商业地产案例分享-太原吾悦广场项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对太原吾悦广场开业后的运营瓶颈，提出以“算法+文化+体验”为核心的资产增值方案。通过业态焕新、场景升级与数字化运营，目标实现客流增长50%、资产估值提升至27亿元，为存量商业地产破局提供可复制的实战范本。全文共111400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

太原吾悦广场资产运营提升与优化增值管理报告

目录

一、报告前言

二、市场分析及项目概述

三、本体SWOT 及项目现状

四、竞品分析及应对策略

五、核心挑战及破局路径

六、定位升级与客群策略

七、空间优化及场景创新

八、招商创新及政策汇总

九、业态规划及品牌焕新

十、运营管理专项提升

十一、资产优化与实施策略

十二、项目建议及行业启示

一、报告前言

（一）编制背景：锚定存量时代商业地产的“价值跃迁”命题

当前中国商业地产已正式进入 “存量竞争 + 体验升级” 双轮驱动阶段 ：一方面，据云阿云智库•商业地产项目组《2024 年中国商业地产存量白皮书》数据，全国商业综合体存量已突破 5.5 亿㎡，一二线城市人均商业面积达 1.2㎡，同质化竞争从 “业态重叠” 升级为 “体验雷同”，超 60% 的购物中心面临 “客流增长停滞、坪效下滑” 困境；另一方面，消费需求从 “功能型购物” 转向 “情绪型体验”，Z 世代、品质家庭客群对 “商业空间的文化属性、社交属性、微度假属性” 需求激增，传统 “卖货式” 商业载体已无法满足市场需求。

太原吾悦广场作为新城控股布局华北的核心商业项目，虽凭借 “山西首个摩天轮购物中心” 的差异化场景实现开业首月 150 万人次客流，但面临三大核心挑战：一是场景价值未转化为长期客流黏性（开业后日均客流 1.2 万人次，低于区域标杆太原万象城 1.8 万人次均值）；二是业态结构与消费需求错配（传统零售占比 40%，坪效较体验业态低 35%）；三是数字化运营能力滞后（数字化会员占比仅 25%，精准营销缺失）。在此背景下，项目需跳出 “传统招商运营” 框架，通过 “精细化运营 + 资产化思维” 突破瓶颈，实现从 “单一商业载体” 到 “太原城市资产标杆” 的跃迁 —— 这既是新城控股 “吾悦广场” 品牌升级的战略需求，也是北京云阿云作为专业运营商 “资源整合 + 算法赋能” 能力的核心实践场景。

（二）核心目标：以 “四维驱动” 实现可量化的资产增值

基于北京云阿云 “算法能力 + 品牌资源 + 全球视野” 的核心优势，本报告聚焦空间、招商、业态、运营四大维度，构建 “数据驱动、资源落地、体验升级、资产增值” 的闭环路径，为太原吾悦广场设定 1-2 年周期内可量化的核心目标：

客流指标：日均客流从 1.2 万人次提升至 1.8 万人次（增长 50%），周末峰值从 2.5 万人次提升至 4 万人次（增长 60%），客流停留时长从 1.5 小时提升至 2.5 小时（增长 67%）；

销售指标：整体销售额从 3.5 亿元 / 年提升至 5.25 亿元 / 年（增长 50%），体验业态销售额占比从 20% 提升至 40%，首店品牌单店年均销售额突破 800 万元；

坪效指标：整体坪效从 1.5 元 /㎡/ 天提升至 2.25 元 /㎡/ 天（增长 50%），传统零售坪效从 1.2 元 /㎡/ 天提升至 1.6 元 /㎡/ 天，金街坪效从 0.8 元 /㎡/ 天提升至 1.5 元 /㎡/ 天；

资产估值指标：通过 NOI（净运营收入）提升与资本化率优化，项目资产估值从 18 亿元提升至 27 亿元（增长 50%），跻身太原商业资产估值 TOP3 行列。

（三）数据基础：构建 “全域数据 + 算法分析” 的决策支撑体系

本报告所有策略均基于 “多维度数据验证 + 算法模型推演”，核心数据来源包含四大模块，确保建议的科学性与可操作性：

云阿云太原商业地产市场监测数据（2023-2024）：涵盖太原市 20 个核心商业项目（含万象城、龙湖天街、茂业天地等）的日均客流、租金水平、业态占比、首店数量等动态数据，由云阿云市场研究团队通过 “实地调研 + 商户访谈 + 政府公开数据” 整合，数据准确率达 92%；

项目运营全量数据（2024 年 1-6 月）：包含太原吾悦广场各楼层、各业态的客流热力图（每 15 分钟更新 1 次）、商户销售明细（按 SKU 统计）、租金缴纳记录、会员消费轨迹等，通过对接项目 POS 系统、客流统计系统、会员管理系统获取，数据覆盖度达 100%；

云阿云用户画像算法分析数据：基于项目 30 万会员的消费频次、偏好品类、场景停留时长等 128 个维度数据，通过云阿云自主研发的 “商业客群画像模型”（准确率 88%），划分 Z 世代潮玩族、品质家庭客群、本土文化爱好者等 6 大客群，明确各客群的核心需求与消费痛点；

全球商业案例库数据：涵盖欧美、日韩及国内一线城市 300 个标杆商业项目（如上海 TX 淮海、东京涩谷 PARCO、伦敦国王十字车站）的运营策略、场景创新、资产增值路径，为太原吾悦广场提供 “本土化适配 + 国际化视野” 的参考样本。

二、市场分析与项目概述

（一）宏观市场：商业地产趋势与太原消费特征

1. 全国商业地产趋势：三大核心方向主导行业变革

当前全国商业地产已从 “规模扩张” 转向 “价值深耕”，三大趋势正在重塑商业生态，且对二线城市太原的传导效应显著：

趋势一：体验式消费从 “附加项” 变为 “核心竞争力”

据云阿云智库商业地产《2024 年中国体验式商业发展报告》，“购物中心 + 微度假”“商业 + 文化” 的融合模式在全国重点城市购物中心中的占比已超 60%，其中 “特色场景” 成为引流关键 —— 以上海天安千树为例，通过 “山地景观 + 空中花园” 场景设计，开业首年日均客流达 2.3 万人次，较同区域传统购物中心高 40%；成都麓湖天府美食岛以 “湖景 + 露营 + 市集” 为核心，周末客流峰值突破 5 万人次，客群复购率达 65%。

具体到场景类型，屋顶空间与主题街区的价值被重新激活：屋顶空间从 “闲置区域” 升级为 “微度假目的地”（如深圳卓悦中心屋顶打造 “星空影院 + 运动公园”，租金水平达地面商业的 80%）；主题街区从 “装饰性场景” 升级为 “文化体验载体”（如西安大悦城 “十三朝古都主题街区”，引入非遗手作、本土餐饮，街区坪效较普通楼层高 50%）。

趋势二：数字化从 “工具赋能” 升级为 “运营核心”

商业地产的数字化已从 “单点技术应用”（如智慧停车、电子会员）转向 “全域数据打通”，AI、大数据等技术的渗透率提升至 85%（据艾瑞咨询《2024 年商业地产数字化白皮书》）。其中三大数字化能力成为标杆项目的标配：

