商业地产案例分享-太原王府井百货项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目直面同质化竞争与年轻客群流失困境，以“晋商文化+潮流体验”为差异化核心，通过空间、业态、招商、运营及资产管理的系统性焕新，旨在打造区域消费标杆，并为同类项目提供可复制的升级模式。全文共115500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

存量时代的精准焕新

太原王府井百货体验化、数字化、本土化升级专项报告

目录

一、报告摘要与引言

二、市场分析及项目概述

三、本体SWOT 及项目现状诊断

四、竞品分析及应对策略

五、核心挑战及破局路径

六、定位升级与客群策略

七、空间优化及场景创新

八、招商创新及政策汇总

九、业态规划及品牌焕新

十、运营管理专项提升

十一、资产优化与实施策略

十二、项目建议及行业启示

八、招商创新及政策汇总

（二）招商策略创新（四大核心策略，含全球资源联动）

1. “全球招商 + 本地孵化” 双轨策略：平衡国际化与本土化，打造独家品牌矩阵

核心逻辑：通过 “全球招商” 引入稀缺首店资源（引流），通过 “本地孵化” 培育太原独有品牌（留客），避免 “只引进无特色、只本土无吸引力” 的问题，参考巴黎 Le Bon Marché“全球小众品牌（30%）+ 本地特色品牌（20%）” 的黄金比例。

1.1全球招商：依托集团资源，精准引入区域首店

资源联动路径：

集团全球采购中心对接：王府井集团在伦敦、东京、纽约设有 3 个全球采购办公室，可直接对接国际品牌区域代理（如 Coach、Michael Kors 亚太区代理），缩短首店引进周期（从传统 6 个月缩短至 3 个月）；

集团首店资源倾斜：太原项目作为集团华北区域核心试点，优先获得集团 “首店资源池” 支持 ——2025 年集团计划引入的 50 家区域首店中，15 家优先落地太原（占比 30%），包括 Coach Outlet 区域首店、日本 MUJIcom 便利店区域首店、法国 Ladurée 马卡龙区域首店。

首店引进标准与落地措施：

案例对标：巴黎 Le Bon Marché 通过 “全球招商” 引入 20 家国际小众设计师品牌（如意大利手工皮具品牌 Santa Maria Novella），首店带动客流增长 25%，客单价提升 30%；太原王府井全球招商预计 2025 年首店带动整体客流增长 20%，首店所在楼层坪效提升 25%。

1.2本地孵化：联合政府政策，培育太原独有品牌

孵化方向与资源对接：

非遗文创品牌：联合太原市非遗保护中心，筛选 “晋作家具、山西剪纸、平遥推光漆”3 类非遗项目，孵化 “晋作工坊”“晋剪坊” 2 个文创品牌 —— 提供 “免费选址（一期 B1 文化街区）+ 首年租金减免 50%+ 营销支持（项目公众号推广、线下特展）”；

产品规划：“晋作工坊” 主打晋作家具迷你摆件（99-299 元）、非遗技艺体验课（199 元 / 次）；“晋剪坊” 主打剪纸装饰画（129-399 元）、定制剪纸肖像（299 元 / 幅）；

本土特色餐饮品牌：联合太原市商务局 “老字号振兴计划”，孵化 “老陈醋主题餐厅”“平遥牛肉非遗店” 2 个餐饮品牌 —— 提供 “装修补贴（200 元 /㎡）+ 客流导入（与文化体验业态联动）”；

运营模式：“老陈醋主题餐厅” 推出 “陈醋红烧肉”“陈醋冰淇淋” 等特色菜品（人均 80 元），设置 “陈醋品鉴区”（免费试喝不同年份陈醋）；“平遥牛肉非遗店” 现场展示牛肉制作工艺，售卖真空礼盒（198-598 元 / 盒）。

政策联动：对接太原市政府 “非遗扶持政策”（《太原市非物质文化遗产保护专项资金管理办法》），孵化品牌可申请 “非遗项目补贴”（最高 50 万元 / 项目）、“老字号升级补贴”（最高 30 万元 / 品牌），降低项目孵化成本。

预期成效：2025 年本地孵化品牌营收目标 1200 万元，占文化生态营收的 30%；通过本土品牌 “在地文化表达”，项目 “太原独有” 认知度从 10% 提升至 40%，外地游客消费占比提升 8 个百分点。

2. “场景化招商” 策略：先定场景再招品牌，避免业态与场景脱节

核心逻辑：传统招商 “先招品牌再凑场景”，导致 “品牌与场景无关”（如文化街区里的快时尚品牌）；场景化招商 “先确定场景主题→设计场景功能→筛选匹配品牌”，确保品牌为场景服务，而非反之。

2.1两大核心场景的招商落地

场景 1：晋商文化体验区（一期 B1 层，面积 2000㎡）

场景主题：“沉浸式晋商票号故里”，功能定位 “文化体验 + 非遗消费 + 特色餐饮”；

品牌筛选标准：

需具备 “文化展示功能”（如非遗工坊需现场制作）；

产品 / 服务需融入晋商元素（如餐饮需含山西特色）；

愿意参与场景联动活动（如文化节、非遗体验周）；

招商结果与联动设计：

场景 2：健康体验区（一期 5 层，面积 2000㎡）

场景主题：“品质生活健康管家”，功能定位 “健康检测 + 运动体验 + 轻食养生”；

品牌筛选标准：

需提供 “健康服务功能”（如体检、理疗），而非单纯售卖健康产品；

品牌调性与 “品质中产” 匹配（客单价 200 元 +）；

可提供 “联名服务”（如体检 + 瑜伽的健康套餐）；

招商结果与联动设计：

2.2场景化招商的效率提升

通过 “先定场景再招品牌”，品牌与场景的契合度从传统的 60% 提升至 95%，场景内跨业态消费率从 12% 提升至 32%；同时，品牌因 “场景流量确定性”，签约意愿提升 40%，招商周期缩短 20%（如健康体验区招商仅用 2 个月，传统招商需 2.5 个月）。

3. “动态招商” 策略：保持项目新鲜感，应对消费需求变化

核心逻辑：传统招商 “一签 5 年不变”，导致品牌老化、客流流失（如太原王府井部分传统家电品牌连续 2 年坪效下滑）；动态招商通过 “快闪店高频更新 + 低效品牌轮换”，确保项目 “每年有新品牌、每季有新主题”，参考东京 Ginza Six“每月更新 20% 品牌” 的机制。

