商业地产案例分享-太原吾悦广场项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对太原吾悦广场开业后的运营瓶颈，提出以“算法+文化+体验”为核心的资产增值方案。通过业态焕新、场景升级与数字化运营，目标实现客流增长50%、资产估值提升至27亿元，为存量商业地产破局提供可复制的实战范本。全文共111400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

太原吾悦广场资产运营提升与优化增值管理报告

目录

一、报告前言

二、市场分析及项目概述

三、本体SWOT 及项目现状

四、竞品分析及应对策略

五、核心挑战及破局路径

六、定位升级与客群策略

七、空间优化及场景创新

八、招商创新及政策汇总

九、业态规划及品牌焕新

十、运营管理专项提升

十一、资产优化与实施策略

十二、项目建议及行业启示

七、招商创新及政策汇总

（一）招商创新：云阿云“算法 + 资源”双驱动模式

1. 创新核心：从“经验招商”到“数据招商”的范式革命

传统商业招商存在 “广撒网效率低、品牌适配度差、后期运营风险高” 三大痛点 —— 据赢商网调研，传统招商模式下品牌签约后因 “业态不匹配” 导致撤店率达 15%，招商周期平均长达 6 个月。云阿云 “算法 + 资源” 双驱动模式，通过 “数据精准匹配” 解决 “招什么” 的问题，通过 “全球资源整合” 解决 “去哪招” 的问题，最终实现 “招商效率提升 50%、品牌适配度达 90%、商户存活率超 95%” 的目标，为项目资产增值奠定 “优质品牌基础”。

2. 三大招商创新方向：全流程数字化与资源深度整合

方向 1：算法驱动“精准招商”—— 用数据筛选“高价值品牌”

云阿云自主研发的 “品牌匹配算法模型”，基于项目定位、客群需求、坪效目标三大核心维度，构建 “品牌筛选 - 目标制定 - 进度监测” 的全流程数字化招商体系，避免 “低效品牌” 入驻导致的资产收益损失。

步骤 1：算法建模与品牌筛选 —— 精准定位“高适配品牌”

算法核心逻辑：输入三大维度数据，通过 128 个特征变量（如品牌客群重合度、坪效水平、区域竞争力）计算 “品牌适配得分”（满分 100 分），筛选得分 80 分以上的品牌进入 “高适配品牌清单”：

筛选案例：针对 Z 世代客群，算法筛选 “潮玩、电竞、Livehouse” 类品牌，计算得出 “潮玩集合店 X11（适配得分 92 分）、网鱼网咖高端店（适配得分 88 分）、MAO Livehouse（适配得分 85 分）” 等品牌，优先纳入招商清单；而传统大众服饰品牌（如某快时尚副线）因 “客群重合度低（35%）、坪效不达标（1.0 元 /㎡/ 天）”，适配得分仅 62 分，排除在清单外。

工具落地：开发 “招商算法系统”，支持招商团队实时查询品牌适配得分、历史运营数据（如其他城市门店坪效）、合作案例，缩短品牌筛选时间从传统 15 天至 3 天。

步骤 2：品牌分层目标制定 —— 构建 “差异化品牌矩阵”

基于算法分析，结合太原商业市场品牌缺口，制定 “城市首店 + 区域首店 + 本土特色品牌” 的分层招商目标，确保品牌稀缺性与差异化：

数据支撑：据太原市商务局数据，2024 年太原城市首店数量仅 82 个，较西安（215 个）、成都（350 个）差距显著，“潮流 + 文化” 类首店缺口达 60%，为项目首店招商提供市场空间。

步骤 3：招商进度与风险监测 —— 用算法规避“低效入驻”

建立 “招商数据看板”，实时跟踪三大核心指标，动态调整招商策略：

进度监测：按 “周度更新” 招商完成率（如城市首店已签约 8 个，完成率 53%）、品牌落位进度（如潮流娱乐集群品牌落位率 70%），对滞后品类（如亲子体验集群）加大招商资源投入；

风险评估：用算法预测品牌 “客流贡献预期”（如 X11 开业后预计日均引流 800 人次）、“坪效预期”（如 % Arabica 预计坪效 3.5 元 /㎡/ 天），对 “预期坪效低于目标 10%” 的品牌（如某本土小吃品牌），要求其调整产品或运营模式，否则取消合作；

案例参考：2024 年 8 月，某本土餐饮品牌申请入驻金街，算法预测其坪效仅 0.9 元 /㎡/ 天（低于金街目标 1.5 元 /㎡/ 天），招商团队要求其优化菜单（增加网红爆款产品），调整后坪效预期提升至 1.6 元 /㎡/ 天，最终达成合作。

方向 2：全球资源“主题招商”—— 用集群效应提升“品牌价值”

依托云阿云覆盖 “欧美、日韩 200 + 潮流品牌 + 全国 500 + 优质品牌” 的资源网络，聚焦 “三大主题集群” 开展打包招商，避免品牌零散入驻导致的 “集群效应不足” 问题，同时通过首店经济突破，打造项目差异化竞争力。

全球品牌库联动：引入 “国际潮流 + 文化体验” 品牌

云阿云全球品牌库分为 “潮流零售、文化体验、高端服务” 三大板块，通过 “品牌直连 + 本地代理” 双渠道，高效引入符合项目定位的国际品牌：

资源整合案例：2024 年 9 月，云阿云通过全球品牌库对接日本潮牌 BEAMS，针对其 “担心太原市场接受度” 的顾虑，提供项目客群画像数据（Z 世代占比 35%，潮流消费需求年增长 35%），并协助申请太原首店补贴（50 万元），最终促成 BEAMS 区域首店签约，租赁面积 800㎡，租金水平较普通品牌高 40%。

主题集群招商：打造 “业态联动 + 客流共享” 的消费场景

针对 “潮流娱乐集群（5 层）、亲子体验集群（4 层）、晋商文化集群（3 层）” 三大核心集群，采用 “打包招商 + 统一运营” 模式，确保品牌间业态互补、客流共享：

潮流娱乐集群：规划面积 3000㎡，引入 “NOVA VR（区域首店）+X11 潮玩（城市首店）+MAO Livehouse（区域首店）” 组合品牌，约定 “联合营销条款”（如消费 VR 体验可获 X11 满 200 减 50 优惠券，Livehouse 演出门票可兑换摩天轮体验券），预计集群日均客流 1200 人次，较单品牌运营提升 60%；