AI 客流分析：通过摄像头 + 算法识别客流密度、停留时长、动线轨迹，指导业态调整与动线优化 —— 北京合生汇通过 AI 分析发现 “3F 东侧客流死角”，引入潮玩快闪店后，该区域坪效提升 70%；

会员精准营销：基于用户画像推送个性化内容，如杭州湖滨银泰 IN77 针对 Z 世代推送 “潮牌新品通知 + 打卡优惠券”，针对家庭客群推送 “亲子活动预约 + 餐饮套餐”，会员转化率提升至 25%（行业均值 12%）；

智慧供应链：打通 “商户销售数据 + 库存数据”，如沃尔玛与购物中心合作，通过销售数据预判爆款商品，实现 “补货效率提升 30%，缺货率下降 20%”。

核心价值在于：算法赋能 “人货场” 匹配效率提升 40%，让运营从 “经验判断” 转向 “数据决策”。

趋势三：首店经济从“流量噱头”变为“差异化壁垒”

首店经济已成为商业项目突破同质化的核心抓手，据赢商网统计，2024 年上半年全国新开业首店达 2100 家，其中二线城市首店占比提升至 45%（2021 年仅 28%）。首店对项目的价值体现在三个维度：

客流拉动：城市首店开业可带动项目客流增长 25%-50%，如长沙北辰三角洲引进 “茶颜悦色首家主题店”，开业首周客流突破 10 万人次；

品牌升级：首店品牌的 “稀缺性” 可提升项目定位，如武汉万象城通过引入 20 个华中首店，将项目定位从 “区域商业” 升级为 “华中高端商业标杆”；

资产增值：首店所在楼层的租金水平较普通楼层高 30%-50%，且能降低项目资本化率（投资者对首店聚集的项目更看好，资本化率可降低 0.5-1 个百分点）。

值得注意的是，二线城市首店已从 “国际大牌” 转向 “特色化、体验化品牌”（如区域非遗首店、潮流文创首店），更适配本地消费需求。

2. 太原本地消费特征：三大需求痛点凸显市场机会

太原作为山西省会，2024 年 GDP 突破 5500 亿元，人均可支配收入达 4.8 万元，消费市场呈现 “升级明显、区域集中、文化认同强” 的特征，为太原吾悦广场提供精准定位的依据：

特征一：消费升级加速，Z 世代成核心消费力

2024 年太原社会消费品零售总额同比增长 8.2%，高于全国平均水平 1.5 个百分点，其中Z 世代（18-35 岁）消费占比达 45% ，成为消费主力。通过云阿云用户调研（样本量 5000 份）发现，Z 世代消费有三大偏好：

潮流化：对潮牌、潮玩、电竞等品类需求旺盛，62% 的 Z 世代表示 “愿意为限量款潮玩支付溢价”，太原本地潮玩消费年增速达 35%；

社交化：消费场景与社交需求深度绑定，78% 的 Z 世代表示 “选择购物中心时，会优先考虑‘是否适合拍照分享’”，如太原万象城 “网红打卡点” 的社交平台曝光量年均超 1000 万次；

文化化：对 “本土文化 + 潮流表达” 的产品接受度高，如山西非遗剪纸与潮牌联名款 T 恤，在太原年轻客群中的复购率达 28%。

同时，品质家庭客群（28-45 岁）的 “一站式消费” 需求增长，65% 的家庭客群表示 “希望在一个商场内完成‘亲子游乐 + 餐饮 + 购物’”，但太原现有商业项目中，能满足该需求的 “家庭友好型” 商场仅龙湖天街 1 家，存在供给缺口。

特征二：区域消费集中，万柏林区成 “价值高地”

太原消费呈现 “核心城区聚集” 特征，其中万柏林区作为太原 “西部门户” ，常住人口超 90 万（占太原市区总人口的 22%），人均可支配收入同比增长 7.5%（高于太原平均水平 0.8 个百分点），且区域内高端社区（如恒大华府、融创外滩壹号）超 20 个，高校（如太原理工大学、山西大学商务学院）10 所，客群消费力强、消费频次高。

但从商业供给来看，万柏林区现有商业项目以 “传统百货”（如华宇购物广场）、“社区商业”（如公元时代城）为主，缺乏 “体验型、文化型” 大型商业综合体 —— 据云阿云市场调研，万柏林区 70% 的受访者表示 “周末会前往小店区（万象城所在区域）消费”，核心原因是 “本地缺乏优质商业载体”，这为太原吾悦广场填补 “区域体验缺口” 提供了机会。

特征三：文化认同强烈，本土元素消费需求爆发

太原作为晋商文化发源地，消费者对 “晋商文化、山西非遗” 等本土元素的认同度极高：2024 年太原本土文化相关消费（如非遗体验、山西老字号餐饮、晋商文创）需求增长 30%，其中35-55 岁客群是核心消费群体（占比 60%），同时 18-35 岁年轻客群对 “本土文化潮流化” 的需求也在上升（如晋商票号主题的剧本杀、山西剪纸主题的奶茶包装）。

但当前太原商业项目对本土文化的利用仍停留在 “表面装饰”（如商场内挂晋商字画），缺乏 “沉浸式体验”—— 如太原茂业天地的 “晋商主题区”，仅通过装修风格体现文化，未引入非遗体验、本土品牌，导致该区域客流停留时长不足 20 分钟，远低于行业均值 45 分钟。这意味着，“本土文化 + 潮流体验” 的深度融合，将成为太原吾悦广场差异化竞争的关键。

（二）项目概述：发展历程、现状价值与云阿云角色定位

1. 项目发展历程：从“拿地规划”到“开业运营”的关键节点

太原吾悦广场作为新城控股在华北区域的重点布局项目，其发展历程贯穿 “规划差异化、招商精准化、运营精细化” 的思路，关键节点如下：

2. 项目现状与核心价值：优势基础与待突破短板

2.1核心优势：三大差异化基础，具备 “标杆潜质”

从运营数据与市场反馈来看，项目已形成三大核心优势，为后续增值提供坚实基础：

区位与规模优势：位于万柏林区核心，3 公里内覆盖 15 万高端客群 + 8 万高校客群，14 万㎡商业面积可承载 “全业态 + 强体验” 规划，在区域内形成 “规模垄断”；

场景差异化优势：“摩天轮 + 晋商主题街区 + 屋顶花园” 三大特色场景，已成为太原消费者 “打卡记忆点”，开业首月社交平台曝光量超 500 万次（抖音 #太原摩天轮购物中心话题播放量达 300 万次）；

品牌基础优势：98.5% 的出租率体现品牌认可度，万达影城、永辉超市等主力品牌能稳定客流，263 个品牌的 “全业态覆盖” 可满足不同客群需求。

2.2待突破短板：三大核心问题，制约资产增值结合

 2024 年 1-6 月运营数据，项目仍存在三大短板，需通过精细化运营解决：

客流结构失衡：高楼层（4-5 层）日均客流仅 0.6 万人次，不足 1 层的 40%；工作日客流低谷期（10:00-12:00）日均客流 0.8 万人次，仅为周末峰值的 32%，客流 “楼层分布不均 + 时段分布不均” 问题显著；