3.1快闪店规划：二期 “别馆” 预留 30% 面积做快闪（约 6600㎡）

快闪主题与品牌规划（2025 年）：

快闪店运营保障：

空间模块化：快闪区域采用 “可拆卸展台 + 灵活水电接口”，品牌进场装修时间从传统 15 天缩短至 3 天，降低品牌装修成本；

流量导入：快闪店开业期间，项目通过 “会员精准推送（如国潮快闪推送给 Z 世代会员）、社交平台种草（小红书 KOL 探店）” 导入客流，确保快闪店日均客流不低于 600 人次。

3.2低效品牌轮换机制：6 个月观察期 + 数据化评估

低效品牌定义：同时满足以下 2 个条件即为低效品牌：

坪效低于 1 万元 /㎡/ 年（低于项目平均坪效 1.2 万元 /㎡/ 年）；

客流转化率低于 10%（顾客进店后消费比例）或会员复购率低于 30%。

轮换流程：

观察期（6 个月）：对低效品牌发出 “整改通知”，项目提供运营支持（如联合营销、动线调整），若 6 个月后仍未达标，则启动解约；

解约补偿：与品牌协商 “提前解约补偿方案”—— 按剩余租期租金的 30% 支付违约金（如剩余 1 年租期，租金 8 元 /㎡/ 天，100㎡铺位补偿 8×100×365×30%≈8.76 万元），避免法律纠纷；

新品牌引入：腾出的面积优先引入 “首店品牌、生态内联动品牌”，如原 200㎡传统家电区（低效）改造为 “健康管理中心”（生态内服务品牌），坪效从 0.8 万元 /㎡提升至 1.5 万元 /㎡。

预期成效：2025 年计划轮换 10 家低效品牌，腾出面积 1800㎡，改造后年营收增加 1260 万元（1800㎡×（1.5-0.8）万元 /㎡）；项目整体坪效从 1.2 万元 /㎡提升至 1.35 万元 /㎡，品牌新鲜度评分（会员调研）从 60 分提升至 85 分。

4. “数字化招商工具” 策略：用技术提升招商效率，降低沟通成本

核心逻辑：传统招商依赖 “人工对接、纸质资料”，存在 “信息不对称（品牌不了解项目数据）、沟通效率低（合同审批需 1 个月）” 的问题；数字化招商工具通过 “线上中台展示数据、AI 匹配推荐位置、线上审批缩短周期”，将招商效率提升 30%。

4.1线上招商中台：360° 展示项目价值

上线时间：0-3 个月完成搭建，通过 “王府井集团招商官网”“太原项目招商小程序” 双渠道上线；

核心功能模块：

项目数据中心：

客群画像：展示 “核心客群年龄（30-45 岁占比 45%）、消费能力（客单价 850 元）、偏好品类（轻奢 25%、体验 20%）”，支持品牌按 “客群匹配度” 筛选合作机会；

空间数据：3D 展示项目楼层平面图，标注各铺位 “面积、租金、当前业态、历史坪效”，品牌可在线查看铺位实景（VR 拍摄）；

流量数据：展示各楼层 “日均客流、高峰时段、客流转化率”，如 1F 日均客流 3000 人次，客流转化率 18%；

政策与合作模块：

政策汇总：分类展示 “政府首店补贴、集团支持政策、项目租金优惠”，支持品牌在线测算 “可享受补贴金额”（如区域首店可测算补贴 200 万元）；

合作申请：品牌可在线提交 “合作意向 + 品牌资料”，系统自动分配招商专员（1 个工作日内响应），并实时展示 “申请进度”（如资料审核→实地考察→合同谈判→签约）。

4.2AI 招商匹配系统：智能推荐最优铺位

上线时间：3-6 个月上线，嵌入线上招商中台；

算法逻辑：基于 “品牌属性（目标客群、客单价、业态类型）× 项目数据（铺位客流、历史坪效、周边业态）” 计算匹配度（满分 100 分），推荐匹配度 80 分以上的铺位；

示例：Coach Outlet（目标客群 30-45 岁中产，客单价 1500 元，轻奢业态）→系统推荐一期 1F 铺位（匹配度 92 分，理由：1F 中产客群占比 60%，周边为 Michael Kors 等轻奢品牌，历史坪效 1.8 万元 /㎡）；

效率提升：传统招商专员为 1 个品牌推荐铺位需 3 天（人工分析数据），AI 系统仅需 5 分钟，且匹配准确率从 70% 提升至 95%，避免 “品牌选错铺位”（如将潮流品牌放在中产楼层）。

4.3线上审批系统：缩短合同签订周期

功能设计：将 “品牌资料审核→合同起草→法务审核→管理层审批” 全流程线上化，每个环节设置 “超时提醒”（如法务审核超时 24 小时自动升级）；

效率提升：传统合同签订周期 1 个月，线上审批系统缩短至 10 天，其中 “法务审核” 从 7 天缩短至 3 天，“管理层审批” 从 5 天缩短至 2 天。

4.4预期成效：2025 年招商效率提升 30%，招商成本降低 20%

招商周期：从传统 6 个月缩短至 4.2 个月（提升 30%）；

沟通成本：品牌实地考察次数从平均 3 次减少至 1 次（线上中台已展示关键数据），差旅费降低 50%；

签约率：品牌因 “数据透明、效率高”，签约意愿从 60% 提升至 85%，2025 年招商目标完成率预计达 100%。

（三）政策汇总及应用（三级政策联动：政府 + 集团 + 项目）

通过 “借力政府政策降成本、依托集团政策强资源、自主政策吸品牌”，形成三级政策联动，解决招商 “资金不足、资源有限、品牌吸引力弱” 的问题，确保招商策略落地。

1. 太原市政府政策：借力政府补贴，降低招商与运营成本

重点对接《太原市商业能级提升专项资金管理办法》《太原市非物质文化遗产保护专项资金管理办法》两大政策，聚焦 “首店引进、文旅融合、非遗孵化” 三大方向申请补贴。

政策落地保障：

专人对接：指定 1 名项目副总负责政府政策对接，每月与太原市商务局、文旅局沟通 1 次，确保政策信息及时获取；

材料规范：联合第三方咨询公司（如山西文旅咨询），协助准备政策申请材料（如首店认定、项目申报），确保通过率超 90%；

资金监管：政府补贴资金专款专用，设立 “补贴资金台账”，定期向政府部门提交资金使用报告，避免违规。

2. 王府井集团政策：依托集团资源，强化招商竞争力

集团政策是太原项目的 “核心资源后盾”，从 “品牌、数字化、资金” 三大维度提供支持，解决项目 “单打独斗” 的短板。

3. 项目自身政策：自主让利吸品牌，确保招商目标完成

项目自身政策聚焦 “降低品牌前期投入、提升品牌运营信心”，通过 “租金优惠、运营支持、装修补贴” 三大措施，吸引首店品牌与本土孵化品牌。

（四）招商整体预期成效（2025 年）

通过 “生态构建” 理念升级、四大策略创新、三级政策联动，太原王府井 2025 年招商将实现 “品牌、客流、营收、效率” 四大维度突破：

品牌矩阵升级：独家品牌（首店 + 本地孵化）占比从 5% 提升至 20%，国际首店 / 区域首店达 25 家，本土孵化品牌达 5 家，生态联动品牌占比达 80%，彻底摆脱同质化竞争；

