位于郊区，商场内缺乏 “中医理疗、高端瑜伽” 等场景；

家庭宴请 “缺乏本土特色”：多为全国连锁餐饮（如西贝、海底捞），缺乏 “山西晋菜高端宴请” 场景。

运营策略：

会员分层服务，提升尊贵感：

银卡会员（年消费 3-10 万）：享免费亲子托管（1 次 / 周，2 小时 / 次）、健康体验 8 折优惠；

金卡会员（年消费 10-20 万）：享免费停车（4 小时 / 天）、私人导购预约、家庭体检套餐 9 折；

钻石会员（年消费 20 万 +）：享山西特产定制礼盒（生日 / 节日专属）、晋商文化展 VIP 通道、高端餐饮免排队。

周末 “家庭日” 活动，强化互动：

每周六举办 “亲子非遗工坊”（剪纸、面塑制作），邀请非遗传承人现场教学，会员免费参与（非会员 99 元 / 组）；

每月最后一个周日举办 “家庭健康日”，联合美年大健康提供 “免费血压检测、健康咨询”，同时推出 “瑜伽亲子课”（199 元 / 组）。

跨业态消费联动，提升客单价：

推出 “家庭消费套餐”：轻奢消费满 5000 元赠亲子体验券（乐高教育 + 亲子烘焙，价值 399 元）；

餐饮消费满 1000 元赠健康体验券（中医理疗 30 分钟，价值 199 元），引导跨楼层消费。

业态 / 品牌匹配：

2. 新兴客群：Z 世代潮流青年（18-29 岁，月收入 5000+）—— 未来增长引擎（目标贡献 30% 营收）

核心特征：

潮流导向，个性消费：月均消费 3000-6000 元，其中 “国潮服饰、潮玩” 占 50%，“社交娱乐、网红餐饮” 占 40%；75% 的消费决策受小红书、抖音 “种草” 影响，偏好 “限量款、独家款”（如李宁 CF 线限定配色），对 “大众品牌” 兴趣低。

社交需求强，注重打卡分享：消费不仅是 “买商品”，更是 “社交货币”——80% 的到店会拍照分享至社交平台，若项目有 “网红打卡点”，到店频率提升 3 倍；平均停留时间 3 小时，其中 “娱乐 + 餐饮” 占比 70%。

数字化依赖度高，偏好线上线下联动：90% 的会员通过 “APP / 小程序” 获取活动信息，70% 希望实现 “线上预约体验、线下消费”（如电竞馆线上预约、AR 试衣线上预览）；对 “传统线下促销” 敏感度低，更关注 “数字互动体验”（如元宇宙展厅、AR 游戏）。

需求痛点：

太原潮流业态 “同质化严重”：茂业天地、北美 N1 均以 “快时尚 + 常规潮玩” 为主，缺乏 “沉浸式娱乐、国潮独家品牌”；

社交场景 “单一”：多为 “影院 + 剧本杀”，缺乏 “电竞比赛、国潮走秀” 等互动性强的场景；

数字化体验 “空白”：当前太原商业项目仅万象城有基础 AR 试衣，缺乏 “元宇宙、数字藏品” 等新兴体验。

运营策略：

搭建 “潮流社群”，强化圈层认同：

建立小红书、抖音 “太原王府井潮流社群”，每周发布 “国潮穿搭指南、娱乐活动预告”，社群成员享 “快闪店优先入场、潮流品牌 9 折”；

每月举办 “社群专属活动”：如 “电竞 5V5 挑战赛”（冠军奖金 5000 元 + 潮流礼包）、“国潮走秀”（邀请本地穿搭达人参与）。

“潮流主题月” 活动，保持新鲜感：

1-3 月 “潮玩主题月”：联动泡泡玛特举办 “Dimoo 限定展”，推出 “潮玩盲盒 + 餐饮” 套餐（盲盒 69 元 + 网红咖啡 35 元，总价 99 元）；

4-6 月 “国潮主题月”：联合李宁、晋韵国潮举办 “国潮设计大赛”，优秀作品可量产为项目独家周边（如 T 恤、帆布袋）；

7-9 月 “数字主题月”：上线 “晋商文化数字藏品”（售价 99 元 / 份），购买藏品可兑换元宇宙展厅 VIP 体验资格。

数字化互动，提升参与感：

在二期 3-4 层部署 “AR 潮流打卡点”：扫码即可生成 “国潮风格虚拟形象”，分享至社交平台可兑换潮流品牌 50 元券；

开发 “元宇宙潮流街区”：用户通过手机即可 “沉浸式逛店”，预约试穿、下单购买，线下到店可提取商品并享额外折扣。

业态 / 品牌匹配：

3. 潜力客群：高净值人群（45 岁 +，资产千万 +）—— 高客单补充（贡献 10% 营收）

核心特征：

消费高端，注重专属服务：年消费 50 万 +，其中 “奢侈品配饰、艺术品、高端健康服务” 占 80%；对 “价格不敏感，但对服务细节要求高”（如私人导购、定制化服务），70% 的消费需 “提前预约”。

关注文化收藏与健康管理：60% 有 “艺术品收藏” 需求（如山西非遗剪纸、晋商票号复刻品），80% 定期进行 “高端健康体检、私人医生咨询”，愿意为 “稀缺文化资源、专业健康服务” 支付溢价。

时间宝贵，偏好 “一站式” 高效消费：平均到店时间 1.5 小时，希望 “快速完成消费 + 体验”，避免 “长时间等待、复杂流程”；对 “人多拥挤的场景”（如快闪店、市集）兴趣低，偏好 “VIP 专属空间”。

需求痛点：

太原高端商业 “奢侈品配饰供给不足”：仅天美新天地有少量奢侈品牌，缺乏 “定制化配饰” 场景；

高端文化体验 “空白”：缺乏 “山西非遗高端定制、艺术品展售” 场景，高净值人群需赴北京、上海消费；

健康服务 “缺乏私密性”：当前体检中心多为 “大众型”，缺乏 “私人健康咨询、VIP 体检专区”。

运营策略：

推出 “黑金卡” 专属服务，打造尊贵感：

黑金卡会员（年消费 50 万 +）：享 “私人导购 24 小时服务”（提前准备好尺码、款式推荐）、“VIP 专属停车场”（直接电梯直达楼层）、“高端餐饮包厢免预约”；