业态坪效差异大：传统零售占比 40%，但坪效（1.2 元 /㎡/ 天）较体验业态低 35%，15% 的传统零售品牌坪效低于 1 元 /㎡/ 天，属于 “低效租户”，拉低整体资产收益；

会员运营粗放：30 万会员中仅 25% 为数字化会员，未建立 “分层运营体系”，高端会员（年消费 5 万元以上）复购率仅 35%，低于行业均值 10 个百分点，会员 “价值挖掘不足”。

3. 云阿云介入背景与角色定位：从“运营服务商”到“资产增值伙伴”

3.1介入背景：精准匹配项目 “二次增值” 需求

2024 年 7 月云阿云正式介入项目，核心背景是项目面临 “开业红利消退后的运营瓶颈”，与云阿云 “算法驱动 + 资源整合” 能力高度匹配：

项目需求端：新城控股希望通过 “外部专业运营商” 解决 “客流黏性不足、业态结构失衡、数字化滞后” 三大问题，实现从 “开业旺场” 到 “长期增值” 的过渡，目标将项目打造为 “吾悦广场华北区域标杆”；

云阿云能力端：作为新城控股长期合作伙伴，云阿云具备 “全球品牌资源（覆盖 200 + 国际潮流品牌）、算法运营能力（自主研发客群画像模型）、实战操盘经验（操盘过 5 个商业项目资产增值，平均增值率达 45%）” 三大核心能力，可精准解决项目痛点。

3.2角色定位：四大核心角色，推动项目价值跃迁

云阿云在项目中并非 “传统运营服务商”，而是深度参与 “战略规划 + 落地执行 + 资产监控” 的 “资产增值伙伴”，具体角色定位如下：

战略规划者：基于 “全球商业趋势 + 太原消费特征”，制定项目 “1-2 年资产增值战略”，明确 “场景升级、业态优化、首店引入、数字化改造” 四大核心方向，确保运营动作与资产增值目标一致；

资源整合者：联动全球品牌库，为项目引入 “城市首店 + 区域首店 + 本土特色品牌”，同时对接太原市政府，争取 “首店经济补贴 + 特色商业扶持资金”，降低项目运营成本；

算法运营者：搭建 “云阿云智慧运营中台”，通过 AI 客流分析、会员精准营销、商户数据赋能，实现 “运营决策数据化”，提升客流转化与坪效；

资产监控者：建立 “资产增值监控体系”，实时跟踪 “租金收入、NOI、资产估值” 三大核心指标，每月输出《资产增值报告》，动态调整运营策略，确保项目按计划实现增值目标。

三、本体 SWOT 分析及项目现状

（一）SWOT 深度分析

1. 优势（S）：夯实基础，用“算法 + 资源”放大差异化价值

太原吾悦广场的核心优势已形成 “区位 - 场景 - 品牌 - 资产” 的四维支撑，云阿云将通过 “数据赋能 + 资源升级”，把 “基础优势” 转化为 “不可替代的竞争壁垒”。

优势 1：区位优势 —— 核心城区的 “客群虹吸效应”

项目位于万柏林区漪汾街与千峰北路交叉口，3 公里半径内覆盖20 个高端社区（常住人口 15 万，人均可支配收入 5.2 万元）、10 所高校（在校学生 8 万，年轻客群占比 70%）、50 家企事业单位（如山西省电力公司、太原市教育局，商务客群年消费力超 10 万元 / 人） ，客群密度与消费力均为太原城区 TOP3。据云阿云市场调研，该区域消费者 “日常购物半径” 平均为 2.5 公里，项目恰好处于 “核心辐射圈” 内，2024 年 1-6 月周边社区客群占比达 62%，高校客群占比 23%，具备天然的 “客群虹吸基础”。

云阿云赋能措施：

基于 “客群画像算法”，针对高端社区客群推出 “会员专属泊车 + 私人导购” 服务，针对高校客群推出 “学生折扣日 + 潮玩社交活动”，将区位客群转化率从现有 62% 提升至 80%；

联动周边社区物业、高校学生会，建立 “社群合作体系”，定期推送项目活动信息（如亲子手工课、潮玩市集），每月新增社群精准触达客群 1 万人次。

优势 2：场景优势 —— 独家场景的 “记忆点与传播力”

项目拥有山西首个 “摩天轮购物中心”（屋顶直径 30 米的 “悦见太原” 摩天轮）、3000㎡晋商主题街区两大独家场景，开业首月通过 “摩天轮打卡” 话题在抖音获得320 万次播放量，晋商街区接待体验客群超 18 万人次，场景差异化已形成初步市场认知。对比太原其他商业项目（如万象城以 “高端品牌” 为核心、龙湖天街以 “家庭游乐” 为核心），项目的 “场景稀缺性” 是突破同质化的关键。

云阿云赋能措施：

用 “客流热力图算法” 优化场景动线：通过分析摩天轮区域、晋商街区的客流停留数据，发现 “摩天轮入口至晋商街区的动线转化率仅 35%”，计划增设 “场景引导标识 + 主题互动装置”（如晋商文化 AR 导览屏），将动线转化率提升至 60%；

打造场景 IP 化运营：参考上海 TX 淮海 “艺术场景 IP” 运营模式，为摩天轮设计 “季度主题包装”（如春季 “樱花摩天轮”、冬季 “圣诞光影摩天轮”），联合本地 KOL（如太原美食达人 “晋小厨”）发起 “场景打卡挑战”，目标将场景相关社交曝光量从现有 500 万次 / 年提升至 1500 万次 / 年。

优势 3：品牌基础 ——263 个品牌的 “业态全覆盖”

项目已引入 263 个品牌，涵盖零售、餐饮、体验、生活服务四大业态，其中区域首店 10 个（如潮玩品牌 TOP TOY 区域首店、餐饮品牌 “西贝莜面村” 区域形象店），主力品牌出租率 100%（万达影城、永辉超市等），形成 “基础客流保障”。2024 年 1-6 月，主力品牌贡献了 65% 的客流与 58% 的销售额，品牌基础稳定性较强。

云阿云赋能措施：

依托云阿云 “全球品牌库”（覆盖欧美、日韩 200 + 潮流品牌），将现有 10 个区域首店升级为 “城市首店 / 西北首店”，例如计划引入 “潮牌 ADER ERROR 太原首店”“文创品牌 Moleskine 西北首店”，提升品牌层级；

建立 “品牌分级运营体系”：将现有品牌分为 “核心主力品牌”（如万达影城，重点保障）、“高潜力成长品牌”（如区域首店，资源倾斜）、“低效待调整品牌”（如坪效低于 1 元 /㎡/ 天的零售品牌，逐步替换），目标 6 个月内将首店数量从 10 个提升至 25 个。

优势 4：资产背景 —— 新城控股的 “资金与品牌背书”

