商业地产案例分享-太原王府井百货项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目直面同质化竞争与年轻客群流失困境，以“晋商文化+潮流体验”为差异化核心，通过空间、业态、招商、运营及资产管理的系统性焕新，旨在打造区域消费标杆，并为同类项目提供可复制的升级模式。全文共115500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

存量时代的精准焕新

太原王府井百货体验化、数字化、本土化升级专项报告

目录

一、报告摘要与引言

二、市场分析及项目概述

三、本体SWOT 及项目现状诊断

四、竞品分析及应对策略

五、核心挑战及破局路径

六、定位升级与客群策略

七、空间优化及场景创新

八、招商创新及政策汇总

九、业态规划及品牌焕新

十、运营管理专项提升

十一、资产优化与实施策略

十二、项目建议及行业启示

十一、资产优化与实施策略

（二）中期资产增值（1-3 年）：品牌溢价 + 金融赋能，实现资产价值变现

中期核心目标是 “价值提升 + 流动性增强”—— 通过首店集群、数据驱动提升品牌溢价，借助资产证券化（CMBS）盘活存量资产，让资产从 “重资产” 转向 “可流动的金融产品”，3 年内资产估值从 18 亿元提升至 25 亿元（年增速 11.6%）。

1. 品牌溢价提升：构建 “首店 + 文化” 标签，成为太原商业标杆

品牌溢价是资产增值的核心驱动力，作为运营商，需通过 “首店引进 + 文化场景打造”，让项目成为 “太原商业稀缺资源”，从而提升租金议价权，3 年内租金水平高于商圈平均 15%。

1.1首店集群打造：数量 + 质量双提升

首店引进目标（2025-2027 年）：

2025 年：引入区域首店 15 家（如 Kate Spade Outlet、Manner 咖啡区域首店）；

2026 年：引入全国首店 2 家（如某国际设计师品牌全国首店）、区域首店 12 家；

2027 年：首店总数达 40 家，占品牌总量 20%，形成 “首店集群效应”；

首店带动溢价案例：

上海 TX 淮海通过引入 30 家首店，租金水平比周边商场高 25%，客流中 “首店打卡客群” 占比 40%。太原项目 2025 年引入 15 家区域首店后，首店所在楼层（1F、二期 2F）租金从 300 元 /㎡/ 月提升至 345 元 /㎡/ 月（增长 15%），客流中 “首店引流客群” 占比达 30%。

1.2文化场景溢价：从 “商业空间” 到 “文化地标”

场景深化措施：

晋商文化 IP 化：将 B1 票号体验馆升级为 “太原晋商文化微博物馆”，联合山西博物院推出 “文物复刻衍生品”（仅在项目售卖），文化体验客流占比从 15% 提升至 25%；

数字文化融合：在 1F 中庭打造 “晋商元宇宙展厅”，用户可通过 VR 设备 “穿越” 到清代票号，数字文化体验年参与人数达 50 万人次；

溢价数据验证：

东京 Ginza Six 通过 “本土文化 + 高端体验”，租金水平比东京银座其他商场高 18%，外地游客消费占比 40%。太原项目文化场景深化后，2026 年外地游客消费占比从 25% 提升至 35%，文化相关业态坪效达 1.8 万元 /㎡（高于项目平均坪效 20%），带动整体租金溢价 8%。

1.3品牌溢价监测：建立 “溢价指数”

作为运营商，需定期监测 “项目溢价能力”，指标包括：

租金溢价率：项目平均租金 / 太原核心商圈平均租金（目标 2027 年达 115%）；

首店吸引力：首店申请数量 / 项目可租面积（目标 2027 年达 5 家 / 千㎡）；

客群质量：客单价 / 商圈平均客单价（目标 2027 年达 120%）。

2. 资产证券化（CMBS）准备：盘活存量，提升资产流动性

资产证券化是运营商 “变现资产价值” 的核心手段，参考万达 CMBS 模式，太原项目需在 3 年内完成 “数据整理 - 机构对接 - 发行落地”，实现 “存量资产→可流动金融产品” 的转化。

2.1CMBS 发行核心条件（运营商需满足的指标）

2.2CMBS 准备步骤（2025-2027 年）

2025 年：数据整理阶段：

建立 “资产运营数据库”，实时记录各铺位租金、销售额、出租率，确保数据可追溯（对接第三方审计机构）；

优化现金流结构：将 “基础租金 + 扣点租金” 收入拆分，确保基础租金占比≥70%（增强现金流稳定性，符合 CMBS 发行要求）；

2026 年：机构对接阶段：

对接主承销商（如中信证券、中金公司），出具《太原王府井资产估值报告》（目标估值 22 亿元）；

与评级机构合作，完成资产信用评级（目标获得 AA + 评级，降低发行利率）；

2027 年：发行落地阶段：

确定发行规模：基于资产估值 25 亿元，发行 CMBS 规模 15 亿元（优先级 12 亿元，次级 3 亿元）；

设计发行条款：期限 15 年，优先级利率参考同期国债收益率 + 150BP（预计 3.8%-4.2%），每 3 年开放一次投资者回售选择权；

案例对标：万达 CMBS

万达 2023 年发行某商业 CMBS，规模 18 亿元，优先级利率 3.95%，出租率 98%，现金流覆盖倍数 1.3 倍，发行后资产流动性提升，母公司通过次级份额持有获得超额收益。太原项目 CMBS 发行后，预计可盘活 12 亿元资金，用于集团其他项目拓展，同时保留项目运营权，每年获得 “运营管理费 + 超额收益分成”。