客流带动显著：首店品牌带动项目整体客流增长 20%，快闪店带动二期客流增长 25%，本土品牌带动外地游客消费占比从 15% 提升至 25%；

营收结构优化：招商新增品牌年营收目标 3.5 亿元，占项目总营收的 25%；其中，首店品牌营收 2.2 亿元，本土孵化品牌营收 1.2 亿元，快闪店营收 1.1 亿元；

招商效率提升：招商周期从 6 个月缩短至 4.2 个月（提升 30%），招商成本（含补贴）降低 20%，品牌签约率从 60% 提升至 85%，为项目长期运营奠定品牌基础。

九、业态规划及品牌焕新

业态是商业项目的 “骨架”，品牌是 “血肉”。北京云阿云基于前序 SWOT 分析、竞品对标及定位升级结论，以 “从失衡到均衡、从同质到差异” 为核心目标，通过 “业态占比重构、客群分层组合、三级品牌矩阵搭建、分阶段落地” 四大动作，解决当前 “传统零售占比过高、体验缺口大、品牌无记忆点” 的问题，最终实现 “零售坪效提升 20%、体验客流贡献 40%、特色品牌曝光量占比 30%” 的运营目标。

（一）业态规划优化：从 “零售独大” 到 “四业态均衡协同”

当前项目业态呈现 “零售 65% 独大、体验 20% 薄弱、服务 0% 空白” 的失衡状态，远低于全球标杆项目 “零售 40%、体验 40%、餐饮 15%、服务 5%” 的最优结构。需通过 “减零售、增体验、优餐饮、补服务”，构建 “客流互补、消费联动” 的业态生态。

1. 业态占比调整：对标全球标杆，明确各业态优化路径

以东京 Ginza Six（零售 38%、体验 42%、餐饮 15%、服务 5%）、上海 K11（零售 40%、体验 45%、餐饮 12%、服务 3%）为对标，结合太原消费力，制定各业态具体调整方案，确保每一步优化均有 “数据目标、落地措施、案例支撑”。

2. 业态组合逻辑：按 “客群分层 + 楼层联动” 规划，避免业态碎片化

基于 “中产家庭 + Z 世代” 双核心客群需求，将项目划分为 “三大客群层 + 四大功能区”，确保每个楼层业态 “目标明确、联动紧密”，避免传统 “一层一品类” 的割裂感。

（二）品牌焕新：搭建 “核心 - 补充 - 特色” 三级品牌矩阵

传统品牌矩阵 “无主次、无差异”，导致 “流量品牌留不住客、小众品牌无人知”。需通过 “三级矩阵” 明确各品牌定位：核心品牌引流、补充品牌留客、特色品牌塑标签，形成 “人无我有、人有我优” 的品牌组合。

1. 核心品牌（占比 30%）：流量担当，解决 “客流入口” 问题

核心品牌需具备 “高认知度、强客流吸引力”，聚焦 “轻奢、餐饮、体验” 三大品类，通过 “首店 + 连锁标杆” 组合，确保项目 “基本盘客流”。

2. 补充品牌（占比 50%）：客群匹配，解决 “客流留存” 问题

补充品牌需 “适配核心客群需求、填补业态空白”，与核心品牌形成 “互补而非竞争”，确保客流在项目内 “多业态消费、长时间停留”。

3. 特色品牌（占比 20%）：差异担当，解决 “品牌标签” 问题

特色品牌需 “太原独有、文化属性强”，通过 “本地孵化 + 小众合作”，打造项目 “不可复制的记忆点”，成为社交媒体 “打卡话题”。

（三）各楼层规划布局及品牌落位策略

北京云阿云基于太原王府井百货 “城市级品质生活 + 潮流体验双驱动生活中心” 的核心定位，结合 “中产家庭 + Z 世代” 双核心客群需求，以 “文化赋能、业态联动、精准匹配” 为原则，制定各楼层规划布局及品牌落位策略，实现 “每层有主题、品牌有特色、消费有联动” 的运营目标

1.地下 2 层：精品生活与智慧服务区（面积占比 12%）

定位升华

打造 “太原亲贤长风商圈品质生活补给站”，以 “高频刚需消费 + 智慧便民服务” 为核心，填补商圈 “中产家庭日常采购 + 高效便民服务” 空白，强化项目 “全时段服务能力”，将早间（8:00-10:00）、晚间（20:00-22:00）客流占比从当前 12% 提升至 20%，成为项目 “稳定客流入口”。

主要业态

精品生活超市、24 小时便民服务、新能源配套、智慧停车辅助、生活服务配套

品牌组合

精品生活超市：BHG 精品超市（太原定制店，3500㎡）—— 聚焦中产家庭 “品质采购” 需求，进口生鲜占比 30%（如澳洲 M5 和牛、智利车厘子）、有机食品占比 20%，增设 “山西特产专柜”（宁化府年份老陈醋、平遥牛肉真空礼盒），提供 “线上下单 + 3 公里 1 小时达” 服务，满足家庭日常与礼品采购需求；

24 小时便民服务：7-Eleven（220㎡）、罗森（180㎡）——7-Eleven 主打 “中产早餐”（如现磨咖啡 + 三明治套餐，15 元 / 套），罗森侧重 “晚间轻食”（如关东煮、饭团），24 小时运营覆盖通勤与夜生活客群；

新能源配套：特来电超级充电站（120 个车位，600㎡，充电功率 180kW）、理想汽车补能站（350㎡）—— 解决商圈 “新能源车主充电难” 问题，支持 “充电预约 + 到店提醒” 功能，覆盖周边 3 公里车主客群；

智慧停车辅助：AI 反向寻车系统（覆盖全地下车库，200 个车位引导屏）、无人洗车机（3 台，150㎡）、代客泊车服务点（1 个，50㎡）—— 通过数字化工具将停车找位时间从 15 分钟缩短至 5 分钟；

生活服务配套：顺丰快递柜（8 个点位）、怪兽充电（15 个点位）、共享仓储（600㎡，按天租赁，18 元 /㎡/ 天，服务周边商户与临时储物需求）、干洗店（如福奈特，120㎡，提供 “洗衣 + 熨烫” 加急服务）。