作为新城控股华北区域核心项目，太原吾悦广场享有 “集团资金支持 + 吾悦品牌资源” 双重保障：新城控股 2024 年商业运营收入超 120 亿元，可为项目提供 “数字化改造、空间升级” 的资金支持；“吾悦广场” 全国已开业项目超 150 个，形成 “品牌联动效应”（如全国吾悦会员通用、品牌资源共享）。据中国指数研究院数据，“吾悦广场” 品牌的商业项目资产估值较同类非品牌项目高 12%-15%，资产稳定性显著。

云阿云赋能措施：

联动新城控股 “吾悦品牌资源库”，引入全国吾悦广场的 “优质合作品牌”（如吾悦自营的 “悦小厨” 餐饮品牌、“悦生活” 生活服务品牌），降低招商成本与风险；

借助新城控股的 “资产证券化经验”，提前梳理项目运营数据（租金收入、客流数据），为后续发行 “商业地产 ABS” 做准备，目标 3 年内实现资产流动性提升。

2. 劣势（W）：精准破局，用 “数据驱动 + 系统改造” 补齐短板

项目当前的劣势集中在 “业态 - 数字化 - 空间” 三大维度，均属于 “可通过精细化运营优化” 的可控问题，云阿云将通过 “算法模型 + 技术落地”，把 “短板” 转化为 “新的增长点”。

劣势 1：业态失衡 —— 传统零售占比过高，体验业态供给不足

项目现有业态结构中，传统零售（大众服饰、数码家电）占比 40%，体验业态（文化、娱乐、健康）仅占 20%，远低于太原万象城（体验业态 30%）、龙湖天街（体验业态 28%）的水平。从坪效数据看，传统零售平均坪效 1.2 元 /㎡/ 天，体验业态平均坪效 1.8 元 /㎡/ 天，传统零售坪效较体验业态低 35% ，且 15% 的传统零售品牌（如部分快时尚副线品牌）坪效低于 1 元 /㎡/ 天，属于 “低效租户”，拉低整体资产收益。例如项目 3 层的某大众服饰品牌，2024 年 1-6 月坪效仅 0.9 元 /㎡/ 天，较同楼层体验业态（如亲子手工坊，坪效 2.1 元 /㎡/ 天）差距显著。

云阿云赋能措施：

搭建 “业态优化算法模型”：输入项目 2024 年 1-6 月各业态的 “客流贡献、销售数据、坪效水平” 及 “太原客群需求偏好”（如 Z 世代对潮玩体验需求增长 35%），输出 “业态调整方案”—— 计划 6 个月内将传统零售占比降至 25%，体验业态提升至 35%，具体包括：淘汰 12 个低效零售品牌（坪效低于 1 元 /㎡/ 天），引入 8 个潮流体验品牌（如 VR 体验馆 NOVA、Livehouse MAO）、5 个文化体验品牌（如山西非遗工坊、晋商票号体验馆）；

打造 “体验业态集群效应”：参考成都麓湖天府美食岛 “业态集群” 模式，将体验品牌集中布局在 4-5 层（高楼层客流低谷区），形成 “潮流娱乐集群”（VR + 电竞 + Livehouse）与 “文化体验集群”（非遗 + 晋商主题），通过 “集群引流” 提升高楼层客流，目标将 4-5 层日均客流从 0.6 万人次提升至 1.2 万人次。

劣势 2：数字化薄弱 —— 会员体系割裂，精准营销缺失

项目现有 30 万会员中，仅 25% 开通线上小程序，“线上会员 - 线下消费” 数据未打通，导致营销仍停留在 “全场满减”“积分加倍” 的粗放模式。2024 年 1-6 月，会员精准营销转化率仅 8%，远低于行业均值 15%；会员复购率 30%，低于太原万象城（45%）、龙湖天街（42%）。例如项目曾针对 “家庭客群” 推送 “潮玩优惠券”，针对 “Z 世代” 推送 “亲子套餐”，因客群定位混乱，优惠券核销率仅 5%。

云阿云赋能措施：

搭建 “云阿云智慧运营中台”：整合 “客流分析、会员管理、商户管理、营销推广” 四大模块，实现数据互通 —— 通过 POS 机、小程序、停车场系统采集会员消费轨迹（如消费品类、停留时长、复购频次），生成 128 维度用户画像（如 “25 岁 Z 世代，偏好潮玩 + 网红餐饮，月消费 3 次”）；

推行 “分层精准营销”：基于用户画像将会员分为 “Z 世代潮玩族”“品质家庭客群”“高端社交客群” 三类，针对性设计营销活动：

对 Z 世代：推送 “潮玩新品预售 + 摩天轮打卡套餐”，联合首店品牌举办 “会员专属新品发布会”；

对家庭客群：推送 “亲子体验课 + 家庭餐饮套餐”，每月举办 “会员亲子日”（如非遗手工课）；

对高端客群：推送 “高端餐饮预订 + 摩天轮 VIP 舱体验”，提供 “私人导购 + 专属泊车” 服务；

目标 6 个月内将数字化会员占比提升至 60%，会员精准营销转化率提升至 18%，会员复购率提升至 45%。

劣势 3：空间利用率低 —— 闲置区域坪效惨淡，价值未释放

项目屋顶花园（除摩天轮区域外）、金街部分区域存在 15% 的空置率，已运营区域坪效不足 2 元 /㎡/ 天，远低于购物中心核心区（3.5 元 /㎡/ 天）。例如屋顶花园的 “星空露营区” 规划面积 1500㎡，因缺乏运营规划，仅周末偶尔开放，日均客流不足 200 人次，坪效 0.5 元 /㎡/ 天；金街 2 层因动线混乱、品牌零散，空置率达 20%，已开业商户坪效仅 0.8 元 /㎡/ 天。

云阿云赋能措施：

屋顶花园 “分区主题运营”：参考深圳卓悦中心屋顶 “微度假” 模式，将屋顶花园分为 4 个功能区：

摩天轮主题区：保留现有功能，新增 “摩天轮主题餐饮”（如旋转餐厅）；

星空露营区：工作日开放 “轻食下午茶”，周末开放 “露营 + 露天电影”，引入轻食品牌 wagas 区域首店；

文创市集区：节假日举办 “非遗文创市集 + 潮流市集”，引入 20 个本地文创品牌；

运动休闲区：增设 “迷你高尔夫 + 瑜伽草坪”，与威尔士健身合作推出 “屋顶运动课程”；

目标 6 个月内将屋顶花园坪效从 0.5 元 /㎡/ 天提升至 2.5 元 /㎡/ 天，空置率降至 5% 以下。

金街 “动线优化 + 业态重构”：

动线优化：增设 2 个 “金街 - 购物中心” 连廊（连接购物中心 1F 与金街 1F、3F 与金街 2F），在金街入口设置 “主题引导牌”（如 “网红小吃街”“便民服务街”），解决 “动线割裂” 问题；

业态重构：聚焦 “社区便民 + 潮流补充”，引入罗森 24 小时便利店（区域首店）、太原网红小吃 “杨记灌肠” 创新店、潮流快剪品牌星客多，目标 6 个月内金街空置率降至 8%，坪效从 0.8 元 /㎡/ 天提升至 1.5 元 /㎡/ 天。