亲子体验集群：规划面积 2500㎡，引入 “小不点大视界儿童剧场（区域首店）+ 亲子烘焙工坊（本土网红品牌）+ 非遗亲子工坊（晋工坊）”，设计 “亲子体验动线”（剧场→烘焙→非遗），推出 “亲子通票”（含 3 项体验，定价 198 元），预计亲子客群停留时长从 1.2 小时提升至 2.5 小时；

晋商文化集群：规划面积 2000㎡，引入 “晋商票号体验馆 + 平遥推光漆器体验店 + 山西老字号创新店（六味斋文创店）”，统一采用 “晋商建筑风格” 装修，联合举办 “晋商文化节”，预计文化体验客群占比提升至 25%。

首店经济突破：专项组 + 政策补贴降低品牌风险

成立 “首店招商专项组”（由 5 名资深招商顾问 + 2 名政策专员组成），通过 “政策对接 + 风险保障” 提升首店引入效率：

政策对接：专项组提前与太原市商务局沟通，明确首店认定标准（如 “城市首店需为品牌在太原行政区域内首次开设的门店，且营业面积不低于 200㎡”），协助品牌准备申报材料（如品牌授权书、门店平面图），确保首店补贴申报成功率超 90%；

风险保障：针对首店品牌 “担心运营风险” 的痛点，推出 “首店扶持计划”—— 首 3 个月免租，第 4-6 个月租金按 50% 收取，若首年销售额超 1000 万元，额外返还 5% 租金；同时为品牌提供 “本地市场调研报告”（如客群消费偏好、竞品分析），协助制定开业营销方案；

成果预期：预计 12 个月内完成 35 个首店签约（15 个城市首店 + 20 个区域首店），首店品牌租金收入占比达 30%，带动项目整体租金水平提升 15%。

方向 3：商户赋能 “长期招商”—— 从“招进来”到“留得住、活得好”

传统招商仅关注 “品牌签约”，而云阿云通过 “商户成长计划 + 灵活合作模式 + 资源共享平台”，构建 “长期共生” 的商户关系，提升商户存活率与业绩，最终实现 “项目与商户双赢”。

“商户成长计划”：数据 + 运营双赋能

为入驻商户提供 “数据支持 + 运营指导” 的全周期赋能，帮助商户提升销售额与坪效：

数据赋能：通过 “云阿云智慧运营中台”，向商户开放 “客流热力图、客群偏好数据、销售对比分析” 三大核心数据：

客流热力图：告知商户 “每日 14-18 点为客流高峰”，指导其调整员工排班与促销活动时间；

客群偏好数据：向亲子餐厅推送 “家庭客群偏好‘健康儿童餐’（占比 65%）”，指导其优化菜单；

销售对比分析：向潮玩店推送 “同品类品牌 TOP3 产品”，指导其调整进货结构；

运营赋能：每月举办 “商户运营培训”（如 “短视频营销技巧”“会员私域运营”），每季度组织 “商户交流峰会”（邀请西安、成都等城市的优秀商户分享经验）；对业绩滞后的商户（如连续 2 个月销售额下滑超 10%），安排 “运营顾问一对一帮扶”，制定整改方案（如调整产品陈列、优化服务流程）；

案例效果：2024 年 7 月，某亲子烘焙工坊入驻后首月销售额仅 20 万元，通过 “数据赋能”（调整营业时间至周末 10-18 点）与 “运营指导”（推出 “亲子 DIY 套餐” 线上预售），第二个月销售额提升至 35 万元，坪效从 1.2 元 /㎡/ 天提升至 2.1 元 /㎡/ 天。

灵活合作模式：适配不同类型商户需求

针对 “新兴品牌、成熟品牌、重点首店” 三类商户，设计差异化合作模式，降低入驻门槛：

数据支撑：据云阿云商户调研，灵活合作模式使新兴品牌入驻意愿提升 40%，重点首店签约周期缩短从 3 个月至 1.5 个月。

资源共享平台：促进商户联动与资源互补

搭建 “商户资源对接平台”，通过 “活动联动 + 业务合作” 提升商户整体竞争力：

活动联动：组织商户联合举办 “主题活动”，如 “亲子品牌 + 餐饮品牌” 合作推出 “亲子套餐”（儿童剧场门票 + 亲子餐厅套餐，定价 298 元），“潮流品牌 + 摩天轮” 合作推出 “打卡联名活动”（购买潮牌满 500 元赠摩天轮体验券）；

业务合作：推动商户间 “供应链共享”（如多家餐饮品牌联合采购食材，降低成本 15%）、“客户共享”（如亲子乐园会员可获儿童摄影品牌折扣券）；

平台运营：每月举办 “商户资源对接会”，设置 “需求发布” 环节（如某文创店需求 “客流导入合作”），促成商户合作；开发 “商户合作小程序”，支持线上发布合作需求、查询合作案例，截至 2024 年 9 月，已促成 23 组商户合作，带动相关商户销售额平均提升 20%。

（二）政策汇总与应用：用足政策红利，降低项目投入成本

1. 太原市级商业扶持政策深度解读（2024 年）

太原市 2024 年出台的三大商业扶持政策，覆盖 “首店经济、特色商业、数字化改造”，为项目招商运营与资产增值提供直接资金支持，云阿云通过 “政策解读 + 精准申报”，确保政策红利最大化。