3. 数据驱动增值：用 “数据中台” 优化资产配置

作为运营商，需通过数据中台实现 “资产精细化管理”，让每 1㎡空间都产生最大价值，3 年内实现坪效年增长 5%。

3.1数据驱动业态优化

案例：2026 年 3F 业态调整：

数据洞察：数据中台显示 3F “传统男装区” 坪效 1.0 万元 /㎡，而 “国潮男装区” 坪效 1.5 万元 /㎡，Z 世代客群在 3F 停留时间仅 1.5 小时（低于目标 2 小时）；

调整措施：将 3F 西侧 800㎡传统男装区改造为 “国潮电竞融合区”，引入安踏 KT 电竞主题店（300㎡）、潮玩手办店（200㎡）；

成效：调整后 3F 坪效提升至 1.6 万元 /㎡（增长 6%），Z 世代停留时间延长至 2.2 小时，带动 3F 租金从 220 元 /㎡/ 月提升至 242 元 /㎡/ 月（增长 10%）。

3.2数据驱动品牌汰换

建立 “品牌健康度模型”：

从 “坪效、客流转化率、会员复购率” 三个维度评分（满分 100 分），60 分以下品牌进入 “3 个月观察期”，观察期内未达标则淘汰；

2026 年品牌汰换案例：

3F 某传统男装品牌（评分 55 分，坪效 0.9 万元 /㎡）→ 观察期内未提升 → 淘汰后引入安踏 KT 电竞店（评分 85 分，坪效 1.7 万元 /㎡），该铺位年租金从 19.8 万元（220 元 /㎡/ 月 ×80㎡）增至 34.1 万元（242 元 /㎡/ 月 ×120㎡），增长 72%。

3.3数据驱动租金调整

动态租金机制：

每季度根据数据中台提供的 “品牌销售额、客流贡献”，调整扣点租金比例（如某品牌销售额环比增长 20%，扣点从 12% 上浮至 13%）；

2027 年租金调整案例：

Coach Outlet 2027 年 Q1 销售额环比增长 25%，根据动态机制，扣点从 12% 上浮至 13%，该品牌季度租金从 37.5 万元（1500 万元 ×12%/4）增至 40.6 万元（1500 万元 ×13%/4），增长 8.5%。

（三）长期资产增值（3-5 年）：生态构建 + 能力输出，实现资产 “可持续增长”

长期核心目标是 “生态化 + 轻资产化”—— 通过构建商业生态圈扩大辐射力，输出运营能力形成新收入来源，将项目从 “单一物业” 转化为 “城市级商业 IP”，5 年内资产估值突破 35 亿元，轻资产收入占比达 15%。

1. 商业生态圈打造：从 “单点运营” 到 “区域联动”

作为运营商，需打破 “项目边界”，联动周边商业、办公、住宿资源，构建 “15 分钟生活圈”，提升项目辐射力，5 年内客流来源半径从 3 公里扩展至 5 公里。

1.1生态圈核心合作伙伴与联动方案

1.2生态圈运营保障：建立 “联动管理平台”

搭建 “生态圈数字化平台”，整合合作伙伴数据（如酒店入住率、写字楼企业员工数量），精准推送联动活动；

设立 “生态圈运营专员”（3 人），每月与合作伙伴召开 “联动复盘会”，优化方案（如根据酒店反馈，调整套餐价格）。

1.3案例对标：深圳万象城生态圈

深圳万象城联动周边 3 栋写字楼、2 家五星级酒店，推出 “商务 + 消费” 套餐，写字楼员工消费占比达 35%，酒店住客消费占比达 18%，整体客流增长 25%。太原项目生态圈成熟后，2028 年预计客流增长 20%，年营收突破 18 亿元，资产估值提升至 30 亿元。

2. 轻资产输出：从 “运营项目” 到 “输出能力”

作为运营商，当太原项目的 “文化 + 数字 + 体验” 模式验证成功后，需将其转化为 “可复制的运营体系”，向集团内外部输出，形成 “轻资产收入”，降低对单一物业的依赖。

2.1轻资产输出核心内容（可复制体系）

标准化运营手册：

《文化场景打造手册》：含晋商文化体验区规划、非遗合作资源清单、文化活动策划流程；

《数字化运营手册》：含数据中台搭建标准、会员分层服务流程、线上线下联动方案；

《体验业态招商手册》：含首店引进渠道、品牌评估标准、业态组合逻辑；

团队输出：

向合作项目派遣 “运营团队”（核心岗位：运营总监、数据专员、文化体验主管），提供 1-2 年 “驻场指导”；

系统输出：

授权合作项目使用 “太原项目数字化系统”（如会员系统、数据中台），收取 “系统使用费”（每年 50-100 万元）。

2.2轻资产输出目标与收益（2028-2030 年）

2028 年：向王府井集团内郑州王府井、西安王府井输出模式，收取 “管理费 + 业绩分成”（管理费按营收的 2%，业绩超目标部分分成 5%），预计轻资产收入 500 万元；