3. 机会（O）：乘势而上，用 “政策 + 消费 + 资产” 三重机遇实现增值

太原商业市场的 “政策支持 + 消费升级 + 资产增值” 窗口已打开，云阿云将通过 “资源整合 + 精准运营”，把 “机会” 转化为 “实际收益”。

机会 1：政策机会 —— 太原“特色商业”扶持力度大

太原市 “十四五” 商业规划明确提出 “支持特色商业综合体发展”，2024 年出台《太原市首店经济扶持办法》《太原市特色商业综合体认定办法》等政策，对引入首店、打造文化特色商业的项目给予最高 500 万元补贴。例如太原万象城 2023 年通过申报 “首店经济扶持” 获得 300 万元补贴，通过 “特色商业综合体” 认定获得 200 万元补贴，合计降低运营成本 500 万元。

云阿云赋能措施：

成立 “政策申报专项组”：对接太原市商务局、万柏林区政府，梳理项目可申报的政策清单，制定 “分阶段申报计划”：

2024 年 9-10 月：申报 “太原市首店经济扶持”，计划引入 15 个城市首店 / 区域首店，预计获得补贴 300-400 万元；

2024 年 11-12 月：申报 “太原市特色商业综合体”，以 “晋商文化 + 摩天轮微度假” 为核心亮点，预计获得补贴 200-300 万元；

2025 年 1-3 月：申报 “山西省文化商业示范项目”，结合非遗体验、晋商主题运营，预计获得补贴 100-200 万元；

政策资金定向使用：将补贴资金优先用于 “首店引入装修补贴”“数字化改造”“场景升级”，降低项目投入成本，例如用首店补贴为品牌承担 30% 的装修费用，提升品牌入驻意愿。

机会 2：消费机会 ——“微度假 + 本土文化” 需求爆发

2024 年太原消费市场呈现两大趋势：一是 “微度假” 需求增长，Z 世代、家庭客群 “周末本地游” 消费占比提升至 45%，对 “商业 + 休闲” 的复合型场景需求旺盛；二是 “本土文化” 消费升温，晋商文化、山西非遗相关消费需求增长 30%，但太原现有商业项目中，仅 15% 的项目引入本土文化体验业态，存在显著供给缺口。例如太原某非遗手作品牌在商场开设快闪店，周末日均销售额达 5 万元，远超普通零售品牌。

云阿云赋能措施：

打造 “微度假场景套餐”：结合项目摩天轮、屋顶花园、晋商街区三大场景，推出 “1 日微度假套餐”（如 “摩天轮体验 + 屋顶露营 + 晋商文化展 + 主题餐饮”），通过小程序、抖音等平台预售，目标套餐月销量达 5000 份，带动周末客流增长 40%；

深化 “本土文化体验”：引入 5 个山西非遗体验品牌（如平遥推光漆器工坊、山西剪纸体验馆），在晋商街区举办 “非遗大师公开课”（每月 2 场）、“晋商文化节”（每年 1 次），联合本地媒体（如山西日报）进行宣传，目标将文化体验客群占比从现有 8% 提升至 20%。

机会 3：资产机会 —— 太原商业资产估值稳步增长

据云阿云智库•商业地产项目组《2024 年太原商业地产报告》，太原优质商业资产估值年均增长 5%，其中 “运营成熟、特色鲜明” 的项目（如太原万象城）资产估值年均增长 8%-10%，远高于普通项目。当前太原商业地产资本化率约 6.5%，若项目通过运营提升 NOI（净运营收入），同时降低资本化率（特色项目资本化率可降至 5.5%），资产估值将实现大幅增长（按 NOI 1 亿元计算，资本化率从 6.5% 降至 5.5%，资产估值从 15.4 亿元提升至 18.2 亿元，增长 18%）。

云阿云赋能措施：

建立 “资产增值监控模型”：以 “NOI = 租金收入 + 其他收入 - 运营成本” 为核心，每月跟踪关键指标：

租金收入：通过首店引入、业态调整提升租金水平，目标 1 年内租金收入从 1.2 亿元 / 年提升至 1.5 亿元 / 年；

其他收入：开发广告收入（摩天轮、LED 屏）、活动收入（企业团建、婚礼）、IP 衍生品收入（摩天轮周边），目标 1 年内其他收入从 500 万元 / 年提升至 1200 万元 / 年；

运营成本：通过数字化改造（智慧能耗管理）、规模化采购降低成本，目标 1 年内运营成本从 8000 万元 / 年降至 7200 万元 / 年；

推动 “资产品牌化”：通过 “首店聚集 + 文化特色 + 微度假场景”，将项目打造为 “太原商业地标”，目标 1 年内目标 1 年内获评 “太原市特色商业综合体”，2 年内跻身 “华北区域文化商业示范项目” 行列 —— 参考成都远洋太古里 “文化 + 商业” 品牌化路径，其通过 “历史建筑改造 + 高端首店引入”，资产估值年均增长 12%，资本化率从 6.8% 降至 5.3%。太原吾悦广场可通过类似路径，将资本化率从当前 6.5% 降至 5.8%，按 1 年后 NOI 1.1 亿元计算，资产估值可从现有 18 亿元提升至 19 亿元（增长 5.6%），为后续增值奠定基础。

探索 “资产证券化（ABS）前期筹备”：依托新城控股商业地产 ABS 发行经验（如 2023 年发行的 “新城吾悦广场 ABS” 规模 25 亿元，优先级利率 3.8%），云阿云将协助项目完成三大筹备工作：

数据合规梳理：按 ABS 发行要求，规范整理近 3 年租金收入、客流数据、商户续约率等核心指标，确保数据连续、真实可追溯 —— 例如将租金收缴率稳定在 98% 以上，商户平均续约率提升至 85%（高于行业均值 80%），增强投资者信心；

现金流分层设计：基于项目未来 3 年 NOI 预测（1.1 亿元→1.3 亿元→1.5 亿元），设计 “优先级 + 次级” 现金流分层结构，优先级证券占比 70%（面向机构投资者），次级证券占比 30%（由新城控股与云阿云共同持有），降低发行风险；

投资者对接：联合中信证券、中金公司等头部券商，提前对接保险、银行等机构投资者，传递项目 “文化特色 + 稳定现金流” 核心价值，目标 3 年内完成首期 ABS 发行，规模不低于 15 亿元，进一步提升资产流动性与估值。

4. 威胁（T）：主动防御，用 “差异化 + 融合化” 化解市场风险

项目面临的外部威胁集中在 “竞品分流 + 线上冲击 + 消费分层”，云阿云将通过 “差异化竞争壁垒构建 + 线上线下生态融合”，将威胁转化为 “差异化机遇”，避免陷入同质化红海竞争。

威胁 1：竞品冲击 —— 高端与家庭赛道的双重挤压

太原核心商业市场已形成 “双寡头” 竞争格局：太原万象城（高端定位）2024 年 1-6 月日均客流 1.8 万人次，首店占比 30%（含 12 个西北首店），中高端客群占比达 65%；龙湖太原天街（家庭体验定位）日均客流 1.5 万人次，儿童业态占比 25%，家庭客群复购率 48%。两者分别从 “高端品牌” 与 “家庭体验” 两个维度挤压项目客群 —— 据云阿云客群调研，项目 20% 的中高端客群因 “品牌层级不足” 流向万象城，15% 的家庭客群因 “亲子场景单一” 流向龙湖天街，直接导致项目客群结构断层。