专属权益：每年 1 次免费高端体检（价值 1 万元）、山西非遗大师定制服务（如剪纸肖像、晋绣服饰）、艺术品展 VIP 预览资格。

联动高端机构，提供稀缺资源：

与山西博物院合作：定期举办 “晋商文物展”（如票号原始账本、晋商珠宝），黑金卡会员可享 “文物专家讲解、限量文创购买权”；

与高端健康机构合作：引入 “私人医生工作室”，为黑金卡会员提供 “一对一健康咨询、定制体检套餐”，费用可直接从会员账户扣除。

定制化消费，满足个性化需求：

奢侈品配饰定制：联合周大福传承系列推出 “晋商主题黄金饰品”（如票号纹样手镯），黑金卡会员可定制刻字服务；

文化礼品定制：为企业客户提供 “山西非遗礼盒定制”（如老陈醋 + 剪纸 + 晋绣组合），用于商务馈赠，项目负责设计与配送。

业态 / 品牌匹配：

七、空间优化及场景体验

空间是商业项目的 “物理载体”，场景体验是 “情感连接纽带”。以 “全球标杆为模板、本地需求为核心”，从空间优化原则切入，细化分区域改造方案，创新三大体验体系，通过 “硬件升级 + 内容填充”，将太原王府井从 “传统百货空间” 转化为 “可沉浸、可互动、可分享” 的生活体验目的地，最终实现 “客流停留时间延长 30%、边缘铺位坪效提升 50%、客群拍照分享率超 40%” 的目标。

（一）空间优化核心原则：四大维度构建 “高效 + 特色 + 可持续” 的空间体系

空间优化需摒弃 “单纯装修改造” 思维，以 “客流效率、体验价值、文化特色、长期可持续” 为核心原则，确保每一处空间设计均服务于 “客群留存、业态转化、品牌差异化” 三大目标，避免 “为设计而设计” 的资源浪费。

1. 动线重构：以 “无死角 + 高曝光” 为目标，提升客流转化效率

核心逻辑：借鉴东京 Ginza Six“环形动线 + 节点引导” 的设计经验，通过 “主动线贯通、次动线补充、节点吸引”，消除动线死角，确保每间店铺的 “可视性” 与 “可达性”，将边缘铺位客流转化率从当前 8% 提升至 20% 以上。

具体措施：

主动线优化：一期 1-6F 采用 “环形主动线”，拆除 3 处非承重隔墙（如 2F 西侧隔断、5F 北侧墙体），确保顾客从任意入口进入，均可沿主动线覆盖 80% 以上店铺；主动线宽度从 3 米拓宽至 4.5 米，避免高峰时段拥堵（参考东京 Ginza Six 主动线宽度 4.2 米，客流通过率提升 25%）。

次动线引导：在主动线与边缘铺位之间设置 “主题节点”（如 2F 轻奢区设置 “晋商珠宝展示台”、5F 亲子区设置 “儿童互动装置”），通过 “视觉吸引 + 活动引导”，将主动线客流导入次动线；次动线地面采用 “差异化地砖纹样”（如晋商票号铜钱图案），强化方向指引。

死角改造：对一期 2F 西侧、5F 北侧等传统死角区域（总面积 9300㎡），采用 “小面积拆分 + 特色业态填充”，如将 2F 西侧 200㎡死角拆分为 2 个 50㎡+1 个 100㎡铺位，引入 “轻奢配饰快闪店 + 咖啡体验区”，通过 “特色业态” 主动吸引客流，而非依赖被动引导。

案例对标：东京 Ginza Six 通过 “环形动线 + 节点装置”，实现全楼层店铺曝光率超 95%，边缘铺位坪效达核心铺位的 80%；太原王府井动线重构后，预计边缘铺位出租率从 60% 提升至 98%，坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 1.6 万元 /㎡/ 年。

2. 功能复合：以“一空间多用途”为核心，提升空间使用效率

核心逻辑：参考巴黎 Le Bon Marché“零售 + 体验” 复合空间模式，打破 “单一业态占用单一空间” 的传统思维，让每个空间同时承载 “商品销售 + 体验互动” 功能，提升单位面积的 “客流停留时间” 与 “营收贡献”，将空间使用效率提升 30%。

具体措施：

零售空间复合化：在一期 1F Coach 门店内嵌入 “小型咖啡区”（面积 20㎡），提供 “Coach 主题咖啡”（如印有品牌 LOGO 的拿铁），顾客可在购物后休息喝咖啡，同时浏览新品画册；参考巴黎 Le Bon Marché“爱马仕咖啡 + 零售” 复合店，客流停留时间延长至 1.5 小时，连带消费率提升 40%。

体验空间零售化：在二期 3F 电竞馆内设置 “电竞周边零售区”（面积 30㎡），售卖电竞键盘、鼠标、战队周边等商品，顾客在观看比赛或体验电竞后，可直接购买相关产品；预计该区域零售营收占电竞馆总营收的 35%，空间坪效提升 25%。

公共空间功能化：在一期中庭连廊设置 “可移动快闪展台”（每周更换品牌），平时作为顾客休息区（配备座椅），活动期间作为快闪展示区；如周末举办 “国潮饰品快闪”，平时则为 “晋商文化书籍阅读区”，避免公共空间闲置。

数据支撑：功能复合化后，预计零售店铺平均停留时间从 15 分钟延长至 30 分钟，连带消费率从 20% 提升至 40%；体验空间营收结构从 “单一服务收入” 转变为 “服务 + 零售” 双收入，整体坪效提升 20%-30%。

3. 绿色低碳：以“可持续运营”为目标，契合全球商业趋势

核心逻辑：对标伦敦 Selfridges “零碳门店” 计划，将绿色低碳理念融入空间设计与运营，既响应全球 “双碳” 政策，又打造 “环保健康” 的品牌形象，吸引注重可持续消费的中产客群（据调研，太原 60% 的中产家庭更倾向选择 “环保型商业项目”）。

具体措施：

节能改造：一期 1-6F 更换为 “LED 智能照明系统”，根据客流密度自动调节亮度（客流少的区域亮度降低 30%），预计年省电 20 万度；地下停车场采用 “光伏顶棚”（面积 2000㎡），年发电量 15 万度，满足停车场 100% 用电需求（参考伦敦 Selfridges 光伏顶棚，年节能 30%）。

材料环保：空间改造优先使用 “可回收材料”，如地面采用再生树脂地砖、墙面采用环保涂料、家具采用可降解木材；二期潮流区墙面使用 “山西本土再生砖雕”（利用废弃砖雕碎片重组），既环保又融入本土文化元素。

运营低碳：在各楼层设置 “垃圾分类回收点”，配备智能分类设备（扫码识别垃圾类型），顾客正确分类可获得会员积分（10 积分 / 次）；引入 “无接触式服务”（如智能点餐、自助结账），减少纸质单据使用，预计年减少纸张消耗 5 吨。

案例对标：伦敦 Selfridges 通过 “零碳门店” 改造，年减少碳排放 40%，环保客群占比从 25% 提升至 45%；太原王府井绿色低碳改造后，预计可吸引 15% 的 “环保偏好型客群”，品牌好感度提升 20%，同时年运营成本降低 5%（约 200 万元）。

4. 文化赋能：以“晋商文化”为内核，打造太原独家空间记忆

核心逻辑：避免 “千店一面” 的标准化空间，将晋商文化元素（票号、砖雕、铜钱、晋绣）融入每一层的空间设计，让文化从 “装饰符号” 转化为 “可感知、可互动的空间体验”，形成 “太原独有” 的空间标签（参考东京 Ginza Six “日式文化渗透全空间”，外地游客占比达 40%）。