租金水平

精品生活超市：保底租金 85-105 元 /㎡/ 月，扣点率 3.5-5.5%（面积大、客流带动强，给予低租金 + 低扣点，保障品牌长期运营）；

24 小时便利店：保底租金 220-260 元 /㎡/ 月，扣点率 8.5-10.5%（高频消费、客群粘性高，租金承受力强，按营收超额部分追加扣点）；

新能源配套：保底租金 55-85 元 /㎡/ 月，无扣点（战略性配套业态，优先保障商圈服务功能，通过 “充电引流” 带动其他楼层消费）；

生活服务配套：按点位收费（快递柜 400 元 / 月 / 个、充电桩 600 元 / 月 / 个），共享仓储 18 元 /㎡/ 天，干洗店租金 180-200 元 /㎡/ 月（扣点率 6-8%）。

焕新重点

升级 BHG 超市为 “太原定制店”：新增 “亲子购物区”（配备儿童购物车、零食试吃台），优化 “线上配送动线”，确保 3 公里内 1 小时送达率超 95%；

强化新能源服务能力：新增 50 个超级快充车位（充电 15 分钟续航 200 公里），开通 “充电 + 购物联动” 功能（充电满 30 分钟可获 10 元餐饮代金券）；

智慧停车升级：部署 “车牌识别 + 车位预约” 系统，会员可通过项目 APP 提前 30 分钟预约车位，入场后自动导航至目标车位，减少停车耗时。

特色活动与政策支持

每周 “BHG 品质生活节”：周末推出 “进口生鲜特价”（如车厘子 99 元 / 2 斤）、“预制菜试吃”（晋菜风味预制菜，满 200 元赠 50 元超市代金券）；

新能源车主专属权益：充电满 1 小时免 3 小时停车费，每月 10 日为 “新能源会员日”，当天充电享 8 折优惠，同时可领取地上 5 层餐饮 50 元券；

便民服务引流政策：7-Eleven 早间（8:00-10:00）推出 “会员早餐买一送一”，罗森晚间（20:00-22:00）推出 “轻食满 30 元减 10 元”，通过高频消费带动地下层客流。

布局策略

主入口（连接亲贤街人行通道）布局 BHG 精品超市，利用临街客流与地铁 2 号线（亲贤街站）换乘客流（日均 2.5 万人次），提升超市到店率；

地下车库入口附近集中布局充电站与补能站，方便车主 “到店即充电”，同时设置 “充电等候区”（配备休息座椅、饮品自动贩卖机）；

通道两侧分散布局便利店、干洗店、共享配套，确保客流动线覆盖全楼层，避免服务盲区，引导客流向地下 1 层与地上 1 层流动（如通道设置 “地上楼层活动指引牌”）。

2.地下 1 层：晋商文化与特色餐饮区（面积占比 15%）

定位升华

打造 “太原城市级晋商文化体验地标 + 特色美食集结地”，以 “文化沉浸式体验 + 本土特色消费” 为核心，区别于商圈内 “标准化餐饮街区”，吸引本地文化爱好者与外地游客，将文化体验客流转化为餐饮消费客流，实现 “体验 + 消费” 双增长。

主要业态

晋商文化体验、山西特色餐饮、非遗文创零售、轻食咖啡

品牌组合

晋商文化体验：晋商票号体验馆（500㎡）—— 复原清代日升昌票号场景，提供 “古代存钱（兑换仿制银票，可抵扣街区消费）、晋商记账（算盘体验）” 互动服务；山西非遗工坊（300㎡）—— 引入剪纸、面塑、晋绣非遗传承人驻场，提供 “DIY 体验（68-128 元 / 次）+ 非遗衍生品售卖（99-399 元）”；

山西特色餐饮：晋菜博物馆（河东狮吼，350㎡，人均 100 元）—— 展示山西饮食文化，推出 “刀削面 DIY 体验”“晋商宴席套餐（688 元 / 4 人）”；平遥牛肉主题店（180㎡，人均 60 元）—— 现场展示牛肉制作工艺，售卖真空礼盒（198-598 元 / 盒）；太原头脑体验店（150㎡，人均 35 元）—— 主打山西传统早餐 “头脑”，搭配 “帽盒”“稍梅”，满足本地客群传统饮食需求；

非遗文创零售：晋剪坊（120㎡，本土孵化品牌）—— 售卖剪纸装饰画、剪纸纹样服饰；晋作工坊（100㎡）—— 主打晋作家具迷你摆件、非遗技艺体验课（199 元 / 次）；

轻食咖啡：Manner 咖啡（100㎡，太原首店）—— 提供高性价比咖啡（15-25 元 / 杯），搭配山西特色甜点（如陈醋味曲奇）；Seesaw（120㎡）—— 推出 “晋商主题特调咖啡”（如 “票号拿铁”，杯套印有晋商元素）。

租金水平

晋商文化体验：非遗工坊租金 60-80 元 /㎡/ 月（项目补贴 30% 租金，同时提供营销支持），票号体验馆为项目自营，无对外租金；

山西特色餐饮：晋菜博物馆租金 120-150 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；平遥牛肉主题店、头脑体验店租金 100-120 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（本土特色品牌给予租金优惠）；

非遗文创零售：租金 80-100 元 /㎡/ 月，扣点率 5-7%（孵化期 1 年，首年租金减免 50%）；

轻食咖啡：Manner、Seesaw 租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（网红品牌客流带动强，租金与扣点双高）。

焕新重点

晋商文化体验升级：票号体验馆新增 “晋商 AR 导览” 功能（扫码可沉浸式了解晋商历史），非遗工坊推出 “非遗 + 国潮” 联名产品（如剪纸纹样国潮 T 恤）；

特色餐饮优化：晋菜博物馆增设 “晋商文化展示墙”（展示山西饮食与晋商的关联），头脑体验店推出 “早餐套餐外带服务”（适配通勤客群）；

动线与场景融合：采用 “晋商古街” 设计风格（青砖灰瓦、木质门窗），通道地面绘制 “晋商马帮路线图”，引导客流有序流动，同时增强文化氛围感。

特色活动与政策支持

每月 “晋商文化日”：邀请晋商文化学者举办讲座（免费参与），非遗传承人现场教学（如剪纸、面塑制作），参与体验可获 “晋商文化纪念章”（集齐 5 枚可兑换非遗衍生品）；