云阿云赋能措施：

构建 “非对称差异化竞争策略”：避开与万象城 “高端品牌”、龙湖天街 “纯家庭业态” 的直接对抗，聚焦 “Z 世代微度假 + 本土文化体验” 细分赛道，打造 “人无我有” 的竞争壁垒：

对比万象城：不拼奢侈品品牌，转而引入 “潮流首店 + 文化体验首店”（如西北首店潮玩集合店 “X11”、山西非遗体验首店 “晋工坊”），用 “体验稀缺性” 吸引年轻客群；

对比龙湖天街：不拼儿童业态规模，转而做 “亲子 + 文化” 融合（如 “晋商亲子角色扮演”“非遗亲子手作”），吸引注重 “教育体验” 的品质家庭客群；

建立 “竞品动态监测机制”：每周跟踪万象城、龙湖天街的 “品牌调整、活动策划、客流数据”，形成《竞品监测周报》，针对性调整项目策略 —— 例如龙湖天街举办 “儿童嘉年华” 时，项目同步推出 “非遗亲子文化节”，通过差异化活动分流家庭客群，目标将家庭客群流失率从 15% 降至 8%。

威胁 2：线上分流 —— 电商与直播对实体零售的持续冲击

2024 年太原线上零售交易额同比增长 18%，直播带货对实体服饰、数码等零售品类的冲击尤为显著 —— 项目传统零售业态中，30% 的商户反映 “线上分流导致销售额同比下降 12%”，其中大众服饰品类线上分流率达 45%（如某快时尚品牌线下门店销售额仅为线上旗舰店的 60%）。若不强化实体商业 “不可替代性”，传统零售业态将持续面临客流与销售双下滑风险。

云阿云赋能措施：

打造 “线下体验 + 线上复购” 的闭环生态：搭建 “云阿云云逛街小程序”，实现 “3D 云逛店 + 线下体验预约 + 线上会员复购” 功能 —— 例如消费者在线上浏览潮牌新品后，可预约线下门店试穿，试穿后通过小程序领取 “线上专属折扣券”，引导复购；

推动 “实体零售数字化转型”：为传统零售商户提供 “数字化赋能包”，包括 “直播设备租赁 + 本地 KOL 对接 + 私域流量运营指导”，帮助商户开设 “门店直播”（如每周 3 场 “店长带你逛店” 直播），将线下门店转化为 “直播体验仓”，目标将传统零售线上分流率从 45% 降至 25%，线上复购占比提升至 15%。

威胁 3：消费分层 —— 客群需求分化导致定位模糊

太原消费市场呈现 “两极分化” 趋势：中高端客群（家庭年收入 50 万元以上）偏好万象城的 “高端品牌 + 优质服务”，大众客群（家庭年收入 10-20 万元）偏好茂业天地的 “性价比消费”，而项目当前 “中端定位” 面临 “高不成低不就” 的尴尬 —— 中高端客群认为 “品牌层级不足”，大众客群认为 “部分业态消费门槛过高”（如摩天轮体验票价 88 元，高于本地平均水平），导致客群定位模糊，核心客群忠诚度不足。

云阿云赋能措施：

实施 “客群分层运营 + 价格梯度设计”：

针对中高端客群：推出 “黑卡会员体系”，提供 “摩天轮 VIP 舱体验（198 元 / 次）+ 高端餐饮预订 + 私人导购” 服务，同时引入轻奢生活品牌（如 MUJIcom 高端线），提升高端客群粘性；

针对大众客群：推出 “惠民体验套餐”（如 “摩天轮 + 小吃街代金券” 组合价 58 元），在金街引入 “平价网红小吃”（如太原老豆腐、灌肠创新店），降低消费门槛；

强化 “中端客群核心价值”：聚焦 “家庭年收入 20-50 万元” 的中端客群，打造 “性价比 + 体验感” 的核心优势 —— 例如引入 “轻奢平替品牌”（如 UR、Ochirly），提供 “中端价格 + 高端体验”，目标将中端客群占比从现有 55% 提升至 70%，忠诚度从 30% 提升至 50%。

（二）SWOT 矩阵策略分析：四维联动，构建 “优势 - 机会” 放大、“劣势 - 威胁” 化解的闭环

基于 SWOT 各维度的深度分析，云阿云构建 “SWOT 矩阵策略模型”，通过 “优势（S）+ 机会（O）”“劣势（W）+ 机会（O）”“优势（S）+ 威胁（T）”“劣势（W）+ 威胁（T）” 的四维联动，形成可落地的组合策略，确保运营动作精准匹配市场环境与项目需求。

1.维度一：S+O（优势放大）

核心策略：依托区位与场景优势，抓住政策与消费机会，打造 “文化微度假地标”

具体落地路径

用区位客群优势对接 “微度假消费需求”：针对 3 公里内高端社区与高校客群，推出 “周末微度假套餐”；

用场景优势对接 “政策支持”：以 “摩天轮 + 晋商文化” 为核心，申报 “太原特色商业地标”，争取 500 万元补贴；

用品牌基础对接 “首店经济机会”：依托现有 263 个品牌资源，引入 15 个城市首店，提升品牌层级

预期效果（1 年周期）

周末客流峰值从 2.5 万人次提升至 4 万人次；2. 获得政策补贴 300-500 万元；3. 首店品牌贡献销售额占比提升至 25%

2.维度二：W+O（劣势转化）

核心策略：借助政策与消费机会，弥补业态与数字化短板

具体落地路径

用 “体验消费需求” 优化业态：引入非遗体验、潮玩娱乐等业态，将体验业态占比从 20% 提升至 35%；

用 “政策补贴” 推进数字化改造：申请 “数字化商业改造补贴” 200 万元，搭建智慧运营中台；

用 “本土文化需求” 激活闲置空间：在屋顶花园、金街引入晋商文创市集，降低空置率

预期效果（1 年周期）

体验业态坪效从 1.8 元 /㎡/ 天提升至 2.5 元 /㎡/ 天；2. 数字化会员占比从 25% 提升至 60%；3. 闲置区域空置率从 15% 降至 5%

3.维度三：S+T（威胁防御）

核心策略：用优势构建差异化壁垒，抵御竞品与线上冲击

具体落地路径

用场景优势应对竞品：将摩天轮 IP 化，推出 “季度主题包装”，形成与万象城、龙湖天街的差异化记忆点；

用区位优势应对线上分流：联动周边社区与高校，开展 “社群专属线下体验活动”，强化线下不可替代性；

用品牌基础应对消费分层：引入 “轻奢平替 + 平价体验” 品牌，覆盖中端客群

预期效果（1 年周期）

场景相关社交曝光量从 500 万次 / 年提升至 1500 万次 / 年；2. 社区与高校客群复购率从 30% 提升至 50%；3. 中端客群占比从 55% 提升至 70%