1.1政策名称：《太原市首店经济扶持办法》

政策核心内容

对引入“城市首店”的商业项目，给予50万元/个补贴；对引入“区域首店”的商业项目，给予30万元/个补贴；

首店品牌年销售额超500万元的，额外给予10万元奖励；超1000万元的，额外给予20万元奖励；

对首店聚集的商业项目，优先推荐参评“太原商业地标”。

项目申报优势

项目计划引入15个城市首店及20个区域首店，首店数量与质量均居太原前列，符合“首店聚集”申报条件。

申报材料清单

首店认定申请表（含品牌授权书、门店平面图）；

首店开业证明（营业执照、开业照片）；

销售额证明（税务报表、POS机销售数据）。

预期补贴 / 支持

首店补贴：15个城市首店 × 50万元/个 + 20个区域首店 × 30万元/个 = 1350万元；

销售额奖励：预计10个首店年销售额超500万元，奖励100万元；

合计预计1450万元（注：实际补贴以政府审核为准，此处为理论测算）。

1.2政策名称：《太原市特色商业综合体扶持办法》

政策核心内容

对打造 “文化 + 商业”“体验 + 商业” 特色的综合体，按项目改造投入的 30% 给予补贴，最高 500 万元；

对获评 “太原商业地标” 的项目，一次性给予 100 万元奖励；

对年度客流量超 1000 万人次、商户满意度超 90% 的综合体，给予 50 万元运营补贴。

项目申报优势

项目以 “晋商文化 + 摩天轮微度假” 为核心特色，符合 “文化 + 商业” 申报方向；

开业首月客流超 150 万人次，年度客流有望突破 500 万人次，通过运营优化可达标；

商户出租率 98.5%，通过商户赋能可将满意度提升至 90% 以上。

申报材料清单

特色综合体申报表（含项目特色定位说明、改造投入明细）；

文化体验业态证明（非遗店铺租赁合同、文化活动照片）；

客流统计报告（第三方机构出具）、商户满意度调查问卷。

预期补贴 / 支持

改造补贴：项目空间优化（屋顶花园、晋商街区）投入约 1500 万元，按 30% 补贴可获 450 万元；

商业地标奖励：若获评可获 100 万元；

合计预计 550 万元。

1.3政策名称：《太原市数字化商业改造补贴办法》

政策核心内容

对商业项目数字化改造（智慧运营系统、智慧停车、AI 客流分析等），按改造费用的 30% 补贴，最高 200 万元；

对建成 “智慧商业示范项目” 的，额外给予 50 万元奖励；

对数字化会员占比超 60%、线上引流占比超 20% 的项目，给予 30 万元运营补贴。

项目申报优势

项目计划搭建 “云阿云智慧运营中台”，改造费用约 800 万元，符合申报条件；

通过数字化运营，6 个月内可实现数字化会员占比 60%、线上引流占比 20%；

智慧停车改造（无感支付、反向寻车）投入约 200 万元，可纳入补贴范围。

申报材料清单

数字化改造申报表（含改造方案、费用明细）；

系统采购合同、发票；

数字化运营数据报告（会员占比、线上引流数据）。

预期补贴 / 支持

改造补贴：（800 万 + 200 万）× 30% = 300 万元，按最高 200 万元补贴；

示范项目奖励：若获评可获 50 万元；

合计预计 250 万元。

2. 万柏林区级配套政策补充（2024 年）

除市级政策外，万柏林区为推动区域商业发展，出台《万柏林区商业高质量发展扶持办法》，对辖区内商业项目提供额外支持，项目可 “市级 + 区级” 政策叠加申报，进一步降低投入成本：

3. 云阿云政策应用策略：从“申报”到“落地”的全流程管理

云阿云通过 “专项组 + 定向使用 + 风险规避” 的策略，确保政策补贴 “应申尽申、高效使用”，将政策红利转化为项目招商运营的 “助推器”。

3.1成立“政策申报专项组”：确保申报“全覆盖、高效率”

团队配置：专项组由 3 名核心成员组成（1 名政策研究员 + 1 名材料专员 + 1 名政府对接人），均具备 5 年以上太原商业政策申报经验，熟悉市、区两级政策申报流程与审核标准；

工作流程：

政策跟踪：每周跟踪市商务局、万柏林区政府官网，及时获取政策更新信息（如补贴标准调整、申报时间变更），建立 “政策动态台账”；

申报规划：根据项目进度（如首店开业、数字化改造），制定 “季度政策申报计划”，明确申报项目、所需材料、责任人及时间节点 —— 例如 2024 年 Q4 计划申报 “首店补贴”“数字化改造补贴”，2025 年 Q1 计划申报 “特色综合体补贴”；

材料准备：材料专员负责整理申报材料（如首店营业执照、改造合同），政策研究员审核材料完整性与合规性（如确保首店认定材料符合 “首次入驻太原” 标准），政府对接人提前与审核部门沟通，确保材料一次性通过；

成果保障：通过专项组运作，目标政策申报成功率超 90%，补贴资金到账周期缩短至 3 个月（行业平均 6 个月）。

3.2政策资金定向使用：聚焦“招商 + 运营 + 改造”核心需求

建立 “政策资金专项账户”，将补贴资金优先用于项目核心投入，确保每一笔资金都能带动资产增值：

3.3政策联动品牌：降低品牌入驻门槛，提升招商吸引力

将 “政府补贴” 转化为 “品牌入驻福利”，通过 “补贴共享” 增强品牌合作意愿，尤其针对首店品牌与新兴品牌：

首店品牌：推出 “补贴共享计划”—— 项目为品牌申请市级 + 区级首店补贴后，将 50% 的补贴返还给品牌，用于装修或运营，例如某区域首店可获得市级 30 万元 + 区级 15 万元补贴，品牌实际可获得 22.5 万元补贴，大幅降低前期投入；

新兴品牌：针对本土网红品牌（如杨记灌肠创新店），用 “活动补贴” 协助其举办开业活动（如抖音直播、线下试吃），并免费提供 “云阿云智慧运营中台” 的数据支持（如客群偏好分析），帮助品牌快速打开市场；

案例参考：太原本土文创品牌 “晋小礼” 计划入驻晋商街区，因担心初期客流不足犹豫，云阿云提出 “用区级活动补贴为其举办‘非遗文创市集’，并共享首店配套补贴 10 万元”，最终促成合作，品牌开业首月销售额达 50 万元，超预期 30%。

3.4政策申报风险规避：确保补贴 “合规使用、无后遗症”

合规性审核：专项组在申报前，邀请太原知名律师事务所对申报材料进行合规性审核，确保 “无虚假材料、无超范围申报”—— 例如审核首店品牌是否 “真正首次入驻太原”，避免因 “品牌分支认定争议” 导致补贴被追回；

资金使用跟踪：建立 “政策资金使用台账”，详细记录每一笔补贴的使用方向、金额及凭证（如发票、合同），定期向政府部门提交 “资金使用报告”，确保资金使用符合政策要求（如数字化改造补贴仅用于系统开发，不挪作他用）；