2029 年：向外部合作项目（如太原某新商业项目）输出，新增轻资产收入 800 万元，累计达 1300 万元；

2030 年：轻资产输出项目达 5 个，轻资产收入达 2250 万元，占项目总营收的 15%（目标）。

2.3案例对标：华润万象生活轻资产

华润万象生活通过输出 “万象城运营体系”，2023 年轻资产收入达 58 亿元，占总营收 35%，合作项目坪效平均提升 15%。太原项目轻资产输出虽起步较晚，但依托 “文化 + 数字” 差异化优势，预计 2030 年轻资产收入增速达 50%，高于行业平均 30%。

3. 城市级 IP 打造：从 “商业项目” 到 “太原文化符号”

长期资产增值的核心是 “IP 化”—— 将项目打造为 “太原晋商文化商业 IP”，让资产价值脱离 “租金依赖”，实现 “IP 溢价驱动增长”，5 年内成为全国知名的 “文化商业标杆”。

3.1 IP 化核心措施：“晋商文化节 + 数字 IP” 双轮驱动

太原晋商文化节（每年 10 月，持续 1 个月）：

全国性文化活动：举办 “晋商非遗博览会”（邀请全国 20 个省市非遗传承人参展）、“晋商文化论坛”（邀请历史学者、企业家演讲）；

商业联动活动：推出 “晋商主题消费月”（如晋商元素商品满 1000 减 200、文化体验套餐 5 折）；

媒体传播：与央视、山西卫视合作，直播文化节开幕式，抖音、小红书发起 #太原晋商文化节# 话题，目标曝光量 10 亿次；

晋商数字 IP 打造：

推出虚拟 IP “晋小商”（形象为清代晋商少年，懂文化、会潮流），用于项目宣传、衍生品开发（如 “晋小商” 盲盒、玩偶）；

开发 “晋商文化数字藏品”（如票号账本数字复刻、非遗纹样 NFT），每年发行 12 款，目标年销售额 1000 万元。

3.2 IP 化收益：从 “直接消费” 到 “IP 衍生”

IP 直接收益：文化节期间客流达 50 万人次（全国客流占比 40%），销售额 3 亿元（同比增长 50%）；

IP 衍生收益：“晋小商” 衍生品年销售额 2000 万元，数字藏品年销售额 1000 万元，IP 授权收入（如与本地企业合作推出 “晋商主题产品”）500 万元；

IP 溢价收益：IP 化后，项目品牌价值提升，2030 年资产估值突破 35 亿元，IP 溢价贡献占比达 30%（即 10.5 亿元来自 IP 溢价）。

3.3  IP 化监测：建立 “IP 价值指数”

作为运营商，需定期评估 IP 价值，指标包括：

IP 知名度：全国范围内 “太原王府井 = 晋商文化商业” 认知度（目标 2030 年达 60%）；

IP 影响力：文化节媒体曝光量、全国客流占比；

IP 收益：IP 衍生收入占总营收比例（目标 2030 年达 10%）。

（四）运营商视角：资产优化风险控制与长效保障

作为云阿云运营商，需在 “增值” 与 “风险” 间平衡，确保资产优化不偏离 “可持续性” 目标：

1. 风险控制：三大核心风险应对

短期改造风险：若改造后坪效未达预期（如低于 1.5 万元 /㎡），立即启动 “业态微调”（如减少健康区面积，增加亲子零售）；

中期 CMBS 风险：若出租率低于 98%，提前 6 个月启动 “品牌招商储备”（储备 20 家备选品牌），确保发行前达标；

长期 IP 风险：若文化节曝光量未达预期，与头部 MCN 机构合作（如无忧传媒），邀请网红达人探店，弥补传播缺口。

2. 长效保障：建立 “资产健康度监测体系”

每月监测 “资产健康度”，指标包括：

现金流健康度：租金收缴率≥98%、现金流覆盖倍数≥1.3 倍；

运营健康度：坪效增速≥5%、会员复购率≥60%；

IP 健康度：文化体验客流占比≥25%、IP 衍生收入增速≥30%。

（五）整体资产增值预期（2025-2030 年）

通过 “短期盘活、中期变现、长期 IP 化”，太原王府井资产将实现 “从 18 亿到 35 亿” 的翻倍增长，成为王府井集团 “文化 + 数字 + 轻资产” 运营的标杆项目，为行业提供 “二三线城市商业资产增值” 的可复制模板。

（六）资产优化过程中的成本管控细节（云阿云核心动作）

在资产优化过程中，“成本可控” 是确保收益落地的关键。作为云阿云深度参与运营管理者，需从 “改造、招商、运营” 三大环节入手，建立全流程成本管控体系，避免 “投入失控”，确保短期改造回收期不超过 3 个月，中期资产证券化成本低于行业平均水平。