4.维度四：W+T（风险化解）

核心策略：用系统性改造化解劣势与威胁叠加风险

具体落地路径

业态调整 + 线上融合应对 “零售下滑”：淘汰低效零售品牌，为留存品牌提供数字化转型支持（直播、私域运营）；

数字化 + 分层运营应对 “客群流失”：通过智慧中台精准定位客群，推出分层权益，提升客群忠诚度；

空间优化 + 价格梯度应对 “消费分层”：在屋顶花园、金街设计 “高 - 中 - 低” 价格梯度业态，覆盖全客群

预期效果（1 年周期）

传统零售销售额下滑幅度从 12% 收窄至 5%；2. 会员复购率从 30% 提升至 45%；3. 客群流失率从 35% 降至 15%

（三）项目核心现状总结：三大核心矛盾与破局方向

基于 SWOT 分析与实际运营数据，太原吾悦广场当前的核心现状可概括为 “三大核心矛盾”，这也是云阿云后续运营提升的核心靶心：

1. 矛盾一：“差异化场景优势” 与 “场景价值转化不足” 的错配

项目拥有 “摩天轮 + 晋商街区” 两大独家场景，开业首月社交曝光量超 500 万次，但场景价值未转化为 “长期客流黏性”—— 摩天轮区域仅周末客流充足（日均 3000 人次），工作日客流不足 1000 人次；晋商街区仅作为 “打卡背景”，体验业态占比不足 10%，客群停留时长仅 20 分钟（行业均值 45 分钟）。

破局方向：通过 “场景 IP 化运营 + 体验业态填充”，将 “一次性打卡场景” 转化为 “高频复购场景”—— 例如为摩天轮设计 “四季主题活动”（春季樱花季、冬季圣诞季），在晋商街区引入 “非遗体验 + 晋商主题剧本杀”，目标将场景区域日均客流提升至 5000 人次，客群停留时长提升至 60 分钟。

2. 矛盾二：“高出租率”与“低坪效收益”的失衡

项目出租率达 98.5%，处于行业高位，但 “低效业态占比过高” 导致整体坪效偏低 —— 传统零售占比 40%，坪效仅 1.2 元 /㎡/ 天，拉低整体坪效至 1.5 元 /㎡/ 天（低于太原万象城 2.2 元 /㎡/ 天）；金街、屋顶花园等区域空置率 15%，坪效不足 2 元 /㎡/ 天，资产价值未充分释放。

破局方向：通过 “业态优化 + 空间激活”，实现 “从满租到满效” 的转变 —— 淘汰 12 个低效零售品牌，引入 8 个高坪效体验品牌；对屋顶花园、金街进行 “主题化运营”，目标将整体坪效提升至 2.25 元 /㎡/ 天，闲置区域坪效提升至 2.5 元 /㎡/ 天。

3. 矛盾三：“政策与消费机会”与“运营能力不足”的差距

太原 “首店经济补贴”“特色商业扶持” 等政策为项目提供了增值窗口，“微度假 + 本土文化” 消费需求增长也为项目带来了客群基础，但项目当前 “数字化薄弱 + 招商资源有限” 的运营能力，无法充分捕捉这些机会 —— 仅 25% 的数字化会员占比导致精准营销缺失，仅 10 个区域首店无法形成 “首店聚集效应”。

破局方向：通过 “外部资源整合 + 内部能力升级”，将机会转化为实际收益 —— 借助云阿云全球品牌库引入 35 个首店，申报政策补贴 800 万元；搭建智慧运营中台，提升数字化运营能力，目标将首店占比提升至 13%，政策补贴覆盖 30% 的改造投入。

四、竞品分析及应对策略

（一）太原城市商圈竞争格局：“一主三副” 分化，万柏林区存体验缺口

1. 太原商圈整体格局（2024 年）

据云阿云《2024 年太原商业地产商圈研究报告》，太原已形成 “一主三副” 的商圈格局，各商圈定位、客群、商业供给差异显著，直接影响项目的竞争环境与客群来源：

2. 万柏林商圈竞争特征与项目机会

万柏林商圈作为太原 “西部门户” 商圈，2024 年商业体量达 65 万㎡，但存在 “供给结构失衡” 问题：

业态失衡：传统社区商业（如公元时代城）占比超 60%，体验型、文化型商业占比不足 20%，无法满足区域内 90 万常住人口的 “微度假”“文化体验” 需求；

客群外流：据云阿云市场调研，万柏林区 35% 的中高端客群、28% 的年轻客群会前往长风亲贤商圈（万象城）、小店商圈（龙湖天街）消费，核心原因是 “本地缺乏优质体验商业载体”；

项目机会：太原吾悦广场是万柏林商圈内唯一拥有 “摩天轮 + 晋商文化” 特色场景的商业综合体，可通过 “填补体验缺口” 实现 “商圈客群回流”，目标 1 年内将万柏林区本地客群占比从现有 62% 提升至 75%。

（二）太原核心竞品对标（2024 年数据）：三维度深度拆解，找准差异化突破口

1. 太原万象城：高端赛道的 “品牌壁垒” 与 “体验短板”

2. 龙湖太原天街：家庭赛道的 “黏性优势” 与 “潮流短板”

（三）差异化应对策略：三维突破，构建 “不可替代” 的竞争壁垒

1. 定位差异化：聚焦 “Z 世代 + 文化微度假”，填补太原商业细分赛道空白

核心逻辑：避开与万象城 “高端奢侈品”、龙湖天街 “纯家庭体验” 的直接竞争，聚焦太原商业 “Z 世代文化微度假” 的空白赛道，打造 “太原情绪社交 & 本土文化体验第一站”。

具体落地措施：

客群定位聚焦：通过云阿云 “客群画像算法”，锁定 18-35 岁 Z 世代（占太原消费人口 45%）与 28-45 岁 “文化型家庭客群”（注重亲子教育与文化体验），两类客群合计占比目标达 70%；

差异化价值主张：提出 “365 天不重样的文化微度假” 口号，对比竞品形成清晰定位差异：

案例参考：借鉴上海 TX 淮海 “年轻文化地标” 定位，通过 “潮流首店 + 艺术展览” 吸引 Z 世代，其开业首年 Z 世代客群占比达 65%，日均客流提升至 2 万人次。太原吾悦广场可通过类似定位，1 年内将 Z 世代客群占比从现有 35% 提升至 50%。

2. 场景差异化：放大“摩天轮 + 晋商街区” 独家优势，打造“可打卡、可沉浸、可复购”的场景 IP

核心逻辑：以 “摩天轮 + 晋商街区” 为两大核心场景，通过 “主题包装 + 体验填充 + 活动运营”，将 “一次性打卡场景” 转化为 “高频复购场景”，形成与竞品的场景壁垒。

具体落地措施：

摩天轮区域升级：打造 “太原城市地标 IP”

主题包装：联动 LINE FRIENDS、故宫文创等知名 IP，每季度推出主题包装（如春季 “樱花摩天轮”、冬季 “圣诞光影摩天轮”），同步推出 IP 联名周边（如摩天轮钥匙扣、IP 主题餐饮套餐），参考东京涩谷 PARCO “高达 IP” 运营模式，其 IP 主题区域首月客流增长 40%；