餐饮消费联动：文化体验满 100 元赠 20 元餐饮代金券，餐饮消费满 200 元赠文化体验券（如票号体验馆免费体验 1 次）；

外地游客专属福利：持外地身份证可享非遗文创 8 折优惠、特色餐饮 9 折优惠，同时可免费领取 “晋商文化导览手册”。

布局策略

核心区域（靠近地下 1 层中庭）布局晋商票号体验馆与非遗工坊，打造 “文化体验核心节点”，吸引客流聚集；

特色餐饮沿文化体验区周边布局，形成 “体验后消费” 动线（如体验非遗后可直接到晋菜博物馆就餐）；

轻食咖啡布局在连接地上 1 层的扶梯旁，方便客流向地上楼层流动，同时满足年轻客群 “咖啡 + 打卡” 需求。

3. 1 层：国际轻奢与高端美妆区（面积占比 18%）

定位升华

打造 “太原亲贤商圈轻奢消费核心阵地”，以 “国际轻奢首店 + 高端美妆” 为核心，聚焦 “30-45 岁中产家庭 + 高净值客群”，通过 “品牌稀缺性 + 精细化服务”，提升项目高端认知度，将 1 层坪效从当前 1.8 万元 /㎡/ 年提升至 2.5 万元 /㎡/ 年。

主要业态

国际轻奢零售、高端美妆、奢侈品配饰、精品钟表

品牌组合

国际轻奢零售：Coach Outlet（区域首店，400㎡）—— 售卖过季折扣款与太原专属款（如晋商纹样手提包），客单价 1500-3000 元；Michael Kors（300㎡）—— 覆盖箱包、服饰、配饰，推出 “轻奢定制服务”（如箱包刻字）；Kate Spade（250㎡，太原首店）—— 主打年轻轻奢风格，客单价 800-1500 元；

高端美妆：雅诗兰黛（180㎡）、兰蔻（160㎡）、花西子（150㎡，区域首店）—— 雅诗兰黛、兰蔻、月魁星、凤池夸提供 “皮肤检测 + 定制护肤方案”，花西子推出 “晋商元素美妆礼盒”（如剪纸纹样口红套装）；

奢侈品配饰：APM Monaco（120㎡）—— 主打轻奢珠宝，客单价 1000-2000 元；琥福珠宝（100㎡）—— 主打钻石珠宝，客单价 20000+元；SWAROVSKI（100㎡）—— 推出 “节日限定款”（如春节晋商元宝造型水晶）；

精品钟表：天梭（150㎡）、浪琴（180㎡）、帝车星腕表（定制）—— 提供 “钟表保养 + 维修” 服务，会员可享 “免费清洗” 权益。

租金水平

国际轻奢零售：Coach Outlet、Michael Kors 租金 280-320 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店品牌给予 3 个月免租期，开业后 6 个月内不考核扣点）；Kate Spade 租金 260-290 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%；

高端美妆：雅诗兰黛、兰蔻租金 300-350 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（美妆品牌坪效高，租金与扣点双高）；花西子租金 250-280 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店品牌给予 1 年租金减免 10%）；

奢侈品配饰与精品钟表：租金 220-260 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（客单价高，以扣点收益为主）。

焕新重点

首店品牌运营：为 Coach Outlet、Kate Spade、花西子配备 “专属导购团队”（经品牌培训，掌握产品知识与晋商文化关联点），开业期间推出 “太原专属款”（如 Coach 晋商纹样包）；

服务体验升级：增设 “轻奢 VIP 休息室”（100㎡，提供咖啡、茶点），会员消费满 5000 元可享 “一对一导购 + 免费包装” 服务；

数字化工具赋能：美妆区部署 “AR 虚拟试妆镜”（支持口红、眼影试色），轻奢区引入 “虚拟试衣系统”，减少顾客试穿耗时，提升成交效率。

特色活动与政策支持

季度 “轻奢风尚周”：邀请本地 KOL（如时尚博主）举办 “轻奢穿搭分享会”，会员消费满 3000 元赠 “晋商文创礼盒”（非遗剪纸 + 票号复刻品）；

美妆专属活动：每月 15 日为 “美妆会员日”，会员享 “满 1000 减 200”“双倍积分”，同时可免费参与 “美妆课堂”（如日常妆容教学）；

高净值客群权益：为年消费 10 万 + 会员提供 “私人导购预约”“奢侈品保养服务”，生日当天可获 “定制花束 + 品牌专属礼品”。

布局策略

主入口（亲贤街主门）布局 Coach Outlet、Michael Kors，利用临街高端客流，打造项目 “轻奢形象门户”；

中庭区域集中布局高端美妆品牌，形成 “美妆核心区”，同时设置 “美妆体验台”（供顾客试用产品）；

通道两侧布局奢侈品配饰与精品钟表，与轻奢品牌形成 “品类互补”，引导客流向 2 层女装区流动（如通道设置 “2 层女装新品指引牌”）。

4. 2 层：时尚女装与配饰区（面积占比 16%）

定位升华

打造 “太原中产女性时尚消费目的地”，以 “轻奢女装 + 设计师品牌 + 精品配饰” 为核心，聚焦 “25-45 岁注重品质与风格的女性客群”，通过 “业态互补 + 场景联动”，将 2 层打造为 “1 层轻奢的延伸、3 层男装的联动”，提升跨楼层消费率。

主要业态

轻奢女装、设计师品牌女装、精品配饰、时尚鞋包

品牌组合

轻奢女装：Massimo Dutti（280㎡）—— 主打通勤轻奢风格，客单价 1200-2500 元；Uterqüe（220㎡，太原首店）——ZARA 旗下轻奢品牌，覆盖女装与配饰，客单价 800-1500 元；

设计师品牌女装：素然（200㎡）、江南布衣（180㎡）—— 主打原创设计风格，客单价 600-1200 元，吸引追求个性的女性客群；

精品配饰：CHARLES & KEITH（150㎡）—— 时尚鞋包，客单价 300-800 元；PANDORA（120㎡）—— 轻奢珠宝，客单价 500-1500 元，推出 “个性化串珠定制” 服务；

时尚鞋包：百丽（200㎡）、思加图（180㎡）—— 提供 “鞋履保养” 服务，会员可享 “免费修鞋” 权益，云霞兽皮具（鞋帽箱包饰品）。

租金水平

轻奢女装：Massimo Dutti 租金 220-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%；Uterqüe 租金 200-230 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（首店品牌给予 6 个月租金减免 5%）；

设计师品牌女装：素然、江南布衣租金 180-210 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（设计师品牌客流稳定，租金适中）；

精品配饰与时尚鞋包：租金 160-190 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（客单价中等，以租金收益为主）。