具体措施：

楼层文化主题差异化：一期 1F（轻奢区）以 “晋商票号” 为主题，墙面采用票号账本纹样装饰、立柱采用铜钱造型；3F（男装区）以 “晋商马帮” 为主题，地面采用马帮路线地图地砖、试衣间采用马帮帐篷造型；5F（亲子区）以 “晋商非遗” 为主题，墙面采用剪纸纹样、休息区采用面塑造型座椅。

文化互动装置：在一期中庭设置 “晋商算盘互动雕塑”（高 8 米），顾客可拨动算盘珠子，触发晋商历史语音讲解；在二期潮流区设置 “晋绣互动墙”（面积 10㎡），顾客可扫码选择图案，机器自动绣制（需支付 29 元 / 次），成品可带走。

本土材料应用：空间改造优先使用 “山西本土文化材料”，如一期 B1 层文化街区采用 “平遥古城青砖” 铺地、6F 餐饮区采用 “晋南窑洞式吊顶”、二期国潮区采用 “大同铜器” 装饰，让顾客在空间中感受 “太原本土氛围”。

数据支撑：文化赋能后，预计项目 “文化特色认知度” 从 10% 提升至 50%，外地游客客群占比从 15% 提升至 25%；文化相关空间的拍照分享率超 40%，小红书、抖音相关笔记年均增长 1.5 万条，形成 “自发传播” 效应。

（二）分区域空间优化方案（含具体数据 + 案例对标）

分区域优化需针对每个区域的 “现状痛点、客群需求、业态定位” 制定精准方案，避免 “一刀切”，确保改造后每个区域均能 “提升客流、优化坪效、强化定位”，同时实现区域间的联动（如地下层与地上层、一期与二期）。

1. 一期中庭（1-6F）：从 “空旷通道” 到 “文化 + 潮流双主题节点”

现状问题：中庭空间空旷（总面积 3000㎡），仅作为 “通行通道”，无主题装置与互动体验，顾客停留时间平均仅 3 分钟；各楼层中庭缺乏关联，无法形成 “垂直客流联动”，1F 中庭客流密度是 6F 的 3 倍，楼层间客流分布不均。

优化方案（对标全球案例）：

1F 中庭：晋商票号主题装置（核心文化节点）

设计细节：打造 “晋商票号复原场景”（面积 200㎡），包含 “票号柜台、算盘雕塑、银票展示墙” 三大元素 —— 柜台可体验 “古代存钱”（用手机扫码兑换仿制银票，可抵扣消费）；算盘雕塑高 6 米，珠子可拨动，触发晋商历史语音讲解（如 “日升昌票号的起源”）；银票展示墙展示不同时期的晋商银票，扫码可了解背后的历史故事。

案例对标：参考东京 Ginza Six 1F “日式庭院” 场景（面积 180㎡），通过 “文化装置 + 互动体验”，将顾客停留时间从 5 分钟延长至 15 分钟；太原王府井 1F 中庭改造后，预计顾客停留时间提升至 12 分钟，日均互动体验人数达 800 人次。

3F 中庭：国潮潮流打卡墙（年轻客群节点）

设计细节：打造 “可更换国潮打卡墙”（面积 50㎡），每月根据潮流主题更新内容 ——1 月 “春节晋商主题”（结合剪纸与灯笼）、3 月 “国潮樱花主题”（结合晋绣与樱花）、6 月 “电竞主题”（结合山西古建筑与电竞元素）；打卡墙配备 “专业补光灯 + 拍照指引牌”，鼓励顾客拍照分享，分享至小红书可兑换 “国潮品牌 50 元券”。

案例对标：参考上海 K11 3F “艺术打卡点”（每月更新主题），拍照分享率达 35%，带动周边店铺客流增长 20%；太原王府井 3F 打卡墙预计每月生成相关笔记 2000 + 条，周边潮流品牌客流增长 15%。

6F 中庭：晋商文化小剧场（家庭客群节点）

设计细节：改造为 “小型沉浸式剧场”（面积 150㎡，可容纳 80 人），每周六、日上演 “晋剧片段”（如《小宴》《杀宫》）、“晋商故事情景剧”（如《乔致庸经商》）；剧场座椅采用 “晋商马帮帐篷造型”，墙面投影晋商故里场景，打造 “沉浸式观演体验”；观演免费，需提前在 APP 预约，会员优先预约。

案例对标：参考成都 IFS 6F “儿童剧场”（周末演出），家庭客群停留时间从 2 小时延长至 3.5 小时，周边餐饮翻台率提升 15%；太原王府井 6F 剧场预计周末日均接待 300 人次，带动 6F 餐饮区客流增长 25%。

预期效果：一期中庭改造后，整体顾客停留时间从 3 分钟提升至 10 分钟 +，各楼层中庭客流密度差异从 3 倍缩小至 1.5 倍；1F 文化装置、3F 打卡墙、6F 剧场形成 “垂直联动”，顾客为体验不同楼层中庭活动，跨楼层消费比例从 15% 提升至 30%；中庭周边店铺坪效平均提升 18%，其中 1F 轻奢品牌坪效提升 22%，3F 潮流品牌提升 15%，6F 餐饮品牌提升 20%。

2. 一期死角区域（2F 西侧、5F 北侧，总面积 9300㎡）：从 “低效空置” 到 “高转化特色业态区”

现状问题：2F 西侧（面积 4000㎡）原为主流女装区，因动线死角，客流转化率仅 6%，坪效 0.7 万元 /㎡/ 年，当前出租率 60%；5F 北侧（面积 5300㎡）原为传统家电区，客群吸引力弱，坪效 0.8 万元 /㎡/ 年，3 家品牌已撤店，空置面积 2000㎡；两处区域均存在 “可视性差、业态与客群不匹配” 的问题。

优化方案（对标全球案例）：

2F 西侧：轻奢体验复合区（对标巴黎 Le Bon Marché“品牌复合店”）

业态调整：淘汰 5 家低效女装品牌（坪效低于 0.8 万元 /㎡/ 年），引入 “轻奢零售 + 体验” 复合业态：

Coach 复合店（面积 300㎡）：包含 “零售区（200㎡）+ 咖啡体验区（50㎡）+ 皮具 DIY 区（50㎡）”，顾客可在咖啡区休息，同时参与 “皮具压字 DIY”（免费，需消费满 2000 元）；

Michael Kors 配饰快闪店（面积 150㎡）：每月更新限定款配饰，配备 AR 试戴镜（扫描面部即可虚拟佩戴项链、耳环）；

轻奢美容体验区（面积 200㎡）：引入 “雅诗兰黛美容坊”“兰蔻护肤体验”，提供免费皮肤检测与化妆服务，引导顾客购买相关产品。

动线改造：拆除 2F 西侧与主动线之间的隔断墙，设置 “弧形入口”（宽 5 米），入口处摆放 “晋商珠宝主题装置”（吸引客流）；地面采用 “渐变灯光引导”，从主动线向西侧区域延伸，强化方向指引。