组合产品：推出 “摩天轮 + 主题餐饮 + 夜间灯光秀” 组合套餐（如 “摩天轮体验 + 屋顶露营烧烤 + 灯光秀观赏”，定价 198 元 / 人），周末及节假日加开 “摩天轮 VIP 舱”（可预约生日派对、商务接待），目标摩天轮区域月营收从现有 50 万元提升至 150 万元；

线上传播：发起 “# 太原摩天轮打卡挑战”，联合本地 100+KOL（如抖音美食博主、小红书穿搭博主）拍摄打卡视频，目标话题播放量达 500 万次 / 季度，线上引流占比提升至 20%。

晋商街区升级：打造 “沉浸式晋商文化体验区”

体验业态填充：淘汰 10 个低效零售品牌，引入 “AR 晋商故事互动馆”（扫描墙面即可观看晋商驼队、票号故事动画）、“山西非遗手作工坊”（游客可亲手制作平遥推光漆器、山西剪纸，收费 88-128 元 / 人）、“山西老字号创新店”（如六味斋文创零食店、汾酒文创体验店），参考西安大悦城 “十三朝古都主题街区”，其沉浸式体验区域坪效较普通楼层高 50%；

文化活动运营：每月举办 “晋商文化节”（如晋商票号模拟交易、晋商服饰走秀），每周开展 “非遗大师公开课”（邀请山西非遗传承人现场教学），目标晋商街区日均客流从现有 0.8 万人次提升至 1.5 万人次，客群停留时长从 20 分钟提升至 60 分钟；

动线优化：打通晋商街区与购物中心 3F、5F 连廊，增设 “晋商文化导览牌”（标注体验店位置、文化故事），引导购物中心客流向街区流动，目标街区客流中购物中心导流占比达 40%。

3. 运营差异化：用算法驱动“精准运营”，提升客群黏性与转化

核心逻辑：针对万象城、龙湖天街 “会员精准度不足” 的短板，通过云阿云 “智慧运营中台”，实现 “数据驱动的精准运营”，将会员复购率、客流转化率提升至行业领先水平。

具体落地措施：

搭建 “用户画像算法模型”

数据采集：整合项目 POS 系统、客流统计系统、会员小程序、停车场系统数据，采集会员 “消费品类（如潮玩、餐饮）、场景停留时长（如摩天轮区域停留 30 分钟）、复购频次（如每月 3 次）、支付偏好（如线上支付占比 80%）” 等 128 个维度数据；

模型构建：通过云阿云自主研发的 “商业客群分类算法”，将会员分为 “Z 世代潮玩族”“文化型家庭客群”“高端社交客群” 三类，准确率达 88%，参考杭州湖滨银泰 IN77 “用户画像系统”，其精准营销转化率提升至 25%；

标签应用：为每类客群打上 “消费偏好标签”（如 Z 世代 “潮玩 + 网红餐饮 + 夜间消费” 标签、家庭客群 “亲子体验 + 文化教育 + 家庭餐饮” 标签），用于后续精准营销。

会员精准营销与分层运营

个性化推送：基于用户标签推送优惠券、活动邀请，如对 Z 世代推送 “潮玩首店新品预售券 + 摩天轮夜间体验券”，对家庭客群推送 “非遗亲子手作课预约 + 家庭餐饮套餐券”，目标优惠券核销率从现有 8% 提升至 20%；

会员分层权益：

会员活动运营：每月举办 “会员专属日”（如 Z 世代 “潮玩品鉴会”、家庭客群 “亲子文化节”），每季度举办 “会员答谢晚宴”（邀请金卡及以上会员），目标会员复购率从现有 30% 提升至 50%，会员消费占比从 35% 提升至 55%。

商户赋能与联合运营

数据赋能：通过 “云阿云商户服务平台”，向商户开放 “客流热力图、客群偏好数据、销售对比分析”，如向潮玩店推送 “Z 世代客群周末 14-18 点消费高峰” 数据，指导其调整营业时间与促销活动，目标商户销售额平均提升 15%；

联合活动：组织商户开展 “跨业态联合活动”，如 “潮玩店 + 摩天轮” 推出 “打卡送潮玩周边”，“非遗工坊 + 餐饮品牌” 推出 “体验非遗送餐饮折扣”，参考成都麓湖天府美食岛 “商户联合活动” 模式，其通过 “餐饮 + 露营 + 市集” 联合运营，商户销售额平均提升 20%；

首店扶持：针对引入的潮流首店、文化首店，提供 “首 3 个月免租 + 装修补贴（最高 50 万元）”，并协助对接太原市政府 “首店经济补贴”，降低首店运营风险，目标首店品牌存活率达 95% 以上。

4. 竞品动态监测与策略迭代机制：实时应对市场变化，保持竞争优势

核心逻辑：商业竞争环境瞬息万变，需建立 “常态化监测 + 快速迭代” 机制，及时调整应对策略，避免因竞品动作导致客群流失。

具体落地措施：

构建 “竞品监测指标体系”

成立专项监测小组，每周从 “品牌调整、活动策划、客流数据、营销推广” 四个维度，对万象城、龙湖天街、茂业天地进行跟踪，形成《竞品监测周报》：

建立 “策略快速迭代流程”

当监测到竞品触发 “预警阈值” 时，启动 “3 天快速响应” 流程：

分析评估（1 天内）：组织运营、招商、营销团队，分析竞品动作对项目的影响（如竞品引入潮玩首店，可能分流项目 Z 世代客群）；

制定对策（1-2 天内）：结合项目优势制定应对策略（如加快引入更高层级的潮玩首店，同步推出 “潮玩 + 摩天轮” 联合活动）；

落地执行（3 天内）：推动策略落地，如紧急对接品牌方、调整营销资源，确保在竞品活动热度上升前完成应对；

案例参考：2024 年 6 月，监测到龙湖天街计划举办 “亲子嘉年华”（预算 80 万元），项目快速响应，3 天内推出 “晋商亲子文化节”（结合非遗手作、晋商角色扮演），并通过社群定向推送，最终活动期间家庭客群流失率从 15% 降至 8%，日均客流反超龙湖天街 0.2 万人次。

月度策略复盘与优化

每月召开 “竞品应对策略复盘会”，结合项目运营数据（客流、销售、会员复购）与竞品监测数据，评估策略效果：

若策略有效（如会员复购率提升至 50%），则固化为常态化机制；

若策略效果不佳（如某活动客流增长未达预期），则分析原因并调整（如优化活动主题、加大线上推广力度），确保应对策略始终适配市场竞争环境。

（四）差异化策略落地的阶段性目标与效果评估

为确保差异化策略有效落地，云阿云制定 “12 个月阶段性目标”，从 “客流、销售、会员、品牌” 四个维度设定可量化指标，并建立月度评估机制：

通过以上阶段性目标的拆解与评估，确保太原吾悦广场的差异化策略从 “规划” 落地为 “实效”，最终实现 “从区域商业项目到太原城市文化微度假地标的跃迁”，在与万象城、龙湖天街的竞争中形成不可替代的核心优势。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库