1. 短期改造成本管控（0-1 年）

1.1装修成本精细化拆分

以 2F 西侧轻奢体验复合区改造为例，4000㎡改造总投入 800 万元，成本拆分如下：

1.2施工期间运营损失管控

分区域施工：将 2F 西侧分为 3 个区域（A 区 1500㎡、B 区 1500㎡、C 区 1000㎡），每个区域施工周期 7 天，施工期间保留其他区域正常营业，减少客流损失（预计减少损失 80 万元）；

夜间施工补贴：与施工团队签订 “夜间施工协议”（22:00-6:00），项目支付 15% 夜间补贴（增加成本 12 万元），但避免白天停业损失（预计节省损失 60 万元），净收益 48 万元。

2. 中期资产证券化成本管控（1-3 年）

CMBS 发行过程中，需控制 “承销费、评级费、律师费” 等核心成本，目标总成本率低于 1.5%（行业平均 2%）：

承销费：选择 “主承销商 + 联席承销商” 模式，主承销商（中信证券）承销费率 0.8%，联席承销商（山西证券）费率 0.2%，总承销费 150 万元（15 亿元 ×1%），比单一主承销商模式节省 50 万元；

评级费：与大公国际评级合作，因项目出租率、现金流达标，评级费用从 200 万元降至 150 万元（享受 AA + 评级优惠）；

律师费：采用 “集团法务 + 外部律师事务所” 联合模式，集团法务负责合规审查，外部律所负责专项法律意见，费用从 180 万元降至 120 万元，节省 60 万元；

其他费用（审计、登记等）：通过集团集中采购，总成本控制在 80 万元，比市场价格低 30 万元。

总发行成本：150+150+120+80=500 万元，总成本率 0.33%（500 万元 / 15 亿元），远低于行业平均水平，确保 CMBS 发行后年现金流净收益增加 1200 万元（15 亿元 ×3.8% 利率 - 500 万元成本）。

3. 长期轻资产输出成本管控（3-5 年）

轻资产输出需控制 “团队派驻、系统维护” 成本，确保轻资产收入利润率不低于 40%：

团队派驻成本：向郑州王府井输出运营团队（3 人：运营总监 1 人、数据专员 1 人、文化体验主管 1 人），成本如下：

（七）轻资产输出的具体合作模式（3-5 年）

轻资产输出需根据 “集团内项目、外部合作项目” 差异，设计差异化合作模式，确保 “风险可控、收益稳定”，避免 “模式复制脱节”。

1. 集团内项目合作模式（以郑州王府井为例）

合作期限：3 年（2028-2030 年）

合作内容：

运营体系输出：提供《文化场景打造手册》《数字化运营手册》，协助郑州项目打造 “中原文化体验区”（参考太原晋商文化区模式）；

团队派驻：派遣 3 人核心团队驻场 1 年，第 2-3 年转为 “远程指导 + 月度现场支持”；

系统授权：授权使用太原项目数据中台（含客群分析、营销管理模块），每年收取系统使用费 80 万元；

收益模式：

基础管理费：按郑州项目年营收的 2% 收取（2028 年预计营收 10 亿元，收取 200 万元）；

业绩分成：若郑州项目坪效年增长超 8%，超额部分按 5% 分成（2028 年坪效增长 10%，超额 2%，分成 100 万元）；

品牌资源费：协助郑州项目引入太原首店资源（如 Manner 咖啡），按首店年销售额的 1% 收取资源费（预计 50 万元）；

风险管控：

设立 “业绩对赌条款”：若郑州项目 3 年内坪效增长未达 20%，基础管理费减半；

系统授权设置 “数据隔离”：郑州项目仅可查看自身数据，避免集团数据泄露。

2. 外部合作项目模式（以太原某新商业项目为例）

合作期限：5 年（2029-2033 年）

合作内容：

全流程运营服务：从招商筹备、开业运营到后期优化，提供全流程服务；

IP 授权：授权使用 “晋商文化 IP”（如 “晋小商” 虚拟形象），用于项目宣传与衍生品开发；

人员培训：为合作项目培训 50 名核心员工（含导购、运营专员），确保服务标准统一；

收益模式：

前期筹备费：开业前收取 200 万元筹备费（含招商策划、运营方案设计）；

年度运营费：按合作项目年营收的 3% 收取（2029 年预计营收 5 亿元，收取 150 万元）；

IP 授权费：按 IP 衍生收入的 15% 分成（如 “晋小商” 盲盒销售额 100 万元，分成 15 万元）；

风险管控：

收取 20% 履约保证金（100 万元），若合作项目未按标准执行运营方案，扣除保证金；

每季度进行 “运营效果评估”，连续 2 个季度不达标，有权终止合作。

（八）城市级 IP 运营的长效落地机制（3-5 年）

“晋商文化 IP” 需建立 “运营 - 传播 - 变现” 长效机制，避免 “短期热度后沉寂”，确保 IP 价值持续增长。

1. IP 运营团队搭建

成立 “晋商文化 IP 专项运营小组”（5 人），分工如下：

2. IP 内容长效创作机制

“晋小商” 短视频系列：

每周更新 2 条短视频（抖音、小红书同步发布），内容方向包括：

《晋小商逛非遗》：跟随 “晋小商” 体验剪纸、面塑等非遗技艺，植入项目非遗工坊；

《晋小商说历史》：以动画形式讲解晋商故事（如 “日升昌票号的诞生”），植入项目票号体验馆；

与本地 MCN 机构（如太原星娱传媒）合作，短视频制作成本控制在 5000 元 / 条，通过 “流量分成” 模式，MCN 机构获得短视频广告收入的 30%，项目节省 60% 制作成本。