案例对标：巴黎 Le Bon Marché 2F “爱马仕复合店”（零售 + 咖啡），客流转化率从 10% 提升至 25%，坪效提升 40%；太原王府井 2F 西侧改造后，预计出租率提升至 98%，坪效从 0.7 万元 /㎡/ 年提升至 1.6 万元 /㎡/ 年，年营收增加 3600 万元（4000㎡×（1.6-0.7）万元 /㎡）。

5F 北侧：亲子体验复合区（对标成都 IFS “亲子体验区”）

业态调整：清空原家电区，引入 “亲子互动 + 教育 + 零售” 复合业态：

沉浸式儿童剧场（面积 800㎡）：每天上演 “儿童童话剧”（如《小猪佩奇》《白雪公主》），剧场内设置 “互动环节”（如邀请小朋友上台参与表演），票价 68 元 / 人，会员 48 元 / 人；

亲子烘焙工坊（面积 300㎡）：提供 “饼干 DIY”“蛋糕制作” 体验（98 元 / 组，含材料与包装），成品可带走，同时售卖烘焙工具与食材；

乐高教育中心（面积 500㎡）：开设 “积木搭建课”“机器人编程课”，针对 3-12 岁儿童，课程费用 200 元 / 节，会员享 8 折；

亲子零售区（面积 400㎡）：售卖高端儿童服饰（如 Bonpoint、爱慕儿童）、益智玩具（如乐高、费雪、云霞兽），设置 “儿童试衣间 + 游乐区”，家长购物时孩子可免费游玩。

空间设计：采用 “明亮色彩 + 圆角设计”（确保儿童安全），墙面绘制 “晋商儿童故事壁画”（如 “小晋商学记账”），地面采用 “防滑卡通地砖”；设置 “亲子休息区”（面积 200㎡），配备母婴室、儿童卫生间、充电插座，满足家庭客群需求。

案例对标：成都 IFS 5F 亲子区，家庭客群占比从 30% 提升至 55%，坪效从 1.0 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年；太原王府井 5F 北侧改造后，预计家庭客群占比提升至 60%，出租率 100%，坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 1.7 万元 /㎡/ 年，年营收增加 4770 万元（5300㎡×（1.7-0.8）万元 /㎡）。

预期效果：一期死角区域改造后，总面积 9300㎡的低效区域将转化为 “高坪效特色业态区”，整体出租率从 60% 提升至 98%，坪效从 0.75 万元 /㎡/ 年（加权平均）提升至 1.65 万元 /㎡/ 年，年营收增加 8370 万元（9300㎡×（1.65-0.75）万元 /㎡）；同时，2F 轻奢体验区与 1F 中庭文化装置联动，5F 亲子区与 6F 剧场联动，形成 “楼层间业态互补”，带动一期整体客流增长 15%，会员复购率提升 5 个百分点。

3. 二期 “别馆”（2.2 万㎡）：从 “潮流堆砌” 到 “Z 世代专属社交空间”

现状问题：二期当前业态以 “快时尚服饰” 为主（占比 70%），国潮品牌仅 3 家，沉浸式娱乐业态空白，与茂业天地 “潮流深度” 差距显著；动线采用 “直线型”，店铺曝光率仅 65%（部分角落店铺客流稀少）；Z 世代客群占比仅 25%，月均到店次数 1.8 次，远低于茂业天地 3.2 次。

优化方案（对标全球案例）：

1F：国潮快闪街区（对标上海 TX 淮海 “快闪模式”）

业态布局：打造 “10 个模块化快闪店”（每个面积 50-80㎡，可快速拆装），季度更新品牌 —— 第一季度引入 “李宁 CF 线快闪”“花西子国潮快闪”，第二季度引入 “故宫文创快闪”“山西非遗快闪”，第三季度引入 “潮玩手办快闪”（如泡泡玛特限定款），第四季度引入 “电竞周边快闪”（如英雄联盟主题）。

空间设计：街区采用 “工业风 + 国潮元素” 混搭，地面铺设 “涂鸦地胶”（每月更新图案），墙面设置 “可拆卸海报架”，快闪店门头采用 “山西古建筑轮廓” 造型；设置 “中央互动舞台”（面积 100㎡），每周举办 “国潮走秀”“潮玩签售会”，吸引 Z 世代拍照打卡。

案例对标：上海 TX 淮海 1F 快闪街区，通过 “高频更新 + 主题活动”，Z 世代客群占比达 85%，快闪店坪效达 2.0 万元 /㎡/ 年；太原王府井二期 1F 快闪街区预计 Z 世代客群占比提升至 70%，快闪店坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年，带动 1F 整体客流增长 30%。

2F：电竞 + 潮玩复合区（对标北京合生汇 “电竞主题区”）

业态引入：

网鱼电竞馆（面积 800㎡）：设置 “专业电竞区”（5V5 对战台，配备专业电竞设备）、“休闲电竞区”（手游体验座）、“直播观赛区”（可容纳 200 人，观看电竞赛事），推出 “电竞 + 餐饮” 套餐（如 198 元 = 2 小时电竞 + 网红饮品 + 小吃）；

TOP TOY 潮玩集合店（面积 300㎡）：售卖 “盲盒、手办、高达模型”，设置 “潮玩 DIY 区”（如手办涂装体验，99 元 / 次），定期举办 “潮玩交换会”（会员可免费参与）；

网红轻食区（面积 200㎡）：引入 “Manner 咖啡”“Seesaw”“霸王茶姬限定店”，店铺设计融入 “电竞 + 潮玩” 元素（如电竞主题杯套、潮玩造型蛋糕）。

动线改造：将直线动线调整为 “折线型”，增加 “转角视觉节点”（如在动线转角设置 “潮玩雕塑”“电竞角色立牌”），提升店铺曝光率至 90%；在 2F 与 1F 之间设置 “网红天梯”（旋转楼梯，墙面投影动态国潮图案），引导 1F 快闪街区客流向上流动。

案例对标：北京合生汇 2F 电竞主题区，日均客流 1200 人次，Z 世代客群占比 80%，带动周边餐饮翻台率提升 25%；太原王府井二期 2F 电竞区预计日均客流 1000 人次，Z 世代客群占比 75%，电竞馆年营收达 1200 万元，坪效 1.5 万元 /㎡/ 年。

预期效果：二期 “别馆” 改造后，业态结构从 “70% 服饰 + 30% 餐饮” 优化为 “40% 快闪 + 30% 娱乐 + 20% 零售 + 10% 餐饮”，Z 世代客群占比从 25% 提升至 50%，月均到店次数从 1.8 次提升至 2.8 次；与一期形成 “文化 + 潮流” 互补，跨馆消费会员占比从 15% 提升至 25%，二期整体坪效从 1.0 万元 /㎡/ 年提升至 1.4 万元 /㎡/ 年，年营收增加 880 万元（2.2 万㎡×（1.4-1.0）万元 /㎡）。