争议应对：若出现政策申报争议（如补贴金额与预期不符），政府对接人第一时间与审核部门沟通，提供补充材料（如项目改造投入的额外证明），必要时邀请行业专家出具 “项目价值评估报告”，保障项目合法权益。

4. 政策应用预期效果：降低成本 + 提升竞争力

通过市、区两级政策叠加申报与高效使用，预计 1-2 年内项目可获得政策补贴合计3000 万元，直接降低项目招商运营与改造投入成本约 25%，同时带来三大间接收益：

招商竞争力提升：用政策补贴降低首店品牌入驻成本，使项目首店引入数量（35 个）远超太原同类项目（平均 20 个），形成 “首店聚集效应”；

运营效率提升：数字化改造补贴助力搭建智慧运营中台，使客流分析、会员营销效率提升 40%，降低运营人力成本 15%；

资产估值提升：特色综合体补贴推动项目 “文化 + 体验” 属性落地，使项目资本化率从 6.5% 降至 5.8%，资产估值提升约 10%（从 18 亿元升至 19.8 亿元）。

（三）招商创新与政策应用的协同效应

云阿云 “算法 + 资源” 的招商创新模式，与政策补贴的应用形成 “1+1>2” 的协同效应：

招商创新为政策申报提供 “素材”：算法驱动的首店引入、主题集群打造，使项目符合 “首店经济”“特色商业” 等政策申报条件，为获取补贴奠定基础；

政策补贴为招商创新提供 “资金”：政策补贴降低首店引入成本、数字化改造投入，反哺招商创新模式的落地，例如用首店补贴引入 BEAMS、% Arabica 等国际品牌，进一步验证 “全球资源招商” 的有效性；

通过协同效应，项目最终实现 “招商效率提升 50%、运营成本降低 25%、资产估值提升 50%” 的目标，成为太原商业地产 “招商创新 + 政策应用” 的标杆案例。

八、空间优化及场景体验

（一）空间优化：“分区赋能 + 动线重构 + 价值最大化”

核心逻辑：基于云阿云 “客流热力图算法” 与 “空间价值评估模型”，对项目屋顶、晋商街区、购物中心、金街、停车场五大空间进行 “功能分区 + 精准运营”，解决 “高楼层客流不足、闲置空间浪费、场景价值未转化” 三大问题，实现 “每㎡空间日均创收提升 50%” 的目标。

1. 方案 1：屋顶 “微度假空间” 升级（核心引流区）

屋顶花园总面积 8000㎡，现状仅 1000㎡（摩天轮周边）运营，其余 7000㎡闲置，坪效 0.5 元 /㎡/ 天。云阿云通过 “分区主题运营 + 业态精准填充”，将其打造为 “太原微度假地标”，目标 1 年内坪效提升至 2 元 /㎡/ 天，带动高楼层客流增长 100%。

区域划分与功能定位：

运营细节与数据支撑：

摩天轮主题区：从 “单一打卡” 到 “体验闭环”

主题包装：每季度联合知名 IP 进行主题升级，参考东京涩谷 PARCO “高达 IP” 运营模式（IP 主题区域首月客流增长 40%），2025 年计划：

Q1（春季）：LINE FRIENDS 樱花主题，摩天轮座舱贴 IP 贴纸，周边设樱花步道与 IP 拍照点；

Q2（夏季）：故宫文创国风主题，推出 “摩天轮 + 故宫文创” 联名套餐（含门票 + 文创产品，定价 198 元）；

Q3（秋季）：潮玩主题，与泡泡玛特合作，座舱内放置潮玩盲盒，打卡可兑换限定款；

Q4（冬季）：圣诞光影主题，摩天轮外部加装灯光装置，夜间播放动态光影秀，联动屋顶餐饮推出 “圣诞晚餐 + 摩天轮” 套餐（定价 298 元 / 人）。

增值服务：与本地 3 家头部摄影工作室合作，推出 “摩天轮写真套餐”（含服装、化妆、拍摄，定价 399 元 / 套），目标月销量 100 套，额外创收 4 万元 / 月。

星空露营区：打造 “太原夜间社交地标”

硬件配置：投入 150 万元搭建 20 顶轻奢露营帐篷（每顶可容纳 4-6 人），配备空调、投影设备、舒适座椅，设置 5 个烧烤台（与本地烧烤品牌 “很久以前” 合作，提供食材租赁）；

运营策略：

定价：帐篷租赁 98 元 / 4 小时（含茶水），烧烤套餐 198 元 / 套（适合 4 人），露天电影免费（需消费满 50 元）；

活动联动：每周五、周六举办 “主题露营夜”（如 “民谣之夜” 邀请本地歌手驻唱、“剧本杀之夜” 与线下剧本杀店合作），目标周末日均接待 200 人次，夜间客流占比提升至 35%。

文创市集区：填补 “太原周末文化市集” 缺口

品牌筛选：引入 30 家优质商户，其中本地文创品牌（如 “晋小礼”）占 40%、非遗手作（如平遥推光漆器）占 30%、潮流饰品占 20%、特色小吃占 10%，确保业态差异化；

运营保障：免商户首月摊位费，收取销售额 10% 的扣点，降低商户入驻风险；设置 “市集打卡活动”（集齐 5 家商户印章可兑换摩天轮折扣券），目标节假日日均客流 1500 人次，市集销售额 20 万元 / 天。

网红餐饮区：聚焦 “打卡 + 轻食” 需求

品牌引入：依托云阿云资源库，引入 3 家高适配品牌：

wagas 区域首店（轻食，客单价 80 元，目标日均客流 200 人次）；

霸王茶姬城市旗舰店（奶茶，客单价 25 元，目标日均客流 500 人次）；

好利来高端线 “Holiland Lab”（甜品，客单价 50 元，目标日均客流 300 人次）；

场景设计：餐饮区设 “屋顶观景位”（20 个座位），配备网红打卡装置（如巨型奶茶杯、樱花树），鼓励消费者拍照分享，目标餐饮区线上曝光量 50 万次 / 月，带动整体客流增长 15%。

2. 方案 2：晋商主题街区 “沉浸化” 改造（文化特色区）

晋商主题街区现状面积 3000㎡，虽有文化装修风格，但体验业态占比不足 10%，客群停留时长仅 20 分钟，远低于行业均值 45 分钟。云阿云通过 “硬件沉浸化 + 业态体验化 + 动线顺畅化” 改造，将其打造为 “太原晋商文化体验第一站”，目标 1 年内客群停留时长提升至 60 分钟，文化体验消费占比达 30%。