焕新重点

品牌结构优化：淘汰 3 家低效大众女装品牌（坪效低于 1.0 万元 /㎡/ 年），引入 Uterqüe、素然等差异化品牌，提升女装区 “品质感与稀缺性”；

场景化陈列：按 “通勤、休闲、派对” 三大风格打造 “主题陈列区”，搭配相应配饰与鞋包，引导 “一站式搭配消费”；

联动服务升级：与 1 层美妆品牌联动，推出 “女装 + 美妆” 搭配服务（如购买女装可获美妆品牌 “免费化妆” 体验 1 次）。

特色活动与政策支持

每月 “女装搭配日”：邀请专业搭配师现场为顾客提供 “穿搭建议”，消费满 2000 元赠 “配饰代金券 50 元”；

会员专属福利：女性会员生日当月享 “女装 8 折 + 免费包装”，年消费 5 万 + 会员可享 “私人搭配顾问” 服务；

跨楼层联动：购买 2 层女装满 1500 元，可获 3 层男装 “50 元优惠券”，同时可预约 1 层美妆 “免费妆容体验”。

布局策略

靠近 1 层扶梯区域布局 Massimo Dutti、Uterqüe，承接 1 层轻奢客流，形成 “轻奢消费延伸”；

中间区域集中布局设计师品牌女装，打造 “个性消费核心区”，同时设置 “试衣间休息区”（配备沙发、饮品）；

通道两侧布局精品配饰与时尚鞋包，与女装品牌形成 “搭配联动”，引导客流向 3 层男装区流动（如通道设置 “3 层男装新品海报”）。

5. 3 层：潮流男装与运动户外区（面积占比 16%）

定位升华

打造 “太原 Z 世代男性 + 中产男性潮流消费核心区”，以 “国潮男装 + 高端运动 + 商务休闲” 为核心，兼顾 “年轻客群潮流需求” 与 “中产客群商务需求”，通过 “品牌年轻化 + 场景互动化”，将 Z 世代客群占比从当前 25% 提升至 35%。

主要业态

国潮男装、高端运动户外、商务休闲男装、男士配饰

品牌组合

国潮男装：李宁 CF 线（区域首店，300㎡）—— 主打国潮潮流风格，推出 “晋商元素联名款”（如票号纹样卫衣），客单价 600-1200 元；中国李宁（250㎡）—— 覆盖运动潮流服饰，客单价 500-1000 元；

高端运动户外：The North Face（280㎡）、Columbia（220㎡）—— 主打户外功能性服饰，提供 “户外装备体验”（如帐篷、背包展示），客单价 800-2000 元；

商务休闲男装：雅戈尔（250㎡）、九牧王（220㎡）—— 主打商务通勤风格，提供 “定制西装” 服务（雅戈尔定制西装 2000-5000 元 / 套）；帝车星男装（正装私人订制）

男士配饰：CK Jeans（150㎡）、柒牌（120㎡）—— 覆盖男士皮具、腕表，客单价 300-800 元。

租金水平

国潮男装：李宁 CF 线租金 200-230 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%（首店品牌给予 3 个月免租期，开业后 6 个月内扣点减免 2%）；中国李宁租金 180-210 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；

高端运动户外：The North Face、Columbia 租金 190-220 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（运动户外品牌客群稳定，租金与扣点均衡）；

商务休闲男装与男士配饰：租金 160-190 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（商务男装客单价高，以租金收益为主）。

焕新重点

国潮品牌运营：为李宁 CF 线打造 “国潮互动区”（配备球鞋 DIY 工作台，顾客可定制晋商纹样球鞋），定期举办 “国潮穿搭比赛”；

运动体验升级：The North Face、Columbia 增设 “户外体验区”（模拟山地、雨天环境，展示装备功能性），吸引运动爱好者体验；

数字化引流：在国潮区部署 “AR 试衣镜”，支持 “线上分享穿搭”，分享至社交平台可获 “50 元品牌代金券”。

特色活动与政策支持

季度 “国潮运动节”：举办 “李宁 CF 线新品发布会”“户外徒步分享会”，会员消费满 1000 元赠 “国潮周边”（如晋商纹样帽子）；

男性客群专属权益：Z 世代会员（18-29 岁）享 “国潮品牌 9 折 + 免费 DIY 体验”，中产商务会员享 “定制西装免量体费 + 免费保养”；

跨楼层联动：购买 3 层男装满 1500 元，可获 4 层亲子区 “50 元优惠券”，同时可预约 5 层健康区 “免费颈椎检测”。

布局策略

靠近二期别馆区域布局李宁 CF 线、中国李宁，承接二期 Z 世代客流，形成 “潮流消费联动”；

中间区域集中布局高端运动户外品牌，打造 “运动体验核心区”，同时设置 “户外装备展示墙”（吸引顾客驻足）；

通道两侧布局商务休闲男装与男士配饰，与运动户外品牌形成 “风格互补”，引导客流向 4 层亲子区流动（如通道设置 “4 层亲子活动指引牌”）。

6. 4 层：亲子互动与儿童教育区（面积占比 14%）

定位升华

打造 “太原中产家庭亲子消费一站式目的地”，以 “高端亲子体验 + 儿童教育 + 亲子零售” 为核心，聚焦 “30-45 岁中产家庭（孩子 3-12 岁）”，通过 “教育性 + 互动性” 场景，将亲子客群停留时间从当前 1.5 小时延长至 3 小时，带动家庭全楼层消费。

主要业态

高端亲子体验、儿童教育、儿童零售、亲子餐饮

品牌组合

高端亲子体验：乐高教育（300㎡）—— 提供 “积木搭建 + 机器人编程” 课程，客单价 200 元 / 节；高端儿童摄影（如海马体儿童，200㎡）—— 提供 “亲子写真” 服务，客单价 1500-3000 元 / 套；沉浸式儿童剧场（800㎡，项目自营）—— 每天上演 “儿童童话剧”（如《晋商小掌柜》），票价 68 元 / 人；

儿童教育：金宝贝早教（250㎡）—— 针对 0-3 岁儿童，提供 “早教课程”，客单价 180 元 / 节；番茄田艺术（200㎡）—— 儿童美术教育，客单价 150 元 / 节；

儿童零售：Bonpoint（180㎡，太原首店）—— 高端儿童服饰，客单价 800-1500 元；爱慕儿童（150㎡）—— 儿童内衣与家居服，客单价 300-600 元；乐高玩具（200㎡）—— 售卖乐高积木，提供 “积木拼搭体验”；云霞兽（益智童具）

亲子餐饮：卡通尼亲子餐厅（350㎡）—— 提供儿童套餐（50-80 元 / 份），配备 “儿童游乐区”（免费随餐使用），客单价 120 元 / 人。

租金水平

高端亲子体验：乐高教育租金 150-180 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；儿童摄影租金 130-160 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%；儿童剧场为项目自营，无对外租金；