4. 地下层（B1-B2，总面积 1.8 万㎡）：从 “混乱低效” 到 “生活 + 文化双功能区”

现状问题：B1 层餐饮分散（10 家小店无统一规划），缺乏 “山西特色”，客流转化率仅 12%；B2 层超市为 “传统大众超市”，进口商品占比仅 10%，无法满足中产家庭 “品质采购” 需求；地下层与地上层缺乏 “动线联动”，仅 30% 的地上客流会进入地下层；未来地铁 6 号线、7 号线开通后，地下层需承担 “地铁客流导入” 功能，当前空间无法满足需求。

优化方案（对标全球案例）：

B1 层：山西特色美食街（对标西安大悦城 “长安美食街”）

业态整合：淘汰 5 家低效餐饮小店（坪效低于 0.6 万元 /㎡/ 年），引入 “8 家山西特色餐饮”—— 平遥牛肉主题店（现切牛肉 + 牛肉汤）、太原头脑体验店（传统早餐 + 文化展示）、山西面食工坊（刀削面、莜面现场制作）、老陈醋冰淇淋店（网红特色），同时保留 2 家全国连锁轻食（如麦当劳甜品站），满足多样化需求。

空间设计：打造 “晋商故里” 主题场景，墙面绘制 “山西古镇街景壁画”，店铺门头采用 “平遥古城门楼” 造型，餐桌采用 “票号柜台” 样式；设置 “中央文化展示台”（面积 50㎡），每天举办 “山西面食制作表演”（如刀削面师傅现场展示），游客可免费观看并体验。

案例对标：西安大悦城 B1 层长安美食街，通过 “本土特色 + 场景打造”，客流转化率达 35%，日均客流 2500 人次；太原王府井 B1 层美食街预计客流转化率提升至 28%，日均客流 2000 人次，餐饮坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 1.3 万元 /㎡/ 年。

B2 层：精品生活超市升级（对标北京 BHG 精品超市）

业态调整：

商品结构优化：进口生鲜占比从 10% 提升至 30%（如澳洲牛排、智利车厘子），有机食品占比从 5% 提升至 20%，增设 “山西特产专柜”（面积 200㎡），售卖 “宁化府老陈醋（年份款）、平遥牛肉（真空礼盒装）、汾酒（定制款）”，满足中产家庭 “品质采购 + 礼品需求”；

功能区增设：引入 “超市餐饮区”（面积 300㎡），提供 “现做寿司、熟食、沙拉”，顾客可现场用餐；设置 “亲子烘焙体验区”（面积 100㎡），周末举办 “儿童烘焙课”（68 元 / 组），吸引家庭客群。

动线与地铁联动：在 B2 层东侧设置 “地铁连廊入口”（未来对接地铁 6 号线亲贤北街站），入口处设置 “导视系统”（指引至地上各楼层）；在 B2 层与 B1 层之间设置 “扶梯 + 直梯组合”，每部扶梯旁配备 “电子屏”（显示地上楼层活动信息），引导地下客流向上流动。

案例对标：北京 BHG 精品超市，进口商品占比 35%，中产家庭客群占比 60%，坪效达 1.2 万元 /㎡/ 年；太原王府井 B2 层超市升级后，预计中产家庭客群占比提升至 50%，坪效从 0.9 万元 /㎡/ 年提升至 1.2 万元 /㎡/ 年，年销售额增加 540 万元（1.8 万㎡×（1.2-0.9）万元 /㎡×100% 地下面积占比）。

预期效果：地下层改造后，B1 层成为 “太原山西美食打卡地”，B2 层成为 “中产家庭品质采购中心”，地下层与地上层客流联动率从 30% 提升至 50%；未来地铁开通后，地下层预计可导入 20% 的地铁客流（约 400 人次 / 日），带动项目整体客流增长 8%；地下层整体坪效从 0.85 万元 /㎡/ 年提升至 1.25 万元 /㎡/ 年，年营收增加 720 万元（1.8 万㎡×（1.25-0.85）万元 /㎡）。

（三）场景体验创新（三大核心体验体系）

场景体验是 “空间优化的灵魂”，需围绕 “文化、数字、社交” 三大维度，打造 “太原独有、可感知、可传播” 的体验内容，避免 “体验与商业脱节”，确保每个体验场景均能 “带动客流、提升转化、强化品牌记忆”。

1. 文化体验体系（太原独有）：从 “文化展示” 到 “沉浸式参与”

核心逻辑：借鉴伦敦 V&A 博物馆与商业项目的 “文化联动” 模式，将山西晋商文化、非遗资源转化为 “可体验、可消费、可传播” 的场景，打造 “太原文化商业名片”，吸引本地客群与外地游客（目标外地游客占比从 15% 提升至 25%）。

1.1常设体验场景：

晋商非遗工坊（B1 层文化街区，面积 300㎡）

体验内容：设置 “剪纸、面塑、晋绣、砖雕”4 个非遗体验工位，每个工位配备 1 名非遗传承人驻场，提供 “免费体验 + 付费定制” 服务 —— 免费体验（15 分钟 / 人，如剪纸简单图案），付费定制（如剪纸肖像（99 元 / 幅）、面塑人像（199 元 / 个）、晋绣饰品（299 元 / 件））；

商业转化：在工坊旁设置 “非遗衍生品售卖区”，售卖非遗传承人设计的文创产品（如剪纸纹样 T 恤、晋绣笔记本、砖雕摆件），价格区间 59-399 元，预计非遗工坊年营收达 200 万元，其中衍生品销售占比 60%。

晋商票号体验馆（B1 层文化街区，面积 200㎡）

体验内容：复原清代晋商票号场景，设置 “存钱柜台、记账台、银票展示墙”—— 顾客可体验 “古代存钱”（用手机扫码兑换仿制银票，1 张银票 = 10 元，可在 B1 层餐饮、非遗工坊抵扣消费）；体验 “晋商记账”（使用算盘计算，完成任务可获得 “晋商小掌柜” 电子勋章，可兑换会员积分）；

互动设计：推出 “晋商寻宝游戏”，顾客在体验馆获取 “藏宝图”，在项目各楼层寻找 “晋商文化打卡点”（如 1F 算盘雕塑、3F 马帮主题墙），集齐 5 个打卡点可兑换 “非遗小礼品”（如剪纸书签），预计日均参与人数达 500 人次。

1.2临时活动策划：

每月 “晋文化主题周”

活动内容：每月最后一周举办，围绕 1 个晋文化主题展开 ——1 月 “晋商年货周”（售卖山西特产年货、举办晋商算盘算账比赛），4 月 “晋剧文化周”（每天上演 2 场晋剧片段、晋剧服饰租赁体验），7 月 “非遗创新周”（非遗传承人与潮流设计师合作发布 “国潮新品”），10 月 “晋商历史周”（邀请文化学者举办晋商历史讲座、展示晋商文物复制品）；