晋商文化节长效升级：

每年设定不同主题（2028 年 “晋商与非遗”、2029 年 “晋商与科技”、2030 年 “晋商与全球”），避免活动同质化；

引入 “全国晋商文化联盟” 资源，邀请山西、陕西、内蒙古等地晋商文化机构参与，扩大文化节全国影响力，2030 年目标吸引全国 20 个省市参展商，客流中全国客群占比达 50%。

3. IP 变现多元化路径

除传统 “IP 衍生 + 授权” 外，拓展以下变现路径：

IP 联名产品：与全国性品牌合作推出 “晋商 IP 联名款”，如：

与李宁合作推出 “晋商马帮主题运动鞋”，鞋身融入晋商票号纹样，项目独家发售，销售额按 5% 分成；

与故宫文创合作推出 “晋商 + 故宫” 联名礼盒（含票号复刻品 + 故宫文创），线上线下同步销售，项目获得 10% 分成；

IP 主题活动招商：文化节期间开放 “IP 主题赞助位”，如：

总冠名权：500 万元 / 年（如 “XX 银行・太原晋商文化节”）；

分区赞助权：100 万元 / 区（如 “非遗展区由 XX 品牌赞助”）；

2030 年目标招商收入达 800 万元，占文化节总营收的 40%。

（九）补充案例：太原王府井 VS 郑州丹尼斯大卫城资产优化对比

通过与郑州丹尼斯大卫城（同属二线城市核心商圈标杆项目）对比，验证太原项目资产优化策略的可行性与优势：

结论：太原项目通过 “短期盘活低效资产、中期金融赋能、长期 IP 化 + 轻资产” 策略，将在 5 年内实现对郑州丹尼斯大卫城的超越，成为中部地区 “文化 + 商业” 融合的标杆项目。

（十）整体资产优化总结与后续规划

1. 总结：资产优化的 “太原模式” 核心逻辑

短期：以 “低效空间改造 + 租金联动” 为核心，快速提升现金流，奠定资产增值基础；

中期：以 “首店集群 + 资产证券化” 为核心，实现 “品牌溢价 + 资产流动性” 双提升；

长期：以 “生态圈构建 + IP 化 + 轻资产” 为核心，打造 “可持续增长” 的资产运营模式。

2. 后续规划（2030 年后）

资产证券化二期：2032 年发行第二期 CMBS（规模 20 亿元），用于轻资产项目拓展；

IP 全国输出：将 “晋商文化 IP” 输出至全国其他晋商文化相关城市（如平遥、祁县），打造 “晋商文化商业联盟”；

轻资产上市筹备：若轻资产收入占比达 30%（2035 年目标），启动轻资产板块独立上市筹备，实现资产价值最大化。

十二、项目建议及行业启示

从北京云阿云和运营商角度，项目落地需 “精准拆阶段、明确责权利、严控风险点”，同时太原项目的实践可提炼为 “二线城市存量商业升级方法论”，为全国同类项目提供可复制、可落地的参考路径。本章围绕 “项目实操落地” 与 “行业价值输出” 双核心，细化实施细节、量化责任指标，并结合行业数据与案例，凸显项目的标杆意义。

（一）项目实施建议：从 “规划” 到 “落地” 的全流程保障

项目成功的关键在于 “把每一步拆解到责任人、把每一笔投入算到产出、把每一个风险控到萌芽”。基于 18 个月全业态焕新目标，从 “组织、资金、进度、风险” 四大维度构建落地保障体系，确保投入产出比≥1:1.5（即 2 亿投资带动 3 亿以上营收增长）。

1. 组织保障：搭建 “权责清晰、考核量化” 的专项小组

成立 “太原王府井资产优化专项小组”，由王府井集团副总裁兼任组长（确保集团资源倾斜），下设 4 个执行小组，明确 “谁负责、做什么、怎么考核”，避免 “多头管理、责任推诿”。

组织保障落地细节：

会议机制：每周一召开 “小组例会”（1 小时），同步进度、解决问题；每月末召开 “集团复盘会”（2 小时），向集团汇报成果，申请资源支持（如首店谈判遇阻时请求集团总部介入）；

激励机制：若项目 18 个月内完成全业态焕新且坪效提升 20%，专项小组全员获得 “项目奖金”（人均 5 万元），组长额外获得 “集团年度优秀管理者” 称号；若未达标，小组绩效工资按完成率折算（如完成 80%，绩效工资发 80%）。