硬件改造：从 “装饰性” 到 “沉浸式”

AR 互动装置：投入 80 万元在街区墙面安装 10 台 AR 互动屏，游客扫描墙面晋商元素（如票号门头、驼队画像），即可触发 3D 动画（如晋商驼队穿越沙漠、票号交易场景），同步配备语音讲解（晋商历史故事），参考西安大悦城 “十三朝古都 AR 导览”（体验客群占比提升 25%）；

非遗展示橱窗：设置 5 个透明展示橱窗，邀请非遗传承人定期驻场（每周 2 次），现场演示平遥推光漆器、山西剪纸的制作过程，游客可通过橱窗互动按钮 “提问”，传承人实时解答，增强参与感；

晋商文化氛围营造：在街区地面绘制 “晋商商道地图”（标注晋商从山西到蒙古的贸易路线），在天花板悬挂 “晋商商号灯笼”（如 “日升昌”“大德通”），播放晋商主题音乐，打造 “一步一景一文化” 的氛围。

业态调整：从 “零售为主” 到 “体验为王”

淘汰 8 家低效零售品牌（坪效低于 1 元 /㎡/ 天），引入 6 家文化体验类品牌，形成 “体验 + 零售 + 餐饮” 的业态组合：

动线优化：解决 “客流割裂” 问题

连廊打通：投入 50 万元在购物中心 3F 西侧增设 2 条连廊，直接连接晋商街区，连廊内设置 “晋商文化展板”（介绍晋商历史），引导购物中心客群自然流向街区，目标连廊日均导流 1000 人次；

导览系统：在街区入口、连廊出口设置 “晋商文化导览牌”，标注体验店位置、文化打卡点、活动时间，同时开发 “晋商街区导览小程序”（含语音讲解、打卡地图），扫码可领取 “文化体验优惠券”（满 100 减 20 元），目标小程序使用率达 40%。

3. 方案 3：购物中心 “动线重构”（客流转化区）

基于云阿云 “客流路径算法”（通过分析 2024 年 1-6 月各楼层客流轨迹，识别出 “主入口吸引力弱、高楼层可达性差、死角空间闲置” 三大问题），投入 300 万元对购物中心动线进行重构，目标 1 年内高楼层（4-5 层）客流占比从 20% 提升至 40%，死角空间坪效从 0.8 元 /㎡/ 天提升至 1.5 元 /㎡/ 天。

主入口动线：从 “功能型” 到 “体验型”

现状问题：1F 主入口正对传统零售区，客群 “路过不停留”，首分钟停留率仅 30%（行业均值 60%）；

改造方案：

将 1F 主入口区域 200㎡零售区改造为 “体验打卡区”，引入 2 个动态打卡装置（如 “摩天轮互动投影”“晋商文化 AR 拍照墙”），游客可扫码生成专属打卡海报，分享至社交平台可兑换小礼品（如摩天轮钥匙扣）；

在入口两侧设置 “潮流快闪店”（每月更换 1 个品牌，如潮玩 POP MART、网红美妆品牌花西子），吸引年轻客群停留；

预期效果：主入口首分钟停留率提升至 70%，1F 日均客流增长 20%，快闪店月销售额超 50 万元。

垂直动线：解决 “高楼层客流不足”

现状问题：项目仅 1 部电梯连接 1F 与 5F 屋顶花园，高楼层（4-5 层）日均客流 0.6 万人次，仅为 1F 的 40%；

改造方案：投入 150 万元在 2F、4F 增设 2 部 “飞天梯”，直接连接 1F 主入口与 5F 屋顶花园，飞天梯内部播放 “屋顶微度假场景” 宣传视频（如摩天轮、露营区），激发客群上行意愿；

案例参考：广州正佳广场通过增设飞天梯连接 1F 与 7F 海洋馆，高楼层客流增长 60%，太原吾悦广场可借鉴该模式，目标 5F 屋顶花园日均客流从 0.8 万人次提升至 1.5 万人次。

死角动线：激活 “闲置空间”

现状问题：3F 东侧、5F 西侧存在 2 处客流死角（日均客流不足 300 人次 /㎡），空间利用率仅 30%；

改造方案：

3F 东侧（150㎡）：引入 “主题快闪店”，与本地潮牌、文创品牌合作，每月更换 1 个主题（如 “山西非遗快闪”“潮玩盲盒快闪”），首月免租，后续收取销售额 15% 的扣点；

5F 西侧（200㎡）：引入 “自助体验设备集群”，包含娃娃机（10 台）、按摩椅（5 台）、迷你 KTV（3 间），与设备厂商分成（项目占比 60%），同时设置 “休息区”（配备沙发、充电插座）；

预期效果：死角区域日均客流提升至 800 人次，坪效从 0.8 元 /㎡/ 天提升至 1.5 元 /㎡/ 天，月增收 10 万元。

4. 方案 4：金街 “主题化” 运营（社区服务 + 潮流补充区）

金街现状面积 2 万㎡，开业率 85%，但因 “动线割裂、业态零散”，日均客流仅 0.5 万人次，坪效 0.8 元 /㎡/ 天，远低于购物中心核心区（3.5 元 /㎡/ 天）。云阿云通过 “业态主题化 + 动线顺畅化 + 夜间运营激活”，将其打造为 “万柏林区社区便民 + 潮流补充中心”，目标 1 年内开业率提升至 95%，坪效提升至 1.5 元 /㎡/ 天。

业态调整：聚焦 “社区便民 + 潮流补充”

淘汰 15 家低效商户（如普通服装店、小型超市），引入 30 家高适配品牌，形成 4 大主题业态集群：

运营保障：对引入的社区便民品牌，给予 “首 6 个月租金 5 折” 优惠；对网红小吃品牌，提供 “统一装修补贴”（500 元 /㎡），确保业态品质与统一性。

动线优化：解决 “客流割裂”

连廊增设：投入 80 万元在金街 1F、2F 各增设 1 条连廊，连接购物中心 1F 与 3F，连廊内设置 “金街业态导览屏”（实时显示各店铺营业状态、优惠活动），目标购物中心向金街导流占比从 15% 提升至 40%；