联动转化：主题周期间，推出 “文化消费满减券”（如非遗体验满 100 减 30、山西特产满 200 减 50），预计主题周客流增长 20%，文化相关消费增长 35%。

山西博物院特展联动

合作内容：每年与山西博物院合作举办 2 次 “小型特展”（如 “晋商珠宝展”“票号文物展”），展览位于 B1 层文化街区（面积 500㎡），展品包括山西博物院馆藏文物复制品（如晋商金元宝、清代银票）、非遗传承人配套创作的文创产品；

体验升级：特展期间，推出 “文物修复体验”（如模拟修复破碎的瓷瓶，99 元 / 人）、“晋商服饰体验”（租赁清代晋商服装拍照，68 元 / 小时），会员可免费参与 “文物讲解专场”，预计特展期间日均客流增加 800 人次，文创产品销售额增长 50%。

案例对标与数据支撑：伦敦 V&A 博物馆与 Selfridges 合作举办 “时尚展”，带动 Selfridges 客流增长 18%，相关文创产品销售额增长 40%；太原王府井文化体验体系落地后，预计文化相关业态年营收达 800 万元，带动项目整体文化认知度提升 40%，外地游客客群占比提升 10 个百分点，小红书、抖音相关文化体验笔记年均增长 1.2 万条。

2. 数字体验体系：从“工具应用”到“全链路互动”

核心逻辑：对标成都 IFS、北京 SKP-S 的数字化运营经验，分阶段落地 “AR 导航、虚拟试衣、元宇宙展厅” 等数字体验功能，解决 “客流找店难、试衣效率低、线上线下脱节” 的问题，提升运营效率（目标数字化营销转化率从 3% 提升至 15%）。

2.1基础数字体验功能（0-6 个月落地）：

AR 智能导航（全项目覆盖）

功能设计：在项目各入口、楼层扶梯旁设置 “AR 导航二维码”，顾客扫码即可在手机端获取 “实时动线导航”—— 输入目标店铺（如 “Coach”），系统自动规划最优路线，途中显示 “沿途品牌优惠”（如 “路过 Michael Kors，满 2000 减 300”）；支持 “语音导航”“AR 实景导航” 两种模式，满足不同客群需求；

数据支撑：参考成都 IFS AR 导航，上线后顾客找店时间从 10 分钟缩短至 3 分钟，店铺曝光率提升 15%；太原王府井 AR 导航预计上线后，边缘铺位客流增长 20%，顾客满意度提升 25%。

虚拟试衣系统（1F 轻奢服饰区、3F 潮流服饰区）

功能落地：在 1F Coach、Michael Kors 等轻奢品牌，3F 李宁 CF、太平鸟等潮流品牌门店，部署 “AR 试衣镜”（共 20 台，每台成本 3 万元）—— 顾客站在试衣镜前，系统自动识别身材数据，推荐合适尺码；支持 “虚拟试穿”（选择服装款式，镜中实时显示上身效果）、“搭配推荐”（系统根据试穿款式推荐鞋包配饰）、“社交分享”（试穿效果一键分享至微信、小红书）；

转化效果：参考北京 SKP-S 虚拟试衣系统，服装试穿率从 20% 提升至 35%，成交率从 15% 提升至 22%；太原王府井虚拟试衣系统预计上线后，服饰品牌试穿率提升 12 个百分点，成交率提升 5 个百分点，连带消费率提升 10 个百分点。

2.2创新数字体验功能（6-12 个月落地）：

元宇宙晋商展厅（线上 + 线下联动）

功能设计：线上搭建 “元宇宙晋商展厅”（通过项目 APP、小程序进入），顾客可创建 “虚拟形象”，沉浸式游览 “数字晋商票号、非遗工坊”，参与 “线上晋商寻宝游戏”（赢取线下消费券）；线下在 1F 中庭设置 “元宇宙体验舱”（10 个，每台成本 5 万元），顾客进入体验舱可 “身临其境” 体验元宇宙展厅，与其他线上用户的虚拟形象互动；

运营联动：元宇宙展厅定期举办 “线上活动”（如国潮品牌虚拟发布会、非遗传承人线上讲座），吸引未到店客群参与；线上获取的 “数字勋章” 可兑换线下体验权益（如免费非遗体验、餐饮折扣），预计元宇宙展厅上线后，项目 APP 月活用户增长 50%，线上引流至线下的客流占比达 10%；元宇宙相关文创产品（如虚拟形象皮肤、数字藏品）年销售额预计达 150 万元，成为新的营收增长点。

2.3 数字会员勋章体系（全渠道打通）

体系设计：基于会员消费行为、参与活动情况，设置 “晋商小掌柜”“潮流达人”“文化爱好者”“环保卫士” 4 类数字勋章，每类勋章分 3 个等级（青铜、白银、黄金）—— 例如消费国潮品牌满 3000 元可获得 “潮流达人青铜勋章”，参与 3 次非遗体验可获得 “文化爱好者白银勋章”，正确分类垃圾 10 次可获得 “环保卫士青铜勋章”；

权益兑换：不同等级勋章可兑换对应权益 —— 青铜勋章兑换 “品牌满减券（满 200 减 30）”，白银勋章兑换 “体验权益（如免费电竞 1 小时、非遗体验半价）”，黄金勋章兑换 “专属服务（如免费停车、私人导购 1 次）”；同时，勋章等级与会员等级挂钩，集齐 3 个黄金勋章可升级会员等级（如普通会员升银卡），预计数字勋章体系上线后，会员活跃度提升 30%，复购率提升 8 个百分点。

案例对标与数据支撑：成都 IFS 通过 “数字会员体系 + AR 互动”，会员复购率从 50% 提升至 65%，线上引流至线下客流占比达 12%；太原王府井数字体验体系落地后，预计数字化营销转化率从 3% 提升至 15%，项目 APP 月活用户从 5 万增长至 8 万，线上线下联动消费占比从 5% 提升至 15%，年营收因数字化带动增长 1200 万元。

3. 社交体验体系（聚焦 Z 世代）：从 “单一互动” 到 “圈层化社交”

核心逻辑：借鉴上海 TX 淮海 “圈层社交运营” 模式，围绕 “亲子、潮流、宠物” 三大 Z 世代及家庭客群关注的社交场景，打造 “可参与、可分享、可留存” 的社交体验，提升客群粘性（目标 Z 世代月均到店次数从 1.8 次提升至 3 次，家庭客群周末停留时间从 2.5 小时延长至 4 小时）。

3.1亲子社交场景（5F 亲子区、B1 层文化街区）：

沉浸式儿童剧场（5F 亲子区，面积 800㎡）

体验内容：每天上演 2 场 “沉浸式儿童剧”（如《晋商小掌柜》《非遗奇遇记》），剧情融入晋商文化、非遗元素 —— 例如《晋商小掌柜》讲述 “小晋商通过智慧解决经商难题” 的故事，剧中设置 “互动环节”（如邀请小朋友上台 “帮忙记账”“辨认非遗物品”）；剧场配备 “儿童化妆间”（提供晋商小掌柜、非遗小工匠等主题妆容，30 元 / 人），增强参与感；