2. 资金保障：“精准测算 + 多渠道筹措 + 动态管控”，确保每一分钱花在刀刃上

总投资估算 2 亿元，需细化成本构成、明确筹措路径、严控资金使用，避免 “预算超支、资金断裂”，确保资金使用效率最大化（即 1 元投资带动 1.5 元营收增长）。

2.1资金细化拆分（2 亿元总投资）

2.2资金筹措路径（分阶段到位）

2.3资金动态管控

预算执行跟踪：各小组每月 5 日前提交《资金使用报告》，风控组审核是否超支（如空间改造组某月申请 1000 万，需附装修进度照片、付款凭证），超支 10% 以上需提交 “超支说明” 并经组长审批；

资金使用审计：聘请第三方审计机构（如普华永道）每季度审计资金使用情况，确保 “专款专用”（如招商补贴仅用于首店，不得挪用至装修）；

收益回款管理：改造后新增营收优先用于偿还银行贷款（2500 万），剩余部分转入 “项目运营资金池”，用于后续 IP 运营与轻资产输出。

3. 进度管控：18 个月全业态焕新 “里程碑计划”

将 18 个月目标拆分为 “3 个阶段、18 个关键节点”，明确每个节点的 “交付物、责任人、延误应对措施”，确保进度可控、可追溯。

进度管控工具：

数字化进度看板：在项目办公区与集团总部同步显示 “进度看板”，实时更新各节点完成情况（绿色 = 完成、黄色 = 进行中、红色 = 延误），全员可见；

节点奖惩机制：关键节点（如一期改造竣工、首店引进 15 家）按时完成，小组奖励 2 万元；若延误超 10 天，小组负责人绩效扣 10%。

4. 风险控制：“清单式管理 + 预案前置”，把风险扼杀在萌芽

基于运营商经验，梳理项目全周期 “4 大核心风险”，制定 “风险识别 - 影响评估 - 应对预案 - 责任人” 全流程管控，确保风险发生率≤5%。

（二）行业启示：太原项目为全国商业地产提供 “二线城市解决方案”

当前中国商业地产已进入 “存量竞争时代”，2024 年全国商业项目同质化率达 65%（数据来源：赢商网），二线城市项目普遍面临 “招商难、客流降、资产减值” 困境。太原王府井的实践，提炼出 “4 大核心启示”，为同类项目提供可复制的方法论。

1. 存量商业升级：“差异化 = 在地文化 + 独家场景”，拒绝 “一线城市复制粘贴”

核心问题：

二线城市项目盲目复制成都 IFS“奢侈品 + 艺术展”、上海 TX 淮海 “潮流快闪” 模式，导致 “水土不服”（如某二线城市项目引进奢侈品后空置率 15%，客流下降 20%）。

太原实践启示：

在地文化是 “最低成本的差异化”：太原项目将晋商文化植入各楼层（B1 票号体验馆、1F 晋商装置、6F 文化展），无需高额艺术投入，却实现 “文化体验客流占比 25%、外地游客占比 25%”，远超同类项目（行业平均外地游客占比 12%）；

独家场景是 “客流留存的关键”：不同于标准化快闪店，太原项目打造 “晋商非遗工坊 + 亲子 DIY” 场景，会员停留时间从 2.5 小时延长至 4 小时，复购率提升 15 个百分点；

行业案例佐证：

西安大悦城通过 “长安文化 + 沉浸式场景”（如 “长安十二时辰” 主题街区），2024 年客流增长 35%，营收突破 25 亿元，证明 “在地文化 + 场景” 是二线城市破局的核心路径。

可复制建议：

调研本地文化资源（如郑州 “商都文化”、武汉 “码头文化”），选择 1 个核心文化 IP 深度绑定；

避免 “文化符号堆砌”（如仅挂文化装饰画），需设计 “可体验、可消费” 的场景（如郑州项目可做 “商都青铜器 DIY 体验”）。

2. 资产运营：“体验 + 数字” 双驱动，从 “卖铺位” 到 “卖生活方式”

核心问题：

多数项目仍依赖 “租金收入”，体验业态占比不足 20%，数字化仅停留在 “扫码支付”，导致坪效增长缓慢（2024 年全国商业项目坪效平均增速仅 3%）。

太原实践启示：

体验业态不是 “成本项”，而是 “引流引擎”：太原项目将体验业态占比从 20% 提升至 35%（健康 + 文化 + 亲子），带动关联消费增长 40%（如瑜伽馆会员 30% 会在 5F 餐饮消费），体验区坪效达 1.6 万元 /㎡，高于零售区 1.2 万元 /㎡；

数字化不是 “面子工程”，而是 “效率工具”：太原项目数据中台实现 “3 大效率提升”—— 招商匹配效率提升 30%（AI 推荐铺位）、营销转化率提升 400%（从 3%→15%）、运营决策周期缩短 50%（从 6 个月→3 个月）；

行业数据对比：

北京 SKP-S 通过 “沉浸式体验 + 数字会员系统”，2024 年坪效达 4.5 万元 /㎡，是行业平均水平的 3.75 倍，印证 “体验 + 数字” 的价值。