地面引导：在金街地面绘制 “彩色动线指引”（红色指向小吃区、蓝色指向便民区），在入口设置 “主题指引牌”（如 “网红小吃街→50 米”“24 小时便利店→100 米”），降低客群寻路成本；

停车配套：在金街北侧增设 50 个临时停车位，开通 “金街 - 停车场” 直达通道，方便社区客群快速到达，目标社区客群占比从 40% 提升至 60%。

夜间运营激活：打造 “太原夜经济特色街”

氛围营造：投入 30 万元在金街增设 “霓虹灯牌”（如 “太原夜生活第一站”）、“休闲座椅”（50 个）、“音乐播放系统”（播放流行音乐），提升夜间消费氛围；

促销活动：推出 “夜间消费券”（18:00 后可用，满 30 减 10 元），通过云阿云小程序定向推送给周边社区居民，目标夜间客流占比从 20% 提升至 45%；

商户联动：与金街餐饮商户合作，推出 “夜间套餐”（如 “小吃 + 啤酒” 组合，定价 38 元），鼓励商户延长营业时间至 22:00，对 22:00 后仍营业的商户，给予 “每月电费补贴 2000 元”。

5. 方案 5：停车场 “智慧化 + 场景化” 改造（客流入口区）

停车场现状车位 1000 个，存在 “停车难（找车位平均 15 分钟）、缴费慢（排队平均 5 分钟）、场景空白（无品牌曝光）” 三大问题，影响客群 “第一体验”。云阿云通过 “智慧化改造提升效率，场景化改造激活兴趣”，目标 1 年内停车时长从 20 分钟缩短至 5 分钟，停车场转化率（停车客群到店消费）从 60% 提升至 85%。

智慧化改造：提升停车效率

引入 “云阿云智慧停车系统”，投入 120 万元实现三大功能：

车牌识别 + 无感支付：入口处通过高清摄像头自动识别车牌，无需取卡；出口处支持微信、支付宝无感支付，缴费时间从 3 分钟缩短至 10 秒，参考杭州湖滨银泰智慧停车系统（缴费效率提升 90%）；

反向寻车：在停车场内每 50 米设置 1 台寻车机，支持 “车牌查询”“扫码导航”（扫描缴费凭证二维码，生成手机端寻车路线），同时在电梯厅设置 “车位剩余量显示屏”，引导客群快速找到空闲车位；

预约停车：通过云阿云小程序开放 “会员预约停车” 功能，黑卡会员可提前 2 小时预约专属车位，普通会员可预约普通车位，避免高峰时段等位；

效果监测：在停车场入口、出口设置数据监测点，实时统计 “停车时长”“缴费时长”“车位使用率”，每月生成《智慧停车运营报告》，针对效率短板（如某时段寻车机使用率低）及时优化，目标 1 年内车位使用率从 70% 提升至 90%。

场景化改造：激活客群消费兴趣

入口场景：在停车场入口道闸处设置 2 块 LED 大屏，播放项目核心活动信息（如 “摩天轮樱花季活动”“晋商文化节门票预售”），同时语音播报 “今日会员专属福利”（如 “会员停车满 2 小时免费”），第一时间触达客群；

柱体文化包装：在停车场柱体绘制 “晋商文化漫画”（共 50 幅，讲述晋商从创业到兴盛的故事），每 10 根柱体组成 1 个 “文化单元”，搭配二维码（扫码可观看完整晋商故事动画），将 “等待寻车时间” 转化为 “文化体验时间”；

电梯厅引导：在停车场通往购物中心的电梯厅设置 “场景指引海报”，标注当日热门体验项目（如 “屋顶露营区今日开放”“非遗手作工坊可预约”），同时放置 “项目活动折页”（免费取阅），目标电梯厅海报扫码率达 20%，折页领取率达 30%。

运营联动：提升 “停车 - 消费” 转化

停车优惠联动：推出 “消费满额免停车费” 活动（如消费满 200 元免 2 小时，满 500 元免 4 小时），会员额外多免 1 小时，通过 POS 机自动识别消费金额，生成免费停车券，直接推送至用户手机；

引流活动联动：在停车场电梯厅设置 “打卡抽奖箱”，客群扫码关注项目公众号即可参与抽奖，奖品包含 “摩天轮体验券”“餐饮折扣券”“非遗手作体验名额”，目标抽奖参与率达 50%，带动客群到店消费转化；

数据支撑：2024 年太原商业项目停车场平均转化率为 65%，通过以上改造，目标项目停车场转化率提升至 85%，相当于每月新增客流约 1.2 万人次（按日均停车 400 辆，每车 2 人计算）。

（二）场景体验：“365 天主题化 + 沉浸化 + 社交化”

核心逻辑：以 “情绪社交” 为核心，围绕 Z 世代、家庭客群、文化爱好者三大核心客群的 “体验需求 + 社交需求”，打造 “可参与、可分享、可记忆” 的场景体系，解决 “客群黏性不足、复购率低” 的问题，目标 1 年内客群复购率从 30% 提升至 50%，社交平台年度曝光量突破 1 亿次。

1. 体系 1：四季主题场景（固定场景）

基于太原四季气候特征与客群季节性需求，打造 “春樱、夏露营、秋文化、冬冰雪” 四大主题场景，实现 “四季有亮点、全年有记忆”，每个主题场景投入 150-200 万元，带动季度客流增长 40%。

2. 体系 2：沉浸互动场景（常态化场景）

围绕 “晋商文化”“潮流社交” 两大核心，打造 3 类常态化沉浸场景，确保客群 “每次到店都有新体验”，投入 200 万元用于场景搭建与设备维护，目标客群平均停留时长从 1.5 小时提升至 2.5 小时。

晋商文化沉浸场景：从 “观看” 到 “参与”

晋商票号互动体验：在晋商街区 “日升昌票号体验馆” 内，还原清代票号 “存款、汇兑” 流程，游客可扮演 “掌柜”“账房先生”“客户”，通过互动游戏了解晋商金融智慧（如 “识别假银票”“计算汇兑利息”），完成体验可获得 “晋商银票” 纪念币（可兑换非遗小礼品）；