运营联动：推出 “亲子套票”（1 大 1 小 198 元，含儿童剧门票 + 亲子烘焙体验 + 非遗小礼品），周末及节假日加场演出，会员可优先预约；同时，剧场周边设置 “亲子社交区”（面积 200㎡），配备 “儿童游乐设施 + 家长休息区”，家长可在休息区交流育儿经验，形成 “亲子社交圈层”，预计沉浸式儿童剧场日均接待 300 人次，周末上座率达 90%，带动 5F 亲子区整体客流增长 40%。

亲子非遗工坊（B1 层文化街区，面积 100㎡）

体验内容：每周六、日举办 “亲子非遗 DIY 活动”（如剪纸亲子合作、面塑家庭肖像制作），非遗传承人现场指导，活动时长 90 分钟，收费 128 元 / 组（会员 98 元 / 组）；活动结束后，家庭可获得 “非遗家庭证书”，并可将作品带回家；

社交传播：设置 “亲子打卡墙”，家庭完成体验后可拍照打卡，分享至小红书带 #太原王府井亲子非遗# 话题，可额外获得 “儿童文具礼盒”；每月评选 “最佳非遗亲子作品”，在项目公众号展示，增强家庭参与感与传播意愿，预计亲子非遗工坊每月举办 16 场活动，场均参与 15 组家庭，相关社交平台笔记月均增长 500 条。

3.2潮流社交场景（二期 1-2F、1F 中庭）：

潮流直播区（二期 2F 电竞区，面积 150㎡）

体验内容：设置 “专业直播舞台 + 观众互动区”，每周邀请 2-3 位本地潮流 KOL（粉丝 10 万 +，如国潮穿搭博主、电竞主播）现场直播 —— 国潮穿搭博主直播 “二期潮流品牌新品试穿”，观众可现场互动提问，直播间下单享 “线下专属折扣（比线上低 10%）”；电竞主播直播 “电竞比赛解说”，观众可现场报名参与 “水友赛”（获胜者获电竞周边礼品）；

运营联动：直播区周边设置 “KOL 周边展示区”，售卖 KOL 联名款商品（如国潮 T 恤、电竞鼠标垫），同时推出 “直播打卡礼”—— 观众拍摄直播现场视频分享至抖音，可兑换 “潮流品牌 50 元券”，预计潮流直播区日均吸引 200 人次观看，直播间场均销售额达 3 万元，带动二期潮流品牌客流增长 25%。

国潮主题市集（1F 中庭，每月 1 次，为期 3 天）

体验内容：邀请 20 家 “国潮品牌 + 本地文创摊主” 入驻，售卖 “国潮服饰、潮玩手办、山西文创产品”；市集期间举办 “国潮互动活动”——“国潮穿搭大赛”（参与者上传穿搭照片，评选最佳穿搭获 500 元潮流券）、“街头涂鸦体验”（专业涂鸦师指导，顾客可在指定墙面涂鸦，免费参与）；

社交联动：在市集设置 “社交打卡点”（如国潮风格合影墙、涂鸦拍照区），鼓励顾客拍照分享至社交平台，带 #太原王府井国潮市集# 话题可参与抽奖（奖品为潮流品牌礼包）；同时，市集开通 “线上直播通道”，无法到店的顾客可线上逛市集、下单购买（线下自提），预计国潮主题市集每次吸引客流 1.5 万人次，带动市集期间项目整体营收增长 15%。

3.3宠物社交场景（二期户外区域，面积 500㎡）

宠物友好区（二期户外广场，常态化开放）

体验内容：设置 “宠物活动区”（配备宠物游乐设施、拾便袋、饮水器）、“宠物美容区”（提供免费宠物梳毛、简单美容服务）、“宠物社交互动区”（定期举办 “宠物相亲会”“宠物技能比赛”，如 “宠物障碍赛”“握手、装死技能展示”）；

运营联动：推出 “宠物友好套餐”—— 顾客带宠物到店，可在二期网红轻食区兑换 “宠物专属零食（如宠物蛋糕）+ 主人咖啡” 套餐（68 元 / 套）；同时，联合本地宠物机构（如宠物医院、宠物用品店）在宠物友好区举办 “宠物健康咨询”“宠物用品快闪” 活动，增强宠物主人粘性，预计宠物友好区日均接待 50 组宠物家庭，带动二期周末客流增长 15%，宠物相关消费（如宠物用品、主人餐饮）年营收达 300 万元。

案例对标与数据支撑：上海 TX 淮海通过 “潮流社交场景 + 圈层运营”，Z 世代客群月均到店次数达 3.5 次，会员复购率达 60%；太原王府井社交体验体系落地后，预计 Z 世代客群月均到店次数从 1.8 次提升至 3 次，家庭客群周末停留时间从 2.5 小时延长至 4 小时，社交场景相关消费占比从 8% 提升至 18%，年营收因社交体验带动增长 1500 万元。

（四）空间优化与场景体验落地保障措施

为确保空间优化与场景体验方案从 “设计” 转化为 “实效”，需从 “资金、团队、运营、风险” 四大维度建立保障体系，避免 “方案落地走样、效果不及预期”。

1. 资金保障：多渠道筹措资金，控制改造成本

资金来源：

集团专项拨款：申请王府井集团 “存量项目升级专项基金” 5000 万元，用于空间改造核心区域（如一期中庭、二期电竞区）；

政府补贴：对接太原市商务局，申请 “商业能级提升补贴”（首店引进补贴、文旅融合补贴、数字化升级补贴），预计可获得补贴 4450 万元（如首店补贴 4000 万元、文旅补贴 300 万元、数字化补贴 150 万元）；

品牌分摊：与新引入品牌（如 Coach、网鱼电竞）协商 “装修补贴分摊”，品牌承担部分装修费用（如 Coach 承担其复合店 50% 装修成本），预计可分摊成本 1500 万元；

成本控制：

分阶段投入：优先改造 “高回报区域”（如一期死角区域、B1 层文化街区），2025 年投入 6000 万元，2026 年投入 4000 万元，避免一次性大额投入；

材料与施工优化：优先使用 “本地材料”（如山西青砖、再生砖雕），降低运输成本；选择 “夜间施工 + 分区域施工”，减少对正常运营的影响（预计施工期间营收损失控制在 5% 以内）。

2. 团队保障：组建专项团队，明确职责分工

专项团队组建：

空间改造团队：由集团设计院、本地建筑设计公司、项目运营团队组成，负责空间设计、施工管理、进度把控，确保改造按计划推进（2025 年 3 月前完成一期死角区域改造，2025 年 9 月前完成二期改造）；