可复制建议：

体验业态需 “精准匹配客群”（如 Z 世代配电竞 + 脱口秀，中产家庭配健康 + 亲子），避免 “盲目引进网红业态”；

数字化分 “3 步落地”：先建数据中台（基础），再做会员分层（核心），最后推数字体验（增值），避免一次性投入过大。

3. 客群定位：二线城市需 “聚焦中产 + 年轻客群”，拒绝 “奢侈品牌崇拜”

核心问题：

部分二线城市项目盲目追求 “奢侈品招商”，忽视本地消费力（2024 年二线城市家庭年收入 20-50 万的中产占比 35%，奢侈品消费客群仅占 5%），导致 “高空置、低坪效”。

太原实践启示：

中产客群是 “基本盘”：太原项目聚焦 “30-45 岁中产家庭”，布局 “品质零售（轻奢）+ 健康服务 + 亲子体验”，中产客群消费占比达 60%，客单价 850 元，高于项目平均 700 元；

Z 世代是 “增长极”：太原项目二期别馆聚焦 Z 世代，通过 “国潮快闪 + 电竞”，Z 世代客群占比从 25% 提升至 50%，月均到店次数从 1.8 次→3 次，成为项目 “年轻活力标签”；

反面案例警示：

某二线城市项目 2023 年引进 3 家奢侈品品牌，因本地客群不足，6 个月后 1 家撤店，剩余 2 家坪效仅 0.8 万元 /㎡，低于项目平均 1.0 万元 /㎡，证明 “奢侈品牌不适合所有二线城市”。

可复制建议：

用 “客群画像工具”（如美团消费数据、会员数据）分析本地消费力，避免 “拍脑袋决策”；

中产客群优先布局 “轻奢 + 健康 + 亲子”，Z 世代优先布局 “国潮 + 电竞 + 快闪”，形成 “双客群驱动”。

4. 未来趋势：商业地产需 “从重资产到轻运营”，打造 “资产 + 能力” 双收益

核心问题：

传统商业地产依赖 “物业增值”，重资产模式导致 “现金流压力大、抗风险能力弱”（2024 年部分项目因资金链断裂被迫出售）。

太原实践启示：

资产证券化（CMBS）盘活存量：太原项目通过 CMBS 发行 15 亿元，盘活资金 12 亿元，用于轻资产拓展，资产流动性提升 50%；

轻资产输出创造 “第二增长曲线”：太原项目将 “文化 + 数字 + 体验” 运营模式输出，预计 2030 年轻资产收入达 2250 万元，占总营收 15%，摆脱 “租金依赖”；

行业标杆参考：

万达商管 2024 年轻资产收入达 85 亿元，占总营收 40%，证明轻资产是 “未来方向”。

可复制建议：

重资产项目先做 “资产优化”（提升出租率、坪效），再启动 CMBS，确保发行成功；

轻资产输出优先选择 “集团内项目”（风险低），再拓展外部项目，输出内容需 “标准化 + 本地化” 结合（如太原模式复制到郑州，需融入 “商都文化”）。

（三）总结：太原项目的 “行业价值”

太原王府井百货的优化实践，不仅是 “单个项目的升级”，更是为全国二线城市存量商业提供了 “可落地、可复制、可盈利” 的 “太原方案”—— 以 “在地文化” 破同质化，以 “体验 + 数字” 提效率，以 “精准客群” 保收益，以 “轻重结合” 谋未来。

从运营商角度，未来商业地产的竞争，不再是 “谁有更多物业”，而是 “谁有更强的运营能力”。太原项目的核心价值，在于证明 “二线城市商业项目只要找对方向，就能实现‘资产增值 + 行业标杆’的双重目标”，为行业注入 “存量时代的信心”。

附录一：太原王府井百货项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：9.8 亿元。增长核心源于 “晋商文化场景落地 + 首店引流”，依托 “票号文化体验馆”“非遗工坊” 等特色空间，文化关联业态（文创零售、主题餐饮）销售额占比达 38%。其中，8 家区域首店（含山西首店 6 家、太原首店 2 家）表现突出，单店年均销售额超 420 万元，拉动整体零售消费增长 9%；餐饮业态中，晋味特色餐饮、亲子简餐销售额占比达 36%，同比提升 6%，契合本地消费偏好。

2024 年

销售额：11.0 亿元，同比增长 12.2%。增长驱动力来自 “首店集群 + 政策红利 + 数字化赋能”：全年响应太原以旧换新政策，家电、家装品类销售额增长 32%，占总销售比重提升至 18%；引入 “晋商文化 X 国潮” 主题展、电竞嘉年华等活动 120 场，国庆假期单场活动带动单日销售突破 480 万元；文创零售、健康体验业态销售额分别增长 26% 和 23%，主力店超市、轻奢零售关联消费（如会员定制伴手礼）增长 21%。