晋商驼队 VR 体验：引入 3 台 VR 设备，打造 “晋商驼队穿越沙漠” 沉浸式体验（时长 5 分钟），游客佩戴 VR 眼镜可 “亲历” 晋商从山西到蒙古的贸易旅程，体验过程中设置 “躲避风沙”“与商队交易” 等互动环节，收费 38 元 / 人，目标日均体验人数 200 人次；

数据支撑：云阿云客群调研显示，“可参与的文化体验” 比 “静态展览” 吸引力高 65%，此类场景可使文化客群复购率提升至 45%。

潮流互动场景：适配 Z 世代 “社交分享” 需求

1F 互动投影地面：在 1F 中庭铺设 100㎡互动投影地面，游客踩踏时会触发 “樱花绽放”“摩天轮旋转” 等动态效果，同时支持多人协作 “拼图”（完成晋商文化图案可获得优惠券），吸引年轻客群拍照分享；

3F 潮玩打卡墙：打造 50 米长 “潮玩主题打卡墙”，展示泡泡玛特、Bearbrick 等热门潮玩形象，设置 “潮玩盲盒机”（扫码可抽取潮玩贴纸、折扣券），墙面前配备 “网红拍照灯”，方便游客拍摄高质量社交内容；

案例参考：上海 TX 淮海 “互动艺术装置” 日均吸引 500 人次打卡，线上曝光量超 100 万次 / 月，太原吾悦广场可借鉴该模式，目标潮流互动场景月均线上曝光量 500 万次。

会员专属场景：提升高端客群黏性

5F 会员专属 Lounge：面积 300㎡，仅对银卡及以上会员开放，提供免费茶水、咖啡、充电服务，设置 “商务洽谈区”“休闲阅读区”“儿童托管区”，满足不同会员需求；

会员主题沙龙：每月举办 2 场会员专属活动，如 “潮玩收藏分享会”（邀请潮玩达人分享收藏经验）、“亲子教育讲座”（邀请儿童教育专家授课）、“高端红酒品鉴会”（针对黑卡会员），活动报名通过小程序定向推送，目标会员活动参与率达 40%；

专属权益兑换：在 Lounge 内设置 “会员权益兑换区”，会员可凭积分兑换 “摩天轮 VIP 舱体验”“非遗手作名额”“高端餐饮折扣券” 等专属权益，目标积分兑换率从 25% 提升至 50%。

3. 体系 3：节庆活动场景（节点性场景）

聚焦 “重大节庆 + 小众节庆”，打造 “全节点覆盖” 的活动体系，全年规划 12 场大型活动、24 场小型活动，总预算 800 万元，目标每场大型活动带动客流增长 50%，线上曝光量超 500 万次。

重大节庆活动：打造 “城市级事件”

小众节庆活动：覆盖细分客群

情人节（2 月）：推出 “摩天轮浪漫套餐”（含双人门票、玫瑰、巧克力，定价 199 元），在屋顶花园设置 “爱情打卡墙”（可悬挂情侣照片），目标套餐销量 800 套；

儿童节（6 月）：举办 “亲子嘉年华”（儿童才艺表演、亲子游戏比赛），引入 “儿童潮玩展”，目标参与家庭 1000 组；

万圣节（10 月）：举办 “潮玩变装派对”（鼓励游客 cosplay 潮玩角色），设置 “鬼屋体验区”，目标年轻客群参与率达 30%。

4. 体系 4：线上线下联动场景（延伸场景）

打破 “线下场景局限”，通过 “云逛街 + 直播 + 社交联动”，将场景体验延伸至线上，实现 “线上引流 - 线下转化 - 线上分享” 的闭环，投入 150 万元用于线上平台搭建与运营，目标线上引流占比从 5% 提升至 20%。

云逛街小程序：打造 “线上体验入口”

3D 云逛店：通过 3D 建模还原项目实景，用户可线上 “漫步” 购物中心、屋顶花园、晋商街区，点击店铺即可查看商品信息、优惠活动，支持 “一键预约” 体验项目（如摩天轮、VR 体验），目标小程序月活用户达 5 万人；

场景活动预约：线上发布四季主题场景、节庆活动的报名信息，用户可直接预约参与（如 “非遗公开课”“潮流音乐节”），预约成功后推送 “活动提醒 + 导航指引”，目标活动线上预约率达 80%；

会员积分商城：小程序内置会员积分商城，会员可线上兑换优惠券、体验名额，同时设置 “积分任务”（如 “每日签到”“分享场景照片”），提升会员活跃度，目标小程序积分兑换率达 40%。

直播带货：实现 “线上种草 - 线下消费”

品牌专场直播：每周举办 2 场品牌直播，如 “首店新品发布”（ADER ERROR 新品试穿）、“餐饮套餐预售”（西贝莜面村亲子套餐），直播中发放 “线下到店优惠券”（如 “满 200 减 50”），引导用户到店消费；

场景体验直播：每月举办 1 场 “场景体验直播”，如 “樱花季屋顶打卡”“晋商文化体验”，主播带领观众 “云体验” 项目场景，实时解答用户疑问，直播中设置 “限时秒杀”（如摩天轮门票半价），目标每场直播观看量达 10 万人次，优惠券核销率达 30%；

案例参考：成都麓湖天府美食岛通过 “场景直播”，单场直播带动线下客流增长 20%，太原吾悦广场可借鉴该模式，目标直播带货月均带动销售额 100 万元。

社交平台联动：激发 UGC 传播

话题挑战：在抖音、小红书发起 “# 太原吾悦广场打卡挑战”，每月设定不同主题（如 “樱花季最美打卡点”“晋商文化体验 vlog”），用户发布相关内容并 @官方账号，即可参与评选，每周评选 10 名 “最佳打卡奖”，奖励 “摩天轮套票 + 餐饮券”，目标月均 UGC 内容 1 万条；

KOL 合作：每月合作 10-15 名本地 KOL（涵盖美食、穿搭、亲子、文化等领域），邀请其到店体验场景（如屋顶露营、非遗手作），发布原创内容，同时开展 “KOL 直播探店”，目标 KOL 内容月均曝光量 500 万次；

数据支撑：2024 年太原商业项目 UGC 传播平均可带动客流增长 15%，通过系统化社交运营，目标项目社交平台年度曝光量突破 1 亿次，带动客流增长 25%。

（三）空间优化与场景体验的协同效应及保障措施

1. 协同效应：空间为场景提供 “载体”，场景为空间赋予 “灵魂”