体验运营团队：设立 “文化体验专员”“数字运营专员”“社交活动专员” 各 3 名，分别负责文化体验场景落地（如非遗工坊运营、特展联动）、数字体验功能运营（如 AR 导航维护、元宇宙展厅活动策划）、社交活动策划执行（如亲子剧场演出、国潮市集组织）；

专业培训：

对体验运营团队进行 “晋商文化培训”（邀请山西大学历史系教授授课）、“数字化工具培训”（邀请集团数字化部门讲师授课）、“社交活动策划培训”（邀请上海 TX 淮海运营专家授课），确保团队具备专业运营能力；

对一线员工（如导购、客服）进行 “文化服务培训”（如晋商礼仪、文化讲解）、“数字化工具使用培训”（如 AR 导航指导、会员勋章体系讲解），提升一线服务水平。

3. 运营保障：建立数据监测与优化机制

数据监测体系：

空间改造效果监测：通过 “客流计数器、坪效统计、出租率跟踪”，监测改造区域的客流增长、坪效提升、出租率变化（如一期死角区域改造后，每月监测客流转化率、坪效数据，确保达到预期目标）；

体验场景效果监测：通过 “参与人数统计、消费转化率、会员反馈调研”，评估体验场景的吸引力与转化效果（如非遗工坊每月统计参与人数、衍生品销售额，亲子剧场统计上座率、带动餐饮消费情况）；

动态优化机制：

每月召开 “空间与体验运营复盘会”，分析数据监测结果，对效果不佳的场景（如参与人数不足的活动、坪效未达标的改造区域）及时调整（如优化活动形式、更换低效业态）；

每季度进行 “会员满意度调研”（样本量 1000 份），收集会员对空间改造、体验场景的意见建议，作为下阶段优化的依据（如会员反馈 “元宇宙展厅互动性不足”，则增加线上寻宝游戏、虚拟形象互动功能）。

4. 风险保障：预判潜在风险，制定应对预案

施工风险应对：

施工期间可能导致 “部分区域停业、客流流失”，提前制定 “分流方案”—— 将停业区域的品牌临时迁移至其他楼层（如 2F 西侧改造期间，将部分女装品牌临时迁移至 3F），同时推出 “施工期间专属优惠”（如购物满 500 元赠 20 元餐饮券），减少客流流失；

体验运营风险应对：

文化体验场景可能面临 “非遗传承人流失、特展合作中断” 风险，提前与 3-5 名非遗传承人签订长期合作协议，与山西博物院建立年度合作计划，确保文化体验场景稳定运营；

数字体验场景可能面临 “系统故障、用户体验不佳” 风险，组建 “数字化运维小组”（2 名技术人员），7×24 小时监控系统运行，出现故障 1 小时内响应、4 小时内解决，确保数字体验功能稳定；

市场竞争风险应对：

若竞品（如茂业天地、晋阳湖万象汇）推出类似体验场景，及时调整项目体验内容 —— 例如竞品推出 “国潮快闪”，则项目增加 “山西非遗元素”，打造 “更具本土特色的快闪场景”，保持差异化优势。

（五）整体预期成效

通过空间优化与场景体验创新，太原王府井百货将实现 “空间效率提升、体验特色凸显、客群粘性增强、资产价值增长” 的四大目标，成为太原商业市场 “文化 + 潮流 + 数字” 融合的标杆项目：

空间效率提升：改造后项目整体出租率从 92% 提升至 98%，坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 1.6 万元 /㎡/ 年，年营收从 10.08 亿元增长至 13.44 亿元，增幅 33%；边缘铺位坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 1.5 万元 /㎡/ 年，空间利用效率显著优化。

体验特色凸显：文化、数字、社交三大体验体系落地后，项目 “晋商文化特色认知度” 从 10% 提升至 70%，数字化体验满意度从 40% 提升至 80%，社交场景参与率从 15% 提升至 40%，形成 “太原独有” 的体验标签，外地游客客群占比从 15% 提升至 25%。

客群粘性增强：Z 世代客群占比从 25% 提升至 50%，月均到店次数从 1.8 次提升至 3 次；中产家庭客群消费占比从 45% 提升至 60%，周末停留时间从 2.5 小时延长至 4 小时；会员复购率从 45% 提升至 58%，会员消费占比从 35% 提升至 50%，客群结构与粘性显著改善。

资产价值增长：项目资产估值从 18 亿元增长至 25 亿元，增幅 39%；租金收益率从 3.5% 提升至 4.8%，高于国内核心商业项目平均水平；同时，项目运营经验可形成 “太原模板”，复制至王府井集团其他二三线城市门店，为集团资产运营能力输出提供实践支撑。

八、招商创新及政策汇总

招商是商业项目的 “生命线”，传统 “单点品牌引进” 已无法适应体验消费时代的需求。本章围绕 “生态构建” 核心逻辑，升级招商理念，创新四大招商策略，联动三级政策资源，通过 “全球品牌引流 + 本地品牌扎根 + 场景联动增效 + 政策降本赋能”，打造 “品牌 - 客群 - 场景” 深度匹配的招商体系，最终实现 “独家品牌占比 20%、首店带动客流增长 20%、招商效率提升 30%” 的目标。

（一）招商理念升级：从 “品牌引进” 到 “生态构建”—— 破解传统招商同质化困局

传统招商以 “填补铺位、收取租金” 为核心，导致品牌零散、业态脱节（如太原王府井此前传统零售占比 65%，但缺乏联动）；升级后的 “生态构建” 理念，以 “客群需求” 为原点，按 “生态链” 逻辑规划业态组合，确保品牌间 “互补联动、场景协同”，形成 “1+1>2” 的消费闭环。

1. 传统招商的核心问题（以太原王府井为例）

品牌零散，缺乏联动：此前引进的快时尚品牌（如优衣库、ZARA）与餐饮品牌（如奈雪的茶）无运营联动，顾客 “买完衣服即走”，跨业态消费率仅 12%，远低于成都 IFS 的 35%；

客群匹配度低：引入的传统家电品牌（坪效 0.8 万元 /㎡/ 年）与项目中产客群 “品质消费” 需求脱节，导致低效面积占用；

场景脱节：品牌装修风格与项目 “晋商文化” 定位无关，如二期潮流区品牌仍为标准化装修，无法形成 “文化 + 潮流” 的视觉统一。

2. “生态构建” 的核心逻辑：按 “客群需求链” 规划业态组合

借鉴成都 IFS“品牌矩阵 = 客群需求 × 场景功能” 的逻辑，将太原王府井招商生态划分为 “亲子生态、健康生态、潮流生态、文化生态” 四大模块，每个生态均包含 “零售 + 体验 + 服务 + 餐饮”，确保客群在生态内完成 “一站式消费”。

3. “生态构建” 的落地保障：建立 “品牌准入标准”

避免生态内品牌 “调性不符、功能重叠”，制定明确的品牌准入标准，从 “客群匹配度、场景契合度、联动能力” 三大维度评分，仅选择评分 80 分以上的品牌（满分 100 分）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库