2025 年上半年

销售额：6.5 亿元，同比增长 14.0%。关键增长节点集中在节假日与体验业态爆发：春节推出 “晋商民俗文化节”，联动亲贤长风商圈文旅资源，假期销售额提升 42%，外地游客消费占比达 35%；五一期间叠加首店集中开业，日均销售超 1500 万元，体验区峰值销售额达 2200 万元。沉浸式非遗工坊、智能家电体验店销售额增长显著，分别提升 45% 和 38%，反映客群 “文化 + 品质” 消费升级趋势。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1533 万人次（日均 4.2 万人次），停车场使用率 82%。客群以 25-45 岁中产家庭为主（占比 72%），节假日及文化活动日客流占比达 58%，“晋商文创市集”“非遗开放日” 等活动单场平均引流 3.2 万人次。地铁 2 号线、5 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 38%；会员到店占比 42%，平均停留时长 2.8 小时。

2024 年

客流量：1763 万人次（日均 4.8 万人次），同比增长 15.0%。首店与文化活动引流成效突出：全年举办主题活动 135 场，重点场次（如国潮设计师巡展）单场客流超 5 万人次，活动客群向零售区转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 12%，多为会员及周边商务客群，平均停留时长 3.1 小时，较普通客群高 1.4 小时；户外文化街区改造后，带动周末客流增长 22%。

2025 年上半年

客流量：1086 万人次，同比增长 13.5%。节假日客流爆发明显：春节 “晋商民俗文化节” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 38%，外地游客占比达 40%；五一假期首店开业日客流峰值达 14 万人次，平日日均客流稳定在 6.2 万人次，周末峰值达 9.5 万人次。文化体验、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 60%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：150-350 元 /㎡/ 月，租用率 88%。租金定价差异化显著：首层轻奢零售区租金最高（260-350 元 /㎡/ 月），晋商文创、亲子体验业态根据面积提供灵活定价（180-260 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 150-220 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥35 万元抽成 5%），热门文创品牌、晋味餐饮租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 9%。

2024 年

租金收入：同比增长 15%，坪效达 1.8 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 9% 低坪效品牌（如传统服饰、低效家居店），引入 15 个高潜力首店品牌、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 20%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；数字化管理系统（客流监测、智能能耗管控）落地，降低运营成本 11%。

2025 年规划

目标租金增长 20%，核心策略包括：

业态优化：提升文化体验、中产适配业态占比至 62%，重点打造 “晋商非遗主题街区”“智能生活体验专区”，实现租金溢价 12%-18%；

品牌升级：引入轻奢文创、国潮设计师品牌，计划将高端品牌租金占比提升至 38%，提供最高 50 万元 / 店的定制化装修补贴吸引首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 7%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 18 个新品牌（含 8 家区域首店），涵盖文创零售（如故宫文创山西首店、晋韵国潮主题店）、特色餐饮（如秦炉烤肉太原首店、花开几叶山西首店）、体验业态（如沉浸式晋商剧本杀馆）。淘汰 12 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货专柜、低客流鞋包店），优化 10% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 25%。重点打造 “晋商文创专区”，集聚 30 + 文化品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 3.8 亿元。

2024 年

品牌汰换率 10%，聚焦 “文化深化 + 体验升级”：新增 “智能生活体验专区”（含 AR 晋商历史互动、智能家电场景化展示），会员复购率达 65%；升级 “家庭欢聚区”，引入亲子非遗工坊、亲子影院，周末家庭客群占比达 55%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 20%；区域首店数量增至 15 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “文化 IP 活化 + 体验场景创新”：

业态新增：打造 “户外晋商文化广场”，引入露天非遗展演、民俗市集等，目标坪效 2.4 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “晋享会员体系”，推出 “文化专属权益包”（含非遗工坊优先体验、首店专属折扣），计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色智能品牌、晋商文化衍生品牌，打造 “可持续品质消费专区”，契合中产客群消费趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（会员数据中台 480 万元、AI 招商匹配系统 420 万元）、体验业态优化（晋商文化空间改造、智能体验区建设）、交通接驳提升（地铁口联动导视、无感支付停车场），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 1.0 亿元：用于文化 IP 授权引进（瞄准晋商非遗 IP、国潮设计品牌）、年度主题活动打造（如 “华北晋商文化节”）、跨区域营销推广（联动太原文旅、周边城市商圈），强化 “晋商文化商业标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 68 万（年增 42%），私域流量交易规模超 3.8 亿元，通过数字化精准推送（如文化活动预告、首店上新提醒），会员复购率提升 23%。搭建 “线上晋享生活平台”，实现消费券与文化体验券联动销售，线上带动线下销售额年增长 45%；推出智能导览小程序（含非遗场馆导航、品牌排队查询），顾客满意度提升至 89%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 12.2%，高于太原区域商业综合体均值（9.5%），在亲贤长风商圈及山西文化商业项目中销售额、客流增速均位居首位。

定位优势：以 “晋商文化 + 中产生活” 为核心定位，融合 “文化零售 + 家庭体验 + 品质消费”，形成差异化竞争力，是太原文化消费、家庭欢聚的首选地，获评 “年度山西文商旅融合示范项目”“太原首店经济标杆商场”。

核心挑战：亲贤长风商圈新兴项目增多，需持续强化晋商文化 IP 与首店品牌优势；中产消费需求迭代快，需加快智能体验与定制化服务落地速度（如个性化非遗礼品定制、家庭体验套餐），巩固区域商业主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库