儿童教育：金宝贝、番茄田艺术租金 140-170 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（教育品牌租期长，租金稳定）；

儿童零售与亲子餐饮：Bonpoint 租金 180-210 元 /㎡/ 月，扣点率 9-11%（高端儿童服饰租金高）；爱慕儿童、乐高玩具租金 120-150 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%；亲子餐饮租金 100-130 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%。

焕新重点

亲子体验升级：儿童剧场新增 “互动环节”（邀请小朋友上台参与剧情），乐高教育推出 “晋商主题课程”（用乐高搭建晋商票号）；

服务配套优化：增设 “亲子卫生间”（配备儿童马桶、婴儿护理台）、“亲子休息区”（配备沙发、绘本架），解决家庭客群 “带娃不便” 问题；

消费联动强化：推出 “亲子套票”（儿童剧场门票 + 亲子餐饮 + 儿童零售折扣），提升家庭客群跨业态消费率。

特色活动与政策支持

周末 “亲子文化日”：举办 “晋商非遗亲子 DIY”（剪纸、面塑制作），参与活动可获 “儿童零售 50 元优惠券”；

会员专属福利：亲子会员消费满 2000 元赠 “儿童摄影体验券”，年消费 3 万 + 会员可享 “免费早教试听 + 儿童剧场 VIP 座位”；

家庭引流政策：工作日推出 “亲子特惠套餐”（早教课程 + 亲子餐饮 = 299 元，原价 450 元），提升非高峰时段客流。

布局策略

核心区域（4 层中庭）布局儿童剧场与乐高教育，打造 “亲子体验核心节点”，吸引家庭客群聚集；

儿童零售沿体验区周边布局，形成 “体验后消费” 动线（如体验乐高课程后可直接购买乐高玩具）；

亲子餐饮布局在靠近 5 层扶梯旁，方便家庭客群向 5 层健康区流动（如餐饮区设置 “5 层健康体验指引牌”）。

7.  5 层：健康体验与高端餐饮区（面积占比 13%）

定位升华

打造 “太原中产客群健康管理 + 高端宴请目的地”，以 “健康服务 + 高端餐饮” 为核心，聚焦 “30-50 岁注重健康与品质生活的中产客群”，通过 “健康体验引流 + 餐饮消费转化”，将 5 层打造为 “项目高客单消费区”。

主要业态

健康服务、高端餐饮、轻食养生

品牌组合

健康服务：美年大健康（定制店，800㎡）—— 提供 “家庭体检套餐”（3000-5000 元 / 套）、“私人医生咨询”（500 元 / 次）；梵音瑜伽（区域首店，500㎡）—— 提供 “私教课程”（300-500 元 / 节）、“亲子瑜伽”（299 元 / 组）；固生堂中医理疗（300㎡）—— 提供针灸、推拿、中药调理，客单价 200-800 元；

高端餐饮：西贝海鲜（350㎡，太原首店）—— 主打高端海鲜宴请，客单价 180 元 / 人；晋味堂（300㎡，本土孵化品牌）—— 晋菜高端宴请，推出 “晋商宴席套餐”（888-1888 元 / 套）；

轻食养生：Wagas（200㎡）—— 提供低脂沙拉、有机果汁，客单价 60 元 / 人；元气森林轻食馆（150㎡）—— 主打低糖、低卡轻食，客单价 50 元 / 人。

租金水平

健康服务：美年大健康租金 100-130 元 /㎡/ 月，扣点率 5-7%（面积大、客流带动强，给予低租金）；梵音瑜伽、固生堂租金 120-150 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（首店品牌给予 6 个月租金减免 5%）；

高端餐饮：西贝海鲜、晋味堂租金 150-180 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（高端餐饮客单价高，扣点收益显著）；

轻食养生：租金 180-210 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（轻食品牌客流稳定，租金适中）。

焕新重点

健康服务联动：美年大健康与梵音瑜伽、固生堂推出 “健康套餐”（体检 + 瑜伽课程 + 中医调理 = 3999 元，原价 5500 元），实现 “检测 - 调理 - 运动” 一站式健康管理；

高端餐饮优化：晋味堂增设 “晋商文化包间”（6 个，以晋商票号命名），西贝海鲜推出 “海鲜定制服务”（提前 24 小时预订海鲜品类）；

场景氛围升级：健康区采用 “自然简约” 设计风格（木质家具、绿植装饰），餐饮区融入晋商元素（如包间墙面绘制晋商古街）。

特色活动与政策支持

每月 “健康生活节”：举办 “健康讲座”（邀请中医专家、瑜伽导师），健康服务消费满 3000 元赠 “高端餐饮 100 元券”；

高端餐饮福利：会员预订包间享 “免服务费 + 赠送果盘”，年消费 5 万 + 会员可享 “私人定制菜单”（根据口味偏好定制菜品）；

跨楼层联动：健康服务消费满 2000 元，可获 4 层亲子区 “50 元优惠券”，餐饮消费满 1000 元，可获 1 层美妆 “免费皮肤检测” 体验。

布局策略

健康服务集中布局在 5 层东侧，形成 “健康管理核心区”，同时设置 “健康咨询台”（提供免费健康评估）；

高端餐饮布局在 5 层西侧，靠近电梯口，方便客群进出，同时设置 “餐饮展示区”（展示海鲜、晋菜食材）；

轻食养生布局在健康服务与高端餐饮之间，形成 “过渡业态”，满足健康客群 “轻食需求”，同时引导客流双向流动。

8. 6 层：文化艺术与休闲体验区（面积占比 12%）

定位升华

打造 “太原城市级文化艺术 + 休闲社交平台”，以 “晋商文化展览 + 沉浸式休闲” 为核心，聚焦 “全客群文化体验 + 年轻客群社交需求”，通过 “文化赋能 + 休闲引流”，将 6 层打造为 “项目文化标签区”，提升项目差异化竞争力。

主要业态

晋商文化展览、沉浸式娱乐、休闲社交、文创零售

品牌组合

晋商文化展览：山西博物院联名展区（600㎡，项目自营）—— 定期举办 “晋商文物复刻展”（如清代票号账本、晋商珠宝），免费对顾客开放；晋商文化书店（200㎡）—— 售卖晋商历史书籍、山西本土作家作品，提供 “文化讲座” 场地（每周六举办）；

沉浸式娱乐：笑果脱口秀剧场（400㎡，区域首店）—— 每周举办 3-5 场脱口秀演出，票价 80-120 元；剧本杀体验馆（300㎡，如 M 谋已久）—— 主打 “晋商主题剧本”（如《票号迷案》），客单价 150 元 / 人；