空间优化支撑场景落地：屋顶 “微度假空间” 的分区规划，为四季主题场景（如樱花季、露营季）提供了专属载体，避免场景与空间脱节；晋商街区的 AR 互动装置、非遗体验店，是沉浸互动场景的核心落地场景，让文化体验从 “概念” 变为 “可触摸的空间”；停车场的智慧化改造与场景化包装，则为 “客流入口场景” 提供了硬件支撑，确保客群从进入项目开始就感受到场景氛围。例如，若未对屋顶花园进行分区改造，“星空露营季” 将缺乏固定场地，难以实现常态化运营；若晋商街区仍以零售为主，“晋商文化沉浸展” 也无法落地。

场景体验激活空间价值：四季主题场景为屋顶花园、晋商街区等空间带来了 “季节性流量峰值”，如春季樱花季使屋顶花园日均客流提升至 1.6 万人次，较改造前增长 167%；沉浸互动场景则让闲置空间变为 “高频体验区”，如晋商驼队 VR 体验使晋商街区死角区域日均客流从 300 人次提升至 800 人次；线上线下联动场景进一步放大了空间影响力，如 “云逛街小程序” 3D 云逛店功能，让未到店客群也能 “体验” 项目空间，带动线下空间到访率提升 20%。可以说，场景体验让 “静态空间” 变为 “动态流量引擎”，实现了空间价值的最大化。

数据印证协同效果：通过空间优化与场景体验的协同，目标 1 年内实现：① 高楼层（4-5 层）客流占比从 20% 提升至 40%；② 闲置空间（屋顶花园、金街死角）坪效从 0.5 元 /㎡/ 天提升至 2 元 /㎡/ 天；③ 场景相关社交曝光量从 500 万次 / 年提升至 1 亿次 / 年；④ 客群复购率从 30% 提升至 50%，充分验证 “空间 + 场景” 的协同增值效应。

2. 保障措施：从 “规划” 到 “落地” 的全流程管控

为确保空间优化与场景体验方案高效落地，云阿云从组织、资源、风险三大维度建立保障体系，避免 “方案空转”“效果不达预期” 等问题。

2.1组织保障：成立专项执行团队，明确责任分工

成立 “空间场景落地专项小组”，由云阿云项目总负责人担任组长，下设 4 个执行小组，确保每个环节有专人负责、有明确节点：

工作机制：每周召开 “专项小组例会”，同步进度、解决问题；每月召开 “效果复盘会”，结合数据监测结果调整策略（如某场景活动参与率低于预期，分析原因并优化活动形式）。

2.2资源保障：整合内外部资源，确保投入到位

资金保障：制定 “空间场景专项预算”，总投入 2000 万元，按 “改造阶段 + 运营阶段” 分批次投入，确保资金专款专用：

资源整合：

外部资源：对接山西省社科院（提供晋商文化资料）、本地非遗传承人（参与非遗体验场景）、知名 IP 方（如 LINE FRIENDS，合作摩天轮主题包装）、头部 KOL（如太原本地美食达人 “晋小厨”，参与场景宣传）；

内部资源：联动新城控股 “吾悦品牌资源库”，共享全国吾悦广场的场景运营经验（如其他吾悦广场的屋顶露营运营案例）、品牌资源（如吾悦自营餐饮品牌 “悦小厨” 入驻屋顶网红餐饮区）。

2.3风险保障：预判潜在风险，制定应对预案

针对空间改造与场景运营中可能出现的风险（如施工延期、活动客流不足、线上引流效果差），提前制定应对预案，降低风险影响：

3. 效果评估：建立量化评估体系，持续优化迭代

为确保空间优化与场景体验的效果可衡量、可优化，建立 “月度监测 + 季度评估 + 年度复盘” 的量化评估体系：

3.1月度监测指标：跟踪核心数据，及时调整

每月由数据监测组输出《空间场景运营月度报告》，重点监测以下指标：

空间改造指标：改造工程进度（如屋顶花园露营区完工率）、空间使用率（如屋顶花园各区域日均客流占比）；

场景运营指标：场景活动参与人次（如非遗公开课报名人数）、客群停留时长（如晋商街区客群平均停留时间）、销售转化（如场景相关消费金额占比）；

线上联动指标：小程序活跃用户数、直播观看量、社交平台话题播放量、线上引流到店人数。

3.2季度评估指标：验证协同效果，优化策略

每季度开展 “空间场景协同效果评估”，重点验证以下核心目标是否达成，未达标的分析原因并调整方案：

3.3年度复盘：总结经验，制定下一年计划

年末召开 “空间场景年度复盘会”，结合全年数据、客群反馈，总结成功经验（如樱花季场景引流效果显著，可复制到其他季节）、存在问题（如某空间改造成本超预算，分析原因并优化成本控制），并制定下一年度 “空间场景升级计划”（如引入更多国际 IP 合作、新增 “元宇宙场景体验” 等创新形式）。

（四）空间场景落地的预期价值

通过 “空间优化 + 场景体验” 的协同落地，预计 1 年内实现三大核心价值，为项目资产增值提供关键支撑：

客流与消费提升：日均客流从 1.2 万人次提升至 1.8 万人次，整体销售额从 3.5 亿元 / 年提升至 5.25 亿元 / 年，客群复购率从 30% 提升至 50%；

空间价值最大化：闲置空间（屋顶花园、金街死角）坪效提升 300%，停车场转化率从 65% 提升至 85%，每㎡空间日均创收从 1.5 元提升至 2.25 元；

品牌影响力升级：项目成为 “太原文化微度假地标”，社交平台年度曝光量突破 1 亿次，获评 “太原市特色商业综合体”“山西省文化商业示范项目”，资产估值从 18 亿元提升至 27 亿元，实现 50% 的资产增值。

综上，空间优化与场景体验并非 “表面装饰”，而是通过 “硬件改造 + 内容运营 + 线上联动” 的深度融合，将项目从 “单一商业载体” 变为 “可体验、可社交、可记忆” 的城市级 IP，最终实现 “客流增长 - 消费提升 - 资产增值” 的正向循环，成为太原商业地产 “存量运营升级” 的标杆。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库