休闲社交：猫咖（200㎡）—— 提供 “撸猫 + 咖啡” 服务，客单价 50 元 / 人；桌游吧（150㎡）—— 提供桌游租赁与休闲空间，客单价 30 元 / 人；

文创零售：山西博物院文创店（高端线，180㎡）—— 售卖 “晋商文物元素文创”（如金元宝复刻摆件、古画丝巾），客单价 200-800 元；晋商文创工坊（150㎡）—— 售卖票号主题笔记本、剪纸纹样服饰，提供 “文创 DIY 体验”（99 元 / 次）。照天印文创天地（红色文创潮品，拍摄及VR创作）

租金水平

晋商文化展览：联名展区与文化书店为项目自营，无对外租金，运营成本从政府 “文旅融合补贴” 中列支；

沉浸式娱乐：脱口秀剧场租金 120-150 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（首店品牌给予 3 个月免租期）；剧本杀体验馆租金 100-130 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%；

休闲社交与文创零售：猫咖、桌游吧租金 80-110 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（休闲业态租金低，以扣点收益为主）；文创零售租金 100-130 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（文创品牌享受政府补贴，租金优惠）。

焕新重点

文化展览升级：联名展区新增 “AR 导览” 功能（扫码可沉浸式了解文物历史），定期举办 “非遗传承人现场教学”（如剪纸、面塑制作）；

娱乐体验优化：脱口秀剧场推出 “太原本土演员专场”，剧本杀体验馆更新 “晋商主题剧本”（每季度 1 个新剧本）；

社交场景打造：增设 “文化社交区”（配备长桌、投影），可举办 “读书会”“文创分享会”，吸引文化爱好者聚集。

特色活动与政策支持

每年 “晋商文化节”（为期 1 个月）：举办 “晋商服饰展”“晋剧表演”“非遗文创市集”，文化消费满 300 元赠 “沉浸式娱乐体验券”；

年轻客群福利：Z 世代会员（18-29 岁）享 “脱口秀门票 8 折 + 剧本杀组团优惠”（5 人以上 9 折）；

文化引流政策：每周三为 “文化体验日”，文创零售享 8 折，文化展览可免费领取 “晋商文创小礼品”（如剪纸书签）。

布局策略

核心区域（6 层中庭）布局联名展区与文化书店，打造 “文化体验核心节点”，吸引全客群停留；

沉浸式娱乐沿展区周边布局，形成 “文化体验后休闲” 动线（如参观展览后可观看脱口秀）；

休闲社交与文创零售布局在通道两侧，确保客流覆盖全楼层，同时引导客流向 5 层餐饮区流动（如通道设置 “5 层餐饮优惠指引牌”）。

9.二期别馆（1-2 层，面积占比 8%）

定位升华

打造 “太原 Z 世代潮流社交专属空间”，以 “国潮快闪 + 电竞娱乐 + 网红轻食” 为核心，聚焦 “18-29 岁 Z 世代客群”，通过 “高频快闪更新 + 强互动娱乐”，将二期别馆打造为 “项目年轻客群引流入口”，Z 世代客群占比提升至 50%。

主要业态

国潮快闪、电竞娱乐、网红轻食、潮流零售

品牌组合

国潮快闪：预留 660㎡快闪区（季度更新品牌）——2025 年 Q1：李宁国潮快闪、花西子快闪；Q2：故宫文创快闪、山西非遗快闪；Q3：潮玩手办快闪（泡泡玛特限定款）；Q4：电竞周边快闪（英雄联盟主题）；

电竞娱乐：网鱼电竞（800㎡，区域首店）—— 设置 “专业电竞区”（5V5 对战台）、“休闲电竞区”（手游体验座），提供 “电竞 + 餐饮” 套餐（198 元 = 2 小时电竞 + 网红饮品）；

网红轻食：霸王茶姬（限定店，150㎡）—— 推出 “晋商主题饮品”（如 “票号乌龙”，杯套印有晋商元素）；喜茶（180㎡）—— 提供 “快闪联名款”（如与李宁联名饮品）；

潮流零售：TOP TOY（250㎡）—— 售卖潮玩手办、高达模型，提供 “手办 DIY 体验”（99 元 / 次）；晋韵国潮（本土孵化品牌，200㎡）—— 设计融入晋绣、剪纸元素的国潮服饰，客单价 399-1299 元。

租金水平

国潮快闪：采用 “零租金 + 销售额分成”（销售额超 200 万元部分 8%），项目提供装修补贴（100 元 /㎡）；

电竞娱乐：网鱼电竞租金 150-180 元 /㎡/ 月，扣点率 9-11%（首店品牌给予 6 个月租金减免 5%）；

网红轻食：霸王茶姬、喜茶租金 200-230 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（网红品牌客流带动强，租金与扣点双高）；

潮流零售：TOP TOY 租金 180-210 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；晋韵国潮租金 80-100 元 /㎡/ 月（孵化期 1 年，首年租金减免 50%）。

焕新重点

快闪运营升级：快闪区采用 “模块化装修”（3 天内完成装修），每季度举办 “快闪主题活动”（如国潮快闪举办 “穿搭比赛”）；

电竞体验优化：网鱼电竞增设 “直播观赛区”（可容纳 200 人），定期举办 “电竞比赛”（如 “王府井杯” 5V5 赛，冠军奖金 5000 元）；

潮流联动强化：晋韵国潮与网鱼电竞推出 “联名服饰”（电竞风格国潮 T 恤），网红轻食与快闪品牌推出 “联名饮品”（如花西子联名奶茶）。

特色活动与政策支持

每月 “潮流主题月”：Q1 “国潮月” 举办 “国潮走秀”，Q2 “电竞月” 举办 “水友赛”，Q3 “文创月” 举办 “潮玩交换会”，Q4 “美食月” 举办 “轻食品鉴会”；

Z 世代专属权益：会员享 “快闪店优先入场 + 电竞折扣”（会员电竞消费满 200 元减 50 元），关注项目抖音账号可获 “网红轻食买一送一券”；

社交引流政策：拍照分享二期别馆场景至小红书 / 抖音，带 #太原王府井潮流打卡# 话题，可兑换 “50 元潮流零售代金券”。

布局策略

1 层布局快闪区与网红轻食，靠近二期别馆主入口（连接亲贤街），利用临街年轻客流，打造 “潮流入口形象”；

2 层布局电竞娱乐与潮流零售，形成 “娱乐 + 消费” 动线（如电竞体验后可购买潮流服饰与潮玩）；

设置 “潮流天梯”（连接 1-2 层的旋转楼梯，墙面投影国潮图案），增强空间互动性，引导客流跨楼层流动

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库